So geht Brandschutz!: #244 - Banken-Forderung MUSS erfüllt werden!

Herzlich willkommen zu "So geht Brandschutz". Der Podcast, der dir zeigt, darauf, du beim Brandschutz wirklich achten musst. Denn es reicht, dass du Feuernflamme für dein Projekt bist. Hier ist der Mann, der dich vor teuren Schäden bewahren kann, Joachim Müller. Erzählkommen auf meinem Kanal. Ich bin Joachim Müller, prüfsterverständiger für Brandschutz. In dieser Episode geht es mal wieder um das Thema Kosten. Jetzt habe ich einen ganz konkreten Fall und ein ganz konkretes Projekt. Und da habe ich eine ganz interessante Information zugetragen bekommen. Nämlich der Projektentwickler hat von seiner Bank quasi als Auflage bekommen, dass sein Projekt dann startet, wenn er 50% kosten Sicherheit hat. Das heißt, zum Robo beginn, muss er jetzt nicht nur eine Kostenschätzung oder eine Kostenberechnung haben, sondern er muss damit seine Finanzierung läuft. Ganz konkrete Angebote vorliegen haben rechtzeitig, um quasi mit der Bank ins Gespräch gehen zu können, damit die Bank die Finanzierung auch wirklich zu sichert. Was heißt denn das Ganze jetzt ganz konkret für das Projekt? Was heißt das zum Beispiel für dich als Architekten? Was heißt das für alle anderen im Projekt Team? Wenn die Bank eine Kostensicherheit haben will, zu einem sehr spätten Zeitpunkt. Also, wenn quasi der gesamte Planungsprozess im Wesentlichen schon durchgelaufen ist oder zumindest in sehr großen Teilen. Weil wenn das zum Zeitpunkt des Robo beginn, sein soll, dann müssen ja zum einen die ganze Roboplanung, die Werkplanung, das muss alles schon stehen. Und natürlich auch vorher schon das Thema Brandschutzhausttechnik außenanlagen, Genehmigungsverfahren. Diese ganzen Punkte müssen ja alle schon angestoßen worden sein. Und das hat ja auch gewisse Konsequenzen. Also zum einen bedeutet es natürlich für den Projektentwickler, dass er zunächst mal ein richtig großes Risiko zu tragen hat, sehr weit in Vorleistungen gehen muss, was die ganzen Planungskosten anbelangt. Weil ja, ist ja klar, wenn die Bank quasi immer wieder in einen reintrücken kann und sagen kann, nee, Finanzierung jetzt für den Rest des Bauverhabens können wir nicht zu sichern, dann muss er ja vorher erst mal aus seinen ganzen Eigenmitteln die ganzen Planungskosten getragen haben. Ja, und für sämtliche Planungsbeteiligten heißt es natürlich auch, das Projekt steht eine ganze Zeit lang auf wirklich tönern und füßen. Weil, wenn noch keine Angebote da sind für Robo und keine Angebote für TGA und man aus dieser ganzen Angebotstruktur wirklich herauslesen kann, dass das Projekt dann auch tatsächlich startet, dann kann es ja durchaus sein, dass irgendwann einfach der Stopper kommt. Und das heißt, das Projekt läuft nicht weiter. Und wenn man dann als Planungsteam und speziell als Architekt natürlich seine komplette weitere Auslastung, zum Beispiel für das restliche Jahr darauf ausgelegt hat, dass dieses Projekt dann auch wirklich durchgezogen wird, dann ist es natürlich ein sehr riskanter Angelegenheit. Dieses Rest risiko, das kann man natürlich nie ausschließen, dass so ein Projektstopp kommt, das ist vollkommen klar. Aber du kannst natürlich als Architekt und auch als Projektentwickler einen sehr professionellen Muf machen, in dem du halt wirklich ein super, super professionelles Team zusammensstellt. Die hat einfach wissen, was sie tun und nicht eine wild zusammengewürfete Truppe aus Angebotsanfragen, wo du dir als Projektentwickler quasi immer den billigsten rausgesucht hast. Die Leute kennen sich gegenseitig nicht. Die haben vielleicht noch nicht das Vertaunzwonande gefunden. Jeder macht Clay Management und guckt das halt für sich sozusagen alles in Druck natürlicher bekommt. Und so bringst du ein Projekt definitiv nicht richtig gut anslaufen. Du musst insbesondere natürlich auch als Architekt, wenn du quasi die Empfehlungen aussprichtst. Wer ist dein Brandschutzplan? Wer ist dein TGA-Plan? Wer soll der Prüfsaferständige sein, der das Baufarben, der den Brandschutznachweis für dieses Baufarben prüft? Da musst du sehr genau selektieren und dir nicht einfach nur eine Truppe zusammenwürfeln lassen vom Bauern, weil du musst als Architekt ja, man mit dieser Thema gesammenschuldige Haftung, da versorgen, dass wirklich alles zum richtigen Zeitpunkt und wirklich sehr spezifisch und sehr genau ausgearbeitet ist, damit der Bauherr dann auch wirklich diese Kostensicherheit bekommen kann bei den Angeboten. Die Kostensicherheit für Angebote bedeutet natürlich auch, dass die Planungsleistungen schon wirklich super genau erbracht wurden, dass die Ausschreibungen wirklich stabil ist. Und stabil Ausschreibungen geht natürlich nur, wenn vorher wirklich eine saubere Planung aufgesetzt wurde. Also sprich, die ersten vier Leistungsphasen, die müssen einfach sitzen. Da führt einfach überhaupt kein Weg dran vorbei. Die müssen messerscharfen, die sitzen, müssen hochprofessionell abgewickelt werden. Und von diesen vier Leistungsphasen, also Grundlangermittlungen, Vorplanungen, Entwurfsplanungen, Genehmigungsplanungen, beziell die Vorplanung. Das ist quasi, das ist so meine Erfahrung als Brandschutznachweisersteller und auch vorher schon als ich noch tragwecksplanen gemacht habe. Das ist die Leistungsphase, bei der die Weichen für das Projekt gestellt werden. Wenn man da nicht all in geht und wirklich volles Rohr den Fokus auf die ganzen Knackpunkte legt und da eine saubere Vorplanung abliefert, das fängst du zu einem späteren Zeitpunkt einfach nicht mehr ein. Das sind so meine Erfahrungen. Da später kann es nur noch quasi den Shit, den du vielleicht vorher oder der vorher in der Leistungsphase zwei gemacht wurde oder nicht vollständig ausgearbeitet wurde. Das kannst du versuchen hinterher noch ein bisschen zu managen und zu optimieren. Aber das Ganze unter dem Aspekt, Terminplanung und Kostensicherheit, dann hinterher zu versuchen, eine vergeigte Leistungsphase zwei wieder einzufangen. Das wird nicht wirklich gut gelingen. Das hat auch tatsächlich niemand Bock drauf, weil, wie so soll es die Leistungsphase zwei eigentlich noch mal geben, wenn man teilweise schon mitten in der Leistungsphase vier ist, da ist der Zug abgefahren. Da kannst du im Nachgang keine großen Grundsatzreparaturen an den Projekten machen. Du musst also speziell in der Leistungsphase zwei hochprofessionell arbeiten und hochprofessionelles arbeiten, setzt einfach zwingend voraus, dass du ein super stabiles Team hast und in diesem Team muss wirklich jeder genau wissen, was er tut. Auch den Berufsachverständigen zum Brandschutz, den musst du rechtzeitig mit ins Team reinholen, damit er für Fragen einfach zur Verfügung stellt oder bei irgendwelchen Terminen, vielleicht einfach selber nur die richtigen Fragen stellt. Weil der Berufsachverständige darf ja nicht in die Planung in irgendeiner Form eingreifen und das Projekt versuchen, in irgendeiner Form so zu lenken, damit es dann hinterher besonders leicht prüfbar ist. Das ist ja dann wäre ja quasi befangen, das darf hier nicht sein. Aber er kann für verschiedenste Abweichungssachverhalte schon mal zur Rade gezogen werden, wie man mit dem einzelnen Thema umgehen kann, er kann Fragen stellen, ob verschiedenste Sachen schon berücksichtigt wurden und vielleicht ergeben sich halt auch einfach schon anhand dieser Fragen für das Projekt ganz wichtige Impulse, damit das halt eben in eine Phase reinkommt und in einen Planungsstadium reinkommt. Wo man wirklich die Kostenssicherheit dann zum späteren Zeitpunkt auch wirklich liefern kann, die halt einfach für den Bauhernd nötig ist, damit die Finanzierung läuft. Also nochmal ganz kurz zusammengefasst, was muss der Projektentwickler, was muss der Bauherr und was muss der Architekt konkret tun? Sucht euch wirkliche Profis, stellt nicht ein Wildszusammengewürfel des Team aus irgendeiner Gurkentruppe zusammen, wo einfach nur die Billigsten und vielleicht noch irgendwie die Kumpels und so oder irgendwo so noch mit dem Projekt mit umwerkeln, nur damit es vielleicht besonders bequemen, irgendeiner Form durchgeht, sondern nimmt euch die richtigen Profis ins Team mit rein. Wenn ihr die Profis mit dabei habt, dann hört halt einfach auch auf den Rat der Profis und kommt nicht permanent mit irgendeiner Jahr, aber Argumentation und versucht dann hinterher die Profisionalität des Profis auszunutzen, in dem dann vielleicht noch irgendwelche Kunstgriffe gemacht werden, um irgendwie dann doch noch mit dem Kopf durch die Wand durchzugehen, sondern nutzt die Gelegenheit mit den Profis von Anfang an das Projekt auf die richtige Gleis zu setzen, damit das Ganze gelingt, weil die Kostensicherheit, die der Bauherr haben muss, damit die ganze Finanzierung steht, die hängt, da dann hängt ja auch das, das weitere voranschreiten des gesamten Projekts, das wäre also viel zu kurz gesprungen, wenn man am Anfang die ersten Parleistungsphasen einfach super schnell durchhechelt und die irgendwelche Sachen verspricht, die man hinterher nicht einhalten kann, sondern es gehören speziell in der Leistungsphase zwei alle Karten gehören auf den Tisch. Das Knal hat ausgesprochen, wenn der Architekt mit irgendeinem Wunsch kommt, der sich nicht realisieren lässt, ja dann lässt er sich ja nicht realisieren, Karten auf den Tisch sagen, nein, geht nicht, ist Genehmigungsrisiko, kriegen wir später einfach massive Schwierigkeiten damit machen wir nicht und dann muss halt einfach in der Leistungsphase zwei, die ein oder andere Schleife noch mal getreten werden, solange bis es passt. Also das ist wirklich zwingende Voraussetzung für den Projekt Erfolg, dass der Architekt unter Projektentwickler sich die richtigen Leute ins Team holen. Wenn du jetzt Hilfe brauchst, weil dein Projekt jetzt gerade wirklich in dieser Anfangsphase steht und du brauchst einen technischen geeignenen Brandschutzfachplaner oder du brauchst vielleicht mich als Prüfsachverständigen, weil du schon für deinen Team einen geeignenen Fachplaner gefunden hast, alles wunderbar. Aber wenn du Hilfe brauchst, dann geh jetzt auf www.tobiminespunschutz.com. Ich verspreche dir dort, wenn du den Eintrag für deinen kostenloses Erstgespräch machst, allein dieses Erstgespräch würde ich massiv voranbringen, nutzt die Gelegenheit und dann schauen wir, ob wir dir in deinem Projekt helfen können, wie wir dir helfen können. Ja und ich freue mich sehr auf deine Kontaktaufnahme. Also nutzt die Gelegenheit bis dorthin herzliche Größe deinen Jochmüller, Prüfsachverständiger für Punschutz. Vielen Dank, dass du auch dieses Mal mit dabei warst. Wenn dir gefallen hat, was du gehört hast, dann war das nur die Cost-Obe. Wenn du wissen willst, ob und wie wir den Brandschutz für deinen Gebäude optimieren können, dann besuche jetzt www.tobiminespunschutz.com und trage dich ein für ein kostenloses Erstgespräch. Diesem 45-minütigen kostenlosen Beratungsgespräch wird eine Strategie für dich erstellt. Und zwar egal, ob du uns für die Planung des Brandschutzes für deinen Gebäude brauchst oder ob du mich als Prüfsachverständigen für die Prüfung eines Brandschutzes nachweist. In unserem Gespräch lernst du die Chancen und Risiken für dein Projekt kennen und wir zeigen dir, wie du die Kontrolle über die Kosten für den Brandschutz und die Termine bekommst. Verkiss eine Sache bitte nicht. Ihr frühe dir uns in die Planung oder Prüfung des Brandschutzes für deinen Gebäude einbindest, um so eher bekommst du über Folgendes die Gewissheit. Einen maßgeschneiderten Brandschutz für deinen Gebäude, die Einhaltung der Termine und die Einhaltung der Kosten. Also geh jetzt auf www.tub-brandschutz.com und trage dich ein für ein kostenloses Erstgespräch. Copyright WDR 2020