Où investir en immobilier en 2026 ? (Les villes à fuir absolument ❌)

Alors, je vais très très clair avec vous. Pour moi, il n'est plus question aujourd'hui d'investir en France dans une ville qui est détenue par une majorité écologiste. C'est plus possible. Je ne ferai pas. Si c'est pour se faire accueillir, quand on crée 500 emplois dans une région, si c'est pour se faire accueillir par des tomates, ce n'est pas la peine, je ne ferai pas. Donc, chaque fois que l'on aura un choix de localisation, je banirai. Je dirai une offre faite par une ville détenue par une majorité écologiste. C'est pas politique. Hello, ici, Fouette-Bère, l'un sur le podcast des investisseurs qui voient grand, bienvenue dans ce nouveau podcast 10M pour 10 millions d'euros capital optimal de la magnifique position du Vaché. Je suis toujours à Berlin en compagnie de mon accolite. Bonjour à tous, bonjour à tous, bonjour, bonjour, fois, les retois retrouvés pour ce nouvel épisode du podcast. Cela fait des heures mais trois ans que nous l'animent ensemble, toujours le même plaisir de vous retrouver. Ma zeltoff et de te retrouver, Ma zeltoff, Ma broc et de se retrouver dans ce studio de punk, il n'y a pas d'autre terme, qui en trois ans a finalement remis en coup de peinture, et qui a subi son premier nettoyage, mais j'ai l'impression qu'il passe plusieurs fois au même endroit pour enlever toute la crasse. Niveau rendement, ça doit tourner. Aujourd'hui, au lieu de parler du studio podcast de Berlin-Est de punk-achien, on va parler d'investissement et de location, de prime location. On va parler du choix de la ville ou investir, qui est très important, notamment pour les personnes qui nous écoutent dans des grandes métropoles, qui devront sortir de ces grandes métropoles. Alors, première remarque, là où t'as raison, il y a deux choses. Tu as Paris qui est la ville qui te pousse quelque part, sauf opération patrimoniale, qui peut être intéressante sur des petits-lots, où on a envie peut-être de préparer le futur piétatère étudiant de l'enfant pour éviter de qu'elle m'endait. Parce que tu vois, moi j'ai des lois à Paris, et c'est horrible en fait quand tu vois ce qui se passe de l'autre côté. C'est-à-dire que tu mets une mise en location, tu as 500 demandes. - 500 demandes? - Oui, tu as 500 demandes. Tu as 500 locataires. Et sur des locations qui n'ont pas. On est sur des studios, certes, qui ont été totalement renovés, mais sur un 10, 12, 13, 15 m², ta 500 personnes qui veulent le louer. - Parchant de sommeil? - Non, puisque tout est renové. - Oui, mais le marchand sommeil, c'est pas une dimension? - Non, le marchand sommeil, c'est vraiment celui qui exploite la misère et qui a aussi des conditions qui sont totalement dégueulasses. - Bah, tu as malé le Jawwar? - Le Al, je l'ai connaissé pas, c'est ça. J'ai rendu service. - Oui, j'ai rendu service. - Sourouble hein. - Donc, elle était en prison et elle a pris du poids. - Donc aujourd'hui, comment on a dit, on va parler de ville ou investir. Sujets capital pour de nombreuses investisseurs. Pour aller plus loin, tu trouveras dans le lien de la description un lien pour aller plus loin, très original, qui te permettra de réserver un audit avec Fouad et son équipe. Cette permettra de faire un plan de route précis. Tu pourras candidater également à PX pour déployer toutes les stratégies, avancer pour financer les nouvelles acquisitions que tu vas conduire dans ces prime locations. On ne finance pas de la villa, par contre, on ne finance pas de la villa en Grèce. Avec, et tu trouveras également le lien, d'un atelier de financement avancé depuis de 1h avec des techniques, tout aussi, avancer, rentrons dans le vivre du sujet et parlons de sortir de sa zone à cause de la diversification nécessaire, qui implique une stratégie, qui implique un blitz patrimoine. - Et surtout, à cause de la regionalisation des banques, la faille du cartel bancaire, c'est la regionalisation des banques, c'est-à-dire qu'on a la possibilité d'avoir des banques différentes et donc d'augmenter le nombre de opérateurs, ce qui permet de diluer le ligo-pole. Puisque aujourd'hui, on a grosso modo, 5 groupes bancaires qui se partagent, le marché et qui font littéralement la loi. Et donc, parfois, aller chercher de nouveaux partenaires bancaires, exige de sortir de sa zone géographique et de sa zone de confort, la zone qu'on connaît le mieux. Je prends un exemple, la zone de chasse et la bourgogne, la peut-être qu'il faudra peut-être aller chasser dans des régions voisines ou bien Paris. On a eu pris Paris, peut-être qu'il va falloir aller chasser, j'en sais rien, moi, dans les outrances, tu vois. - Et ça donne également de la diversification géographique, de par rapport à ces yeux dans le même panier, notamment à ces capitaux. Lorsqu'on investit, massivement, on ne parle pas d'une acquisition, on parle d'une dizaine d'acquisitions. - Foutre à fait, on dirait un mot, peut-être, ce n'est pas totalement prévu, mais sur la chasse immobilière, c'est-à-dire que quand on ne connaît pas des zones, il faut travailler avec des chasseurs immobilières. Je suis moi-même chasseur immobiliers et j'ai un responsable de chasse. On a une cellule de chasse chez voix grand, on travaille exclusivement pour le compte des mentorés. Mais là aussi, recruté de son chasseur, ça reste une mission importante pour un investisseur qui ne connaît pas la zone dans laquelle il va, parce que à rien de mieux qu'un chasseur en fait en local, qui connaît son territoire, qui connaît l'espécificité, le seprolimatique, c'est qu'il faut trouver le bon. - Voilà, les chasseurs immobiliers, c'est un peu comme les CGP. C'est-à-dire que la plupart sont mauvais, sont motivés par des commissions. Il y en a des bons évidemment, mais il faut rechercher activement. Il faut recruté son chasseur immobiliers comme on recruté son notaire, comme on recruté son banquier, comme on recruté son expérentable, etc. - Exactement, mais il faut mettre des vrais également. - Exactement, enfin, toutes les chats dessus. - Toutes les pièces maîtresses de ton patrimoine et de ton avenir quelque part doivent être recrutés et éviter absolument ce que j'appelle le choix par défaut, qui est le choix de la masse et donc le choix de la médiocrité. - Rentre-en dans le vide du sujet et pour commencer, on va le diviser en plusieurs parties et on va commencer par une première partie sur le discernement nécessaire pour identifier la bonne zone d'investissement. Fouade, Amidie, on n'est plus d'un autre cantine russe, parce qu'elle serait lucreine maintenant, il y a le détroit d'ormous qui a coupé l'arrivée de peintes qui est payante, on s'amuser à faire un petit jeu et vous pouvez le faire en écoutant, vous prenez votre téléphone et vous tapez où investir dans l'immobilier en France, dans le chat GPD et vous allez voir ce qui va vous répondre. C'est important parce que on s'amuser à faire cet exercice et que nous répond chat GPD, Fouade. Alors qu'est ce qui nous répond, chat GPD, alors pour le peu d'information que j'ai, correctement si je me trompe, ça serait une des rares occasions du pour Alfa. Il y a en fait une extraction des informations qui est finalement représentative de ce que la masse va produire, sortir etc. Et donc la première chose qu'on sort, c'est ville à cashflow. C'est très important parce que ça, les gens ne s'arrontent pas compte l'intelligence artificielle aujourd'hui qu'on lance des informations et ça aurait pu être marrant et on n'a pas fait l'exercice et je pense maintenant on pourra le reproduire ensuite de dire que tu me sources les éléments qui te permettent de me dire que cette ville est bonne en investissement. Ça serait très intéressant de le faire. Et là, à ce premier point, j'avais pas terminé en fait mon résonement et surtout, il sort tout de suite une ville qui est particulière quand même, qui est synthétienne. Quand on apprécie particulièrement, tu as 90% ton patrimoine à synthétienne. Alors, j'ai jamais mis les pieds, mais enfin, j'ai jamais foutu des pieds pour utiliser une expression plus réalise. Mais je ne connais pas cette ville en fait, mais la problématique c'est que synthétienne ressort régulièrement dans le classement des villes les plus rentables de France, synthétienne avec des villes comme Muleuse. Alors, à choisir, j'ai me préférences pour Muleuse par rapport à synthétienne. Oui, mais c'est entre la peste et le colère à un. Non, mais non, parce que t'es quand même Muleuse. Mais il y a quand même la frontière allemande et Suisse. Il y a l'aéroport international de Basel Muleuse, qui est très gros, je crois que c'est 8 millions passagers. C'est troisième, Français, non? Ça doit être le troisième. Troisième, quatre-m, je pense, exécofeté technique. Donc, à choisir, j'ai quand même une petite référence pour Muleuse, mais chat d'épéthé de sort, cachelot, synthétienne. C'est le champ d'exico, du formateur, l'homme d'habitant d'internet. Et des futures, parce que les futures foront des formations avec l'IA. Bien sûr, bien sûr. Peut-être qu'on devrait références cette podcast dans les recherches chat d'épéthé. Alors, c'est important parce que quand on va chercher des villes, tout le monde va à peu près conduire la même méthodologie. On va faire une recherche sur Internet ou investir en France. On va acheter des numéros spéciaux de capitale, le galal d'économie. C'est agréable à dire. Parce que c'est des articles courts, c'est pas très profond. Oui, c'est agréable, mais si les informations sont éronnées, ça peut être très désagréable quand t'as fait les achats. Après, attention, on parle à des ambitieux. Même à un débutant, est-ce qu'un débutant peut se permettre d'aller à Saint-Etienne pour faire de la colloque et de la levouroume? Si le message est de la levouroume, c'est le moment de la levouroume. Je présente. Ah, parce que c'est marché déjà saturé. En fait, sur ça, sur la méthode, quand les gens n'ont pas l'habitude, ils vont essayer de trouver l'information, demander à tatajanette, à côté, regarder du contenu, essayer de copier les autres. C'est très important. C'est pour ça que le but de ce podcast est plus de donner une méthodologie, que donner une liste. C'est plus une check liste. Et bizarrement, si vous la suivez comment on la dit, vous arrivez sur les mêmes villes. Mais on ne veut pas faire une ville pour enlever ce que les gens se disent. A des 10 M, ils n'ont dit, donc on n'y va les urbains. C'est pensé par soi-même avec des critères objectifs. Et donc, tu vas voir les recherches sur Internet. Tu vas voir le classement capital. Tu vas voir les formateurs immobiliers. Pour mater et immobiliers. Alors ça, je l'avais fait un post-at-u. Il y a des gens qui m'ont dit "Mais en fait, c'est comme le dis les jeunes, t'as le fait, parce que t'es pas dans le listing, je pérais pour ne pas être dans le listing, parce que le classement indigne. Déjà, moi, je ne suis pas un influencer. Je suis un insecteur. Je suis un investisseur. À la limite, je suis un mentor immobilié, mais je ne suis pas du tout un influencer. Je n'ai une influence aucune masse. Je ne suis pas un architecte de la société ou un architecte des fous. Ça, ça m'intéresse pas. Et donc, j'avais fait cette remarque. Il y a des gens, mais honnêtement, je ne suis pas du tout négatif, mais je veux dire, dans le jeu de l'investissement immobilié, ils sont particulièrement mauvais parce qu'en fait, ils ont des stratégies totalement conformistes. Et être, en fait, dans un classement parce que t'as plus de followers. Je les ai autres. Il y a des nombre d'abonnés. Non, c'était de nombre d'abonnés. C'était de nombre d'abonnés. J'ai dit pas que 100 % des gens y avaient aussi un classement sur l'immobilier. J'ai dit pas que tout. C'était quoi à les trois premiers sur l'immobilier? Je m'en rappelle plus. J'avais fait un post là-dessus. Mais moi, ma règle sociologique, si tu veux, c'est de manière générale. Je dis bien, sauf exception. Plus t'as de la visibilité, plus ton contenu est merdique. Pourquoi? Parce qu'en fait, ça suit le principe de la Mac de l'invisation d'information pour pouvoir atteindre les masses. Il faut que l'information soit go-bable très rapidement. Et d'ailleurs, c'est la raison pour laquelle, même si on a une audience de qualité, on n'est pas un podcast. Comment dirais-je? Mass-market. Oui, mass-market. Et ça, c'est. Y a quand même cette notion de. Parce que la problématique, c'est que plus t'es visible, plus tu vas chercher à conserver cette visibilité, et plus tu vas chercher à la conserver ou à l'élargir, tu vas produire du contenu badgam, du contenu également parfois mensongé. Pourquoi? Parce qu'il faut raticer large et être allé mensongé. Alors, je ne veux pas me. Très heure. Les intérêts composés, par exemple. Mais les intérêts composés, tu vois, j'ai fait une vidéo sur Finari qui a très bien marché, d'ailleurs. Oui, ça vient marché. Pourquoi est-ce qu'elle a marché? C'est pas tant par rapport à la qualité de ta vidéo. C'est plus par rapport à ce qui était dit. Il y a un taux de like. Il y a 90% ce qui est. Oui, mais qui est important quand tu lis les commentaires, quand tu lis les commentaires, les commentaires sont très négatifs. Et en fait, les commentaires, et c'est très marrant, je dirais pas que c'est des incompétents. Je dirais pas que c'est du contenu mentheur. Je dirais que c'est du contenu d'un compétent qui n'ont pas la descence de dire qu'ils sont. Tu as du dune incrugueur. Pour moi, il y a du marketing aussi. Non, il n'y a pas de. Il ne faut pas tout mettre sous le nom marketing. Si tu prends l'exemple, tu as par exemple l'exemple de finari, de mou lire. Il te dit que l'immobilier, c'est de la merde. Pourquoi? Il sait que c'est faux. En député du fait qu'il a fait de mauvaises opérations. Non, parce que son objectif, c'est de rendre la assurance vie maintenant. Oui, aujourd'hui, c'est obligé de détruire l'immobilier. C'est comme les gens qui font de la bourse. Leur premier réflexe est d'étruire l'immobilier. T'avais quelqu'un qui disait, je sais plus qu'il sait peut-être que quelqu'un me le dire dans les commentaires, donne-moi ton intérêt, je te dirais qu'elle est en discours. Non, notre discours peut être immobilier. Moi, j'aime bien dire. Vous savez, je me focalise sur l'immobilier, je structurene l'international. Donc, j'ai les deux pans pour ceux qui veulent rester, pour ceux qui veulent partir. Donc, ça ne pète tellement d'importance. Mou lire, effectivement, pour quelqu'un qui veut mettre 300 euros par mois et tout ça, son application finérie, ça évite ce qu'on appelle le churn, donc d'annuler l'abonnement et quelqu'un qui a de l'immobilier n'a pas besoin de son application. Donc, aujourd'hui, il y a un discours marketing mais qui est couplé d'abord à de l'incompétence et de l'ignorance. On va dire que l'immobilier est un investissement qui n'a pas apporte rien, qui est tine intéressant, c'est totalement faux. Mais pour lui, pas totalement, parce qu'il a fait enignorant, il a fait un apport de 30% sur un LNMNP à Champérie où je ne sais pas où. Oui, mais attention quand tu décris une loi économique, donc là, on est sur des principes généraux très, très élevé. Donc, on parle de l'immobilier 20% d'économie française. Quand tu dis de l'immobilier, c'est pas rentable. Donc, tu l'as été dans des agrégats très élevé. Tu ne peux pas, je veux dire, ça c'est là. Donc, tu penses qu'il sait que c'est très bien et qu'il mange. Moi, je pense qu'il n'a pas totalement conscience de son inconpétence. Ça, c'est un premier point, mais de là, à dire que l'immobilier, c'est pourri, qu'il n'y a pas avec un changement, tu as un changement ton parce que tu as un pivot stratégique qui consiste. Alors, je suis dans la lonnaie, t'es un peu curieux. Mais c'est du mensonge. Quand on en a conchante, je prends l'exemple précis. La assurance vie, il t'a pète dessus. Maintenant, depuis qu'il en vend, c'est un produit magnifique magique. La assurance vie, il a fait des épisodes. La assurance vie, c'est bidon. Ça n'a pas été fait. Donc, on a fait des épisodes. On parle pas de. c'est pas les mêmes joueurs. Donc, quand tu lui dis que tu peux économiser un peu sur la fiscalité, enfin, je sais pas, c'est quoi? J'ai qu'à 150 000 euros, quelque chose comme ça, là, on vous l'a. Je ne sais pas, je ne me connais pas. Moi, j'ai mis des années pour comprendre, pour s'appeler "assurance-u". C'est pas du tout une assurance-u. La vraie assurance-u, c'est la assurance de sa invadité, ou toute la prévoance que tu peux prendre, mais tout ça pour dire que, tu parlais de discernement, même dans les zones où tu vas acheter, et je parlais de la corrélation entre des épisodes. C'est la prévoance que tu vas acheter, et je vais prendre un exemple d'un gars hyper pertinent. Il a vendu plus de 100 000 livres, et il a pas une visibilité de dingue. Tu vois, puis, c'est marrant parce que tu vois, il avait rebondi avec le humour Julien de la Grande-Dane. - Salut au passage. - Voilà, on salut au passage. On crape peut-être un épisode. de l'invitation élancé Julien. Voilà. Il n'a pas une visibilité. Il n'a pas la visibilité qu'il mérite. Il n'a pas la visibilité qu'il mérite parce qu'il ne fait pas un marketing particulièrement agressif. Mais ce que je veux dire, c'est que tu peux te dire parfois, oui, mais lui il a 50000 à 80000 followers. Donc forcément, dans la premièrement, tu peux avoir des achats de followers. Mais tu fais de rien. Mais toi, la place de la masse. Tu as beaucoup de followers, tu es crédible. Oui. Et après, il se plagne. Mais par exemple, tu prends notre cher Akim Benotman. Tu regardes ces commentaires. Il paye des faux commentaires sur ces vidéos. Ça ne soit pas tout de fait en février de 1026. Akim merci de nous expliquer le rendement talomèque la Hédicule. Il est prêt à imparrer. La visibilité n'est pas une métrique importante. C'est ce que je suis en train de te dire. Mais moi, je te dis que plus tu es visible, c'est autre chose. Plus tu es visible. Moi, je dégage une loi psychosocioéconomique. C'est-à-dire que plus t'as de la visibilité, donc vous me allez se faire chercher Internet. Plus le contenu ressemble à ce que fait McDonald. C'est tout ce que je dis. Est-ce que t'es d'accord avec cette loi? Totalement. Voilà, merci. Merci. Ben, mais tu vois ce que je dis, tu as déjà en parfois qu'il y a une chaîne avec 2000 abonnés. Une fois de plus, je prends notre exemple. On n'a pas une visibilité de dingue. En même temps, t'as pas un restaurant triplement étoilé à chaque rue de France. Donc, on est déjà en tout modestie. En tout modestie. Abale à fausse modestie à la française. Mais ça, c'est aussi un élément de. Comment dirais, c'est un élément de. Des sérenements de sélection. De sélection de l'information. De sélection de la source de l'information, parfois vont mieux couper la source. C'est plus rapide. Exactement, c'est plus rapide et c'est plus efficace. Donc ça, c'est important parce que moi, ce tu veux. Et sur le pays, le d'investissement, c'est très important parce que ça fait boule de neige, puisque là, on répète, l'autre, il va, on devient un influencer, d'un influencer. J'appelle ça le téléphone Arab. La formation Arab. Dans la transmission, tu veux dire. Dans la deterioration de l'information, au fil de sa transmission. Et une fois, je m'étais fait insulter parce que j'avais dit que c'était une formation Arab. Et le mec avait confondu avec formation d'arrabes. Les gens, en fait, tu veux le français est extrêmement précis. Et il faut comprendre, en fait, les subtilités du français, c'est comme. Les jeux d'argent. Mais oui, mais moi, j'avais compris en fait ce que tu voulais dire, que tu avais un mec qui se formait, qui copieait. La par exemple, j'en ai un qui me copie et qui nous copie également. 90% de la monnaie en circulation, c'est du crédit. Et la France est un paradis bancaire. C'est qui ça? Je ne veux pas lui faire de promotion, c'est un qui j'aime. Et je surveille parce qu'il y a une attention particulière à surveiller. Et en fait, si tu veux, de l'information se détérieure au fil du temps. Et moi, par exemple, tu sais, j'utilise un peu comme toi des termes spécifiques. La holding en cinq temps pour toi ou ta conceptualiser ça. Moi, j'ai par exemple, dire la holding mobile. Et le mec, reforma la therm. Ça veut penser à la papa mobile. Mais c'est le principe, je me suis inspiré. C'est une holding ovaticante. Le plus grand état du monde. Revenant sur nos villes, sur le choix, donc tout ce qui recherche internet, c'est la visibilité plus que vous devez décelectionner, faites attention aux formateurs immobiliers qui peuvent quelquefois avoir un intérêt parce que certains avaient des intérêts à recommander des villes. Et on va le mettre dans le critère. Oui, alors, c'est même un conflit d'intérêt. Et n'oubliez pas que l'IA n'agrège que des informations qui sont disponibles sur Internet, comme sur Google. C'est comme un puits. Je vais utiliser une métaphore. On va rester dans le réalisme. Si tu fais tourmenter, si tu agrèges, qu'est-ce qui remonte à la surface? Qu'est-ce que tu veux? Là, si tu veux, j'essaie de me lever l'image du puits. Mais c'est pareil, si tu veux. Donc là, tu as une extraction. J'ai écran sous les yeux. Ou investir en France, les villes pour cashflow. J'ai effectivement élevé auto-financement, création rapide de capacité dans d'êtement. C'est-ce que tu ne prends pas? C'est-ce que tu as créé de capacité? Ça, à mon avis, accumulation agressive, je ne sais pas quelle forme. T'as pleut d'informations, toi, de non? Non, à part le blitz. Demande lui les sources. Demande lui les sources sur chat GPT. Demande lui les sources, c'est si ça marche, ça sera curieux. Donc, on va procéder d'une manière différente. Tu m'avais parlé de talèbe avec la vie en négative. C'est-à-dire adopter un raisonnement de sous-straction pour arriver à un résultat meilleur. Donc déjà, on s'ousterait tout ce qui va me faire en serait immobilier. Donc, on va adopter cette vision que vous pouvez appliquer à d'autres types d'investissement. Et je vous invite à faire des recherches dessus. Et on va commencer dans quelle ville il ne faut surtout pas investir. Donc, ce servir de la contre-réference. Donc, Fouad, commençons par les villes, dans lesquelles il ne faut surtout pas investir pendant que tu recherches les sources de chat GPT. Le premier critère, c'est "vile gérée par des extrêmes". Donc des extrêmes politiques. Là, on a un exemple, on a des exemples précis, à récemment en Roubaix, et l'hu au premier tour. En fait, quand un extrait. Alors, je ne sais pas. C'est genre la conteste, la définition même, le qualificatif d'extrême. Quand ta la France insoumise, qui est élu au premier tour dans une ville en détresse économique, c'est jamais bon pour la solvabilité générale des locataires, ça c'est le premier point sur la fiscalité qui va être mis en place. Le premier réflexe, c'est de taper très fort sur l'immobilier. On peut s'attendre un doublement des textes foncières. Tu peux avoir un doublement des textes foncières, un cadre de l'oyer, un cadre de l'oyer, un droit de l'où est. Alors, ça c'est en cas la métropole de l'Iloise, dans la MLE. Tu peux avoir. Il y a la préemption. Les préemption, tu peux avoir également. Et ça, c'est un aspect vicieux que les gens ne voient pas. Et c'est très marrant parce que moi, j'avais une inquiétude sur Toulouse, et on. Tu sais comment on prononce Toulouse en anglais? Toulouse. Ouais. Donc, c'est dur. Tu peux cesser de m'interrompre, si tu veux. D'accord, je te touche. Je te coude grand-mettre. Écoute-moi. Ah, c'est moi. Et vous voie moi si tu veux. Ça fait que tu viens de remettre de l'ordre dans l'aïa-rache. Voilà. Je souviens toi qui a péché tes études. C'est pas moi qui l'ai dit. Je suis reconnaissant. Et si tu. Il y a un aspect qu'on ne voit pas également sur même si c'est un problème à la marge. Mais c'est un problème qui peut frustrer. C'est que dans les villes qui sont extrêmes gauches, par exemple, il te prenne désarrêté anti-expulsion. Tu sais, qui sont deux suites. Rocadrées. Au-dessus de la loi, finalement. Ouais, et qui sont deux suites annulées. C'est pas le problème. Mais la particularité des villes de gauches et d'extrême gauches c'est que même si c'est la préfecture qui décide d'utiliser la force, la mérite va te mettre des bâtons dans les roues. En mettant des associations en conseillant le locataire. En conseillant le locataire, tu vois sur tous les mécanismes pour gagner du temps. Qui vont envoyer le dossier à la préfecture, mais il va manquer des éléments, donc ça va revenir. Donc en fait, il te met des bâtons dans les roues. Si tu as un problème avec un locataire qui n'y aurait pas un squat, quelqu'un qui n'y aurait de payer le loyer. Et par exemple, on avait eu le cas sur Avignon. Sur une personne, ça avait mis énormément de temps. Parce que la mérite n'envoyait jamais les bandes d'océans. Elle avait envoyé le dossier. On était face à mec, n'est-ce qu'au notoir. Et en fait, il utilisait plein de dispositifs qui étaient donnés par la mérite avec les conciliations ou on étendait l'autre conciliation. Tu vois tous ces mécanismes. Donc il n'y a pas uniquement sur le papier sur la taxe foncière. C'est que tout effet contre le propriétaire dans ces villes. Vous êtes l'ennemi numéro. Donc, c'est ce qu'a fait le maire de New York. Je connais pas en fait mes choix que c'est quelqu'un de gauche. C'est la France insoumise. Peut-être pas autant tu grossis. C'est un démocrate que je crois. La première chose qui a été faite, c'est introduire Lifi à New York. Oui, un peu sur le modèle de la taxe juke-man. Mais sur les bien immobilier avec une signature assez malseine. Le nouveau maire s'est mis derrière la résidence secondaire d'un milliardaire. Je crois en prenant une photo, etc. En donnant le nom. Et en disant, voilà, ça, ça va nous rapporter tant dans les quesres de la ville. Pour le dépenser inutilement et d'accréter la richesse. Oui, mais c'est stigmatiser un locateur à un propriétaire. Un propriétaire. Un citoyen. Bon grand-père, disé, on ne crée jamais de la richesse en la divisant. Je trouve cette phrase du. D'une. Et disait le voisin de riche est toujours plus riche. Ce n'est pas de la politique. qu'on fait ça reste de l'investissement et on y ont dégâge des zones à risque rouber politique parce que le soujacant et sociaux économique étant détresse. Et attention, qu'est-ce qui entraîne l'élection d'un extrême? Que ce soit extrême gachouh, extrême droite, c'est quand même une certaine misère. C'est un sujet de grand oral en licence. Est-ce que la crise économique est le téro des extrêmes? Et quand tu regardes l'arrivée d'extrême, il y a toujours eu une crise économique au départ, donc une situation mauvaise. Ça veut dire quoi? Une ville qui est liée au premier tour, un mec de l'Effi, ça veut dire quoi? Ça veut dire que c'est une ville qui est composée à 50%. Il y a un sacré problème et c'est pas le mec qui veut développer la vie qui va voter pour l'Effi. Donc, pense à ça, c'est pas la politique, c'est de l'investissement en s'indony. Il a annoncé comment il s'appelle le mer? Je ne m'en rappelle plus, il y a quelques interviews, je crois que c'est Bali, Bakaioco, c'est ça? Tu respectes pas son origine. On est court-chance en nom. Mais tu sais, il y a une énorme parce que tu avais. Je pense que c'était Michel Enfrey qui avait dit qu'il a agissé en tant que chef de tribus. On l'avait accusé. C'était de métaphore en fait. C'était une métaphore et tout ça. Par exemple, il a dit qu'il ne voulait pas afficher l'air encore récemment et qu'il ne voulait pas afficher le portrait du président de la République. Il y a une obligation, tu sais, dans l'émérie, et qu'il n'afficherait que celui de Jean-Luc Mélenchon. Ok. Ça respecte. Mais en tout cas, je ne venirais pas dans ce genre de ville aujourd'hui, là maintenant. J'ai fait un dos-dix stratégique avec quelqu'un qui s'apprêtait à faire une opération à 2 millions d'euros. Donc, 1.6 de travaux, il m'a demandé ce que j'en pensais, il m'a dit qu'il avait entendu une information sur un des podcasts. Je dis écoute clairement compte tenu de montant de l'opération de réexposition, de l'oppération. Et compte tenu en fait le pédigré du nouveau maire, plus les risques sur la taxancière, etc. Et en plus, la maire lui imposait une collocation, donc, il y avait une dizaine d'appartes, plus, je sais plus trop quoi, et on lui demandait même de faire une colloc, depuis quand en fait, une mairie va top-d'ici à faire une collocation. Donc, déjà rien que le fait s'imisser à ce niveau, à ce stade-là, dans l'opération à 2 millions d'euros. Franchement, que des scan n'est pas maire d'une vie, si nous on dit. Non, mais il n'y a rien à traduction de la maison close. Pas de 20% de le vroume, le bélu. Avec accès et limité gratuit. Donc, voilà, je lui ai déconseillé parce que pour moi, mes 2 millions d'euros dans cette ville, alors c'est un quartier plutôt bourgeois, pas mal, mais parce que à Roubaix, il y a aussi des zones très intéressantes dans toutes les villes. Comme dans quelques jours, à trois rues près. Mais le problème, c'est que tu as quand même un risque de contamination fiscale d'ingérance, parce que c'est de l'ingérance quand on vient s'imisser dans ta propriété privée, qui est un défendement du capitalisme, la propriété privée. Et bien, ça, c'est un risque qui, pour moi, n'est pas supportable quand tu t'engages dans un blitz patrimoine et que tu as cherché un empire de l'ordre de 10 millions d'euros. Voilà, je veux dire, tu as un petit studio à 300 euros, 400 euros de loyer à Roubaix, il a pas diffuté, si tu connais très bien la zone, etc. Mais là, non, on est dans un cadre de blitz patrimoine d'ambition importante. Et ça, ça exige pour moi, des quartiers, des quartés, tout risque politique extrême, quelle que soit le parti politique. Et j'inclue personnellement, et ça, c'est personnel, j'inclue et je t'en avais parlé sur besoin de son, sur sa économie. J'inclue les écologistes dans l'extrême gauche. Et si tu veux, j'ai retrouvé l'assistation à un jeleau, c'était Olivier Andriès, qui est le patron de Safran, tu sais, qui devait créer une fonderie à Rennes. Et ça, c'est l'impact également indirect d'une gestion par ces gens-là, par ces extrêmes. Et quand ce patron est arrivé, d'ores, c'était pour créer peut-être, alors, je vais peut-être me tromper sur le nombre d'emplois, mais plusieurs centaines d'emplois. Oui, ils ne vont pas créer des TPE de 4 salariés. Ouais, le Safran. On parle de Safran sur une fonderie. C'est une entreprise, on parle pas de l'épice. Voilà, oui, merci. Merci, il est peu fouette. On est sur un podcast à faible, de diffusion, mais quand même de personnes extenant culturene. Réspect, respect, respect, respect, respect, respect. Et en fait, il était en commission parlementaire, tu sais, les enquêtes parlementaires, et disait qu'il avait été accueillé en se faisant lancer des tomates à Rennes, et il a annoncé lui-même qu'il banirait en tant que PDG dans groupe du 440. Je pense que sa France est dans le 440. Je ne sais pas, à vérifier. Donc, d'une grande entreprise française, qu'il banirait à la venir, toute implantation dans les villes détenues par une majorité écologiste, et ça avait été jugé comme une menace disproportionnée, mais demain, imagine une chose, elle et fille seraient passée à Toulouse. Tu penses que les entreprise seraient restée à Toulouse? Ça sent qu'il y a un angeu très fort sur… Airbus, ADS. Même toute l'industrie de l'aviation. L'industrie de l'aviation, il y a l'industrie spatiale également. Tu allais sous traitant. Les sous traitants, donc, faites attention à ça parce que d'une couleur politique, vous allez avoir des mers qui vont attirer des entreprises, qui vont créer des emplois, c'est le tissu local. Et donc des locatares. Moi, je suis originaire de Bordeaux, Bordeaux, Alain Jupé, a été un supermère pour la ville. Il a transformé la ville, qui était une ville morte à la base. Celui qui l'a remplacé, qui était européque, l'évers, qui a été élu même lui, a été surpris de son élection, ou normal, c'était après le Covid, tout le monde s'était paré sur le bassin d'Arquachon, donc tout ces potes ans ils étaient restés avec… Il restait clégueux. Il restait que ce qui était avec leur vélo cargo et les bobos, tu vois, qui n'ont pas de voiture, qui n'ont pas de gros mazoute qui pollu. Je vis personne avec le vélo cargo et le bobos. Je suis un bobos. Ils étaient tous restés, donc ils avaient tous voté pour lui. Donc, pense à ça, premier critère, le bord politique. En sachant, là, on vient de les élire, donc il y a 6 ans. Il y a 6 ans, selon. C'est long, mais il y a 6 ans. Passons, en deuxième critère. Après, la ville gérée par les extrêmes de droite, dans les critères éliminatoires. Les critères éliminatoires, une ville sans pols universitaires? Alors, là aussi, on fera preuve de nuance, c'est-à-dire que t'as démarché, des micro-merchers ou, voilà, moi, je mettrise des micro-merchers en frontière allemande, du que sombre joieuse de suisse. Donc, il n'y a pas forcément de pols universitaires, mais de manière générale si j'en lève les micro-merchers. Est-ce qu'on peut définir un micro-merché? C'est un marché de niche. Ça a marché de niche. Où il y a exception géographique, en fait. Oui, t'as une demande particulière. Je ne sais pas, par exemple, l'exemple parfait, t'as une petite ville. Par exemple, je ne sais pas, moi, 10 000 habitants qui n'est pas très loin de la frontière suisse. Donc, les 4hours travaillant en suisse, sont frontaliés et ont des salaires minimum de 4, 5, 6, 000 euros par mois. Ça en fait, une très bonne zone qui est tendue d'ailleurs. Ça, c'est un micro-merché. Mais voilà, moi, le fait qu'il ne pas de pols universitaires, même des petits pols universitaires, j'ai des villes où je chasse, le pols universitaire de 5,000 étudiants. Et pour nuancer encore plus, toutes les villes de frontière ne sont pas ne se veulent pas, bien évidemment. Parce que la frontière suisse, ça va pas être la frontière belge, avec comment ça s'appelle lui? Pro-tu manque de respos, ben j'ai à nos amis. Non, mais comment ça s'appelle? De sine vie de Cassos. Juste à côté l'île, j'espère que j'ai des membres de PX qui sont à l'île. Ah, m'au beuge. T'as un truc à la frontière quand tu prends la route pour aller. J'ai jamais été dans le norme. Mais il faut que j'y aillez pas mal de clients, je m'entends super bien avec les gens d'une source d'une answer exceptionnelle. Le touquet? Non, pas le touquet. C'est le vie de la 10,000 euros du médecin. Oui, mais c'est un marché de niche. Oui, tout à fait. T'as des zones ultra patrimoniales en niche. Megeve, tu dois avoir 5,000 habitants. Donc il faut faire la distinction. Disons que si un pols universitaire, c'est mieux. Voilà. Si t'as une capitale universitaire de région, c'est en besoin, par exemple, en son. Et le pols universitaire principal de franche compter de toute la région. Mais à besoin son, enfin, tu vas avoir des des pols universitaires satellites. Et ça, c'est aussi intéressant. Ah, mais c'est rubé, qui a côté? Oui, t'as rubé, après, il y a Mubeu, je crois, assez sinistré. T'as une autre ville également. J'ai oublié bon, et n'a un bon monde, en plus de l'homère. Je crois que c'est toujours même la stive, brie-ois, un truc de genre. C'est. C'est. C'est. X-RAM droite. Ouais. Stive, brie-ois. Stive, brie-ois, est-ce que c'est. c'est toujours le même, ouah, vt'in. - Les emperes récits d'enouïfir. - Steve Brilloie, je ne sais plus si c'est le maire de. C'est toujours le maire d'un bon moment ou pas. - Je ne sais pas d'important. - Mais. - Non mais c'est pour toi dire que moi, une fois, j'ai eu un client qui m'a dit que il l'avait un accord de prêt pour aller faire un investissement d'un million d'euros. - Il y a des courage à un un bon moment? - Ah un un bon moment, je lui ai fortement déconcé. Et je crois que la taxoncière était à deux ou deux mois et demi de loyer de crédit, pardon. Donc de loyer ou de crédit. - Rousse qu'on était à l'autofénancement? - Sur le papier, on était à l'autofénancement. Donc si tu veux, quand tu vas les mettre 1 million d'euros dans une ville, ouah. Le maire n'était lu que grâce à la pauvreté des gens, c'est assez triste et même cynique. Moi, je ne mettrai pas 1 million d'euros dans une ville gérée par un maire qui est là parce que les gens pauvrent l'ontélu tout simplement et l'ontélu parce qu'ils en ont ras le bol des différents parties politiques et que, bah, promettre aussi de nouvelles choses, tu es un petit peu plus beau, mais je ne sais pas pourquoi, mais ce qui compte à la fin, c'est l'addition. Si la taxoncière est à deux ou trois mois de loyer pour moi, c'est rédibitoire d'office. - Donc, une ville sans pollue universitaire, on l'exclus "soft" sur un marché de niche. - "soft" sur un marché de niche tout à fait, c'est important. Là, on va arriver sur un critère que vous d'exclusions, que vous ne trouverez jamais sur Internet et qui est très, très puissant. - Là, on est sur la sociologie, une fois plus. - Là, on va être sur la sociologie et personne ne parle de ce critère qui, pour autant, est un élément. Toutes les villes qui vont être promus par un influencer. - Oui, mais ça va bien sûr, regarde, c'est très pertinent et ça fait tout de propaganda. - Effectuer par un influx volet, non, je fais ça. T'es héros, il était condamné, je crois pour ça. - Non, pour avoir des trucs business. - Non, il n'est pas condamné. - Il est sous une mesure conservatoire. - C'est sur une mesure conservatoire sans contradiction. Moi, je peux te faire une saisie conservatoire sans contradiction aussi. - Ok. - Je peux lui dire, il m'a pas fait des cadeaux donner. - Non, mais c'est du sans contradictoire, donc c'est pas une condamnation. - Ok, alors, à chaque fois qu'un. Je ne veux pas citer la ville parce que j'ai pas envie de causer du tort à la personne mais il y a quelqu'un qui faisait de la propagande active sur une ville merdique du nord de la France, qu'ils avaient travaux des biens qu'ils vendaient. - Uniquement dans cette ville. - Alors, j'en connais qu'une seule. Moi, je vais dire le nom parce que j'en suis pas sûr. - J'en ai qu'une seule question. - Ah, ça se trouve si on m'a metté dans la merde. - Non, mais tu vois, c'est important. J'ai un message du neveil où j'étais allé voir ou je me demandais aux cétés. Je pensais que c'était dans le 78 et c'était dans le nord à cause d'ivlignes à la fin. - C'est pas 50 ans d'ivlignes. - Je sais pas, avoir. Mais. - Ok, oui. - Mais là, ce genre de ville, moi, c'est des villes où ne faut absolument pas y aller parce que pour moi, on est à la limite du conflit d'intérêt et il y a d'ailleurs une personne qui avait fait une vidéo, un cadre soup qui avait acheté deux immeuble et qui regrettait totalement et qui avait dit en plus pourquoi est-ce qu'il était allé dans cette ville. - Qui l'avait emmené en fait? - Ah, à 50 ans d'ivlignes. - Je dirais pas d'ivl, donc. - Assume. - Bonne avie, c'est célèbre. - Donc si tu veux, l'idée c'est que à chaque fois qu'il fait d'un influencer qui fait de la propagande, la promotion du détournement quelque part de trafic pour aller emmener les gens investir massivement dans cette ville, il faut laisser tomber. - On peut prendre un exemple, un autre exemple. - Santéthienne a été. - On peut le dire parce qu'il y en a plusieurs et que toute façon il le disait sur Internet, mais tu prends 20 gain, il te disait mais par exemple tu peux acheter à Santéthienne le prix du mait. Le seul indicateur était le prix du mait de carré. Mais on n'oublie que le prix du mait de carré, et moi c'est ce que je dis quelquefois tu vois sur les zones bordes, on n'oublie que le prix du mait de carré ne reflète que la tractivité de la ville. Donc une ville qui est deux fois moins cher, c'est comme si demain tu as été dans l'automobile, ta devoirature identique, ta naine à 50 000 et ta naine à 100 000, c'est la 50 000, c'est pas sûr que ça soit une bonne affaire. Un prix faible n'est pas. - Le prix ne veut rien dire, un temps ça que tu as des prix, tu as des zones à 1 000 euros du mait de carré ou tu peux faire des très bonnes affaires, mais ne prends que le prix comme critère de décision, c'est une mauvaise, c'est un mauvais critère. - Un prix universitaire, Santéthienne. - Je crois, en fait c'est une ville qui est quand même plus de 100 000 habitants, ça remplit beaucoup de critères. - Oui, mais par contre, avec son tiers, on doit à ça doit taper non? - C'est quoi le problème, je crois, il y a un problème de désindustrialisation. - Il y a un problème si c'était collaté à ça. - D'un industrialisation. - Ça, c'est pas sûr que. - Moi, je ne veux pas dénigrer la ville. En tout cas, Santéthienne, il y a eu énormément d'appels d'air. Donc moi, perso, une fois de plus, il y a toujours une bonne affaire dans une ville. - Si vous travaillez avec des chers compétences, mais. - Ça me rappelle. - Ça me rappelle. - Ça me rappelle. - Non, non, mais ça me rappelle une phrase du parler des industries et des réalisations. Par exemple, c'était un sociologue ou un écrivain. J'ai ensuite passurme donc à vérifier. La français insoumise avait changé, avait changé, son braqué d'électora, puisqu'elle avait compris que les usines étaient partis en Chine et que les mosquées étaient venus en France. - C'est pas compris, c'était quoi de pas. - Mais en fait, il y a eu une licence sur une clientèle de nature. - Ah, oui, c'est conclu. - Et tu parlais des industries et réalisations. Et tu disais qu'il y avait d'autres problèmes. - En tout cas. - C'est pas peut-être. - Bésier pour apprendre un autre exemple, tu as un influenceur qui avait 200 000 followers. Tu vois, j'aime beaucoup le terme en anglais, parce qu'en fait, je suis. - C'est grave. - Oui, c'est une suiteur. Ça fait vraiment. - Ou le temps de pas. - Oui, ça fait un peu de follower. Donc, il en a beaucoup à baiser. On baiser, tu vois, je ne sais pas de politique, mais quand tu vois le maire qui a l'impression, on a l'impression qu'il est tout le temps énervé en permanence. - Mais moi, tu vois, sur baiser, je mettrai la nuance, parce que j'aime bien moi, mes nars. - Ouais, mais le problème, si tu veux. - Peut-être que c'est un extrême. - Si, le problème, moi-ci. - Tu peux pas dire que c'est un extrême du score qu'il a réalisé dans sa mise. - Moi, je. Je vais partir. - Pour la France, je mets ça, - On a fait 4 %. - Moi, je vais partir d'un frontement économique qui fait que tous ces gens, pour moi, ne valent rien. La situation économique dans laquelle est la France depuis 40 ou 50 ans, n'est pas dû à l'immigration et dû à l'incompetence stratégique, des politiques. Pour moi, c'est ça le cœur du problème. C'est-à-dire que quand le pays cool, la ville cool, pour je ne sais quel raison, ce n'est pas la faute des. de l'immigration des immigrés, c'est la faute du politique. Tu es, il y avait le commissariat au plan. C'est-à-dire de planification à la chinoise, ou pour ça, d'ailleurs, il faut une horizon temporelle infinie. Et nous, on a des gens qui ont une horizon temporelle quasiment du trimestre. Elles sont, y ont fou, des trois ans, quatre ans, avant la réédiction présidentielle. Ça ne marche pas et la problématique, c'est que, quand un des villes qui sont fortement sinistrés, économiquement, c'est que l'industrie s'est barrée, tout simplement. Et pourquoi est-ce que c'est barré? Parce qu'il y a la produite, mon cher ailleurs. Voilà, est-ce que c'est la faute des immigrés? Pour moi, non. Si, parce qu'ils n'ont pas accepté de travailler pour le prix du. Oh putain, j'ai pris d'un bol de rue. Non, mais il. Ah bah, c'était une plaisantrique. Mais en tout cas, sur la stueuse, sur la règle générale, des quelqu'un essaie de vous influencer sur une ville, laissez tomber ou, soyez trois fois plus prudents sur les vrais critères, qui sont les plus importants. Parce qu'il y a tout règle à son exception et l'exception on peut confirmer la règle. Bési, moi, j'ai jamais entendu quelqu'un m'appropagez, bési. Moi, j'ai déjà entendu. Perpignant également. Perpignant oui. Mon to ban. Mon to ban. T'as un gars qui faisait beaucoup de promotion pour mon to ban et en plus, qui faisait travaux et qui chassait sans cartoté. Donc si tu veux, je crois qu'il a arrêté, il a vendu toutes ces formations à 7 euros ou 72 euros, entre 12 ans. Non, c'est pas mon to ban. Castre, je crois, c'était au nord de. Avec les distributeurs de préservatifs ou dans le mercredi. Oui, oui, c'était pas mon to ban. C'était au-dessus Albi, il me semble. Albi, au nord de Toulouse. Et les petites douceurs. Ça va pas du manger deux bols de riz d'amidici. Ça a été suffisant. Autre critère, peut-être. Toutes chômages, deux fois supérieures à la moyenne. Deux fois supérieures légèrement supérieures à la moyenne, même si on fut leur taquille. les 10 points pour moi ça passe si on est sur le bon secteur. À la si on a le Paul universitaire, ça peut passer et deux fois supérieure. D'ailleurs, rien, on va faire, je vais faire un recherchement rapide. Quel est le taux de chômage à Roubaix? Pour moi, à Roubaix, je dirais. Tu m'as imaginé, on a le plan d'emploi? Non, je dirais que on doit être à 15% rajoute le nanoude. Non, mais tu sais combien? C'est un truc de fou. Deux fois le taux de chômage, en fait, c'est très conservateur. Tu sais, t'as combien? Non. 26%! Mais putain, c'est qui bossant, c'est le biste. Et demande de le nombre d'allocataires au RSA. Tant, t'as 26%? Le taux de chômage, qu'à Roubaix, elle a un des plus élevés de France, c'est abissant à 26,4% au sens du ressensement, selon les données d'insectes pour 2022. Et il y a un même 36% chez les jeunes de 15 à 24 ans. C'est énorme. Et un bon monde. Un bon monde à mon avis, c'est pire. Ah non, bizarrement, et un bon monde a 10,6%. Sainte Tiant? Mais on était, il n'y a pas si longtemps que ça, on était à 16,5%. Donc ils font des bonnes choses? Peut-être. Après, c'est. Sainte Tiant, tu dois être à quoi? 10, entre 10 et 12? 10,2%? Aujourd'hui, avec l'IA, ça peut vous servir. Ah, t'as 13%, ça t'es. T'es quasiment au double. Parce qu'on est à quoi? Nationale 7,7. Ça fait très virule. Ouais, on est à 7. Entre 7 et 8. Le taux de chômage à besoin son, il est de 6,3%. Tu vois, le mètre qui arrive à besoin son, il est deux fois plus cher que celui de Saint-Étienne. Et pourtant, t'es sur une vie de la même taille, même configuration. La même taille, la même configuration. Et. Baisier et Perpignan. Perpignan, mon avis, tu le être au dessus de 15. Baisier, mon avis, je pense qu'il est de vivre. Je sais quasiment à 12% à baisier. Alors. Bien que la situation soit meilleure que le pique de 2013 à 14%. Et Perpignan? Perpignan, je pense que t'as un taux de chômage qui est quand même. - Péré 15. - Édvée. Ouais, t'as. - 12%? - 12%. Donc tu vois, 7 et 7/14. Taux de chômage, je vais mettre national. La moyenne? - Tu dois être à 7/5, 7/8. - La doit être ça, ouais. 7/9 ça a aimé monter un petit peu. Donc pour moi, là, quand on est sur du 12, 13, 14, 15%, c'est beaucoup. Et donc, c'est moins de deux fois supérieur. C'est quasiment 50. Mais pour Roubaix, on comprend quand même que. Roubaix, on est quand même sur un taux de chômage qui quand même. - Très élevé? - J'avais 25% d'électeurs pour la France en zombies. - C'est quasiment un 4 fois le taux de chômage national. 4 fois. Donc, voilà, donc ça, pour moi, c'est un élément qui est rédibitoire, donc on peut encore enlever ça. Ensuite. - Il y a une incritère qui est importante, mais pas. - Qui va être le type d'investissement? - Voilà, pas systématiquement. Ça va être. Si on n'est pas au monopropriété, ça fait exception, parce que il y a des coprouilles qui peuvent être intéressantes parce que ce sont bien gérés, ou bien si tu fais un immobilier de l'immobilier commercial, et que tu as une cellule qui est en. Moi, j'ai beaucoup d'immobilier commercial où je suis en copropriété, ça se passe très bien. Donc, sauf exception, moi. - L'extrapatrimonial, ça va être difficile. - Ouais. - Si tu veux être à canne, ça va être difficile de prendre un immable. - Oui, voilà, p'te chose, l'appartement sur lequel je me positionne, - à un niste. Normalement, je signe la semaine prochaine. L'acte tentique, je ne suis pas en monopropriété. J'ai un appartement, on ne peut pas. Là, on peut pas être en monopropriété sur un immobile bourgeois de peut-être 30 appartements. - Moi, je vais faire un immobile de rapport à Monaco. - Oui, très bonne idée. Surtout sur la partie de la qui s'étend sur la mer. Je crois que tu as 100 000 euros du mètre qui a rien, truc de genre. - La taxoncière. - La taxoncière, moi, je mets des limites également dès que ça dépasse deux mois de loyer, ça me plaît pas. Moi, je ne vais pas. Moi, dans ma ville d'enfance, c'est une ville qui était très industrialisée, on avait le plein en poids. - T'as peut rouber, taxons. Ah ouais, mais ça va être difficile, il faudrait. - Je peux te dire que la taxoncière, à mon avis, est très élevé à rouber. - Tu dois être à trois mois, tu penses? - Je ne sais pas, mais je gère au moins deux mois déjà. Donc, le taxoncière supérieur à deux mois de loyer, deux mois des chéances, de près, pour moi, c'est rédibitoire, une fois de plus, ça fait exception, mais la règle est assurvant. Un mois et demi, un mois, c'est très bien. Un mois et demi, ça passe. Voilà, dès qu'on commence à dépasser deux mois, pour moi, la simple est plus. Les terres polluées. Alors, tu vois, ça, c'est un critère qui n'est pas vraiment. On en parle pas assez, mais tu vois, je me j'ai failli me positionner sur une concession. C'est une concession citoyenne pour remettre un autre locataire. Et le. Donc, c'était une ancienne concession citoyenne, qui visait également au fils de station-service. Et donc, j'avais l'obligation d'épolluer les sols. - Ah oui, parce que t'avais la cuve. - Tout à fait. Et ça, ça coûte un bras, ça coûte quoi, ça coûte un biais. Ça peut vite dépasser 50. - Je ne sais pas, mais ça coûte très très cher, apparemment. Moi, j'ai laissé tomber parce que là, on est quand même là, t'es dans le. T'es presque dans de la politique, t'es dans de l'écologie, t'es dans des sols qui ont été pollués. Là, pour moi, on est plus. On est dans une des marches quasiment industriels. On est plus dans un rôle, d'un bessisseur. - Et c'est une estimable. - Tu vois, c'est une estimable, c'est. - Tu sais pas, la profondeur de la pollution, l'étendule, les contrôles supplémentaires, tout ça, en vrai. - Exactement, donc j'avais quelqu'un d'ailleurs une fois que je connaissais quelqu'un de besoin, qui est en fond que je vais acheter un terrain occupé par une station service totale. Et à ce jour, il n'a toujours pas construit sur le terrain, il avait rasé la concession. Et c'est toujours pas construit parce qu'en mon avis, c'est pas dépolué. - Oui. - Autre critère. - Qui complète, en fait, un peu la monopropriété, c'est pas d'appartement, ce sur du patrimonial. - Oui, voilà. Un appartement à Strasbourg, à Nice. - à Saint-Étienne. - Non, pas à Saint-Étienne, mais à. dans des villes très patrimoniales. - Ah, pardon. - Du qu'est-ce que Strasbourg? J'ai cru que tu disais Milos. - Non, non, Strasbourg, Strasbourg, c'est une ville de 500 000 habitants, le premier moyen en mettre carré à Strasbourg, il doit être de 4 000, 500 000 euros. Donc, pas d'appartement isolé. Là, on est aussi dans l'erreur du sous-dimensionnement, c'est-à-dire que. Et j'ai vu plein de fois, je veux dire, t'es cadre ou t'es pire, t'es médecin. T'achète un appartement, tu fais une opération 100 000 euros sur un appartement dans un immeub. Dans une ville qui n'a rien d'exceptionnel, ça, c'est une erreur. Donc, à éviter, tout ça, ça fait quand même déjà un sacré paquet de choses à enlever. Et quand on a déjà retiré tout ça, on a retiré quand même pas mal d'erreurs hypothétiques. - Maintenant, ça va être plus court, parce que ça nous a permis de retirer pour rajouter maintenant. Dans quelle ville il faut investir, ça va être rapide. Dans quelle ville on conseille d'investir? Dans quelle ville tu as investi? Dans quelle ville j'accepte investir? C'est ça, c'est pas de dire, c'est pas de la recommandation. C'est nous avec quoi on est à l'aise. C'est important à préciser. - Ben, il y a quand tu regardes, en fait, le classement des villes, tu sais, t'as des catégories, B1, B2, etc. - C'est quoi, B1, B2? Parce que tu vois, moi, je ne connaissais pas ce. - B2, par exemple, B1, ce sont des villes généralement, qui ont des agglomérations assez grandes, 250 000 habitants. - D'accord. - B1, B2, pardon, ça va être des villes de taille moyenne, entre 50 000 et 250 000 habitants. - Bez en son et. - Bez en son, c'est du B2. On est à 110 000, mais t'as une agglomération. - Toulouse, c'est B1. - Toulouse, je pense qu'on est en B1, parce que tu penses que Toulouse est même plus, parce que Toulouse, t'as combien d'habitants? - J'ai récemment 600 000 habitants. - C'est quand même une grosse agglomération. Toulouse, Toulouse, t'es en zone A. - Arzana. - Oui, puisque là, t'es quand même des villes de plus de 500 000 habitants, et on n'a pas 15 000. Donc, moi, les villes de taille moyenne, j'aime beaucoup, parce qu'elles ont un niveau d'infrastructures qui est très intéressant, généralement, à un hôpital universitaire, donc t'as un CHU, t'as un tramway. C'est quand même très confortable comme mode de transport, très propre. - On a eu report. - Alors, c'est difficile d'avoir des aéroports, si tu m'es scriter là, ça va être très compliqué. - L'amant ferrant, par exemple. - Il n'y a pas énormément, mais c'est un petit aéroport à clav' mon ferrant. On a la limite, c'est presque un aérodrom. - C'est un aéroport à partir du moment, tu vois par exemple, tu prends Bergerac. - Bergerac, tu vas avoir 50 000 habitants. - C'est l'aéroport de Bordeaux? - Non, c'est un aéroport Bergerac, la romanière. - Donc, il y a un aéroport qui a mené beaucoup d'anglais, beaucoup de hôlandais et tout ça. Donc, parce que ça a mené beaucoup de touristes dans le. - Moi, je mets pas l'aéroport comme critère, s'il y est dans mieux, mais là, sinon tu vas être. - Ça va être trop restructible. - Non, mais garessence F. - Alors, si on a une garde TGV, ça c'est super. Si on a une guillette, je vais ça c'est bien parce que derrière en fait avec les étudiants etc. A quand même un moyen de transport qui est quand même très moderne très développé. Quoi d'autre? Alors la problématique sur ces villes c'est que le rendement a les cherches du rendement et il faut aller chercher du rendement c'est quand même difficile. C'est faisable mais difficile. Ça veut dire que le plus la ville est grande et tendue, plus le taux de rendement généralement effable. Et c'est un peu la contrepartie quelque part de. La sécurité. Ouais de paie dans des villes distendues où on n'a pas vraiment de demande locative. Et être à 7-8% en négociant bien avec des gens. Voilà 7-8% pour moi. Pour moi 7-8% c'est une éville comme ça c'est confortable. C'est une très belle opération mais tu vois il t'a tellement de gens qui sont bibronnés au cashflow. Ça se dédise si. Voilà et un 10 je suis navré mais un 10 à rouber ça vaut pas un 8 à. Je sais pas moi ça vaut pas un 6 à ou un 7 à Strasbourg. Ouais, c'était. A 7, c'était en. Woua, t'es pas trop équilibre. Encore en cashflow négatif. C'est 8-8, 8-8, 8 et demi on va dire. On met une fois de plus il faut regarder la taxoncière. Si t'as 10 points. En fait si t'as 2 mois de loyer déjà, 2. C'était une taxoncière qui correspond à 2. Ben non, t'as 10%? Oui, donc 10-8, 2-10% à 8% 2-10% à 8%? Oui, c'est ça. Donc c'est beaucoup. Donc t'as déjà perdu 2 points de rendement et pire que ça si c'est pas loué, la taxoncière t'obisé de la paix. Donc là j'en ai dit voilà sur des villes comme ça de taille moyenne, même des villes de. Donc ça son est en B2 à 50 000 habitants, moi ça me plait bien. Ensuite à des villes où. Je peux te donner un exemple pas forcément de villes de villes, mais par exemple un exemple d'une ville qui est connue qui serait B2 par exemple. Ville qui est connue qui est B2, ben t'en as plein, t'as. Pour ce familiarisme. T'as poitier, t'as. Mais poitier t'as un peu l'universitaire. Oui, t'as. Mais dedans, mais B2 ça va jusqu'à 250 000 habitants. Ah d'accord. T'as reléant, t'as. Je sais pas si j'abourge, t'as beaucoup de villes, t'as dixons, t'as besoin de s'inté-tienne. D'accord, oui c'est la tête de l'agglomération. Grosso modo je crois que des villes a peu près de 100 000 habitants, grosso modo je crois que t'as une cinquantaine en France, à peu près. D'accord. À la lucha. Ça en fait quand même pas mal, mais en même temps sur 36 000 communes, ça en fait pas non plus, ça reste quand même des villes assez. Voilà, il faut faire gaffe quand même à pas mélanger si tu veux. Le zonage est important dans le sens où il y a quand même une attractivité structurelle dans ce genre de villes parce que il y a des équipements d'une telle ampleur comme le CHU et le Pauge universitaire, je prends le Gucat de Besançon que je connais bien, c'est 30 000 étudiants, 32 000 étudiants. T'as un autre cas par exemple, qui est assez remarquable, c'est la ville de Nancy, Nancy qui a près de la même taille de Besançon, 110 000, t'as 60 000 étudiants à Nancy, 60% de la population. Donc là, t'as la taille de l'infrastructure universitaire qui est très forte, qui fait que la ville est forcément un minimum et plutôt bien parce que t'as énormément d'étudiants et dès que t'as un CHU, un CHU, c'est 34 000 salariés. Donc ça, c'est plutôt des choses qui sont quand même très intéressantes pour moi. On peut conclure sur le discernement nécessaire, lorsqu'on choisit neville, de ne jamais le prendre pour acquis et moi, j'aime bien dire que investir en dehors de sa ville, en dehors de son territoire, nous oblige à faire ce discernement, puisque nous oblige à échercher l'information. Tandis qu'on a un peu des oeillaires, quand on est sur un marché qu'on connaît, d'une ville qu'on connaît, je trouve qu'il est plus facile d'aller en profondeur, d'aller chercher l'information de vérifier si on fait le bon choix sur une ville qu'on ne connaît pas. Qu'est-ce que t'en penses de ça? - C'est surtout pas. - Non, mais je suis d'accord avec toi, on peut avoir un billet quand on est paradoxalement, quand on est dans la ville, mais quand tu raisons avec des critères, finalement, t'enlèves l'émotionnel, t'enlèves aussi peut-être le préjugé. - Si la ville est réporée à tous les critères, il y a aucun souci. - Voilà, et du coup, là, je dis, je mets un critère, en fait, on s'en fice de t'étendance politique. Si jamais, t'aimes les. Disons que t'es. ça me paraît assez incompatible, mais admettons que t'es un signe noir, tu veux faire du bise-patrimoine et que tu votes tes défis. Là, il faut accepter aussi d'acheter contre nature. C'est-à-dire que parfois tu vas aller aussi dans des villes où il y a le facteur émotionnel qui joue, c'est-à-dire que c'est des villes, où je n'ai un exemple, tu vois, dans ma ville d'enfant, j'ai acheté deux immeuble. Il y en a inste et de mauvaise opération, finalement, j'y avait beaucoup plus de travaux. Je ne savais pas estimer le travaux en 2017. Donc, il y a bientôt dix ans. - Ça, on va faire un podcast sur l'estimation des travaux-là. Donc, je ne savais pas le faire. La taxe en serre était très élevée. Elle a augmenté. Je me suis séparée de l'immeuble. J'étais très content. Elle deuxième, ben, j'en emplacement numéro un, on y personne. C'est plutôt une bonne affaire, mais pareil, j'ai sous-estimé le monde en des travaux. Et je l'ai acheté pratiquement parce que, et ça, c'est un truc de foutre, quand tu regardes sur le caution émotionnel d'un individu, ou sur l'impact de l'émotion, en fait, dans son critère de décision d'achat ou pas. Quand j'étais petit, en fait, j'avais pas les moyens d'acheter un panchocolat, tu vois, et puis on avait, j'avais, en fait, le cousin d'un de mes meilleurs amis qui était activité dans ma tour, qui était boulanger à Apprenty. Et donc, ben, il nous donnait des panchocolatos, quand on donnait un euro et nous rendait 2 euros puis nous donnait des panchocolatres. Moi, j'ai accompagné mon ami d'enfance. Et si tu veux, le fait d'acheter cet immeuble, ou y avait la boulangerie, ou j'avais pas les moyens d'acheter un panchocol, en fait, j'ai laissé quelque part, c'est une erreur, mais j'ai laissé l'émotion s'exprimer. Et à ce qu'il y a. Et à cette règle, plus la décision est émotionnelle, plus elle est mérdique. Émotion est stratégie, ça n'est pas compatible. Donc, parfois, avec des critères objectifs, on décide mieux à froid. Et tu vois, de moi, j'aime bien dire, faire une checklist, et en fait, un investissement doit remplir ses cases. J'ai 10 cases à moi. Et l'investissement. Alors, il faut mettre une pandération. Il faut mettre une pandération, bien évidemment, c'est un 9, 8. Alors, il y en a qui sont rédibitors. Il y en a qui sont. Allez, les filles. Allez, les filles, Toulouse, j'étais chocote. Ils risquaient de passer, toi? Et à Toulouse, ils étaient à l'aliment du deuxième tour. Ils fassent un moudin, que la semaine a été très longue. C'était chaud, peut-être. Ils ont une niquette de business de la aeronautique. Ils auraient tout niqué, quoi. C'est chaud, hein. Et ils étaient donnés à 55 ans, difficile à partager. Donc. Une petite inquiétude. Avant de conclure sur le dissérement, il y a quand même l'immobilier commercial, ça c'est très important. Pour moi, c'est la meilleure niche en immobilier. Là, pour moi, l'emplacement est primordial, en placement numéro 1, ou, et ou, qualité du locateur, c'est-à-dire qualité de la signature. En ce moment, on a fait entrer avec Nicolas Montrestre, le chasse, chez voir grand 4 ou 5 basiques fit, avec basiques fit, qui est quand même le leader du marché de la salle de sport en Europe. Et donc, ça, c'est une qualité de locateur avec des beaux très longs fermes, des beaux de 9 ans jusqu'à 12 ans. Et quand tu as un basique fit, généralement, sur un local de 1500 mètres carrés, il va mettre, je sais pas, peut-être, 700 à 800 mL de travaux. Donc, c'est pour ça qu'il veut rester 12 ans minimum. Et si tu as un renouvellement de Bicell Jackpot, tu sais que ton locateur va rester 25 ans. Donc, ça, c'est la qualité du locateur qui est primordial. Et donc, si on a la qualité du locateur, je veux pas dire qu'on s'en fiche de l'emplacement, mais la qualité du locateur de main, ton locateur, c'est McDonald. Même si il est installé sur la lune, j'en ai dit, c'est pas très important. C'est rare que McDonald, de nos détiennes pas le 16. Bien sûr, non, mais. C'est bien le terrain. Non, mais je peux prendre en ce moment, j'ai eu une opportunité, passée, mais bon, c'est assez gros. Frustivey chicken. Non, non, non, Mr. Poulet. Mr. Poulet. Mr. Poulet avec là. Et Nabab Kebab, c'est une signature. C'est une fry. Alors, là sachant que la caution solidaire du. J'ai rendu un bon rien du tout. Donc, c'est ce qui est interdit. Je suis en France. Et je sais plus trop, également, en Belgique et en voie de interdiction, je crois, au Luxembourg. Ouais, on verra. Donc, généralement, les franchises se sont des bons locataires, mais il y a toujours des exceptions. Vous êtes exceptionner, là, avec. J'avais bouffé au Nabab à Dijon. La porte des toilettes, elle était démontée, elle était posée sur côté. Et le pain du Kebab, c'était un pain de panini. Et ça c'est totalement rédhibitoire également. Le pain doit être un doigt un espèce de peinture que tu vois, un espèce de pita et enfin bonheur. Je suis connerré. J'ai mangé, d'ailleurs, je veux te faire. Toi t'es payé par Antonie Bourbon-Bembre. Je dis prime. Why combinator? Il est un seclou de jeter. Ce podcast c'est également rédité par la société "voir grand" toute mise en deux meurtres. Deux lois de trois voyons-y. Contrairement à Kim, j'ai la DNA, le vrai DNA de l'Algérin. Je ne sais pas. Je ne suis pas un Algérin de Pancotis. Mais à je termine là-dessus, immobilié commercial, soit vous allez en place en numéro un plus la ville et petite plus fois un emplacement numéro un à 100% de ville si possible. Avec un fond de commerce qui a été payé, avec un fond de commerce qui a été payé, ce qui met une pression au locataire pour payer son loyer, ça c'est hyper important. Si on est dans. On va dire en zone périphérique, tu vois dans les zones. Je crois qu'on appelle ça des "zac" zones d'activité commerciale. Si on a de l'hyper marché pas très loin, du grand frais, ce genre de boutique, ça c'est pas mal parce qu'il y a une attractivité. Et donc je reprends mon exemple de basic fit. Pour moi, ça c'est hyper intéressant d'avoir cette qualité de locataire qui rassure d'ailleurs énormément la banque. Parce que tu vois, j'en voyais de mes clients en recommandation a pris d'un banque assigné noir et il a dit, "Mais je connais très bien le club donc on demandait pour le financement, j'en suis adhérent." Et là, je lui ai dit, j'espère que tu lui as dit que son abonnement sera gratuit pour les 25 prochaines années. Donc il m'a dit bien sûr, je le dis ça. Donc je dis, c'est gratuit, je dis, n'oublie jamais que le français est un gain de petit. Donc voilà, et conclure sur le discernement, là on a mis des critères objectifs quand même assez originaux, mais très réaliste. C'est de pouvoir la conception desquelles. Je sais pas, c'est déjà entendu ça sur un podcast, sur un support, non. On est tout le temps sur. La liste des meilleures villes pour investir. Et voilà, c'était foie de Bernein pour vous inspirer à avoir grand et à avoir du discernement dans le choix des zones d'investissement. C'était Hugo pour s'assurer de la diffusion de ce prime podcast. Je suis investi dans du prime. Chata.