SCPI ou Immobilier en direct ? - Allo La Martingale #70

Jonathan Dhiver présente la vraie rentabilité de l'immobilier locatif Un podcast hors so média. Personne 2 Plus vous allez notamment louer dans le le locatif, plus vous allez perdre de l'argent. Personne 1 Ça peut être intéressant, tout comme ça ne peut être pas du tout intéressant. L'immobilier locatif c'est des emmerdes hein. Excuse moi on devrait avoir beaucoup moins d'immobilier, ou en tout cas un meilleur immobilier plus rentable. Personne 2 Salut à tous, bienvenue, retour dans Allô, la Martingale. Tous les mardis, même l'été, on se retrouve à 12h00 et puis après vous nous Retrouvez évidemment sur toutes les bonnes plateformes, Youtube, Spotify, Deezer, Apple Podcast, et cetera. Vous connaissez maintenant la formule, vos questions. N'hésitez pas, notamment dans les commentaires sur Youtube pour cet épisode là ou pour le prochain. On vous répond avec nos experts, on parle SCPI aujourd'hui, la Pierre papier et derrière évidemment votre épargne, votre immo, votre patrimoine. On va démonter ensemble les idées reçues sur l'investissement locatif ou donc sur et ou sur les SCPI. Notre invité Jonathan divers Salut Jonathan. Personne 1 Bonjour Stéphane, Comment vas tu ? Personne 2 Ça va très bien. Merci d'être là avec nous pendant 3/4 d'heure 1 h, on va prendre le temps. Toi t'es le patron fondateur de meilleurescpi.com. Ça tombe bien, Ben explique nous en 2 mots comment ça fonctionne, ce qu'on trouve sur ton site. Personne 1 Nous on a un comparator hein ? Des différents produits SCP qui existent, y en a un peu plus d'une centaine. Ça fait 15 ans qu'on fait ce job. On est une société indépendante, on n'appartient pas à une société de gestion, on n'appartient pas à un fond. Donc on essaie de faire notre job de façon hyper correcte et toujours dans l'intérêt de nos clients. Et puis on a développé une petite application qui s'appelle Monujo qui permet à nos clients de suivre tout leur immobilier au sens large parce que je pense que c'est très important finalement. Dans le monde de la gestion de patrimoine et de l'épargne de toujours, finalement, se fixer des objectifs et suivre ses objectifs et suivre aussi son patrimoine. Et voilà, c'est c'est tout tout l'intérêt de notre outil et. Personne 2 Donc c'est quoi ton audience et sur meilleur scpi.com et sur ton ton APP monujo avec les liens de de user alors sur meilleur s. Personne 1 CPI, on a à peu près 1000000 de personnes qui viennent chaque chaque année sur le site voilà et sur monujo, on a à peu près 10000 utilisateurs. Voilà, on aimerait beaucoup, on aimerait en avoir beaucoup plus. L'application, elle, est gratuite, accessible sur Android et Apple Store et. Et en fait, on nous, on est parti d'un principe qu'on va pouvoir étayer aujourd'hui, c'est que finalement il y a un grand amour de la Pierre en France par les Français. Mais je pense qu'il y a beaucoup de de de trous dans la raquette en fait, dans les connaissances, que ce soit dans les calculs de rentabilité, que ce soit dans leur immobilier et. Personne 2 Cetera. En fait, on est passionné et depuis longtemps, voire depuis toujours. T'as raison. Sauf que on n'est pas pour autant. Très expert du sujet et on raisonne souvent théoriquement ou sur des des des montants bruts. Et toi tu vas démonter et parfois nous surprendre en nous disant Bah Attendez, parfois c'est 2 3 fois moins rentable que ce que vous imaginez, parfois ça vous rapporte absolument rien et pour certains profils, et donc écoutez bien, dressez le l'oreille tout à l'heure, c'est même. Alors ça paraît contre intuitif hein, mais vous allez. Perdre de l'argent donc plus vous allez notamment louer dans le le locatif, plus vous allez perdre de l'argent, ça paraît dingue. Alors on parle pas forcément évidemment au global parce que à la revente parfois on peut faire une bonne affaire, c'est pas toujours le cas mais en tout cas sur au long cours et sur le on va dire la la partie flux et et revenu ça peut vous coûter de l'argent. Donc ce vrai rendement de la Pierre on va en parler dans une dans un instant grâce à toi. Comprendre les coûts cachés et les risques de l'investissement locatif Ce qui fait vraiment donc la rentabilité de l'Immo le cadre fiscal qui a encore bougé là sur les derniers mois, derniers trimestres donc on va dire. Les exercices 2025200026 là on sort de la campagne de de déclaration de revenus 2025 et on rentrera à nouveau dedans dans les prochains mois. À l'occasion donc, on évoquera effectivement aussi ce que tu appelles la dette fiscale qu'on se crée pas tous mais beaucoup sans le savoir. On fera ensemble si tu veux bien aussi le panorama des différentes façons d'investir dans l'immo, on verra que voilà, à chaque objectif patrimonial on correspond. Une formule que tu que tu re conseilles, que tu proposes toi ou tes ou tes concurrents, en fait tes tes confrères et toujours effectivement c'est toujours bien hein de le rappeler, on part d'un objectif, on part pas d'un produit de ça l'objectif et derrière en découlera une solution, une ouais, une formule et une offre. Et avec cette question derrière aussi en filigrane pendant pendant 1 h, la SCPI est elle une solution ? Là j'imagine que tu aimerais pondre, oui sinon tu t'appellerais pas meilleur scpi.com. Est-ce que c'est la solution miracle ? Là je connais aussi ta réponse et sûrement pas. Donc tu tu le disais Jonathan, les Français, la Pierre c'est l'histoire d'amour qui dure. Y a ce chiffre pour accrocher qui est complètement dingue, 57% des Français sont propriétaires de leur résidence principale. On pourrait dire c'est pas énorme, y a une petite une petite moitié qui l'est pas quand on se compare en fait on est quand même dans le haut du panier là ne serait-ce qu'en Europe ? Ouais. Personne 1 Ouais, en Europe effectivement, 57% c'est. C'est beaucoup et YA1 peu. 1 1 mythe qu'on peut tout de suite casser, c'est dire une France de propriétaires c'est positif. Bah en fait quand tu regardes les pays d'Europe qui sont plus propriétaires, plus propriétaires finalement de leur résidence principale, c'est pas forcément ceux qui sont les plus riches d'un point de vue PIB par par habitant. Et si t'as inclus par exemple la Suisse, la Suisse c'est 1 1 pays où les gens sont très peu propriétaires mais les revenus en face sont extrêmement importants. Donc la corrélation entre une France de propriétaires. Et une France riche c'est pas vrai du tout. Donc c'est c'est c'est un point, c'est un point qui est important. Et et c'est vrai que on est tout le temps-là quand les partis politiques nous disent Ah il faut que il faut que les Français soient propriétaires de de leur résidence principale. Bah non et en fait ça s'explique assez simplement parce que quand t'es propriétaire de ta résidence principale Bah t'es moins mobile tu vois aux États-Unis. Les les Américains ils sont pas tous propriétaires de leur résidence principale, ils bougent beaucoup, y en a un, il va aller à Atlanta, à Denver les gars ils bougent tout le temps, tout le temps. Et si t'es propriétaire de ta résidence principale, ce si t'as une offre je sais pas demain de job à Nantes, à Lille, à Lyon, à Marseille, Bah tu. Personne 2 T'es endetté y a 2 ans ? C'est mort. Ah Ben non non, je vais encore rester 4 5 ans chez moi minimum. Sinon je vais aller me faire un sommet là. Personne 1 Exactement et en fait c'est c'est là où où quelque part le le Y a une sorte de biais cognitif qui est intéressant. C'est de se dire Bah en fait l'opportunité de job elle doit pas être corrélée à ton immobilier en fait OK donc donc c'est vrai. Personne 2 Attends, dans les 57% tu précises bien. Enfin on précise bien résidence principale. C'est toujours cette question que tu vois venir, est ce qu'en 2026 où ça dépend des profils ? Tu vas me dire aussi il vaut mieux être ou être propriétaire de là où on habite ? Ou pas forcément, mais quand même. Faire de l'investissement locatif parce qu'il y a tous ceux qu'on compte pas, alors c'est souvent des profils assez aisés, ouais, assez aisés ouais, mais toi tu recommandes en 2026 ? Ou encore une fois, ça dépend. Personne 1 Bah c'est en fait. Alors l'immobilier locatif, on le rappelle, c'est acheter un appartement qu'on va louer qu'on va louer. Alors on va louer nu ou meublé hein ? Voilà en fonction de en fonction de de ce qu'on souhaite et ça peut être intéressant. Tout comme ça ne peut être pas du tout intéressant, c'est il y a une vraie technicité. L'immobilier locatif c'est c'est des c'est des emmerdes hein. Excuse moi je te passe l'expression mais voilà hein, ça veut dire il faut trouver un locataire, faut faire en sorte ton locataire. Si j'ai un conseil à donner quand on fait de l'immobilier locatif, ton locataire c'est un client, il faut considérer son locataire comme un. Personne 2 Qui a des bons et des mauvais clients ? Il y a des payeurs, des mauvais payeurs. Il y a des chieurs. Il y a des gens autonomes qui vont. Personne 1 Et il y a des clients qui avec lesquels ça se passe bien. Personne 2 Moi à titre Perso, j'y suis jamais allé justement parce que j'ai vu beaucoup de gens, notamment dans ma famille. Galérer, ça va pas du tout du tout donner envie. Personne 1 Ah bah oui hein Quand t'as c'est c'est simple hein quand tu prends je sais pas sur un quand tu vas prendre un studio à Paris, ton studio il fait 200000,00€ tu, on va dire que t'as à peu près 10000,00€ de revenus locatifs par an. Si tu considères par exemple tu changes le le le chauffe eau un chauffe eau t'en as pour 607100 800€ donc t'as tout de suite tu perds un mois de loyer et là on parle de travaux à l'intérieur de ton bien locatif. Ton immeuble il est ton ton studio, il est dans un immeuble, tu comprends bien que dans ton immeuble tu vas avoir le ravalement des on va faire la cage d'escalier. Personne 2 On va changer les boîtes aux lettres ? Bah voilà les travaux. Ouais bien sûr. Personne 1 Et et ça bah en fait quand tu fais l'impact cumulé moi souvent j'aime bien dire poser la question mais combien ça te rapporte ton immobilier locatif ? Et les gens ils disent bah ça me rapporte 800€ par mois. Personne 2 Non ça c'est oui le virement que tu vas avoir, mais en en vrai de vrai en net net. Personne 1 Voilà la la différence, ils. Personne 2 Savent pas ou ils veulent pas dire ou ils veulent pas prendre le temps de calculer ils ? Personne 1 Prennent pas le temps de calculer et ils prennent pas le temps de calculer tu vois dans mon audio ? On a fait en sorte que nos clients puissent intégrer leurs revenus locatifs, les charges, et cetera, et on on a mis en sorte une sorte de petit ranking pour voir finalement net net net avant fiscalité ce qui touche et net net après fiscalité ce qui touche. Et en fait quand tu prends on on prend le le cas du Studio, Ton Studio qui vaut 200000 t'as 10000€ de loyer par an donc on peut te dire comme ça Ah bah c'est bien c'est cool j'ai 5% de rentabilité sauf que derrière t'as un mois de taxe foncière t'as tu peux avoir un mois de vacances tu peux avoir donc vacances ça veut dire c'est quand ton ton bien n'est pas loué. Ouais entre 2 entre 2 locataires et ça arrive hein. Je veux dire voilà ça arrive tu peux avoir ton comment dire des travaux on l'a dit ton. Ton ton chauffe eau que tu dois changer les travaux de l'immeuble et en fait finalement net net net avant fiscalité tu te retrouves à allez 2% et derrière quand tu rajoutes ta fiscalité. Donc ta fiscalité c'est quoi, c'est ta tranche marginale d'imposition et tes prélèvements sociaux. Donc ta tranche d'imposition c'est quoi ? C'est 113041 ou 45%. Voilà donc si tu si t'es à 30% tu fais 30% plus tes prélèvements sociaux qui sont à 1072 sur l'immobilier. 4072 donc on va dire 50% donc en fait de ton 2% tu passes à un pour 100 net de fiscalité et c'est là où si tu veux-je trouve que il y a. Il y a un vrai travail de pédagogie et nous, nous, c'est notre cheval de bataille sur les 15 prochaines années, d'accompagner finalement les investisseurs à y voir beaucoup plus clair sur quelle est la rentabilité de leur immobilier. Parce que c'est ça finalement au bout du bout c'est pas de te dire Bah je suis content, j'ai mon studio qui est. Qui est, je sais pas, boulevard des Batignolles, on on en a rien à cirer de ça, c'est de savoir quelle est ta rentabilité et est-ce que tu as un risque aussi ? Et tu vois ça c'est ça, c'est un quelque chose. Moi j'ai j'ai fait l'exercice de façon régulière parce que quand je regarde pour acheter des apparts, moi ce que je fais c'est que je regarde le règlement de copro les les les PVAG je regarde tous les éléments pour pouvoir finalement me dire OK, est-ce que YA1 risque ou pas ? Personne 2 C'est quoi les Red Flags ? Personne 1 Bah les Red Flags, ça va être dans ta copro, je sais pas si t'as 1 1 copropriétaire qui paye pas de qui paye pas ses charges. Les Red Flags, ça va être si t'as si t'as des travaux qui sont prévus et tout ça en fait toute cette littérature elle est vraiment très, c'est pas très agréable de la lire mais néanmoins c'est important de mesurer son risque. Et en fait très honnêtement aujourd'hui j'ai l'impression que une grande majorité d'investisseurs locatifs hein, je dis pas la totalité mais une grande majorité ils arrivent, ils se disent OK. De toute façon j'ai besoin de répondre à cet objectif de la retraite, d'avoir des revenus complémentaires. Le jour où je pars à la retraite ils se disent OK ça va me rapporter 500€ 600,00€ par mois et ils se posent pas la question de quels sont tous les risques inhérents à l'immobilier ? Qu'est ce que ça va me coûter et ça je trouve que c'est c'est personnellement je trouve que C'est alors c'est peut être un jugement mais je trouve que c'est inconscient en fait. Parce que tu mets pas 200000 balles dans un bien où potentiellement tu dis mais voilà YA1 risque et et en fait je trouve que c'est déraisonnable. Voilà et donc donc nous on essaie vraiment d'apporter cette avec mon nojo cette brique où en gros nos clients ils vont-ils vont y voir un peu plus clair, ils vont se dire OK Ah oui ma rentabilité all incoste elle est elle est vraiment pas très bonne. 57. Personne 2 Pour 100, on disait donc 57% des Français sont propriétaires de leur résidence principale et chez ces mêmes propriétaires l'immo, ça pèse. Quasiment 2/3 du patrimoine, ça veut dire qu'il y a. Il reste plus grand chose pour faire pour ouais, pour faire autre chose quoi. Personne 1 Ouais mais mais exactement et et je pense que y a vraiment une culture finalement financière. Et j'allais dire, heureusement qu'il y a des podcasts comme comme le vôtre qui participent à la pédagogie financière, à l'éducation financière. Aux États-Unis. les Américains, ils ils investissent dans les fonds de pension. Tu vois pour ta retraite, t'investis dans des fonds de pension. Ces fonds de pension, ils investissent dans du private equity, dans des actions, et cetera, et cetera. Nous notre finalement notre capital retraite c'est principalement l'immobilier. Voilà et c'est vrai que finalement cette cette quote-part de l'immobilier, moi je pense alors tu vois, je vais, je je, c'est pour te montrer un peu ma probité. Je pense qu'elle est beaucoup trop importante par rapport au patrimoine global des Français. Voilà et on devrait avoir beaucoup moins d'immobilier, ou en tout cas un meilleur immobilier plus rentable au bénéfice de se dire OK Bah j'ai investi. Dans des actions dans des fonds. Finalement, dans des fonds actions, j'allais dire paneuropéens mondiaux ou ou émergents, peu importe. Après ça, c'est à chacun de de le définir en en fonction des. Personne 2 Experts et mots qui viennent dire sur la martingale ou ailleurs, ouais, fait des actions, c'est c'est pas commun quoi. Personne 1 Mais je pense que c'est du bon sens. Personne 2 Donc faites moins et mieux. Personne 1 Moins et mieux, clairement c'est moins et mieux. Et si on fait moins et mieux, et Ben on va pouvoir. Je vais te donner, je vais te donner un exemple. Moi j'ai une cliente alors elle a eu trop de chance parce que elle a acheté plein d'immobilier depuis les années 90 elle se retrouve avec 8, 8 ou 9 studios mais quand on a fait le calcul sur la rentabilité de ces studios mais t'es à un pour 100 mais en fait c'est important. Franchement t'arbites le bien tu vends le bien, tu réinvestis la moitié du bien parce qu'elle a remboursé tous ses crédits, t'investis en SCPI, tu multiplies par 3 ou 4 ta rentabilité voilà. Démembrement, LMNP et préparer la transmission de son patrimoine On va y. Personne 1 Venir au SCPI effectivement. Personne 2 On a, on a le temps, c'est hyper important, on va prendre le temps juste quand même. Tu dis c'est souvent moins de 2%, tu prends le cas d'un pour 100 et dans certains cas, donc typiquement quelqu'un qui est fortement imposé exemplifie l'impôt sur la fortune immobilière qui porte bien son nom, la renta elle peut devenir négative. Tu m'expliques ça là ? Ouais bah. Personne 1 On on peut reprendre le l'exemple du studio. Tu prends l'exemple du studio ? Donc 200000€ 10000,00€ de revenus locatifs c'est 10000€ de revenus locatifs. Si le client il est-il est fiscalisé à 45+17 2 donc ça veut dire que t'as 60 62,2% qui qui partent. Donc en gros t'as 60% hein donc ton ton 2% il passe à 0 60 et derrière si t'as un pour 100 d'IFI bah en fait t'es en territoire négatif. Et ça t'as beaucoup de clients qui beaucoup de clients en tout cas beaucoup de français qui sont dans ce cas-là. Donc en fait quand t'as des Français qui disent mais en fait finalement mon immobilier coûte de l'argent pour les pour les gens qui sont très fortunés c'est vraiment le cas. C'est à dire qu'en fait à partir du moment où ta rentabilité, ta rentabilité elle est obérée par ton comment dire ton impôt foncier finalement ? Et en plus de ça t'as l'impôt sur la fortune immobilière, Bah tu peux te retrouver en territoire négatif et c'est et c'est complètement aberrant alors. Parce que tu t'as d'autres d'autres options, t'as des options où tu peux échapper entre guillemets à à l'impôt sur la fortune immobilière. Par exemple quand t'investis en nu propriété, quand t'investis en nu propriété en immobilier. Donc ça si YA1 truc à retenir sur le en gestion de patrimoine que ce soit principalement immobilier mais c'est pas que immobilier. Si y a une chose à retenir c'est le démembrement. S'il YA1 truc à potasser quand on a envie de de d'optimiser son patrimoine, c'est le démembrement. Personne 2 Tu donnes, tu donnes l'appartement, tu fais. Personne 1 Quoi alors sur le sur le démembrement, il y a 2 natures, tu as le démembrement entre guillemets viager donc par exemple je sais pas, tu as tes parents qui ont un bien, ils vont te donner la nue propriété de de leur résidence principale, ça veut dire qu'ils vont te transmettre le fait d'être propriétaire sans bénéficier de l'usage. Personne 2 C'est eux sur les loyers, sur l'usufruit. Voilà, soit ils restent dedans, soit eux même vont le louer. Personne 1 Vont le louer et vont toucher les loyers exactement. Donc c'est c'est voilà ce qu'on appelle l'usufruit Usus Fructus, donc soit tu en touches les loyers, soit tu en tu en bénéficies, finalement tu en jouis et en fait donc ça c'est le moment viager et en terme de transmission c'est un super outil parce qu'en fait. Ça te permet en fonction de l'âge du capitaine, de des des usufruitiers d'optimiser. Tu peux optimiser jusqu'à 30 ou 40% de transmission sur la valeur donc ça c'est c'est vraiment intéressant. Et puis après t'as une autre option qui s'appelle le démembrement temporaire fixe. Donc ça en fait c'est c'est issu des bailleurs sociaux à la base donc c'est quand t'achètes 111 bien où tu ne vas pas toucher les loyers pendant 5101520 ans. Et en fait en face, t'as un bailleur social qui achète l'usufruit parce que il va, ça va lui permettre de loger les gens sans avoir acheté l'entièreté du bien. Tu comprends bien que finalement si tu prends on va prendre, on va prendre toujours le l'exemple du studio à 200000 comme ça c'est facile. Le bailleur social si il s'engage par exemple sur 18 ans, voilà bah il va acheter 30% donc ça veut dire qu'il va débourser 60000€ pour le bien. Et toi en tant que nue propriétaire tu vas débourser 140000€. OK, et en fait ces 140000€ ils ne sont pas soumis à l'impôt sur la fortune immobilière ? Voilà et donc bah t'as la même chose en SCPI. Sauf qu'en fait tu te dis OK Bah j'ai investi en SCPI, je prends la nu propriété là ton horizon tu peux le déterminer à l'avance de 3 à 20 ans et ta partie nu pro n'est pas investie, comment dire n'est pas soumis à l'IFI donc typiquement le client là qui est en territoire négatif, bah si tu le mets en nu propriété bah il redevient en territoire positif. Et ça en fait c'est juste, ça montre à quel point il est important de suivre son patrimoine. Donc c'est je suis désolé hein parce que je rentre dans la technicité mais mais ça mais ça veut dire vraiment que c'est comme toujours. C'est très important de suivre parce que quand tu vois ton concert juste son patrimoine pour la première fois, tu dis OK c'est bien, il m'a fait en enseigner mes objectifs, et cetera. OK pour rentrer dans les bonnes cases. Voilà bon ça on y viendra après. Mais ce qui est important c'est vraiment de se dire OK, où est-ce que j'en suis de ma fiscalité ? Parce que la fiscalité en France, nos députés, ils sont très très ingénieux. Je pense qu'on est à la médaille Fields de l'ingénierie fiscale du monde entier, ça c'est clair net. Personne 2 Et l'administration fiscale qui suit derrière aussi bien sûr. Donc on l'a compris, beaucoup pensent toucher voilà 5% on va dire de de rentas et en vrai, une fois tout payé, donc taxes foncières, travaux, impôts, et cetera, tout ce que tu as cité. On passe sous les 2 voir sous les un pour 100 voir ça nous rapporte rien voir voir ça nous coûte le meublé. Bon ça peut faire un peu mieux la location touristique, là il y en a qui s'en sortent encore très très bien. C'est quoi selon toi la la la rentabilité ? Enfin qu'est ce qui fait vraiment la renta d'un bien ? Donc la diff entre je vais gagner ou je vais perdre avec cet investissement ? Personne 1 Bah c'est c'est déjà c'est déjà je pense déjà beaucoup ta technicité de savoir est-ce que tu es un est-ce que tu as un technicien de l'immobilier ou pas ? Et j'allais dire technicien, c'est du bon sens, c'est à dire que je reviens sur la logique de clients. Un studio, si tu l'as en locatif, c'est un studio dans lequel potentiellement tu pourrais vivre toi. Personne 2 Allez pas je m'en fous, il est mal situé, voilà, il y a pas de lumière, il faut qu'elle se poubelle mais c'est pas c'est moi, j'y serai pas donc je m'en fous quoi. Voilà, il faut être dans une logique de dire il faut que que ça on l'entend souvent. Ouais. Personne 1 Que ce bien tu sois capable de comment dire de vivre dedans. Donc il faut qu'il soit agréable comme tu dis lumineux, bien placé, que qu'il soit en bon état. Personne 2 Sinon tu vas attirer les gens qui te ressemblent pas et ça va pas fitter potentiellement ça va pas fiter et puis les gens ils vont pas en prendre soin. Eh oui mine de rien, pas se sentir respecté en disant Bah attends lui il habiterait pas là où je suis exactement. Personne 1 Je pense bon c'est un petit conseil mais envoyer une petite carte de vœux chaque année à son locataire pour dire Bah j'espère que tout va bien et cetera, juste pour garder un contact. Alors après il y a toujours des comment dire des locataires qui sont pas les bons mais on va dire dans l'immense majorité on parle toujours des problèmes mais on parle pas aussi des des des choses qui se passent bien. Donc je pense que donc on le dit. Donc la technicité parce que mine de rien ça demande de la technicité, il faut suivre, il faut suivre les PIV d'a G il faut suivre le comment dire le règlement de Copro. La gestion finalement avec ton locataire, ton bien, il faut qu'il soit bien localisé. Vraiment je pense que c'est important. Et les défauts que tu as quand tu achètes un bien ça. Personne 2 On dit souvent que c'est pour ton emplacement principal. Ouais. Ou le locatif ? Il y a 3 règles, un emplacement, 2 l'emplacement, 3 l'emplacement. Personne 1 Oui, je pense qu'en tout cas ça alors ça marche. Ça marche, c'est c'est pas que c'est nécessaire, c'est pas le seul, c'est pas suffisant, c'est pas suffisant. Ce qui est important c'est quelle gestion tu mets aussi dedans. Voilà si voilà t'as un problème avec ton locataire il arrive il dit OK Bon bah le le chauffe eau il a pété. Bah il faut que tu sois en mesure d'avoir des entrepreneurs qui soient capables de réagir très vite pour que tu démontres à ton locataire. Bah Regardez le problème, on l'a traité, on a trouvé une solution rapidement. Personne 2 Efficace et au bon prix. Et des Serruriers, t'en as à 200 balles. Personne 1 Et t'en as à 2000. Ben voilà. Et donc donc ça veut dire qu'il faut que t'es toute cet ensemble de finalement de compétences. Personne 2 Tu l'as pas fait, t'as pas le réseau, tu sais pas. Ben t'as. Personne 1 Pas le réseau. Tu vas te faire la main quoi exactement ? Et c'est et c'est là où c'est là où il faut quand même bien l'avoir en tête, c'est que tu peux vite, tu peux vite glisser. Je pense que sur les petits travaux il y a peut être un bon conseil à à partager. T'as des plateformes de travaux ? Qui te permettent de tu vois tu tu prends une photo de de la problématique que t'as et alors ? Je je citerai pas les noms de Marques mais je t'as t'as 2 3 plateformes où en gros tu prends la photo je sais pas. Par exemple t'as un mur à repeindre, tu prends la photo de ton mur et en fait tu vas avoir 15 mecs qui vont te faire la proposition et ils sont tous notés les gars. Donc en gros tu vas pouvoir choisir le gars. Et ce qu'il faut bien avoir. Personne 2 Sites, sites, sites en 2, comme ça il y aura pas de il y. Personne 1 A pas de bah il y a, il y a j'avais youpi job et needle nidelp en en tête. Personne 2 Donc là on trouve. Personne 1 Des indépendants, et cetera. Des artisans ? Bah alors c'est des c'est des vraiment des c'est plutôt presque des auto entrepreneurs. Et ce qu'il faut vraiment avoir en tête, c'est que 1 1 entrepreneur, je veux dire un entrepreneur dans le sens classique du terme, qui a une équipe avec 10 personnes. Aller repeindre un mur, ça l'intéresse pas. Personne 2 Bah non, c'est trop petit. Personne 1 C'est trop petit. Je veux dire, il veut un chantier, il veut 5000101000. 20000,00€ quoi exactement ? Alors que un auto entrepreneur qui va arriver avec son petit sac à dos ou son caddie. Personne 2 Un truc à 500 balles, il le prend lui bah il le prend. Personne 1 Bien sûr et il sera très content de le faire. Et en fait ça, il faut bien l'avoir en tête et donc c'est c'est plein de petits choses de bon sens. Voilà un autre point qui me paraît important. Tu vois que finalement on parle beaucoup de l'immobilier direct, c'est que. Moi tu vois par exemple à titre Perso quand j'achète un bien alors j'en ai pas acheté 1000 hein mais je me pose toujours la question et c'est l'unique question que je me pose c'est la revente ? Personne 2 Ah, il faut être projeté. Personne 1 Se projeter sur la. Personne 2 Que ça soit dans 2 ans, 5 ans, 30 ans, 30 ans, qui va vouloir m'acheter ça exactement ? est-ce que j'aurai des difficultés ? Donc moi j'ai l'impression de faire une borne FR. Un peu comme j'en sens une bagnole ou quoi d'ailleurs hein ? Mais derrière non non. Tu penses au coup d'après que je vais trouver le Jonathan d'après qui va dire Ah ouais là c'est sympa, je m'y projette ou je me projette pour mon locataire ? Personne 1 Exactement, et ça, c'est super important. Personne 2 Si la réponse est non, c'est même pas la peine. Personne 1 Quoi ? Bah t'y vas pas OK et et si tu veux tu as des on va dire, tu as des y a des sujets, tu as des problématiques que tu peux réparer. Bah par exemple tu vois une une, une cuisine qui est pas belle, et cetera, tu vas pouvoir la refaire. Mais si t'es en rez-de-chaussée avec comment dire sur cours avec vue sur le local poubelle bah bon courage pour arriver à à faire 1 1. Comment dire un bras de fer avec la Copro pour dire je veux plus que les poubelles soient là voilà et ça je pense que c'est un vrai. Comment dire ? C'est un vrai bon conseil de se dire OK comment est-ce que le bien que j'ai y a une problématique ou pas ? Personne 2 Y a des vices cachées et y a des vices apparents hein ? C'est à dire que vous dites pas comme tu dis ça va se régler dans le temps. C'est à dire que le le vendeur la copromodine non mais c'est bon genre il y a une énorme fissure, il y a des poutres je sais pas quoi pour maintenir ça a rarement 6 mois en fait ça peut avoir un an, des années et le truc est pas réglé parce que il y a un problème de fondation parce que j'en sais rien, l'immeuble d'à côté son assurance veut pas prendre le truc en charge attention bah c'est pas enfin c'est bien de voir le verre à moitié plein mais parfois les problèmes ils ils ont des années donc vous dites pas non mais. Sous ma gestion, ça, je vais le régler ou ça sera réglé. Quoi ? Y a y a quelqu'un qui va qui va gérer le le bordel quoi. Personne 1 Exactement et et tu vois pour pousser un peu le le sujet plus loin et c'est vraiment tu vois, c'est tout le mindset de de notre de notre application mon nojo ce qu'on a envie. Nous on a envie d'arriver à faire en sorte que nos clients ils aient une vision très honnête de leur immobilier. Et je pense que c'est pas le le tu vois le l'échange qu'on a c'est pas pour dire l'immobilier c'est mal mais c'est juste. Ayons une vision honnête que ce soit sur la rentabilité. Que ce soit sur la qualité du bien immobilier parce que en fait t'as des générations, l'immobilier, la gestion immobilière directe ça va pas les intéresser et tu prends. Je prends toujours les cet exemple là d'un de mes clients qui malheureusement est est décédé mais qui avait fait les choses vraiment proprement. Il se trouvait qu'il avait en proche banlieue un petit immeuble qui faisait 3 étages. Et il avait donné la nue propriété à ses enfants. D'accord et en fait il s'est dit mais en fait c'est une très mauvaise idée parce que mes enfants ils sont aux 4 coins de la planète. Le jour où je décède ils ne sauront pas gérer mon immobilier. Donc en fait il avait vendu bien, on avait investi en part de SCPI mais tous ne font pas comme ça et voilà. Et et je veux dire, c'est pas une question de dire que c'est bien de faire comme ça, mais juste le jour où tu décèdes si tu laisses un sac de nœuds d'un point de vue immobilier à tes enfants. Personne 2 C'est pas un cadeau. Personne 1 Bah c'est pas un cadeau et je trouve qu'en fait on a comment dire la responsabilité d'un d'un j'allais dire d'un chef de famille ou c'est peut être pas le bon terme mais en tout cas d'un d'un d'un investisseur c'est de se dire Bah si j'ai une descendance OK, est-ce que je leur laisse un sac de nœuds ou pas ? Personne 2 Et ça se prépare à 606010 hein ? Faites pas ça à l'article exactement quand vous avez exactement 93 ans. Personne 1 Et ça et ça c'est c'est valable en fait tu vois c'est 1 1 Conseil de gestion de patrimoine qui est valable, pas que pour l'immobilier. Nous sur mon jour on a fait une fiche qui s'appelle le cahier au cas où. Si demain il t'arrive un pépin, je veux dire, on sait tous qu'il y a des gens qui décèdent à différents âges, mais il t'arrive un pépin ? Bah il faut savoir quelle est ta banque, ce que ton conjoint il sache, quelle est ta banque. Quel est ton concert en gestion de patrimoine ? Si tu en as un, ton immobilier, tes investissements, et cetera. Personne 2 C'est quoi ça au cas où on trouve ça ? Personne 1 Le cahier au cas où. Bah c'est une fiche qu'on a sur monogio qui est qui te permet juste en fait tu l'imprimes et tu complètes et ça te permet de faire un peu. Tu vois comme ça ton. Personne 2 Monogio comment tu écris ? Monogio ? Parce que tout le monde se demande de quoi il parle là ? Vas y. Personne 1 Monogio MONUJO, ça veut dire en. Personne 2 Une APP, c'est une. Personne 1 Application ouais exactement, sur tous les stores on trouve ça exactement. Personne 2 Ouais et au cas où, mais j'adore parce que c'est des questions que personne veut se poser. Mais évidemment on va tous y être confrontés. On a tous des des j'en sais rien, des des des comptes pas forcément cachés mais inactifs qu'on a ouvert. On a foutu 5000 balles ou boulot au-dessus. Ouais et puis elle ne fait rien. Et demain comme tu dis, il nous arrive un pépin sans qu'on soit mort. D'ailleurs on avait un gros pépin et où on est plus réactif, et cetera. Bah les les les les conjoints les les les descendants ils trouveront pas ça. Ouais ouais on. Personne 1 Sait tous que aujourd'hui, il y a de plus en plus de gens qui ont très de République, revolut, N206 et consorts, et tout. Personne 2 Une base et compagnie. Personne 1 Quoi ? Une base ? Voilà et donc en fait tu te retrouves avec plein de comptes et et en fait comment ça se passe le jour où tu décèdes bon SCPI ? Analyser la crise des SCPI et l'influence des taux directeurs On va y venir quand même. Tu es là pour ça la Pierre papier. Donc j'investis pas en direct je vais on va dire je laisse faire les pros, encore faut-il sélectionner les bons parce que ça a bien pété quand même en 22203 et donc. Certains qui nous écoutent savent de quoi on parle, ils ont vu leur part perdre 10, 20 ans, 40%, 50 même jusqu'à 50%. Voilà ils ont plus que leurs yeux pour pleurer. Donc on va tenter non pas de de les rassurer, mais en tout cas de voir ce qu'on peut faire. Bah si on a fait la bêtise ou si on n'a pas encore fait la bêtise, comment ? Comment l'éviter ? Juste 2 mots donc sur la sur la l'immobilier encore en direct, t'as parlé de vacances locatives ? Et puis l'autre éléphant dans la pièce qui concerne beaucoup de gens. Notamment, qui écoute Allô ? La Martingale c'est les 4 lettres LMNP. Qu'est ce qu'on peut dire sur ces 2 sujets, vacances locatives ? LMNP ? Personne 1 Alors bah la vacance locative C'est ça, peut être ça peut vraiment détruire de la performance immédiatement. Personne 2 15 jours c'est pas grave, 3 mois ça fait chier quoi, ça fait tu perds 3 mois de l'année, tu t'assois sur 3*800,00€ 1000,00€, 1500 balles. Personne 1 Exactement. Et ça, ça et ça va très vite et ça te détruit 15 20 30% de ta rentabilité annuelle. Donc c'est. C'est un vrai levier là-dessus. Personne 2 On sait, on sait combien c'est en France, entre 222 locations. Personne 1 Bah c'est en je pense en à peu près un mois. Un mois et demi tu vois. Donc c'est c'est c'est ça va tout de suite c'est incompressible alors c'est incompressible. Moi je pense que tu vois par exemple moi j'ai pas d'immobilier direct en locatif j'en ai eu, ça m'a pris la tête, ça prend trop de temps et tout. Moi je pense que ce qui est important c'est d'être à un prix qui soit 5 à 10% inférieur au loyer du marché. Tout le temps. Personne 2 Tout le temps ça te réunit de de quoi ? Personne 1 Bah je pense que ça ça te met dans une logique. Finalement il vaut mieux avoir, je sais pas, un locataire, une infirmière qui va être locataire de ton bien pendant 9 ans parce que tu vas avoir une bonne relation avec elle, que tu vas être dans dans quelque chose de de finalement de de de construit dans ta relation. Alors elle est là pour te payer un loyer. Mais je veux dire, Tu es aussi là pour lui apporter un logement décent. Voilà et si tu fais les choses avec intelligence, je pense que. Ça fonctionne un peu mieux. Voilà et et même ce qui est encore mieux, c'est que le jour où elle s'en va peut être qu'elle va repasser à une de ses copines ou un de ses potes le le comment dire le le le entre guillemets, le bon plan et tu vois. Personne 2 Bestkace ton infirmière elle est restée 4 ans elle te préviens c'est quoi elle préviens un mois 3 mois un mois donc elle te préviens le le le le premier août qu'elle sera partie au au 30. Personne 1 31 autre ouais. Personne 2 31 autre donc du coup t'as Bah t'as un mois pour anticiper quoi ? Bah t'as potentiellement un coup de peinture ouais le successeur donc des visites et où passer par l'Agence qui va gérer le truc. Ouais, tu as fait une petite charge mentale, pas mal. Personne 1 Ah bah ouais, pendant les vacances en plus en plus en plus pendant les vacances donc c'est. Personne 2 Bon bah tu te déménages rarement au mois de janvier quoi tu arrives ? Mais ouais. Personne 1 Ouais ouais mais ce qui veut dire que soit c'est pendant tes vacances, donc ça veut dire que toi tu es en vacances, tu es en train de t'enquiquiner à à à gérer ton truc et tout et et et ça franchement c'est un peu c'est un peu pain full quoi. Donc tu vois dans dans la, dans la réflexion de ton finalement de ta gestion locative, il faut savoir combien ? De temps chaque mois tu passes sur ton bien locatif et la gestion on en on en parlait voilà. Et sur ton 2e point, sur le LMNP, ce que tu m'évoquais ça c'est pareil. C'est un principe de gestion de patrimoine qui me paraît tellement important. Le LMNP tout le monde voulait en faire. Personne 2 Location meublée non professionnelle, ouais. Personne 1 Location meublée non professionnelle donc le fait que tu loues 1 1 bien qui soit meublé avec les petites cuillères, les fourchettes, l'aspirateur et compagnie. Voilà donc du coup ça te permettait et ça te permet finalement d'avoir une un amortissement sur le bien et tout. Sauf qu'en fait jusqu'alors l'amortissement sur le bien tu le réintégrais pas quand tu revendais. Sauf que maintenant tu vas le réintégrer. Donc quelque part tout ce que tu as amorti bah tu te crées une forme de dette fiscale à terme le jour où tu mens et. Personne 2 Ça veut dire que c'est mort ? Personne 1 Bah ça veut pas dire que c'est mort, ça veut dire qu'en fait les les règles. Ont changé, les règles fiscales ont changé en cours de route et je pense qu'il faut être totalement bah c'est c'est en tout cas c'est rétroactif sur le c'est non c'est c'est ça a commencé à partir de 2024 ou 25 et enfin. Personne 2 Oui, ça s'applique ça. Personne 1 Depuis, depuis, voilà, depuis un an. Et en fait ce qui se passe, c'est que quelque part, il faut être en accord avec soi-même sur le fait de se dire OK, quoi qu'il arrive. Les règles fiscales, elles peuvent bouger donc. On dit toujours tu mets pas tous tes œufs dans le même panier donc tu vas pas mettre tous tes œufs dans le même panier. Je sais pas. D'un point de vue action, tu vas pas acheter que du total. Et Ben d'un point de vue fiscal, tu ne mets pas tous tes œufs dans la même logique fiscale. Et ceux qui ont investi tout en LMNP, Ben je peux dire qu'ils sont très mal parce que le jour où ils vont devoir vendre en fait ils vont avoir ils se créent de la dette fiscale. Et ça leur coûtera très cher. Donc je pense que y a vraiment un comment dire une réflexion à avoir quand tu es épargnant, quand tu es un investisseur, et cetera, c'est d'avoir plusieurs outils fiscaux à ta disposition, parce que comme ça alors c'est peut être un peu comme ça, tu restes dans la dans la moyenne, mais ça veut dire que tu restes dans la moyenne. C'est c'est tu seras pas dans un truc trop comment dire, tu seras pas dans quelque chose qui sera trop. Trop trop puissant et trop orienté sur trop risqué, voilà en fait le la problématique, c'est une problématique de risque. Personne 2 Bon, la Pierre papier, on y vient, on dit à CPI, c'est la forme la plus connue, mais il y a j'imagine plusieurs plusieurs types de Pierre papier. Personne 1 Ouais alors c'est exactement donc la Pierre papier donc c'est important de rappeler ce que c'est. Donc c'est en fait ce sont tout simplement des fonds immobiliers qui sont ouverts au grand public. Donc ça permet quoi ? Ça permet d'investir dans un patrimoine immobilier qui est composé soit en fait principalement d'immobilier d'entreprise. Donc l'immobilier d'entreprise c'est quoi ? C'est du bureau du commerce, de la santé, de la logistique, de l'hôtellerie, du camping de plein air. Voilà et et en fait tu investis dans un fonds, tu apportes de l'argent à ce fonds. Ce fonds va acheter des actifs immobiliers et les ces actifs immobiliers ils ont vocation à être loués. Pour redistribuer des potentiels dividendes aux associés. Donc en fait c'est vraiment c'est de la Pierre papier, c'est de l'épargne immobilière, c'est investi 1000€ dans un fonds. Ce fonds il va avoir 152103100 actifs situés en France et ou à l'étranger. À l'étranger, c'est Europe, mais maintenant t'as même des SCPI qui investissent aux USA, au Canada, et cetera, et cetera. Et derrière tu vas avoir une rentabilité qui va qui va t'être versée chaque année, voilà comprise entre 4 et 9%. Personne 2 On a longtemps dit ou entendu dire que c'était la martingale. Et puis 2000, enfin post COVID 20002223, notamment à cause du Bureau et la crise qui s'en est suivie. Télétravail, n co. Bah en fait non, il y a pas de placement sans risque quoi. Ouais. Personne 1 Il y a exactement il y a pas de placement sans risque et c'est et merci de me poser cette question parce qu'en fait elle me permet de de pareil, d'essayer de casser un peu un mythe sur sur le sujet. L'immobilier est très connecté au taux directeur. Les taux directeurs c'est les banques centrales qui décident de taux directeur, la BCE3350 la Fed 36015. Donc ces taux directeur c'est entre guillemets le taux du sans risque. Je prête à un État l'état j'ai confiance en l'état donc vu que c'est la confiance maximum bah en fait quand je je prête à 36015 aux aux États-Unis. Bah en fait j'ai pas de finalement c'est le rendement minimum du taux sans risque que je dois avoir 36015 sur l'immobilier. Forcément j'ai quoi comme risque ? Bah j'ai mon risque de locataire, j'ai mon risque d'emplacement, j'ai mon risque de dépréciation d'un point de vue qualitatif de l'immobilier, et cetera. Donc il faut que mon immobilier me rapporte au minimum 3 50 plus une prime de risque. Moi, la prime de risque cohérente pour moi de l'immobilier, c'est au moins 200 points de base, donc ça veut dire que. Personne 2 2%, enfin 2 points, 2 pourcentages. Personne 1 2 points de pourcentage en plus exactement. Donc si je suis à 3 et demi de taux directeur, Eh bien le rendement immobilier moyen auquel je dois investir c'est 5,5% d'accord de rendement immobilier quand t'avais des taux directeurs à 0%. Si t'appliques ce cette logique là ? Ben en fait t'avais des des gens qui étaient capables d'acheter de l'immobilier à 2 et demi 3% de rendement. Quand tu passes ton bien il vaut 3% de rendement et que ton finalement ton OAT ton donc ton ton taux directeur il passe de 0% à 3 et demi. T'as un petit problème sur ton immobilier locatif donc en fait le reprising ce qu'on a connu et C'est alors je suis désolé d'essayer de l'expliquer le le plus simplement possible mais c'est c'est pas facile. C'est qu'en fait les les rendements immobiliers des actifs une fois qu'on a eu la hausse des taux. N'était plus suffisant pour les les nouveaux investisseurs immobiliers. Pourquoi ? Parce que la plupart des investisseurs immobiliers ils s'endettent pour acheter de l'immobilier. Donc si t'as si ton bien il te rapporte 2 et demi pour 100 de rendement et que ton banquier il te prête à 4% de rendement, Bah ton opération elle est pas séduisante. Tu n'as pas ce qu'on appelle l'effet de levier hein et donc le seul moyen d'augmenter ton 2 et demi pour 100 de rendement. Tu as soit tu augmentes les loyers sauf que tes loyers ils sont fixés, tu peux pas tu as un engagement, soit tu baisses la valeur métrique, la valeur au mètre carré et c'est ce qui s'est passé. Les valeurs métriques au mètre carré ont baissé de façon très conséquente, très très conséquentes avec certains actifs qui ont perdu 506060 10% de valeur. Pas pour toutes les SCPI mais on y reviendra et et voilà. Et donc c'est pareil si YA1 truc à retenir c'est la prime de risque, on dit toujours les taux bas, c'est le moment de s'endetter. Non pas du tout. Pourquoi ? Parce qu'en fait, plus t'as des taux bas au niveau du crédit, plus tu permets à une assemblée grande de d'investir et de s'endetter pour l'immobilier. Personne 2 Bah et donc forcément y aura une force de rappel tôt ou tard et y aura une purge. Personne 1 Y aura une purge y. Personne 2 Aura a pas dedans mais y en y aura beaucoup de gens pris dans le la correction quoi. Et c'est ce qui s'est passé. Personne 1 Exactement, c'est ce qui s'est passé et. Personne 2 On sait ce que ça a systémiquement enfin est-ce que y a y a eu, c'est quoi ? C'est la moitié du marché qui a souffert, c'est 1/3, c'est. Personne 1 Y a y a eu à peu près 30% des en en nombre de parts de SCPI qui ont baissé en capitalisation, c'est plus important, c'est 50%. Mais ce qui est très important à retenir parce que il faut avoir une grille de lecture qui soit la plus honnête possible. C'est que en fait dans le momentum actuel, en fait pour moi y a 4 marchés, y a le marché des SCPI qui collectent et qui font des super bonnes affaires parce que les crédits immobiliers coûtant cher, Eh Ben y a moins de compétitions. Et ça, vraiment, tu vois cette logique de je. Je vais essayer de. Je vais le redire de façon imagée, c'est comme si tu allais à la pêche que tu as 3 pêcheurs sur le lac et et tu sais que tu peux, tu as juste à à envoyer le comment dire la canne à pêche et tu remontes et et ça remonte tranquillement. Personne 2 Donc là c'est les corum, c'est les I, roco, tout ça. Personne 1 Corum I Roco, t'as aussi alderan avec Voilà, t'as t'as la transition Europe avec Arkea, t'as t'as t'as pas mal de sociétés de gestion qui sont vraiment dans des super logiques là-dessus et qui et qui collectent comme des dingues, t'as celles qui sont complètement atones, où en gros elles ont un peu de retrait, un peu de collecte, il se passe rien. T'as celles qui sont vraiment qui ont été vraiment dans l'embarras. Et là bah qui était principalement dans le Bureau qui avait des investisseurs institutionnels côté passif donc côté associé beaucoup. Donc ça c'est des premia avec Primopierre t'as la Française, t'as BNP aussi avec certaines de leurs SCPI. Voilà et en fait. Nous notre job au sein de mes RSCPI et toi ? Personne 2 Tu fais quoi, tu les classes, tu donnes les tu affiches ? Les rendements annuels, les perfs sur 10 ans, c'est quoi le le truc là ? Découvrir les opportunités et l'optimisation fiscale des SCPI Ah bah là là-dessus, nous on regarde les perfs sur 10 ans, on regarde aussi les comment dire le le bon sens de gestion tu vois c'est le bon sens paysan et ça là-dessus. Bah en fait j'imagine que parmi tes auditeurs y en a beaucoup qui adorent la dette. La dette c'est c'est on peut vite se brûler les doigts avec la dette et y a des gérants qui se sont brûlés les doigts et qui ont emmené avec eux. Certains épargnants et ça moi je vais te dire je en tant que paysan, je je peux pas l'accepter en fait je peux pas accepter que qu'on se dise bah en fait Monsieur et Madame Michu qui ont travaillé toute leur vie, bah tu as 1CGP qui leur a dit Ah ouais cette SCPI elle est bonne, et cetera, alors que déjà ils auraient dû leur dire OK, Tu te limites à 20% de ton patrimoine en SCPI, déjà c'est beaucoup, Tu t'endettes pas trop et tu mets plusieurs SCPI dans ton marché, tu vois dans dans ton portefeuille, voilà et donc t'as ces SCPI là qui ont baissé de 30 à 50% en terme de valeur. Et qui sont passés sur le marché secondaire, donc c'est un marché entre guillemets, c'est un peu comme un marché de bourse, voilà sur lequel tu peux potentiellement avoir des des bonnes affaires à faire. Mais pour le moment nous on reste vigilant, on n'est pas encore suffisamment, on se sent pas encore suffisamment à l'aise pour dire OK faut y aller et puis après t'as le dernier marché qui est le marché historique des SCPI à capital fixe et sur lequel là c'est vraiment chouette parce que tu peux avoir des opportunités comprises entre 7 et 9% de rendement avec de l'immobilier décoté avec des raisons hein, c'est c'est. C'est un marché qui a un marché. C'est un peu comme si tu allais j'allais dire aux puces de Saint Ouen Chiner des produits et cetera. Bah des fois tu trouves, des fois tu trouves pas. Mais moi à titre Perso j'ai investi beaucoup sur ce marché. Personne 2 C'est quoi alors raconte les SCPI à cap fixe ? Personne 1 À capital fixe ? Bah en fait c'est c'est en fait c'est le même fonctionnement que les ordres de bourse. C'est à dire que tu as 5 ordres d'achat, 5 ordres de vente qui permettent de déterminer un prix. Une fois par mois t'as en fait t'as une confrontation soit une fois par semaine soit une fois par mois on va dire de manière générale. Et en fait c'est des marchés qui sont très peu adressés parce que mes confrères qui sont conseillés en gestion de patrimoine ils gagnent pas bien leur vie là-dessus. Nous chez meilleur SCPI on s'en fout. Ce qu'on veut c'est surtout que nos clients gagnent leur vie donc on on accompagne nos clients sur ces marchés là et et en fait vu que ces ces marchés sont pas très bien animés, Bah t'as des incohérences de marchés et t'as des décotes par rapport à la valeur. Finalement des biens qui sont qui est comprise entre 30 et 50% donc. Personne 2 En permanence. Personne 1 En tout cas, particulièrement en ce moment. Personne 2 Mais c'est à dire que je comprends pas. C'est c'est comme une forme de bourse, tous les mois tu peux acheter, revendre exactement c'est payé. Exactement t'es tanqué des années quoi. Enfin, c'est très compliqué, oui, alors que. Personne 1 Alors que normalement en fait ouais en fait l'autre marché c'est le marché des SCPI à capital variable où t'arrives, tu t'achètes un prix de part qui est déterminé, qui bouge pas et voilà. Et en fait ça c'est et t'attends ton rendement ou se déplacer exactement voilà. Et le capital fixe, bah c'est vraiment un autre marché, c'est un marché un peu plus de connaisseurs. Mais bon. Personne 2 Tu achètes ça où ? Ah bah nous nous. Personne 1 On accompagne nos clients et puis on leur permet de screener le marché pour voir quelles sont les bonnes opportunités tu. Personne 2 Es une forme de de courtier quoi ? Ouais, nous on est. Personne 1 Courtiers, on est vraiment concernant l'investissement financier sur cette partie là et on on on leur fait de la recommandation et on leur permet de finalement d'acheter de l'immobilier. Décoté donc quelque part tu protèges ta valeur aussi si tu veux. Et puis en plus tu rentres à un niveau de rendement qui est moi les dernières opérations que que j'ai faites à titre Perso où pour des clients on est rentré entre 7 et 9% de rendement. Personne 2 Donc y a le type de biens t'investis dans quoi là ? Personne 1 Bah du diversifié principalement dans Paris intra muros, donc ça c'est bien aussi. C'est pas du Paris la défense parce que le Paris la défense, on peut avoir quelques inquiétudes sur les valeurs donc du Paris intra muros, c'est du diversifié, bureau, commerce, logistique, et cetera, et cetera. Personne 2 Donc y a pas un sujet sur la fiscalité non, ça revient souvent quand même à la fiscalité des SCPI. Personne 1 Ah bah ouais, c'est. Personne 2 Du doigt quoi ? Personne 1 Ouais c'est mais c'est j'allais dire c'est tout comme la fiscalité de l'immobilier, je pense que on on. C'est un peu politique ce que je veux dire, mais je je c'est incompréhensible que que la fiscalité de l'immobilier soit aussi punitive parce qu'elle est punitive et et alors que l'immobilier participe à 10% du PIB français. Je veux dire, mine de rien, quand t'as ton ton studio ou tes parts de SCPI, t'as un nombre de finalement de prestataires qui travaillent autour des immeubles qui est conséquent. Donc c'est prestataire, c'est finalement c'est des salariés, c'est de la, c'est de l'économie locale, et cetera, et cetera, et bon. Bref, une fiscalité qui est qui est complètement punitive sur les SCPI. Si tu es sur une SCPI Franco française, Bah c'est la même fiscalité que ton bien locatif en direct. Donc ta tranche marginale d'imposition rappelle 0113041 ou 45, plus les prélèvements sociaux. Et le petit truc qui est sympa avec les SCPI, c'est que tu peux avoir des SCPI dites paneuropéennes. Qui sont investis à l'étranger. Et alors là c'est vraiment chouette fiscalement parce qu'en fait tu vas être dans des ce qu'on appelle dans les conventions fiscales. Donc en fait si ton bien immobilier donc le bien qui appartient à la SCPI il est localisé en Allemagne et Ben qu'est ce qui va se passer ? Il va se passer que le bien il va être fiscalisé en Allemagne et avec la convention fiscale tu ne vas pas être refiscalisé en France. Donc ça c'est un premier point. Et la fiscalité par exemple en Allemagne sur les immeubles est moins importante, elle est à 15825 alors que nous en France elle peut être à 41 ou 45. Donc tu vois que mécaniquement, si t'es sur une tranche marginale à 30%, ton bien est localisé en Allemagne. Déjà tu vas gagner sur ce point là. Et puis 2e intérêt c'est que t'as pas de prélèvements sociaux. Et puis le 3e intérêt, et je suis triste de devoir le dire, mais c'est qu'en fait t'investis pas en France, c'est que finalement t'investis dans une SCPI qui est une société française. Mais t'es bien. Sont pas en France donc tu t'es ? Personne 2 Exposé enfin, tu te diversifies, tu te diversifies si tu as ta résidence principale en en banlieue parisienne ou à Nice, et cetera. Bah c'est quand même pas mal aussi d'aller capter déjà de la croissance ailleurs. Si jamais tu dis n'importe quoi, tu as un parti extrémiste qui arrive, on met 27 et que ça tangue pendant quelques années. Toi au moins tu es exposé ailleurs, t'es. Personne 1 Autre chose, t'es exposé ailleurs exactement. Et et si tu veux, ouais, c'est et quelque part. Moi si tu vois, si vous voulez pousser le le bouchon, je pourrais te dire comme ça, Ah mais Sébastien, la FC Pipen européenne c'est génial d'un point de vue fiscal en fait c'est pas génial que d'un point de vue fiscal ça c'est. Et attention la fiscalité d'aujourd'hui c'est peut être pas la fiscalité de demain donc c'est important de le de le. Personne 2 Comment dire, elle peut augmenter là-bas aussi hein ? Personne 1 Elle peut augmenter là-bas, elle peut être différente en France, le traitement peut être différent donc il faut rester très prudent. Mais néanmoins te dire j'ai une partie de mon immobilier. Qui est aux USA ? Moi j'ai investi dès que la première SCP quorum USA ils ont lancé une SCPI aux USA bah j'ai investi direct dedans parce que parce que bon le gérant il a déjà fait ses preuves mais c'est finalement c'est les US t'investis aux USA et les opportunités actuellement elle sont plutôt très bonnes. J'ai investi dans une autre SCPI qui s'appelle Comet qui a qui a des biens un peu partout en Europe et également au Canada donc en fait finalement tu elles sont accessibles à combien c'est SCPI 1000 balles dit 1000 balles ouais quorum USA c'est 200,00€ mais c'est 200,00€ 1000€ 1000,00€ 1200,02€ 100,00€ 200,02€ 100,00€ 200,02€ 100€ 1000€ 1000€ 1000€ 1000€ 1000€ 1000€ 1000 Eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosilleux eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille eurosille Personne 2 eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille. Personne 1 Eurosille, eurosille, eurosille, Eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille, eurosille. Euros commettent ces 5000 bon, on va dire qu'en gros la plupart des SCPI elles sont accessibles entre 200 et et finalement à peu près 5000€. Personne 2 Et au bout de 6 mois non et tu peux espérer avoir 5, 7, 9% par an. Personne 1 Ouais, l'objectif finalement brut, c'est à peu près moi je me fixe 1 1, objectif de 6. Personne 2 Alors tu dis brut, donc si c'est 6% brut derrière moi, si j'ai je sais pas, je gagne entre 5 et 10000 par mois on va dire en net, mais s'il faut plutôt réagir en brut, enfin penser en brut. Donc je suis à une tranche de ouais, 25 30%, la fameuse tranche mariale. Donc c'est la tranche la plus haute, hein, puisque c'est des revenus qui vont s'additionner à mon salaire, le code classique. Donc j'ai payé 30 plus les prélèvements sociaux, donc ça va m'enlever quasiment la moitié de la. Personne 1 Alors si tu es sur des SCPI paneuropéennes tu peux tu peux retirer on va dire 1/4 en étant 1/4 donc tu prends ton 6 tu vas devenir 4 et demi 4 Ouais tu donc 6 1/4 j'arrive plus à calculer. Ouais ça va te faire 4 et demi. Ouais ça va te faire 4 et demi net. OK et 4 et demi net bah là c'est bien, c'est bien c'est bien. Personne 2 Et en France ? Personne 1 Si c'est un truc ? Ah si c'est en France, tu te fais massacrer. Personne 2 Ça va prendre quasiment la moitié ça. Personne 1 Prend la moitié, d'accord, OK, ça te prend la moitié. Personne 2 Le 9 qui est génial, il va devenir 4 et demi alors, mais le 4 et demi va devenir 2 et quelques de 20. Personne 1 3 livrets A quoi exactement ? Alors voilà. Et le livret a alors ? Le livret a, ça répond à un objectif de patrimoine qui est. L'épargne finalement accessible à tout moment, c'est net, c'est net, c'est tes 6 mois de tréso, c'est tes 6 mois de tréso, il faut que t'aies ces 6 mois de tréso voilà et et sur la partie SCPI, il faut se dire que tu peux le faire, tu peux aussi le faire de différentes façons, c'est ça qui est chouette en SCPI tu peux le faire en nue propriété, tu peux le faire aussi par une holding, les holdings c'est hyper intéressant. Constituer sa retraite, optimiser son budget et les conseils finaux de Jonathan Voilà moi je suis convaincu et c'est pareil hein. C'est triste ce que je vais dire, mais je suis convaincu qu'il faut se constituer sa propre caisse de retraite. C'est à dire en fait. Personne 2 Elle est pas dans l'œil du cyclone là avec les députés et tout ça ? Personne 1 Ouais elle est, elle est dans l'œil du cyclone. Mais je veux dire comme tout est dans l'œil du cyclone, voilà au lieu, au lieu de se serrer la ceinture, ils sont-ils nous ? À chaque fois ils réfléchissent à de la taxation pour. Personne 2 Transmettre au patrimoine la SCPI, c'est bien ou pas ? Personne 1 Ah c'est exceptionnel. Ouais c'est exceptionnel. Bah parce qu'en fait tu peux donner la NU propriété tes parts de SCPI comme tu peux donner la NU propriété d'un d'un bien. Voilà tes parents qui donnent. Le LA NU propriété de la résidence principale Ben en SCPI tu peux faire, tu peux donner la NU propriété de ton portefeuille de SCPI et ce qui est intéressant si tu veux par rapport à un bien locatif. On reprend l'exemple tout à l'heure de de mon client qui n'est malheureusement plus là et et j'ai j'ai 1 1 clin d'œil pour sa famille, il avait son bien locatif, il avait donné la nu propriété à chacun de ses enfants le jour donc qui était. C'est un actif global hein ? Donc c'est les enfants, ils avaient pas un studio, l'enfant numéro un, le studio numéro un le le l'enfant numéro 2, le studio numéro 2 c'était un bien en indivision, donc quand tu te retrouves avec un bien dans la division le jour où les parents décèdent, bah en fait c'est ça devient problématique parce que t'es une fratrie de 2345. On voit bien comment les j'allais dire, les personnes évoluent, on a on, on peut avoir des besoins qui sont différents. Alors que quand tu donnes tes parts de SCP en nu, propriété en donation partage. Donc ça veut dire que quelque part tu partages tes parts, ça veut dire que toi tu vas voir les tu vas voir 1 1, premier bloc de parts qui va arriver pour toi, pour ton frère, pour ta sœur, et cetera, et cetera. Bah le jour où tes parents ils décèdent, chacun fait ce qu'il veut. Soit il y en a un qui dit OK bah mes parts je les garde parce que comme ça ça me fait du revenu, mes parts je les vends parce que j'ai besoin de faire autre chose. Il. Personne 2 YA200 parts 4 gamins, 50. Personne 1 50 parts chacun. Voilà pour enfant. OK exactement. Et ça et ça c'est si tu veux, on en revient toujours. Ça c'est la solution, mais la réflexion qui est la plus importante et pour moi c'est vraiment la gestion de patrimoine. Avant de d'arriver sur la solution de te dire tu fais une donation partage c'est dire est-ce que le jour où je décède je laisse un sac de nœuds ou pas à mes enfants ? est-ce que le jour où je décède mes enfants sont vont être capables de s'entendre ? Alors peut être que tu vas donner la nue propriété d'un bien de famille, la résidence secondaire où vous aviez tous l'occasion de vous retrouver pour les vacances mais ça c'est pas le même sujet. Sur de l'immobilier locatif, je pense pas qu'on ait le la le même côté affectif. Donc c'est important d'être bien accompagné, de poser des questions finalement à son notaire, à son concert en gestion de patrimoine pour que derrière en fait t'aies un chemin c'est presque moi. J'aime bien dire que dans mon job on ait aussi de l'argent. On pousse nos clients à à à vraiment essayer de sortir au fond d'eux ce qu'ils ont comme réelle volonté. Parce que le client qui arrive qui dit Ouais je veux investir en SCPI moi tout de suite je dis non je dis mais pourquoi vous ? Pourquoi la SCP ? Personne 2 I qu'est ce qui vous a fait penser c'est quoi généralement ? Personne 1 Ah parce que je veux du revenu complémentaire ? Ah parce que ma femme a pas une grosse retraite et que je veux créer du revenu complémentaire pour ma femme ? Et bah c'est bien ça. Et bah là oui c'est bien mais c'est il m'a moi il m'a pas, il m'a tout de suite dit je veux investir en SCPI alors que moi ce qui m'importe c'est de savoir que c'est pour sa femme. Et tu vois quand il le dit pour sa femme il y a une responsabilité. Du côté finalement du Conseil en investissement financier et quelque part il exprime et il il j'allais dire, il verbalise quelque chose qui est très important. Je veux protéger ma femme le jour où je ne serai plus là. Et tu vois ça y a pas que la SCPI qui va te permettre de protéger ta femme. Y a différentes options et c'est beaucoup plus important que dire moi je veux investir en SCPI même si la SCPIA1 super outil moi j'adore mais je sais pourquoi je le fais parce que je j'ai rembobiné avant de trouver la solution sur l'objectif. Personne 2 Faut avoir le bon objectif quoi. Personne 1 En tout cas. Personne 2 Voilà merci beaucoup Jonathan, enfin on on a, on va atterrir gentiment hein sur ce tableau de la martingale et encore une fois hésitons pas à à t'interpeller sur les commentaires Youtube et cetera. Notamment parce que à la fois tu as réussi si tu veux. Enfin, on a fait un espèce de match Immo en direct. Résidence principale locative surtout LMNP, pourquoi pas ? Et face à à la Pierre papier qui sur le papier, c'est le cas de le dire, semble cacher beaucoup de cocher beaucoup de cases. Et de te dire mais en fait mais je vais rien gérer quoi, je vais juste sortir le pognon potentiellement quand même, m'endetter un peu, mais surtout voilà, ne rien gérer et juste toucher les fruits. Bah même là tu nous as dit non, attendez les les les les filles et les gars c'est pas, il y a rien d'automatique, et d'ailleurs t'as pas mis la poussière sous le tapis ? Tu nous a rappelé que. En 22203 et certains s'en remettent à peine. Il y a eu des des des un espèce de Market to Market qui a fait très très mal, du du moins 20-30-40 jusqu'à moins 50%. Tu m'as dit ? Personne 1 Ouais, moins 50% exactement. Personne 2 Voilà donc sur des des parts de SCPI. Donc quand t'as mis 100000 balles là-dedans, ça ça ça te fait mal quoi très clairement. Donc peut être 2 3 questions en en rafale. Donc l'immobilier locatif on l'a vu, ça peut être risqué, surtout pas du tout rentable. Mais versus les SCPI aussi j'ai envie de dire notamment depuis ce contexte de de remontée de taux et est-ce que aujourd'hui si on reste sur les SCPI de 2nde c'est bon la oui la, la poussière est retombée et les les plaques tectoniques bougent plus tellement, donc on voit à peu près les canards boiteux, les nouveaux acteurs qui s'en sortent, et cetera, où en fait non, en fait c'est c'est plus compliqué que ça, il peut y avoir de nouveau cycle et donc ce qui fonctionne aujourd'hui il fonctionnera pas forcément demain je dis n'importe quoi, quorum peut avoir un. Un pète en 2028 ou 2030 donc bah si tu as oui 50000€ peut être prends 3SCPI plutôt que tout sur le tout sur le rouge quoi. Personne 1 Ouais, c'est une question que je te pose. Ouais ouais, moi je suis alors déjà bon sur corum. Ils ont quand même démontré sur 15 ans qu'ils arrivaient à faire 1 1 parcours exceptionnel. Mais c'est et et et et je trouve qu'ils ont du bon sens dans leur approche. Tu vois, entre 2019 et 2000 et 2022 ils auraient pu collecter sur corum Origin 10 fois ce qu'ils collectaient. 10 fois hein, donc ça veut dire qu'ils auraient pu avoir un chiffre d'affaires beaucoup plus important et ils l'ont pas fait parce que c'était pas le momentum pour saisir des. Personne 2 Opportunités il faut-il faut-il faut acheter, il faut acheter. Plus tu as de l'argent un peu plus loin. VC, bah plus tu fais tu peux faire des bêtises. Personne 1 Ah bah bien sûr. Personne 2 Une petite équipe de 3 4 personnes si elle veut. Personne 1 Ah, bien sûr. Personne 2 Déployer 300000000 en 5 ans. Si la qualité des entrepreneurs en face et du marché est pas là, exactement forcément baisser son niveau. Personne 1 Exactement. Et en fait je pense que tu vois cette logique des 4 marchés des SCPI. Il faut vraiment l'avoir en tête. Il y a 4 marchés, le marché des SCPI qui collectent, qui saisissent les bonnes opportunités. Actuellement on a parlé quorum I roco remake. Bon il y en a, il y en a une grosse dizaine on va dire. Tu as les SCPI qui végètent. Voilà, et là-dessus, il va y avoir la consolidation avec de la fusion, et cetera, et cetera. T'as celles qui ont détruit de la performance de façon massive. Et nous, au sein de meilleurs SCPI, on s'est fait un une sorte de cahier des charges pour que. Plus jamais finalement. Alors on on a très peu collecté finalement sur ces SCPI là mais mais quand je dis je je veux que qu'on collecte même plus 0,01€ c'est pour que ça n'arrive plus et on je répondrai à ta question juste après. Et puis après le marché, on va dire des chineurs, voilà, moi je veux ce marché des chineurs des SCPI. Comment dire à capital fixe ? Qui est un marché intéressant mais qui va s'adresser à un peu des boursicoteurs, quand je dis Boursicoteurs, c'est on va pas faire d'aller retour dessus. Personne 2 Ce que tu appelles le. Personne 1 Secondaire en fait. Ouais, c'est le secondaire, le marché secondaire, voilà et donc on voit bien qu'il y a 4 marchés. Et pour répondre à ta question qui est, t'as une question qui est très intéressante, qui est dans la prospective, c'est quoi la prospective ? Voilà, il y a une une prospective à différents niveaux. Il y a une prospective sur le marché immobilier, je suis assez convaincu sur la logistique locaux d'activité. Voilà sur le Bureau j'ai extrêmement peur et pas par rapport au télétravail. J'ai peur à cause de l'i a l'année dernière je quand j'étais passé sur Haloa Martingale, je j'en avais parlé, j'avais dit la robotisation, les robots humanoïdes, l'intelligence artificielle, les cols blancs. Il y a des milliers, des 1000000 d'emplois qui vont être détruits, donc qu'est ce qui va se passer ? Il va y avoir sans doute besoin de moins de bureaux, d'accord alors ? J'essaie de me me renseigner, tu vois aux États-Unis a priori les les impacts sont pas aussi forts que ça mais il y a quand même une il y a quand même 1 1 truc latent qui est quand même très risqué. En tout cas moi je pense que je considère ça donc il faut être, il faut être vigilant. Et puis après il y a le sujet des sociétés de gestion parce qu'en fait on voit bien que les fonds immobiliers ils sont aussi connectés aux équipes. Tu vois t'as des fonds action star avec des gérants star ? Bah t'as des fonds SCPI star avec des gérants star. Et quand le gérant il est plus là, bah c'est plus la même chose. Voilà donc il faut être, il faut regarder et c'est pour ça qu'en fait vraiment tu vois on a créé mon nundjo pour suivre le plus possible son portefeuille et et s'il y a quelque chose à faire, OK on acte, on prend sa plus-value. On a gagné 50% de dividendes sur 10 ans ou sur 15. Ouais sur 10 ans par rapport à ce qu'on a investi on a gagné de la valeur. Bon bah OK on fait autre chose, voilà les marchés bougent et en fait quand on reste statique bah il y a un vrai risque. Personne 2 Et si t'avais un seul Conseil maintenant aux auditions, d'alou la martingale sur l'humour en général, après tout ce qu'on s'est dit là pendant près d'une heure, ce serait quoi ? Bah notamment pour ceux qu'ont pas franchi pas tu vois, qui espèrent pouvoir mettre de côté et ou s'endetter et ou investir là une somme qu'ils vont dont ils vont disposer dans les prochains mois. Alors. Personne 1 Je vais donner 2 conseils. Personne 2 Et que ça titille, mais ils savent pas trop par quel bout. Personne 1 Prendre ? Le prendre ? Ouais bah en fait je vais donner 2 conseils, un pour l'immobilier direct. Pour l'immobilier direct. Prenez le temps de bien analyser les documents, et cetera. Quand si vous achetez un bien locatif, voilà. Personne 2 PVLAG tout ça là ? Personne 1 PVAG, Ah il faut les phader, il faut les mettre, vous les mettez dans le GPT. Clac. Personne 2 Sur les 3 dernières années. Personne 1 Ah sur les 3 dernières années et tout. Et puis. Et finalement vous allez apprendre et puis vous allez dire Ah ouais, il y a tel risque, il y. Personne 2 A tel signe faible quoi faut que ça ressorte ? Personne 1 Exactement. Tous les signaux faibles doivent ressortir. Ça c'est le premier sujet. 2e, alors sur l'immobilier direct toujours, c'est en fait visiter 50 bien. Mais bien sûr, attends, tu imagines ? Tu vas dépenser 200000 balles et tu vas pas visiter ? Mais juste en fait fais toi, fais toi ta propre opinion du bien tu. Personne 2 Visites si tu étais pour toi. Personne 1 Mais comme si c'était pour toi et tu commences à faire des offres moins 20%. Voilà jusqu'au jour où ça va marcher. Et après sur la partie SCPI, ce qui est génial avec la SCPI parce qu'on en a pas parlé, c'est que tu peux faire du DCA. Donc tu peux te positionner à différents moments de marché et moi ma recommandation pour tous les investisseurs en SCPI c'est pas de faire un gros coup une fois t'y vas de façon régulière. Personne 2 Tous les semestres, t'investis 100051000 balles si tu peux. Personne 1 Ouais, tous les trimestres, tous les semestres, tous les mois. T'as des épargnants qui peuvent mettre 200€ puis 50€ par mois. Le versement programmé, c'est le truc le plus fort. Voilà parce que t'oublies c'est comme un téléphone portable, t'as ton forfait et puis. Et puis au bout de 20 ans, 30 ans, 40 ans, tu as un patrimoine qui est conséquent et tu t'en es pas aperçu. Et ça je pense que c'est vraiment. C'est finalement c'est le dernier bon conseil que je vais donner le le premier, le premier investissement que chaque épargnant devrait faire, c'est 1 1 investissement sur son tableau de budget. Quel est combien je dépense chaque année ? Tout compris, t'attends toutes tes listes, voilà mon loyer. Mon assurance, mon téléphone mobile, mes vacances, et cetera. T'as ton budget à l'année et le delta entre tes revenus et ce budget c'est ton épargne mensuel et ton épargne mensuel. C'est ce qui va te permettre sur 203040 ans de constituer une épargne pour ta retraite qui va être conséquente et sur laquelle je trouve que potentiellement tu vas pouvoir prendre plus de risques que sur ton épargne de précaution. OK, t'as ton livret a avec tes 6 mois ? De comment dire de salaire en épargne de précaution et puis après voilà tu tu peux prendre du risque sur d'autres choses. On. Personne 2 Le répétera jamais assez mais sur la la martingale. Vous le savez maintenant, on est excellent, notamment en France, là pour épargner, pour investir encore un peu de travail et on est là pour ça. On y travaille tous ensemble. Merci beaucoup Jonathan Jonathan divers donc meilleur scpi.com et on télécharge munjo MONUJO sur tous les stores. Personne 1 À très vite merci, ciao, ciao.