Speaker 1Buenas tardes, bienvenidos. Bienvenidos a esta sesión de la cuestión palpitante aquí en la Fundación Marc. Ya saben que nos gusta hablar de las cosas que nos interesan a los ciudadanos y hoy yo creo que más palpitante que esta sesión, no hemos tenido ninguna, la vivienda. Hoy justo conocíamos el CIS, sigue siendo la primera preocupación para los españoles, así que yo creo que esta sesión no puede ser más perfecta, con dos expertos además que saben mucho, muchísimo de vivienda. José García Montalvo, bienvenido, es uno de los mayores expertos en vivienda de nuestro país, es doctor en economía por la Universidad de Harvard, es catedrático de economía de la Pompeu Fabra, tiene innumerables premios, no os voy a decir todos, que son muchos, ha sido consultor de la OCDE y del Banco Mundial y de la Unión Europea, o sea que sabe muchísimo de lo que vamos a hablar esta noche. Y Jorge Galindo, es doctor en sociología por la Universidad de Ginebra, es parte del equipo del Centro de Políticas Económicas de SADE y además es el autor de una obra que va a salir mucho esta tarde, en esta charla, se llama Tres Millones de Viviendas, es colaborador habitual del país, bienvenido Jorge. Bueno, yo creo que como la actualidad manda, como somos periodistas, Lorenzo, que nos gusta estar pegados a la actualidad, hoy mismo, esta mañana, el presidente del gobierno ha anunciado un fondo de inversión que quiere que gestione un dinero para intentar construir 15.000 viviendas asequibles, ha dicho el presidente. Fondos de inversión, vivienda, esto así en general suena un poco regular, pero ¿qué os parece el anuncio? ¿Puede servir? ¿No puede servir? Empieza tú.
Speaker 2Vale, me he dejado la difícil para empezar yo. Bueno, es muy reciente, aún no sabemos exactamente ni la gobernanza ni muchas de las cosas, ¿no? ¿Puede servir? A ver, aquí, ese fondo va destinado no solamente a vivienda, hay una parte muy importante que es a innovación, a financiar la innovación, que es muy tradicional, hace falta recursos públicos para las primeras fases de una empresa realmente innovadora, porque estas primeras fases, el capital privado no entra a algo que no se vea una rentabilidad muy clara, eso está claro, y esa parte, luego está la parte de vivienda. La parte de vivienda siempre, desde hace bastante tiempo, sabemos que para esas tres millones de viviendas, no hay suficiente dinero público. necesariamente tiene que haber colaboración público-privada, eso está muy claro, de hecho, hay muchas ciudades que ya tienen empresas mixtas para hacer este tipo de construcción de vivienda asequible, esto ya lo sabemos. Ahora bien, aquí el problema es tener claro si este es el problema fundamental por el cual no se construye vivienda asequible, y yo creo que la financiación no es el problema, o no es el problema esencial, que hay otros problemas de los cuales hablaremos durante esta noche, que son los más importantes, por ejemplo, la agilización de las licencias para que el suelo se pueda mover, porque si tú tienes mucha financiación, pero no tienes suelo donde construir, pues bueno, da lo mismo que la financiación que tengas, entonces hay otras cosas que son más importantes, y la colaboración público-privada tampoco, o sea, se está canalizando ya, ya hay canalización de colaboración público-privada por otros instrumentos distintos de un fondo soberano, por lo tanto, bueno, yo tengo mixed feelings, la parte de innovación, lo tengo más claro, en la parte de vivienda, no sé si este instrumento realmente va a marcar una diferencia muy significativa.
Speaker 3Claro, porque es un poco como, estaba pensando en analogías, como echar agua, que hace falta el agua, la financiación, para empezar, pero por unas cañerías que no funcionan, que no funcionan desde el principio, lo primero es preguntarte por qué no funcionan, porque si vas a echar el agua, que hace falta, hace falta el impulso financiador, pero el sistema no funciona, pues al final se te va a escapar por los lados, no va a acabar donde toca, o sea, a Javier Burón le he escuchado alguna vez decir que 4 de cada 5 euros de los fondos NextGen que podían ir a vivienda han acabado en rehabilitación, que cabe pensar si han acabado en rehabilitación y no en vivienda nueva, en parte porque las cañerías no funcionan y es el camino de menor resistencia a la financiación, entonces hay que preguntarse por qué está la resistencia del otro lado, y lo otro que me ha llamado la atención del anuncio es la cifra de las 15.000 viviendas, a ver, digo…
Speaker 2Sí, aquí no he querido entrar yo, pero voy a estar de acuerdo contigo.
Speaker 3Ya está, Jorge. Ya está, Jorge. Ya está, Jorge. Bueno, yo sé que cuando hablamos de qué hace falta construir, y de eso vamos a hablar bastante esta noche, siempre acabamos pensando en la burbuja inmobiliaria, y yo siempre digo, mira, como valenciano millennial, a mí la burbuja inmobiliaria es algo que me pilló muy de cerca, pero yo siempre me voy a la década anterior, no a los 2000, sino a los 90. En los 2000 hacíamos, ¿qué? Un cuarto de millón de viviendas al año nuevas, y una tercera parte, una cuarta parte, una quinta parte según el año, era vivienda protegida, es decir, de impulso público, muchas veces con colaboración público privada de algún tipo, pero lo que conocemos como vivienda… vivienda protegida, que es lo que, por definición legal, va a ser asequible, ¿no? Claro, una quinta parte de 250.000 es bastante más de 15.000, bastante más. Ahora estamos haciendo, en vivienda terminada, estamos acabando 100.000 viviendas al año, y una décima parte solo de eso es vivienda protegida, ¿no? Entonces, añadimos 15.000 a las 10.000, todavía estamos lejos del nivel, insisto, que teníamos, no en la burbuja inmobiliaria, sino en los años 90, cuando el mercado se fue. El mercado inmobiliario, el mercado de la vivienda, mejor dicho, era un mercado que no estaba, digo, que no puede calificarse como problemático como durante la burbuja, por eso yo siempre voy a los 90 como referencia y a los 80, y no a la burbuja, porque enseguida cuando hablamos de que las cifras
Speaker 2de 15.000 viviendas son pocas, que 100.000 viviendas al año son pocas, enseguida alguien me habla de la burbuja, y yo digo, bueno… Estamos capaces de construir 650.000 viviendas, y ahora que necesitamos, no podemos hacer más de 100.000, estamos en lo mismo. No es tanto la financiación, es que donde hay que plantar esos ladrillos, no se moviliza al ritmo necesario como para hacerlo, y la financiación, y también, esto tiene repercusiones sobre la financiación también, porque la incertidumbre sobre a qué ritmo se va a urbanizar el suelo, implica unos costes financieros muy grandes, porque ahora ya, esto de que el promotor iba al banco y decía, me das el 100% de la construcción y el 100% del suelo, que dices, bueno, entonces tú, tu rentabilidad, ¿de qué la sacas si no pones ni un duro? Esto se acabó, el suelo se acabó, ya nadie financia el suelo, lo tienes que traer tú, entonces lo tienes que financiar tú, y por lo tanto, eso es problemático también, enganza las dos cosas, pero puedes tener financiación para el suelo sin tener suelo, o sin que el suelo se desarrolle a un ritmo, por eso, tardar 10 años la media, que se suele tardar 10 años, 12 años, en que un suelo acabe de desarrollarse. Por lo tanto, hay cosas más en el mercado de la vivienda, y sobre todo en el tema de viviendas equibles, hay cosas más importantes que la financiación.
Speaker 4Yo me pierdo un poco, con tanta financiación, suelo me lo das, lo trae el otro, tal.
Speaker 2Es que hemos empezado por una pregunta muy genérica.
Speaker 4¿Cuál es la fotografía del problema en España? ¿Cuál es la fotografía? Es decir, ¿cuántas viviendas estáis diciendo que se construyen en torno a 100.000 al año? Se terminan, se inician 130. Este año va a ser mejor. ¿Cómo de lejos estamos de lo que tendría que ser?
Speaker 3Vale, lo que tendría que ser, vamos a poner como referencia el número de hogares que se crean netos al año. Un hogar, al fin y al cabo, es una sola persona que decide vivir sola, es una pareja, es una familia además de una pareja. Un hogar es un hogar. También es un divorcio, genera dos hogares, ¿no? Entonces, la cantidad de hogares netos, porque siempre que digo esto también es como. Pero hay mucha gente que fallece. Netos que se crean al año en España es un cuarto de millón. Por eso también cito los años 90 como referencia. Porque en los últimos, entre enero del 21 y junio del 25, hemos creado un millón 90.000 hogares netos al año en España. Un millón 90.000. Hemos terminado 430.000 viviendas.
Speaker 4¿Y qué es lo que consideraríais el camino correcto?
Speaker 3En España, en las últimas décadas, no se ha creado esta diferencia tan grande entre hogares. O sea, no hemos tenido tres hogares por cada vivienda creada. Normalmente tenemos una vivienda se crea, se construye y un hogar se crea, ¿no? Más o menos, porque es unas por otras, ¿no? Es verdad que en los 2010
Speaker 2era menos porque
Speaker 3tenías toda la acumulada de la burbuja. Había muchos excesos. Tenías toda la acumulada de la burbuja, además se creaban muchos menos hogares, ¿no? Y entonces estábamos en, digamos, dos. Tres hogares, no, tres hogares creados por cada dos viviendas se construían, ¿no? Entonces, más o menos, estabas absorbiendo una parte del stock de lo que se había construido durante la burbuja. En la burbuja prácticamente se construía casi dos viviendas por hogar que se creaba. Es decir, como ha dicho José, estaban construyéndose 600.000, 700.000 viviendas al año y creándose la mitad de hogares. Eso no tiene ningún sentido.
Speaker 2Es un disparate.
Speaker 3Lo que tampoco tiene ningún sentido es que tú tengas un cuarto de millón de hogares creados y 100.000 viviendas construidas. No sé cuánta gente estará pensando en la cantidad de viviendas vacías que hay en España ahora. En el público yo calculo que habrá un cierto volumen de gente que estará pensando pero hay viviendas vacías en España. Lo que pasa es que las viviendas vacías no están donde los hogares se crean, normalmente, porque la mayor parte de los hogares se crean aquí en Madrid. Yo soy de Valencia.
Speaker 2En Barcelona, en Valencia, en Sevilla.
Speaker 3Y aquí hemos llegado, mi esposa es de Bogotá, y aquí hemos llegado a vivir hace tres años. Y aquí es donde necesitamos la vivienda física, ¿no? Y además, no hay tanta. viviendas vacías como las estimaciones que el INE.
Speaker 2Los censos que es los que todos tenemos al mente, ¿no? Las famosas 3 millones.
Speaker 33.8 millones de viviendas vacías en España según el INE. Exactamente. Que es una estimación que el INE hizo básicamente midiendo el consumo eléctrico de las viviendas en el año de pandemia. La estrategia empírica es brillante, pero también al mismo tiempo tiene unas limitaciones importantes. Es brillante porque te permite vía la cantidad de consumo eléctrico en una vivienda y dices, ¿se consume poco? Esa vivienda está vacía. Clasifica como vacía. ¿No? Entonces, eso te permite o sea, mirar todas las viviendas de España, que es algo muy potente estadísticamente. Pero claro, en año de pandemia, con una sola medición, pues te deja un montón de huecos de viviendas que realmente no están vacías. Entonces, y con esto a cabo, un censo casa por casa a 100.000 viviendas en Barcelona, encontró 10.000 viviendas vacías en Barcelona.
Speaker 4¿Cuántas? 10.000. Se pasó.
Speaker 2A ver, hubo un tiempo en el cual también en Barcelona, en el año 2015, se pensó no hace falta construir ni una vivienda más. Solo con las viviendas vacías, que el censo daba del 2011, era un 11,8% del total de las viviendas, pues había suficiente. Habrá que construir más viviendas. Claro, cuando haces un censo de viviendas vacías, que el País Vasco tiene uno también, que no coincide con el censo, o sea, que da la mitad de viviendas vacías que está dando el censo general. Entonces, cuando hicieron este análisis, llegaron a la conclusión de que ese 11,8% era un 1,2%. Por lo tanto, que estaba por debajo incluso del friccional de viviendas vacías. De viviendas que están vacías porque la gente se mueve, entra y sale. No está por debajo de eso. Obviamente, si tú tienes unos alquileres de 900 euros, de 1.000 euros, ¿quién deja una vivienda vacía con esos alquileres? Era un poco ilógico pensar que había esa cantidad masiva de vivienda vacía en una ciudad como Barcelona. Este mismo análisis se ha hecho para Ibiza, se ha hecho para otras ciudades. En Ibiza, no sé si encontraron una o dos, no sé, un número absolutamente testimonial. Y esto está bien hecho, ¿por qué? Porque no es un censo genérico, es un censo de vivienda vacía. Y tiene una estructura de estadística que es precisamente que va a perseguir la vivienda vacía. No es un censo general de viviendas, es un censo de vivienda vacía. Pero si decís que tenemos
Speaker 1un gap entre los hogares que se crean y las viviendas que se construyen, claramente tenemos ahí un desequilibrio importante. Y tú hablabas de que la financiación no es el único problema para construir. Entonces, ¿por qué no se construye
Speaker 2lo suficiente? Que es la cuestión. Este es uno de los keys de la cuestión. Cuando tú preguntabas antes el tema de cuál diríais que es el problema y tal. Yo lo que hago, lo que he hecho últimamente, bueno, hace años que hago, es coger todas las estadísticas internacionales y decir bueno, normalmente nosotros siempre pensamos que un país está mal cuando está a la cola de la estadística, ¿no? Pero a la cola, es decir, de los últimos, ¿no? Pues si está por la mitad, pues no, no importa, ¿no? Entonces, cojamos todas las estadísticas posibles del mercado de la vivienda en todos los países que podamos. Aquí hay dos fuentes, fundamentalmente, Eurostat y la OCDE, y pongamos las juntas. Y vamos a ver en qué ranking España sale mal o muy mal. El tercero por la cola o el último, ¿vale? Hagámoslo así, ¿vale? Entonces, hagamos un recorrido. Sobreocupación de la vivienda, no. Coste de la vivienda en propiedad, con hipoteca o sin hipoteca, tampoco. Ha empeorado un poco últimamente, pero por debajo de la media de la Unión Europea. ¿Dónde tenemos los problemas? O sea, empiezas a mirarlos todos, no tenemos problemas en cosas, por ejemplo, coste del alquiler en cesión o por debajo del precio de mercado, tampoco, por debajo de la media. ¿Dónde tenemos el problema? Tenemos un problema, una estadística donde siempre hemos salido muy mal, que es porcentaje de población que gasta más del 40% de su renta en pagar el alquiler de mercado. Ahí ha habido momentos como el 2017, que éramos los peores, porque había más de un 40%. Estos son 1,3 millones de familias. Por cierto, eso es igual al número de viviendas sociales en alquiler que no tenemos y que Europa sí que tiene, de media. Pero bueno, este es otro tema. Entonces, ahí estamos mal. ¿En qué vasos estamos mal? Seguir recorriendo todo y llegas a la oferta y empiezas a encontrar elasticidad de la oferta, quiere decir, cuando sube el precio, los promotores y constructores construyen mucho más, muy poquito. Muy poquito. De los más bajos, junto al Reino Unido. Estar al lado del Reino Unido en cualquier estadística de la vivienda es lo peor que te puede pasar. Pues estamos ahí. Sí, está fatal. 4,5 millones de viviendas, de déficit de viviendas. Nosotros tenemos 700.000, 600.000. 4,5 millones. Pero bueno, estamos ahí al lado, fatal. Por lo tanto, la oferta no reacciona, no se produce. Siguiente estimador, o siguiente estadística donde estamos muy mal, y esta lo conocéis todas, vivienda social en alquiler. El 1,3, bueno, depende de cómo se envía. El 1,3, el 1,8, la media europea es el 8 o el 9%. Estamos alejadísimos. Y ahí tenemos un grupo de gente que está en alquiler de mercado que no debería estar en alquiler de mercado. Debería estar en alquiler social. Pero no puede estar porque no hay parque. Y la siguiente es la que estamos muy mal también. También tiene que ver con la oferta, que es la construcción de nuevas viviendas. Nosotros llegamos a la locura de construir 14 viviendas por cada 1.000 habitantes. En los años 2006, 2007, eso era una locura total. En 11 países desarrollados estaban en ese momento en 6. Y de repente ha caído, cayó mucho. En España llegó a caer a 1,5 por cada 1.000 habitantes. En Europa cayó, cayó bastante, pero cayó a 3 y ahí se estabilizó. 1,5. Y ahora hemos subido, estamos a 2 por cada 1.000 habitantes. Seguimos estando a años luz de la locura, pero también a años luz de lo que debería ser. Estos son los indicadores en los que estamos mal. Decidme cualquier otro indicador que os digo en qué situación estamos. Ni siquiera, ni siquiera en la media del gasto por alquiler, de renta destinada al alquiler, ahí no estamos mal. En la media, donde estamos mal son en los deciles de abajo. Por lo tanto, la gente que tiene menos recursos destina una cantidad desproporcionada, el 50 y pico, el 60%, al gasto. En la media no, pero en los deciles sí.
Speaker 1Y yo vuelvo a la primera pregunta.
Speaker 2¿A por qué?
Speaker 1¿A por qué no construimos más? Que José se me va por los terrenos de Uber, pero. No, es que quería contestar
Speaker 2la pregunta que había hecho antes y que se había quedado sin contestar. Yo voy por orden. Yo voy por orden. Lorenzo ha preguntado
Speaker 4y yo he intentado contestar. Y luego me contáis de dónde sale el suelo.
Speaker 3Bueno, el suelo en España suelo hay. Digo, ¿en Madrid? Luis Garicano decía el otro día que dice, pero por Dios, o sea, con un tuit es como, pero si hay suelo. Y digo, lo siento, pero es que hay suelo. Suelo físico hay. ¿Cómo consigues que el suelo pase a ser suelo? O sea, que lo que entendemos como territorio pase a ser suelo, ¿no?
Speaker 4Edificable. Es decir, suelo que pueda resolver este problema. Esto es algo que está en control de los municipios, los alcaldes. Entonces, vamos a la cañería.
Speaker 3Vamos a la cañería, en la que tú echas agua, ¿no? ¿Y por qué el agua no llega o deja de llegar? Claro. Vamos a la primera parte de la cañería. En 2007 cambió la ley de suelo, como mucha gente aquí sabrá, y se establece que para que el suelo pase a ser urbanizable, pues tiene que haber una declaración de que el suelo es urbanizable a través de un plan general de autonación urbana, ¿vale? Eso, que en principio, digo, a mí no me parece un mal cambio. Soy agnóstico, me parece bien, de hecho, que eso, que tú tengas que declarar exprofeso que el suelo tiene que ser urbanizable. Lo que pasa es que, al mismo tiempo que sucede eso, en los siguientes 10 o 15 años, vamos metiendo un montón de requisitos para cada paso desde el urbanizable hasta urbano consolidado, ¿vale? Que es donde ya está listo para la licencia de vivienda, para empezar a tirar el edificio para arriba, es decir, ya están las calles, ya están las farolas, que lo que hacen es que generan una dificultad gigantesca para pasar de A a B, ¿no? Claro, está bien que en principio tiene sentido que tú digas, oye, el cambio de la ley de suelo, bien, ok, pero si tú haces las dos cosas al mismo tiempo, lo que genera son esos cuellos de botella en la callería, ¿no? Ahora mismo el BYU Research tenía esta estimación de que dos terceras partes de los planes generales de autonación urbana, que es el instrumento básico, para decir, todo ese terreno pasa a ser un barrio, de primeras, son anteriores a 2008. O sea, es planificación urbana hecha en burbuja o antes. Tú miras las viviendas proyectadas, es decir, suelo urbanizable en España y te sale que en un municipio aleatorio de la Costa del Sol, hay muchísimas más per cápita que en Madrid, que es donde está la demanda. ¿Por qué? Porque es planificación de burbuja. Entonces, tú metes ese cuello de botella y básicamente, dificultas muchísimo la movilización de suelo al principio, y en cada fase también. Y para mí lo más interesante de esto, en realidad, es que no hubo nadie que dijo vamos a hacer más difícil construir, porque no me da la gana. Fue en un contexto en el cual no había demanda de vivienda, y esto no era un problema, que es durante la crisis, cuando muchos nos fuimos, yo me fui de España durante 11 años, y entonces la demanda cayó al suelo, y por tanto la construcción también, pues toda una serie de requisitos de informes concretos ambientales, paisajísticos, lo que sea, se fueron añadiendo a cada una de las fases, desde lo urbanizable, hasta lo urbanoconsolidado. Complicándolo. Complicándolo y alargando muchísimo los tiempos. Yo digo que las administraciones públicas impusieron deberes a sí mismas que no pueden cumplir.
Speaker 2Déjame que te dé un ejemplo. En Barcelona, el Ayuntamiento de Barcelona ha comprado muchos edificios completos para rehabilitarlos, a fondos de inversión, a particulares, para rehabilitarlos y hacer vivienda social. Algunos de ellos se pasan 5 o 6 años porque la propia normativa del Ayuntamiento de Rehabilitación le impide rehabilitar un edificio que es suyo. Esto ya es ¿Nos hemos vuelto locos o qué pasa?
Speaker 3Y con ese ejemplo, el otro ejemplo que pongo siempre es el de los terrenos de antiguo uso militar que existen en todas las ciudades de España. Todos los campamentos de España. La operación campamento aquí, en Valencia, el antiguo cuartel de artilleros y de ingenieros, que son zonas premium, en realidad, hoy en día, que son, o antiguo uso militar, por tanto, propiedad pública. Originalmente, Ministerio de Defensa, CEPES, quien sea. Pero para pasar de ahí a que haya la vivienda sistemáticamente prometida en esos terrenos, en el caso, por ejemplo, de Valencia, es que las primeras promesas son de principios de los 2000. Y ahora, en 2025, terminaron las obras básicas de urbanización. ¿Por qué? Precisamente porque esos requisitos dificultan muchísimo la movilización del suelo del urbanizable al urbano consolidado. De manera que, cuando hablas con promotores, lo que te dicen, esto es verbatim de un promotor, a mí, mi junta. mi administración, mi board, o mi inversor, no me deja comprar suelo que no sea ya urbano consolidado. Porque si yo tengo que asumir, lo que decía antes José, todos esos pasos, esos pasos son tiempo y también incertidumbre. Porque en cualquiera de los pasos, lo que puede suceder es que un informe no se presente, que un informe llegue tarde, que haya una alegación determinada porque un informe tiene un defecto de forma.
Speaker 4Y vamos a ver, una cosa, otra cosa. Y la incertidumbre es lo peor. ¿Pero esto es algo que solo pasa en España? No, ahí hay que.
Speaker 2Ahí quería yo ir, ahí quería yo ir. Déjame que te complemente porque yo creo que eso es lo importante. Es que eso es lo importante. Hay dos puntos que son muy importantes y que yo creo que poco a poco van calando, pero ha tardado, ha costado que calara. Los problemas que nosotros tenemos los tiene todo el mundo, todas las grandes ciudades del mundo. Berlín, París, Nueva York, San Francisco, bla, bla, bla, Madrid, Barcelona. Todas tienen los mismos problemas, todas. Esa es la primera cosa. Y la segunda, dentro de un país. Está muy localizado. Está localizado en áreas urbanas densas que tienen economías de escala, economías de alcance. Quiere decir que hay mucha productividad, salarios altos, bajo desempleo. Todo el mundo quiere vivir ahí. Claro. Sabes que mucha gente habla de la España vaciada como una cosa idílica y tal. De acuerdo. Pero la gente no quiere vivir ahí. La gente quiere vivir donde quiere vivir. Y el proceso de urbanización continúa imparable. Ya continúa imparable en los últimos 15 años. Continúa. Continúa imparable. Por lo tanto, primera cosa. Este es un problema general. El problema de los impedimentos a la construcción, que muy bien decía Jorge, no se hace a propósito. Pero en el fondo, aquí hay un tema que tenemos que ser conscientes. Aquí la política importa. Importa mucho. Y la política local importa mucho. Porque uno de los problemas fundamentales para desarrollar suelo es que hay tres administraciones que tienen distintos intereses. La local no quiere construir. ¿Por qué? Porque el votante es propietario. Y el propietario quiere que su vivienda cada vez valga más. Cuando habla con algunos amigos, le dice, ay, qué mal está el tema de la vivienda y tal. Pero por la noche dice, mi vivienda ha subido el doble. Estoy encantado. Pago yo esta cena. ¿Vale? Esta es así. Así de duro es la cosa. Y el alcalde, el alcalde tiene que ir por el propietario que quiere que el precio se mantenga. Y por lo tanto, no construir más. Y cuando le dicen, oh, no me hagas un desarrollo ahí, ponme más criterios, hazme los códigos de edificabilidad más complicados. El alcalde dice, vale. Porque de esa manera es como paro. Y si paro, consigo que los precios suban. Y por lo tanto, tengo al electorado muy contento. Esta es la cruda realidad de San Francisco, de Barcelona, de Madrid, de Berlín, de todos los sitios.
Speaker 4La política. Pero sería también la de Madrid. Es decir, la de Madrid. Quiero decir que los alcaldes también tienen que decir, bueno, cuanto más gente viva aquí, más impuestos conseguiré, más importante seré como ciudad.
Speaker 2No funciona así. En Estados Unidos. Hemos vivido mucho tiempo allí. Allí hay zonas donde lo que sucede es una lucha entre administraciones, counties. Que dicen, no, no, a mí no me pongas aquí casas. Yo quiero que vengan a trabajar aquí. Pero no me pongas casas. Viviendo social, ni hablar. ¿Aquí? ¿En mi condado? No, no, no. Lo pones en el de al lado. Pero todos los de los condados venían a trabajar aquí. Entonces, el alcalde quiere una cosa muy clara, que es que entren ingresos. Y lo que no quiere son gastos, ni problemas, ni que le baje el precio de la vivienda. A la gente que vive allí. Y claro, cuando tiene esta situación de contradicción, ¿qué sucede? Pues la situación en el Reino Unido, por ejemplo. A mitad de los 2010, el gobierno central, viendo que había una necesidad brutal, había un déficit brutal de vivienda, que dijo, voy a establecer objetivos por ciudades. Bristol tiene que construir 6.000 viviendas cada año. Birmingham tiene que construir 5.000 viviendas cada año. ¿Qué pasó? Que no se construyó ni una vivienda. Los alcaldes se negaron. Los centros locales se negaron a hacer eso. ¿Y qué pasó? Que el gobierno central, en lugar de sancionarlos y decir, pues os doy menos recursos, porque los no votantes, que son los que están fuera de tu ciudad, que quieren vivir en tu ciudad, no tienen capacidad para, ¿lo que hizo qué es? Eliminar la norma. Eliminó la norma y, muerto el perro, se acabó la rabia. ¿Y entonces cómo resuelves el problema?
Speaker 3Claro. Déjame que te haga una versión un poco más matizada de ese problema de economía. Pero creo que es interesante incrementar un poco la resolución del problema. Porque, claro, lo que pasa, efectivamente, la gente, el alcalde quiere el hospital. Pero los trabajadores del hospital, en el de al lado. Claro. Porque el área relevante de demanda, como se conoce, es el área metropolitana. No es Barcelona, no es Madrid, es el área metropolitana. Y en un área metropolitana tú tienes 70, 80, 90, 50 municipios. Entonces, tú aquí me pones el hospital, pero en la frontera, ahí, la vivienda que se la coma, el otro. Y, no, el IBI no compensa por los costes políticos que implican, digo, la recaudación no compensa por los costes políticos que implica construir. Y hay costes de oportunidad, por ejemplo, que lo que quiere el vecino. Yo creo que como lo piensa no es tanto como, lo piensa más como, yo quiero aquí el centro de salud, que es lo que va a incrementar el valor de mi vivienda.
Speaker 2Evidente, ¿no? Y las amenities, y un pipicán, y un. Prefiero un pipicán a que me hagan otra casa. Hay un caso fantástico
Speaker 3de Zaragoza en el cual la gente, estaba en contra de la construcción de una nueva vivienda, en un barrio, en un nuevo bloque de viviendas, porque hay un skate park. O sea, digo, cualquier persona que conozca un poco de mi biografía sabe que soy muy a favor del skate. Pero la vivienda es más importante que el skate. Digo, hay que establecer prioridades. Y lo que hemos sido muy malos es, yo creo, en que se nos olvidó que las cosas que pensábamos que eran prioritarias, luego iban a ponerse por delante de la prioridad de la vivienda. Y esa dimensión de política a la economía, y con perdón de la expresión, que básicamente es, ¿por qué los votantes deciden lo que deciden? Y se lo dicen así a los políticos. Tiene otra parte que creo que debemos empezar a enfrentarla de manera frontal en España, que es que la mayoría de gente que llega a los nuevos bloques no son españoles. Y hay mucha gente que tiene una posición anti-inmigración en su barrio. Y eso, el alcalde de izquierdas, de centro, de derecha, es muy sensible a eso. No solo importa qué te hagan el bloque, sino quién llega a vivir. Y eso lo ves claramente con la posición frontal de la vivienda social. Es lo que estaba diciendo antes. Efectivamente. Y esto es algo que tenemos que empezar a mirar de frente en España, que si no lo miramos de frente, nos vamos a hacer trampas al solitario. Llevamos dos décadas haciéndonos trampas al solitario, diciéndonos que integramos muy bien a la gente que viene aquí a trabajar y a vivir. Y yo creo que no está tan claro que lo integremos bien. Y el hecho de no construir vivienda para la gente que viene de fuera es un ejemplo.
Speaker 4Dentro de España hay alguna autonomía o alguna ciudad, como decía José, que lo haga mejor que otras, que haya rebajado regularizaciones, que haya bajado exigencias, no sé.
Speaker 2No, que haya bajado. Que lo hacen de otra manera, que se lo toman de otra manera. El País Vasco, por ejemplo, ha encontrado una fórmula que es la prueba del algodón de que tú estás muy interesado en la política de vivienda, es que tengas una política de vivienda consistente y mantenida en el tiempo. Mantenida en el tiempo. La vivienda no es una cosa que de hoy para mañana tenga una solución mágica que lo resuelve todo. Controlamos el precio del alquiler y ya tenemos todo resuelto. Nada, eso es una chorrada. Necesitas una política de muy largo plazo. En el País Vasco, por ejemplo, decidieron hace 20 años, que cualquier vivienda que tuviera una subvención pública nunca dejaría de estar calificada como pública. Siempre sería pública. Usted la tiene. Ay, no, ahora es que me interesa una casa más grande, me voy a comprar. Bueno, pues usted me la devuelve, yo le pago un justiprecio, que no será el precio de mercado, y esa vivienda será para otra familia que lo necesite a un precio asequible. Esta es la primera. Y la segunda, dijo, y no vamos a entregar títulos de propiedad. Nosotros estamos aquí para facilitar el acceso a la vivienda, no la compra de vivienda. El acceso a la vivienda. Y, por lo tanto, alquiler social. Alquiler social, el 90%, el 95%. Dos principios básicos. Mantenidos en el tiempo, PNV, PNV con el PSC, con el Partido Socialista Vasco. Da lo mismo que el gobierno haya pasado, esas políticas se han mantenido. La Victoria tiene un parque de vivienda mundial del 20%. Bueno, es que así, ¿no? No es bien, ¿no? Pero ya se va apareciendo. Necesitas tiempo. Las políticas de vivienda no se pueden, de repente, sacar uno de. Una gran imaginación, una solución mágica. No, necesitan tiempo. Y lo que no sucede aquí es eso. Es que se pongan la necesaria visión y consistencia, porque muchas políticas que aprueban son inconsistentes. O sea, tiran en las dos direcciones. No, la ley de vivienda tira en una dirección y en la otra. O sea, te reduce lo que tienes que ponerte en el impuesto sobre la renta. El 90% si bajas el precio en 5%, pero a la vez te aumenta un montón el riesgo de tener una vivienda en alquiler. Otras cosas van en dirección contraria. Póngalas en sintonía y verá cómo aumenta la oferta.
Speaker 3Y por complementar, gente que está haciendo cosas, gente que está revisando las cosas que ha hecho hasta ahora. Yo creo que tanto la Comunidad de Madrid como Andalucía se han puesto a mirar, a ver cómo de en serio van, qué clase de normas dificultaban el desarrollo de una vivienda por parte del sector privado. Y esto también lo ha hecho, por cierto, el Ayuntamiento de Pamplona. Porque he citado dos comunidades autónomas con un gobierno de derechas, yo le voy a citar una ciudad del otro lado. O sea, si a ti lo que de verdad te importa es la vivienda y piensas que la vivienda es tu prioridad, yo creo que lo primero que tienes que hacer es revisar tu normativa autonómica o local y ver dónde tienes los cuellos de botella. Y decir, bueno, pues quizás este informe enésimo no es tan importante. Entonces, esto hay algunas administraciones públicas que están empezando a tomárselo más o menos en serio. De hecho, el gobierno de España, o sea, el PSOE en realidad, porque no fue el gobierno, sino el PSOE, tuvo un anteproyecto de la ley de suelo que también hacía esto y que está bloqueado en el Congreso de los Diputados.
Speaker 1Pero habéis apuntado varias cosas de la población inmigrante o construir un edificio de vivienda social del que la gente quiere vivir donde quiere vivir y ya está. Pero claro, el modelo de ordenamiento también, o debería servir también de cohesión social. ¿Y esto cómo se conjuga? O sea, ¿cómo se conjuga? Bueno, esa cohesión social o esa evitar la dispersión territorial con, bueno, es que todo el mundo quiere vivir en el mismo sitio, porque eso es difícil de conjugar.
Speaker 2No, pero vamos a ver, el mismo sitio no es un punto. Es una zona que se va haciendo cada vez más grande y que si las infraestructuras de transporte fueran un poco mejor, se podría hacer mucho más grande. Y no tendríamos estos problemas de apilamiento, de densificación, no había un artículo, ¿cómo? De densificado está todo. No, podríamos, este era más. Pero claro, cuando rodalías, te subes a un tren y no sabes si llegarás o no llegarás, o si el tren se moverá, pues claro, no puedes hacer la ciudad más grande. Si hubieran buenas infraestructuras, tú podrías ir haciendo, porque enseguida que sales del cogollito de Barcelona o de Madrid, empieza a haber suelo, empieza a haber posibilidades de construir. Las hay. Entonces, es una cuestión simplemente de darse cuenta de que necesitamos dos cosas, un organismo más ágil y infraestructuras de transporte adecuadas y bien mantenidas y con una inversión suficiente.
Speaker 1Eso en la parte de dónde y en la parte de cohesión social que debería tener, debería tener detrás también un modelo.
Speaker 3La parte de cohesión social, o sea, en España no hemos sido especialmente malos en cohesión social. No tenemos ciudades, no somos París.
Speaker 2Exacto. No somos París.
Speaker 3No tenemos esas bolias. Claro, no tenemos esa periferia en la cual se hizo vivienda social a todo lo que daba para asumir una primera y una segunda generación de inmigrantes que venían, en este caso, de Argelia y otros países del norte de África. Eso no lo hemos tenido. Tenemos que mantener eso. Pero eso lo sabemos hacer. Es que en España sabemos hacer densidad. O sea, sabemos hacer densidad. Hemos planificado. Hemos planificado en densidad. Y no estoy hablando solo de Isampla. O sea, Blasco Ibáñez, por citar nuestra ciudad, que es la zona en Valencia cerca de las universidades, es una zona densa. Chamartín es una zona densa y vivible, con bajos comerciales, con un buen entramado de metro y demás. Lo que pasa es que ahora tenemos que ir al siguiente nivel. El siguiente nivel es pensar en los nuevos barrios que queremos hacer y ponerlos con el transporte público por delante. Y esto. Hacer el transporte público antes de hacer el barrio. Esto tiene un nombre que es Transit Oriented Planification, o Planning, o Transit Oriented Communities, que es básicamente, tú piensas al mismo tiempo la vía de tren. Porque, por cierto, es importante la mención de cercanías, porque las cercanías y el metro no sirven al mismo objetivo. O sea, un cercanías es un cacharro distinto, porque moviliza a más gente con paradas a más distancia y le acorta más los tiempos en más distancia. En París, por ejemplo, hace poco, hace 20. El RER no sé cuánto tiempo tiene, pero sobre el sistema de metro pusieron un sistema de tren regional que permitió descomprimir en no poca medida la ciudad. Cuando tú ves la estructura. La estructura de transporte de Tokio, ¿vale? Tienes tipo metro, tipo intermedio y tipo cercanías, que es más pesado y te permite mover a más gente. Claro, eso, con perdón, con un poco de dinero de los fondos Next Gen, que es lo que hemos tenido, porque si veis los gráficos de inversión en cercanías, han subido muchísimo, ¿no? Pero no resuelves décadas de infrafinanciación en cercanías y en rodalíes solo con los fondos Next Gen, que, por cierto, se nos acaban en agosto, ¿vale? Entonces, tienes que poner las dos cosas en paralelo y al mismo tiempo. Y aquí se añade otra capa de dificultad a la cuestión de la administración multinivel, que es que, además de ser multinivel, si es de partidos distintos, entonces tienen los incentivos, en un contexto de polarización gigantesca, no solo para no facilitarse la vida, sino para dificultársela.
Speaker 1Oye, nos estáis deprimiendo muchísimo. No, pero. O sea.
Speaker 2Pero. Pero vamos a. Vamos a, por favor, arrojar un poco de luz, porque yo estoy por echarme a llorar ya. Sabéis perfectamente que la ley del suelo fue al Congreso y los dos grandes partidos estaban de acuerdo. Sí, sí. ¿Y qué pasó? Que no salió. Efectivamente. Y la ley del suelo hace falta. La ley del suelo, por cierto.
Speaker 3Hace falta. Por poner en situación, hacía una cosa. Hacía varias cosas, ¿no? Pero una cosa que hacía que era bastante importante es. He mencionado que hay muchos puntos de fricción en la tubería de la construcción. Muchos de esos puntos, lo que se producen porque. O bien porque el servicio administrativo en el urbanismo en España es por defecto negativo, casi siempre. Entonces, si a la administración. Competente, no le da la vida para presentar el informe perceptivo, eso se vuelve a empezar. O porque. Hay
Speaker 2un defecto de forma minúsculo.
Speaker 3Y entonces se pueden presentar alegaciones y tenemos en España organizaciones especializadas. En presentar alegaciones. Especializadas en presentar alegaciones para pagar proyectos de vivienda. En España tenemos una sociedad civil sesgada hacia el no y no hacia el sí. Y no puede ser. Está muy bien que haya sociedad civil hacia el no, porque hace falta sociedad civil que pare cosas que no tienen que pasar. Pero tiene que haber. Tiene que haber una sociedad civil sesgada hacia el sí. Que empuje para que las cosas sucedan. Y no la tenemos. Y como tenemos esa posibilidad de que ante un defecto de forma tú puedes presentar ante un juez competente con detención administrativa para que se pare un proceso de urbanización determinado y toda la sociedad civil que tenemos, casi toda, está sesgada hacia el no, pues entonces.
Speaker 4¿Y por qué está sesgada hacia el no?
Speaker 3Igual. Ahí no entraremos.
Speaker 2No nos piques así.
Speaker 3Es una pregunta muy interesante, pero creo que se escapa un poco. Excede el ámbito. Por decir una cosa positiva, perdonad.
Speaker 2Por decir algo positivo, porque Jorge estaba comentando que a lo mejor lo que habría que hacer es eliminar algunos de los pasos y tal. Pero hay fórmulas muy inteligentes que se están aplicando ahora en Finlandia, por ejemplo, en Australia y Málaga están empezando a incorporarlas, que es utilizar la inteligencia artificial para hacer las comprobaciones de la legalidad de las estructuras y de los proyectos urbanísticos para comprobar toda la legalidad. Tanto de edificabilidad como los informes. medioambientales, que sean los correctos y tal.
Speaker 1Para que sea más ágil. Mucho más ágil. O sea, han reducido a una cuarta parte
Speaker 2los tiempos de comprobación. O sea, hay muchas cosas que se pueden hacer. Porque fijaros que en el caso español es todavía peor. ¿Por qué? Porque en el caso español hay un problema que es lo que se llama el miedo a firmar. Cuando la licencia está ya casi preparada, llaman al secretario y. No, el secretario se fue de vacaciones. Porque no quiere firmar. ¿Por qué? Porque si firmas, puedes acabar. Igual se mete en un lío. Puedes acabar. Porque llegará una de estas asociaciones y pondrá un tal. Y resulta que al informe medioambiental le falta un pequeño detalle. Y entonces, bueno, ya prevaricación, no sé qué, no sé cuántos. El secretario ha desaparecido. El interventor no puede firmar. Y esto es otra de las fases de la licencia. Es cuántas veces el secretario desaparecerá para no firmar. Con la inteligencia artificial lo tiene resuelto porque nadie ha firmado. Ha firmado un bicho que está programado y que tiene un algoritmo. Ha firmado el algoritmo. Y por lo tanto, métalo usted en la cárcel. Algoritmo. No hay persona envuelta en este problema. Eso agilizaría mucho las cosas. La construcción industrializada, por ejemplo. Por decir cosas positivas. Hay innovaciones que nos permitirían ir mucho más rápido. Yo quería preguntaros.
Speaker 1Bueno, no sé si preguntar ya por el alquiler porque entonces ya yo creo que ya nos vamos a casa todos ya más deprimidos. Pero bueno, vamos a centrarnos en el alquiler que es también uno de los. Es el punto. No hay suelo, por lo tanto, no hay construcciones, por lo tanto, no hay alquiler. Y hablábamos antes de entrar de la fila. De los que hacen fila para alquilar una casa. Que se ha convertido, decíais, no me acuerdo quién de los dos, en un concurso de belleza. Y entonces ya el más guapo, el que más cobra, el más mono, el más tal, el más no sé cuántos. Y entonces, el último de la fila que son, supongo que los de siempre, ¿no? Personas mayores, jóvenes, inmigrantes, familias monoparentales. O sea, los de siempre, los que siempre pagan el pato. Mujeres solas, tal, tal, tal. Entonces, ¿qué hacemos? ¿Qué hacemos? Para que todos estos. Tú hablabas antes de topar el alquiler. Las iniciativas que se toman para que el alquiler baje, pero al final, lo poco o mucho que baje, va a ser para los tres primeros o cinco primeros de la fila. ¿Cómo hacemos que llegue al último de la fila?
Speaker 3Pues haciendo más abundante el bien al final de la fila. Es que yo entiendo que cuando estás en la fila, lo entiendo y simpatizo con ello. O sea, porque yo, siendo una persona privilegiada en muchos aspectos, profesionalmente me va muy bien, he estado en la fila hace poco y si a mí, digo, en la fila me resultaba un poco agobiante, no me quiero imaginar a todo el mundo que no está en mi situación, ¿no? Entonces, simpatizo mucho con la idea de que cuando estás en la fila, tú solo piensas en la fila y ves la gente que te pasa por delante. Y lo que quieres es una zancadilla. Una zancadilla legal para que no te pase por delante alguien que tiene más dinero, que tiene un contrato laboral mejor, porque yo, por ejemplo, o sea, le pasé por delante a mucha gente en la fila de alquiler simplemente porque tenía un contrato laboral bueno. Y ya está, ¿no? Y entonces tú quieres poner una zancadilla y solo piensas en la gente que está en la fila lo que yo llamo juegos de suma cero, políticas de la escasez, pero lo importante es ¿por qué existe la fila? y la fila existe por lo escaso que es el bien al final de la fila, entonces por no volver a decir
Speaker 4eso es lo que dices tú con los 3 millones que es el título de tu libro es que hay que construir
Speaker 3no solo, porque cuando pensamos en construir solo pensamos en viviendas que se van a construir para venderse pero muchas de esas viviendas se acaban en alquiler también esto es una cosa, y la otra cosa es que siempre se le pone a la vivienda que se tiene que construir la coletilla de asequible, y efectivamente hay una parte de la vivienda, yo antes he hablado de un cuarto, una tercera, una quinta parte que tú la construyes exprofeso con un diseño legal, normativo y económico para que sea asequible, pero es que cualquier oferta de vivienda, por defecto donde la gente quiere vivir, va a hacer la vivienda en general más asequible incluso el bloque de viviendas de lujo que se construye al lado del parque de Berlín a 10.000 euros el metro cuadrado facilita que la vivienda que cualquier vivienda, incluso la que ya está construida sea más asequible efectivamente las cadenas de mudanza que es como se llama en la literatura económica básicamente es, si yo que por ejemplo, hace poco estábamos en otra fila que era la de la compra-venta, entonces estábamos buscando para comprar, como tanta gente de 40 años a la que le va bien en la vida, en frente de Madrid Río pues claro, porque es una zona fantástica, regenerada y demás, entonces vinimos un par de pisos y la gente que nos pasó por delante, nos pasó subiendo sobre el precio de salida de venta que ya era altísimo pero nos pasó así, por delante claro, si hubiese más vivienda de lujo construida en Madrid es posible que esa persona hubiese comprado esa vivienda nueva de lujo, en lugar de la vivienda del 1959 que es Catalina, que mi esposa y yo queríamos comprar, literalmente entonces, y que nos pasaron por delante dos veces entonces, en frente de Madrid Río nos hemos ido a Moratalaz estamos encantados, por cierto y entonces si yo hubiese podido comprar esa vivienda la vivienda que hemos comprado en Moratalaz habría quedado, para otra familia, de un poco de menor poder adquisitivo, y así hacia abajo en Finlandia, con datos administrativos de compraventa, hicieron un paper precioso en el que comprobaron que esto sucedía que cuando hay más oferta de vivienda la gente puede mudarse a un barrio un poquito mejor, porque hay hasta, digamos, seis niveles de cadena de vivienda hacia abajo y mucha de esa gente se muda a un lugar que alquila, no que compra entonces, abrir la oferta es importante también para esto pero por supuesto y aquí José sabe mucho más que yo también se puede abrir la oferta del parque existente y lo que estamos haciendo es lo contrario estamos reduciendo el incentivo para que la vivienda existente, la ya construida se vaya a ser oferta para resolver el problema de la fila de alquiler de largo plazo
Speaker 1¿y eso por qué, José?
Speaker 3Bueno, pues porque
Speaker 2yo creo que aquí hay problemas de comprensión y algunos problemas ideológicos o sea, hay problemas de que yo tengo una visión y esta es la visión, y me da lo mismo los números que la evidencia empírica que me presenta, me da lo mismo entonces, bueno, pues vamos a ver yo creo que uno de los problemas que tenemos son las cicatrices de la crisis inmobiliaria cicatrices en el sentido siguiente la crisis inmobiliaria dejó muy tocada la reputación de constructores, de promotores un constructor y un promotor es un bicho, es un demonio era un demonio, por lo tanto nadie quiere ser eso, porque socialmente está muy desprestigiado pero eso se ha ido trasladando y ahora resulta que un particular que tiene una vivienda en alquiler ya es un demonio también es un especulador, no sé qué mala persona porque cobra una renta por un activo que compró justamente para sacarle una rentabilidad entonces, esa visión social que la gente, yo no quiero que me miren como un demonio y por lo tanto, pues vendo la vivienda lo que sea, yo no quiero estar en este mercado y esa visión se va dando poco a poco por parte del espectro político por una parte del espectro político va señalando al propietario sin darse cuenta de que si esos propietarios no existieran, no habría vivienda en alquiler y la mayor parte, entonces tenemos aquí primero la pugna por cuál es la causa del problema entonces, unos decimos que el problema es un problema de oferta, no hay suficiente oferta otros dicen que es un problema porque los grandes tenedores malvados lo controlan todo entonces, bueno, pues vamos a ver empíricamente estos grandes tenedores malvados cuánto representan si representan una proporción minúscula si tú sumas los grandes tenedores de verdad, te sale un 5 o un 6%
Speaker 1esto hablamos de fondos de inversión que tienen muchas viviendas
Speaker 2bueno, muchas 15.000, 30.000, muchas viviendas son como Bonovia en Alemania 500.000, 600.000 eso es un fondo aquí bueno, sí, tienen viviendas entonces, cuentas todo y te sale un 5 o un 6% porque no hay una estadística oficial pero bueno, vas cogiendo las de unas y las de otras aunque las están vendiendo, por lo tanto ahora será un poco menos si quieres coger otra definición cuentas personas jurídicas, el 8% vamos a ver aquí, el mercado de alquiler es del señor Juan y la señora Pepa o sea, no es de Bonovia y de Blackstone, es de estos y estas personas son los que están ofreciendo las viviendas, por lo tanto no existe una justificación para una política que es la que se quiere implementar, que es la política del control de alquileres, que desde una perspectiva política es fabulosamente atractiva, porque si yo le digo al votante o sea, fijaros hasta donde llega la cosa primero mi votante propietario me impide construir más porque yo quiero ganar las adiciones claro, como no construyo más, el precio del alquiler se me dispara, entonces para satisfacerme a mi votante inquilino digo, no os preocupéis vamos a fijar los precios, vamos a controlar los precios ese control de precios lleva a una reducción de la oferta y os puedo dar 50.000 indicadores y tenemos un trabajo hecho sobre esto pero podemos hablar hasta el detalle que queráis, pero hay una reducción de la oferta, y esa reducción de la oferta ¿qué hace? que la cola sea cada vez más larga por lo tanto, fijaros la contradicción la cola es cada vez más larga por lo tanto, el joven y la familia monoparental está cada vez más larga más lejos del principio de la cola y el nómada digital que gana 6.000 euros de una empresa de Alemania le han bajado el precio del alquiler o sea, con el control le han bajado, y antes le pedían 1.200 y ahora le piden 1.000, y él dice bueno, pues ya me va bien tengo 200, genial, tengo 200 euros más
Speaker 4el gobierno del país en el que vivo me hace el favor de bajarme el precio que nunca se lo he pedido, porque tenía recursos de sobra y me lo hace el favor a mí, pero no beneficia en nada al de la mitad de las personas al que está en la cola
Speaker 2y entonces, para generar esa sensación la única, nosotros explicamos en microeconomía en primero de carrera, explicamos que los economistas no estamos en contra de la limitación de los precios, por supuesto que no, estamos a favor cuando se dan las condiciones para que esa limitación sea efectiva y es cuando hay un monopolio o un oligopolio, cuando hay una persona que lo controla todo, o sea que yo voy por una casa, subo un piso de alquiler me encuentro con un señor, y me dice, son 1.500 euros no, no, esto es una barbaridad, me voy a otra, me encuentro al mismo señor, me dice son 1.500 euros, bajo otra vez, subo a otra y es el mismo señor, 1.500 euros hay un monopolio, eso no puede ser o sea, usted no puede decidir y controlar los precios, por lo tanto hay que ponerle una limitación de precios pero la teoría también dice que cuando tienes un mercado atomizado no debes controlar los precios porque lo que hace es reducir la oferta entonces, yo creo que hay un intento por parte de algunos de decir, esto es un, aquí controlan, la mayor parte está controlada por grandes tenedores, pero claro, como eso no es verdad, la definición de gran tenedor tiene que ir contrayéndose, inició en 15.000 metros cuadrados, luego 10 viviendas luego 5 viviendas ahora ya vamos a ir a 2 porque la una aún bien, pero 2 ya tendrás que, unas características de mantener al inquilino, no sé cuántos claro, y así dices, el 90% del mercado está controlado por grandes tenedores sí, claro, 3 millones de grandes tenedores, no hacen un oligopolio ni un monopolio, es un oximoron no hay justificación para esta política
Speaker 4pero, al final nos encontramos que la gente que quiere alquilar o comprar, se enfrenta a unos precios cada vez más desbocados sobre los que no tiene ningún control y los expertos nos decís, es el mercado amigo
Speaker 3no, no decimos, no, no, no era una provocación es una provocación es una provocación, Jorge, no caigas no les voy a caer porque pasa no decimos, sorry es lo que hay, no, es un mercado roto, el mercado está claramente roto, reventado esa caricatura que nos hacen de no, claro, es que como es lo que nosotros decimos es la gente se mueve por incentivos ¿vale? entonces, y también la gente se mueve por el poder que tiene dentro de un mercado lo que pasa es que el poder relativo de un solo propietario es gigantesco, el relativo es gigantesco porque al fin y al cabo, aunque tú tengas a muchísimos propietarios, la cantidad de demanda es mucho mayor y además, ¿qué pasa? que el propietario tiene otras opciones, tiene el alquiler turístico y tiene el alquiler de temporada y tiene vender la vivienda y entonces, pero entonces no, entonces hay que regular, prohibir el alquiler de temporada, prohibir el alquiler turístico y prohibir la venta
Speaker 1pero si al final, el señor Juan y la señora Pepa deciden que su piso en ciudades importantes o Costa que este país, como sabemos, es una campana con el Badajoz de Madrid entonces, si el señor Pepe y la señora Juana o al revés, que ya no me acuerdo deciden que sus pisos van al alquiler turístico porque es mucho más rentable, porque tal y no sé qué, entonces también no hacemos. No, no, no, no, no, no es mucho más rentable.
Speaker 3Pero que entonces, si tú asumes de partida.
Speaker 1Entonces los de la cola ya están.
Speaker 3No, Alejandra, es que nosotros no hemos dicho eso. Por eso, déjame.
Speaker 1Pero eso también existe, ha existido. Bueno, ahora creo que este principio de año ha bajado el número.
Speaker 2Sin que se afecten los alquileres que siguen subiendo, por lo tanto, esa no era la causa.
Speaker 3No, claro, el problema, Alejandra, es pensar que tú, lo que pones en la norma, por tu deseo, es lo que va a suceder. No, tú sí que puedes decir, oye, mira, en mi barrio de Valencia, en el Cabañal, pues, oye, que ya hemos pasado de cero a un 11% del parque de vivienda, alquiler turístico es problemático para el barrio. Porque entonces, ¿es problemático para el barrio? Por muchas razones, porque el alquiler turístico tiene escenaridades negativas, como decimos los economistas, que básicamente es generar ruido, bajar capital social del barrio, lo que sea, y además, luego también tiene escenaridades positivas, porque, claro, te mejora un poco las amenities, o sea, los restaurantes y demás, pero tiene problemas y además te trae de la oferta de alquiler de largo plazo. Si tú lo piensas así, que yo creo que es así, entonces tú dices, bueno, pues yo tengo políticas disponibles. Un impuesto. Un impuesto en zonas que han pasado de cero a cien en cinco años sobre el alquiler turístico. Y lo pones.
Speaker 1O un registro único, que es lo que se ha puesto en marcha también, ¿no? O eso no funciona. No, aquí lo estamos.
Speaker 3Es que seguimos pensándolo por prohibición. Yo lo que digo es como la gente nos movemos por incentivos. Y además tenemos, por cierto, es una suerte, es una suerte, no nos equivoquemos, que toda la oferta turística que está atomizada esté en la misma plataforma. Porque te resulta que quieras estar ahí mucho más sencillo implementar una política como esta. Exactamente. Por diseño, sería mucho más difícil ir persiguiendo a cada propietario de alquiler turístico para buscar y ponerle un impuesto. Sin embargo, si están todas en tres o cuatro plataformas, lo que tienes que hacer es dialogar con las plataformas. Entonces, tú puedes hacer eso, y yo es una política que he defendido y defiendo, que es mucho mejor que pensar que tú prohíbes el alquiler turístico, prohíbes el alquiler de temporada, y de repente, mágicamente, todo se va al alquiler de largo plazo. Lo que pasa es que lo que tienes que hacer es atractivo lo otro. Tú, detrás de esa atracción, interés, incentivo, vía impuestos, es como yo lo haría, al menos al alquiler turístico y al alquiler de temporada, porque socialmente te parece más deseable, y a mí me lo parece el alquiler de largo plazo, pero entonces lo que tienes que hacer es más atractivo lo otro. Y no solo lo haces más atractivo sin control de alquileres, lo haces más atractivo porque hay una siguiente parte de. Bueno, el que está al último lado, el vulnerable, pues lo protejo con una declaración de vulnerable, que es la decisión que tomamos en la pandemia, que probablemente está justificada en ese contexto, pero que hemos extendido a Deternum, que es una persona que tiene un perfil determinado, no puede ser expulsada de una vivienda en la que está en situación de impagos si Servicios Sociales dice que cumple con X, Y, Z condiciones. Lo que pasa con eso es que, yo supongo que en esta sala hay propietarios y propietarias que hacen el casting, y es totalmente normal que lo hagan cuando se ponen a alquilar, porque tú no quieres verte en esa situación, tú no quieres verte como propietario o propietaria en la situación de tener una persona que no te va a pagar y tú no poder, digamos, buscar una solución que no sea mantenerte ahí. Claro, la persona que está alquilada y no puede pagar está todavía peor, totalmente cierto. Lo que a mí me parece graciosísimo es que las posturas progresistas en este país no digan, oye, socialmente sería deseable que esta gente, las personas, en situaciones de vulnerabilidad, tuvieran un sitio al que llegar, ¿no? Que viviesen mejor. Y tengamos una propuesta ultra tímida de seguro público de alquileres y ninguna, ningún impulso real en vivienda de alquiler social. Porque realmente, si tú piensas socialmente que esa gente tiene que llegar a algún sitio a vivir dignamente, lo que necesitas es alquiler social y o un seguro de alquileres como el que existe en Francia, para que la sociedad nos hagamos cargo de, digamos, ese coste que estamos poniendo en la espalda del propietario. Y que hace que los propietarios sean más selectivos a la hora de a quién le alquilan o incluso de si ponen la vivienda en alquiler. Entonces, el mundo en el que yo estoy pensando es un mundo en el cual desincentivamos fuertemente, si queréis, sobre todo en las zonas donde hay más problema con esto, el alquiler de temporada y el alquiler de corto plazo, vía impuesto, y hacemos más fácil lo otro. Eso te haría un mercado más funcional porque el mercado está definitivamente roto. Y cuando haces eso, además abres la mano en la oferta nueva, entonces, y solo entonces, puedes empezar a pensar en ayudas
Speaker 1al alquiler. Vamos a hacer unas preguntas que nos han. Es que nos han mandado, porque como esta sesión está siendo intensa, nos han mandado un montón de preguntas la gente que nos sigue por redes. Yo me quedo a condenar de contestar esto, pero bueno. Pero pasemos a las preguntas. Nosotros no dejamos a nadie sin contestar. No, no, no, contesta, contesta.
Speaker 2Cuando tú comentabas el tema de la rentabilidad, no es la rentabilidad, es lo que estaba comentando. Es el riesgo. O sea, aquí, cualquier inversión tiene dos vectores. El de rentabilidad y el de riesgo. Y la rentabilidad ajustada al riesgo es lo que cuenta. Entonces, cuando alguien compra una vivienda y tiene un riesgo elevado, pues, lógicamente, eso desincentiva. Si tú dices, ah, porque el alquiler turístico es más rentable. Vale, una persona que tenga un piso en alquiler turístico, tiene que imputarse el 100% de los rendimientos inmobiliarios en impuestos sobre la renta. El 100%. Si lo tengo en alquiler regular, es solo el 50%. Y si, además, alquilo a un joven, es solo el 30%. Y va bajando. Por lo tanto, primero, tendría que ganar con el turístico o el de temporada un 100% más del regular. Y, además, los costes de gestión. Porque, claro, si cada 3 días o 5 días tengo que cambiar, pues hay que cambiar el coste de gestión. Puede ser un 20%. El problema no es eso. La gente se lo lleva a estos mercados porque si un americano viene a un piso turístico por 3 días, a los 3 días se va. Se va. Seguro. No hay riesgo. Cero. La rentabilidad pura y dura quizás es peor porque hay periodos donde a lo mejor no tengo a alguien, no está en el cambio y tal. La rentabilidad pura y dura es peor pero la ajustada por riesgo es mucho mejor. Entonces, lo que tenemos que hacer es conseguir que esos incentivos sean de tal manera que el riesgo se reduzca para el propietario. Y el propietario diga es que yo no alquilo por el miedo que tengo. Pasamos a lo de antes. Los padres que compraban casas para sus hijos. Estoy hablando de los 70 y tal. He comprado dos casas, una para cada uno de mis hijos y las tienes en el que. No, las tengo cerradas. Pero, ¿por qué las tienes cerradas? No, no me fío. Podemos volver a eso o simplemente que el propietario dice, mira, no quiero entrar en este lío y prefiero venderlo. Además, ahora hay mucha demanda para compra y los precios están creciendo muy rápido. Unas ganancias de capital enormes. Hay que evitar que pase eso porque necesitamos esas viviendas en alquiler. Necesitamos que estén en alquiler. Y hay que pensar también que si hay muchas más viviendas en alquiler y podrían haberlas, podrían haberlas, los precios bajan. En Barcelona, yo estaba de alquiler en el periodo del 2010 al 2013. Los precios bajaron un 22%. A mí, mi dueño, me bajó el alquiler. Me bajó el alquiler prácticamente sin pedírselo. ¿Por qué? Porque se estaba bajando el alquiler. Todo el mundo estaba diciendo, pues me voy a otra. Allí me han ofrecido más barato y allí más barato. Ah, pues me voy a aquella y tal. Y el dueño, los dueños, no ponían demasiadas pegas en bajarte el alquiler. Por tanto, necesitamos más vivienda para que haya, para que no sea el dueño el que marque el precio, sino que sea yo que diga, tú me pides eso, pero si tengo tres que me lo dan por menos que tú, ahí te quedas.
Speaker 1Que cambie el poder
Speaker 2de negociación. Nos preguntaba Rafael García
Speaker 1Pérez, y una cosa que hemos apuntado, que habéis apuntado en algún momento, en relación a los digamos los distintos gobiernos en las distintas fases y en las distintas, en los distintos periodos, que qué mecanismos podrían, aislar esta gestión, la gestión de la vivienda, de estos ciclos electorales y él planteaba si podría contemplarse la creación de una institución específica, nacional, que podría abordar este reto.
Speaker 2Mira, ahí hay todo tipo de propuestas, desde propuestas muy bestias que hay en Estados Unidos de quitar las competencias urbanísticas a los ayuntamientos para subirlas al nivel del Estado o al nivel de una comunidad más grande, que eso sería lo más radical, hasta propuestas de organismos supramunicipales que tengan las competencias, unas competencias delegadas de los municipios para que sea gente de la zona, o sea, yo vivo yo qué sé, en Hospitalet, y ahora me quiero mudar a Barcelona, porque yo no soy votante de Barcelona, soy votante de Hospitalet, entonces no me van a construir algo para que yo me mude. Si fuera supranacional, a medida que va subiendo hay más interés en construir. ¿Por qué? Porque es todo el espacio público, que es necesario, entonces todas las propuestas son subir las competencias o parte de las competencias a niveles decisorios más altos, hasta, digamos, llegar al límite que sería a nivel central. Claro, eso yo no lo veo factible.
Speaker 1Eso es muy difícil, ¿no? O sea, quitarle las competencias a los ayuntamientos, yo lo veo ciencia ficción. De hecho, yo creo que en España no
Speaker 2sería ni constitucional, pero sí que habrían formas, por ejemplo, la edad metropolitana de Barcelona es una. es un, digamos, un espacio de desarrollo urbanístico, de preparación urbanística, aunque no tenga competencias para desarrollar. Pero sí que podría tenerlas, si se las delegara a los municipios bajo los cuales estás, sí que podría tenerla. Entonces, pero aquí hay esta cuestión de, bueno, habría que delegar las competencias.
Speaker 3Yo lo que creo, de todas maneras, es que la pregunta de Rafael iba más por sacarlo del ciclo electoral directamente y hacer un Banco de España, digo, un autónomo, que yo creo que eso es. -Eso siempre es una tentación. -Un sueño. -Sí. Sería cuidadoso con eso porque tiene otros problemas, la verdad. Pero bueno, nada que añadir a lo que ha dicho José.
Speaker 4Habéis hablado ya, habéis tocado muchos temas ya a estas alturas, pero tenemos otra pregunta de Paloma Iznaola que dice una solución sería limitar la compra de vivienda por inversores extranjeros, aunque habéis dicho que apenas el porcentaje de los fondos de inversión o de la acumulación privada es bajo, ¿no?
Speaker 2Pero no se refiere, yo creo que no se refiere a fondos de inversión. Se refiere a no residentes. A no residentes.
Speaker 3No residentes, yo creo que se refiere a no residentes. O sea, aquí lo importante es partir del diagnóstico para empezar, porque claro, la compra por parte de no residentes es un 36% en los últimos 10 años en Alicante y un 5% en Madrid. Digo, que son dos mundos muy distintos, ¿no? Entonces, la compra de no residentes es una dinámica habitual y creciente en las zonas de costa sobre todo, en las islas y demás, y es muy diferente a lo que pasa en donde la mayor parte de la demanda versus oferta y el problema gordo, aquí están los hogares que se crean, ¿vale? La pregunta para esas otras zonas es, si yo establezco una limitación, las limitaciones son el de traer oferta, Australia, Canadá ha puesto impuestos a la compra de no residentes, que parece, por alguna investigación que he visto, que no le traen de oferta, ¿no? Tú pones un impuesto y eso hace que se reduzca la oferta en una vivienda y entonces generas un incentivo para la venta a residentes. A mí eso, en las zonas, fíjate que yo de esto me cambió la opinión Kiko Llaneras, de hecho, que es alicantino, comentando con él. De Benidorm, de Benidorm, sí, sí, sí. Pero es que me acuerdo comentando con Kiko varias veces que es como dice, bueno, Jorge, porque yo soy muy reacio a esto, porque siempre tengo miedo de que cualquier política que le traiga oferta me da pavor, porque lo que tenemos es un déficit de oferta. Entonces creo que la regla de oro es, si hay indicio de que una política puede limitar la oferta de movilización de vivienda, de alquiler de largo plazo o de nueva construcción, no la tenemos que considerar. Pero es verdad que los impuestos a la compra de no residentes, por lo poco que he visto, podrían no traer oferta, y sin embargo tendría un efecto balanceador en los precios, en las zonas donde esto sí que realmente es una parte importante de la dinámica.
Speaker 4En este mismo sentido, un segundo, Alejandra, Ámsterdam, por ejemplo, limita la compra y obliga a que solo puedes comprar si vas a residir.
Speaker 3Eso es distinto. Sí, pero eso es muy distinto.
Speaker 4Ya, ya, pero estamos hablando siempre de regulación.
Speaker 2Vamos a ver, esa es una política que también se está discutiendo en el caso de Cataluña y que hay varios informes, y no entraremos a hablar de los informes porque no sé. Pero es una política mejor diseñada en términos de controlable, porque lo que dice es que tú no puedes comprar una vivienda luego para ponerla en alquiler, por lo tanto es muy sencillo comprobar si has comprado una vivienda para ponerla en alquiler. No si es una compra especulativa, que narices es una compra especulativa, que ley define lo que es una compra especulativa, que es lo que se está discutiendo aquí. Pero bueno, en aquel contexto. Pero claro, ¿qué es lo que ha sucedido? Pues lo que esperarías que sucediera. En los barrios de Rotterdam y de Amsterdam, donde se ha aplicado esto, ¿qué ha sucedido? Que las viviendas se han alquilado, los alquileres se han vendido. ¿Y quién las ha comprado? Los compradores de viviendas siempre tienen renta media más alta que los inquilinos, siempre, por definición, en todos los países. ¿Quién lo ha comprado? Ricos. O gente que está en la distribución de la renta más arriba que los que vivían. ¿Y qué ha pasado con los que vivían? Pues que no pueden comprar, tienen que seguir alquilando. ¿Y dónde han tenido que ir a alquilar? A tomar por saco. Básicamente, ¡ala!, para afuera. ¿Por qué? Porque en las zonas centrales sólo venta. Entonces, hay que mirar. Con mucho cuidado los impactos colaterales de las medidas, porque puede sonar muy bonito, pero luego tener efectos de medio y largo plazo terribles.
Speaker 3Sí. Terribles. Y dos apreciaciones sobre esto. Una es, lo que he dicho antes, que lo reitero, es que tenemos que dejar de pensar que porque queremos que una cosa suceda, va a suceder. Tenemos que entender que los seres humanos somos complejos y nos movemos por intentivos y tomamos decisiones que el legislador puede no anticipar si no hace un estudio antes. Y lo segundo es, tenemos que dejar de hacer políticas, y aquí va el control del clímax y esto, para la clase media urbana acomodada como yo. O sea, yo no soy el objetivo, clase media alta, yo no soy el objetivo de ninguna política pública en una situación de escasez de acceso a la vivienda. Yo no tengo que ser el objetivo. Yo soy el votante mediano de la izquierda de esta ciudad, pero no debo ser el objetivo. Y esa es la paradoja en la cual nos tenemos que mover. Yo no tengo que ser el objetivo, porque a mí no me tienen que proteger ni que facilitar la compra.
Speaker 2Pero, además, es que la OCDE nos ha llamado la atención sistemáticamente en que las ayudas y los subsidios en España están muy dirigidos a la gente que necesita. No los necesita a la gente de la parte alta de la distribución. No se entiende. Lo siento, yo no lo entiendo y la población no lo puede entender sistemáticamente. Y otro informe de la OCDE, lo mismo. Oiga, ¿por qué dedican tanto el carburante para todos? ¿Cómo que para todos? Pues será para la gente que no tenga recursos, el que tenga que lo pague al precio que toca. No, no, para todos. Claro, todo esto va sumando y entonces la gente que más recursos tiene acaba recibiendo más subsidios que el resto. Esto. Esto es un disparate. Tenemos que acabar con esto. Lo está diciendo Jorge en un caso específico, pero yo lo digo en general. Los subsidios están mal orientados. Tienen que estar orientados a la gente que lo necesita. ¿Y esto los políticos con los
Speaker 4que habláis y asesoráis
Speaker 2os escuchan? No, son votos. Yo cuento votos, cuento votos. Y el votante mediano es el que me hace ganar la elección. El votante mediano está aquí sentado, a mi lado. Sí, claro. Es así de sencillo, es la teoría del votante mediano. Y es que, además, se llama así, teoría del votante mediano.
Speaker 3Sí, yo, a ver, sí que hay gente, por supuesto, que hay políticos, y técnicos, o puntos intermedios, que están, por supuesto. O sea, si no, no nos dedicaríamos a lo que nos dedicamos. No estaríamos aquí, ¿sabes? O sea, por supuesto que lo hay. Lo que pasa es que es una batalla muy dura, y que es normal que se dé, porque luego tú quieres que la democracia responda al votante. O sea, no quieres una democracia que no responda al votante mediano. Lo que pasa es que el problema del votante mediano es que la gente que no vota, ¿sabes?, la gente que no vota tiene un perfil determinado. La gente que no se moviliza tiene un perfil determinado. La gente que no puede votar, porque no tiene papeles, tiene un perfil determinado. Entonces, claro, o sea, cuando tú diseñas políticas, por ejemplo, el ingreso mínimo vital, ¿vale? Tú diseñas un ingreso mínimo vital que claramente va dirigido a una persona distinta, que es el votante mediano. Pero luego tienes un contrapeso en el cual tienes que pedir lo exprofeso, a mucha gente no le llega, y demás, y entonces es como. ¿Es mejor tener un ingreso mínimo vital que no tenerlo? Sí. ¿Es la mejor política que podríamos tener contra la pobreza? Ni de lejos. ¿Ha sido un avance tenerlo? Sí. Y ahí vamos peleándonos, en el buen sentido, con los políticos que están más, digamos, interesados en el votante mediano actual, y aquellos que genuinamente, que los hay, por supuesto, están interesados en hacer bien las cosas.
Speaker 1Entiendo. Qué interesante. Bueno, que se nos acaba el tiempo, que se nos quedan un montón de preguntas, un montón de preguntas de los que nos ven por YouTube, pero bueno, que se nos acaba el tiempo, que muchísimas gracias a los dos, que ha sido una sesión, yo creo, intensísima, muy interesante, un poco deprimidos, pero no pasa nada, ya. Muchísimas gracias. Saludos y muchísimas gracias a todos. Gracias. Gracias. Gracias. Gracias.
PodcastTranscript AI