IbradimCast #97 - Lei dos Distratos e sua aplicação na jurisprudência

Esse é o Ibrahim Cast, direito imobiliário em debate. Olá a todos, meu nome é Alexandre Gommi, e hoje eu tenho a enorme satisfação de entrevistar dois grandes professores, pessoas que pensam realmente o direito civil e o direito processual civil, são especialistas também e muito atuantes no direito imobiliário para tratarmos de um tema que tem preocupado muito a comunidade jurídica, que diz respeito à aplicação da lei 378-6, é a antitulada e conhecida lei dos distratos. Eu inicio aqui a minha apresentação com umberto-brezolim, que é mestre e doutor em direito processual civil pela Universidade de São Paulo, e também é presidente da Comissão de Contencioso do Ibrahim Paulo-Dorão, é doutor em direito civil pela US, professor da FGV, e também muito atuante nas ações que envolvem o direito imobiliário. Muito obrigado a ambos, para a início de conversa pessoal, eu queria tratar um pouco histórico de como foi imaginado e pensada a lei do distrato, a lei 137-8-6, e venciávamos a partir de 2014 de uma crise imobiliária muito grande, onde grande parte dos adquirentes simplesmente procurava incorporadora, pelos mais diversos motivos, as vezes eram programas financeiros, um receio em prosseguir investindo em imóveis, um término de um relacionamento, enfim, por razões das mais diversas, é procurar o incorporador e no curso ali da obra manifestava, desinteressem seguir com aquele contrato, como se fosse a promessa de compreenda, um contrato que admitisse a resilição unilateral ou arrependimento a qualquer tempo. E a jurisprudência ali no erro de percurso, aparentemente, seguiu com essa orientação, simplesmente admitindo que a qualquer tempo fosse resilido essa promessa de compreenda. Então, esse novo marco-regulatório, para tratar dos fazimentos da promessa de compreenda, fez alterações ali na lei de incorporação, em imobiliário também na lei, em a 7, em a 6, além de loteamento, justamente para estabelecer que este contrato, o tra passado para o arrependimento, ele era um contrato ir retratável, e, além disso, ele também firmou as consequências jurídicas para a hipótesia de inadimplemento do contrato, seja por parte do incorporador, loteador, seja por parte dos adquirentes. E aí, passando a palavra imediatamente para o humberto, eu queria que ele desce em linhas gerais, o que foi firmado com relação em retratabilidade, eu acho que nós já temos alguns episódios que tratam a respeito disso, foi consignado nessa lei. A possibilidade do exercício de arrependimento, mas no tra passado, esse prazo é reforçado entre atabilidade e instrumento, de modo que nunca haveria a resilição unilateral. Mas além também, fixa percentuais na lei para a hipótesia de resolução do contrato por culpa do adquirente, ou seja, ele realizou o pagamento de algum valor, e ao pretender a resolução do contrato, por impossibilidade no comprimento, falta de recursos para seguir com aquele contrato, ele vai requer a devolução parcial desses valores. E quais são os percentuais hoje estabelecidos na lei do distrato? O Amídeo antes de mais nada, muito obrigado, eu convite uma honra poder participada por que é esse de bradim ao lado do Dorón, grande satisfação para mim. Deste aconhato que você fez, eu queria fazer destaque primeiro a evotção histórica, porque antes da gente ter essa crise aguta que corresponde a um contexto de crise econômica que desagona a lei dos distratos, uma situação anterior, e aí eu estou falando até a década de 90, em que os contratos traziam a chamada "calos de perdimento" ou "perdimento total". Mas se você pretende isso adquirir um imóvel, seja um incorporação, seja um loteamento, um pagamento parcialado do preço, se você ir nadim, polícia, o contrato, e não conseguir se elevá-lo adiante até a agutação do preço, o contrato previa a perda total, não se restituir nada. E havia uma razão para que assim fosse, afinal de contas, se alguém para de pagar no contrato bilateral, e aí os seis civilistas vão conseguir explicar isso muito melhor do que eu, mas no contrato bilateral, se o comprador para de pagar o preço ou aquele que deve o preço para de pagar, quem pode resolver o contrato e cobrar a indelização dos perdos e danos, é parte inocente. Então o vendedor dizia se a gente você é comprador que para de pagar, você que ir nadim pio contrato, você que deu causa a resolução do contrato. Você que tem que me indenizar, tem que de restituir valor. E essa perplexidade, essa situação que levava injustistas na prática, ela foi resolvida progressivamente, muito em razão, desenvolvimento da teoria, da resolução por ir nadimplemento próprio, e aí era um andar de implemento próprio antecipado do contrato, defendida e popularizada por assim dizer, o Paulo Zembargador José Osório, de Azevedo Junho, escreveu depois com esse dísemo livros sobre o compromissivo ainda e compra. E lá ele dizia que, em situações excepcionais, que o comprador profar que não consegue mais pagar com fundamentos éticos importantes, fortes, que justificassem a impossibilidade dele compre enquanto ele avisava que isso antes, ele podia resolver o contrato, por fim, o contrato, e seria injusto que ele perdeu tudo, que ele pagasse alguma coisa, ele recebia de volta e em uma parte disso, em uma parte dos valores ficavam como se fosse indenização, como indenização, pro vendedor. Isso que desenvolveu, a Joris Prudência se desenvolveu, o que você fez menção a essa evolução, e nessa evolução a gente chegou aí, inmediados da década de 2010, digamos assim, um percentual com uma taxa de Joris Prudência, como colocado dessa maneira. No caso do contrato, se ele resolveu por iniciativa do compromissário comprador que ficou inade implente, e aí essa iniciativa, você defendeu bem que a situação de resolução não de resilição, já outros pode que esse sobre isso ficam como referentes, mas não é um opção do comprador não que era mais, não consigo mais, não posso mais, o contrato vai ser resolvido, e o vendedor pode ritar algo entre 10 e 25% dos valores patos. Essa era a taxa de Joris Prudência, que nunca foi propriamente objeto de uma súmula, mas era objeto de julgar nos teiterados. Ainda assim, a via insegurança jurídica, e havia uma ponderação que se fazia no sentido de que, sobretudo em momentos iniciais do empreendimento mobil铢arios, seja na incorporação, na fase construção, seja no lotiamento, na fase das obras de infraestrutura, o aporte de recursos da promessa de vendedor compra, que são os seus atos, o próprio empreendedem, para fazer o prédio subir, para faltar as ruas, fazer as áreas comuns, ou as áreas institucionais, o lotiamento, do empreendedor, não está sentado um saco de dinheiro nesse momento, que ele possa para qualquer um que não consiga mais pagar, simplesmente devolver o que foi pago, de erro que precisa ser usado para custiar a execução do empreendimento. Então, a lei estensível a isso, primeiro trouxe patamar e se não distoavam tanto assim da jurisprudência, pelo menos na incorporação não distoavam da jurisprudência, a incorporação, a cláusula penal, aquilo que se perde em favor do vendedor, é de até 25% dos valores pagos. E no patrimônio de afetação, enquanto ele estiver instituído antes do avídice, até que seja custiada a construção, aí se aumentou o valor para 50%, e se previu que esse montante só ia ser instituído depois do empreendimento ficar prônimo, no prazo de até 180 dias da expedição do avídice, ou se vendesse aquela unidade antes, aí até 30 dias da venda. Esse 50% não primeiro momento chamou atenção e algum julgado, talvez mal compreendendo a situação ainda consideram 50% necessífego, só que esse 50% eles são aplicados no momento muito incipiente, quando o compromissar o comprador pagou muito pouco. Então, vamos imaginar que ele tem a pago 20% ainda nessa fase do preço, 50% do que ele pagou é 10% do valor do contrato que não é, uma multa-vosiva. O lotiamento trabalhou com isso de outra maneira, o lotiamento trabalhou não um percentual sobre os valores pagos, mas um percentual do valor do negócio, do valor do contrato, do preço do negócio, aí estabeleceu também uma multa de 10% sobre o preço do contrato de por si, só também não é um prosvívio. O problema acontece aí, a gente vai falar de antes de julgar os recentes do srj, quando essa multa equivale ou supera aquilo que o rio. com promissário-comprador-pangu. Na quando 10% aplicado de muito é mais do que o loteador recebeu e nessa circunstância o compromissário-comprador poderia ficar sem recender. Então, para que era esse o palorama geral. Perfeito. Muito obrigado, Roberto. Passando agora a palavra para Paulo, eu acho que a crítica feita pelo Roberto, ela é muito pertinente porque logo quando a lei foi editada, uma parte da doutrina e muitas de que somos professores que não têm muita vivência talvez em direito mobilear, criticavam esses percentuais e eu me recordo quando eu comecei a dar aula a respeito do estema, um dos exemplos que um professor deu, tal dano Mala, junto comigo, foi o seguinte, ela cheia "messe, esses valores são elevados, imagine o adquirente que vai até o estante de vendas, o valor do contrato é um milhão, ele dá uma entrada de 500 mil, aí se já ou para calma, você já viu em algum estante de vendas alguém que dá uma entrada de 500 mil reais, normalmente você vai até o estante de vendas, você começa a fazer um fluxo de pagamento e como bem disse ele, como umberto, no momento em que ele consegue resolver diretamente com o incorporador ou coloteador antes, da obtenção do financiamento ou destas chaves, enfim. E, portanto, ele vai pagar no máximo 30%, então ele está falando 50% sobre um percentual ainda pequeno. E a questão que eu queria tratar com você, Paulo, que logo de início, o receio que teve o mercado foi, será que isso vai ser aplicado pela jurisprudência? Será que existem mecanismos que vão permitir a redução desses percentuais? Então, eu queria que você tratasse, Paulo, era antes da gente adentrar em alguns julgados muito pontuais desse joa, como você tem visto a aplicação desses percentuais hoje pela jurisprudência, se a jurisprudência tem acolhido o que determina a lei, se haver instrumento razoável para fazer a redução dessa cláusula penal e onde estaria prevista esse instrumento, com a palavra. Eu tenho adentro mais nada que eu te agradecer pelo convite de estar aqui, eu gosto muito de participar da iniciativa do Ibradinha, a gente tentando junto aí em Pai Né, no Congresso e de seta, eu digo para todo mundo, acho que o Ibradinha é talvez o instituto de mais rápido sucesso, é um instituto jurídico de mais rápido sucesso, que a gente já viu no Brasil nos últimos tempos e você é certamente a parte disso, então eu queria aqui, né, iniciar o nome para a realização Ibradinha, te agradecer pelo convite, também dizer que é um prazer dividir aqui com umberto, esse momento, pra gente falar um pouco de, eu já não gosto nem do nome, da lei do distrato, que não é distrato, da lei da resolução dos contratos ou da lei da extinção lateral dos contratos imobiliários, mas o mercado, como todo o mercado, né, gosta de criar jargonhos que não dizem respeito à técnica jurídica, que é a gente que se vira aqui na doutrina, da aula para os alunos, para explicar porque os nomes não correspondem a esse categoria jurídica, e em relação a esse tema, então vamos chamar a lei distrato, não vou se acreditar na estatua, quero ir no modal do nome da lei, até porque pelo menos o nome da lei pegou os artigos de nosso tempo, mas o nome da lei pegou, isso, eu queria começar a esta fala, fazendo esta reflexão, que é uma reflexão sobre a sociologia jurídica brasileira, oberto escreveu bem, e você também na abertura aqui, da nossa encontro, falou sobre o esforço, foi, todos nós, a gente lembra muito bem, porque todos nós atuamos, junto ao mercado imobiliário, inclusive as entidades representativas do mercado imobiliário, o esforço que foi, para conseguir juntar e fazer forças suficientes no Congresso Nacional, para que uma lei fosse aprovada para tratar desse tema, porque você tinha uma crise, que era uma crise sistêmica, a partir da súmula 1 do Tribunal justiça São Paulo, me lembro bem, a súmula 1 do Tribunal justiça São Paulo abriu um caminho, que não era um caminho ainda muito trilhado, que era o caminho de que sim, na linha do texto bem referido pelo Uber do professor desmegadorizoso a hora, de que seria sempre ressindível o compromisso de compreender imobiliário, e o tribunal nessa linha, então abriu essa porta, e aí o que aconteceu foi que ligado a uma um momento econômico de crise de liquidez, retração do crédito imobiliário ali entre 2013, 2014, 2015, ou corrida dos distrares, e as empresas simplesmente perderam completamente as suas fontes de financiamento, e as obras começaram a parar, simplesmente o contexto é assim, é preciso sempre lembrar do momento de história e da realidade, as obras pararam, não tinha dinheiro para tocar as obras, e aí o mercado imobiliário reagiu dizendo que, em 20 horas, se você fosse um judiciário deixar todo mundo ressindidos contra as, eu tive que devolver todo dinheiro ao meu tempo, pode fechar nós vamos embora para casa, vamos mais construir, porque não dá, quando um adquirente compra um apartamento na planta, ele toma uma certa parcela de risco diferente de quem compra um apartamento pronto, e isso é assim, é um imobiliário, de curiosidade, não tem nada de um curto, comprando um sonho, um sonho tanto do incorporador, quanto do constructor, tudo é diferente, sonhando com o que vai acontecer e qual é seu sucesso daquele empreendimento, todo mundo correu na sua parcela de risco, e te daria lei foi feito e ao longo do processo desativo e mesmo depois, eu manifestei, inclusive algumas opiniões críticas, porque aquele negócio eu não queria falar que eu avisei, mas eu cheguei a mencionar que a diferença de abordagem da alteração da lei de incorporação e da lei do loteamento poderia dar problema, e aí nós vamos falar daqui a pouco, foi exatamente esse o ponto que a menista não se pegou, ela funcionou, inclusive a lei que alterou, alterou duas leis fundamentais do sistema de financiamento e de incorporação imobiliária de loteamento no Brasil, e ela, após um preleio, é varia de bases de carro, eu não concordo com a seleitura, eu não acho que a lei varia, um ela estabelece um limite, na outra, que é uma base de carro, são coisas diferentes, mas de um jeito de outro, gerou uma complexidade, na maneira como o texto legal foi construído, e ó, o texto legal, ele é tão bom quanto é possível, né, porque você tem que, você tem que trabalhar com o gresso nacional, é fácil criticar a lei, difícil de dizer, mas fala que isso tudo acabou gerando desse texto, e assim outro dia eu tava, não vou falar o nome de invagador, eu não quero ser indilicado, mas eu tava conversando com um desembagador, nem é um desembagador de São Paulo, é um desembagador de outro estado, e esse desembagador conversando comigo me disse, eu entendo que a lei está lá, eu entendo tudo que você está falando de que foi um esforço, é que é preciso de alguma maneira tutelar esse negócio de rítmico específico, que ele tem características muito próprias, inclusive essa tomada de risco com o conjunto, a entrada de quirante e incorporador o notiador, mas há situações em que a justiça bate na nossa cara, em que uma pessoa, num empreendimento minha casa, minha vida, põe todas as suas economias, depois ela não consegue pagar, porque ela se atrapalha, porque no Brasil ninguém tem um exato conhecimento das próprias finanças, tem um problema de educação financeira etc, essa pessoa precisa parar de pagar, ela parece lá e ela recebe 10% 20% do que ela pagou, e a lei admit isso em certas circunstâncias, e isso pro judiciário é uma coisa muito complicada, pro judiciário se vê diante de um sentimento de injustiça, e eu dizia para o desembagador, não é um sentimento de injustiça, eu entendo que o senhor tenha, o que eu não entendo é que não está sendo feita ao senhor, uma comunicação ampla da história, porque não é a injustiça, talvez atômicamente considerada, ela até possa ser sentida, mas se você olhar sistêmicamente não tem injustiça nenhuma, porque a injustiça é corrigindo a injustiça atômica, nós vamos de novo voltar a uma situação em que não vai ter mais empreendimento minha casa, minha vida, põe pessoas comprar, porque não vai ter segura sua jurídica para fazer esse investimento, ele debatiu longamente, foi uma conversão muito agradável, mas me tocou, quando ele disse, eu sei que tem a lei, eu sei que se fizeram mega esforço no mercado mobiliário para tentar totela isso, mas quando eu vejo uma pessoa vulnerável, no sentido jurídico mesmo do termo, recebendo só 10% ou 20% daquilo que ela pagou, porque ela pagou muito pouco, como o umberto bem colocou, era o começo do empreendimento, então assim não é que ela pagou 80% do preço, não ela pagou, 5% do preço, 10% do preço, e aí volta para ela pouco, eu não consigo, eu tenho um negócio, gente, você tem várias pesquisas, inclusive que dizem isso, que o judiciário brasileiro é bastante sensível, a causa social, e ele se considera um distribuidor de renda, isso não sou o que todos dizem, são pesquisas empíricas, entrevistas, feitas com vários juízes, e que dizem que o nosso judiciário tem essa tendência por uma série de questões, não vale a pena entrar aqui em detalhes, e isso no acaba me afetindo, o nosso judiciário é principalmente entre os mais traduais, né, ela chama, porque a gente tem visto, é efetivamente, um desconforto do judiciário, em aplicar, não gosto de dizer que a lei não pegou, me referindo ao judiciário, porque daí assumiu uma derrota muito grande, no ponto de vista com enquanto sociedade, enquanto países tem, você faz uma lei, o judiciário falou "Não, não, essa não pegou, é complicado", mas assim, já o vídeo mais de uma ajustrada, não só desse, um desconforto, em certas situações limites, de que talvez na opinião deles, a lei tenha sido muito pro-mercado e pouco pro-adquirente essas situações tonas, e aí o problema é que quando você tem esse desconforto, e o ser humano é assim, são os juízes brasileiros, não é uma crítica ao judiciário brasileiro, o ser humano primeiro decide depois de justificar, não é o judiciário brasileiro, então o ser humano que se deparou com essa pretência injustiça, eventualmente essa injustiça individual, na relação atômica talvez até seja mesmo, ele acaba tendo que tomar uma decisão, seja porque não tem tempo, seja porque não aprofundou o conhecimento, seja porque não é a área de predileção daquele magistratos específico direito privado, acaba fazendo como a justificativa muito ruim, e essas justificativas ruins vão se acumulando, ele não sabe que um carjama nosso justificativo é ruim hoje, é uma fúmula ruim amanhã e eventualmente, né? Um otornário ali, letra morta no futuro, que é mais ou menos o que nós vamos começar a ver quando eu te entrar no tema do Superior Tribunal Justiça, mas para te responder também no meu longo, até meu longo em mente que eu queria, a justiça revela desconforto com a enorme. Acho que esse é um diagnóstico que a gente pode estabelecer, então você tem julgados que vão contra um texto literal da lei e com as mais diversas justificativas, algumas mais técnicas, outras menos técnicas, mas existe efetivamente um problema de efetividade desse texto normativo. Tem como estar pai se só com a peneira, ele existe? Sim, é verdade Paulo, obrigado pela sua resposta, eu concordo com você e dentre os julgados né, para a melhor compreensão de que nos está ouvindo, né? Mas qual seriam as justificativos fulgamentos para afastar que nós estamos tratando aqui são os percentuais estabelecidos na lei, né? Por que que ele não vai, uma justiça que ele não vai aplicar o percentual que está estabelecido na lei, ou seja, um incorporador ou um lotiador, ele estabeleceu no seu contrato, os percentuais autorizados pela lei, porque o poder de judiciário vai contra isso. De vários julgados que eu posso referir, eu posso se estar julgados com o profundamento mas basicamente que o percentual da lei é abusivo, faz uma referência ao código de defesa de consumidor, que é a necessidade do equilíbrio contratual e que o percentual da lei é abusivo. Eu faço referência no artigo que eu publiquei, né? Que é um magistrado, aqui do Tribunal de Cetrão Paulo, que ele diz, este percentual estabelecido pela lei é sempre foi abusivo, referindo como se ele está em um momento, que ele não se alei fosse abusiva. No outros fundamentos, no sentido de que o percentual estabelecido pela lei diverge do percentual que estava estabelecido históricamente na jurisprudência, como se elei não pudesse alterar o que a jurisprudência estabelece. Eu queria devolver para umberto e depois até te ouvir, porque você não tratou de algumas sentências e acordos que têm aplicado o artigo a 13 do código de 1000. O que é o discípio do código de 1000 é um dispositivo aplicado aos contratos em geral que vai permitir em algumas situações desde que os senhores que eles sejam preenchidos que o magistrado possa eventualmente reduzir a clausula penal. Mas ele foi pensado, Paulo, acho que muito quando a clausula penal é fixada entre os contratantes. Então eu estou aqui com você, e firmando um instrumento particular de promessa de compreendendo, então eu estou falando de incorporação emoblhada, nem de loteamento. E aí é o estabeleço que se eventualmente você deixar de realizar o pagamento do preço no seu vencimento, a clausula penal é de 30% no dia seguinte. E eventualmente o magistrado pode fazer a aplicação do artigo com a 13. Aqui é um pouco mais difícil, porque o percentual estabelecido na clausula penal foi fixado pelo próprio legislador, no sentido de que o valor que está estabelecido no contrato já é permitido pelo legislador. Então o devolvo aqui, que era o primeiro humberto, e depois você já pode tomar a palavra e dar sua opinião para saber se eventualmente o magistrado, se a gente tiver uma situação, né, muito diferente. Vamos imaginar como a gente disse que o adquirente foi fazer a quisição de malnidade e ele não vai fazer o pagamento regular dos pequenos valores inicialmente no curso da obra. Ele procurou o incorporador, ele está com o dinheiro parado, ele falou, olha, eu já quero adiantar o valor nesse contrato aqui de R$ 500.000, eu já quero dar uma entrada de R$ 300.000, que eu recebi aqui o valor de uma erança, enfim, e eu não quero deixar esse dinheiro parado e eu já quero, de aprefiro, quitar esse valor. E aí, dias depois ele tem algum problema e ele vai buscar a resolução do contrato, não pode prosseguir, não pode continuar naquele programa contratual e aí ele quer discutir o percentual da clau do lapinal. Neste caso, humberto você acredita que o juiz de poderia reduzir a clau do lapinal confundamento no R$ 413.000. O mediante que estamos falando do R$ 413, eu só queria voltar um pouco do que dourou outro, porque eu achei muito pertinente. Essa experiência que ele relatou com um desembargador também tive, com conversas de bastidores e anteçalas ali de congressos. E também, o vídeo advogado, os pessoas, elegentes, bem formadas, etc., coisas como o patrimônio de afetação, é fruto de um óbido, os empreendedores imobiliários contra os consumidores. E quando a pessoa diz isso, eu falo a primeira coisa que eu falo assim, você que eu vou falar da falência da em qual você sabe, com surgiu essa discussão, por que que ela foi colocada? Esse embate ou essa para usar um palavra que está muito invoca, essa polarização, ela revela um manequeismo tão reducionista, tão simplista, que fica difícil conversar quando as coisas são colocadas nesse termos. Há uma percepção e dourou um fone muito feliz quando falou em desconforto dos jogadores em aplicar a mal chamada "Leidos de Stratos", com essa impressão de que a lei dos Stratos foi fruto de um óbido para fazer um teotidiciário, engolisse a seco percentuales de devolução de valores pro comprador, superiores aquilo que a jurisprudência costumava fixar, aí essa ideia sempre foi a possível continuar arrasto, sem um do abusivo. Isso não passa da superfície, se a gente for examinar com um pouco mais de detalhe, como eu falei, quando na engolporação se fala de retensão de até 25%, o que está aplicando é justamente aquilo que o astajota desse dia não tem uma grande divergência aí, tem quando a patrimonha de afetação, que é em passas 50%, mas o patrimonha de afetação se justifica, eu estou querendo proteger ali a coletividade dos adquirentes daqueles que empargam, e daqueles que querem que a obra continue. O dourão também falou desse sentimento de justiça, subo aspecto atomizado ou sistêmico. O julgador ad percebe, mas isso precisa ser explicado para ele, eu já vou chegar nesse ponto explicado, e ao beneficiar um adquirente inade implente, ele pode prejudicar o sistema todo, então pode prejudicar aquela maioria, imagina se a maioria que precisa que a obra continue, que precisa que o lotiamento seja concluído, até porque se não, a toda vai ficar para um instito, você falou também, que precisa que a incorporação continue, que o edifício seja construído, se a gente for pensar em ter uns econômicos, as regras estão claras, no mercado vai ser comodado. O ponto de equilíbrio econômico vai ser encontrado, e se eu restituto muito e restituto logo para atender aqueles injustiçados que não conseguem empagar, o que vai conseguir que o preço vai estudir é que as condições de venda talvez levem a necessidade de cobrança de um sinal ou de estabelecer logo um financiamento com a alenação reduzia, que aí não vai ser resolvido, e aí vai ser levado a leilão, e não vai ter valor a restituí-se em um diverso beijo, então o mercado vai ser comodado, e, de certa maneira, imprejuí-se aqueles que são os bons pagadores, mas voltando aqui, então, para os percentuais até para poder chegar no 403. Esse rânsito por assim de ser contra os percentuais, esta percepção equivocada de que eles estão abusivos, vem muito do rânsito que ainda há quanto a ilegalidade da cláusula de perdimento total, que realmente parece ser algo que, na insenso jurídico comum, sou amal, destes quadrados, parece injustiça, e, por um julgador, ou, com a gente vê, 30 anos de janela no contensioso, a grande maioria dos julgadores é bem intencionada, mas não vai julgar quando seu próprio senso digiu "justiça", para entender que este percentual não é excecivo, não é abrosivo, ele precisa entender um pouco do negócio das consequências econômicas daquela decisão. Se isso não é trazido para ele, de uma maneira clara, ele pode tomar decisões precipitadas por falta de conhecer menor de conhecimento jurídico, mas daquilo que sume já as da ofenomeno jurídico, aspecto social e aspecto econômico. Até 25% de retenção na incorporação, ou 50% na incorporação com o patrimônio de afetação, não é excecivo, não é muito, pode ser pouco, se pouco foi pago. E, talvez, numa cláusula que escalonasse os valores, o que não é, muitas vezes bem que isso pelo setor, mas a solução que poderia se colocar até para agitar a aplicação do 413, já entrando nele, sim pagou pouco, eu vou reter 50%, sim pagou metade, eu não vou reter 50%, eu vou reter 10, seria uma maneira de tentar fazer com que o juíste aceite melhor o percentual que, por si só, não é abrosivo. Agora, pode acontecer, em determinados casos concretos, da aplicação por simples do percentual que está na lei, levar a uma situação que na prática equivália a cláusula de perdimento. que é um drama que aconteceu nesse jogo. lugar de 300 de s/t, a s/t, que tiver uma bata repercussão na mídia e que não dizem exatamente aquilo que parecem dizer um certo alarmismo a esse respeito. O que se decide nesse lugar do s/t é, se eu aplicar ele e ele estava falando da multa de 10% no loteamento, se eu aplicar essa multa de 10% do preço do contrato, isso significa mais uma multa maior que aquilo que eu recebi de valor, um comprador vai receber zero, e se eu ober, vai ficar de vêm, porque a ruta vai ser maior do que ele pagou, bom, isso violaria aquela ausa de perdimento. Essa foi a hipótessefática situação concreta que levou o raciocínio desenvolvido pela ministra da Ciandriga e de prevalança do coadrefezido do consumidor, mas nessa situação muito pontual, o 403 poderia ser usado e até invocado pelo ministro Cueva, um voto divergente, como uma forma de caralhebrar essas ligni-quidades que poderiam acontecer no caso concreto, sem invocar uma situação de diálogo das fones que levou a conclusão de prevalança do coadrefezido do consumidor sobre a lei dos distratos, que aliás é compatível com outros julgados do próprio estejote, inclusive com o tema de 195 que fala no tema de 195, a gelenação fiduciária prevalece sobre o coadrefezido consumidor. Então resumindo aqui, os valores não são abusivos desde que sejam bem explicados. Num caso concreto que eu posto até uma situação extrema de perdimento total, aí sim poderia se aplicar no sentido do voto do ministro Cueva, um 403, como uma última tentativa de digamos assim de fazer uma calibrage e preservar o disposto na lei de distratos sem causar uma iniquidade no caso concreto. Me parece uma solução menos ruim em a aplicação do 403, do que a solução que foi dada no estejote, para essa situação de liquididade de dizer que prevalece o coadrefezido consumidor. Perfeito. Para o nosso ouvinte não ficar um pouco perdido de qual julgado estamos tratando, nós estamos tratando do resp 210, meia assim, 4, 8 de São Paulo, cujo acordam, ficou pronto, a pouco tempo foi publicado a pouco tempo, decisão foi preferida em setembro de 2025. E assim eu já devolvo a palavra para o Paulo para ouvir o arrespeito do artigo 403, que eu acredito que o Paulo tem uma visão um pouco distinta da minha e também do Uber, da aplicação do artigo 403, pontual nesses casos e também de tratar especificamente desse julgado adiantado aqui pelo um bê. Bom, sobre 403, ele está sendo querendo dizer o qual que é o meu ponto aqui, né? E aí eu até encontro ouvir um bato e arreplete. Meu, tem esse problema que a gente vai ficar no verde, né? Conto mais velho, eu fico o mais, acho que as palavras da lei tem valor. Cada palavra específica tem valor com a gente é mais jovem, né? A divulgada mais jovem, de falar "Não, tem os princípios, quanto mais velho eu fico, eu quero que a lei seja seguida, literalmente, se entretanto, eu quase virando um literalista, porque me parece que o caminho está ali, né? Não tem muito para onde correr, a gente vive uma crise hoje no Brasil, do significado dos conceitos e bem boa parte por conta desse movimento do outro inário, do qual todos nós nos fazemos parte mais ou menos, desvazial, testa-lê, enorme dessa teleologia, uma busca infinita por uma teleologia que não vai chegar em lugar nenhum, porque não tem fim, a verdade aqui não tem fim, o direito é fatalite e essas questões vão acontecer. E eu vou começar do acordo para chegar no Pozeria 13. O julgado do spirit 9x, eu me debrocer e alelo e tentar compreendê-lo. E cada vez que eu leio, eu noto no Ancés ali, nos votos de cada ministro, se você tem que aprender com o contém, né? Cada parágrafo colocado numa quarta um destente, ele é pensado, ele não está ali a todo. E aí, assim, acho que o meu tem um certo, também a culpa da advocacia em mobilidade brasileira. E alguns ministros, aparentemente, estavam mais brifados dessa realidade que a gente acabou de falar. E outros ministros, eventualmente, não tenho certeza, mas pelo lendo voto, me parece. Como a ministra Nance, não estavam tão brifados da realidade subjacente a esse micro-systems jurídico, que é o micro-systema da incorporação e, loteamente. E aí, a ministra Nance, que ela faz uma opção, que eu acho curiosa, que é, basicamente, o dilema do copo meio cheio meio vazio, né, no caso. Porque ela diz, "Oh, eu tenho dois micro-systems, eu tenho um micro-system do direito consumidor de um lado, e o micro-systema da incorporação e loteamento, olhar a tutela legal dos contratos de a quisição imobliária mediante incorporação e loteamento. Veja um nível de especificidade, que é, ou seja, tão duas normas de intramissão autonomia privada. São duas normas que limitam autonomia privada." Então, ela está dizendo, seguinte, você que contrata nessa situação jurídicas específicas, não tem ampla liberdade. E aí, ela vai escolher qual é o nível de intramissão estatal na liberdade de cada contratente que ela vai adotar. Por conta desse sentimento de injustiça, no caso concreto que a gente já mencionou, ela optou por usar o sistema do direito consumidor. Que eu não consigo concordar, porque o sistema do direito consumidor é muito mais abrangente do que o sistema da incorporação imobliária. Então, assim, se fosse para trabalhar pelo critério clássico de especificidade, né, daquele. Então, o livro novo, o pessoal não conhece muito a edicá-los maximeliano, para que ele está atratratando aí agora, deveria ter prefalecido o segundo sistema. Mas você tem um sentimento de justiça que a gente já indereçou, então, é, para tratar especificamente do acordo. Acho que o acordo não só é uma revelação em nível de tribunais superiores, desse desconforto que a gente já havia falando. E que talvez tenha que você é tratado num outro âmbito, que é num âmbito institucional, que é do diálogo entre as entidades e apresentativas do setor imobliário e o poder judiciário, para educar o poder judiciário a respeito de que negócio é esse, que o operação econômica é essa, qual é o fluto financeiro disso, que isso não tem nada de jurídico. Isso é matemático, isso é conta, isso é financeiro. E esse é um trabalho que, eventualmente até perpa a seu. A advocacia é ele estar mais ligado aos relacionamentos institucionais entre os setores econômicos, e os agentes estatais, que regulam a economia de uma forma de outro. E por outro lado, então a gente tem esse julgado que eu também concordo com o Berdo. Não acho que é o fim dos tempos, não acho que a Alei foi completamente rasgada, não acho que todo o esforço de construção dessa norma foi julgado no listo por uma atitude anti-democrática e autoritária da ministra da Ancêndria. Não acho nada disso. Acho que é uma comodação de um caso específico, que, ó, você já está sempre tem um potencial de gerar precedente, mas a própria decisão, ser sido por três a dois, acho que tem muita água pra passar bada essa ponta ainda em relação a esse tema. E para a ministra não se tomou a decisão que ele pareceu ali, mais acertada, quando ela conseguiu olhar o copo meio estilho meio vazio. Talvez, então, a opção da ministra não seja melhor trabalhar a 4303. E eu não gosto da ideia de trabalhar a 4303, eu vou dizer por quê? Porque o artigo de 530, que é a nova geral geral, contando o código de civil, ele fala, né? A penalidade da ele ser reduzida e equipativamente pelo juiz, é obrigação, principalmente, para ser comprido em parte. Outro que eu estou falando de diá de implementos social ou outra história. Ou, se o montante da penalidade formando manifestamente esse civo, tendo, em vista, a natureza e a finalidade negosa. Tudo o que nós discutimos aqui, ao longo dessa hora, inteira foi a natureza e a finalidade desse negócio. Que é especial que demanda concentração de capital, porque tem um intensivo de caixa no momento inicial, porque eu tenho compromissos com um constructor, empreiteiro, material, terreno, no começo, que não emprendimento, não funciona. Então, se eu fosse finchemento a aplicar a literalidade de 403, a realidade do mercado de mobilidade, eu nem precisava dar a lista do bistroado. E bastava que eu justificasse isso. Porque a leite de estroado a 1,463, ele chama o intéprete a olhar para a natureza e finalidade do negócio, lembrar. É por isso que eu não gosto do emprego do 403. Porque não bastasse os contratos evidenciarem a sua natureza e finalidade, eu tenho uma lei que intervém na autonomia privada para deixar ainda mais claro quais são os parâmetros aceitáveis pela sociedade brasileira. Gidades delicios, parâmetros são isso aqui, 25%, 50%, 10%, dão uma gera interpretação, beleza. Mas sinceramente, me parece que esse esforço de preencher com uma lei, estes percentuais, cujos contratos já os evidenciavam. O apropa de espécie vai ser já, tentei realmente também, fez os 25%. Eles vão dizer exatamente as questões relacionadas com o quanto é manifestamente ou não, excessivo tendo em vista na natureza e nada. Então Paulo, não tem jeito. Então os juízes têm que julgar a causa injusta, porque você defensou dos juízes formalistas do século de dano. Não, não. É que tem um conceito jurídico que me parece muito mais operacional e fácil, até esses juízes que, mentimentemente, não querem ser profundando o tema, chama a buvreira e aplicação dessa causa. Daí situações extremas com umas mencionadas pelo umberto em que eu vou. A aplicação vai equivalir a a cláusula de confisco, a cláusula de comprometimento completo do valor pago até então, pra mim estou como buzo direito. A buzirida daquela cláusula contratou a específica. Então eu digo muito sete, pra mim é uma solução mais fácil. É mais fácil, porque o abuso direito é pautado em conceitos jurídicos determinados. Então, o prófugador é mais fácil, ele pega uma boa fé, ele pega uma consulta social e resolve o problema. Talvez você tem algum caminho, às vezes, mas mais pauta. Mas você tem uma abertura maior, mas o sistema tem essa abertura. O abuso direito é pautado, ele sempre esteve lá. Entendeu? Com esse é o caso de aplicar o aqui. Então, a minha posição é que eu não consigo enxergar o 413 sendo solução pra esse problema, entendo que existe um problema, tanto de desconforto judicial, quanto de casos limites. Pelo nosso, como doutrina mostrar uns caminhos pro jubilhado. Gostei da ser podcast, porque eu sou eu com uma ideia com o artigo novo. que eu não. não tinha pensado aí. Muito obrigado, muito obrigado Paulo, excelente. Se eu dizer, a gente vai precisamos aqui encerrar, né? Mas eu acho que o ponto que eu gostaria talvez de tratar é que a lei 370 meia foi ditada em 2018. Nós estamos em 2025 discutindo a aplicação dessa lei. Essa lei, ela veio com a ideia de ser um marco regulatorio para tratar das consequências jurídicas da resolução do contrato. Resolução, em desenvolvimento por parte de incorporador e loteador e por parte do particular. E 7 anos depois a gente está discutindo como os tribunais não têm aplicado isso. E o que mais me preocupa é o estejota. Nós tratamos aqui de uma decisão pontual, específica, mas em diversas outras decisões ele justamente aplica e demonstra que a lei tem que ser aplicada. Ela retoma a ideia da lei e justamente ao terra diversos acordos dos tribunais estaduais, forma diversos julgados dos tribunais estaduais. Só que ainda não temos uma oninformização da jurisprudência 7 anos depois. Então eu vou passar para as considerações finais de cada um e lembrando que ao final eu gostaria que vocês dessem uma dica também de leitura sobre estema, sobre o cláusula penal e enfim, sobre resolução do contrato para agregar aqui para os nossos associados. Ebradicas. Um devolv então para o umberto para as suas considerações finais e para as suas dicas. Bom, vamos lá, primeiro só uma nota aqui, a gente está referindo a um julgado do do estejota da administratia do Nrigue da Terceira Turma, cinco quatro que foram julgados mais ou menos ali na mesma data. Três deles em três de setembro, um em dois de setembro. Só para deixar os números aqui, dois milhões de centricês, cinco quatro e um dois milhões de centricês. E dois milhões de centricês, quatrocentos e dois, dois milhões de centricês e dois milhões centiôs, e meio a oito um, todos eles de São Paulo, todos eles julgados pela Terceira Turma, todos eles com a mesma divergência que a gente ponto, e todos eles muito limitados nos seu contorno fático e também na questão jurídica apreciada. E aí sobre a questão jurídica apreciada, sem querer ser muito dista, mas pelo contrário, ser bastante realista, nessas situações que como Paulo colocou são relacionais, a gente não vai ter, eu não acredito, que a gente vai caminhar para um parâmetro absoluto, que será aplicado sempre e invariablemente em todas as situações de resolução por ir na implementa do compromissário comprador. Não é sempre que o 25% vai ser aplicado, não é sempre que o 50% vai ser aplicado, até porque ele fala em até 25% até 50%. E há situações limite, estas que levam o perdimento total, em que essa aplicação vai ser iníquia. Nunca tinha pensado em resolver isso sob a ótica do abuso de direito, mas também é um caminho, que talvez seja dogmáticamente mais defensável do que o 403, mas que vai chegar na mesma situação, uma modulação do caso concreto da dimensão da multa nas situações em que a aplicação da cláusula contratual com base na lei leve em concreto ao perdimento total. Nessa situações vai ter uma calibragem para que isso não aconteça. E aí o importante é que a gente consiga e isso me parece muito importante, inclusive, desse jogado da ministra da Nascindria, a fostar a ideia de que o juteciário pode não aplicar a lei. Tem que ser aplicado, inclusive, esses acordamos, vistos como contrários ao interesse dos empreendedores e favoráveis aos consumidores, ele parte de uma premissa de uma regra geral de que a lei tem que ser aplicada. Nas situações em que não há o perdimento total, não há violação do 51 e do 53 o qual é o defesa do consumidor, além tem que ser aplicado os parâmetros de notiamente disso que os acordos nos tracam 10% do preço, e aí estrapolando os acordos não estrapolam, mas estrapolando para incorporar ação 25% por 150%. A regra geral é aplicar, e pontualmente haverá essa calibragem na situação dos limites e isso não vai ser, não tem como ser predefinido. Sobre leituras, eu vou fazer referência aqui a dois artigos do migálias que seguem viésfes, que vou dizer, opostos mais complementares, um artigo do nosso querido Alexandrigo Mídio, intitulado lei dos distratos em segurança jurídica e atual jurisprudência do estejote publicado 13 de outubro no migálias edinistas, um outro atigo de um colega nosso do ibradinho publicado no migálias de peso do dia 8 de outubro de 2025, do Rafael Paiva Nunes, lei dos distratos, o estejote virou o jogo em favor do consumidor, faz um contraponto interessante ao artigo anterior. No mais agradecer pela lembração do meu nome, pela oportunidade de debateu o assunto contigo com o migrador, com uma enorme satisfação para mim. Muito obrigado, Roberto, nós que agradecemos aqui a disponibilidade do seu tempo, agradeço também a indicação do artigo. Paulo, com você, para suas considerações finais e para a sua dica de leitura. Você bem breve aqui nas conselhas financeiras, é uma coisa que eu gostei muito dessa conversa que a gente teve, é como ela é a identia, a categoria jurídicas fundamentais, a partir do momento em que a gente fique depara com, veja, esse é um problema complexo que nós temos, nós temos um problema de uma lei que talvez seja específica demais para resolver um problema que não é tão específico assim. Talvez o erro do legislador é fácil falar agora 7 anos depois que a lei fa feita, tem sido ser muito específico, porque talvez o legislador tenha querendo fugir, de dar ao judiciário um pouco mais de liberdade para resolver o problema. E aí o tiro aparentemente tem chance de ter saído pela colata, e isso nos faz refletir um pouco sobre como o direito privado é organizado para lidar com isso, e aí pensar aqui por 413 que não deixa de ser uma regra de aplicação de regra de proporcionalidade, portanto de equilíbrio contratual ou no abuso direito, ou seja, como a gente acaba sempre saindo pelos mesmos caminhos, não tem muito jeito. E justamente para fechar com essa reflexão um pouco mais um desessim mais abstrata, mas profunda, que é uma coisa que a gente vai sentindo falta com tempo, né, às vezes o profissional que nos ouve, ou o estudante mesmo que nos ouve, ele está muito árvido por obter respostas muito técnicas específicas dos seus temas em especial, e aí eu nem combinei com o berto, mas um berto fez indicações que atendem a esse anseio, olha, tem artigos específicos, que vão enfrentar o tema exatamente do que você quer ouvir. Então eu acabei optando para fazer uma as uma de duas indicações de leitura, um tanto quanto mais vão dizer assim categoriais. A primeira, eu livo que na verdade é a publicação da tédia doutorado, que foi o que chama "Sôs azanete" lá da USP, que chama-se direito contratual com um temporário, a fragmentação da liberdade contratual. Eu gosto muito dessa hora dos anetes, para ele faz uma análise daquilo que a gente falou aqui, de como que determinadas normas vão incidindo sobre o direito contratual geral e recortando a liberdade das partes para poder permitir uma maior previsibilidade e até mesmo uma maior eficiência em determinados mercados, determinados sistemas. "Sôs azanete" faz uma abordagem ampla desse fenômeno. E além da obra do professor Cristiano Zanete, eu também queria fazer uma indicação de uma outra tese, a obra do professor zaneite que é publicada em 2008 pela editora método. Essa é mais recente, é uma publicação de 2021 da editora "Alô Medina", naquela coleção do professor direito privado que publica tese, que é do Andrés Silva Ceabra, o Andrés Silva Ceabra foi orientado o professor marino na USP e defendeu uma tese chamada "limitação e redução da clausula penal". Então é um belíssimo sobrevou, não só sobrevou, né? Ele é a profunda bastante, sobre o artigo 403 e sobre as outras formas de reduzir e limitar a clausula penal não focadas tritamente no contrato imobiliário, mas é nos contratos em geral. Então eu queria fazer essas duas dicas de leitura, que são dicas, vamos dizer assim, um pouco mais abstrata. Eu agradeço aqui Alexandre e o convite, reitaram a minha satisfação em estar aqui em poder ter debatido e aprendido muito com oberto com você. Acho que foi muito proveitoso, espero que os nossos ouvintes tenham gostado tanto quanto eu, porque pra mim foi bem bacana. Sou eu que agradeço na colher de aqui de vice-presidente do Embradinho pela participação de ambos, e este foi mais um podcast do Embradinho. Esse foi o Ibra-Dincast. No sigano-linkedin, facebook e instagram, e fique ligado nos nossos próximos episódios. Este podcast foi editado pela Marimota.