12. Tasar o Valuar... esa es la cuestión

El dilema entre tasar y valuar: una cuestión semántica crucial Hola, gracias por acompañarnos en este episodio de odisea catastral. Odisea catastral es una saga, una serie indefinida de relatos con tintes novelescos que abarcan las vicisitudes de varias generaciones de la familia catastral latinoamericana. Aquí encontrarás soluciones heterodoxas y objetivas para tu jurisdicción, construidas a partir de la realidad catastral coyuntural. El podcast hace una hiper lectura irrumpe en las reflexiones que vienen haciendo académico, funcionarios y ciudadanos proyectándolas en soluciones posibles para todos. Episodio 12 tasar o valuar esa es la cuestión. Participante 2 El. La semántica como rama de la lingüística, se enfoca en el significado de las palabras de expresiones y de oraciones. La semántica también genera conjuntos de palabras que comparten al menos 1 rasgo de su significado y En este sentido, tazar y valuar podrían formar parte de un grupo, inclusive porque la Real Academia española las toma como sinónimos en algunas de sus acepciones. De repente ahí está la madre del cordero, el quid de la cuestión. El punto crucial de la tensión entre ambas visiones. El núcleo fundamental del discernimiento entre los procesos de tasación y valuación evitaría discusiones homéricas recurrentes de la vida catastral, disputas y debates extraordinariamente apasionados, vehementes ardientes, desenfrenados, entusiastas, fanáticos, impetuosos, inclusive exaltados y enardecidos, que no han contribuido para una solución clara o definitiva que permitiera determinar valores catastrales de forma equitativa con una referencia única. No dependiente de las visiones propias de cada tasador o valuador. En este podcast intentaremos dilucidar la cuestión, posicionándonos bajo el prisma del siguiente precepto, la evaluación masiva debe basarse en un método que evite al máximo la subjetividad. Y adecue los valores a la realidad del mercado inmobiliario. Métodos de tasación individual y la carga personal del tasador Aunque las normas latinoamericanas en general establecen que el catastro debe basarse en valores de mercado, la práctica dista mucho del concepto, la gestión catastral suele fracasar en 2 puntos, confunde valor con precio y con costo e intenta ejecutar valuaciones masivas con el rigor de las tasaciones individuales. El resultado es una proliferación de variables que complejizan la base de datos catastrales y tornan insostenible su mantenimiento. Vamos a las evaluaciones puntuales en el diccionario de la Real Academia española. Hay dos acepciones importantes para la palabra tazar, la primera la define como la acción de fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para algo y la asume como sinónimo de justipreciar. La segunda la define como graduar el precio o valor de una cosa y toma como sinónimo valuar. En América latina en general entre los principales métodos de tasación se encuentran los siguientes, el método de comparación de mercado es el más común para determinar el valor de viviendas y terrenos. Consiste básicamente en analizar inmuebles similares, cercanos, vendidos u ofertados recientemente. Eventualmente se realizan ponderaciones a través de la aplicación de coeficientes de ajuste con el objetivo de igualar las diferencias de las observaciones con el inmueble atazar como por ejemplo área. Antigüedad, estado de conservación, ubicación, entre otros. Segundo, el método de costo de reposición es el más usado en las áreas donde no hay suficientes comparables. El valor del inmueble se calcula sumando el valor del terreno obtenido por comparación más el costo de la construcción a la fecha en que esté realizando la tarea. Generalmente se aplica una depreciación por antigüedad y estado de conservación, con el objetivo de determinar cuánto valor ha perdido la construcción por el paso del tiempo y su mantenimiento. Para esto se usan tablas estructuradas alguna vez bajo algunos criterios que no necesariamente están vigentes. Tercero, el método de capitalización de la renta se usa para estimar el valor de locales comerciales, oficinas y edificios en alquiler, tomando como base su capacidad de generar ingresos para el cálculo se divide el ingreso neto anual esperado por una tasa de capitalización que refleja el riesgo y la rentabilidad del mercado local. Cuarto, el método residual, que se utiliza principalmente para terrenos con potencial de desarrollo, estima el valor de venta del proyecto terminado. Resta los costos de construcción, gastos financieros y el beneficio del desarrollador. Finalmente, considera que el remanente es el valor del suelo. La mera definición y descripción de los métodos citados muestra que su aplicación tiene una carga personal intrínseca peculiar individual del tasador, que algunos podrían definir como criterio profesional. Si cada inmueble de una jurisdicción fuera evaluado por un profesional o técnico diferente, no habría una referencia única, un criterio único y la probabilidad de inequidad no es menor. Como vemos, la tasación inmobiliaria es un proceso orientado a determinar el valor de mercado de un inmueble. En un momento específico, ese valor se destina normalmente a solicitación de hipotecas, repartición de herencias o fijación de precios de venta. Paralelamente, la evaluación masiva es un proceso orientado a determinar el valor de todos los inmuebles de una jurisdicción durante un período que normalmente corresponde a 1 año fiscal. Explorando la valuación masiva: definición y algoritmos avanzados Pasamos entonces a las valuaciones masivas. En el contexto internacional, una definición relevante es la emitida por la asociación internacional de oficiales valuadores la I a a o en 2011 definió valuación masiva como el proceso que permite determinar el valor de un grupo de inmuebles usando una muestra representativa de datos, métodos estándar y análisis estadístico. Los métodos de evaluación masiva permiten inferir el valor de mercado mediante modelos que integran precios observados. Variables espaciales provenientes de sistemas de información geográfica, principalmente, si bien el tamaño de la muestra condiciona la calidad de las estimaciones, la evidencia demuestra que inclusive con datos limitados, es posible generar mapas de valor del suelo más precisos y equitativos que los obtenidos mediante técnicas tradicionales de tasación y el uso de zonas homogéneas. El desempeño de estos métodos escala sensiblemente conforme el observatorio del mercado inmobiliario se vuelve más robusto, a mayor calidad de información mayor es la viabilidad de aplicar modelos sofisticados y de alta precisión. En este contexto, la selección del método de evaluación siempre parte de la revisión de la información disponible, quedando claro que aún en escenario con poca información, es posible aplicar algunos de los siguientes métodos, técnicas o algoritmos, la regresión lineal múltiple es la técnica comúnmente utilizada para la evaluación masiva, permite determinar las relaciones existentes entre una variable dependiente que es el valor y variables independientes como distancia a puntos de valorización o desvalorización. Inclusión de zonas con altos índices de aprovechamiento edilicio o con afectaciones ambientales, entre otras. En segunda instancia tenemos la geo estadística también es apropiada para evacuaciones masivas del suelo al ser el mercado inmobiliario un fenómeno regionalizado, el uso del crigkmht permite modelar la distribución espacial y temporal de los valores. Este método reconoce que los valores inmobiliarios están intrínsecamente correlacionados, es decir, existe una dependencia espacial donde la cercanía física entre inmuebles se traduce en una mayor similitud en sus valores de mercado, mientras que la dispersión geográfica. Reduce dicha relación. En tercer en un tercer momento tenemos la inteligencia artificial para la evaluación, las técnicas que forman parte de este grupo permiten adaptar los modelos a las particularidades locales mediante la segmentación de la muestra en múltiples nodos, según la naturaleza de la salida. Estos pueden generar respuestas categóricas a través de árboles de decisión, numéricas, árboles de regresión o funcionales árboles de modelo. Finalmente tenemos los métodos de ensamblaje, el aprendizaje supervisado. Estos métodos de conjunto combinan múltiples algoritmos para optimizar el rendimiento predictivo dentro de esta categoría. Los bosques aleatorios el conocido random Forest, representan una de las técnicas más robustas. Consiste en la colección de árboles de decisión entrenados de forma independiente. La estimación final se obtiene mediante el promedio de las predicciones individuales, una estrategia que reduce drásticamente el riesgo de sobreajuste. Estos modelos proporcionan. Además, una métrica de la importancia relativa de las variables, permitiendo refinar las bases catastrales y descartar las características que no aportan valor explicativo al modelo. En definitiva, simplificando drásticamente las bases catastrales. El. La valuación masiva: pilar estratégico y camino hacia la equidad La evaluación masiva de inmuebles es un Pilar estratégico para la política tributaria, facilitando la gestión no solo del impuesto predial, sino también de las alcabalas contribuciones por mejoras, tasas por servicios urbanos y participación en plusvalías. Asimismo, estos valores masivos sirven como referencia para las tasaciones con fines expropiatorios y para la generación de indicadores urbanísticos esenciales en el diseño de planes de ordenamiento y ocupación del suelo existe una red madura de especialistas en tasaciones individuales. Para fines comerciales, legales y financieros. Sin embargo, en el ámbito de las valuaciones masiva, la situación es inversa, aunque sus aplicaciones son vastas, los profesionales con dominio técnico de este campo son escasos. Esa asimetría representa un desafío crítico para la gestión y actualización de las bases catastrales y también para la reforma de las normas. Valúan torias. El valor catastral es sin duda un componente fundamental para la gestión del territorio. Su importancia es tal que si fuera tratado de forma correcta podría generar múltiples beneficios tanto en materia fiscal como en el desarrollo urbano. Modernizar los procedimientos de evaluación masiva de los inmuebles es muy importante, ya que esta acción permite prevenir y enfrentar distorsiones fiscales, entre las cuales destaca la inequidad y la reducción de los ingresos locales asociados al valor de los inmuebles. La normativa vigente en América latina en general vincula los valores catastrales al mercado para estandarizar la toma de decisiones económicas. Sin embargo, esta convergencia rara vez ocurre la falta de distinción entre precio o valor y costos, sumada a la aplicación errónea de criterios individuales en procesos masivos, genera bases catastrales hipertrofiadas, difíciles de gestionar y costosas de mantener. Siendo que la evaluación masiva con fines catastrales busca evitar al máximo la subjetividad, debe basarse en un método objetivo que trate de forma conjunta y simultánea todos los inmuebles, buscando adecuarlos a la realidad del mercado inmobiliario. Esta es la forma de conseguir equidad evaluatoria y consecuentemente equidad tributaria. En este contexto, nosotros como cadastro un meteodos los simples mortales. Asumimos que la tasación mediante sus métodos característicos tiene aplicaciones comerciales y punto. Seguimos la próxima semana en el próximo podcast. [email protected]. A.