Markt-Update 📈: Warum die Preise jetzt massiv anziehen!

Wenn wir mehr Familienhäuser sehen auf der Plattform zu Faktor 14/15, da gibt es verschiedene Ansätze, wie man die auf dem Faktor 11/12/13 irgendwie entwickeln kann. Dieser Podcast wird präsentiert von Grundrissschmiede. Dein Vertriebsoptimärter Grundriss in 24 Stunden. Grundrissminuschmiede.de Hallo und herzlich willkommen zur neuen Ausgabe, Beiantold, Tillam Old, der Mobil dem Podcast. Mein Name ist Farbe Nackobs. Ich bin Gründer und Geschäftsführer der AMR-S-App-Merschmied-Rugin BH. Einen Projekt entwickelt dafür das Ruhrgebiet. Und ich freue mich, dass du heute wieder mit dabei bist, heute sprechen wir über den Markt. Ich finde es gibt so so viele Nachrichten, die auf einen reinprasseln. Von der Markt läuft schlecht, bis der Markt läuft gut. Es sind so viele Schlagzeilen, dass der Kapitalanlagemark nicht so gut läuft, dann dass der Risikotzins gesenkt wird. Also der Kapitalanlagemark wird ja besser laufen müsste. Das Preis-Niveau hier und da steigt und fällt. Und ich wollte euch heute einfach mal meine Erfahrungen teilen, wie ich auf den Markt blicke, indem ich zu Hause bin, auf dem Markt im Ruhrgebiet, Dörr und Essen, Wochum und die umliegenden Städte. Denn es gibt aktuell einen ganz, ganz klaren Trend, den ich ganz, ganz akut sehe, den auch Marklampe bestätigen. Nämlich das, die Faktoren, das die Preise anziehen. Und zwar ganz, ganz massiv. Im Aufteilungsgeschäft stelle ich das immer wieder fest. Früher haben wir Aufteilungsprojekte eingekauft. Irgendwo so in der Range, Faktor 11 bis Faktor 12. Mittlerweile sind wir eher bei Preisen schon Richtung Faktor 14, wo wir selbst schon so ein bisschen schauen müssen. Wo kommt die Marge her, wie können wir das Projekt noch ein bisschen entwickeln, damit wir auf eine gewisse Marge kommen. Aber das stelle ich unglaublich aktuell fest. Also der Markt ist, kriegt mir absoluten Zulauf. Im Kapitalanlagebereich. Und genau das ist das, was mir auch die Markler spiegeln. Wir hatten zum Beispiel ein Objekt in Wochum. Das haben wir uns im Januar-Februar schon angeguckt mit einem Anteil an Gewerbe. Also es ist jetzt kein super geiles Objekt gewesen. Aber für Anfänger zu klein, für Investoren zu klein. Also ein Objekt genau, was dazwischen lag, mit einem Gewerbeanteil mit einem Wasserschaden hier. Und da wirklich ein Objekt, was man eigentlich nicht anfassen möchte. Wir haben uns das damals angesehen. Wir fanden es nicht unspannend. Wir hatten aber damals viel bessere Opportunitäten. Deswegen haben wir uns Ende Januar, Anfang Februar war das Gegend das Objekt entschieden. Und seitdem habe ich das bei mir im Emus Gout in meinen Favoriten gespeichert gehabt. Und jetzt war der Zeitpunkt gekommen, wo ich dachte, Mensch, vom Faktor gar nicht mehr so verkehrt. Der Gewerbein haltet, können wir vielleicht sogar selbst uns für unsere Firmen. Und hab halt angerufen, hab gesagt, wir kennen uns ja schon, wir haben's schon gesehen. Lass mal beim Preis sprechen, wo können wir hin. Und jetzt im September heißt es, nee, das geht in anderthalb Wochen zum Notar. Also es stand wirklich seit Februar online. Jetzt ist September, jetzt ist es weg. Und das erlebe ich gerade mit ganz, ganz vielen Mehrfamilienhäuser, insbesondere in Bochum, wo wir halt einen verstärkten Fokus drauf haben. Auch Mehrfamilienhäuser, die wirklich seit Februar März, da liegen und liegen und liegen und reduziert werden. Und da passiert nichts und passiert nichts, wo ich jetzt denke, ey, der Markt zieht an. Neue Objekte, die auf dem Markt kommen werden teurer. Jetzt schlage ich bei meinen alten Pappenheimer zu, die da schon ewig liegen, die sind jetzt aber schon weg. Ja, die gehen jetzt gerade wirklich zum Notar, also ich finde, selten kann man so ein Preis knick, so ein Punkt setzen, wo man sagt, hier fangen an die Preise zu steigen. Aktuell würde ich mir aber zutrauen, das gerade auf heute zu terminieren. Weil der Indikator dafür ist, dass die ganzen alten Objekte, die visuell restanten da rumlagen, alle verschwinden. Und die Objekte, die neu auf dem Markt kommen, mal locker zwei, drei Faktoren teurer sind. Das nehme ich gerade ganz, ganz, ganz stark und wahr. Ein anderer Trend ist es zumindest, was die Marklamier sagen, im Bereich Selbstgenutztemobilien. Die liegen tatsächlich da wie Blei. Ja, also das ist das, was mir Markler erzählen. Ich kann das nicht verifizieren, weil das nicht Teil unseres Business Cases ist. Das ist allerdings das, was Marklamier sagen, wenn wir telefonieren, ist die mir sagen, ey, wer für mir in Häuser geht auch schon wieder voll fit. Das ist eine Nachfrage drauf, da muss man sich auch ein bisschen beilen ab und zu und selbst zur Markt liegt halt irgendwo in der Ecke. Wie gesagt, das ist das, was mir erzählt wird. Und deswegen muss man so ein bisschen schauen, wie wird man aktuell ein bisschen kreativer, um wieder auf spannende Faktoren zu kommen. Und Modelle, die funktionieren, darüber möchte ich mit euch sprechen, nämlich so über so ein Value-Add-Ansatz. Also, wenn wir mehr Familien Häuser sehen, auf der Plattform zu Faktor 14/15, da gibt es verschiedene Ansätze, wie man die Auffenfaktor 11/12/13 irgendwie entwickeln kann. Das heißt, das eine ist das Thema Lerstand, ganz, ganz häufig sehen wir ob ihr, oder sehe ich objekte, da haben wir Lerstand drin. Das wird zum Faktor 14 prognostiziert und eigentlich setzen die Markler viel zu niedriger Mieten an. Ja, die gucken sich dann in den Mietspiel, ich denk mir mal, ja, Mäuen, eine Vermietung, wie für 6 Euro, wo ich mir denke, in welcher Zeit lebt ihr denn. Das heißt, da hat man oft Potenziale, dass was Ler steht und man es eigentlich viel teurer vermieten kann, als die sollen Miete von den Markler das angesetzt, weil der eher konservativ ist. Oder man macht noch mal eine kleine Sanierungsmaß, aber man macht es noch mal fresh, wie gehst du ab, allerletzte, abgerockte Wohnung, ja, da bezieht man noch mal neue, legt man noch mal im Boden rein, macht das Bart noch mal hübsch, investiert immer 10/15.000 Euro, und dann kommt man plötzlich auf eine viel höhere Miete. Also, das sind Ansätze, die funktionieren, quasi über den Lerstand, der in der Solmiete zu die Drich-Burksicht ist, darüber zu hebeln. Oder natürlich über alternative Vermietungsmodelle sprich das klassische VG-Konzept, eine müblierte Vermietung aus größeren Wohnungen, kleinere Wohnungen machen, die man dann vielleicht mübliert vermieten kann, oder generell kann ich für kleinere Wohnungen natürlich mehr Miete verlangen als für größere Wohnung. Das sind so Ansätze, die wir aktuell verfolgen. Ein anderer Ansatz, wo man diesen Preis trennt nach oben hin nicht so stark verfolgt, also ich nehme es zumindest nicht so stark war, ist das Thema Wohnung-Geschäftshäuser. Also aktuell reden wir nur über reine Wohnhäuser, und ich stelle aber fest, dass gerade die Wohnung-Geschäftshäuser mit einem gewissen Gewerbeanteil. Jetzt nehmen wir mal meinen Buch-Mauobjekt als Ausnahme hinten mal raus, dass die Objekte, die frisch auf dem Markt kommen als Wohnung-Geschäftshäuser, dass die doch preislich eher noch günstiger angesiedelt sind als die klassischen reinen 100%-Vonimobilien. Kurze Wer Unterbrechung. Grundrisse sind im Immobilien-Geschäft das A und O. Wer kennt dieser alten, vergilten, schlecht kopiert und dann abfotografierten Grundrisse aus der Bauakte denn nicht? Die Lösung hierfür, www.gründriss-Schmiede.de. Grundriss-Schmiede erstellt dir innerhalb von 24 Stunden verkaufsoptimierte Grundrisse. Oder für die Bank Grundrisse mit Architekten-Stempel. Wenn es gleich um ein ganzes Mehrfamilienhaus geht, wird es den Aufmars Service Grundriss-Schmiede misst dein komplettes Haus aus und erstellt dann Grundrisse darauf basiert. Also www.gründriss-Schmiede.de Da kann man natürlich auch eine Strategie fahren, indem man sich überlegt, okay, hey, ah natürlich, wie hoch ist der Gewerbeanteil? Also Bankenfinanzieren ja gerne so bis 30% Gewerbeanteil, muss man so müssen aufpassen, ist das quasi der Flächenanteil oder der Mietanteil? Aber das ist eigentlich so, was die Banken zu in handfinstlich normalen Konditionen, was Eigenkapital und Zins angeht mitgehen. Und dann kann man sich halt die Frage stellen, was ist quasi so ein Nachfamilitungsmodell? Also krieg ich in der Lage die Gewerbeinheit wieder vermietet. Je nachdem ist das ein Büro, ist das ein Puff, ist das keine Ahnung, eine Kneipe, Kneipen. Ich ist jetzt nicht mehr so das langfristige Geschäfts-Erfolgsgeheimnis, was könnte ich halt damit danach machen? Und dann kann ich mir die Frage stellen, kann ich das Zuwohnraum umnutzen, wenn ja, was kostet mich, dass gibt es da Hürden? Ja, ich kann jetzt in einer Buche mal innen statt, direkt bei Saturen kann ich nicht einfach eine Gewerbeinheit plötzlich zu wohnen, machen so die Buche um Williere innen stattbehalten. Also darüber muss ich mir Gedanken machen, was in quasi Nachnutzungskonzepte, aber so kann ich natürlich Schnäppchen machen, indem ich sage, wo ein Geschäftshaus, das ist aktuell vermietet, was ist das nach? So ist das Konzept danach und kann dann halt direkt darauf optimieren und auch da Schnäppchen mit einsammeln. Und hab halt den großen Vorteil Gewerbe-Mietverträge, sind ja meistens befristet. Das heißt, ich weiß, wie lange der noch mindestens läuft, falls der Mieter nicht insolvent geht und kann mir bis dahin quasi Gedanken machen, wie ich es genau umgestalten möchte. Oder ob ich es vielleicht einfach verlängern möchte, falls der Mieter weitermietet. Ja, also wo ein Geschäftshäuser sind quasi so, kann Schlüssel sein, das Ganze auszuklammern. Ja, das ist ein Ansatz. Oder was natürlich auch ein Ansatz ist, was Thema, wenn ich günstiges Haus habe, also ein günstiger Quarabmetapreis, aber sehr günstige Mieten, also ein schlechten Faktor, weil günstige Mieter einfach. Kann ich natürlich die Mieterhöhungsstrategie fahren, also immer weiter quasi Mietenerhöhlen nach § 558 BGB. Oder ich kann natürlich aber auch mit dem Mieter ins Gespräch machen. und sagen, ich biete die gewisse Summe X Y an, damit du aussiesst, ja, ich bin gar kein Veränder, das will ich in jeder Deutlichkeit sagen, nicht dafür Mieter rauszuhäkeln oder unter Druck zu setzen oder irgendwas zu tun, also auf gar keinen Fall. Man kann aber natürlich nettes Angebot machen und sagen, ey, mir wäre es wert, wenn du hier aussiesst, Krise 5.000 Euro irgendwie Cash. Und das ist, was grundsätzlich funktioniert, gerade bei dem Meet Clientel, was da gut funktioniert, kann und manchmal sitz es gar nicht, ist es gar nicht der Cash-Betrag, wir haben das selbstbannte Objekt gemacht, wo wir das einfach Leuten angeboten haben und da haben die gesagt, ey, du, ich will gar kein Baguette, ich will einfach, dass ihr mir den Umzug stembt. Ich will jetzt eh zu meinem Freund sehen, das passt gerade ganz gut, das ist ein gutes Timing und könnt ihr den Umzug nicht für mich machen. Ja, haben wir gemacht, gar kein Problem, wenn wir unseren Handwerkern haben wir den Umzug gemacht, dann waren die raus, sie war happy, weil sie wollte eh umziehen, wir waren happy, weil sie raus war, Sonnier und Kontora vermieten können und da haben wir in der echte Win-Win-Situation geschaffen. Das ist natürlich auch ein Ansatz, kann aber nie der reine Business-Case sein, weil ihr einfach vorher natürlich nicht wisst, ob sie sich darauf einlassen oder nicht. Man kann sowas in Besichtigungstermin natürlich Antisern, wenn man durchs Hauslauch mal sagt, ey, ne, wie gefällt sie denn hier und dann hört man schon raus, was da Phase ist, ob die glücklich sind, nicht so glücklich sind, ne, und es ist schon gar nebene, eigentlich nicht so, ich würde am liebsten schon umziehen, so. Das kann man ganz gut rausfinden, eine Garantie gibt's am Ende, aber allerdings nicht dafür. Deswegen muss man schauen, dass man einen der planbaren Ansätze nimmt und dann am Ende halt, dass so ein bisschen als Value add zieht, also dass man quasi das noch zusätzlich machen kann, um vielleicht dann noch mal ein zusätzliches Potenzial halt einfach zu heben, ja. Das sind meine Ansätze, also wieder meine Message ist ganz klar, mehr für meinen Häuser werden teurer, ohne wenn und aber, um Geschäftshäuser gehen, noch in Ordnung, aber der Markt, also ich merke da, dass da auf jeden Fall Druck reinkommen, jetzt wo auch die Sommerferien vorbei sind, da kommt das Geschäft eh auch noch mal zurück, ja, und das ist die ganz klarer Erkenntnis und aus meiner Sicht günstiger wird es jetzt erstmal nicht wieder, jetzt darf man mal meine Prognose darauf und in dem Sinne findet ein schönes Mehrfamilienhaus und ich freue mich, wenn es nicht so auch wieder heißt, eine neue Folge beienteilt, der mobilen Podcast, also bis dahin. Grundrissminusschmiede.de