So kaufe ich Immobilien regelmässig 20-30% unter Marktwert

Hallo und herzlich willkommen zu Manitox, der Investmentpodcast mit Michael Polker. Danke fürs Einschalten und viel Spaß mit dieser Folge. Erst levelnkommen zu zweiten Podcast-Forge. Zuerst mal möchtet mich für den ersten Folge bedanken. Ich habe so, so viel Nachrichten bekommen, das Motiv mit dem auch extremes Weiter zu machen und noch mehr mehr zu liefern. Und wie gesagt, ich habe es auf Instagram angekündigt. Ich habe auch ein kleines Gewinnspiel vorbereitet, das wird natürlich dann auch ausgelost. Ja, ich bin schon sehr gespannt, was kommt. Es sind viele, viele Themen. Stehen an, es wird das wöchentlich ein Neuerpodcast kommen. Also ich freue mich, in diesem Jahr ein Teil oder ein Investment-Channel zu sein, euch bei den ganzen Thema zu begeiden. 26/26 ist noch ganz frisch, jetzt geht es los und machst dieses Jahr zu etwas ganz besonderen und startet so wirklich mit das aufzubauen. Weil wir haben ein Jahr, wo wir noch viele, viele Chancenmöglichkeiten gehabt haben. Und um mal kurz klarzustellen, wie verrückt das Teilweise ist, was in steigern Immobilien merkt möglich ist. Ich mache das immer so. Ich lasse mir jedes Jahr mein Portfolio bewerten. Und ich schau immer, okay, was sagen die Bank, wie viel ist denn die Wohnung jetzt wert? Und ich habe teilweise die Wohnungen, die habe ich Zicke vor genau einen Jahr gekauft. Und die Bank hat mir die für 10, 20.000 noch mal höher bewertet. Und das sind jetzt keine falschen Zahlen. Das ist einfach Marktwert. Und das zeigt mir auch teilweise, was wirklich in ein Jahr möglich ist und was auch wirklich möglich ist, wenn man gut der kalkulierte Immobilendils macht. Und ein bisschen jetzt auch noch in einem Markt, wo man steigende Märkte haben. Mal schauen, wie oft die Zinsen diesen Jahr gesenkt werden. Die ICB-Adangekönigze will gar nicht senken. Bei der Fed wird es dieses Jahr wechselgeben. Das heißt, wir werden einen neuen Präsidenten quasi sehen. Der Paul ist kurz vom Gen, sage ich mal so. Und dann hat der Donald Trump ja auch schon eine aggressivere Zinspolitik angekündigt, erwillende Zinsen senken. Weil wissen ja, wenn die Zinsen nach unten gehen, ist die ICB auch im Zug zwang. Und dann hast du ja auch direkte Effekte auf die Immobilendilmeerkte. Also das sind zwei sehr wichtige Faktoren. Aber, nächstes trotz das wichtigste, egal wie der Markt gerade ist, wir müssen ja unter Markt einkaufen und wir müssen Wohnungen kaufen, die sich auch rechnen, in jeder Zinsphase. Und das ist auch das Thema von heutigen Podcast. Wir schauen uns heute an. Wie kann man wirklich Immobilien unter Marktpreis kaufen? Und jetzt sag mal, gleich vorweg, es geht darum nicht auf den Haben oder auf Immersgrad oder also Schnäppchen zu finden oder am Markt besonders agrenunter zu fahren. Nein, es geht wirklich darum, welche Prozesse, welche Systeme und welches Wissen, wo man sich aufbauen, um wirklich langfristig und vor allem auch kontinuierlich unter Marktpreis zu kaufen. Und dafür braucht es vor allem drei Grundfeiler. Der eine ist Wissen, der zweites Netzwerk und der Dread ist Liquidität. Und diese drei Grundfeiler müssen möglichst auf einer Skala von 0 bis 10 auf einer 8 sein, um da wirklich langfristig mit ein System kontinuierlicher guter Dils abzuschließen. Jetzt zeige ich später an das ganze Hand von einer meiner Wohnungen und ich zeige auch das ganze Hand von verschiedenen Wohnungen von Kunden, die ich betreut habe, wo wir auch regelmäßig Untermarkt einkaufen. Als Erstmann müssen wir mal definieren, was heißt es, sie überhaupt unter Markt einzukaufen. Unter Markt heißt, du kaufst eine mobile unter ihrem realistischer Zielbahnwert. Nicht unter engen Fatter-Sypreis in einer Anzeige, nicht unter engen Wunschpreisesverkäufer, sondern unter dem Preis, denen informierter Käufer unter normalen Marktbedingungen bezahlen würde. Und der Marktpreis entsteht in Online entsteht dort, wo Angebot, Nachfrage, Zustandlage und Entscheidungsgeschwindigkeit zusammenkommen. Das ist ganz, ganz wichtig. Was da natürlich auch immer ist, ja, sehr stark hilft, ich bin extrem nah dran am Grundbuch bei Kaufverträgen, etc. Ich schaue mir auch wirklich auch immer an. Und was so wurden, der ähnliche Wohnungen verkauft und was kann man da auch wirklich im Fährkauf erzielen. Aber das ganze dann noch kombiniert mit viel Erfahrung gibt es dann am Schluss den besten, die beste Ausgangssituation, sage ich mal, um wirklich ein nachhaltigen Gutentil unter Marktpreis zu machen. Gestern, ganz, ganz lustig, ich habe ein Real gepostet von einer Wohnung im 5. Bezirk, ne, Hauptbahnhof, Kaufpreis waren 160.000 Euro wie 50 Quadratmeter und eine Person hat es kommentiert, in der Lage finde ich maximal 32 Quadratmeter für den Kaufpreis. Ja, tatsächlich, da wirst in der Lage für den Kaufpreis nur weniger Quadratmeter finden, aber auch nur, wenn du kein Wissen hast, kein Netzwerk hast und eine schlechte Liquidität hast. Und wenn du das Gefühl hast, du hast immer mehr bezahlen wie andere Leute, die da einfach weiter sind wie du. Aber jetzt mal zu zentralen Frage, warum werden Immobilienunter Marktpreis verkauft? Der Anwalt ist simple, aber viele ignorieren sie. Menschen verkaufen nicht Immobilien, sie lösen Probleme und in häufigsten Gründen in der Praxis sind Zeitdruck, zum Beispiel durch Scheidung, Erbschaft, Liquidizbedarf. Überforderung, Sanierung, schlechte Mite in der Vergangenheit, schlechte Verwaltung, fehlen eine Marktkenntnis, das ist ein sehr, sehr, sehr wichtiger Punkt, den man oft hört, emotionaler Distanzzimmerbille oder einfach der Wunsch nach Ruhe, das Ganze schnell und unkompliziert abzuschließen. Und genau hier entstehen unsere Chancen. Nicht durch Ausnutzen, sondern durch Verstehen und Handlungsfähigkeit. Das ist einer der größten Denkfilet in viele Machen. Sie vergleichen einfach Quadratmeterpreise. Die Wohnung kostet 4.000 Quadratmeter, der Durchständen dagegen liegt bei 4.500, also Deal. Nein, so funktioniert das Ganze nicht. Du musst immer den Kontings verstehen. Denn Zustand der Wohnung, Zustand des Hauses, Stockwerk, Lifts, Grundriss, Mitrecht, Energie Zustand, Zielgruppe, Vermittbarkeit, Exitzenario. Das sind eines essentieller Punkte und die definieren den Preis erst. Deswegen lustige Weise, zwei Wohnungen in selben Hauses können der Lüsterweise 20-30.000 Euro Unterschied im Wert haben. Und genau da beginnt das Wissen um Geld zu sparen. Viele freue ich immer nur, wie finde ich die Wohnungen? Wo muss ich schauen, will haben oder auf welcher Seite? Verstehen nicht, dass die Arbeit weit vor den Akvisemetonen beginnt. Die schauen wir uns später an noch an, aber die Arbeit beginnt weit, weit davor. Als Beispiel einer in meiner Mente ist, hat bei mir den Kickoff des Mentoring gemacht, am Montag war das und am Dienstag ruf zu mich ganz fertig an. Und dann zeige ich, was ist los, warum was passt nicht. Dann sagt er zu mir, ja, sie hat der Wohnung ankauft, am Samstag war sie bei der Versichtigung, da war nichts, da haben viele Leute, sie dachte, das ist der das Schnäppchen, weil das so viele Leute waren, weil er Open-Hausbesichtigung hat am Sonntag noch einen Kuchenbot gelegt und hat dann am Dienstag den Zuschlag bekommen. Und dann ruf zu mich an und sagt, hey, sein unseren Workshop gestern, sein dem, wie ich auskenne in der Materie, weil sie einfach, ich habe viel zu viel bezeigt. Und dann sage ich, schickt mir mal die Details darüber und dann haben wir hier festgestellt, dass sie 220 KFW-Wohnung geboten hat, wo ich maximal 180 bezeigte. Und das zeigt, wie der die Wichtigkeit sich wissen anzueinen. Weil in Österreich ein Kuchenbot ist bindend, das heißt, wenn ihr da wirklich was macht, sondern der Kuchenbot legt, müsst ihr bewusst sein, dass ihr wisst, dass ihr das solltet, was ihr tut. Und da gehört einige wichtige Grundfälle dazu. Zum Beispiel ist das die Frage, was ist der echte Markt wert, nicht der Angebotspreis. Welche Menge sind teuer, welche Menge sind nur optisch, das ist auch ein ganz, ganz großer Unterschied. Was sind die Bank kritisch? Was sind sie nicht kritisch? Welche Käufer und Mitarbeiter ist realistisch? Das heißt, an Wim kann ich vielleicht später mal verkaufen und an Wim kann das ganze Ding überhaupt erst vermieten. Und ihr besser dein Wissen ist, dass ihr schneller kannst, dann entscheiden und der Geschwindigkeit an dem Immobilienmarkt ist eine der wertvollsten Fähigkeiten überhaupt. Deswegen einen der Grumförder, die ich der Vorgang habe, die Liquidität danach kombiniert mit Wissen und Netzwerk, dann ist es die beste Ausgangssituation für gute Dils. Oftmals höre ich, dass viele Leute sich das Wissen an den Job aneignen wollen, also während sie im Prozess sind. Das Problem ist, Immobilien ist kein Übungsfeld, jeder Fehler kostet Geld und manche Fehler kostendlich Jahre. Ich habe selbst bei meinen ersten zwei Dils nicht gut einkauft und ich weiß, es ist dann wesentlich schwerer, weiter einzukauf. Wer erstens, deine Motivation wird weniger und zweitens die Banken sind natürlich dann auch nicht mehr so motiviert, ich weite dazu finanzieren. Und unter Marktweiskaufen funktioniert nur dann, wenn du vor den Kauf schon weist, worauf du achten musst. Nicht perfekt aber ausreichend, um keine dolle Fehler zu vermeiden, das ist ganz ganz wichtig. Und wenn du das nur wenn du gewissen hast, die mobile wirklich komplett gut bewerten kannst, das hart bewerten kannst, die Dill-Gewolody bewerten kannst. Dann ist natürlich ein zweiter Wichtigerumförder das Netzwerk. Also Menschen, die die Objekte zeigen, bevor die Ohren ansehen, Menschen, die wissen, dass du schnell entscheiden kannst, dass sie die Diobjekte geben, weil du Commitments hast. Da sind den Zutrauen sauber und zuverlässig zu kaufen, Menschen die Probleme haben und Lösungen suchen. Wir müssen die nah bei dem Punkt an dich denken. Also ist so so richtig, weil du dann kommst zu Dill, das ist ein Netzwerk. Es reicht das nicht daheim, damit 100. Kontakten, sondern wirklich explizit, exklusive und hoherwerte Kontakte. Ich kann sich sagen, ich habe 100. Kontakte in der Immobranche, ganz Österreich verteilt. Aber wenn du wirklich die Kuten hast, dann hast du die Kuten aufgeladen. 10.000 Dils, 10.000 80% der Dils, die ich mache. Kommt von 5 Leuten. Netzwerken stehen die übernachte, das entsteht durch einen kontinuierlichen Aufbau. Und die Stärke der Netzwerke wird, desto weniger Konkurrenz hast du bei guten Dils. Deswegen mache ich auch so schnell wieder, deswegen kann ich das alles so transparent dar, im Podcast überall teilen. Bei mir findet sie immer noch 100% transparent auf allen Kanälen. Weil ich keine Angst vor Konkurrenz haben muss, weil ich weiß, wie mein Netzwerk komme ich sowieso zu meinen Dils. Deswegen unterstützt ihr andere Leute bei den Kauf, das ist bei mir der Punkt, weil ich einfach weiß, hey, ich habe sowieso das Netzwerk. Und ich kann immer kaufen, wenn ich kaufen will. Und in der Geschwindigkeit, in der ich auch will und in der Geschwindigkeit, in der ich mich auch wohlfühle. Das Ganze natürlich kombinieren mit schnellen Entscheidungen. Das heißt, wenn jetzt ein Person schon für einen einen Entscheidung zu überlegen, zwei Wochen braucht, wird die nie zu gute Dils kommen. Das heißt, ihr müsst's Commitment zeigen, ihr müsst's wissen, hey, ich kann da jetzt schnell entscheiden. Ich bin offen und wenn der Dill passt, dann passt er. Aber wenn es schief geht, habe ich auch den notwendigen Background, um das Ganze wieder auszubauen. Das Beispiel, ein Dill, den ich macht, der letzte Jahr im November, das war sehr, sehr coole Wohnung, die hat sich so beeignet. Ich habe einen Kontakt kriegt, das ist ein andere aufgerickt, von jemandem Netzwerk. Er hat eine coole Wohnung für mich, 60 Grad, mit der 150.000 Euro, 17.000 Euro bezig hinwinnen. Ich war gerade in der Derme, in einem feierten Steinein, Stegersbach, sehr coole Derme, fenne ich, falls ich zum empfehlen. Und ich habe gesagt, okay, ich breche den Dermen-Ullabetz ab, ich fahre jetzt nach wie ein Schaume-Divono an. Ich bin da halt hingefahren. Natürlich immer Zeitdruck, Zeitdruck, Zeitdruck. Hab die Wohnung vielleicht 10 Minuten besichtig und hab vor Ort das Kaufambot unterschrieben. Das ist Commitment. Und das können nur die wenigsten. So, die Wohnung habe ich ihr auch schon zickmal auf meinen Kanälen geteilt. Ich gebe es auch in einem ausführliches Video-Futur dazu, wo ich dann nochmal eigentlich genau vorstelle. Und die Wohnung habe ich dann bei der Bank zu finanzieren, eingereichten. Die Bank hat sich mir gleich 490.000 bewertet. Elige Wohnungen in eligen Zustand sind auch um die 190-200 gelistet und auch im Grundbuch verkauft worden. Und das zeigt mir einfach. Ich habe die Schnelligkeit gezeigt. Ich habe die Liberität gezeigt. Ich habe das Netzwerk gehabt und ich habe das wissen, dass ich minderengereignen hab, wusste in Zedil. Und das hat wirklich auch nur bestellen können, weil ich einfach in Vorraus die Wohnung schon bewertet habe. In der Zeit, wo ich von der Dame zu Wohnung fahre, bin ich natürlich alle unterlagen cool, habe die Wohnung schon komplett durch bewertet und wusste, wenn ich vor Ort bin und da ist nicht ein, zwei größere Red Flag sind, Installationsthemen, etc., etc. Dann ist das ein Fixer-Dil. In dem Fall wollte ich voll versicherten, ich habe mit einem Beides geliefert und so ist das Ganze einfach passiert. Und das ist auch auch ein großer Fehler, den viele machen. Schnelligkeit ist kein Risiko. Schnelligkeit ist Kompetenz. Viele glauben schnell, dass es ein Kand ist. Im Wahl ist genau das Gegenteil der Fall. Schnelligkeit ohne Wiste ist gefährlich. Schnelligkeiten mit Wissen entfaltt er. Ihr bestert vorbereitet bist, desto weniger musst du zögern. Und genau dieses zögern kostet vielen Menschen jedes Jahr viel Geld. So, wenn wir jetzt wissen haben, wenn wir Netzwerk haben, wenn wir Liquidität haben, was kann noch helfen, die richtigen Gewiesekanäle zu bespielen. Ich persönlich nutze nicht nur ein, nicht nur zwei, sondern ich habe acht verschiedene Gewiesekanäle, die ich ein regelmäßig bespielen, um zu wurden, dies zu kommen. Das ist sicherlich durch das Netzwerk, wo ich verschiedene Arten von Personen Netzwerk habe. Das heißt, anwälte Notare, Steuerberater, etc., aber vor allem auch Markler. Markler sind, wenn man langfristig viele Markt machen will, meiner Meinung nach auch ein bisschen so der Goldene gerade, um zu guten Wohnungen zu kommen, ein gutes Markernetzwerk zu haben, mit kombinenden Markern zusammen zu arbeiten. Ich habe da wirklich viele in meiner Netzwerk, wo ich sage, "heh, die sind gold wert, da passt nicht nur Mensch, schlichter passt auch fachlich, da kann man vertrauen, und das ist natürlich ein mega Faktor, weil oft drehen sich nie mehr Biele über Markler, und da das Netzwerk zu hege oder zu pflegen, ist es für mich persönlich eine der größten Hebringwesen. Natürlich auch die Kanäle, natürlich auch die Blattformen, ein Willhaben, immer es gerade, immer Welt, Standard, immer Bielein. Es gibt da sehr, sehr viele, wo man sollte auf allen Kanälen natürlich einen Blick werfen und regelmäßig die guten Dils identifizieren. Zu diesen achten, wie sie Kanälen, kann ich gerne noch mal eine Extra-Podcast vorgemachen, wo wir Kanal für Kanal drauf eingehen und wie genau ich da die guten Dils identifiziere. Aber es selbst über die Blattformen, wenn man weiß, wie das Ganze funktioniert, dann kann es auch Sinn machen, da die überzukaufen. Und ich sage immer so, 90% der Jobile auf der Blattformen kann man wahrscheinlich vergessen, aber die 10% sind gut, da muss man wissen, wie findet man die, wie verhandelt man dort die Preise, und wie schließt man dort auch wirklich Dils ab. Ganz ehrlich, warum kaufen wir in 90% der Leute nicht unter Marktpreis? Nicht weil die Dils nicht da sind und nicht weil ein Markt schlecht ist, sondern weil sie sich zu wenig vorbereitet haben, weil sie unsicher sind, weil sie Angst vor Entschärmungen haben und weil sie kein Netz verkamen. Unter Marktpreis kaufen ist Kartrick, es ist ein Skill. Ein Skill, den man lernen kann, wenn man bereit ist, zuerst zu investieren, in Wissen und Emazierungen und später dann in Lorbein zu ernten. Es ist ein überall so im Leben. Egal, wo, egal wie, man muss einfach, die Arbeit davor ist auf die, die entscheidende ist. Selbst wenn man sich jetzt in der Großes Ziel nimmt, dann muss man auch davor die Arbeit machen und kann dann später die Lorbein ernten. Und das ist natürlich auch alles mit hartem Arbeit verbunden. Vor allem am Anfang, man hat noch nichts, man muss starten, aber das ist auch ein Zusammenspiel aus Geduld und Wissen. Und das ist die, wie ich die Kernkomponenten hinter den Kanten. Und da muss man auch bereit sein, an sich selbst zu arbeiten. Gerne Schwangstory daingeht, als ich student war, ich hatte eine Jahre lang auf sehr sehr hohen Level Poker gespielt. Und hab dein Las Vegas Spiel, den Engern gespielt, relativ weit verbreitet. Und dort hatte ich einen Skill, den ich sehr sehr gut konnte, der, den ich mir erst aneignen musste, nämlich Geduldig sein. Das sitzt Teilweise, Minuten, Stunden, wo du keine Hand gewinst. Aber du musst Geduldig bleiben und wenn dann die Hand kommt, reicht dir ein, zwei gute Hände, um das Spiel zu gewinnen. Und genau das selber ist auch, wenn ich mobileinge, du musst nicht zig immer mobile kaufen. Du musst nicht extrem viel ankaufen. Sondern du musst Geduldig sein, du musst das Wissen haben, du musst richtig kalkulieren, richtig berechnen, richtig berüfen können. Und dann, wenn dir die ins Kommen, das Commitment zeigen. Das ist, was, was ich bei mir immer sehr sehr gut durchgezogen habe. Also, die ersten Wohnungen, die ich kauft habe, auch ohne viel Netzwerk, wissen, waren ein Fail. Später hab ich dann gelernt, okay, wie funktioniert das Ganze? Wie kann ich meine, als ein Netzwerk auch zu kaufen? Wie komme ich da an die richtigen Personen? Als ich das dann verstanden habe, hat das Ganze dann für mich einfach ein Hebel oder eine Lavinie oder eine Welle angenommen, die sich dann einfach immer wieder reproduzieren lässt. Also ich sag mal so, in einen guten Monat, in der Regel bekomme ich 2, 3 Wohnungen angeboten, den Tiel sind. Dann evaluiere ich immer, okay, ist jetzt für mich ein Deal, ist jetzt für Kunden ein Deal, oder ist die quasi für Tippgeber ein Deal? Ich habe mir am Anfang auch als ich mit dem immer brauche gestapelt habe, ein ganzes, ein Kapital, nur mit Tippgeber aufbaut. In dem ich einfach immer die richtigen Personen miteinander verbunden habe und dann irgendwann mal verstanden habe, "Hey, wenn du einen guten Deal hast, wirst du immer einen Käufer finden." Und wenn du quasi einer Person an Dile unter Markt, was anbietest, das belegen kannst, wirst du immer auch deine Provision dafür bekommen. Und so dementsprechend auch, teilweise mehr verdienen können, wie jetzt ein Marktlauter so. Deswegen Tippgeber ist mächtig, gute Immobilientils sind mächtig. Um das Ganze nochmal zusammen zu fassen, baute dann die Liquidität auf, bildet dich weiter, baute den Netz weg auf und dann dran bleiben. Bis jetzt der großen Zahlen möglichst hohe Schlagzeug an Dileopportunitys landziehen und wenn eine Dileopportunity alle geredtieren entspricht, dann auch wirklich Kommitmen zeigen und zuschlagen. Wenn du es dieser Folge nur eines Sachen mitnimmst, dann diese der Markt ist nicht unverheirbar, er belohnt einfach Vorbereitung. Nicht die Latesten, sondern die verstehen, was sie tun, sind die die im Ende für die guten Dils machen. Und wenn dir die Folge gefallen hat, abonniert den Podcast und schick sie an jemanden, da glaubt, dass es keine guten Dils mehr gibt, wir hören uns in der nächsten Folge und ich wünsche einen guten Start ins Jahr 2026.