Principales métricas financieras de una FIBRA | uno a uno con Fibra Mty | Episodio 7

Hablante 1 Yo entré en la oferta pública inicial de fui a Monterrey y no he vuelto a comprar, entonces oye, pero pues ellos se han colocado y han crecido y tal, oye, pues pues a mí esa crecimiento y todo, pues quiero ver como me repercute a mí. Entonces ya cuando ves las cosas por certificado, puedes ver si estas estrategias de crecimiento están siendo rentables para todos los inversionistas. Hablante 2 ¿Que tal cómo están otra vez aquí en el podcast de FILO Monterrey? Mi nombre es Jorge ávalos, director general, y tengo el gusto otra vez de recibir a César Rubalcaba, que es el director de relación con inversionistas. Hoy mi querido César vamos a algo muy muy complicado, vamos a tratar explicar el negocio como si fueras maestro de escuela, los términos financieros más importantes. Imagínate que yo soy un inversionista. ¿Y quiero entender cómo medir las métricas de una fibra o k en qué cosas me tengo que fijar? YYY. Yo escucho que los inversionistas sí es normal porque a mí me pasaba de repente. Hay términos muy complejos. Hablante 1 Ajá. Hablante 2 Hay términos propiamente nada más de las fibras. Y luego, claro, estamos todos lo lo que cualquier otra emisora de mercado tienes que estar analizando y luego a esa diferencia entre que si eres acción o eres bono, pero eres un híbrido. ¿En todo el tema regulatorio, que si retienes impuestos, que si no, por dónde empezarías tú a explicar? Hablante 1 ¿O K no? Pues si es un tema y primero que nada, encantado de volverlos a acompañar en el podcast. Primero que nada vamos a ir a las métricas que ayudan a medir el tema de bienes raíces y luego nos entramos a la parte que es puramente de las fibras este para que los que nos escuchan no solamente apliquen este tipo de métricas. En las fibras o en figura de Monterrey, pero también puedan entender un poco más del argot de de Reil State o de bienes raíces. Este lo más importante es encontrar primero cómo está la estructura de los ingresos de una compañía, no o bueno, de una fibra o de reil state. Primero que nada empiezas por la parte de los ingresos de renta, lo típico, ingresos de mantenimiento, ingresos de estacionamiento, tienes prácticamente todos tus ingresos ahí y los gastos operativos, que típicamente es el imperial mantenimiento seguro. Y algo que se llama Property management, que después de seguro van a platicar más más a profundidad con el equipo de operaciones, eso es en esencia. Hablante 2 ¿Property management sería, o sea, el gasto que que que que que utilizas para operar todos los edificios, no? Hablante 1 Pues no necesariamente para operar, pero digamos que es para que las las personas que están físicamente en las propiedades puedan atender a los inquilinos y mantenimientos menores y darle seguimiento a esa. A esa relación ayuda mucho, porque todavía está el asset manager, que es el que tiene la relación estratégica con el inquilino, el que ve el tema de las rentas. ¿Entre otras cosas, no, entonces hasta ahorita? Hablante 2 Estamos en ingresos. Hablante 1 Y gastos operativos. Hablante 2 Y gastos del inmueble. Hablante 1 Del inmueble exactamente va y eso te da como resultado el ingreso operativo neto, que prácticamente es la utilidad bruta del inmueble o KY es muy común que lo veamos como el guión o como el N o I o neto, de acuerdo Asus siglas en inglés correcto. Entonces ahí ya tienes la utilidad del propio mueble antes de que entre un asset manager, antes de que entre un administrador de fondos, lo que sea, ahí está la rentabilidad del inmueble y eso te ayuda. Primero que nada a ver el margen en no hay de una propiedad ajá y el margen en no hay se obtiene de dividir ese no hay ajá entre los ingresos de la propiedad o KY aquí es donde empieza un tema muy interesante, porque prácticamente cuando ves un margen es cuántos pesos me quedan a mí de utilidad posterior a haber pagado los los gastos operativos del del inmueble. Entonces cuando vemos un margen, digamos. Del 95% significa que yo por cada peso que ingresa de de ingresos, ingresos, yo tengo 95 centavos de utilidad bruta o KY aquí es donde me voy a traer un poco y para compararlo. ¿Y cómo se comportan de diferentes sectores o k no? Porque es muy común que veamos este fibras hoteleras, fibras de industriales, de oficinas, comercial, entre otros sectores. Entonces los márgenes se empiezan a comportar de manera diferente debido a que en algunos sectores es más común que recuperes ciertos ciertos gastos que tú generas ajá. Y en otras no tanto. Por ejemplo, en los sectores en los que nosotros confío Monterrey nos hemos enfocado históricamente que ha sido principalmente industrial, pero también hemos tenido edificios de oficinas. Este podemos ver una diferencia de margen interesante, ajá en la. Parte industrial es muy común que existan contratos triples netos que los triples netos, lo que quiere decir es que recuperas, además de los ingresos de la renta, los gastos operativos, de predial y del seguro, entonces prácticamente recuperas todos los gastos de la propiedad a salvo del propio tipo ponemos. Hablante 2 Un ejemplo, yo soy un inquilino que pago te pago 100 pesos de renta ajá y pago un peso de predial, pago un peso de seguro de de la propiedad ajá y pago un peso de mantenimiento correcto, ahí son 3 pesos, ajá. ¿Entonces tú fibra Monterrey, este cobraste los 100, quién paga esos 3 pesos? Hablante 1 Es muy común que lo que hagas para mantener tú la administración del riesgo de la propiedad, sea la fibra, sea quien paga el predial, pague el seguro, pague los gastos de mantenimiento y después cobra una cuota de mantenimiento recuperando esos gastos. Hablante 2 Entonces mi ingreso volvería a ser 100. Hablante 1 Ahora ya te vas, digamos, a un 103. ¿No tienes un 103? Hablante 2 Menos 3. Hablante 1 Menos 3, exactamente. Hablante 2 O KY eso se le se en el argot este inmobiliario le dices es un contrato triple Net. Hablante 1 ¿Triple Net es correcto, entonces ahí, por ejemplo? Es por eso que el margen de los de los inmuebles industriales tiende a ser más alto, digamos entre un 90 y 95%, dependiendo de cómo está estructurado el el contrato del arrendamiento no correcto. Y luego están los dificios de oficinas, en donde es más común ver. ¿Single Net o neto? Sencillo, en donde prácticamente nada más está recuperando uno de los 3 gastos. ¿El material muy sencillo no? Entonces el margen en noai de ese tipo de propiedades está más cerca del 85 que al 95 o K entonces por eso no son comparables entre sí los márgenes, pero aquí también se empieza a poner muy interesante, igual vamos a entrar a otro, a otro este indicador de la parte bienes raíces ligado al en noai, que es la tasa de capitalización. O k la tasa de capitalización prácticamente es la rentabilidad del inmueble. ¿O K viene diciendo Oye yo agarro el lenoa y lo divido entre el valor de la propiedad o K entonces prácticamente te está dando un rendimiento, no? O sea como lo que en o sea yo. Hablante 2 Pagué 1000 pesos por la propiedad, me dan los 100 pesos de ingresos que decíamos. Hablante 1 Exactamente te da una tasa de capitalización del 10% o K perfecto. Y aquí es donde sí se pueden hacer comparables las inversiones porque a pesar de que tenías diferentes márgenes entre los sectores. Es común que puedas ver una nave industrial que te genera una taza de capilación del 789 y una un edificio de oficinas que también te puede generar ese mismo rendimiento. Porque esa eficiencia en el margen que estás teniendo entre una y la otra te lo pueden cobrar en el precio de la propiedad. Entonces ahí es donde se vuelve mucho más comparable. Entonces, cuando estás comparando fibras o o empresas de bienes raíces del mismo sector, puedes irte a los márgenes para ver la eficiencia. Este pues ir tanto a múltiples sectores, a múltiples indicadores. Este renta por metro cuadrado entre ocupación por área bruta rentable, que que igual este estoy seguro que van a van a abordar más más adelante en otros podcasts este, pero a nivel rentabilidad ya son mucho más comparables, que ya es la tasa de capitalizar, pero. Hablante 2 Ahorita vamos a ponerlo en un plano muy sencillo, tú imagínate ahorita que no tenemos oficinas y nada más tenemos naves industriales, tú compraste la nave en 100 te generó 100 pesos de renta, dijimos es una taza. De capitalización de rentas del 10 es la rentabilidad que me está. Hablante 1 Dando si compras una de 1000 y lo y lo tienes este un un 1000 de 100. Perdón correcto. Hablante 2 1000 y de 100 correcto. ¿Ahora yo te preguntaría qué es lo que haría que exista otro inmueble industrial en donde la tasa captación de rentas no sea del 10 y sea del 8, por qué esta vale el 10 y esta vale el 8? ¿Qué es lo que hace que sea la la rentabilidad de este más baja que esta de acá? Hablante 1 Ahorita estás metiendo en un tema mucho más, o sea mucho más completo, que es el tema de cómo evalúas un inmueble, cómo se va a comportar el EN o a y hacia adelante. Hoy esta propiedad está en un mercado muy concentrado en donde existe mucha demanda, entonces pues tienes un menor riesgo de cuando el inquilino que actualmente está generando esa que está en esta propiedad se vaya, pues oye, yo lo puedo sustituir rápidamente o bien tengo una capacidad para eventualmente incrementar el EN o a igual y no ahorita, pero dentro de 3, cuatro o 5 años sí tengo la posibilidad de. ¿Entonces la tasa de capitalización que genero en el en el día cero? Hablante 2 ¿Obedece al riesgo? Hablante 1 Obedece al riesgo y luego en dentro de 3 5 años, si subo la renta ahora esa tasa de capitalización en el año 5 igual y ya sea un 8 ya, mientras que otra que tiene no sea igual un una tasa de capitalización inicial del 10, pues se va a quedar en 10 durante un tiempo tiempo prolongado. O bien existe un mayor riesgo de que cuando se vaya el inquilino no encuentre a alguien de manera rápida o que tengan que bajar mi renta para encontrar una buen inquilino. Ya entonces obedece tanto a riesgo como la rentabilidad potencial que tiene este el inmueble. ¿Ahora bien, Jorge también entra otro otro efecto importante que también tiene que ver con cómo negocía la parte compradora, porque qué es lo que pasa si llega? ¿Si digamos que sí, es que yo soy un, yo soy un vendedor, no? Ajá. Y me llegan 2 personas. Hablante 2 Oferta y demanda. Hablante 1 No, ajá, llegan 2 personas y me dicen, Oye, yo te ofrezco por tu propiedad 1000 y la otra me dice, yo te ofrezco 1200. Hablante 2 Claro. Hablante 1 Pero a la persona que ha operado con 1000 pesos. Yo sé perfectamente que es una persona honesta, que no me va a hacer nada a lo largo de la transacción, que va a hacer las cosas como tienen que hacer y que ya tiene el dinero. ¿Y la de 1200? Hablante 2 No la conozco, no sé cómo me vaya yo. Hablante 1 No tiene, no tiene el dinero asegurado. Hablante 2 Igual me voy. Hablante 1 Con lo seguro igual y yo como vendedor pierdo un poco en el valor, pero tengo esa, ese, ese racional y ahora sí que estos 2 compradores, uno hubiera tenido una tasa de capitalización del 7 y otro del 10. Ya dice yo, yo como vendedor preferí vendérsela a la de 10. ¿Con tal de tener esa esa necesidad? Hablante 2 O sea, podemos también afirmar que cuando hay un mercado de escasez de activos de calidad, pero hay mucha demanda por parte de capital en un solo activo, vamos a ponerle, pues eso hace que se el precio carezca el precio, porque hay mucho más interés de esto. Ahora otra manera de a ver si si estoy bien César, si en el ejemplo de de que el edificio Vale 1000 y que te genera una renta de 100 y eso te da una tasa de captación de 10. En otras palabras, sería decir que tú en 10 años, con ese con esa renta vas a recuperar tu inversión exactamente ahora, si esa misma renta de 100 pesos a una tasa capitalización del 7 equivale a que el activo vale 1300 o 1400, te vas a tardar más años en recuperar y el que tú pagues más caro es porque la certidumbre de que ese flujo se va a mantener en el tiempo. ¿Es más clara que el que pagó 10? Hablante 1 Y de nuevo, regresando el ejemplo de que si yo puedo subir el ingreso a lo largo de esos 10 años, pues igual. Y no me tardó más de 10 años. Igual en el año 5 como Subí la renta me tardó lo mismo, no ya, pero con un incremento a lo largo del tiempo que tal vez en otra no hubieras podido incrementar la renta. Hablante 2 ¿O K entonces ya vamos en la parte? Pasaste del e no a I a lo que es la tasa de capitalización de renta. Hablante 1 ¿Ahora si nos regresamos al al e no a IY cómo están los gastos de una fibra? ¿Te pasa a los gastos administrativos, no? Entonces si ya al e no hay, le le resta los gastos administrativos que ya ahora sí viene el tema del asset manager, toda la plataforma que requiere una compañía para administrar un portafolio de propiedades, ahí es donde se llegas al tema del margen Evita, pero antes de pasar al al ebitda y al margen ebitda quiero. Hablar un poco de cómo se dan los gastos en la parte administrativa. En en real state es muy común que existan las comisiones por administrar un activo y dentro de las fibras la bondad que que que que existe dentro de diferentes vehículos que estamos listados como fibras, es que puedes tener una administración interna externa. Y esto lo tocamos brevemente en la en el capítulo. Hablante 2 Pasado pasado. Hablante 1 Entonces. Digamos, una administración externa cobra un feed de acuerdo a los ingresos que obtuvo o del tamaño de de la propiedad. Entonces, pues ahí es un Pass true y llegas, llegas al al Evita, pero en un tema de una administración interna ya tienes un presupuesto. Entonces pueden incrementar los ingresos, pero los gastos administrativos no se mantienen, se mantienen y empieza a generar eficiencias. Ya entonces digamos que dices le no hay, le resta los gastos administrativos y llegas a un indicador nuevo que se llama Evita. Hablante 2 Evita. Hablante 1 O bien en español wa FIDA que es la utilidad antes de financieros, impuestos de pensiones y amortizaciones. No, que para ponerlo términos muy simples es la utilidad que yo tengo después de después de pagarle a la gente que que se encarga de lista del negocio, no que busca los inquilinos, que negocia, que está buscando las inversiones, entre otras cosas, no. Entonces llegas a la Evita y ahí este estás viendo cuántos centavos me quedan después de todos sus gastos. Mientras más alto significa que estoy siendo muy eficiente en la parte operativa y en la parte administrativa, y aquí haciendo un poco la la la parte de comercial que que como relación con los misistas me compete, pues ir a Monterrey es es la fibra actualmente que tiene el margen ebitda más alto dentro de todo el mercado y por. Hablante 2 ¿Qué se se? Hablante 1 Se debe mucho por el el tema de hacer una administración interna, porque hemos crecido tanto los activos YYY hemos mantenido el gasto administrativo tan reducido. Hablante 2 A nivel a nivel presupuesto aprobado. Hablante 1 ¿Y ve el presupuesto? Hablante 2 De las economías de escala. Hablante 1 Exactamente entonces, por ejemplo, antes teníamos un margen ebitda de un 75% y conforme hemos crecido el vehículo ya llegamos a cerca del 85%, y eso cuando lo comparamos con otros, están cerca de ochentas o incluso por debajo. Hablante 2 De 80 y eso se traduce en rentabilidad adicional para tus acciones. Hablante 1 Exactamente porque ahora sí, ya no estás hablando de gastos recuperables ni ya no te estás metiendo a esta estructura, simplemente cuánto le pago a uno y cuánto le pago al otro. ¿Entonces ahí se vuelve un tema bien interesante, el tema de rentabilidad, porque imagínate que tienes la misma propiedad, los mismos 1000 pesos que pagaste margen, los mismos 100 pesos de no hay que generar, pero a una compañía le pagarías 5 pesos y a otra le pagarías 2, con quién quieres que esté esta misma propiedad? Hablante 2 No, y aparte, me imagino que también existen conflictos de interés en donde si tú estás cobrando un porcentaje del valor de los activos, pues tu interés es que crezca. El valor de los activos porque estás cobrando un un porcentaje de comisión. Hablante 1 Deja tú que crezca porque igual y hasta tienes un un incentivo en comprar caro. Hablante 2 Claro. Hablante 1 Porque si compras caro, entra en tu balance y tú ganas más y ganas más. Entonces ahí es donde, donde nosotros como fui a Monterrey, YYY muy este de de tu mano Jorge y de y de Jorge y de y de Jaime y de Javier, pues fue, oye, no vamos a hacer esto como cualquier compañía realmente fue. Hablante 2 Mi idea, Eh, no de. Ya ese. Hablante 1 Será otro tema, no este, pero realmente ahí es donde lo ves mucho, ese valor y que es capturado por el inversionista va, entonces ahí llegamos al Evita y el margen Evita se calcula de manera igual o K el Evita entre los ingresos este pues ya llegamos a ese no y luego tenemos otro indicador que es el flujo de la operación que ahorita le decíamos utilidad antes de financieros, impuestos de pensiones y amortizaciones, entonces ahorita vamos a llegar a los financieros el FF o prácticamente lo que ahora es el Evita y le quitas. ¿Pues le agregas el el producto financiero neto neto, que vamos a los temas sencillos, no, si una fibra agarra una propiedad dice yo la quiero comprar y la compra con deuda, al final del día esa deuda va a tener una tasa de interés que vas a tener que estar pagando, no? Entonces de de la utilidad que tengo del vehículo de ahí tiene que salir lo que tengo que pagar al al banco, a los tenedores de la deuda, no, entonces eso va reducir mi flujo, pero también puedo tener caja. Hablante 2 ¿Que me genera intereses? Hablante 1 Que te genere intereses porque están invertidos los gubernamentales el efecto neto de esto y decir, Oye, yo tengo mis mi, mi producto financiero o mis ingresos de la caja. Hablante 2 Y mis gastos menos. Hablante 1 Lo que le pago al banco por mi deuda y ahí llegas al FF o que es el font from operations o el flujo de la operación correcto. Entonces aquí ya le estamos quitando todo el tema de la estructura financiera. Hablante 2 Haz de cuenta que es tu chequera. Hablante 1 Exactamente. Hablante 2 El flujo flujo. Hablante 1 Real, sí, vámonos. Como que las cuentas de de vecindario en donde llega este non barriga y dice, a ver, aquí está la renta, aquí está lo que le debía a mis proveedores. Le pedí alguien que me ayudara a cobrar la renta. Bueno, aquí te pago el gasto administrativo, yo tengo mi deuda, se la pago ahora sí, ya tengo el flujo que me genera ya después de haber pagado operativos, administrativos y financieros. Hablante 2 Correcto. Hablante 1 O KY después existen otros términos para decir Oye yo. No solamente me interesa tener la utilidad del del de la propiedad, sino también me interesa que esté en un buen estado, que yo tenga la certeza de que el día de mañana tengo plusvalía o que la propiedad se queda en condiciones para seguirla, arrendando o incluso subir la renta, y ahí es donde empiezas con las inversiones adicionales al inmueble. Hablante 2 ¿Si si tú no le metes dinero a una propiedad? Hablante 1 Empieza a caer el valor no claro, aunque el el terreno puede subir de valor por por escasez, si tú no le metes dinero a tu propiedad, es muy probable que caiga de valor. Entonces ahí es donde entras con las inversiones adicionales o también lo que se conoce como capex, que es el capital experiencius no, entonces tú agarras ese dinero y dices, bueno, una parte de mi utilidad que me genera la propiedad después de dar para todos mis gastos. Se la voy a dedicar para mantenerla bien y aquí puedes hablar de pisos, Techumbres, pintura, entre entre otras cosas para mantenerlo. Y ahí llegas a lo que las fibras es el a FF o que es la just found for operations o el los flujos de operación ajustados. Ya una vez que llegas a eso, o sea. Hablante 2 A tu FF o que es el flujo de operación le quitas este y llegas a la a F. Hablante 1 F. Hablante 2 O exactamente ese ya sí es el último flujo que tienes. Hablante 1 Ahora sí, ya después de haber dividido todos tus sobrecitos del mes, ya los pagaste, es lo que te queda. Y mientras más alto sea este flujo es mucho mejor para el inversionista. ¿Porque ahora sí, con esto yo ya tengo la rentabilidad en efectivo que puedo obtener de la del del vehículo correcto, no? Y eso se. Hablante 2 ¿Lo vas a distribuir a tu inversionista? Hablante 1 Exacto, ahí ya la administración tomara una decisión. De si reparte todo el flujo, el. Hablante 2 100%, el 100%, si o si. Hablante 1 ¿Retiene algo para destinar a otro tipo de inversiones? Oye igual y tengo alguna expansión que quiero hacer o tengo algún inmueble que quiero comprar y con una parte de esa utilidad la puedo destinar para comprar históricamente porque me fui a Monterrey. Hemos hemos distribuido el 100% del flujo porque hemos hecho levantamientos de capital. Sin embargo, una empresa que diga, Oye. No estoy en en capacidad. Hablante 2 Para retengo retengo orgánicamente. Hablante 1 Entonces ya es una decisión de la administración y eso también puede ser un incentivo para la inversionista, es decir, oye, me gusta que me distribuyan el 100%. O me gusta que que que vayan este creciendo ya es una, es una decisión del inversionista donde quiere este participar en cada uno de los vehículos. Hablante 2 Pues mira, yo creo que para no hacerlo tan largo, porque son muchos temas, creo que ya abarcaste desde el ingreso hasta el flujo total a repartir. Pero van a venir mucho más temas más adelante que seguramente vamos a discutir y ya te tomaré este otros 20 minutos de tu tiempo para que los vuelvas a explicar. Hablante 1 Solamente si me gustaría terminar con una cosa muy importante, porque es este cuando hablábamos del del FF o de la FF o aquí se habla muy, muy importante, que es lo que sea a ti como inversionista, porque. Y puede crecer el flujo de la operación mucho si empiezas a endeudarte mucho este, si empiezas a colocar capital y crecer rápidamente, entonces para poder tener la sensibilidad de realmente como está en el negocio es importante a a cada persona como individuo, como le está yendo. ¿Entonces, afortunadamente las fibras existen títulos, no? O sea, la empresa está vale 10000 y existen 10000 títulos en el mercado. Entonces cada título digamos que tiene un valor de uno. Y cuando tú colocas puedes incrementar los títulos en circulación. Es para saber realmente cómo te está yendo a ti como persona si no estás participando continuamente en estas emisiones. Es estos mismos indicadores de FF o y de FF o. Hablante 2 ¿Pero hacerlos por acción? Hablante 1 Por acción o por certificado, de tal manera que dices, oye, yo yo entré en la oferta pública inicial de fui a Monterrey y no he vuelto a comprar, entonces oye, pero pues ellos han colocado y han crecido y tal, oye, pues pues a mí esa crecimiento y todo, pues quiero ver cómo me repercute a mí. Entonces ya cuando ves las cosas por certificado, puedes ver si estas estrategias de crecimiento están siendo rentables para todos los inversionistas, y ahí es donde entras mucho el tema de la creencia que que has comentado en en otros podcast. Hablante 2 Es decir, no te puedes ir con la finta de que solamente creciendo el flujo te va bien. Hay que verlo siempre por título, hay que determinar la crecencia y en otro capítulo vamos a Platicar qué es lo que provoca el que un título suba de precio, que esa es otra parte de. La ganancia que puede tener un inversionista, no solamente la utilidad o el flujo por título, sino también el valor que puede tener su patrimonio por el incremento del precio del título. Exacto. Gracias mi querido César. Hablante 1 Encantado, como siempre, George. Hablante 2 Gracias, pues nos vemos en el siguiente capítulo del podcast de fibra Monterrey, muchas gracias hasta luego.