Regarde le risque avant la marge, avec Sebastien Velu (Les Fondations)

C'est lui à toi bienvenue sur un nouvel épisode des fondations, ces épisodes clés, issus, tout droit, des archives du podcast, qu'il faut avec des sujets, des thèmes, qu'il faut intégrer et comprendre. Et aujourd'hui, je voulais t'apporter à une conversation qui date de deux ans avec ces vaciens-volus, le cofondateur du CRCLMDB, une conversation que j'ai trouvé très riche sur plusieurs aspects, mais notamment sur les aspects de risques, de prises de risques, de développement dans l'entreprenariat, dans l'immobilier, en tant que marchand bien, je pense que ça s'adresse pas mal à toi si tu veux devenir opérateur, marchand bien, mais ça s'adresse aussi à toi si tu es investisseur, tu vas voir qu'il y a pas mal aussi de notions qui sont complètement transferables. On voit, on va voir notamment dans la conversation pourquoi le monquet regarde la stabilité, pas seulement la rentabilité, pourquoi démarrer par le marchand bien, plutôt que par le locatif, pour aussi l'association et indispensable pour démarrer est très importante pour la suite, et les types d'associations qui a également. Et puis après comment aussi faire de la croissance, gérer sa croissance, pas faire des économies de boot chendel, mais aller prioriser le risques avant la marge quand tu fais des opérations de création de valeur. Et l'association, c'est vraiment un thème qui n'arrête pas de revenir dans la bouche de ces vaciens, quand je parle avec lui également, depuis cet épisode, c'est quelque chose qui revient énormément, lui il a fait beaucoup de dix l'association, précisement l'intégralité d'ailleurs, et ça a changé ma façon de considérer les opérations de marchand bien, et me fait vraiment plus me ressentrer sur de l'association. C'est quelque chose, c'est un thème qui va revenir beaucoup, tu vas entendre, j'ai tant parlé beaucoup ici sur le podcast, parce que je pense qu'il y a un vrai rôle à jouer, je pense, pour venir sur des opérations ensemble, que ce soit pour apporter du capital, apporter des opérations, porter un regard, entreprenariat, même si tu es salarié, employé, peu importe, en fait, c'est vraiment ça que j'aimerais guiser en toi, de plus en plus, c'est cette notion de partager une expertise, une gestion du risque, une fibre un peu entreprenariat, même peu importe le temps que tu peux et consacrer, enfin, je t'en parle un peu plus précisément, mais en tout cas, là aujourd'hui, place à notre conversation avec Sébastien Volu, tu vas voir très riche, plein de mal de trucs à mettre en pratique. Moi, je l'ai récouté déjà trois fois, je pense que ça va te plaire. Et il ne y a pas si c'est le cas d'ailleurs, à laisser des avis cinq étoiles sur Apple Podcasts, Spotify, ça m'aide beaucoup à développer le podcast à sa notoriété, et ça me fait très très plaisir, ça m'a, me pousse aussi à continuer à produire du contenu de qualité. Voilà, merci à toi, place à la conversation. Si tu es à l'écoute du podcast, tu sais qu'on aime nous gagner du temps et prendre des bonnes décisions. Sur la gestion locative, c'est aussi le cas, quand tu construis un patrimoine animaux, chaque minute compte, et perd du temps sur la gestion locative, c'est une perte d'argent aussi, je me suis encore passée des heures à l'entrée, d'un nouveau collocateur pour vérifier les pièces, modifier les contrats des bays, le fidget des tas des lieux, etc., du temps de l'énergie que je mettais pas au bon endroit. Pour moi, ce qui change la donne aujourd'hui, c'est Calimaux, c'est un logiciel de gestion locétue simple, complet et pensé pour les investisseurs. Tu peux centraliser tous les documents, générez automatiquement des quittances de loyer, signaler beau, électroniquement, faire tes états des lieux directement depuis ton téléphone, un vrai gain de temps, de tranquillité d'esprit, vraiment. Est-ce que j'adore avant tout, chaque Calimaux, c'est que c'est une start-up très souple, très à l'écoute des utilisateurs. On est en plein challenge d'ailleurs depuis quelques semaines. Je t'invite d'ailleurs d'aller sur investisseurs avec un S40.com/calimaux QALIMO pour faire partie de ce challenge, pour améliorer nos meilleures pratiques en tant que bayer pour la gestion locative. Donc je t'invite vraiment à aller faire un tour. T'as d'ailleurs une bain de réduction de 30% sur ton abonnement avec le code promo Paco et SEO, donc n'hésite vraiment pas à l'utiliser. Calimaux QALIMO.fr, c'est là où tu vas reprendre le contrôle de ta gestion locative. Salut, c'est Bastien. Bienvenue chez les investisseurs 4.0. Salut Paco et welcome back. Après deux ans d'absence, c'est quand on se rappelle que t'étais venu au début du podcast de l'aventure. Il y a un peu plus de deux ans en fait. Donc ça fait vraiment, on sera plaisir de te recevoir. Ben écoute, je pensais que c'était il y a 12-18 mois, comme quoi, c'est assez vite. Bravo d'avoir tenu le coup. Merci merci. Et du coup, je m'étais dit pour peut-être amorcer un peu la conversation. Peut-être, c'est intéressant parce que t'avais parlé un petit peu de ton parcours à l'époque et pour ceux qui veulent remouvoir le bagrande avec avec tes épisodes là. Mais peut-être devoir en fait qu'il s'est passé sur vous, pour toi, sur ces deux dernières années en termes de business, c'est que l'époque t'avais donc du locatif, du marchand, maîtrise d'oeuvre aussi. Il y avait pas mal de choses dans tes activités. Voilà, si tu devais un peu faire une sorte de update de ce qui s'est passé. Ça peut être, je vais essayer d'être concis parce que je suis bavard. Ben écoute, il y a deux ans, donc déjà sur ma première activité, le locatif. J'étais encore dans la stratégie de cash flow, en fait, où vraiment, je cherchais à avoir des actifs et cash flow. J'ai changé de levier, en fait, j'ai commencé à arrêter cette stratégie à partir sur du patrimonial, sur du bâtiment industriel et commercial, sur lequel la vraie stratégie s'est de trouver les terrains, de construire un de mettre des gens en place avec des emprunts qui sont plutôt sur 13 ans plus de deux ans de différents. Donc, en gros, des stratégies vraiment pas très mondiales avec une vraie plus value latente, parce que le besoin de cash flow en soins ne se faisait plus sentir. Et donc, ils étaient en excès, enfin, les SCI sont en excès au groupe. Et du coup, il n'y a pas de problématiques d'endettement. Donc ça, c'est la stratégie qui a changé, et on va dire sur la partie locative. Ensuite, mon métier de base où je suis, comme on met trop d'affes d'exécution et qu'une société qu'on a y a de Paris, on a développé une société dans les hauts de France, avec un potamment, en fait, qui voulait se lancer, ce n'était pas trop bon moment. Et on a dit, bon, on aurait y allé doucement. Et en fait, cette société est en train d'exploser aujourd'hui. Donc, on est très content, on s'amène de la croissance sexe-terne. On achète, d'ailleurs, officiellement, la société, comment le 31/30 à preuve, tout fait, tout est pareil, on travaille déjà ensemble, parce qu'on achète une boîte, en fait, c'est l'année contable qui compte, mais on l'achète au 31 avril, qui sont leur bilan et du premier janvier au 31 décembre. Donc, on base déjà ensemble, mais officiellement, sera au 31 rue. Donc, ça a été une vraie paupée, parce qu'on est parti du coup, à l'époque, il y a deux ans, on faisait zéro de chiffres d'affaires, il fallait qu'on trouve du boulot, et là, on va attérir sur un 3,5 de chiffres d'affaires, qui va être une très belle entreprise. Donc, la plus grosse de l'âge, donc, on est plutôt content, donc, ça, pour la partie maîtrise d'oeuvre, et donc, il y avait le cercle qui avait à l'époque une petite année, parce que, maintenant, il y a trois ans, donc comme on plaitnait sort sur la partie membre, qui rentrait, etc. Et on a complètement, enfin, ça y est, on est presque plein. Il nous manque entre 5 et 10 personnes, suivant quelques départs ou arrivés, et à l'époque, on était dans une phase un peu d'accélération, on fallait en gros rentrer des gens, avoir de la prévision pour pouvoir mettre des moyens en place, et là, aujourd'hui, on est vraiment dans une phase de crédibilisation, pour en fait, on a trois ans d'air à nous, on a des opérations qui se sont faites, qui sont réalisées, y a des vrais résultats, et on est dans une phase de stabilisation de la boîte à outils, avec une phase de réabonnement plus longue, cette fois, le business modèle est un peu changé pour pouvoir investir, en fait, plus d'argent, sur des sujets supports pour tous les membres, on est une centèle. Donc, c'est une autre phase de l'entreprise, c'est marrant, parce que, du coup, tu mets pas les moyens en même endroit, enfin, c'est super cool quand tu peux pas en mettre des semblées roadmap, et là où tu mets les moyens, c'est vraiment cool. Et sur la partie marchandement, en tout honnêteté, à l'époque, il y a deux ans pour le coup, des opérations de partout, j'ai géré en direct, et j'ai dû changer de stratégie, parce que toutes ces activités-là m'ont pris énormément de temps, et on peut pas être partout, à mon grand malheur. Mais j'ai choisi de changer de stratégie, en deux non aussi, les opérations que j'ai détectées à des associés à moi, et en étant vraiment là, plutôt, sur le côté, en fait, regarde critique, le vieil cache et le vieil comme en bancaire. Et d'amener, voilà, on va dire, plutôt de l'expérience et du recul sur l'analyse risque du bien et plus sur la rentabilité. On a rentabilité, bah des moments, ça fait 20%, des moments, ça fait 25, des moments, ça fait 30, des moments, ça fait 40, puis à la fin des moments, ça fait 10, parce qu'il y a une erreur, c'est là, mais ça arrive. Et donc, j'ai changé un peu de break-ass là-dessus, j'ai bossé à l'époque, dans toute la France, donc j'ai fait des opérations partout, là, j'en a débuté une à ANSI, une grosse villa, j'en ai sur la lancienne, j'en ai dans le bassin d'Arcachon, etc. Sauf que là, je décide de me ressentrer, à partir de cette année, pourquoi? Parce que le vieil manquait plus simple. Et en fait, moi, j'ai de tout un écosystème de boîtes, en fait, et de réseaux, qui est plutôt Picardie, Nauril de France, Normandie, et ce qui va être Bette Côte-Dopal, Bette Sam. Et je veux me reconcentrer par ici, parce que je me rends compte que, ben, travailler loin, ça prend du temps, ça prend de l'énergie, et quand on est loin, et qu'il y a un problème, c'est beaucoup plus dur à gérer. Donc, voilà, je décide là, à partir de cette année, de me ressentrer localement, donc je suis une, tout ce que j'en cours, quand même d'habitude, et je dis pas que je ne pourrais pas saisir une opportunité, mais c'est pas du tout dans mes objectifs. Donc, voilà, je décide de me ressentrer, parce que je me rends compte que tout est un peu connex, j'ai toujours monté mes sociétés comme ça. Et en fait, quand je fais l'auto-alimentation sur 10 à 20% du chiffre d'affaires, c'est toujours ça de gagner, en fait, dans l'énergie, le temps qu'il nous reste. Donc, voilà. OK, non, oui, c'est. il y a vachement de choses effectivement qui sont passées, et c'est vrai que. Moi, je me souviens que j'avais l'observation contre ce t-il y a eu là dernière fois, qu'il y avait peut-être beaucoup, peut-être trop d'activité à la fois, je me disais comment il arrive à gérer tout ça. Donc, c'est intéressant que tu disais aussi que, voilà, c'est un moment donné, il faut te ressentrer sur les choses, sur lequel, voilà, tu vas mettre vraiment plus la priorité. Et effectivement, c'est ce que tu sembles dire ici, quoi. Ouais, je voulais préciser une chose là-dessus, parce que du coup, enfin, maintenant, j'ai une quarantaine de salariés, en tout, sur toutes les boîtes. Il faut avoir en tête que c'est pas parce que ton bouche quelqu'un, que tu délègue le truc et que c'est fini, en fait, il y a une phase d'apprentissage, il y a une phase d'éligation, de contrôle, que j'en sois prêt, en fait. Et c'est ce qui prend prendre plus de temps, c'est de déléguer les choses et ils ne sont pas fait comme toi tu es un effet je ne dis pas que je l'ai fait mieux au moins bien je dis juste que c'est pas fait comme toi tu l'as un effet donc il faut aussi apprendre à travailler avec les ces personnes-là et donc la croissance ça se pilote et je crois que donc pendant ces deux ans là j'ai énormément appris et je ferai de la même manière mais en ayant on va dire l'habitude maintenant est les bons réflexes pour éviter certaines erreurs. Alors je trouve intéressant de discuter avec toi par rapport à ton point de vue justement c'est qu'en fait toi tu as profil vraiment d'entrepreneurs de multi multi casquettes mais quand même très pleugué vraiment en raciné dans le secteur immobilier quand même que ça soit la maîtrise d'œuvre, bah accompagnement et puis des propres opérations en marchant et est-ce que je voulais en fait discuter avec toi là un peu le grand thème je pense avec de cette discussion c'est tout cet aspect un petit peu de professionnaliser en fait l'acte d'investir en immobilier qui a quand même connu pas mal des un contexte plus favorable que maintenant peut-être c'est ce qui a créé beaucoup de gens qui voilà de vérité d'aller là dessus d'investir en immobilier et peut-être qu'on est en train de se retourner maintenant sur un marché qui est plus compliqué et sur lequel bah finalement que les meilleurs vont rester les plus organisés les plus professionnalisés pour démarrer un petit peu ça je voulais savoir en fait ce que ça fait depuis que t'es 19 ans je crois un que t'as commencé dans l'immobilier même même avant. Comment est-ce que tu vois le secteur immobilier de manière générale peut-être un encore regard justement plus froid plus posé que ce qu'on peut on peut entendre dans les actualités ici et là et est-ce que c'est voilà ouais non mais moi je vais donner mon point de vue par rapport en fait à toutes les activités que je peux faire clairement il y a un lentissement donc la quante on tourne on est en février 2023 il y a un lentissement on a beaucoup de gens qui se plaignent et qui on va dire qui pleure un peu mais c'est souvent les gens qui sont renumérés à la com avec des objectifs un peu mensuel je pensais aux agents immobiliers ou courtiers etc pour qu'il s'est plus dur en ce moment parce que ben il y a le recèrement bancaire tout simplement mais aujourd'hui immobilier se tasse donc il y a une légère chute des prix mais l'activité continue moi je lis encore des articles que soit sur le figaro ou d'autres d'autres trucs pourtant très connu où il s'allait c'est comment c'est fini etc moi dans l'activité de maîtrise d'oeuvre je bosserai des promoteurs. Les promoteurs sérieux attention je insiste bien promoteurs sérieux et aujourd'hui le promoteurs sérieux s'affaire comme commercialise vendre ça marche en fait il faut donc l'immobilier dans le neuf continue de marcher d'ailleurs ma boîte de maîtrise d'oeuvre on a presque 30 mois de carnet de commande signé en fait donc c'est qu'il n'y a pas de problème les promoteurs ne lancent pas si ils sont pas sûrs en fait ils ont une j'ai faite à avoir une pré commercialisation suivant au essence de entre 40 et 70% donc si tu veux se marcher il continue il continue d'alimenter il y a une hausse dépris du BTP qui fait que naturellement en fait je pense que c'est ça d'ailleurs qui fait que les prix de l'immobilier ne baissent pas parce que qu'il arrive si tu vas acheter réinvés ou que tu veux construire en neuf pendant un pour plus cher que l'ancien et il y a un nom les gens qui continuent à se loger et il y a un vrai facteur c'est qu'il y a toujours plus de demandes que d'offre bien sûr dans des secteurs où il y a de l'emploi etc pas dans le fin fond de la France mais dans 70% des endroits ça se passe bien nous on le voit dans le cercle il y a toujours de l'offre de la norme donc en fait les prix steigne sont plutôt à la baisse parce que les gens ont peur mais du coup il y a deux aspects de l'oeuvre il y a dans la maitrise d'oeuvre nous on sœur sur cette vague et on se développe en parallèle en réabilitation parce qu'on sait que ça va être le futur parce que le foncier va être de plus en plus rare pour construire il y a l'inverse en tant que marchand mais on va surfer sur la peur des gens de ne pas vendre en ce moment pour créer du stock en fait et de vendre peut-être que dans 12 ou 18 mois c'est pas grave et de d'acheter très bas et de revendre en fait un prix maîtrisé c'est pour ça qu'on travaille avec des marches basses moyennes et autres pour dire bah voilà suivante il y a en fait il y a deux ans on vendait toujours à marge autres on faisait entre 30 et 40% de marches poutants c'était vraiment génial c'était le feu en ce moment fait 20% oui ok est-ce que c'est grave non pas forcément beaucoup d'autres faire 20% et oui il faut avoir il faut être solide on a certainement nous que une quinzaine n'a partement en stock on en a discuté bon pense en 5 voilà relâche un peu la pression parce que c'est un peu le prix sur 5 il garde le reste et il y a plus de différentes stratégies pour maîtriser ton chiffre d'affaires en fait à l'année sur plusieurs années seulement en ce moment il faut faire attention c'est que l'argent coûte cher et c'est le vrai sujet en fait du moment c'est de dire l'argent coûte cher donc du coup le particulier on va dire qu'il va acheter son imparte en ce moment il a juste peur tu vois parce que inconsciemement avant t'acheter 1% maintenant c'est à 4% et un pression qui est impression qui peut pas investir etc pour savoir quand même qu'il y a 10 ans c'était 8% et ça c'est très bien les gens investissés quand même dans tous les trucs donc il faut que les parents les gens s'habituent parce que aujourd'hui il y a 10 il y a sur les réseaux sociaux c'est la crise c'est la crise donc ils attend d'une chute etc donc il faut être patient mais aujourd'hui les banques continuent prêter bien sûr c'est plus la boîte de pendeur pour le particulier qui démarre ou comme on a pu connaître des emprunts sur 25 ans avec des taux d'endettement qui explosait mais quand t'es bien structuré que tu professionnalises d'approche avec ta structure commerciale que tu ai arrêt d'avoir de vrais emprunts sachant que les pros n'ont pas de taux d'usure et du coup la banque à tendance à plus nous prêter en tant que pro parce que forcément elle peut être mieux gagner sa vie qu'avec un taux d'usure où elle est bloquée chez un particulier ou en fait elle perd l'argent et surtout par rapport au risque elle prend elle bloque un petit peu donc voilà aujourd'hui c'est le système bancaire mais encore une fois on est en février 2023 quand j'en discute avec les directeurs de banque avec hich bosse donc en régional nous dise vraiment tout ce qu'on est dans une courbe plutôt haute et qui va y avoir une stagnation pareil qui va plutôt s'applanir là en ce moment et que ma petite à petit faut que ça rentre dans les têtes et que les taux resteront dans ces alentours 3 à 4% je parle en pro encore une fois sur les années à venir oui donc vraiment face d'adaptation à un nouveau voilà une nouvelle réalité qui n'est pas une réalité qui veut dire on arrête tout de suite d'investir en immobilier mais juste adapté et ce qui fait peur c'est plutôt la transition en fait ce que de bouger d'un point à un point B mais voilà le point B il est tout aussi on va dire plutôt tout en faire des affaires sur ce contexte là oui il va faire trouver de nouvelles opportunités et en fait enfin le en fait c'est la mécanique intellectuelle on a plutôt par exemple du primo investisseur là que c'est dans mes propres investisseurs on cherche le cash flow la liberté financière n'en a ligné n'en a l'un parce que sur les réseaux c'est ce qu'on dit oui clairement ça aide à avoir intellectuellement du recul sur les choses parce qu'on lève un peu de cash mais il y a des leviers en fait financiers qui disent toujours à la banque qui permettent autre que du cash flow parce que t'as un super emprunt sur 25 ans avec mensuel qui te permettent en fait de lever du cash moi je fais des investissements en ce moment à sur des trucs patrimonieux à 7,8% qui peuvent paraître très bas pour ce qu'on j'ai démarré il y a il y a 5 ans en cash flow etc sauf que derrière j'ai des travaux qui durent 6 mois sur des différents de 2 ans je l'avais énormément de cash parce que c'est 130 140 150 mille euros de loyer et en fait comme on très vite on lève du cash et on est en cash flow qui on prend l'argent tout de suite pas mensuellement en fait faut arrêter compter mensuellement il faut compter annuellement je dirais même sur 2-3 ans moi je ferai toujours une vision sur 3 ans sur les trésories d'ailleurs c'est un objectif que j'avais il y a 2 ans d'avoir tous mes business en visibilité sur 3 ans et maintenant c'est le cas et du coup en fait quand tu le regardes comme ça ben tu prends des leviers différents en fait que simplement le fait d'avoir un cash flow mensuel de 1 000-2 000-3 000 pour quitter ton job tu te dis non je pilote différemment et je n'avis que sur du coup sur deux opportunités avec des arbitrages à horizon 5-7 ans qui te lâche cette fois réellement beaucoup de cash quoi et c'est là où tu fais les vrais cubes qui permettent d'accéder les grandes non et c'est c'est vrai que c'est vraiment plus que ce que font finalement les provoteurs et les pro vraiment pro de l'immobilier et ce donnestant là c'est vrai que c'est idéal pour pas prendre des mauvais décisions ça je pense qu'on a pu après il y a quand même la spette de faut s'organiser pour arriver à ça je t'en reste que tu parlais de portage etc. faut avoir du cash notamment faut avoir les reins solides pour ça comment est-ce que tu dirais qu'ils sont les approches pour justement avoir autour de soi avoir un système un peu plus voilà professionnalisé et pas forcément pour le marchand qui est marchand plus longtemps mais vraiment la personne qui va le se lancer au départ moi quand j'ai démarré en fait j'avais pas tu donc il a fallu que je t'aima même si même si le on va dire le système bancaire était plus agréable et je n'avais pas enfin je n'avais pas le cash d'avance etc donc je vais faire un peu de locatif et j'ai dû retourner dans le salariat pour les chercheurs ce dit pour chercher justement du cash flow en fait pendant 2 ans par contre derrière pour continuer à accélérer il a fallu que je trouve bien tout simplement enfin à un moment il faut créer des revenus à côté via des structures commerciales qu'est soit marchand ou autre on a parlé de dimobilier parce que là on est là le marchand te permet même sans avoir beaucoup de cash au démarrage même certains de zéro cash enfin moi j'en avais pas quand j'ai démarré en marchand et pas de cash et via l'association via les levées de fonds mais attention en ce moment il y a des grosses grosses taux de défaut dans les pays européens pas encore en France parce que notre marché rectifie différemment en fait autant à la hausse qu'à la baisse marcher l'immobilier français est très stable donc c'est la force qu'on a il y a quand même de gros taux de défaut carréme sur les plateformes de croix de fonding etc donc est risque de y avoir un petit tremblement de terre dans le secteur mais mon avis encore une fois mais en tout cas il y a des moyens voilà de lever via l'association avec des slipping partners qui vont pouvoir être avec toi les gens qu'on ne l'experience qu'on ne pas de temps j'en parlais tout à l'heure en termes de stratégie il y a un moment j'ai plus de temps par contre j'ai de l'expérience je vais très vite analyser une affaire je vais avoir du cash à positionner et puis je vais faire un point régulier avec la personne pour être sûr qu'opérationnellement par relance ça marche bien et ça te permet de démarrer et d'y aller après encore une fois il faut accepter que l'affaire parce que c'est souvent les gens ils détectent une affaire en marchand il y a 100 000 euros de marge pour un exemple rond un petit caron 100 000 euros de marge ben ils ont l'impression que si c'est ceci il perd 50 000 non tu sors simplement l'affaire que tu n'aurais pas sorti si si tu démarrais et moi je enfin je le cite souvent dans le sac c'est que j'ai dû faire qu'une seule opération tout seul une tête d'opération seul en tant que marchandia alors au départ moi en tant que comme en padawan qui qui allait chercher des fonds et d'expérience d'ailleurs j'ai souvent la première grosse opération je y avais 300 000 euros sur le papier d'écrit je trouve la société la société me transforme la marge de 300 à 600 et en fait j'ai eu la même marge à terme marge bruit à un point etc tu le même marge à terme que. Si j'y allais tout seul, parce que lui il avait deux mécanismes, il savait que l'homercialisé, etc. Enfin, il avait l'expérience, tout semblant, et donc tout ça pour dire, voilà, il y a des leviers qui existent. Je pense clairement que le levier d'association quand on veut démarrer et primordier, il faut, en fait, il faut accepter qu'un business s'apprend du temps à se monter et que ce n'est pas aussi moi, surtout dans l'immobilier que tu vas faire fortune, ce n'est pas comme ça que ça se passe. Il faut entre trois et cinq ans pour stabiliser les choses et commencer à avoir les idées clairs. Et d'ailleurs, arrêter, enfin, je pense souvent cet exemple, c'est d'abord travail à essayer de de payer à maîtriser ton point d'équilibre, c'est, d'ailleurs, je ne sais pas, tu as besoin de 100 000, tu calcules, tu as besoin de 100 000 pour te payer tous les ans, ton train de vie, t'es dépense pro, tu dois d'abord travailler à atteindre ce point d'équilibre tous les ans. Et d'abord, la visibilité là-dessus, par non, sur 12, 24, 36 mois. Ensuite, tu vas travailler à avoir du résultat. Une fois que ça, c'est que c'est OK, comment tu vas améliorer le résultat au-dessus de 100, en fait, pour passer à une automatisation de 100 de 100. Donc là, tu ne donne pas de la valeur à ta boîte, parce que c'est sur toi, en fait, que tu vois qu'il y ait dedans. Et puis, après, les tables, après, tu vas travailler à ce que ta boîte a veille de l'argent. Et là, dans ce cas-là, tu vas faire que ça tourne plus autour de toi. Donc, c'est encore une autre étape de l'entrepreneur. Mais quand tu démarres, faut déjà travailler à te dire, est-ce que tu peux avoir de la visibilité sur 24 mois pour te payer? À l'immobilier, on dit que c'est chiant parce que c'est long. Par contre, ce qui est bien, c'est que tu peux avoir du stock et de la visibilité pour, du coup, pouvoir te dire, je vois à 24 mois, je sais que je peux me payer. Et là, je peux mettre des actions un peu parallèles pour augmenter mon business. C'est rare d'avoir des boîtes où tu vois 12, 24, 36 mois, c'est très incroyable. Donc, c'est le côté agréable des choses. Par contre, c'est loin de mettre en place du coup, attendre 24, 36 mois, souvent, pour que ça soit mis en place. Oui, c'est sûr parce qu'il y en a quand même dans l'immobilier, quand tu as du stock, c'est pas comme quand tu as du stock dans l'industrie ou quoi, ou que tu n'as pas forcément des débouchés, ou que voilà, là, c'est du stock qui se devait le reste pas au contraire. Donc, c'est vrai que ça, c'est confort. Oui. Et puis, quand tu es sous promesse avec plein de choses à régler, etc., tu sais qu'il va se passer 6 mois avant que toi tu es réhiter. Puis derrière, encore 6 mois de toi pour que tu commercialises que ton hackerre est son financement. Et donc là, t'as 12 mois, tu vas, donc j'étais cité à rentrer un bien là, offre d'achat accepté, mois de février, 2023. Tu vas sûrement le déboucler en juin 2024. Alors, je parle pas de stratégie flippe, etc. Mais sur une stratégie classique, tu sais que dans un an et demi, t'as cette marge là. Tu mets toujours ta marge de base, ça sert à ne se faire plaisir sur les chiffres en gestion. Mais ça te permet de te dire que j'ai une visibilité, en fait. Et est-ce que t'es capable d'en rentrer une deuxième, une troisième, bon, là, après il faut des outils pilotages. Mais on par rapport à tes fonds propres, ton cache, est-ce qu'il faut que tu t'associe, parce que même une fois que t'as avancé des moments, ça va vite dans les fonds propres par dites. Et t'es obligé de t'associer, juste pour dire que j'ai dû lui mourir ce qui est le fait que les fonds propres pour les mettre à plusieurs. Ce qui est un peu compliqué, je pense que quand tu démarres, c'est qu'il faut à la fois que tu montres aux partenaires, que ce soit associé, banque, etc. que t'as dû être à l'accord, que tu sais ce que tu fais. Il faut en même temps que tu enquis, suffisamment, en tout cas que tu démarres suffisamment, deux projets pour que tu puisses assez rapidement rentrer en t'effrets, si tu n'as pas du cache d'avance pour pouvoir faire ce que tu veux. Ce reste à vivre, enfin tu vois, on se tomberait sur une année, et en même temps c'est au démarrage que tu n'as pas forcément, justement, autant de facilité ou des désenses à réaliser sur deux trucs, donc c'est ça un peu. En fait, ce qui est important, c'est toujours gérer ton flu entrant. En fait, tu vas gérer ton flu entrant, moi je dis toujours au départ, quand tu démarres, tu démarres une opération par trémesse, c'est très bien. Et après une fois que tu l'arrives, tu l'as détecte, ton affreux d'achat est accepté, c'est tout de suite, est-ce que je suis en capacité de l'affaire? Oui non, l'instant t'es par rapport au date que tu as là, est-ce que du coup je trouve des associés, est-ce que je deviens un porteur d'affaires, est-ce que. Comment tu pilotes le pé. Tu sais que l'opération est rentable, on t'y va, et puis après tu reviendras juste comment tu vas l'amener au bout et de quelle manière, et des moments tu vas être associés à 30%, des moments à 20, des moments à 50, des moments à 60, des moments à 100%, et en tout cas, tant que tu gères ton flu entrant, en fait, après tu es sûr de faire des opérations en fait, et du coup, tes apporteurs d'affaires vont continuer à t'amener du flu comme un promoteur, c'est exactement pareil. En fait, t'apporte parce qu'il sait que tu fais. Par contre, à toi te te dire "oui, des membres, tu peux pas tout faire", en fait, seul. Donc, il faut que tu trouves les solutions pour continuer, pour que tes apporteurs continuent à t'amener du flûte. Parce que sinon, il tout blivite, moi, comme je disais, j'ai dû, à un moment, ralentir un petit peu en marchant, moi seul en direct. Mais j'ai des opérations qui, d'habitude, ne me serait jamais passé à côté. Mais là, ils me sont passé à côté parce que je mettais mon énergie à autre chose. Mais il y en a certains, ils disent juste "ba, je peux plus, j'arrête, je suis à le tour du monde, je fais ce que j'ai envie faire". J'ai qu'un fait ce qu'il veut. Et en fait, tu loupes après des affaires. Sauf que toi, ton job en tant qu'entrepreneur, c'est gérer un flûte en trop, un flûte sortant et d'avoir de la visibilité. Donc pour ça, tu dois accepter de regarder les opérations, d'avoir ta charge de travail que tu puisses l'accepter, parce que c'est pour avoir 15 opérations aussi en même temps. Et que mentalement, tu n'arrives pas à le piloter, c'est une grosse connerie aussi. Il faut pas aussi savoir laisser passer son temps, accepter que ça en prend. Et les banquets, toute façon, sont pas bêtes. Ils vont continuer du monde trop bilan, ils veulent regarder, c'est à gagner de l'argent sur les trois. Oui, forcément, c'est un premier critère. Mais le deuxième, c'est de se dire, est-ce qu'il est stable? Quelle progression est là? Comment il fait? Et il se dise, non, c'est pas juste un mec qui s'est lancé là-dessus, parce qu'il a vu trois vidéos sur internet et qu'il a envie de venir marchandir. Enfin, c'est important, quand même. Ouais, ouais, ça c'est vraiment la gestion de leur relationnal avec les tiers de partie, notamment les banquets, etc. À la fois, il faut montrer de progression en même temps, on ne faut pas exploser par l'eau. On prend dans trop de choses, comme tu dis, et puis pas pour ne pas s'achendre et réaliser. C'est quoi? Peut-être, dans un deuxième type d'écoil, on a vu un peu pour démarrer, mais le deuxième écoil, c'est justement. Tu vois, quand tu fais trop vite, quand tu as trop de croissance, ça marche, donc tu es content, mais tu vois, moi, je sais que dans l'industrie, notamment, c'est très risqué. Quand tu vas faire trop de type d'affaires, et il n'y a pas de résultat, tu vas t'y faire avoir. Tu peux exploser en vol, quelque part. Est-ce que c'est pareil pour les marchands? Comment tu peux gérer ta croissance et ton développement que tu sens que ça peut être un peu truite? Oui, en marchant, la première chose, c'est, y'a un nom, tu restes que d'être bloqués par le système. Si tu es tout seul, face au système, tu vas être bloqués, c'est-à-dire que les banques ne vont pas te prêter, tout simplement, enfin, ils vont prêter une fois, de fois. Bien moi, ils vont dire, tu débouilles, tu vois, etc. Ça, c'est pour le vie banquier. Le deuxième, ça va être. Là, très souris, il y a toi, t'es fond propre, en fait, vont vite te bloquer. Donc, en fait, se retrouver très vite dans une grosse croissance, ça veut dire quoi? C'est-à-dire que tu fais appel à des fonds externes et que tu t'es saucis pas. Et là, en fait, là, t'arrêtes dans un flou, ou en fait, c'est-à-dire marchant à quoi, t'as le développement, vous voulez les opérations? Tu vas le côté administratif et financier. Tu vas le côté opérationnel, la direction, on va dire, travaux, le suivi d'opération, etc. Et la commercialisation, c'est les quatre gros pols. Bien, très vite, tu vas te rendre compte que ça, toi, tout seul, si tu vas trop vite et que, même si t'as des fonds, mais qu'il a un million de fonds et ils décident de faire 15 opérations, tout le monde n'est pas fait pour avoir cette charge de travail qui lui tombe dessus et qu'à la capacité de s'organiser pour l'agir. Donc, il faut passer des étapes, accepter justement de savoir embaucher là où toi, tu as testi m'avoir le moins de valeur, embaucher ou externaliser, mais de passer du temps, quand même, avec les gens, t'externalisent pas en disant, j'ai délégué, je m'en occupe plus du tout. Moi, chaque fois, ça m'a déjà arrivé, et à chaque fois que je l'ai fait, j'ai eu des résultats pour y, mais clairement, parce qu'en fait, je vous dis bon, mais ça y est, j'ai embauché ou alors, j'ai délégué à un externe, j'ai pu besoin de m'en occuper. Et en fait, c'est complètement faux parce que justement, c'est là au départ, en fait, tu repasses encore plus de temps que c'est le temps qu'il faisait pour qu'à terme, il soit autonome, en fait. Et quand tu pilotes ta croissance, il faut piloter ta trésorie en tant que marchand de bien. Ça, c'est le premier facteur. Et après, ça va être où est-ce que tu délèges une partie de ton opération, ça peut être la commercialisation, ça coûte très cher. Les commercialisateurs gagnent très bien leur vie, mais comment ça, parce que ça prend beaucoup de temps et c'est du réseau, donc le réseau, c'est souvent sur plusieurs années. Est-ce que c'est l'opérationnel? Tu vois, moi, j'ai des opérations, j'ai beau être maître d'oeuf de base ou je sous-trait ma maîtrise d'oeuf, parce que j'ai pas le temps, et je ne vais pas me dire, je suis maître d'oeuf, c'est mon métier, je suis en génère BTP, je vais tout faire moi-même. Non, je ne le fais pas, puis en plus, maintenant, je fais d'autres choses, donc je suis peut-être même plus au niveau de certains de mes collaborateurs ou de d'autres boîtes avec tige-bosse, donc il faut savoir laisser la place, mais par contre, il faut déléguer, soit embaucher ou déléguer, en tout cas, des gens qui s'affairent, et encore une fois, pas vouloir faire des économies de bout de chandelle, parce que, dans la croissance, souvent, certains vont dire, regarde les réflexes du démarrage, parce que démarrage, t'as besoin de gagner des sous, donc tu gratte le moins rôreux, le moins de trucs, j'en parle souvent, même dans le cercle, où on va les dire, on va chercher le petit comptable, le petit juriste, le petit truc à pâcher, etc., ouais, c'est un moment, c'est une relation de long terme, cherchent des gens qui vont t'époler, qui vont être peut-être un peu plus cher, peut-être un peu moins cher, en fait, tu t'en fous, faut que ça fit, donc les gens soient efficaces, il ne faut pas besoin de les relancer 10 000 fois, et qu'ils aient un bac grand en fait de dire, on sait faire, réellement, et en fait, quand tu bosses avec ces gens-là, les protections, en fait, tu vois, vraiment, tu vas t'acheter une protection de ta boîte, où tu sais que t'es entouré de gens solides, qui vont s'arrêter conseiller, le jour où s'ayera pas ils seront dépolés aussi, parce qu'il y a des moments qui sont plusieurs de plus d'autres, plutôt qu'à chaque fois, en fait, tu gardes tes réflexes du locatif, tu démarrage, tu regardes le moins de rôreux, si tu continues comme ça, tu développeras, je te prends un exemple concret, les banques, tu vois, les banques, c'est un vrai sujet, en fait, en tout cas, dans l'immobilier, aujourd'hui, j'écoute plein de gens, je suis chez, comment, telle banque en ligne, telle banque, telle banque, alors que leur vrai métier, c'est leur métier, en tout cas, toute la stratégie qu'ils ont mis en place, c'est d'avoir du levier banque, comment, tu peux aller espérer, chercher, je ne sais pas, je prends mon exemple, entre quatre et cinq millions de leviers banques, que sont locatifs, achatbois, etc., apparence, aller chercher du marchand, pareil, trois, quatre, cinq millions, et puis en parallèle, avoir toutes les comptes sur des banques, je ne sais pas d'où, parce qu'ils prennent pas un pourcent frais ou deux pourcent frais sur ton paix-là, qui ton paix-là, même si qu'à 500 000 dessus, à 8 pour cent, ça fait 40 000 euros par an, pas avec eux, quand ils te prêtes, cinq millions, tu fais un million, un million, un million et demi. Pas télétuellement, en fait, j'ai vraiment du mal avec ça, en fait, c'est du gagnant de gagnant, en fait, c'est des familles scorines bancaires qu'on connaît au départ, quand on est particulier et qu'on est en locatif, quand tes pros, ils ont exactement les mêmes. Moi, j'ai une anecdote que j'ai qu'il fait avec un des directeurs commerciales d'une équipe basse, où il arrive, et il dit, bon, à cette tape à prix ça, bon, non, on le à côté propre. dans le relais, oui c'est ça. Et le direct à quoi ça, il dit "non mais dit à c'est pourquoi tu en as besoin, c'est la fin de l'année, on a besoin de remplir nos objectifs c'est que tu ouvrirais un truc, mais mille balles, fait pas chier, mais mille balles, alors c'est que c'est parentable, tu sais me faire mieux et vraiment, et c'est comme ça que ça s'est passé, j'en ai ouvert un pour mes garçons, un pour moi. Et en fait, il faut écouter, en fait, les gens qu'on a en face de nous, on peut pas tout optimiser. Et à la fin, tu aurais l'avoir. Par pourquoi je dis ça? Parce que tu vois, moi, avec mon banque avec qui je basse, on a beaucoup travaillé pour s'adapter à mon écosystème parce que c'est dur d'adapter une banque, la banque ça n'adapte pas à toi. Donc avec les hommes, ils font confiance à l'entrepreneur, donc à Seb. Et puis, et ben après derrière, on a, on commence à discuter et même eux, maintenant, vient leur réseau, m'apportent des affaires même en marchant, c'est-à-dire qu'ils ont des clients qu'on est choses avant, maintenant que je me régenalise, etc, et ils savent que je suis de confiance, et en fait ils m'envoient du réseau. Mais ça, j'ai envie de dire si, à un moment je fais une opération de marchand, je fais 100 000 euros de marge, ça va me payer tous mes frais pendant 5 ans. Tu vois, la psychologie, donc quand on veut progresser, là, j'ai parlé de banquiers, mais c'est pareil à peu près dans tous les trucs hein, ton comptable, ton géomètre, etc., vont t'amener du flux, en fait. Et il faut étonnette, il faut laisser les gens gagner de l'argent autour de soi, tout le monde doit gagner, il faut l'accepter, c'est compliqué quand on démarre, mais au bout d'un moment, il faut arriver à switcher et c'est comme ça que tu t'arriveras à croître avec de la protection et du flux qui va continuer à rentrer. Ok, puis après, la délégation arrive. Ouais, ça me fait penser qu'effectivement c'était, moi, j'étais, enfin, chez force une évo, c'est pas chez eux, tu peux avoir à créer des banquiers de plusieurs millions quoi, de dette, en tout cas, tu peux pas lever autant, c'est clair. Complètement, non, mais c'est bien le préciser, et c'est vrai que ça montre aussi à quel point, notamment dans le financement, c'est vrai aussi pour d'autres, en fait, l'humain, pour reprendre pas, et surtout quand tu montes en progress en termes de volume, il devient de plus en plus critique, cette confiance dans l'humain et dans l'homme et dans l'érolation, plutôt que le scoring bancaire. C'est ça, tu le vois, les mecs, quand ils ont monté une boîte qui l'envendent du 10 millions ou 15 millions ou 5 millions, les mecs des qui remontent une boîte, tout le monde va mettre un billet dedans. C'est quoi, c'est la crédibilité, c'est tout. C'est comme en marchant, comme dans tout, dès que tu fais, tu fais, tu fais, c'est là que tu passes devant les autres, en fait, parce que tu as le fameux off-market qui arrive naturellement à toi, parce que tu as été honnête, tu as payé les gens à leur juste valeur, etc., tout le long du chemin. Et c'est là que ça marche quoi, tu vois, les mecs, et il y en a encore réussit en tirant à vue tout le monde, bon, voilà, ils ont sûrement mis plus de temps, ils ont eu plus d'emmerde, et après, chacun, mais le critère, le fin de curseur, pardon, oui eux. - Sur ce qu'il y a pas, je pense qu'il y a des écoute qui font du locatif, qui s'intéressent au marchand, ce que tu me dis, me fais penser que, enfin, on va parler du délai, du démarrage, des difficultés justement de créer tout ça, ce réseau, la crédibilité, tout ça. Est-ce que pour toi, le fait de venir du locatif, notamment, avec des biens déjà, qu'on a déjà rentabilisé, enfin, avoir un parc en locatif? Est-ce que c'est plutôt justement, on a déjà un pied dedans, on a déjà l'œil, c'est un avantage, ça nous fait, enfin, enfin, on va dire, transitionner plus facilement vers le marchand, ou contraire, tu dirais, que comme c'est des mécaniques complètement différents, c'est peut-être pas forcément un avantage. Alors, il y a plusieurs types de profils, je vais répondre par plusieurs sujets, si je devais redémarrer à 18 ans ou à 20 ans, je ferai du marchand tout de suite, je ne commencerai pas par le locatif. Si je devrais commencer, je commencerai par le marchand, parce que, mais démarrer par le marchand, c'est tout de suite un levier de cache, ça te prend vraiment l'entreprenariat, est-ce que un marchand, c'est un entreprenaire, sauf, tu as qu'un peu tri qui fait tourner son fric, c'est un peu différent, mais sinon, un vrai marchand qui a une restre stratégie, c'est un entreprenaire, et donc, je démarrerai par là, parce que c'est là que t'as le plus de levier, et après, t'encore plus de levier locatif, c'est à vite démarrer par les trucs à cache-flow, etc., qui sont après un peu chiant, énergiver, etc. Donc, je démarrerai par là, par contre, maintenant, si il y a l'instant t'es à 40 ans ou à 30 ans, t'as déjà fait du locatif, et l'autorne n'a pas fait, bien sûr, t'es mieux d'avoir déjà fait du locatif, pourquoi? Parce qu'en fait, quand tu poses tes chiffres souvent à long terme, c'est ce que je fais à l'entrer des membres dans le cercle en regardent pendant trois ans, et en fait, on se rend compte qu'il a 3 ans plus tard, t'es plus riche aujourd'hui, parce que t'as de l'amortissement, parce que t'as du cache-flow, parce que ça te permet d'avoir une certaine stabilité, mais par contre, t'as des mécanismes qui ne sont pas bon, qu'il faut arriver à casser, t'as de nouvelles barrières qu'il faut casser pour revenir sur un métier de marchand, qui est un peu différent, et il faut arrêter de penser comme l'investisseur, où on a un peu formaté là-dessus, quand on écoute différents podcasts, formataires, etc., non, on voit qu'une seule façon de penser. Arcaire marchand, son métier, c'est d'avoir 10 millions de façons de voir le bien. Moi, quand je détecte un bien, je me dis, soit je le fais en locatif, soit je le fais en marchand, soit je le garde en locatif pendant 20 ans pour y se raison, soit je décide de l'acheter et de leur vendre dans 7 ans. Pourquoi? Parce que, du coup, je n'aurai pas une notion de requalification en tant que marchand, parce que je veux leur vendre au 7 et 10 ans dans un arbitrage classique, en fait, de pas trop menacé, mais c'est un bien qui est en marchand, peut-être plus marché, où est-ce qu'il était un peu juste, ou qu'il y avait des risques de requalification de TVA, et qui te permettent quand même de sortir l'opération. Et ça, c'est parce que j'ai une vision 360 du truc. Et en fait, quand tu démarges par le marchand, tu as cette vision 360, et d'ailleurs quand j'en discute avec beaucoup, par contre, il est vraiment important d'alier les deux pour ensuite aller loin, pour autant pour les prises de garantie, quand un bien est payé, etc. Autant pour la stabilité, en fait, de la boîte en général, il faut lever de l'immobilier, lever du cache, et toujours y aller comme ça avec les chaînes d'eau. Dans un instant, on verra comment s'y prendre pour qu'une association fonctionne, comment se mettre en sécurité, et aborder la concurrence avec d'autres marchands de bien au promoteur. À tout de suite. Tu parlais tout à l'heure d'association aussi, tu dents que c'était vraiment le cœur du truc, et que tu avais peut-être fait une seule affaire à la seule, mais en association, quels sont pour toi les associations qui marchent, et au contraire, c'est le quiffard, qu'est-ce qu'il faut pour faire une bonne association dans ce cas dans la courte. Plusieurs types d'associations, l'association immobilière, c'est-à-dire que il faut bien mettre le deal sur la table, qu'il s'occupe de quoi, et en fait, c'est un semi-passif, donc est d'accepter et de dire tout de suite qu'il y a un moment, la personne qui accepte de s'en occuper, elle dit pas, parce que par exemple, je n'ai pas d'argent, tu vois ton âme, je vais te dire, mais je m'occupe de tout, et du coup, tu me filtes ton levier bancaire. Ok, sauf que 5,6 ans, 7 ans plus tard, toi, enfin moi, j'ai avancé, puis toi, je te dis, il faut mettre quelqu'un en gestion, et là, tu viens me dire, ah attends, moi ce qui était connu, c'est que tu t'en occupe. En gros, une essaye, c'est comme un mariage, donc il ne faut pas s'enfermer, dans un truc trop long, il faut dire, je m'en occupe pendant un certain temps, et ensuite, on rebale les cartes, soit c'est toi, soit c'est moi, soit on prend une truc de gestion, ou ça, je me fais rénumérer en fait pour le truc, ok, parce qu'on a mis le truc en place. Il ne faut pas trop s'enfermer, parce que souvent, c'est là qu'arrive les angulettes sur l'essayet et tout, c'est quand il y en a un qui avait promis de tout s'occuper. Et oui, au début, on est dégoûté, quand il nous dit, j'ai plus le temps, mais la vie ne change, j'ai dit en 50, tu sais pas, dans 50, il ne sera pas le bout du monde, etc., c'est compliqué d'aller s'engager sur 30 ans. Par contre, dans le marché, c'est ça qui est cool, c'est que l'opération, elle dure beaucoup moins longtemps. Donc c'est pas un mariage, c'est un CD, un CDD, tu te mets d'accord, tu crènes un pacte d'associer et tu avances, mais par contre, tu crènes bien des statues et un pacte d'associer sur les conditions d'entrée et les conditions de sortie, c'est-à-dire qu'il y a pas, c'est comme ça que c'est écrit, et si ça doit sortir, ça sort. Non, on a un créin qui est vraiment top, qui reprend l'expérience, en tout cas, de beaucoup de marchands expérimentés du cercle, qui permet, en fait, d'avoir les conditions d'entrée et de sortie équidibrée et qui permet de dire, si l'erdin qui décide de sortir, il sort, et c'est ok. Du coup, c'est très court terme, en fait, et tu peux te dire, on va se reposer, on n'est plus d'accord, on a quand même allé au bout de l'opération, ce qu'il faut là déboucler, mais chacun met de l'eau dans son vin, en fait, est avance et tu débouc l'opération, en marchant de bien, l'association, j'en ai un qui ont marché beaucoup mieux que d'autres, mais globalement, tu les emmenes au bout, tu perds pas l'argent parce que c'est pour ça que l'élément demande un peu de marge important, tu peux au pire faire 10 au lieu de 20, mais tu ne vas pas faire un moins 10, enfin, si tu as fait n'importe quoi, c'est différent. Donc si tu veux, et puis ça permet de te dire, au moins, si ça va plus t'arrête, et surtout, c'est ça qui est important, c'est, vous n'engager pas au démarrage quand vous voulez démarrer, avec quelqu'un qui est en résil, on a associé à vie, on est parti, on s'aime bien, on n'est pas, non, tu t'as associé parce qu'il y a du levier, en fait, en fait, donc, de commander un moment, le levier t'en aura peut-être plus besoin, mais par contre, si ça fit toujours, tu continues, mais, mère non, tu vas dire, bah ça, je peux le faire tout seul, ça, donc en gros, tu serres des leviers non-tables besoin, et en marchant, ce qui est bien, voilà, c'est que ce n'est pas du long ferme, et tu peux continuer à apprendre, puis souvent, en fait, ce qui va se passer, c'est que tu continuas sur plus gros, sur plus gros, puis tu restes avec la personne, en fait, puis après, quand ça match, tout le monde fonctionne bien, tu peux continuer sur du long terme, après, il y a des structures commerciales, et là, c'est encore différent, parce que là, pour ce course, les structures commerciales, il faut vraiment, chaque année, rediscuter des objectifs de la vision, et d'accord, sur le fait que ça peut changer, en fait, tu peux avoir un associé qui, en cours d'année, pour différentes raisons, d'autres envies, d'autres choses, etc, et il faut encore une fois, avoir le bon pacte d'associé qui prépare la sortie, et de dire, bon, cette année, la vision, c'est ça, est-ce qu'on est toujours en phase, est-ce que la roadmap plait à tout le monde, et en fin d'année, on refait le bilan, et on discute, savoir si on est toujours en phase, parce que si vous êtes pu en phase, il y a 20 pières, la structure commerciale, c'est resté, avec des associés qui se tirent dessus, ça, c'est juste pas possible, donc il faut absolument le border pour éviter des gros craches de boîtes qui s'appellent très cher, et là, il faut faire très attention. Donc, ouais, en d'occasion, il faut revenir à ça, pas d'associations, c'est un peu recommandé, mais pour les deux autres, d'aspects, oui. Ben, ici, dans ce que j'ai, le catif, tu peux t'associer, mais t'en gâches pas dans un truc, parce que c'est un mariage, je t'ai parti sur 20 ans, un annoncement de bien, si tu veux pas le monde, donc, je ne m'occupe de tout, pis t'as tu frages à rien, etc., parce que trois quatre ans plus tard, si ça change, la personne n'a pu être d'accord, alors que c'est un truc un peu semi-passif, donc vous dites juste, voilà, pendant une période de née, c'est moi qui m'en occupe, j'ai pas de levier, donc je me promets que je m'en occupe pendant, je m'occupe des travaux, je m'occupe de la gestion de la mise en place pendant trois ou quatre ans, et ensuite, on rebâtre à les cartes, peut-être que tu t'en occuperas, mais il faut pas s'engager sur trop longtemps, si tu s'engager sur 20 ans, c'est pas possible. Est-ce qu'il y a tous ces aspects, peut-être, dont tu vois que les gens, des personnes qui tu racont pas, et puis sur le marché, on peut-être pas encore suffisamment cet approche professionnel. Est-ce qu'il y a des choses dans l'approche qui pourrait être amusée? justement quand on veut avoir un profil pro d'investisseur et qu'on n'arrête pas forcément évoqué actuellement. Ce qui est important en fait, souvent les gens quand ils démarrent, ils font ça en parallèle de leur travail, ok? C'est compte, mais c'est comme ça parce qu'ils mobilier dans la tête des français, c'est un métier qu'on fait en parallèle du boulot, c'est un développement patrimonial, etc. Donc c'est vrai pour 90% ou 95% des gens. Ceux qui veulent vraiment faire un métier. Est-ce que si demain tu veux devenir, je suis pas boulongé, est-ce que tu vas le faire en parallèle de ton boulot? Ben non, tu vas lancer, tu vas prendre des risques et tu vas manquer, tu vas faire ça à temple. Vous savez que les banquiers, les banquiers, préfèrent prêter à un chômeur quel temps, qu'un mec, qu'un boulot à côté, qu'il n'y a pas le temps de gérer l'opération. Ils font attention à ça et l'opération va te prendre de l'énergie et du temps. T'as une famille, t'as un boulot, comment tu vas les faire? Donc il y a un moment si tu veux en faire ton métier, il faut prendre le risque et quitter ton job. Je ne dis pas, ce n'est pas ce que j'ai dit. Il faut passer les étapes, etc. Il y en a qu'on ne s'en accompagne moins, il y en a qu'on n'en pas besoin, c'est ok, ça. Mais il y a un moment, t'as pas le choix que de te lancer. En fait, attend complet de prendre un risque. La France est bien faite, un système qui te permet d'avoir une réinumération pendant un siècle ou tout. Et si t'as pas ce système là, parce que t'es libérale, parce que fait peut-être justement un peu de locatif qui te permettent pendant deux ans, t'es bien? Et puis après, si au bout de deux ans, tu verras bien, tu feras le bilan, puis tu reviendras en arrière ou pas. Mais il y a un moment, il te faut du temps, et en fait, à faire une approche professionnelle, la première chose, c'est d'avoir du temps. Il professe afin de faire que ça, en fait, de passer son focus et son énergie là-dessus. Et s'voyez pas, j'ai fédéré un moment dans la finance de training, le machin, les trucs, les immobiliers. Un moment, t'es partout, t'es nulle part, et en fait t'as des résultats moyen partout. Répetition quand on est un peu plus haut partout, mais globalement, t'es moyen partout. Non, un moment, même truc en place, parce que tout le temps, j'ai ton énergie dessus, et professionnalise l'approche. Qu'est-ce que ça veut dire professionnalisez de l'approche? C'est d'avoir une vraie stratégie entre prenaireale en face de ça. Comment tu le fais? Quelles sont tes points forts? Comment tu les travailles? Quelles sont tes points faibles? Comment tu fais pour faire que tes points faibles ne viennent pas critiques pour ta boîte? Pousse-toi ces questions-là, et après, ce structure autour de ça devient acteur dans ta région et soit pas passive d'un ordinateur. Et en fait, petit à petit, en professionnalisez cette approche, un ancien de faire différemment les autres, encore une fois, et de pas être l'énième mec qui va taper chez les agences immobilières, je voudrais environ 10% de renon, ou moins 20% du prix du marché. Il faut le faire, mais il y a des manières d'approcher, en disant, je fais les choses un peu autrement, et je montre que je fais que ça, et ça, c'est ce qui fait la différence entre le mec qui vient à la région immobilière, il faut se mettre à sa place, il en a 10 par semaine, comment il sait s'il meille qu'il est bon, pas bon, voilà, tu vois, nous, on a décidé avec. dans le cercle, à un moment que tout le monde se professionnalise sur les cadence, on va essayer de le faire sur cette année, parce qu'on se remonte que les gens rien que ça y tapent, ils disent bah voilà, ça fait partie d'un groupe, les gens sont structurés, après, il y en a toujours, ils sont moins bons d'autres, et tout, c'est pas tout pareil, mais de base, les gens sont structurés, on est une approche différente, qui est la notre, elle est pas meilleure ou moins bonne que d'autres, qui est la notre, en tout cas, qui est sur une approche de professionnalisation avec des outils, de gens qui ont déjà fait et qui s'affèrent avec des vrais outils, et toi, quand tu te lances, c'est comment tu trouves tes bons outils, en fait, qui vont te permettre de montrer les choses et piloter les bons indicateurs de ta boîte, qui soient les rentrer bien, la trésorie, etc. Mais c'est ça que le secteur de marchand, enfin moi, pour le coteauier depuis peu, je me raconte par rapport à toute secteur, c'est vrai que c'est vrai que c'est pas un secteur forcément où il y a une structure très cadré, tu vas professionnaliser justement de base, comme activité, c'est assez dérégulé, c'est un peu dans la zone grise, et du coup, c'est vrai que je te rejoins là-dessus, c'est sur le fait qu'il y a des trucs à faire, et je voulais tenter aussi sur l'aspect peut-être plus justement, sur les risques, auquel peut-être les gens n'ont pas conscience, et comment en fait se mettre le plus, au sécurité possible, justement, en tant que marchand, est-ce que tu as vu des grosses plantates, par exemple, ou toi, est-ce que tu t'es fait peur, peut-être, tu as eu une auto-zopée et comment t'aurais pu faire mieux, c'est-à-dire beaucoup de choses. La première chose, c'est comment dérisquer, ben ça, en fait, il faut apprendre à se connaître, savoir où est-ce que tu en es, et où est-ce que t'en sera au moment des opérations, je parle en termes de patrimoine, de cache, etc, et de pas d'être foule sur une opération, ça, quand tu démarres, peut-être la première, mais après, il faut plus être foule, il faut diversifier les choses, donc il faut accepter, encore une fois, via l'association, de se dire, je dérisque, en disant, mais même les très gros, moi, je suis qu'un gros promoteur au 1er, grosse fortune, etc, qui a dû s'associer sur une très grosse opération, alors qu'il est midiardaire, parce que sa boîte de promotion n'avait jamais fait ce type d'opération, il a dû se, on lui a demandé d'aller avec un gros, ok, et en fait, checker un son niveau, en fait, c'est de dire, tant que t'as pas l'expérience, il faut que t'accepte sur une opération, il y a des opérations très simples en flip, pas de problème, mais dès que tu penses avoir des travaux, dès que tu penses avoir une commercialisation un peu complexe, il faut accepter, ça s'associer, de dire, par rapport à mon cache, j'en injecte, je sais pas, 10, 20, 30%, par opée, etc, pour faire soit 1, soit 2, soit 3, soit 4, soit 5 l'année, et de regarder ça. Ça, ça va permettre de dérisquer au bout d'un moment, et de dire si j'en pousse 10, si on a 2 qui sont qui s'arrêtent, mais j'en ai toujours 8, en fait, au bout, qui vont arriver au bout, et je maitrise mon chiffre d'affaires, ok, et en termes de risques, s'il y a un moment l'opération, elle part en couille, qu'elle arrive pas, comment je gère le truc, ok, elle cotait avec un associé, s'il y ait des moments où tu as pu de fonds propres, elle apprend qu'on courante, tu le tu dis, écoute, j'ai besoin d'en récupérer, est-ce que tu attend à, punctuellement, tu vas t'entraider et à piloter ton cache, parce que c'est la première chose. Voilà, comment moi joie le fait de se dérisquer, et comment se risquer à l'inverse, n'assez de lever les fonds propres, lever les fonds propres tout le temps, et puis à un moment, oui, tu fais peut-être plein d'opérations, sauf qu'à un moment, s'il marcher, comme l'en ce moment, c'est-à-dire, le stress d'avoir un ordonnêtement hyper important qui peut te faire tomber, te fait prendre les mauvaises décisions, et donc il faut faire très attention. Ensuite, pour moi, pour les affaires où je me suis fait peur, moi aussi, je vais vous dire, j'ai envie de vous dire, faites pas des affaires trop petites, par rapport à vous, vois ce que vous en êtes, parce que sinon vous risquez de mal vous en occuper. Moi, c'est mon cas sur une opération en ce moment, et j'assume, je fais de la merde, je m'en occupe pas, parce que pour moi, elle est pas importante, en plus, je l'ai acheté cache, j'ai délai avec mal, tout ce que je dis de plus de début, donc voilà, je fais fait ce que je dis, parce que je fais, parce que, bon pour tout un tas de choses, je ne vais pas avoir, et du coup, à faire trop petite pour moi, je me rends compte que je ne mets pas la bonne énergie, j'ai envie de me associer avec quelqu'un de plus petit, qui lui aurait mis l'énergie qu'il fallait pour la débloquer en fait, et c'est-à-dire, comme ça, je fais la ressentir maintenant, et ensuite, à l'inverse, j'ai eu une opération plus grosse, c'est la seule où je me suis en fait peur, c'est un bien grand moment, mais où j'ai dit, j'ai dit, p'tain, oh, je vais finir en négatif, pourquoi? Parce que tout un enchaînement de mauvaises phases, loin, l'urbanisme, c'était une DP, une redemande de deuxième DP, puis ensuite ça dit un PC, alors que la DP suffisait, mais un moment que je ne vais pas attaquer une grande ville, les taux d'intérêt coquementent, à la fin, c'était 200 euros par jour, d'intérêt, donc ça tourne, et le marché qui se stagne juste derrière, il n'y avait pas d'offre, et là, arrive une offre, en face, pas juste à côté, un prix, un peu à l'accond, mais la maison, il est vraiment top, et la maison qui était en concurrence, n'avait pas la même chose, mais à un moment, ça reste un produit, une rue à côté de toi, qui te met en effet, et moi, le délai qui était passé à cause dp/dp/pc, le taux d'intérêt qui augmentait, et on s'est dit, "Ah merde, puis t'es un fou conscience, c'est part, on savait que mes prix étaient bons de sortie, mais on commençait à prendre trop de temps, le marché s'automain, on a dit bon, tant pis on vend, et là, on a une offre de 200 000 euros en dessous de notre prix de revien, donc 10% plus bas, on s'est dit, "Ah là là, est agi dans ce pas possible, je ne veux pas perdre d'argent, comment on fait, comment on gère, et donc on a remis de l'énergie, mais encore une fois à distance, etc, et du coup, à la finale, on sent une opération blanche plus faible, on n'a pas encore les résultats, mais on va gagner un peu d'argent, mais ce sera vraiment le strict minimum, et mais c'est vraiment une opération, et pourquoi, quand tu repens le truc, c'est parce que grosse opération, du coup, des taux d'intérêt qui font mal, des conditions urbanises compliquées, parce qu'il y a distance, pas chez toi, donc pas le temps de le faire bien comme il faut, mais par contre heureusement, je t'ai associé avec quelqu'un qui est beaucoup plus haut que moi, et du coup, au moment, on a pris les bonnes décisions, parce qu'il n'y avait pas de stress, en fait, on s'est dit, "Ah merde, l'opération, mais il n'y avait pas de stress, j'aurais été tout seul sur ce t-opé, j'aurais peut-être pris de mauvaises décisions." J'en sais rien, et pas tout seul, mais j'étais quelqu'un beaucoup plus haut, qui justement, lui-même, j'ai dit, "J'ai besoin de fonds propres, l'opération ellepeur, on en avait l'avant, mais est-ce que t'es capable de m'aider dans les taquettes, je routeras besoin, je remettrai les fonds propres, en attendant, pendant trois, quatre mois, le temps que tu combles de l'autre côté, et ça, en fait, on ne se rend pas compte de l'impact que ça a derrière, mais les opérations qui se déroule comme un nom phleuf tranquille, il y en a une deux au début, côté focus à fond, après, il y a toujours des petits quoi, qui est épidément, les quoi, qui sont un peu plus gros que de. Ouais, parce qu'à l'inverse quand même, une plantade dans ce secteur-là, c'est très difficile d'en monter, quoi. Parce que tout ce qu'on disait tout à l'heure, la crédibilité, tout ça, la machine, plus mentalement, etc., j'imagine aussi que si tu te plantes vraiment, il est en suffis une pour que tu arrêtes, quoi, en fait. Ben, alors, j'ai envie de te dire les bons entrepreneurs, on les voit dans ces moments-là, en fait. On les voit dans le moment où ça va pas, où il y a que des problèmes qui arrivent, c'est quand même plus tu montes et plus tu accélères, plus ton métier est de régler que des problèmes, en fait. Moi, j'arrive au bureau le matin, chaque fois que je crois ce qu'il y a quelqu'un, c'est pour régler un problème, c'est pas pour me dire, tout va bien, on va avoir un café ou j'au baby food, donc je préférais, ça arrivera peut-être bien tout. Mais comment, donc si tu veux, ton métier, c'est ça. Et le problème, c'est que les problèmes peuvent être petits, comme ils peuvent être de plus en plus gros, quand ils arrivent tous en même temps, dont des opérations qui commencent à finir à 0 en ayatif, etc., c'est là l'importance de l'entrepreneur d'avoir dit "J'ai dilué mon risque", Je suis avec des gens solides, comment je rebatis du coup une. stratégie sur plus long terme pour arriver à me sortir la tête de l'eau. Nous on a eu des membres qui sont arrivés avec des produits qui avaient en stock très compliqués. On a tout reposé, on a tout relisé, comment arriver sur revoir ça sur deux, trois ans, comment sortir la tête de l'eau. Et c'est là où l'expérience, c'est à dire le mentorat ou l'association, vont t'amener un vrai gros levier en fait de pouvoir dire, non, non, je continue. J'ai le droit de faire des erreurs, c'est en faisant des erreurs qu'on apprend. Et après, tu fais différemment d'où moi, tu vois, les erreurs, j'ai fait, qui n'y aurais pas pu me faire tomber, mais qui était, je me suis dit, mais on est en fait, trop long de s'y compliquer, dès qu'il y a des erreurs, c'est complié, il y a ressentre toi plutôt chez toi, plutôt que de vouloir bosser partout. Et puis chez toi, en fait, tu fais de bonnes marches à marche bien, tu as en sécurité, tout va bien. Ça va vite dans un environnement stable et sur une, quoi. Et c'est là aussi où effectivement, ce que tu as en stock, tu essaies de le commercialiser, comme tu disais, des fois, tu peux trouver une voie de sortie pour un bien, en attendant un peu au bon moment, au bon client, dans la bonne config, que tu n'avais pas forcément bien. Et l'autre aussi aspect, je pense, c'est l'aspect quand on prend des affaires d'anticiper des marges, en moins sur le papier, qui soit suffisante, pas pour se faire plaisir, mais vraiment, justement, pour sécuriser. Alors ça, oui, j'en ai pas parlé, mais ça me paraît tellement évident, en fait, t'es mieux de faire une affaire avec des bons chiffres, que d'aller sur trois affaires, avec des chiffres tout pourri, parce qu'en fait, on ne m'adpache quand tu vois 10%, cette paraît 50 000, 50 000, 50 000, c'est ce que, du coup, une opération de marge à 10% de marge, c'est une opération hyper risquée, en fait. Tu risques de faire un check. Et là, en fait, surtout quand tu débuts, que tu n'as pas de retour, etc. Et là, c'est pour ça que c'est important d'avoir des critères importants de ton piz de savoir dire, j'ai bossé sur l'affaire, mais elle est plus rentable, j'arrête. D'ailleurs, c'est le cas, en ce moment, il y a une nous, en ce moment, on va toquer à des portes en disant, écoutez, on est sur un PC, ma chance, ça va plus, les coûts de construction augmentent, les taux d'intérêt auto augmentés, ma marge, un complètement chuteux, toute façon, je ne suis pas finançable, mais je ne serais pas le seul, parce que tout le monde fout, tout le monde a le même prix, il faut arrêter, à un moment, tous les marchands, tous les promoteurs, fonctionnent approximativement, dans la même façon. Donc si c'est pas moi, les autres seraient le même problème. Donc maintenant, on est là. Comment vous faites, est-ce que vous êtes ok pour baisser votre tri ou pas? Ou sinon, nous, on va être obligé de d'arrêter de se retirer, et il faut accéter, de ne pas aller sur une opération, malgré que tu es passé du temps de l'énergie des moments en de l'argent. Mais plutôt que d'aller se planter, et quand on démarre, et qu'on n'a pas de trop de recul, c'est un vrai risque, parce qu'on a du mal, en fait, à se séparer d'une opération, parce qu'on y met beaucoup d'émotions, parce que c'est la première, la deuxième ou la troisième, et qui a l'avait de la marge d'émarrage, puis après, on a tellement bossé dessus pour dire, c'est quand même dommage, sauf que oui, il faut savoir pas mettre d'émotion, et dire, non, non, tant pis, je me recule et j'arrête. Quand tu parlais de dégager, t'étais sous compromis de la faire, et t'as renégocié les prix, sous compromis, c'est ça? Ouais, sous compromis, avec les conditions qui vont bien, parce que ça, c'est toujours le même pareil dans la gestion du risque, on fait une vie de YouTube là-dessus, mais surtout ton offredachat était condition suspensif qui vont en face, son nécessaire, encore plus quand tu démarres, parce que tu dois avoir les possibilités de sortir, si il y a un problème, si un retournement de marché, si un retournement de urbanisme, non, on a des séries opérationnelles qui ont été données, la ville derrière remodifie le PLU et joue sur deux, trois lignes, ils nous disent non non, vous pouvez plus faire votre opération, etc, sauf que si t'as levé en croix de fonding, t'es pas associé, t'as peut-être mis tout les fonds là-dessus, t'es bloqué pendant deux ans et que ton bien, tu fais quoi? Tu fais plus rien, tu dis j'arrête, je retourne ça à l'arrière, et sauf que ton. Il faut apprendre à construire les choses, et quand tu ferais à diluer son risque, il est d'avancer petit à petit, et de savoir, alors ça, c'est important, encore une fois, par rapport à tout ce qu'on s'est dit, mais de s'entourer des meilleurs et d'accepter de demander de l'aide et de rester tout seul dans son coin, de pas, parce qu'il y a beaucoup de gens qui pourraient avoir la solution, t'as pas en porte de certains, qui vont vous prendre un billet pour analyser votre truc et tout, mais ça n'a pas de prix, par rapport au fait, de pouvoir continuer, de pouvoir être stable, de pouvoir bien dormir en le soir, et de se dire, c'est bon, mon opération, je vais l'emmener au bout, ok, je ferais peut-être zéro, ça serait vraiment un cas exceptionnel, mais je fais zéro, mais je sais que je veux au bout, je peux me mettre sur autre chose, j'ai juste perdu du temps, par quand j'ai beaucoup appris et c'est ok, quoi. Il y a une façon pour soit de travailler en bonne intelligence entre marchands, parce que c'est vrai que c'est, enfin, instinctivement se dit, tous les marchands sont plus de travail pour leur compte propre, ok, on se se associait si on a des affinités et tout, mais on est quand même tous concurrents sur ce marché, on peut voir ça comme ça, en tout cas, mais on peut aussi, voilà, c'est quoi ta vision. Ouais, moi je pense que c'est faux, on n'est pas concurrent, tu regardes les promoteurs, ils se connaissent tous. Sauf que le marchand ça a un métier, le mec veut faire un peu son business dans son coin, donc oui, le petit gars qui avance, oui, les concurrents, le petit investisseur qui veut transformer le marchand, que ce n'est pas trop ça, c'est un concurrent, parce qu'il a un faire n'importe quoi, etc, et ça a été un concurrent, on va pas voir de la TVA, soit égale et sur des marches trop basses, mais ces gens, la toute façon, n'y peut rien, c'est comme le petit promoteur qui démarre, qui va faire n'importe quoi, parce qu'il veut lancer son activité et qui va peut-être se casser la gueule ou pas, tu vois, tu as plein de promoteurs qui font des affes complètement dégueulasses, etc, mais sinon globalement, 90% des promoteurs ne sont pas concurrents, mais c'est bizarre, ils ne sont pas concurrents, parce que je ne sais pas quand ils peuvent pas sortir les opérations, soit ils font un coprom, soit ils s'envoient le fonction, en fait, en disant "mettien, tu me finis à un billet d'apporter", etc. En fait, il faut juste apprendre encore une fois ce que n'est-ce que tu peux faire, tu peux pas tout faire, hein, moi, je suis vile de beveille, je suis sûr qu'il y a au moins 20 marchandes, 20 marchandes, et nous, rienme dans le cercle, là, il y en a 34 qui tournent des moilles se redrouvent sur la même affaire, et alors ce ne peut pas tout les faire, des affaires, il y en a plein, en fait, au départ quand on pouvait n'affaire, enfin, du coup dans le cercle, c'est ça, c'est comment je vais trouver d'affaires, etc. Puis en fait, au bout d'un moment, allez, 18 mois, c'est juste comment je vais sortir les affaires, les dérisqués, et avancer ce redement pour pas me faire de mal. Et donc en fait, pour moi, on est pas concurrents, il y a des moments, il y a des opérations que tu fais seul, il y a des moments que tu vas aller t'associer, justement, avec les gens qui tu fit, avec qui ça marche bien, et qui tu peux donner du levier, et puis accepter que des moments n'étaient pas sur toutes les affaires, mais en soi, ce que je disais tout à l'heure, une fois, tu as stabilisé ton point d'équilibre, que tu as stabilisé le fait de faire du résultat, en plus on a des opérations, certaines associations, etc. Que tu fasses 200, 300, 400, fondamentalement, t'as le temps, en fait, tu vois, est-ce que t'as l'énergie à y mettre, etc., c'est qu'il faut après, c'est pas ça, je disais, il faut apprendre à se connaître, savoir où est-ce que tu vas aller poser les bons objectifs, et pas en vouloir toujours plus, et le vrai problème, là où il faut faire grave quand tu t'associes, c'est les gens pour un vrai problème à clargent. Les gens qui font du marchand pour l'argent, en disant, je vais triche demain, etc., oui, il y en a qui y a, ils font de l'argent, etc., c'est ok, mais ce qu'ils font vraiment que pour ça, souvent, ça mène me rien très bon dans les associations, parce qu'il y a toujours un truc, oui, mais moi j'ai fait plus ci, tu vois, tu as fait plus ça, tu as tati, enfin tu vois, des trucs complètement débiles, donc qu'il faut comprendre qu'on n'est pas concurrent, que oui, des membres, on peut se trouver sur le même produit, mais on en aura le même bilan économique, si, encore une fois, avec des prods de limo, avec des mecs qui bossent bien, etc., tu aurais le même bilan économique que l'autre en face, donc après, ça va être ta manière de l'approcher, les fonds propres que tu as à ce moment-là, le vieux bancaire, le temps, et en fait, quand tu mets tout ça à bout à bout, tu fais ton analyse de risque, tu dis bon, voilà, tu vois, tu as son faux que j'avais qu'un associé, ben tiens, je m'appelle un tel qui lui en ce moment, il a peut-être pas grand-chose, à ces moments, il va m'aider là-dessus, et en fait, t'es pas concurrent, t'es pas partenaires non plus, mais tu dois travailler en bon osmos, justement, te partager les bons trucs pour qu'au fur et à mesure, le métier s'assénie ceci, et que les gens qui travaillent mal disparaissent, parce que c'est le vrai problème du marchand, la vraie concurrence, c'est les gens qui travaillent mal, qui font n'importe quoi, et qui salope un peu de notre métier, mais bon, malheureusement, n'y pas rien, mais j'ai l'impression que c'est en train de changer, et qu'il y a de plus ou plus de gens qui veulent pu travailler avec les marchandes bien qui font n'importe quoi, parce que trop de problèmes derrière, et la communication qui est faite sur tous les réseaux, sur ce sujet-là, j'ai l'impression d'entraîner de porter ces fruits, et va l'apporter encore plus d'ici les trois, quatre prochaines années. Et sur les autres types de partenaires que le marchand en environnement, auquel il fait face, je parle, je pense notamment, tout ce qui est nédice, et autres, les services de l'urbanisme aussi, parce que selon le service de l'urbanisme, selon la mairie, on a une compétence ou pas dans ça, et les marchandes doivent faire avec quelque part, pas forcément le même niveau de compétence un peu partout, tu penses que ça évolue, ça, ou il faut vraiment faire avec. Alors, plusieurs sujets, je pense que nous, déjà, il faut qu'on travaille, quand tu travaille localement et tu connais l'urbanisme, ça va plus vite, non pas que t'as des pas de droit, je suis pas en train de dire, ça va plus vite, parce que tu connais, tu connais les personnes, tu peux t'appeler, ça va vite, même si tu vas avoir l'urbanisme une fois que tu sais, ce que tu vas faire sur ton dossier, que toi, t'as fait ton analyse complète, en fait, n'appelez pas l'urbanisme, qu'est-ce que j'ai le droit de faire sur ce truc-là? Ça, c'est pas un marchand bien, faut pas faire ça, il faut d'abord analyser, toi, mon temps, compétence, comprendre, et ensuite t'as plus l'urbanisme, comme vous êtes à ce côté, toi, tu t'as traillé toi, c'est plus simple, parce que tu vas plus vite, t'as les bons contacts, t'es de ça, pareil avec Inédice, pareil avec Eolia, c'est à fait, t'as le portable du mec qui t'a déjà bossé régulièrement, tout va plus vite, en fait, tu vois, quand tu te ressembles, tout va plus vite, tout est plus simple, donc ça, c'est important, après dire des personnes à l'urbanisme qui sont moins compétentes dans des petites villes, c'est clairement le cas, d'ailleurs, certains promettes profitent des moments de ça, en disant, ils arrivent, ils font un peu peur, en fait, en arrivant, les gros promettes qui arrivent dans la petite ville, ils font un peu peur au mer de la commune, je pense qu'il faut encore une fois être très bien rayant, expliquer son projet, ne pas l'imposer, commencer par qu'est-ce que vous voulez pour votre commune, je pense à des biens, en fait, c'est dans une ville qui n'est pas très cher au mettre carré, qui a un vieux truc, en plein milieu du comment de la ville que personne veut, parce que trop cher, etc., et que, par exemple, il faut des places de partie, un truc classique, en fait, c'est le truc, les questions quand on a tous les seins, ben là, en fait, va discuter, échanger avec l'Amérique, une fois que tu connais tous les conditions d'urbanisme, explique que t'es là pour embellier en le patrimoine et qu'est-ce que eux veulent en faire, et en fait, tu as le droit d'avoir des exceptions et des dérogations si c'est bien fait, en fait, c'est bien fait, c'est fait dans l'intérêt global, etc., et les mers sont plutôt à l'écoute pour leur commune, donc, et d'urbanisme, quand ils n'ont pas la compétence, ils savent aller la chercher dans d'autres organises français, et toi, ce qui est important, c'est que, quand tu vas voir quelqu'un qui n'a pas de compétence, C'est que toi tu les ai? Si vous êtes deux à pas avoir les compétences, je vous assure que le projet sortira jamais, ça c'est clair. Et pour le savoir de Javécu, dans le sac, vous voulez qu'il y a des parties sur des trucs trop gros pour s'en avoir la compétence, et en demandant, puis dire "Bah, est encore plus nul". Mais non, je reviens en basique, tu refais de toi ta propre analyse, tu sais où t'as le droit d'aller. Bah non, on a une expérience chez nous qui vraiment regarde tout ça et qui te permet en fait derrière, de dire "Voilà, tu vas aller urbaniser en sachant ce que t'as le droit de faire". Une fois que tu sais ce que t'as le droit de faire, tu échanges avec eux. Et tu leur laisses la main, en fait, c'est quand même leur ville quoi. Quand tu veux peut-être faire de l'argent, c'est ton métier, comment de valoriser le patrimoine et de faire de l'argent avec ça. Mais eux, c'est quand même chez eux quoi, qu'il faut un moment un peu les respecter et les écouter et trouver une fois un point d'équilibre gagnant qui te permet de sortir les opérations. Ouais, non, c'est clair, il y a plein d'éléments à réfléchir à penser quand on est marchant, c'est effectivement. C'est beaucoup d'informations, je pense pour les gens qui nous écoutent, mais je pense que c'est vraiment important que tu puis donner tout ça. Il y a un dernier peut-être fringue, j'entends aussi un peu pour les gens qui veulent se lancer en marchant, qui est celui finalement un peu lié, en fait, à un grand mot la morale, mais si tu veux le concept, si tu veux d'acheter quelque chose de le revendre et de faire une marche dessus sans forcément avoir fait énormément. Voilà, comment est-ce que tu pourrais conseiller de personnes qui a un peu ce frein là, à se dire, voilà, que c'est pas mal ce que je fais, quoi, tu vois. Ouais, c'est un frein classique. Alors, plusieurs choses. En fait, la première chose, c'est quand tu trouves une pièce d'or par terre, tu vas pas l'avant au prix du bronze, parce que tu l'as trouvé, tu n'as pas l'avant d'un son prix. Le mec qui passe toute sa journée sur les plages, qui passe avec leurs détecteurs de métaux là, puis il y a ce qu'il trouver un truc qui perchère, il ne va pas aller l'élevant de ma moitié prix, parce qu'il l'a trouvé. Et par contre, il a passé peut-être 6 mois à chercher pour trouver ça. Donc en fait, il faut juste accepter que ton métier, que tu me emplasses un système de recherche, que tu passes beaucoup d'énergie, pour trouver des anomalies de marché. La anomalies de marché, elle arrive soit par des gens pressés pour un décès, des gens pressés pour un divorce, tout simplement une vente qui ne s'en sort pas des conditions d'urbanisme, que tu verras ici à régler assez facilement parce que toi, tu vas ramener une compétence ou tout simplement valoriser un bien où les gens n'ont pas l'idée et tu vas pouvoir le vendre plus cher sans prix de marché. En fait, il n'y a pas de soucis, donc tu sais que c'est ton métier, tu fais des choses intelligemment et que t'es d'accord avec les gens, en fait, tu signes quelque chose et t'es d'accord avec eux. Donc il y a un moment si il y a une offre d'achat contre-signé, c'est un accord entre deux parties. Et ça, il faut arriver à l'accepter, je veux dire, demain, tu vends n'importe quoi, t'es d'accord, mais oui, ben après, le mec, il l'a rendu, ah oui, les gens peuvent être un peu frustés, etc. Mais comme t'expliques que tu viens résoudre un problème et tu le résous, bon ben, je ne vois pas où est la problématique, donc après, c'est vrai, il y a des gens qui s'aperçoivent. Après coup, qu'ils auraient pu faire comme toi, etc. sous visionne pas la compétence, genre l'impression qu'il n'y a une métier simple, métier des autres est toujours plus simple, parce que c'est le français de base, il veut toujours faire le métier de l'autre, il est mieux payé et moi, c'est comme ça. Sauf que surtout le métier de marchand, on faut rien, c'est facile, sauf qu'on filet des garanties, on filet comme une expertise, de voir d'informations, etc. qui te demande des années à se former et de l'expérience. En fait, tout ça, quand tu mets tout ça bout à bout, allez faire 20% sur un bien pour 100 000, 120 000. 20 000 000, c'est rien, tu payes ton IS, tu payes des charges, t'es truc, il te reste plus rien, donc il y a un moment, tu t'as gagné un peu plus qu'un agenimon, il ne faut pas se loyer, je parle sur des petits trucs, etc. Mais il ne faut pas avoir de peur de dire ton métier, c'est ça, voilà ce que tu as fait pour en être là, beaucoup de sacrifices, tu t'es lancé dans l'entrepreneurien, on a parlé tout au début, il faut se lancer, il faut faire ça à temps complet, il faut créer du réseau, il faut y passer du temps, il faut savoir analyser son secteur, monter en compétence encore une fois pour régler tout un tas de sujets. À une fois que tout ça, c'est mis bout à bout, tu te dis des moments même, c'est pas cher payer sur des petites sames en fait. Donc, ah oui, par contre, c'est toujours le contre exemple, de l'achat, pas cher, est vendu très très cher, ça arrive, et encore une fois, ce que je viens de te dire, tu vas pas vendre un truc que tu as eu par multiplication de opportunité. En fait, et le fait d'être prêt, quand l'opportunité arrive, c'est comme ça, en fait, ça fait partie de la vie, faut l'accepter, et surtout il faut tenir bon et garder la tête droite et dire les choses réellement et pas se cacher, parce qu'il y a beaucoup de marchands qui se cachaient, tout ça, et je pense que ça qui a fait du malometier, disons, non, faut arrêter juste à l'accepter, à dire pourquoi on l'a fait, à dire aussi qu'on a des opérations qui finissent à zéro ou en égatif, qui a des retournements de marchés, qui a du stock qui peut se dévaloriser un petit peu, enfin voilà, on a aussi des risques de l'autre côté, qui a des affaires meilleurs que d'autres, et c'est comme ça dans tous les métiers, et c'est OK, quoi. Et d'approche de portefeuille, finalement, que c'est pas ton métier, ça ne résume pas à une affaire, quoi. Donc. Parce que sinon, oui, je pourrais mettre en avant, moi, j'ai fait des affaires énormes, bon, pourrais les mettre en avant sur YouTube. Un moment, c'est débile, c'est à faire là, à l'arrives une fois, tous les 10 ans, puis quand elle arrive, c'est une multiplication de choses qu'on fait que, et des moments, elle n'arrive jamais dans tout pas carrière, donc c'est pas l'objectif, voilà, le but, c'est d'avoir encore une fois un portefeuille, je mets ce mot là, portefeuille avec des lignes, et voilà, il y en a des meilleurs que d'autres, ce qui compte c'est d'avoir la bonne moyenne, et de la piloter bien comme il faut. Et est-ce que, il y a des choses qu'on a oubliées que tu vois, tu vas mettre en avant sur justement ce qui pourrait manquer aux investisseurs et mots pour se professionnaliser sur ce secteur-là et en marchant, notamment? En marchant, on paye des choses caches, ce qu'on n'a pas vingt ans pour se retourner, et ça, c'est important. Donc, beaucoup de choses, parce qu'on ne peut pas délivrer ça dans une formation, dans un bouquin, c'est pas possible, dans un bouquin, on va donner des balles, dans une formation, on va amener un peu de technicité, mais ce qui est important, c'est de ne pas aller sur des choses que vous ne maîtrisez pas par à pas du bien. L'opération, quand vous la regardez, vous regardez le risque, et vous regardez la marge après. Et ça, ça, c'est primordial, et en fait, pour regarder le risque, il faut savoir les identifier et savoir les lever, et mettre un plan d'action en face. Donc, vous avez un risque que vous n'avez pas identifié, vous ne serez pas identifié, mais si vous avez un risque identifié, que vous n'arrivez pas à mettre un plan d'action, vous n'arrivez pas à lever, il faut sortir de l'opération. Et ça, ça, c'est vraiment quelque chose d'important, identifier le risque avant d'identifier la marge, et une fois que vous identifiez la marge, et ensuite, vous pourrez dire "je vais go no go", et c'est ok. Est-ce qu'il y a des ressources nouvelles que tu voudrais nous donner de conseiller et des trucs intéressants qui pourraient être illustré un petit peu tout ce qu'on vient de dire? Alors, il y a très peu, enfin, je n'ai pas de ouvrage sur le marchand. Moi, j'ai envie de vous dire, si vraiment, dans les ressources, ça va être, elle est participée, en fait, à des événements, à des choses où il y a des marchands, il y a des marchands qui sont plutôt sur l'opreneur, des marchands qui sont plutôt, qui a mis un ton groupe, et il y a des mains. Là, vous rentrez vraiment dans un réseau avec énormément de choses, donc il faut s'entouer de gens qui font, discuter avec eux, accepter de sortir. C'est peut-être que je dissoir, ça me dissoir, je n'en sais rien. Mais identifier les bonnes soirées ou les bonnes armées de formation n'allez pas forcément, je suis désolé si je fais du temps à un certain, en disant ça, mais n'allez pas forcément sur les trucs de formateurs, comme certains peuvent être tentifiés, etc. Là, vous allez être dans un petit closing où les gens, au bout d'un moment, vont vouloir vous vendre un truc, allez discuter avec des gens qui font, c'est la meilleure expérience que vous pourrez avoir. Et vraiment, j'ai envie vraiment à passer par là, à échanger, à accepter, de donner vos peurs, qu'est ce qui vous fructe, qu'est ce qui fait que vos barrières, ce qui est les premières choses à casser, c'est les barrières mentales et les barrières mentales, on les casse avec les gens qui ont déjà fait, en fait. Et donc, il faut passer par là et pas de devenir des putiens, parce que vous allez sur les affaires identifiés, une fois qu'on me trisaient un marché, vous allez identifier les problèmes, vous allez encore une fois mettre un plan d'action pour les lever. Et pour ça, il faut trouver les bonnes personnes qui vont vous aider à les lever. Tu vois, donc c'est ça qui est important, plutôt que de vous leur devenir un putiens, parce que lui des bouquins, une fête de la formation, fait plein de choses, et en fait, à la finale, vous n'avancez toujours pas, parce que le frein est toujours là, parce que la barrière mentale est là, et ça, c'est important à lever. Si vous devez, donc marchand bien entrepreneur et pas juste investisseur, voilà, tu te lances, t'en fais un, tu vois, après, c'est un peu différent. Très clair, et je partage ce point de vue là, carrément. Super, merci beaucoup pour ton temps, où est-ce que les gens peuvent se retrouver le meilleur canal, c'est quoi? Alors, si vous voulez voir avoir du contenu sur plein de choses techniques, etc., on a lancé une chaîne YouTube depuis le début de l'année, sur le cercle MDB, vous pourrez poser des questions, etc., après, moi, je suis pas présent dessus tous les jours, je vais une fois par semaine, etc., Par contre, on est énormément de vidéos, et on va beaucoup accélérer là, sur, en primaire, je vous le dis, on va lancer ce qu'on appelle la mille TNDB, avec plein de petits conseils de 4-5 minutes, et les vidéos plus techniques, de moi, qui sont tous poussées et des vidéos sur des affaires, on va filmer nos membres pendant plus d'une heure, donc c'est plutôt cool, vous auriez vraiment beaucoup de choses. Et sinon, si vous voulez se souhaiter simplement discuter avec moi, c'est sur Instagram, c'est Marcus, là c'est moi, il y a comme moi qui répond, donc vous pouvez venir me parler, ce sera moi, avant je faisais énormément de story, mais comme tout, il faut choisir, j'ai dû choisir mes batailles, je fais moins de story personnalisé, je continue, mais par contre, vous pouvez venir me parler et changer avec moi sans aucun problème, ce sera moi, en tout cas, derrière l'écran. - Super, merci beaucoup, c'est parti un pour ton temps. - Merci à toi, merci à vous, et puis écoutez pour ceux qui vont me voir, je vous dis à très bientôt. - Et à très bientôt, salut, salut, bye-bye. Voilà, c'est tout pour aujourd'hui. J'espère cet épisode t'as plu, si c'est le cas, n'hésite pas à envoyer un avis 5 étoiles sur Apple Podcast, tout Spotify. Ça m'aide beaucoup à faire découvrir le podcast, par exemple, également autour de toi, si c'est quelque chose qui t'intéresse, merci encore pour ton intérêt, à très bientôt. [Musique]