La relevancia de la guía de resultados del AFFO para el público inversionista| uno a uno con Fibra Mty | Episodio 23

Entendiendo la Guía de Resultados y su Propósito Central Que el ingreso de figura a Monterrey se mueve en función a las depreciaciones de nuestro tipo de cambio o a la revaluaciones del tipo de cambio, pero si tú quieres ver tu inversión de alguna manera protegida en dólares, Este es un vehículo interesante para tenerlo este con esa protección de los movimientos del tipo de. Hablante 2 Cambio totalmente de acuerdo es es por eso que los inversionistas nos ven como un vehículo dolarizado y no solamente dolarizado, sino inflacionado. En dólares, porque en nuestros contratos de arrendamiento se incrementan con con la inflación americana. Hablante 1 ¿Qué tal cómo les va otro capítulo más de uno a uno de fibra a Monterrey? Hoy me acompaña Víctor Treviño por segunda ocasión en un podcast y habíamos quedado de Platicar Víctor de un tema. Que creo que es bien bien importante, que es la guía de resultados. Quisiera primero empezar porque les platiques a los que nos escuchan. ¿Qué es una guía de resultados? Hablante 2 Y por supuesto, Jorge encantado nuevamente de estar contigo. Una guía de resultados es un indicativo que la empresa ofrece a Asus inversionistas como rendición de cuentas. Es muy importante para figura o Monterrey el poder rendirle cuentas al inversionista y saber. ¿En dónde está parado? Tiene que ver mucho con la predictividad de flujos. El inversionista de Fifero Monterrey espera previsibilidad YY no espera sorpresas. Entonces es muy importante para nosotros poder darle un indicativo por adelantado en en el año. ¿Es importante comentar que una guía no es regulatoria, qué quiere decir que que la Comisión no lo obliga a todas las emisoras? Es de mejores prácticas y como mejor práctica, nosotros hemos optado por tener una guía. Hablante 1 Pero a ver, me me voy a hacer cuenta un poquito más para atrás. Víctor, claro, primero lo que me gustaría es igual y que entienda la gente que la guía de resultados está basada en un número, no, ese número es básicamente la utilidad por acción. ¿En nuestro caso, como como fibra no tenemos acciones, tenemos certificados este bursátiles fiduciarios entonces? Tú estás transmitiéndole a tus inversionistas, oigan, este año yo voy a generar tantos pesos correcto y entonces esa guía es para yo como inversista decidir si debo entrar o no debo entrar a a ese. Hablante 2 Momento y como lo comentas, tiene 2 componentes, uno, el resultado en absoluto financiero. Nosotros lo lo medimos como la cantidad de flujo que le vamos a distribuir a los inversionistas, no son resultados financieros, es flujo de efectivo, flujo de efectivo, lo que lo que le distribuimos a los inversionistas y algo muy importante es por certificado. Qué quiere decir es cuánto te va a tocar a ti por certificado, porque no importa si es más, si hay más inversionistas, pues evidentemente te va a tocar menos, entonces es bien importante el mantener esa relación que sea por por certificado. Y efectivamente, nosotros lo que hacemos es hacer una proyección financiera en lo que en lo que viene del próximo año y en función a eso, determinar el flujo efectivo en todas sus componentes, en todas sus capas, para darle al mercado al inversionista un indicativo de lo que va a ser el resultado del año. Hablante 1 ¿Entonces tú ya me diste el indicativo del flujo efectivo? Obviamente, si divides ese flujo efectivo entre el número de acciones, me va a dar un resultado que es. Hablante 2 Un, un. Hablante 1 X número de pesos o centavos por acción por certificado. Entonces lo lo lógico es que el inversionista cuando ya tú le DAS esa guía, él dice, OYE, me vas a dar un peso de dividendo y tu título vale 13 pesos, pues es un dividendo del 8% por ponerlo en ese. Hablante 2 ¿Sentido, no? Hablante 1 Entonces ya el inversionista decidirá si es una buena opción entrarle para recibir el 8 o o no, o irse a otro instrumento. Si tú la guía el siguiente año dices que va a ser 50 centavos, pues estás diciendo, Le tienes que explicar al mercado por qué se bajó tanto tu flujo efectivo por título o al revés. Si se sube a uno 50, pues también. Entonces creo que eso es darle ese, digamos, ese norte a los inversionistas. Cómo la Guía Influye en Decisiones y Crecimiento YY es bien interesante para nosotros. Yo creo que alguna vez lo comentaste YYY quiero comentarlo aquí en público, tú nos dijiste que tu aspiración era. Que es y sigue siendo que una fibra sea el equivalente a recibir unas rentas mensualmente y que sea un un ingreso previsible para todos, para todos los inversionistas. Y eso es lo que estamos haciendo, lo que estamos haciendo es decir, mira, ahí te va tu presupuesto, te voy a dar un peso 105, 1 peso con 5 centavos por cada título. Ya tú sabes cómo hacer las cuentas nosotros distribuimos mensualmente. Entonces pues es bien fácil. ¿Cuánto voy a a a a recibir por recibir el peso dividido entre 12? Pues es la la cantidad que corresponda y entonces tú ya con ello ya puedes hacer tu presupuesto o ya puedes contar con con esa, con ese ingreso. Eso adicionalmente al a cómo se comporta el precio y vale la pena comentar de que el indicativo o la guía tiene un impacto fundamental en el precio, porque como bien lo comentas. Mueve las expectativas del inversionista, si la inversionista percibe que vas a tener 111 reducción del 50% de tus ingresos, pues tu precio va a tender a bajar para que el rendimiento sea el mismo, es decir, si si está cotizando en 3 pesos y va a estar la mitad del rendimiento, pues se va, se va va a atender a irse a la mitad, o sea, es, es es lo que lo que financieramente espera uno. Hablante 1 O sea, lo lo lo que lo que creo que es importante entender en en nuestro mercado es. YY por eso tenemos un modelo acreditado que creo que va haber otro capítulo que únicamente hablemos del tema de el modelo acreditado, que es la manera en la que nosotros podemos generar. Acrecencias a la utilidad por acción, si tú como inversionista yo te doy una expectativa de que la guía de resultados va a crecer de un peso a 1 peso con 18 centavos en los próximos 5 años y tú sacas la división de uno 18 entre el precio actual. Pues tú ya estás viendo cuánto va a valer tu dividendo dentro de 5 años y si el dividendo equivale un dividendo del 15%, pues tú dices voy a comprar ahorita porque está muy barato. ¿Ahora la pregunta es cómo le van a hacer estos señores de fibra a Monterrey para llevar su dividiendo de un peso a uno 18? El Detallado Proceso para Construir la Guía Anual ¿Entonces de ahí me voy a la siguiente pregunta, Víctor, Cómo construyes la la guía de resultados, es decir, cómo llegas a ese resultado de un peso y qué es lo que tienes que hacer para que del peso se vaya a uno 18? En 5. Hablante 2 Años sí, bueno, le voy a contestar en 2 partes, una, una es cómo construimos la guía y la otra cómo le hacemos para llegar a eso, no el construir la guía es un trabajo de todas las áreas, de todo el equipo en en particular. Mi áreas tiene la responsabilidad de consolidar todos los números para reflejarlos en un Estado financiero, en una proyección. Realmente es un trabajo de todo el equipo y nombro, voy a nombrar a todo el equipo para que nuestra audiencia SEPA. ¿Quién es el dueño de cada de cada renglón, de de de la FF o o del flujo operativo? Hablando de las rentas, en nuestra dirección de operaciones tiene tienen la misión de estar dándole servicios a los a los inquilinos YY darles el mejor servicio para que para que para retenerlos y para tener un flujo incremental. Entonces la parte ingresos. Se la se la pedimos a la parte de operaciones, la parte de operaciones y siempre estamos de manera muy proactiva, viendo de qué manera los ingresos pueden incrementarse más. No hay ciertas iniciativas que probablemente lo verás después con el área de operaciones para incrementar el ingreso por por por por del del inquilino. Ajá. Ese es el renglón que nosotros le denominamos ingreso neto operativo, es la primer línea, digamos es es el el único número positivo del flujo efectivo, eso es bien importante, todo lo demás resta bueno y por ahí se suma otro no que son los productos financieros, pero es muy muy importante, esto es, es, es, es más importante, diría yo después le sigue y ya que tienes tú el ingreso por propiedad. Realmente lo que les viene a pegar también el flujo son los gastos centrales, es decir lo que costamos nosotros al vehículo. Y esos gastos centrales los coordina la dirección de Contraloría YY en base a a una expectativa y en base a un presupuesto vemos lo que es el el gasto operativo del siguiente año, el siguiente nivel de de de rubro es el costo integral de financiamiento. Que tiene 2 componentes. Hablante 1 Si el producto y el gasto. Hablante 2 ¿Exactamente lo que nos van a dar las inversiones financieras, mientras que repartimos los ingresos de los inversionistas y lo que los intereses que pagamos por la deuda que tenemos es hasta cargo de mi área, que es el área de tesorería y nosotros lo nuestra misión es tener siempre las mejores tasas de mercado y hacer un benchmarking, no? Y. En ese England ya tienes el flujo de operación, lo que la llamamos el FF o Flow form operation por sus siglas en inglés, y prácticamente ahí tienes todo, pero le faltan unos ajustes y esos ajustes. Precisamente para que el ingreso esté normalizado en el tiempo se le aplican 2 componentes, principalmente una, la reserva de gastos de capital. Que es la inversión que yo tengo que hacer de los inmuebles para seguir manteniendo el el mismo nivel de ingreso. Y eso es una reserva que que prácticamente la la administra. Nuestra dirección de operaciones también. Y adicionalmente tenemos ahí las comisiones por por seguir rentando el la renovación de los de los controles de arrendamiento. Finalmente llegamos al flujo ajustado de operación que en inglés se se le llamamos a FF o. A just eat flow, flow from operations y este flujo. Nosotros distribuimos el 100% de este flujo operativo y lo que hacemos es se genera en el trimestre YYY lo distribuimos de de manera equivalente cada 3 meses. La Influencia del Tipo de Cambio en la Guía Bueno, pero bueno, ya calculamos nosotros hacia futuro en este año lo que va a hacer en la FF o y en función a eso. Lo que hacemos es someterla al equipo directivo, al al Director General, al Director de Administro Semifinales y director de operaciones y adquisiciones, para después hacer muchas interaciones y sensibilidades y retos, porque tiene la idea, tiene que ser muy retadora y nuestra nuestro objetivo es siempre dar un una distribución mejor que la del año pasado, idealmente que que que sea igual a la inflación un poco más que la inflación idealmente. Mucho tiene que ver también con el ciclo que estamos viviendo inmobiliario y después de ahí que se le da el check. Una variable muy importante es el tipo de cambio. Van a poder ver que nuestra guía de resultados tiene diversos niveles de acuerdo al tipo de cambio del año. ¿Entonces hacemos sensibilidades? Hablante 1 Porque nuestros ingresos en su gran mayoría. Hablante 2 Su gran mayoría, 85%, son dólares. Hablante 1 Están en dólares. Hablante 2 Entonces lo que hacemos es. Calcular un tipo de más bien determinados del tipo de cambio efectivo de fibra Monterrey a lo largo del año. Y ese es el tipo de cambio que nos va a servir para ubicarnos en la tabla de la guía. Es decir, si el tipo de cambio del año de este año resulta ser 1975, entonces vamos a ver 1975. ¿Cuál es? ¿Cuál es mi expectativa de cuál es la guía de de resultados que debo obtener? Y esa guía tiene un rango bajo y un rango alto. Hablante 1 Que que ahí ahí te detengo un poquito y es es importante que lo expliquemos porque de repente. ¿Y ya nos pasó, hubo años en donde veníamos de 23 pesos, 24 pesos, se revalúó la moneda hasta casi 16 pesos y pues estar pagando dividendos del uno, 10, te fuiste a dividendos de 90 centavos YY la pregunta de los inversionistas muchas veces sobre todo el retail es pues qué les pasó? ¿Dónde está mi dinero? Bueno, una parte importante cuando tienes revaluaciones, pues es que tu ingreso en pesos disminuye, ahora está pasando. Lo contrario, veníamos de un tipo de cambio de 16 pesos hace algunos meses, ahorita andamos, bueno llegamos hasta 20, ahorita ya otra vez está de regreso el tipo de cambio sobre niveles de 18 y entonces tienes ese movimiento porque gran parte del componente lo que hay que ver es que el ingreso de fibra en Monterrey se mueve en función a las depreciaciones de nuestro tipo de cambio o a las revaluaciones del tipo de cambio, pero si tú quieres ver tu inversión de alguna manera protegida en dólares. Este es un vehículo interesante para tenerlo este con esa protección de los movimientos del tipo de. Hablante 2 Cambio totalmente de acuerdo es es por eso que los inversionistas nos ven como un vehículo dolarizado YY no solamente dolarizado, sino inflacionado en dólares, porque en nuestros contratos de arrendamiento se incrementan con con la inflación americana o mexicana en el caso que que. Hablante 1 Tú, pero pero fíjate algo, nada más esta anotación porque sí nos ven como un vehículo dolarizado, pero a veces el retail nos ve. Hablante 2 Pesos. Hablante 1 Como un vehículo en pesos, porque nosotros pagamos el dividendo en pesos, lo pagamos en pesos, porque por ley tengo que distribuir pesos a mis inversionistas, entonces son mex dólares, o sea yo recibo dólares, los convierto a pesos y los distribuyó vía un dividendo, entonces este nada más es, es bien importante apuntar esto para que sepan que el dividendo que esa guía. Sí tiene que ver o tiene que estar muy, muy digamos afectada o beneficiada por el movimiento del tipo de cambio correcto, correcto. Por Qué la Guía Tiene un Rango y Alineación de Incentivos ¿Quién es el encargado el órgano en aprobar la guía de resultados? Hablante 2 Si el órgano en aprobarlo es el Comité Técnico, Sometemos al Comité Técnico anualmente el nuestra guía de resultados cada febrero, es decir, la primera sesión de de Comité del año, lo sometemos a su aprobación. Y la publicamos a finales de febrero de cada año, si es que no tenemos ninguna colocación ya. Hablante 1 En este caso, cuando tú das tu guía en febrero, vaya, si llegas a a a la parte, tienes un rango bajo y un rango alto. ¿Por qué metes un rango en tu guía de resultados? Hablante 2 Sí, el el el rango prácticamente es este, ya es un tema de de de de cumplimiento. Nosotros como inversionista tú sabes que al menos vamos a tener a darte al rango bajo, pero como administradores, nosotros queremos llegar al rango alto porque nuestras nuestros incentivos están alineados entre más alto sea la distribución. Tenemos cierto incentivo variable para para para compensar que estamos llegando al rango alto. Hablante 1 Sí, aquí es importante mencionar como fibra Monterrey es una empresa que no cobra comisiones. ¿El incentivo variable que tiene toda el el administrador que somos, todo el equipo que conformamos a la fibra está basado precisamente en, en y es una alineación de incentivos hacia ustedes los accionistas, a que si cumplimos con el rango alto de la guía, nosotros somos un beneficio que se nos paga en en certificados o en acciones a todos los empleados entonces? Es una manera de que si ustedes ganan, ganan también los empleados. Si ustedes no ganan en función una guía de resultados que previamente me la aprueba un comité técnico, un Consejo, nosotros no ganamos un un bono por la parte variable. Entonces creo que esto también para para una empresa institucional que habla de un gobierno corporativo transparente. Es muy bueno porque nosotros todos los días cada decisión que tomamos está basada en cómo nos pega en la guía de resultados. Hablante 2 ¿Correcto, YYYYY eso, nada más una observación, eso es, es este, es esta, este incentivo es después de ilusión, qué quiere decir que después de emitir estos estos títulos adicionales, el inversionista siga estando en el rango alto, digamos por así decirlo, es decir, es decir, sin ninguna afectación para su bolsillo? ¿Tampoco, YY bien que lo dices, estamos pensando todos los días, todos los meses, cómo cumplimos nuestra área? Es la encargada de mes a mes. Revisitar la la guía de resultados o la expectativa de la guía y ver que tuercas movemos para cumplir con la guía tuercas. Me refiero a iniciativas que den Acrecencia al negocio, claro. Dónde Encontrar la Guía y Rendimiento Histórico Sí que no todas son las que mencionaste. ¿Hablaste de las de operación, Hablaste las de tesorería? Hay otras más que son más complejas, como el tema de dilución cuando emites acciones del fondo de recompra. En fin, hay otras cosas, otras herramientas que también. ¿Ayudan a generar crecencia o decrecencia ya por último, Víctor, si tú fueras inversionista y quisiera saber más sobre la guía, Dónde dónde publicas la guía de resultados? Hablante 2 Sí, en la en la guía de resultados. Bueno, le damos seguimiento prácticamente en cada reporte trimestral, es decir, vaya, vamos viendo cómo vamos con la guía, pero la guía se publica en el en en el informe del último trimestre del año anterior, es decir, en en el en el en el resultado trimestral. De del cuarto trimestre en febrero. Por ejemplo, la guía del 26 va a ser publicada en febrero del 26, una vez pasando el 25 y finalmente el el resultado final también se publica hasta febrero. Perdón, del 27, el como quedó quedamos con respecto a la guía del año anterior. Hablante 1 Perfecto y ya nada más por por finalizar de como empezamos nosotros pagando dividendos que andábamos me acuerdo que el primer año. Cercana a los 80 centavos, el año pasado anduvimos sobre uno. Hablante 2 1101 centavo, un un peso, un centavo, sí, un. Hablante 1 Peso con un centavo en a lo largo de estos 10 años, nosotros nacimos con un valor de título en el IP o de 12 pesos. ¿Cuánto le hemos regresado a los inversionistas de esos 12 pesos vía dividendos? Hablante 2 Pues prácticamente la totalidad, o sea, le hemos regresado a la totalidad. Hablante 1 Ese es un punto importante, o sea, si tú estás comprando activos. Y creo que lo vimos en el primer capítulo para poner muy fácil la ecuación. Si estás comprando activos que te dan el 10%, que es el equivalente a un CAP del 10, eso quiere decir que tu inversión la recuperas en 10 años. Precisamente es lo que hemos hecho en 10 años. Le hemos regresado. Ya el 100% de la inversión de la inversión que se le metió hace 10 años al inversionista que le puso 12 pesos el valor del título, se le han regresado 12 pesos de de dividendos. Te agradezco mucho tu. Hablante 2 ¿Tanto gusto? Hablante 1 Tu conversación este en este día y ya estaremos próximamente en otro capítulo más de uno uno con fibra Monterrey. Muchas gracias por estar presentes hasta luego.