Explorando la naturaleza "paranormal" de las normas catastrales actuales
Hola, gracias por acompañarnos en este episodio de odisea catastral.
Odisea catastral es una saga, una serie indefinida de relatos con tintes novelescos que abarcan las vicisitudes de varias generaciones de la familia catastral latinoamericana.
Aquí encontrarás soluciones heterodoxas y objetivas para tu jurisdicción, construidas a partir de la realidad catastral coyuntural.
El podcast hace una hiper lectura irrumpe en las reflexiones que vienen haciendo académico, funcionarios y ciudadanos proyectándolas en soluciones posibles para todos.
Episodio 13 sin norma es anormal con norma es paranormal.
Participante 2
El.
Hay un espacio de discusión en el ámbito catastral, otro en este caso relacionado con la norma catastral.
¿Quién la debe redactar?
¿En qué estrato de la administración pública debe ser generada como influencia el accionar de los profesionales?
Sus disposiciones impulsarán efectivamente un catastro al servicio de la política tributaria y de planificación o seguirán apuntando a detalles técnicos vistas interesantes para unos pocos.
Si no hubiera norma, sería anormal, pero vemos que hay y las que hay tienen disposiciones tan inverosímiles, fabulosas y lógicas, improbables, inconcebibles y racionales que se entornan paranormales.
Las normas catastrales de América latina han pecado por ser extremadamente tecnicismos y detallistas, lo cual a menudo ha dificultado su comprensión por parte del público general y de algunos técnicos han enyesado estucados.
Vendado el accionar de profesionales que han visto su creatividad limitada, se usan términos muy especializados y se exagera en la cantidad de datos requeridos, todo lo cual no necesariamente aumenta la precisión en la determinación de los valores.
Ni de las dimensiones de las parcelas tampoco disminuye el riesgo de mala o ambigua interpretación, ni tampoco garantizan las ansiadas equidad devaluatorias y precisión métrica.
Los intereses que se crean alrededor del dato catastral pueden llegar a trascender cualquier nivel de racionalidad.
Esto se debe en parte a que el catastro sistematiza datos de los bienes más preciados de la ciudadanía, su patrimonio inmobiliario.
La responsabilidad de ubicar, dimensionar y evalúa las propiedades, posesiones y ocupaciones genera tensión interna en la institución, la cual se ve incrementada por diferentes y numerosos intereses de los particulares.
El catastro, mercado inmobiliario y la tributación
Bueno y de algunos funcionarios y políticos vamos al aspecto económico del catastro y su relación con el área tributaria.
Gran parte de las jurisdicciones latinoamericanas usan el valor catastral al menos como referencia para determinar el impuesto a la transferencia de inmuebles.
Y el impuesto predial es importante recordar que en diferentes países estos tributos tienen nombres distintos, quien escucha tienen la capacidad de hacer la adaptación para su realidad.
En el mercado inmobiliario, varias jurisdicciones latinoamericanas no usan el valor catastral sino como una referencia, algo que está ahí para los impuestos y no para aplicaciones extra fiscales.
Ahora, cuando las jurisdicciones comienzan a determinar valores de la misma forma que las grandes inmobiliarias, por ejemplo, usando inteligencia artificial, la cosa cambia.
Esas empresas frecuentemente tienen llegada en varios países y en algunas jurisdicciones pueden manejar más del 50% de la oferta, es decir, tienen el mercado inmobiliario en sus manos.
Son quienes, en definitiva, lo modelan.
Si un inmueble está más de 15 días publicado y sin interesados, bajan intempestivamente su valor.
Si pasan otros 15 días baja nuevamente.
Si hay muchos interesados, al contrario, lo van subiendo.
Los tasadores e inmobiliarias de pequeño y mediano porte encaran la lucha contra ellos que parece perdida.
Es como luchar con un palito de dientes contra una bomba atómica.
Ahora esto significa que quienes hacen valuaciones masivas deban utilizar solamente datos de las empresas hegemónicas.
Bueno, diría que no porque se profundizaría la crisis en el mercado inmobiliario estaría altamente condicionado y ya no sería tan libre, tan democrático como 1 espera.
Hoy volvamos a la necesidad de conciliar las miradas e intereses de los ciudadanos con el estado, la dicotomía, la dualidad, el dilema en verdad de los legisladores se centra en redactar una norma muy detallada, minuciosa, afiligranada o una norma concisa, resumida, breve, escueta, sobria, precisa, sin excesos ni adornos.
La primera tiene como ventaja disminuir la subjetividad y como desventajas, condicionar demasiado al valuador la segunda.
Da más libertad para imponer el criterio profesional y elegir el método de trabajo.
Probablemente un ingeniero creativo prefiere la segunda opción, mientras que profesionales del área legal la primera.
Encontrar un punto de equilibrio entre los dos grandes grupos de normas es la cuestión cuanto más clara la norma, más confiable y equitativa resultará la base económica imponible para los impuestos.
La base cartográfica, la base alfanumérica, en fin, es una norma equilibrada, es básica, así como en otras áreas de la norma debería aproximarme ambos focos para conseguir una mirada clara y común.
Una buena norma en cuadros las políticas catastrales y encamina una buena política tributaria y de planificación.
Normas claras para evitar la discrecionalidad y arbitrariedad
En algunas jurisdicciones las normas evaluatorias son avaladas por el poder legislativo, mientras que en otras puede ser impuesta por el Poder Ejecutivo a través del órgano de catastro.
La importancia de la norma radica en que sus disposiciones eviten discrecionalidad.
Fíjate que si las decisiones catastrales fueran discrecionales, dependerían del criterio de una persona o de una autoridad sin sometimiento a reglas generales establecidas.
La norma limita la facultad que tienen las autoridades o funcionarios para tomar decisiones.
Según su criterio, o sea arbitrarias, sin estar rigurosamente limitadas por reglas fijas en ámbitos como la administración pública y la justicia, donde los funcionarios tienen cierta libertad para actuar conforme a las circunstancias específicas.
Hay cierta abertura para algunas resoluciones.
Sin embargo, esta libertad no es ilimitada, debe respetar principios legales y de susceptibles de control judicial para evitar arbitrariedades.
Su uso adecuado garantiza flexibilidad en la gestión pública.
Siempre que sea razonable, proporcional y motivada.
Hecha la ley hecha la trampa decía, mi abuela no debía ser así.
En el ámbito catastral en este nuestro espacio no debemos dejar que se embarre la cancha porque nosotros quedaríamos sin ilusión, sin oportunidades de jugar seriamente y de hacer goles.
Ya participé en proyectos catastrales en los cuales las normas eran redactadas por profesionales del área jurídica y aunque contaban con apoyo técnico, los legalistas imponían sus propios intereses.
El resultado ha sido letal, una mitad de la norma incluía disposiciones de muy difícil cumplimiento.
Metodológico y la otra mitad estaba plagada de sanciones por incumplimiento, plato lleno para el conflicto entre particulares o entre particulares y el estado, con las consecuencias que puedes imaginar desarrollar una norma equilibrada es un desafío, implica audacia, osadía, valentía, valor, atrevimiento, intrepidez, pero también sensatez, prudencia, cautela, cordura, discreción, moderación, precaución, sabiduría, mesura y ponderación, juicio, razón, lógica, seriedad, formalidad.
Reflexión, madurez y conocimiento actualizado.
El.
Métodos innovadores para un catastro moderno y objetivo
No es infrecuente que a cada revalúo se argumenten los valores determinados por el órgano catastral, no solo en lo que se refiere al impuesto predial, sino a los impuestos relacionados con la transmisión de inmuebles, las sucesiones y las donaciones.
Es en estos 3 últimos casos cuando se compra o se hereda un inmueble que los reclamos proyectan argumentando que la normativa exige que los valores estén referidos al mercado, pero no lo están, es decir, hay una norma, pero en la práctica su espíritu no se respeta.
Y si se respetara, sería casual para algunos inmuebles porque el uso de métodos inapropiado conduce inexorablemente a la inequidad.
La ciudadanía no quiere que su inmueble sea visitado, requisitado, inspeccionado, fiscalizado, pero sí la determinación del valor catastral solo pondera elementos externos del edificio en el que se encuentra la vivienda, sin tener en consideración ningún factor interno como son la orientación, la distribución de los ambientes, los materiales de revestimientos, entre otros.
Consideran que el valor catastral configurado no es apto para determinar el valor de mercado.
Y sí concuerdo, pero también concuerdo con que el catastro no tiene que meterse adentro, sino que tiene que mirar el inmueble en perspectiva.
Estudios realizados en jurisdicciones en las cual es, por norma el valor del inmueble se determina a partir de declaraciones juradas de los propietarios relacionados con la fachada de estructuras materiales, aberturas, tejados, revestimientos, entre otros, mostraron que 80% de esas auto declaraciones se concentraban en los materiales correspondientes a muros y columnas, techos, puertas y ventanas, todo lo cual se puede ver desde afuera.
Conclusión, es posible obtener un valor masivo aceptable para todos mirando de afuera usando Street View.
Imágenes satelitales gratuitas procesando todo en software libre como el cujíes.
Mientras la sociedad y los valores ortodoxos no lo tengan claro que los valores determinados por métodos masivos no son tasaciones.
Abrazo, sobra, ansiedad, intranquilidad, desasosiego, congoja, preocupación y hasta angustia y tormento.
Un valor catastral no puede tener efectos positivos y negativos, no debería generar dualidad ni ambivalencia.
No puede reflejar dos aspectos distintos o interpretaciones opuestos.
En este contexto, nosotros, Homo cadastro meteodos.
Consideramos que una norma general sin demasiados detalles metodológicos, acompañada de un reglamento objetivo que condicione la aceptación de los resultados a métricas de precisión que permitan medir la exactitud de las predicciones de los modelos, es fundamental.
Seguimos la próxima semana en el próximo podcast.
Gracias por tu tiempo
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