Pablo y a la Bolsa: entrevista a Claudio Ubaldi, director de Facility y Property Management de Cushman & Wakefield

[Música] Pero vamos a meternos un poquito con el mercado inmobiliario, con los que saben. Y los que saben donde están en "Cusman & Whitefield". Sí, así que como siempre hemos tenido charla con ellos y no se iluminan sobre temas que son bastante complejos, en ocasiones. Vamos a charlar un rato con Claudio Uwaldi, que es el director de las áreas de Facility and Property Management de "Cusman & Whitefield". ¿Qué cargazo? La verdad que estremendo. Así que vamos a entender un poquito más de qué se trata este servicio. Claudio Uwaldi, ¿cómo estás? Día Pablo, muchas gracias por la invitación. Un gusto de los términos en inglés, ¿no? Claro, te veo en inglés que vamos a tratar de llevarlos a un idioma coloquial. Pero bueno, cuando hablas de Property Management, obviamente tiene que ver con la administración de inmuebles básicamente. Así que contame de qué se encarga esta unidad en negocio de "Cusman & Whitefield". Es exactamente eso que mencionaba, Pablo. El Property Management es la administración de inmuebles, una representación de esos propietarios, por definición. En la práctica y en la enlace de nosotros tenemos otro de "Cusman". Eso puede ir desde la administración de inmuebles que un dueño tenga como inversión para renta, siendo lo más sencillo, a la complejidad de la administración de consorcios comerciales en general consorcios de oficino. Perfecto, este es un negocio sobre todo corporativo. En "Cusman" nos ocupamos efectivamente de inmuebles comerciales en general corporativos y en la parte de Proparty específicamente, en general nos enfocamos en oficinas corporativas en la parte que más afina a nosotros, en la administración de consorcios de oficinas en general son ocupados por el tipo de inmuebles por empresas importantes. O sea, acá entra la figura de administradores de consorcios, pero no el administrador consorcio de un departamento, por lo que se llama propiedad horizontal, sino administrar el gasto que tiene hacia todas las necesidades de edificio oficinas. Es correcto, el servicio para ver los edificios corporativos tiene un nivel distinto, quizá lo que estamos acostumbrados en los edificios residenciales. "Cusman" no hace administración de edificios residenciales. Vamos a ocupar únicamente en comerciales. Perfecto, ¿y cuál sería el modelo ahí? Porque yo creo que en el mercado oficinas hay como dos principales. Uno es, bueno, soy propietario de un edificio oficinas, tengo mis empleados ahí, es mío y igual necesito alguien que me lo aministre, que me lleve todo lo número, la espensa, cuánto gasto de luz, de gado, donde puedo borrar, se rompe una cañería, tengo que recurrir a alguien y después está el inversor, el que dice este edificio, lo compramos entre varios inversores, lo alquilamos, pero también necesito alguien que lo aministre. Es correcto, en el primer caso que mencionaste, si yo tengo un edificio de oficinas totalmente ocupado por mí como empresa, ahí no tendría una figura de propartimanasmente, sino de fácil, ni sin manas, no en polícia tenés una gestión interna de los espacios de trabajo. Pero lo otro que mencionas es absolutamente correcto, y si se abren distintas opciones en caso de tener, por ejemplo, un edificio con un único propietario, grupo de propietarios, inversores, pero en la totalidad de la edificio, que le utilizan para reenarrenta, les ocupantes, o el caso puesto que es un edificio con múltiples propietarios para los más comunes. Claro, hay situaciones disímiles. Incluso lo que decíamos antes, yo soy la empresa, tengo un edificio, pero necesito los 20 pisos, necesito 5, el resto de los alquilos. Entonces también ahí hay muchas situaciones intermedias. También, ya hablo un espectro enorme de situaciones, al menos para nosotros, como administradores, hace grandes diferencias. Imagínate la diferencia en un edificio donde tenés un único propietario que toma las decisiones unificadas y destino, actualizan lo actualizas, enviárdeno enviarde contra un edificio múltiples propietarios en los que las decisiones pasan por una asamblea, con las diversidades situaciones que podemos tener en las empresas hoy en día, con empresas que están bien, empresas que están mal, que pueden invertir propietarios invasores, propietarios ocupantes que tienen intereses, muchas veces pocos estos. En general, el ocupante tiende a querer que los espacios o que las áreas comunes estén impecables, tener la mejor calidad de servicio, es todo el invasor por su calidad de tal y para obtener la mejor cuenta, entiende a querer expensas más bajas. Claro, claro. Estamos anotando con Claudio Valdi, director de las áreas de Facility and Property Management de Kussman and Wakefield. Claudio viste que el administrador de consorcio o nunca lo quiere mucho. Siempre está la polémica, es muy difícil que haya una relación muy armoniosa entre el propietario, un departamento y el administrador de consorcio. Siempre están las queja, que poquen me cobra esto, porque estamos tanto en lo otro, es muy complejo, realmente, el trabajo del administrador de consorcio. En el caso de ustedes, que ya no tratan con familias, digamos, sino con empresas o con ejecutivos que tienen detrás empresas. Es un poco más fácil el trato o también tienen cuestiones polémicas. La realidad es que uno de los motivos por el que nos dedicamos a consorcio residenciales es justamente la complejidad del trato con los individuos, con las personas, en las empresas es, realmente, es en general más fácil. No digo que no hay excepciones y casos complejos, pero en general, hay una racionalidad o una línea de decisión detrás de las empresas totalmente distinto. Claro, claro, aquí hay un concepto que me pasan, que en la verdad que no sé muy bien de qué se trata, el retrofit. Esto es Fit, es Fit, claro, el Fit es algo yo lo veía para la gimnasia, es decir, quiero estar Fit, quiero estar delgado, quiero estar esbelto, quiero estar, estar, estar y bien en la foto, pero para un edificio que es. Para un edificio que es, bueno, también hay algo de la mejora, pero a un retrofit, en términos coloquiales es la actualización de un edificio. Es algo que en nuestro mercado por ahí, al menos no como se manejan otros mercados, no es tan sencillo, la actualización de un edificio, a ese término a retrofit, es la actualización de la totalidad de su implica, quizás desde la cáscara por ahí yendo al reemplazo de aberturas, hasta la renovación integral de los sistemas del equipamiento de ese edificio. Eso en nuestro país es bastante complejo, bastante complejo, muchas veces por estas cuestiones de los edificios multipropietarios y por los costos que eso implica. La realidad es que en nuestro país es más común terminar haciendo actualizaciones más individuales en función de las necesidades y por solesencia, porque ya no se consiga en repuestos, entonces se va encarando de aún sistema por vez o de la mejora de alguna parte del edificio por vez y no de la totalidad del edificio que sería lo que normalmente conocemos como retrofit en nuestro mercado. Claro, claro, a veces que estás en un edificio que por ahí está bien ubicado, esto viene bien, pero el edificio quedó viejo, que es un amigo vincar como se suele decir, hay que ver cómo se encaran esas mejoras, viste su momento donde las empresas tampoco están para destinar grandes sumas a ese tipo de arreglo. Exacto, lo que mencionaba, de hecho, en general va cambiando gradualmente la categoría de una edificio, que es categoría más en un momento o triplia, muchas veces lo conocemos, el tiempo y el envejecimiento de esos sistemas lo van llevando a categoría y si uno no lo actualiza incluso por debajo, ¿no? Eso es lo que va generando el envejecimiento de los sistemas y lo que solucionaría un retrofit. Claro, no es más fácil. No imagino edificios, no sé, son a microcentro, macrocentro, tienen 40, 50 años y por ahí el propietario tiene bien su oficina, preciche edificio, tamal, el ascensor, las alfombra, el palier de entrada. Bueno, no sé, ahí hay que ver cosa por cosa, ¿qué es lo que se puede mejorar? Correcto, y bueno, lo que mencionaba por las características de nuestro marcado, eso en general se va haciendo de a poco, pero lo que se requeriría para mantener la categoría del edificio, en general implica una invasión que en nuestro país no es fácil de conseguir. El valor de espenza, uno puede tener una idea de cuántos es una espenza razonable hoy, depende mucho, obviamente, de la ubicación, del edificio, si estriplea, si no estriplea, pero hay alguna forma, digamos, de tener. un parámetro de espenza para hacer si pago una espenza razonable? Parámetro, si lo sai, hay, yo lo llamo un error bastante común que se comete que es saber, ¿cuál es la media de espenzas en una edificio categoría triplea o más y a veces he dado un valor. La realidad es que uno puede decir es una espenza media donde la categoría es de seis, siete dólares por metro cuadrado o de un "X" porcentual sobre el alquiler que ahora podemos robar rango, pero es muy, muy variable. Es decir, si siete dólares puede ser la media, pero el rango de espenza, para ese tipo de edificio, socila, ratenas más, más o menos entre cuatro y diez dólares dependiendo de las características del edificio, de los servicios, de la configuración, del edificio, de los amenities, hay un montón de variables que inciden en eso y hablar de una media es bastante enganioso. Claro, es difícil, o sea, hay un rango amplísimo ahí. Hay un rango muy amplio, es esto, podemos hablar de más del doble, en un edificio, bueno, otros hubo las características. La parte de este que hay el edificio es ahora que tienen COWAR, que tiene muchos pasos comunes, eso también me imagino que le va a la espenza. Todo, la realidad es que todos los servicios de edificio, la expectativa de nivel sobre esos servicios, que altera mucho, mucho los valores de las expenzas, las configuraciones de los edificios, pensemos que uno de los servicios que más carga las expenzas, por ejemplo, es el de subvia privada, el tipo de edificio que estamos hablando, es super habitual, eso se puede llevar entre el 25 y el 35 por ciento de las expenzas, y si la configuración de mi edificio me obliga a mí a tener una posición 7 por 24 de seguridad adicional, me carga las expenzas enormemente. Entonces, la misma configuración del edificio puede encargar las expenzas. Correcto, correcto. Bueno, todo un mundo, este tema de la administración de edificios corporativos, la verdad que se habla mucho del administrador de consorcios de propio horizontal, de departamento, pero poco de este tema. Sí, hay muchos comentarios correctos sobre la parte de la expenza. Es suele ser un dolor de cabeza bastante grande, en la parte corporativa, es mayor error, no deja de ser un mundo muy complejo, como todas las cosas en las que uno profundiza, pero es más llevadero que el residencial sin lograr. Un edificio corporativo y cierro con esto, tiene que tener un administrador o no hace falta en todos los casos. En general, siempre hay una necesidad de una liquidación de gastos comunes, si no hay un consorcio formalmente constituido, no se requeriría la figura formal de un administrador de consorcio, que hay una matrícula, hay una cantidad de cosas, así puede haber alguien que haga la distribución de gastos, pero en general, si siempre hace falta la figura de una gestión de los gastos comunes, es sin erudirme. Claudio Valdi, un gran abrazo, muchas gracias por esta charla, muy amable. Muchas gracias por lo vosotros. Hasta luego, ahí estaba el director de área de Facility and Property Management de Cushman en Wakefield y todo el tema de la administración de edificios corporativos, porque ahora ahí no lo tiene tan en cuenta, también te hace a la diferencia en un momento donde hay que ser eficiente, las empresas no están patriolmateca al techo, digamos. Entonces, cada peso que se gasta cuenta. En la mañana de milenium, información y actualidad, con Pablo Wende. [Música] Download the MotoCasino app today.