פרק 223 – איך לזהות הזדמנויות נדל"ן מזווית של שמאי

0:00 דובר או דוברת מס {0} ברוכים הבאים לפודקאסט של קהילת הפיננסים ידע שווה כסף בכל פרק נדבר על נושא שונה בעולם הפיננסים ונפרק אותו בצורה שכל ילד יכול להבין. 0:09 דובר או דוברת מס {0} ממשיכים להשקיע בישראל עם קסם, קרנות נאמנות מהפניקס, בית השקעות. באמור משום ייעוץ או המלצה. 0:16 דובר או דוברת מס {0} שלום וברוכים הבאים ל פרק נוסף בפודקאסט שלנו ידע שווה כסף אני כאן אתכם ברנע מאמי, כרגיל ואיתנו אורח מאוד מאוד מיוחד שקוראים לו עודד לנדאו. מה שלומך עודד? 0:27 דובר או דוברת מס {0} שלום שלום צהריים טובים. 0:28 דובר או דוברת מס {0} צהריים טובים. תכף עודד יציג את עצמו אבל שנינו אני רוצה להגיד על מה אנחנו הולכים לדבר בפרק עודד יציג את עצמו ועודד הוא שמאי מקרקעין, אבל אני רוצה הפרק הזה, אנחנו הולכים לדבר על מגמות ואיך אנחנו הולכים בעצם להבין מה מהעיניים של איש מקצוע, איך אנחנו יכולים לזהות את המגמות ובסוף בפועל, בפרקטיקה, איך אנחנו יכולים לזהות את הדברים האלה ואיך זה ישפיע עלינו בכיס. 0:49 אנחנו ניגע גם בנדלן מגורים, אולי גם כנראה נדבר טיפה על תעסוקה, יכול להיות שנספיק לדבר גם על כל מיני פריפריות דיברנו לפני הפרק על בית שאן שהולך להיות שם התחדשות עירונית. שהופתעתי, לא חשבתי שזה קיים, אז כבר חידשת לי. אבל בוא נציג אותך עודד בצורה קצת יותר רצינית, אז עודד לנדאו, שמאי מקרקעין הוא מומחה לתכנון עירוני והתחדשות בעלים של משרד עודד לנדאו. 1:11 שמות מקרקעין, מה שלומך? 1:12 דובר או דוברת מס {0} שלום צהריים טובים כמו שאמרתי קודם, תודה על האירוח. 1:17 דובר או דוברת מס {0} כמה מילים מי אתה ומה אתה כדי שהמאזינים יכירו ואז אנחנו נתחיל ישר לעניינים. 1:21 דובר או דוברת מס {0} דבר ראשון אני שמאי מקרקעין כמעט שני עשורים בעלים במשרד שמאות הכולל 8 עובדים. בנוסף לכך, בעלים משותף במינהלת להתחדשות עירונית בשם גרינגרופ, שמלווה כבר כמעט 20 שנה תוכניות בכל הארץ יש לי את הזכות להיות יועץ לרשות להתחדשות עירונית יועץ לרמי בעבר יועץ למועצה הלאומית לכלכלה. 1:43 ככה שכל הנושאים האלה של דיבור במעוף הציפור לראות רגע את האסטרטגיה, את המגמות, את הכיוון, זה משהו שתמיד ככה דגדג לי ואני שמח להיות חלק מזה, במיוחד בתקופה המאוד מיוחדת. 1:53 דובר או דוברת מס {0} אתה דיברת על זה עם קודם לפני שפתחנו את המצלמות שאתה מקדם או מנהל או לא יודע מה. 80 תוכנות במדינת ישראל. 2:02 דובר או דוברת מס {0} לא מנהל, אבל היום המשרד שמאות מלווה כשמונים תוכניות במדינת ישראל. מעבר לזה, גם גרינגרופ שותפה בכמעט עוד 20 תוכניות. אז כן 100 זה מספר. 2:11 דובר או דוברת מס {0} יפה קודם כל לגמרי רק. מאזינים אני אגיד ותדייק אותי הכוונה ממש תוכניות שמגדירות. בא זה טאבה לצורך העניין. 2:20 דובר או דוברת מס {0} תוכניות בניין עיר מפורטות שנותנות לנו אפשרות למעט אולי תוכנית אחת או שתיים שהם יותר תוכניות של מדיניות. כל התוכניות האחרות הן תוכניות מפורטות שמאפשרות הוצאה של היתרי בנייה במימוש בפועל לראות תוכנית רעיון כוונה בבניין. 2:36 דובר או דוברת מס {0} כלומר, בסוף הרי כל שטח מדינת ישראל יש כאלה שהוא לא מתוכנן, שהוא חקלאי, ידע, לא משנה, אבל שטחים, במיוחד עירוניים מוגדר מה מותר לבנות שמה מותר לבנות? מגורים עניין, משרדים אולי חלק וחלק עד ככה וככה קומות ולא משנה מה אז אלה התוכניות שאתה מדבר עליהן. 2:50 דובר או דוברת מס {0} אוקיי. 2:51 דובר או דוברת מס {0} סתם שמאזינים רגע. אני מדבר בשפה כאילו לא פורמלית כדי שהמאזינים הרגע התחברו ומשהו שחשוב לי רגע לדבר ולמה זה מעניין כל כך? כי בסוף בסוף אנחנו כמשקיעים, מסתכלים איפה אני יכול להרוויח ואיך אני יכול להרוויח, ובסוף חלק משמעותי מעליית הערך של הנדלן זה בהשבחה של הקרקע. 3:11 אוקיי, כי אני חושב שתסכים איתי שאם יש שני קרקעות זהות לחלוטין. באותה עיר באותו ה זה שניהם באותה לא יודע אותה קרבה לים, אותה קרבה לכל מקום אבל על קרקע מסויימת יש אפשר לבנות יש לה זכויות בנייה ואפשר לבנות שמה מגדל מגורים של 30 קומות והשניה היא קרקע חקלאית או שיפעילו לא יודע מה קרקע שאפשר לבנות שמה משרדים של 10 קומות אוקיי מין הסתם השווים שלהם שונה למרות שזה כביכול אותה קרקע ואותו גודל של משטח. 3:36 דובר או דוברת מס {0} מה שאמרת הוא מאוד מדוייק ולכן התוכניות הם אלה שהם התפריט שלנו. חשוב להכיר אותם. אני יודע שכולנו קצת נמנעים מידע מסובך ולהתחיל לעניין בתקנון תסריט, טבלאות טבלה 5 זה המקום, זה ממש המלח והפלפל בתוך המנה שאומרת מה ניתן לבנות בכל אותו מגרש. 3:55 אבל מי שרוצה לעשות כסף צריך קצת להתאמץ, אז. 3:59 דובר או דוברת מס {0} אז פה אתה מרים לי קצת להנחתה האמת עם כל הזה כי זה משהו שאיזה סכום שאני צללתי אליו בשנים האחרונות קצת יותר לעומק. גם לקחתי קורס, שני קורסים גם ביזמות נדלן וגם על קורס מטרו ותמא 70, וגם אנחנו פה במשרדים של קליקת הנדלן ואנחנו עושים ביוטיוב. 4:15 אגב, מי שמעניין אותו מוזמן להצטרף ליוטיוב של קליקת הנדלן. אנחנו עושים שמה ממש שידורים עם ראובן שם טוב עם שמאי שאנחנו מארחים עם קליק הנדלן ממש מנתחים ומסתכלים על טבעות והכל. ונגיד יותר מזה מי שזה באמת מעניין אותו. קורס שלוקח את העולם של הנדלן וגם עם שמאי וגם עם יועץ משכנתא וגם עם עניין משפטי לוקח את העולם של הנדלן ואז בעזרת עליה יראה איך אנחנו עושים את הדברים האלה בצורה גם יותר יעילה ויותר קלה. 4:40 ומי שמפחד וזה מפחיד לראות אבא בפעם הראשונה ותקנון ותסריטים ולא מבין. ואיך מבין אז היום הם כלים של איי. הרבה יותר קל לנתח עיר או לנתח אזור בתור התחלה. זה מה שנקרא מקל על אנשים ככה להיכנס לתחום. אז זה ככה. 4:56 סוגר סוגריים. נחזור חזרה לפרק, ברשותך. השאלה הראשונה שאני רוצה שנתחיל לדבר עליה זה איך בסוף משפיע, משפיעות המגמות או קי כי אתה אומר לי תשמע בסוף נדלן זה זה משחק עם לטווח ארוך, בינוני ארוך. אוקיי 5 6, 10 שנים ומעלה לפחות איך שאני רואה את הדברים אפשר לעשות גם עסקאות קצרות יותר, אבל פליפים וכאלה לא נדבר עליהם כרגע היום. 5:18 אבל איך המגמות האלה שאנחנו מדברים על מגמות? אתה אומר לי מגמות ותכנון בסוף זה תהליכים לא קצרים, איך הם בסוף משפיעות על המחירים? תוכל להיות גם כמה דוגמאות פרקטיות שיצא לך להתעסק איתם. היה גם איזה מחקר שדיברנו ככה על הפרק. אני אשמח שנדבר עליו. 5:35 דובר או דוברת מס {0} אז אולי ניתן כאן איזה רקע קטן להבין איך תכנון עובד, אז יש לנו בעיקר 3 היררכיות עד שאנחנו מגיעים להיתר. יש לנו את התוכניות המתאר הארציות, שאחת מהן כולנו הכרנו התמא 38 שנגמרה תמא 70, שעכשיו כולנו מדברים עליה שהיא המטרו. 5:52 זה תוכנית שמדברת על המאה ותשע תחנות ואומרת את נבכי הזכויות ואת העקרונות. ברובם המכריע תוכניות שמדברות אסטרטגיה ברמה הארצית, הם פחות מדברות ברמה האזורית. מתחת להן יש את התאמה. אם זה תוכניות מתאר מחוזיות שכל מחוז בא ומגדיר מתוך התוכניות הארציות האלה מגדיר את מה שהוא היה רוצה לראות בתוך הערים שהוא מטפל בהם. 6:14 ולבסוף, לבסוף יש לנו תוכניות מפורטות. יש תוכניות מתורטות שמתוקפן ניתן להוציא היתרים, ויש תוכניות שלא ניתן, ואז אתה צריך לעשות עוד איזה שהוא אקט תכנוני. היום רוב התוכניות או הרבה מאוד מהתוכניות שואפות להגיע אל. מימוש ולכן שכל אחד ככה מסתכל על התוכנית שהוא לומד אותה. 6:32 אז הנה טיפ ראשון תראה תוכנית מתאר מפורטת שניתן להוציא מתוקפיי היתרים או לא, זה השאלה הראשונה שצריך להסתכל על מה שרואים שחוקרים איזה שהיא תוכנית. 6:42 דובר או דוברת מס {0} קודם כל קיבלתם פה טיפ סופר חשוב אני רוצה בכוונה לפרק את זה ולהסביר את זה אולי במילים קצת אחרות ברשותך. קודם כל דיברת על תמא 70 זה מטרו. אני רגע רוצה להגיד תמא 70 זה מטרו, זה לא הרכבת הקלה, אנשים מבלבלים ואומרים כן, זה. 6:56 דובר או דוברת מס {0} משהו אחר לקבל בתת קרקעית. אנחנו מדברים פה על 109 תחנות שמגיעות מפחות או יותר רחובות באר יעקב והסביבה ועד לכפר סבא רעננה. הם עוברות בכל הארץ בליבת הארץ, אולי נשים יעלבו פה? 7:11 לא, הם לא עוברות בירושלים, זה לא הכוונה שלנו. הכוונה שלנו של המטרופולין הגדול הזה של גוש דן של החמישה 7 18 מיליון שקל, מיליון שקל מיליון אנשים שהולכים להיות בשנים הקרובות ובטח בתקופת פתיחת המטרו יעזרו לנו לא לעמוד בפקקים. 7:27 יחברו אותנו אחד לשני, כמו שאנחנו עושים בניו יורק, או כמו שאנחנו עושים בלונדון, או כמו שאנחנו עושים בטוקיו. 7:32 דובר או דוברת מס {0} אמור לשנות דרמטית בעיניי לפחות. למשל שהמדינה גם מקווה. אז רגע לגבי הזה אמרת על תכנון, אז בגדול מלמעלה למטה יש תמה תמם ואז טבא מדוייק ונושא המפורט אותו לא מפורטת זה טיפ סופר חשוב שאני לא בטוח שאנשים יבינו אותו, אז אני רוצה להתעכב עליו שניה בסופו של דבר, בשביל להוציא היתרי בנייה ובאמת להתחיל לבנות כמו שאמרת צריך להסתכל במה שנקרא לקבל את האישור מהוועדה המקומית. 7:59 עכשיו הוועדה המקומית יש תכניות תבא כלליות. שהם נותנות את הקווים הכלליים, אבל בתור יזם שרוצה לקדם התחדשות עירונית במתחם מסוים. הוא יצטרך לעשות תבע נקודתי ולהוציא באמת מה שנקרא תבא מפורטת בסופו של דבר, וזה תהליך תכנוני שלוקח שנתיים 3 4 תקניתי אם אני טועה. 8:15 דובר או דוברת מס {0} תלוי איזה תבנית יש תוכניות מתאר כוללניות שזה תוכניות שמדברות ברמת האסטרטגיה של אותה עיר שהם אפילו לא מוגדרות תוכניות מתאריות, ואז מתוקפן ניתן להוציא תוכניות מפורטות ויש תוכניות מתריות שבאות ומדברות על שכונה שלמה. 8:30 הם בדרך כלל תוכניות בקנה מידה מאוד מאוד גדול. תוכנית מתארית שליוויתי והפכה להיות מסמך מדיניות, למשל. בשפרינצק בחיפה מדברת על שטח של אלפי אלפי יחידות דיור קיימות, על חטיבת שטח מאוד מאוד גדולה ושמה רצו להגיד לחברים חברים תדעו, זה המתכון, זה הכיוון. 8:47 עכשיו כל אחד כי אנחנו לא יודעים לרדת לרזולוציה של הדייר הבודד כי תוכנית מפורטת, בעיקר בהתחדשות עירונית. אצלי הצוות ממש יודע כל דירה ודירה, כל חנות וחנות, מה קורה שמה הוא מכיר את ההיתר, מכיר את התסריט, מכיר את המחירים בסביבה ותוכנית מתאר מדברת יותר ברמה כללית ויש סמכויות לפעמים. 9:07 תוכניות המתאר כאלה מפורטות שמאפשרות לוועדה המקומית להגיד לך חביבי, קדימה, בוא תוציא פה טבא, תעשה טבלאות איחוד וחלוקה, שזה עוד משפט קטן שהכנסתי פה אבל יש לו משמעות גדולה. בוא תגדיר מי מקבל מה בתוך האירוע הזה ברמת כמו מניות. 9:22 ויש תוכניות שאומרות כבר הגדרנו את הכל, רק תעשה פה נספח עיצוב אדריכלי, נספח בינוי תגדיר את הזכויות בצורה יותר ברורה של הקו הכחול ואודרו תוציא לך היתר בנייה. 9:33 דובר או דוברת מס {0} מה שאני רוצה לדייק פה בדבר הזה. אגב, תכף אני אתן דוגמה תוכנית מפורטת, כזאת שאני מכיר לפחות זה חט 619 פה בחולון שאנחנו עכשיו נמצאים בחולון והמשמעות בסוף בסוף מה שהסברת מה שהוא אומר בפועל לדייר אני קונה עכשיו דירה להשקעה, וקניתי נניח דירה בחולון. 9:50 המשמעות פה היא כפולה אוקיי, גם היזם מבין בדיוק הוא לא משער בערך, הוא מבין די בוודאות מה העירייה נותנת, ואז הוא מבין אם הפרויקט כדאי לו או לא ואיזה תמורות יכולות לתת לדיירים. דבר ראשון, גם הדיירים אגב יכולים לדעת מה הם יכולים לבקש ואם לא. לא יודעים אם זה נעזרים, אמורים להיעזר בשמאי זה דבר ראשון. 10:07 דבר שני, זה מקצר תהליכים. אוקיי, זה בניגוד למקום אחר לראשון לציון שכרגע עדיין אין תוכנית מפורטת כללית לכל העיר. לפי מה שאני מכיר, למרות שיש צדיק 20, 30, אבל היא לא מפורטת ממה שאני מכיר אז, אז יזם שמה יקח לו יותר זמן. יש עוד איזה שלב בשביל להגיע למצב הזה של להוציא היתרים יקח לו שנתיים 3 כדי שהוא יוכל להגיע לשלב של להוציא היתרים שזה עוד שנה שנתיים. 10:28 כלומר היזם פה גם חוסך לדעתי ממה שאני מכיר בין שנתיים לשלוש תלוי איפה, תלוי למה, תלוי כמה. וגם מקבל ודאות יותר גבוהה, וזה מה שזה אומר בפועל בכיס זה שווה לכם זמן שזה זמן שווה כסף ושווה ודאות שגם זה שווה כסף. בעולם של התחדשות עירונית וזה טיפ נוסף שהייתי רוצה לתת פה למאזינים באופן כללי במקומות שיש מקומות כי זה לא חייב להיות עיר שלמה בחולון זה עיר שלמה כמעט. 10:52 איפה שיש תוכנית מפורטת זה שווה כסף. בסופו של דבר, בזמן ובוודאות וזה יכול לקדם לכם התחדשות עירונית בסיטואציה כזאת או. 11:00 דובר או דוברת מס {0} אחרת, אני חושב שאמרת את הדברים מאוד נכון אני רק רוצה להוסיף עוד משהו אחד. 11:04 דובר או דוברת מס {0} יאללה בשביל. 11:05 דובר או דוברת מס {0} בהוד השרון בדיוק היום המשרד התעסק בזה. יש תוכנית שהיא תוכנית לפי סעיף 23,000 תוכנית שאושרה באלפיים וארבע 10, והתפקיד שלה רשויות מאוד פחדו מתמא 38, שפתאום תייצר להם אינסוף של זכויות והם לא ישלטו במה שקורה, והם הכינו תוכניות. 11:23 תוכנית הרובעים היא כזאתי דרך אגב, הם הכינו תל אביב. כן. תוכנית הרובעים תל אביב גם בירושלים יש 6 הרבה רשויות, גם ברעננה. ואז מה שקרה זה. שאסטרטגיה פגשה תכנון מפורט הנה זה דוגמה מצוינת. שישרו את התוכנית באלפיים וארבע 10 ידעו כל מיני דברים לגבי איפה תעבור רכבת ואיפה היא הסעת המונים, אבל לא ידעו לגבי המטרו ועכשיו יש לנו את המטרו ופתאום התוכנית הזאתי נפגשת באיזה מין התנגשות חזיתית עם הטבעת הראשונה והשניה של המטרו איפה שאמור לתת. 11:58 את הכניסה מתוך התחנה ויש לזה משמעות מבחינת נבכי הבנייה והרצון של המדינה שהיא שותפה בשווי של הקרקע כי לוקחת היטל השבחה חלקי מתוך היטל השבחה שיחול על אותו קרקע ויש לה עניין לראות את הפיתוח בקרקע. המון המון כסף לטובת פיתוח התחנות האלו, ואז אנחנו נפגשים בסימן שאלה. 12:17 יש לי תוכנית מפורטת, אני יכול להוציא היתר בנייה, אבל יש לי תמשיבים, ואני אומר לך תדע היום גם בתוכניות מפורטות שמגיעות אוכלים אותם, בוחנים, עוצרים אותם. 12:26 דובר או דוברת מס {0} יש לנו, יש לנו. 12:28 דובר או דוברת מס {0} תוכנית כזאת עכשיו הוועדה המקומית אומרת רגע, בוא נראה רגע, איפה זה פוגש אותנו? כי אם זה בסתירה גדולה מדי או לא מתאים אז. 12:35 דובר או דוברת מס {0} אני רוצה אבל שנעצור עם תמירים אנחנו נקדיש כנראה כמה וכמה פרקים על. 12:39 דובר או דוברת מס {0} תשב, אין ברירה, זה משנה הכול. 12:41 דובר או דוברת מס {0} בדיוק אנחנו נקדיש. בנפרד אני כן רוצה לחזור לשאלה הראשונה שדיברנו עליה. איך המגמות האלה משפיעות בסוף על המחירים? אם יש לך דוגמאות קונקרטיות ודיברנו גם דיברת איתי על מסה קריטית. בסופו של דבר אני רוצה שתרחיב על זה טיפה. 12:55 דובר או דוברת מס {0} אז בוא נדבר על שני דברים שהם נפרדים אבל נפגשים בסוף אחד עם השני התחדשות עירונית איפה בדרך כלל קורא התחדשות עירונית או בוא נאמר איפה המדינה מייצרת התחדשות עירונית היא מייצרת העניין שלה הגדול לייצר ברמה של שכונה נכון, היא רוצה להשפיע ברמה של שכונה היא רוצה, היא רוצה לעשות את זה במרכז ערים, למה היא רוצה לעשות? 13:13 במרכזי הערים עזוב רגע את התמא 70 שכולנו אוהבים, היא עושה את זה מכיוון שהיא רוצה שהעיר תתעורר. מצד אחד תהנה מאוכלוסיה חדשה והאוכלוסיה החדשה. תהנה ממשאבים ופיתוח שכבר העיר והמדינה השקיעה בתוך מרכזי הערים תשתיות של כבישים, אינסטלציה, מים, חינוך רק תנצל אותם, תייעל אותם, תחדש אותם והעיר תצמח מתוך הדבר הזה. 13:35 אז זה דבר אחד. אז כאשר עושים שכונה כזאתי ומשנים אותה ומייצרים לה עתיד חדש. לכולנו נורא קשה, כי אם אנחנו. רגילים לראות את עיירות השיכון או את שכונות השיכון השונות, הרכבות והבנייני האיץ והגן גגי עם השונים. 13:52 ואתה אומר רגע זה אני אולי גדלת פה, אבל זה לא המקום שאני הייתי רוצה לגדול פה, ודווקא שעושים התחדשות עירונית שהמכפיל 3, 4 5 כבר הקיים הוא שולי, הוא 20% 30% מהיקף האוכלוסייה. 14:07 דובר או דוברת מס {0} מה זה מכפיל? 14:09 דובר או דוברת מס {0} זה כמות היחידות החדשות בתוך תוכנית שמחליפות את כמות היחידות הקיימות. אם יש למשל לצורך הדיון יש לי דירה, בניין בין 12 דירות בנגיד חולון והמכפיל הוא 3, אז אנחנו מדברים על תוכנית חדשה שתייצר 36 יחידות דיור. 14:25 אם אנחנו מדברים על שכונה, זה יכול להגיע לאלפי יחידות דיור, אז קשה לבוא, ו. קשה לבוא ולדמיין איך תיראה השכונה הזאתי מבחינת המצב החברתי שלה, ממצב של החינוך שלה. מצב. כי כאשר כולנו יודעים שאנחנו רוצים לקנות דירה איפה שהוא, מה אנחנו בוחנים ישר נכנסים לאחד מהאתרים, רואים את החינוך, רואים כמה השקעה בתשתיות, האם יש פארקים, יש מקום לשתות קפה? 14:49 האם יש רגע מקום ללכת לטייל? ואלה חלק מהמדדים שאנחנו וכמה זה קרוב לאיזור תעסוקה? אלה המדדים שכולנו מסתכלים עליהם כאשר אנחנו צופים פני עתיד ורוצים לגדול להקדים משפחה או לחילופין להתקרב למשפחה הקיימת שלנו. התכניות האלה והשכונות האלה הן שכונות שהן. 15:08 הן משנות את עצמם. אתה לא יכול לדמיין למשל את בן גוריון רמלה כמו שהיא היום הכשרת היישוב תוכנית שגם ליוויתי אותם. תוכנית גדולה מאוד שמדברת על אלפי יחידות דיור חדשות. קשה לדמיין את הטייפ של האוכלוסייה שתהיה שם, ואני אומר חברים זה פריים, לוקיישן זה מרכז הארץ. 15:26 מה יכול להיות רע? יהיה בית ספר טוב, יהיה רחובות טובים, יהיה קרבה להסעת המונים, תסתכלו על זה, צריך להסתכל על המעגל, הרי כשעושים. 15:34 דובר או דוברת מס {0} משהו אני רוצה סליחה שאני קוטע שאני קוטע משהו שאני רוצה לדבר ולהתעכב עליו. ואמרת את זה קודם במשפט אני רוצה להרחיב את זה כי דווקא הרבה פעמים אנשים שגדלים בתוך השכונה וגדלים שמה ואתה יודע ואולי האוכלוסיה לא הייתה טובה ויש להם זכרונות לא טובים. אז אתה אומר וואלה, אני גדלתי, יש לך שתי הטעויות, אתה גם מכיר טוב מאוד, אז אתה מרגיש שאתה חי וזה, ואז קשה לך מאוד לדמיין מה יהיה בעתיד, מה יהיה עוד 10, 15 שנה עוד תלוי באזור ודווקא לפעמים מי שבא מבחוץ יכול להסתכל על זה בעיניים יותר קרות ופחות. 16:05 רגע, מה היה פה? זה סבבה, אני אבין מה היה, ואני מבין שהולך להיות 1 2 3 4 ומסתכל על זה בצורה יותר. ומבין כמו שאמרת שיש מכפיל 4 אז זה אומר שפחות או יותר 25% מהאוכלוסייה רק נשארת פה וגם פה הרבה. 16:18 דובר או דוברת מס {0} פעמים הם מתחלפים והולכים ומשקיעים. 16:20 דובר או דוברת מס {0} ומשקיעים והכל אז כאילו 80% מאוכלוס פחות או יותר הולכת להיות חדשה אז אז זה כנראה לא. זה כנראה ישתנה ולא יהיה מה שהיה או קי ולכן אני אומר יש הטייה מסוימת. שאני תמיד אנחנו כשאנחנו אומרים לאנשים לכו תעשו מחקר שטח, אז לכו תשאלו את השכנים. 16:36 אנשים שגרים שם פה לשם, תסתכלו על זה בעיניים הנכונות, אוקיי, כמו שאתה מתייעץ עם כל בן אדם, אני מתייעץ עם עורך דין, אני מסתכל עליו בעיניים. איך עורך דין רואה את הדברים וכל עצה שאני לוקח ממישהו אני רואה מנסה להבין איך הוא רואה את זה מהזווית שלו. אותו דבר כאן כשאתם שואלים אנשים שחיים בשכונה יש שנה אולי קצת קשה או משהו כזה. 16:53 תסתכלו על זה בזווית הנכונה כי הם יש להם דעתם מוטעית בצורה כזאת או אחרת. נכון שהם מכירים את השכונה והם ידעו להגיד לכם דברים שאף אחד אחר כנראה לא יודע איפה השכן בעייתי אולי או המכולת הזאתי או לא יודע מה כל מיני דברים כאלה, אבל הם גם מסתכלים על זה בצורה שהיא לפעמים לא תמיד נכונה אז לדעת לעשות את הדברים. 17:09 דובר או דוברת מס {0} האלה. לא תמיד נכונה איזה משקעים שיושבים אנחנו בסוף שגרים בבית משותף. יש לנו את השכנים שלנו, יש לנו את הזכרונות שלנו, אנחנו חלקנו גדלנו בגנים ובבתי ספר ליד וזוכרים שרבנו עם זה, ואחר כך הלכנו להוא והתחתנו עם האי וזה סיפור ארוך. 17:26 אז אנחנו מדברים על זכרונות וכאשר מגיע מישהו חדש לשכונה אז המישהו החדש הזה וזה הייתי רוצה לעזור לך, אולי באיזה עוד טיפ קטן. היות ונדלן זה השקעה גדולה זה לא מניה שאתה קונה בכך וכך שקלים או דולרים. 17:42 הוא ארוך גם לקנות את העסקה וגם אחר כך למכור אותה. זה אירוע מורכב ולכן תמיד שאולי כי אני שמאי ואני קצת שמרן כי זה חלק מהעבודה של שמאי אני תמיד אומר תסתכלו על העסקה הזאתי כאילו אם קרה העולם קרס ואין לך מה לעשות יותר ואין לך מקורות הכנסה ועכשיו אין ברירה, אתה צריך לגור בנכס הזה. 18:03 האם היית גר בו כדי שאלה חשובה? זה שאלה שגם יכולה להיפגש עם אנשים שמגיעים לאיזה שהוא שינוי תעסוקתי, לא מצליחים למצוא עבודה? פתאום המשכנתא לוחצת. אז לא תחליט במקום שבו. שפרו איזה שהיא השקעה שהם לא יכולים להנות ממנה גם שהמצב הוא לא צפוי. 18:20 דובר או דוברת מס {0} פה אני אני לא יודע אם אני מסכים במאה אחוז, בסדר? 18:23 דובר או דוברת מס {0} זה השקפת עולם. 18:24 דובר או דוברת מס {0} זה השקפת עולם וזה בסדר. אם היינו מסכימים על הכל, הוא לא היה היה היה קצת משעמם אז אני לא תמיד מסכים. אני לא חושב שזה קריטריון כל כך חשוב כי יש מקומות שלא הייתי רוצה לחיות בהם. אוקיי בסדר, אבל מסיבה כזאת או אחרת. 18:36 דובר או דוברת מס {0} ניהול סיכונים וניהול סיכונים אם שלך אלטרנטיבה ואתה כבר מגודר נקרא לזה כמו שבתיק השקעות אתה מגודר בכל מיני סוגים של נכסים שאתה משקיע בהם. אם אתה מגודר בצד אחד, אז אז אתה יכול כבר להתפרע, ללכת לסיכונים יותר גבוהים לאירועים יותר. 18:52 ככה צופי פני עתיד דיברנו על בית שאן, אולי נחזור לשמה, אז בוא נדבר על המסה קריטית. אז דיברנו על מסה קריטי. 19:01 דובר או דוברת מס {0} מה שהם רוצים לעשות. 19:02 דובר או דוברת מס {0} בעיה בוא נדבר רגע על מסה קריטית. אנחנו בעבר ועוד שהייתי מתמחה אצל זאב כהן. זכרונו לברכה יחד עם דוקטור רינת גני התבקשנו לבוא ולבחון מה לעשות במרכז מרכז התעשיה של בת ים מה שהיום יש מגדלים ומתחיל לקרות שמה המון המון פעילות כבר קורית לא מעט שנים. 19:22 דובר או דוברת מס {0} זה היה גם בש? 19:23 דובר או דוברת מס {0} זה היה קצת כמעט עשור. היה תוכנית שדיברה על זה שאנחנו רוצים, הרי כל הרשויות רוצות ארנונה בדיוק. עיריית רמת גן העלתה את תאריך ארנונה באזור תעסוקה, כי זה מה שמאפשר לה לכסות את ההוצאות השליליות של דיור. 19:36 דובר או דוברת מס {0} בדיוק רגע, אני רוצה לחדד פה אוקיי, כי אנשים לא תמיד מכירים ארנונה לעסקים היא גבוהה לפי הערכות, מה שאני מכיר בין פי 4 לפי 5 מאשר מגורים. 19:46 דובר או דוברת מס {0} תלוי, כן. 19:47 דובר או דוברת מס {0} וגם, ויותר מזה, כלומר העירייה מרוויחה הרבה יותר ויותר מזה. מי שעסקים צורכים פחות בדרך כלל שירותים. מהעירייה כי הם צריכים הם לא צריכים גנים וצריכים זה הרבה יותר קל לתחזק. בקיצור כלומר עבור העירייה העריות עשירות בדרך זה יריות שיש להם כמו תל אביב. 20:02 עירייה מאוד מאוד עשירה כי יש לה המון המון מרכזי תעסוקה. 20:04 דובר או דוברת מס {0} והכל. 20:06 דובר או דוברת מס {0} אז העיריות באיזה שהוא מודל, יש כאלה שאומרים שהוא קצת עקום כי זה מתעדף פחות מגורים. אבל נשים את זה שניה בצד העיריות מאוד מאוד רוצות עסקים ומשרדים כי זה מייצר להם הכנסות מאוד מאוד גבוהות בעלויות מאוד מאוד נמוכות. 20:18 דובר או דוברת מס {0} בוא נמשיך עם הדוגמה זה חשוב שנבין אותה. את באה עיריית רמת עיריית? רמת ים ואמרה איך אני עוזרת לאזור המפעלים אזור המחסנים הזה להשתנות אז עוגן אחד היא שכנע את בתי המשפט לשים שמה את בית המשפט לדיני עבודה, שזה עוגן חשוב. 20:36 דבר נוסף היא דאגה שהקו האדום יתחבר לשמה של הרכבת הקלה. 20:42 דובר או דוברת מס {0} הבינו. 20:43 דובר או דוברת מס {0} הרבה יותר מעשור, הרבה יותר מעשור, אבל התהליך הזה הוא קרה לאורך זמן, והדבר השלישי שהיא עשתה היא אמרה בואו באזורים האלה אני רוצה לא רק לעשות תעסוקה, אלה לעשות גם מגורים, כדי שאנשים שקצת מפחדים ואומרים אני לא יודע מה יקרה אם מישהו יבוא. 20:58 יזכור פה משרדים, אז יש פה גם דירות שמייצרות איזה שהוא תנובה יפה על הקרקע. ואז נשאלה שאלה אחרי שהיא עשתה את הרעיון הזה. היא נשאלה אוקיי, אז מתי? איך אנחנו מסתכלים על זה שאנחנו אומרים 60% מגורים, 40% תעסוקה? מתי אנחנו הופכים לתוך המטבע? 21:14 דובר או דוברת מס {0} מתי אנחנו? 21:15 דובר או דוברת מס {0} מה התמהיל שאנחנו הולכים להגיד? תשמעו חברים אנחנו כבר עוברים עם שלב שבו אנחנו 60, 40 לארבעים 60. אנחנו מקטינים את היקף המגורים ועוברים ליותר תעסוקה, כי זה האינטרס הגדול שלנו ואנחנו לטובת הנושא הזה. עשינו מחקר בכל או בדקנו סטטיסטיקה וגם היתרים ורישוי והכל וראינו מה גורם לאזורי תעסוקה להשתנות, ואחת התובנות שזיהינו שצריכה להיות מסה קריטית שבנויה ומאוכלסת בהיקף של מועסקים. 21:44 הדוגמה הטובה ביותר זה ב-10 אחד ושתיים שמה הגיעו כמעט לשבעים 1000 מ' תעסוקה. ושינתה את כל המרחב אתה יכול לראות איזה גם ביוקר. אנחנו יכולים לראות את זה לא רע פה איפה שאנחנו יושבים כאן בחולון, שעזריאלי בא והרימה את הכפפה והקימה פה את 4. 22:00 את המבנים הסמוכים אליכם אז היא הביאה מסה קריטית של אנשים שגרים ונמצאים בסביבה וצורכים את החנות וזה התוצאה של זה. אנחנו רואים אחרי שהקימה איזה כמעט עשור אחר כך אנחנו רואים פה לא מעט משרדים ומסחר שקמו אחריהם והפכו להיות אבן שואבת לסביבה שגרה מסביב, אז אני חושב שזה מושג של מה מסה קריטית. 22:22 אם הולכים על הדבר הזה. איתו לאינבידיה שכולנו מדברים עליה אז אינדיבידיה מה היא אומרת? היא אומרת אני רוצה להקים פארק תעסוקה שלי. אני רוצה להביא את האנשים שאני אשלם להם משכורת גבוהה כי היא שוכרת אנשים שהם ברמת שכר עשירון עליון נקרא לזה. 22:37 אני רוצה לייצר להם סביבת עבודה טובה, אז אנחנו מדברים פה על אלפי אלפי אנשים. אתה אומר שיש להם בני זוג, ילדים וטה טה. ידות דיור אני רוצה לייצר מעגל של תעסוקה שגם צורך את השירות צורך את השירותים שאנחנו נדרשים אליהם, שזה אומר גם אוכל. 22:53 וולט למשל, זה אומר גם ניקיון, זה אומר גם. שירותי ענן לא יודע כל דבר שהוא זה משפיע במעגלים שניים ושלישיים ורביים אפילו על האוכלוסיות שגרות שמה וכאשר מגיע גורם כזה בעשרות רבות מדברים על 50 70,000 מ' וזה. 23:09 אתם זוכרים מסה קריטית שדיברנו עליה קודם ושם את עצמו שם את הטביעת רגל שלו בתוך הדבר הזה בשטח משמעותי. שמע, זה שינה את האירוע, זה שינה את הכל, זה פוגש אותנו באותו מידה גם עם תחנות מטרו. זה פוגש אותנו באותו מידה עם שדות תעופה זה פוגש אותנו באותה מידה עם קרית ממשלה בחיפה. 23:27 אמור לבוא ולשנות את הסביבה שבה אנחנו חיים, כיוון שאנחנו מקבלים תצרוכת של שירותים קרוב יותר, אנחנו יכולים לעבוד יותר קרוב, אוכלוסייה שאנחנו רוצים להיות בקרבתה נמצאת לידנו, וזה משהו שאתם כמשקיעים צריכים ככה להריח, ללמוד, להבין מה משתנה. 23:44 האם יש אזור סחר חופשי בבית שאן, רוצים לעשות מפגש גבולות עם ירדן? מה זה אומר אז? יותר קרוב, אולי תעסוקות מסוג אחר. זה מסוג ההבים, העוגנים, המחשבות, הרעיונות שמשנים. ששמו למשל אצלה את הרכבת וחיברו את כרמיאל, הרכבת לחיפה. 24:03 אני מניח שזה השפיע מאוד על אנשים שגרים בכרמיאל ואתם רואים את כרמיאל גדלה ופורחת, וזה כבר ממקום שהוא היה קצת מרוחק ממרכז. נקרא לזה מטרופולין חיפה הוא כבר לא מרוחק, יש לו את האיכות חיים שהוא מציע לכולנו, ומצד שני אתה יכול להגיע בכל רגע לאן שאתה רוצה. 24:20 אני נוסע שאני אצטרך להגיע לכרמיאל ויש לנו תכניות גדולות שמה נוסעים ברכבת זה הכי טוב, אז ברגע שאנחנו רואים רכבות רואים. אפילו התקשוב שעובר לדרום לבאר 7 מדברים מדברים מדברים אבל בסוף זה קורה ושזה קורה. זה משנה כי האוכלוסיות שמגיעות לשם שוב פעם זה אוכלוסיות חזקות, אוכלוסיות שאנחנו רוצים להיות בסמוך אליהם זה אוכלוסיות שמשתכרות מבחינת שכר, בשכר ממוצע צפונה, והם צריכים שירותים שיהיו להם מתאימים, אז אנחנו כל הזמן צריכים להסתכל גם ברמת אתם זוכרים? 24:54 דיברנו תממי, תממות. מגמות רחבות יותר של אוכלוסיות. ואז אנחנו יודעים לבוא ולהגיד מה נכון לנו, מה מתאים לכיס שלנו ואולי קצת להסתכל ואם אנחנו יודעים קצת, להיות יותר מתוחכמים ולראות איפה יש תוכניות של התחדשות עירונית ועל דהבה של. 25:10 דובר או דוברת מס {0} תוכנית. רגע לפני שאנחנו צוללים לאיך עושים את זה, זה הנושא הבא. 25:14 דובר או דוברת מס {0} לא, אין. 25:15 דובר או דוברת מס {0} מה לעשות זה לא קורס אמרתי מי שרוצה קורס יש לנו קורס נדלן ויי מוזמן להצטרף זה לא קורס אנחנו רגע רוצים לפתוח פה את החשיבה ואת התיאבון לאנשים, אבל אני רוצה לקחת משהו קטן ואז לשאול אותך שאלה קודם כל אתה דיברת על בת ים שעשינו את המחקר לפני עשור, אבל העיריה קידמה את זה עוד לפני. 25:32 כלומר, שימו לב לטווחי הזמן אוקיי, עשור וחמש, 10 שנה היום בשנים האחרונות כולם גילו את בת ים אוקיי, אבל מי שהיה חכם לזהות את המגמות האלה לפני הספורט היה יכול לעשות הרבה הרבה מאוד כסף. 25:43 דובר או דוברת מס {0} אוקיי, זה על פי שתיים. 25:44 דובר או דוברת מס {0} זה כדוגמה. אוקיי, דוגמה קטנה כי אני חושב בת ים זה דווקא מקרה מוכן. טוב כי המון משקיעים מכירים היום. 25:50 דובר או דוברת מס {0} את בת ים גם לוד? 25:51 דובר או דוברת מס {0} גם לוד לצורך. 25:52 דובר או דוברת מס {0} העניין מה קורה בלוד לוד? 25:54 דובר או דוברת מס {0} אבל שניה לפני זה אוקיי באותו הקשר. אוקיי כי אנחנו נבוא ונגיד לאנשים אנחנו באים ואומרים לאנשים כרגע בסוף יש השבחה מאוד מאוד גדולה בתכנון. אוקיי, ברגע שיש תכנון והדברים האלה קורים עור וגידים אז זה לטווח זמן ארוך, אבל זה קורה עוד בשלבים האלה שמבינים את התכנון. 26:11 ואז הרבה פעמים באים אנשים באים אליי אנשים ואומרים כן תשמע, אני ראיתי כן, אתה מדבר שהולכת להיות פה רקט קלה? הקו הירוק פה בחולון. היה לנו פרוייקט בכלליקה פה בחולון. חוב שנקר אם אני זוכר נכון לפני יותר משנה וזה היה בקרבת תחנת רכבת קלה בקו הירוק שאמורה להיבנות שמה ב-28 29. 26:29 לא יודע מתי. לא זוכר בדיוק, ואנשים אומרים כן, אבל זה כבר ידוע. זה כבר כאילו כולם יודעים את זה, ועליית ערך קרתה, אז אני אומר זה נכון, עליית ערך קרתה ברמה מסוימת, אבל לא עד הסוף. כלומר חלק גדול מההשבחה קורה בפועל, שזה כלומר שהדברים מתמשכים כשהרכבת כבר פועלת ואנשים. 26:46 הרי מתי בדרך כלל בנדלן למגורים לפחות מתי עליית הערך האמיתית? חלק גדול מהעיית איך קורה כשבאים לקנות למגורים ובאים ורוצים לחיות שמה ובאים רואים את זה קורה בעיניים אז מה שאני בא להגיד זה עליית ערך היא לא קוראת רק בהתחלה היא קורית לאורך זמן ואפשר לעלות רגע כי אנלוגיה אפשר לעלות על הרכבת גם בתחנה השנייה גם אם לא עלית בתחנה הראשונה, גם בתחנה וגם בתחנה השנייה והשלישית. 27:12 אתה כנראה תעשה לא מעט כסף. אני אשמח לשמוע איך אתה רואה את הדברים בתוך שמאי שחי את זה. 27:17 דובר או דוברת מס {0} יקח לך יקח אותך לדוגמה מאוד מעניינת שכולנו מכירים אותה רמת אביב. רמת אביבי סך הכל שכונה כבר ותיקה, פעם היא הייתה רמת אביב גימל היו סדרות טלוויזיה מי שזוכר אמרו זה האזור שהתפתח חדש יחסית אבל היא הזדקנה נקרא לזה אבל עדיין הדי אן איי של השכונה, האנשים שגרים שם, המשפחות, הדור השני והשלישי אנשים רוצים לגור בשכונה הזאת כי יש שמה אווירה וחינוך וסביבת מגורים טובה. 27:46 ולכן ערך המקרקעין עלה מאוד, למרות שהיא מרוחקת ממרכז העיר, למרות שהיא לא מקבלת את את כל השירותים שהיינו רוצים לפגוש, היא לא קרובה להבימה והיא לא קרובה לבכך לבתי קולנוע. מישהו רוצה ללכת לבלות? לפעמים הוא יוצא בכלל מחוץ לעיר להרצליה פיתוח. 28:04 ועדיין אתה אומר למה אנשים ממש מחפשים שמה דירות כל הזמן? אז וזה מתכתב מצויין עם מה שאתה אמרת קודם. עליית הערך גם קוראת עוד פעם שהשכונה מתגבשת. אנחנו שאנחנו עשינו את תוכנית המיתאר. לקרית אונו היה את שכונת הכפר והיה את השכונה שנמצאת יותר לכיוון גני תקווה בואיכה פתח תקווה על הכביש תפופות שניהם חדשות. 28:26 שניהם נבנו באותו זמן ואתה אומר איך זה שאחת 30% יותר יותר יקרה. זאתי דיברה בשעתו על 20 וקט וזאתי דיברה על 27 איך זה קרה ואנחנו רואים שהתכנון במאפיינים של האוכלוסייה בשירותים שקורים שמה והאכלוס של השכונה. 28:43 השפיע בין שני השכונות השונות, אז לכן כאשר אנחנו מתקרבים כבר לשעת המימוש. ואנחנו רואים כבר את האנשים אז כן יש עליית ערך, גם שנמצאים בשכונה שנבנית יש עליית ערך, גם של דברים קורים תוך כדי תנועה וצריך להריח את הפוטנציאל הזה צריך לזהות. 28:59 דובר או דוברת מס {0} אותו, בוא תסביר לנו שוב זה לא קורס, אנחנו לא פותחים פה עכשיו אתר ומסתכלים על טבעות, אבל. 29:05 דובר או דוברת מס {0} אפשר אם אתה רוצה. 29:06 דובר או דוברת מס {0} אולי נעשה את זה בהזדמנות, אבל אבל איך אני בתור מאזין ממוצע יכול להתחיל? יכול לנסות לזהות ולהבין. הפרקטית איך אני יכול שמעתי את הפרק או קיי נשמע לי מגניב נשמע לי מעניין אני רוצה עכשיו מה שנקרא להתחיל לפעול בסוף ידע שווה כסף שמיישמים אותו. אז איך? תן לנו כמה טיפים לפרקטים למאזינים הממוצע ואם אתה יכול לשלב את הדוגמה מבית שרן כי אני כן אשמח שנדבר עליה כי בעיניי זה מעניין זה פותח את הראש לאנשים שוואלה יש התחדשות עירונית, כנראה גם בפריפריה. 29:32 נכון? אז. 29:33 דובר או דוברת מס {0} דבר ראשון אני ממליץ לכולנו לקרוא, לקרוא, לקרוא, לקרוא. זה מה שגם שמאים עושים, הם קוראים בפועל. הרבה מאוד תוכניות הרבה מאוד ידע. ואתה צודק שאתה מדבר על היום על איי כי הידע שאנחנו מדבר שאנחנו נדרשים. מקצוע הוא רק הולך וגדל. 29:49 פעם היו מוציאים חוות דעת. שני עמודים. היום אני מוציא חוות דעת 50 עמוד מאוד קשה לבוא ולהדביק את השכבות האלה אז לקרוא ואם זה לקרוא אז למשל, המועצה הלאומית לכלכלה הוציאה דוח באלפיים 25 על מגמות הדיור במדינת ישראל. ואיפה יבואו הדירות החדשות? שמעו זה מידע זהב, הוא נמצא ברשות כולם, הוא נכתב כסף. 30:08 דובר או דוברת מס {0} הוא מידע ששווה כסף. 30:09 דובר או דוברת מס {0} הוא נמצא ברשות כולם כולם יכולים לגשת אליו, ומי שלא קרא אותו פספס. זה דבר אחד דבר שני שאנחנו יכולים. לשים לכם איזה בלינק. 30:18 דובר או דוברת מס {0} בתיאור של הפנסגה אבל נשתדל אני דבר שני אנחנו מדברים. 30:21 דובר או דוברת מס {0} פה על קווים כחולים. זה עוד משהו שמדינת ישראל החליטה שהיא רוצה להנגיש לאנשים קווים כחולים. זה מערכת שעושה קומפילציה של תוכניות ואתה יכול לראות בתוכה גם את הטבעות של התכניות, גם את הצבעים. איזה תוכניות חלות בתוך אותו שטח שאתה מסתכל עליו וזה נותן לך התייחסות גם אם אתה לא יודע לקרוא תוכניות אתה יכול לראות, יש הרבה צבעים, זה אזור מפוספס או יש 77 78 שזה מילה שחשוב שכולנו נכיר אותה שזה תוכניות רגע בתכנון. 30:48 זה אומר רגע שיש הקפאה תכנונית, זה נותן לנו עוד רזולוציה אחת להסתכל עליהם. אם נוסיף לזה את נלך לגובה הגובה, אתה יכול לראות. אתה יכול לראות את הרכבות, את תחנות אוטובוס, קווים, את קווי הרכבת הקלה. 31:04 אתה יכול לראות איפה יש לך שירותיות של תנועה בכבישים וטלים שזה תשתיות לאומיות ואז אתה מתחיל להבין. אני אולי קצת קפצתי, לא מתחיל להבין, אבל אתה מתחיל לראות צבעים שעוזרים לך להבין שיש התרחשות. ואז אתה מתחיל לצלול פנימה, אתה מתחיל לראות דיברנו קודם תוכניות מפורטות, תוכניות מתאריות מדיניות, אז הנה, כבר שמעתם את הפרק. 31:26 למדתם שיש כמה סוגי של תוכניות, לחצתם שני קליקים בקווים כחולים. ראיתם אם היא מפורטת לא מפורטת, כבר למדתם משהו פה מתוך הפרק ועזר לכם לעבור, להבין מה רמת הוודאות של התכנון שקורית שמה המשכתם עם האירוע הזה, ואז אתם מתחילים להבין מה המוקדים אתם מחפשים. 31:42 כולנו בסוף מחפשים התרחשויות. מה התרחשויות שקורות לנו? מה המרחק מההתרחשויות? האם יש לידי שכונה שהיא הולכת להתחדש, שזה טוב, כי מה לעשות בסוף יהרסו את הבניינים, ישכירו דירות איפה שהוא נכון, ואני קונה אולי בניין ישן או דירה ישנה, אז אני יכול להיות יופי של יש הרבה פעמים פעוע. 32:01 דובר או דוברת מס {0} ברגע שיש שכונה שהיא חזקה והיא טובה אתה יודע אין מה לעשות. בטוח שכל אחד מכיר את זה מאיפה שהוא חי. אם הוא חי במקומות באזורים כאלה יש שכונה טובה והאוכלוסייה שם היא טובה, לא משלמים גדלים ואין מה לעשות לא יכולים לקנות באותה שכונה. כנראה כבר יקרה, אז הם הולכים לשכונה ליד. 32:17 אז גם אם זה לפעמים זה 2 3 בניינים ליד קצת יותר ישן אבל אתה עדיין קרוב להורים, קרוב למשפחה, קרוב לבית הספר, קרוב להכל. לא היה לי כוונה. 32:24 דובר או דוברת מס {0} להעליב את העיר גבעתיים, אבל מה שקורה בעשור האחרון בגבעתיים זה בדיוק זה. נהיה יקר מדי לאוכלוסיות שאנחנו יקרים בחפשתם שכבר לא יכולות להרשות לעצמם לגור בעיר תל אביב. וואלה לך בקטןנסון בערב, לך ברמת גן בביאליק, אתה תראה בדיוק את האנשים שאתה אוהב להיות איתם, לדבר איתם, לעשות צחוקים. 32:44 זה נורא חשוב. וזה מה שקורה מבחינת הפיעטוע האדוות המעגל הראשון השני והשלישי אז זה סוג של דברים שאני הייתי ממליץ לכם להתחיל לגשש בעבורם, לזהות אותם, להבין אותם ואחרי שאתם עושים את זה. 32:59 דובר או דוברת מס {0} סליחה שאני ברשותך עוד פעם אני חוזר על זה כי בקיקת הנדלן באמת ביוטיוב שלנו לדעתי זה מפוספס. אנחנו יושבים שמה ועושים מחקרי ערים ועשינו על חולון ועל ראשון ועל בת ים מפתח תקווה והקריות ואשדוד. אנחנו באמת מראים ופותחים שם טבעות והכל. מי שמעניין אותו לחקור כנסו לשם אתם תראו שמה באמת הרבה הרבה ששונים כסף. 33:19 דובר או דוברת מס {0} שאתם נותנים. 33:21 דובר או דוברת מס {0} להכל בחינם, אגב פתוח וחשוב. 33:23 דובר או דוברת מס {0} וטוב. אז זה לגבי איך אנחנו. 33:27 דובר או דוברת מס {0} מתחילים לזהות את המגמות או קי. תסביר לנו רגע מה קורה בבית שאן סתם אני מה קורה? 33:33 דובר או דוברת מס {0} בפריפריה, בפריפריה, בבית שאן היא דוגמה טובה לכך כי זה תוכנית. 33:38 דובר או דוברת מס {0} שניה סליחה עליו קודם. למה בפריפריה אנחנו כמעט ולא רואים התחדשות עירונית? כמעט ולא, ועכשיו זה מתחיל לקרות. ומה קורה עכשיו בבית שאן? אז דבר ראשון. 33:47 דובר או דוברת מס {0} הפריפריה שאנחנו מדברים עליה היא בדרום הארץ ובצפון הארץ, דרום הארץ קיבל קיבלה משנה תוקף בעוצמות ובמשאבים וגם צפון הארץ. בעקבות המלחמה ובעקבות האיומים, בהבנה שיש אוכלוסיה שגרה במבנים ישנים ואין להם מיגון ואין להם סביבה בטוחה במדינת ישראל הרימה את הכפפה ובעצם עשתה פה תהליך שקוראים לו נקרא לו עכשיו ניתן לו איזה שהוא שם קוד כזה. 34:13 התחדשות עירונית בית היא באה ואמרה אני מבינה שערכי הקרקע באזורים. לא מאפשרים לבוא ולבנות בניינים חדשים כמו שקורים בתל אביב או בגבעתיים, או אפילו בפתח תקווה, וברחובות עם מכפילים סבירים צריך להגיע פה להיקף טיפוף והיקף יחידות דיור כל כך גדול שהשכונה הזאת משכונה טובה תהפוך להיות משהו שהוא אף אחד לא ירצה לגור בו. 34:35 ואז אומרים אוקיי, תסביר לנו למה שניה. 34:37 דובר או דוברת מס {0} כאילו ברמה הכלכלית למה זה לא קורה? 34:40 דובר או דוברת מס {0} סליחה, אז אנחנו מדברים על זה שבסוף אם אתה מדבר על. דיור ישן באזורים האלה, אנחנו מדברים על 12, 15, 15, 17 14,000 שח למטר וכאשר מסתכלים על זה במכפיל כלכלי שאתה בסוף רוצה לתת לדירה הנוספת. 34:56 שמי שגר בדירה חדשה, אתה נותן לו שירותי בנייה, אתה צריך קרקע שתחזיק את המתנה הטובה הזאתי וערכי הקרקע בפריפריה, בדרום ובצפון הם נמוכים וזה אקספוננציאלי, כי ברגע שאתה קופץ אתה 20 20,000 צפונה, העסק משתנה. 35:13 ועוד טיפ חשוב תדעו שאם אתם חושבים שאתם נמצאים לקראת פריצת דרך שאתם רואים את הארבע 10, 15, שזה לא מסתדר לכם, אתם לא מבינים למה זה 14 15 ואתם רואים שכל הסביבה מסביב זה 20 20 טפונה זה נקודת פיק. כשאחריה יכולים לקרות הרבה מאוד דברים טובים כמרכיב אחר כמרכיב שווי קרקע ליחידה קופץ באופן משמעותי במשקל שלו ביחס לעלות הבנייה. 35:36 כלומר, זה סוג של כלל. 35:37 דובר או דוברת מס {0} אצבע ממה שאתה מכיר. זה לא מה? 35:39 דובר או דוברת מס {0} שאני מכיר זה מה שאני עושה אזור העשרים. 35:41 דובר או דוברת מס {0} 1000 20 22. 35:43 דובר או דוברת מס {0} כדאיות ליזם. 35:44 דובר או דוברת מס {0} אני רק מנסה כנקודת נקודת. 35:46 דובר או דוברת מס {0} התייחסות שהמכפילים כבר הופכים להיות רלוונטיים ומשמעותיים להתחדשות עירונית, להתחדשות. 35:50 דובר או דוברת מס {0} עירונית. 35:51 דובר או דוברת מס {0} גם 17 ושמונה 10 אנחנו רואים וגם 15. אבל אז אנחנו מדברים על המכפילים של 6 ושבע וזה קשה כי אנחנו מגיעים לתייפוף מאוד מאוד גדול של הרשות מקומית. לפעמים קשה לאכול אותו, לאכול אותו, אז אנחנו מה שאנחנו מדברים על הפריפריה שהמדינה וגם רמי, רשות מקרקעי ישראל וגם האוצר וכל מי שאנחנו. 36:09 מוקירים ומכירים, בא ואמר הבנו, אנחנו רוצים שזה יקרה. יש לזה ערך חברתי, יש לזה ערך ציבורי. מה אנחנו עושים שזה יקרה? אז הם לוקחים תוכניות גדולות ודבר ראשון הם משנים את התודעה. הם מייצרים אימפקט בתוך מרכזי הערים האלה ואומרים אם אנחנו נעשה את ההתחדשות העירונית הזאתי, כמו שאמרת קודם, השכן שלהם ליד כבר יגיד וואלה, נחמד לגור פה, אני רוצה אולי שהבן שלי יקנה פה דירה, ופתאום לאט לאט הביקוש עולה וזה קורה, רואים את זה בשדרות רואים את זה בנתיבות, רואים את זה בבאר 7, רואים את זה. 36:40 גם בצפון במלאות תרשיח בנהריה בטח רואים אני אוהב שאמרת. 36:44 דובר או דוברת מס {0} נתיבות כי אנחנו בדיוק עשינו פרק על נתיבות ספציפית אז סתם מעניין אבל אני השמאי שעושה את. 36:49 דובר או דוברת מס {0} התוכנית המרכזית בעיר נתיבות תוכנית תמלית 2028 היא תוכנית שחלה על בערך 600 יחידות דיור קיימות, וכל אזור התעסוקה והמסחר של העיר הוותיקה מאוד משמעותית. התכנון הזה הוא מאוד מאוד רלוונטי, וכאשר זה קורה כאשר זה קורה אז אנחנו מתחילים להבין שאנחנו יכולים לעשות התחדשות עכשיו. 37:10 ספציפית בנתיבות אי אפשר להגיע לתוכנית טובה ועדיין להרוויח ולהרוויח את הכלכלה של החמש 10 17 20% רווח יזמי אז המדינה אמרה הבנתי, אני נותן את זה קרקע משלימה. אם זה במסלול של הרשות להתחדשות, אני נותנת לזה תקציבים כמו בתוכנית שאנחנו עושים בשדרות. 37:26 מה זה אומר קרקע? 37:27 דובר או דוברת מס {0} משלימה קרקע משלימה זה. 37:28 דובר או דוברת מס {0} אומר שרמי אומרת, אנחנו מייצרים פה עוד קרקעות. הקרקעות האלה ישמשו כמעין בנק כלכלי, לאיך שיגיע רגע של מימוש התכנון. תבואו אלינו, יזמים יקרים, ואנחנו יחד איתכם נבחן איך אנחנו מקצים. בהנחה בעצם נותנים לכם כסף באמצעות קרקע. 37:44 כלומר אני אעשה פה. 37:45 דובר או דוברת מס {0} אני יזם, אעשה פה התחדשות עירונית, זה לא מאוד משתלם לי, אבל בתמורה אני אני אקבל את הקרקע הזאתי בדרך בהנחה או בחינם. אני לא יודע. 37:54 דובר או דוברת מס {0} 20% הנחה בעוד מס רכישה, אבל הרשות להתחדשות והאוצר גם פיתחו עוד שיטה, והשיטה הנוספת שקוראת רוצה לקרוא. בשדרות זה בטח קוראת קוראת באשקלון, קוראת בקרית משה ברחובות וגם תקרה בבית שאן בעזרת השם ושאנחנו מדברים שבאים ליזם ואומרים לו תשמע צ'ק צ'ק 30 מיליון שקל, 18 מיליון שקל כך וכך בוקבל צק. 38:23 בוא תתחרה עכשיו על הפרויקט. כמה פחות כסף אתה לוקח עכשיו? אתם יודעים פה שכסף שווה כסף ברגע שאני מקבל הון עצמי אני מקבל פה אפשרות לבוא ולממן את הפרויקט על התשואה בצורה טובה יותר. כי המדינה עוזרת לי, חוסכת לי את הריבית, חוסכת לי כל מיני דברים, שמע פתאום עסקאות שנראות משמעותיות. 38:42 דובר או דוברת מס {0} מאוד משמעותי. 38:44 דובר או דוברת מס {0} וגם מרכיב מאוד גדול בסוף בצורה שלו כי בסוף יזם איך זה עובד בפרויקט, יזם שם הון עצמי יכול לנוע בין 15 לשלושים אחוז הון עצמי והיתר הבנק מממן לו, נכון. אז בסוף הוא סיכן לך סדר גודל של בוא נאמר בין 4 עד 5 על השקל שלו. 39:00 אז אם המדינה עוזרת לו פתאום המרכיב של הון העצמי והסיכון שלו קטן והרווח שהוא יהיה מוכן לבוא ולקבל הוא הולך ופוחת אז אני אומר שבפריפריה הזאת היא התקבלה החלטה החלטת ממשלה ויש החלטות שמתקרבות והולכות ועובדים עליהם כל הזמן ומבינים שאנחנו רוצים לייצר ודאות של התחדשות עירונית במרכזי העירים בפריפריה. 39:21 זה מילה לא נעימה, פריפריה, אבל כן באזור הדרומי ובאזור הצפוני. אנחנו רוצים לחזק אותם, אנחנו רוצים יותר מוחלשים. 39:28 דובר או דוברת מס {0} מוחלשים, אנחנו רוצים. 39:29 דובר או דוברת מס {0} לחזק אותם, אנחנו רוצים לייצר עידוד של התחדשות במרכזי ערים ואני אומר לכם חד וחלק ברגע שהיא עיר טובה משתנה במרכז העיר, היא הופכת להיות הרבה יותר אטרקטיבית. היא מייצרת לנו פתרונות הרבה יותר מעניינים. היא רלוונטית לנו, כולנו רוצים לחזור אליי אם גרנו בעבר, וזה משפיע כי אדווה ומעלה ערכי קרקע וניתן לראות את זה. 39:49 הדוגמא הכי מוחשית שאני יכול לתת לכם כדוגמה אישית ובלוד אני עשיתי תוכנית 2007. העתיקה לוד וגם את כיכר התחנה שאושרה שהתחלנו את התוכנית אף אחד לא האמין שזה אפשרי אף אחד דיברנו על ערכי קרקע של 13,000 ש"ח שתיים, 10, 1000 ש"ח ועוד אמרנו מי ירצה לבוא ולגור שם? 40:06 כי היה שמה עדיין יש שמה עדיין קצת פשע ויש שמה מורכבות, אבל התוכניות האלה יצרו וודאות והיום יזמים עובדים שמה וערכי הקרקע שמה כבר הם ב-40 וחמישים ושישים אחוז ולפעמים גם פי שתיים אי אפשר למצוא דירות ישנות כמו שפעם היה ניתן למצוא. 40:25 ולכן אנחנו שאנחנו מסתכלים על הדברים. צריכים להסתכל על המסה הקריטית, להסתכל על ודאות תכנונית ולהבין. יתכן שאנחנו ליד, יתכן שאנחנו יכולים להנות מהכל הטוב הזה, אבל לא לעבור את כל התהליך הארוך של תהליכי תכנון וזה סוג של הסתכלות ברמה קצת יותר אסטרטגית. 40:44 ואני מניח שמי שמאזין פה יודע להסתכל בדיוק על הדברים האלו. אני. 40:48 דובר או דוברת מס {0} לגמרי מסכים. זה סוג של גם סיכום של הפרק בסוף. בסופו של דבר שאנחנו משקיעים בנדלן, אנחנו מחפשים מעבר לעליית מחירי הדיור הכללי במדינת ישראל שאם תהיה או לא תהיה אני אישית מאמין. בינוני ארוך. זה יקרה. אולי תהיה העצירה פה שם. אני אישית מאמין שיהיה אבל אני לא רוצה להסתמך רק על זה. 41:04 אני בתור משקיע שהוא טיפה יותר מתוחכם מחפש את הדברים האלה, מחפש את המקומות. איפה יכולה להיות השבחה אקסטרה מעבר להשבחה שאני אולי אעשה בנכס כי אני משפץ אוני? לא יודע מה ההשבחות החיצוניות האלה, שזה בדיוק מה שדיברנו עליו במהלך הפרק ומה שדיברת עליו עכשיו, התכנוניות, המסביב ההאבים התעסוקתיים, התחבורה. 41:23 לא משנה מה, בעיניי זה סופר סופר סופר קריטי. והיה לי אישית מאוד מעניין. שאלה שאולי שכחתי לשאול אותך או משהו שהוא חשוב. חשוב אני יודע שיש עוד הרבה, אבל משהו שהוא באמת באמת חשוב שלא ספק לדבר עליו. לא. אני שואל אותך אם יש לך משהו? 41:39 אני. 41:40 דובר או דוברת מס {0} אני חושב שאחד הדברים שאני ממליץ לכם לשמוע זה לשמוע גם את נבחרי הציבור של אותם ערים מדברים. כי בסוף הם מביאים חזון לתוך העיריות. אנחנו נמצאים עכשיו ושכחנו להגיד את זה באמצע קדנציה. אנחנו מקליטים את הפרק. 41:56 דובר או דוברת מס {0} בסוף יולי 25 אז כאילו לא יודע מתי אנשים יאזינו אבל כן. 42:00 דובר או דוברת מס {0} חשוב להגיד את זה אתה צודק, אנחנו נמצאים בעצם באמצע קדנציה של ראשי ערים ורשות, ראשי ערים ורשות ערים, אומרים ראש עיר גם בנקבה, אבל אנחנו זה השלב שבו הם הכי הרבה. אנרגיה אור רוצים קדנציה קדנציה נוספת או שרוצים לבוא ולהוכיח? 42:20 בדיוק וזה נקודה מאוד מאוד קריטית וצריך לשמוע את מה שהם אומרים. צריך להקשיב להם גם מותר לשאול אותם. אפשר להיכנס לאתר הפייסבוק שלהם או בטח לדוברות שלהם ולראות מה הם אמרו לאחרונה. המידע הזה זה מידע ששווה כסף. צריך להבין אותו, להריח אותו, כי אם יגידו לך פוליטיקאים תשמע חביבי, פה זה לא יקרה, אני אלחם על זה באש ובמים. 42:42 אם לא יהיה לי פה שדה תעופה או לא יהיה לי פה אזור תעסוקה או לא יהיה לי פה פיתרון. תשמע זה זה זה ככה קורה קשה לשנות עמדה פוליטית עם יש התנגדות רחבה ואין קואליציה שהיא תתמוך אותה. היה ניתן לראות את זה בעבר בעיריית חיפה. ככה בדיוק ככה והיום ניתן לראות את השינוי הגדול, אם באמצעות ראש העיר החדש. 43:01 דובר או דוברת מס {0} ישן עם. 43:02 דובר או דוברת מס {0} הוועדה שתומכת בתהליכים והתמיכה מאוד מאוד משמעותית משמעותית שקוראת שם. אני אני מאוד שמח. 43:08 דובר או דוברת מס {0} שאתה אומר את זה קודם כל כי אני מאמין בזה וכסיר ולא סתם עשינו כנס בקליקת הנדלן אני מעל 1000 500 אנשים והכל והבאנו לפאנל עם ראשי עיריות. היה גם ראש עיריית לודים אני זוכר נכון וגם טעיית הכרמל וגם אורי יהודה בדיוק בגלל זה כי זה סופר סופר רלוונטי כי זה סופר סופר חשוב להבין מה הם אומרים ואיך הם מתייחסים במקרה הזה שמה דיברנו על התחדשות עירונית איך הם מתייחסים להתחדשות עירונית בעיר שלהם שהוועדה המקומית אומנם יש הנחיות מסויימות מלמעלה. 43:33 ברמה מדינית האסטרטגית, אבל בסוף הוועדה המקומית יכולה או לקדם. או לכל המקלות בגלגלים איפה שהיא רוצה, אם היא רוצה ואם יש שיתוף של הוועדה המקומית זה זה יכול להיות סופר סופר משמעותי ואני לגמרי מסכים עודד אני רוצה להגיד לך תודה רבה תודה אני השכלתי ונהנתי מאוד מהפרק חברים אם אהבתם אם אתם פה כנראה אהבתם את הפרק אז תעשו טובה דרגו אותנו ככה בספוטיפייפ ביוטיוב או באבל פודקאסט איפה שאתם לא מאזינים יש לכם שאלות? 43:59 תכתבו לנו אנחנו תמיד עונים בין אם זה ביוטיוב שלנו בספוטיפיי לא משנה מה תמשיכו לעקוב אחרי פרקים תמליצו לחברים תמשיכו להזין. אנחנו נתראה בפרקים הבאים. הכל.