GAGNER DE L’ARGENT GRÂCE AU LEASING IMMOBILIER : COMMENT ÇA FONCTIONNE VRAIMENT ?

Le leasing immobilier : une solution pour l'accès à la propriété Pas mal de familles qui sont laissées pour compte, qui ont un projet, mais qui sont contraints de rester locataires en attendant tas de prêt à avoir accès à un prêt immobilier. Personne 2 Bah t'as quelqu'un qui pourrait ne pas forcément rembourser. Tu te mets quand même énormément au risque. Et c'est vrai que acheter c'est facile. Revendre c'est toujours plus compliqué hein. Personne 1 On a beaucoup de demandes d'investisseurs, de familles et office qui apprécient et en tout c'est quoi identifient dans ce produit d'investissement. Bah un investissement court terme attractif, résilient. Personne 2 Bienvenue dans out of the box, un format simple, 30 Min pour comprendre l'investissement en répondant à une question. Du concret, des chiffres, de la stratégie. Et aujourd'hui on aborde la question du leasing immobilier, comment peut-on faire de l'argent avec le leasing immobilier ? est-ce que c'est possible ? C'est un mécanisme encore très peu connu en France mais qui intrigue de plus en plus d'investisseurs, notamment dans un contexte où les banques sont beaucoup plus strictes, les taux ont augmenté, l'accès au crédit est devenu plus compliqué. Donc concrètement bah comment fonctionne le leasing immobilier ? Est ce vraiment une alternative intelligente au crédit classique ? Peut-on réellement investir avec moins d'apports ? Quels sont les avantages, les pièges et surtout quel profil ce type de montage peut avoir du sens aujourd'hui ? Allez c'est parti pour l'épisode avant qu'on commence je prends 30 secondes. Si tu écoutes ce podcast tu as sûrement tes raisons, peut être que tu veux construire un patrimoine, gagner plus pour ta famille, préparer ta retraite autrement qu'avec un livret a ou peut être simplement que tu investis déjà et que tu viens juste chercher des idées. Dans tous les cas tu es au bon endroit. Moi, avant, je travaillais dans la gestion de fonds d'investissement en immo, je gérais plus de 250000000 d'euros. Puis un jour, j'ai décidé de dupliquer la méthode des fonds d'invest à moi même. Aujourd'hui, j'ai plus de 55 locataires et ça m'a également permis de quitter mon job. Puis depuis, j'ai accompagné plus de 1900 personnes avec cette méthode. Donc je sais que ça marche, et pas seulement pour moi. Si toi aussi tu veux avancer, j'ai 2 possibilités. La première, c'est mon accompagnement immo, on travaille sur ton projet en One to One, ton premier bien rentable dans les 6 mois ou le développement du patrimoine que tu as déjà. On va regarder ta situation, ton budget, ta stratégie et je vais te guider à chaque étape. La 2e possibilité, c'est le cercle des investisseurs, une communauté de femmes qui investissent entre elles. Chaque semaine, tu y trouves des pépites, des bons plans travaux, l'actu du marché, des lives avec des experts et des vidéos pour progresser au quotidien. Puis surtout, c'est un endroit où tu poses tes questions sans jugement. Comment Sézame aide les familles à devenir propriétaires Tout est dans la description et c'est parti pour l'épisode Bonjour à tous, on se retrouve pour un nouvel épisode d'out of the box et on retrouve Charles ruel. Bonjour Charles, Bonjour, est-ce que tu peux te présenter ? Personne 1 Avec plaisir. Charles ruel, j'ai 40 ans et je suis le fondateur de sésame. Société à mission créée y a près de 4 ans et on fait du. Personne 2 Leasing immobilier OK alors le leasing immobilier c'est quand même ultra nouveau. Je t'avoue que avant d'entendre parler de toi j'en avais jamais entendu parler. L'idée donc du du sujet du du jour ça va être comment gagner de l'argent avec le leasing immobilier ? Donne moi de la matière dis moi comment ça fonctionne ? On va avoir je dirais un peu de de casquette, la casquette investisseur de moi je veux mettre de l'argent dans ton projet, comment ça se passe ? Et l'autre casquette de opérationnellement, qu'est ce qui se passe derrière tout ça ? Je te laisse, je te laisse nous raconter en fait tout. Personne 1 Ça bah peut être pour commencer expliquer pourquoi ça existe, depuis combien de temps. Donc c'est un modèle qui donc ça existe aux États-Unis depuis une trentaine d'années. La, en fait, ça répond à une problématique qui est l'accession à la propriété. Nous, en fait, on a créé C Zam à qu'on a associé Clara pour favoriser l'accès à la propriété. Le constat, c'est qu'il y a des familles. C'est près de 2000000 en France. Qui sont solvables ? Pas encore finançables et elles ne peuvent pas à un instant t devenir propriétaires de leur résidence principale. Personne 2 Alors attends, quand tu me dis déjà solvables ? Pas encore finançables. Personne 1 Alors justement ça veut dire que c'est une famille qui potentiellement va manquer d'apport pour avoir accès à un prêt, un prêt immobilier, ou alors elle va manquer l'ancienneté professionnelle ou alors elle a un prêt à la consommation ou un leasing automobile qui va limiter une capacité d'endettement ? Personne 2 En vrai, ça concerne plein de personnes. Personne 1 Exactement. Et en fait, c'est un marché qui aujourd'hui est assez méconnu, peu adressé, mais qui est extrêmement régulier. Je pense qu'on a tous des personnes autour de nous. 9 français sur 10 veulent devenir propriétaires, mais malheureusement la part des propriétaires en France, elle recule. On est à un peu plus de 50% alors qu'on sait que et donc y a pas mal de familles qui sont laissées pour compte, qui ont un projet mais qui sont contraints de rester locataires en attendant d'être prêt à avoir accès à un prêt immobilier. Et on trouvait ça à la fois une situation paradoxale, injuste parce que c'est des catégories Socio professionnelles qui sont aussi majoritairement exclues, les indépendants, auto entrepreneurs, le CDD. L'intérim si vous êtes en cours de divorce si vous êtes expatrié. Enfin y a plein de raisons et donc on a créé le leasing immobilier pour permettre d'avoir une solution et donc on va permettre à cette famille d'emménager dès maintenant dans le logement de son choix et d'être accompagnée pour leur acheter un prix fixe et qu'on lui d'avance. Personne 2 OK alors déjà la question c'est logement de son choix, mais de le racheter à un prix fixe de son choix ou de sa capacité ? D'endettement personnel et de la situation qui est qui est bah faisable quoi. Personne 1 Alors c'est forcément les 2. En tout cas ce qui est important c'est que nous on n'a pas de portefeuille de logements à proposer. C'est une famille vient avec le projet, le bien qu'elle a visité potentiellement elle a fait une offre, elle va voir sa banque ou son courtier qui lui dit malheureusement ça passe pas pour X c'est vrai que raison et donc nous on assume, on a une solution alternative. Donc quand ça coince avec la Banque, les ces familles viennent nous voir, on va étudier leur situation aujourd'hui. Comment elle va s'améliorer au fil des mois. Et puis le logement, c'est un scoring qui va réunir tout ça. Si on voit qu'il y a une cohérence dans son ensemble, que cette famille sera bien à court terme, court, moyen terme, finançable parce qu'on aura accompagné un constitué de l'apport à assigner une gestion de compte, à valider une période d'essai à enfin tous ces tous ces sujets là dans lesquels il y a un coaching, on les accompagne si on voit que le logement correspond à nos propres critères d'investissement. Grosso modo des biens avec un bon DPE dans des marchés liquides sans travaux, dans ce cas, on se porte acquérir du logement. Personne 2 OK, donc c'est toi qui porte ? Personne 1 Exactement. Et ils ont une forme de promesse de vente future qui va leur permettre à la fois de vivre dans le logement, d'être accompagné par sésame et de pouvoir leur acheter un prix qui encore une fois est fixe et conduit d'avance. Et donc en moyenne, nos clients rachètent sous 12 mois donc c'est rapide. Mais comment on fait pour se soit aussi rapide ? C'est qu'on leur demande, ils payent plus de loyer. Donc tous les mois en fait l'équivalent de du loyer qu'ils auraient versé plus cette capacité d'épargne qu'ils avaient-ils vont le verser sur un compte séquestre alors non dont on a la gestion. Et mécaniquement en fait ça leur permet d'avoir constitué l'apport nécessaire en 12 mois à peu près pour obtenir 111 crédit immobilier. La rigueur de Sézame pour des investissements sécurisés D'accord, et toi, tu te rémunères comment alors nous ? Personne 1 On va facturer, nous, on est l'opérateur, on va orchestrer effectivement l'ensemble de cette. On va sourcer les familles, on va les scorer, on va les accompagner, on va négocier le bien, on va l'acheter jusqu'au rachat effectif et nous on se rémunère. Personne 2 Par. Personne 1 L'acquéreur en frais de dossier et donc mécaniquement. Et j'imagine que c'est aussi un peu ta prochaine question ? Bah pour pouvoir financer l'ensemble de ces projets, on travaille avec des investisseurs et en structure des clubs. Personne 2 Deal ? OK donc je je comprends cette partie là. Qu'est ce que tu vois le plus déjà comme situation chez les gens qui arrivent pas à à acquérir 1 1 logement ? C'est un manque d'épargne, c'est un dossier un peu bancal. C'est un peu trop de Paris sportifs c'est quoi ? Personne 1 SN, Euh. Ça dépend vraiment des familles. Et on voit une très grand variété effectivement de situations. 80% des familles qu'on accompagné sont des primo accédants et majoritairement la problématique qu'ils rencontrent, c'est le manque d'apport. Pour un exemple très simple, si tu payes un loyer de 1000€ par mois et que tu économises 200€ par mois, ce qui est quand même assez significatif sous réserve que tu le fasses tous les mois de manière rigoureuse, il te faut entre 6 et 9 ans d'épargne mensuelle pour avoir l'apport nécessaire. Et pour moi c'est un des premiers facteurs qui fait que les gens ont du mal à acheter et on achète de plus en plus tard. Personne 2 Après, là, tu te positionnes sur un marché plutôt en île de France. Personne 1 France entière et encore une fois que de la résidence principale et donc la majorité de nos clients, c'est un manque d'apport. Parfois c'est cumulé avec une situation où il faudra en plus rembourser un prêt à la consommation. Parfois ils aiment bien les jeux d'argent, ça effectivement c'est Red Flag. Les banques ne financent pas à partir du moment où elles vont analyser la gestion de compte et voir qu'il peut y avoir un comportement joueur. Personne 2 T'arrives sur les vices humains, en réalité tu te vois, tu rentres vraiment dans l'intimité des gens. Personne 1 Mais en fait ce qu'on voit aussi c'est que on prend pour acquis que c'est normal d'avoir un prêt. Mais en fait il faut se préparer, il faut cocher toutes les cases et donc nous on intervient dans cette logique d'éducation financière et d'accompagnement pour faire en sorte qu'on re rentre dans toutes les cases très vite. Donc le leasing c'est vraiment cette solution de transition entre le moment où vous avez un projet, un coup de cœur ? Besoin de déménager ? Envie de passer effectivement à l'accession à la propriété et dans laquelle il y a encore ces petits sujets de de blocage. Et donc c'était tout le point sur solvable pas encore finançable. C'est justement ce paradoxe, nos clients ont des revenus, ont une activité professionnelle, pourraient payer l'équivalent de la mensualité de crédit mais n'ont techniquement pas encore les critères pour obtenir 111 financement bancaire. Personne 2 Sur tu as beaucoup de demandes ? Personne 1 Ouais, 1000 par mois. Ah. Personne 2 C'est beau, OK, enfin c'est beau. C'est beau, c'est triste. Personne 1 Bah c'est le reflet d'un d'une énorme problématique. Personne 2 Modèle. Mais c'est triste puisque on voit vraiment ce qui se passe aussi en France. J'ai une question, c'est sur ces 1000 dossiers. Tu as combien de dossiers que toi tu vas pouvoir potentiellement vraiment accompagner, qui vont un peu passer toutes tes you diligences, donc de vérification alors ? Personne 1 Il y a forcément plusieurs étapes. Un élément essentiel pour nous, c'est aussi leur motivation. Il y a forcément une part d'entre eux qui qui viennent pour découvrir. Se questionner peut être un peu trop en amont. Ils ont pas trouvé le bien et cetera. Donc nous effectivement ça s'accélère quand ils ont trouvé le bien de leur choix. Et là on va vérifier tout, tout cette du deal que tu évoquais. On accompagne à peu près une dizaine de clients par mois, donc on assume aussi. On est sélectif parce que on on accompagne que des familles dans lesquelles effectivement tous ces critères sont respectés et dans lesquels on a une très grande visibilité sur l'échéance et les critères qui vont pouvoir réunir pour pouvoir obtenir un financement bancaire. Nous, ce qu'on veut, on est société à mission. On veut que 100% ou presque des clients qu'on accompagne obtiennent leur financement, deviennent propriétaires. Personne 2 Tu veux un taux de réussite ? Oui oui oui. Donc tu sélectionnes là-dessus et donc t'as combien de coches de cases à à cocher pour réussir à valider 1 1 dossier. Personne 1 Je crois qu'on est une centaine de data points. Ah ouais quand même. Personne 2 Hein ? SN. Il faut faut y aller. Donc c'est, mais c'est là. Personne 1 Aussi. Mais une bande passion, on en a énormément hein ? Bien sûr. Euh. Mais c'est vrai qu'on a en plus un regard très attentif sur la qualité du bien. Personne 2 Oui oui parce que en en réalité on se dit Bon bah si c'est la banque qui porte le risque. OK soit bon c'est la Banque, même si si c'est quand même plus compliqué pour eux d'aller chercher l'argent derrière. Si là c'est toi qui portes le risque qui fait l'acquisition et derrière Bah t'as quelqu'un qui pourrait ne pas forcément rembourser. Tu te mets quand même énormément au risque. Personne 1 Alors Oui et non parce que nous on vient avec 1ADN très risque scoring et immobilier et le grand principe de base c'est de bien acheter un bien dans un marché liquide puisque en fait pour tout de suite répondre à ta question. Aujourd'hui on a plus de 90% de nos clients. Et on a plus de 50000 clients accompagnés donc ça fonctionne bien. Plus de 90% de nos clients pardon rachètent dans le délai imparti et on a déjà eu un premier non rachat et dans ce cas en fait on a on se charge de revendre le bien sur le marché et donc pour nous l'élément essentiel c'est d'acheter un bien liquide. Et comme on l'achète sur une durée très courte en moyenne 12 mois le leasing en fait on porte assez peu un risque de variation de marché et c'est tout l'avantage de notre thèse immobilière. Personne 2 Je fais les les liaisons hein, parce que là du coup tu me dis on achète un bien liquide mais au tout début tu m'as dit les gens viennent avec un projet donc ça veut dire que tu as quand même des gens qui viennent avec un projet d'acquisition sur 1 1 bien qui avec un prix au mètre carré, qui est pas déconnant, un projet qui est sain, qui est safe. Donc ça tu en as quand même. Personne 1 Ah oui, complètement. On en a beaucoup, on. Personne 2 Les gens s'enflamment surtout sur leur résidence principale. Parfois ils regardent pas le prix au mètre carré. Quoi, c'est ? Personne 1 Aussi notre rôle, il y a toujours on. On veut toujours un peu plus grand, un peu plus cher qu'on ne pourrait-il y a une souvent une question de compromis, mais c'est anormal et c'est le rôle de notre accompagnement. C'est de c'est de de voir comment on peut réunir toutes les conditions nécessaires pour que ça fonctionne dans l'intérêt de nos clients. Et on, on les éduque, on les accompagne, on les sensibilise. Sur justement des critères pour qu'ils ciblent leur recherche et ensuite qu'ils nous transmettent des biens qu'on pourra qu'on pourra acheter. Mais c'est en revanche, c'est très important. C'est nous qui faisons l'analyse du bien et la négociation du bien, puisque c'est nous qui nous portons acquéreurs. Et c'est un élément important. Personne 2 Parce qu'on a ouais, on. Personne 1 Achète comme un professionnel de l'immobilier sans conditions spensives donc avec une forte offensivité et on achète ça comme étant un actif qu'on aura analysé de manière froide, rationnelle, dans un marché, dans une dynamique de marché. Et aujourd'hui, on a une très bonne performance de négociation, on achète 10% moins cher que la valeur de marché en en moyenne. Le processus d'investissement transparent avec Sézame OK bien joué c'est cool donc là là-dessus je je comprends bien là les les gens ils viennent te voir donc t'as vraiment ce côté éducation. Ils peuvent soit avec un projet soit tu fais en gros du coaching, de l'accompagnement pour qu'ils puissent trouver le projet. Toi tu vas te porter donc acquéreur sur ce bien là. Donc là je te propose qu'on mette la casquette justement investisseur si tu as plein de projets. Comment fais tu pour tout acheter alors justement ? Personne 1 On travaille avec des investisseurs depuis 4 ans. On a désormais réuni effectivement un bel écosystème de d'investisseurs majoritairement professionnels, des business angels qui investissent dans des sociétés dédiées. On appelle ça des clubs deal qui vont venir elles-mêmes acheter plusieurs biens pour le compte à chaque fois d'un client. Et donc ce qui est important, c'est que ça permet d'avoir une mutualisation du risque, une mutualisation des frais fixes. Et donc c'est toujours plusieurs investisseurs pour plusieurs projets. On a déjà fait 6 millésimes de Club Deal. Euh et depuis l'été dernier. Personne 2 Un club deal fait combien de temps c'est ? Personne 1 Plusieurs biens. Alors la, la manière dont on l'a structuré a un peu évolué au fil des des années, ce qu'on a fait il y a 4 ans. Et puis tout ça à itéré aujourd'hui, notre club deal en cours, il dure 3 ans, d'accord ? Et ce que nos investisseurs apprécient, c'est que c'est une maturité courte qui est prévisible. Dans laquelle ? Il y a moins de risque que dans que dans pas mal d'investissement immobilier parce que on connaît l'acquéreur, on sait à quel prix on va le revendre, on sait à quelle échéance maximum on va le revendre. C'est 12 mois en moyenne donc c'est très court, il y a mécaniquement pas de vacances, il y a pas de travaux, il y a un aliment d'intérêt. est-ce que c'est pas un locataire ? C'est le futur propriétaire qui y vit et qui se projette dans le bien qu'il a lui même choisi, dans lequel il y a forcément un fort attachement. Personne 2 Donc il va pas te pourrir le bien. Personne 1 Il laisse scolariser les enfants, il a déménagé et cetera, c'est un projet de vie qu'on accompagne. Personne 2 Et c'est beau, c'est un beau projet aussi si on peut. Et en plus t'aides t'aides les gens, t'arrives à à lier le côté investissement business mais aussi à tendre la main à des gens qui en ont besoin. Personne 1 Donc Ben nous, ça a vraiment été le le le le point de départ. Après, on a tiré effectivement toute la chaîne de valeur, et et cetera. Mais le point de départ, c'est faire en sorte qu'on puisse concrétiser ces projets de vie. Il y a un autre élément extrêmement important aussi pour l'investisseur, c'est que notre client est assimilé, le futur propriétaire. On signe un acte notarié ensemble qui s'appelle la location accession. C'est très méconnu, c'est une loi qui a 40 ans, on a trouvé un schéma qui correspond exactement à ce qu'on fait, donc ça veut dire qu'il n'a pas le statut de locataire, il vote en Assemblée générale donc il s'implique déjà dans son bien. Dans la Copro, il est responsable effectivement de l'entretien du bien et du paiement de la taxe foncière. Donc mécaniquement ça enlève plein de de frais de risques dans l'immobilier résidentiel avec la Ouais exactement, pour l'investisseur du moins. Avec la vertu que l'actif, le sous-jacent reste de l'immobilier résidentiel qui est la classe active la plus résiliente, on l'a vu dans les années passées, et cetera. Et donc c'est un investissement porteur de sens avec un rendement attractif. On est autour de 10% annuel. Théorie pour l'investisseur et c'est éligible. Enfin on on on peut optimiser la fiscalité parce que c'est éligible au PEAPEAPME, c'est hors IFI, éligible au 150€ better. Pour tous ceux qui ont cédé leurs titres avant le PLF 2026 donc 20 février 2026 parce que nous on a un régime de marchand de bien en fait on achète un bien pour le revendre à court terme, c'est éligible à l'assurance vie luxembourgeoise, au régime mère fille donc y a on peut loger dans différentes stratégies d'investissement et aujourd'hui effectivement on a, on a beaucoup de demandes d'investisseurs de Family office qui apprécient et en tout cas qui identifient. Dans ce produit d'investissement, bah un investissement court terme, attractif, résilient, porteur de sens. Personne 2 Ouais donc si je me je me projette on me prend. Bah moi ça va être plus simple je je me dis OK, j'ai un peu de cash à investir, je viens de te voir parce que justement le projet je le trouve cool, plutôt sain, safe. OK comment ça fonctionne ? est-ce que t'as un ticket d'entrée minimum ? Personne 1 Oui à 10000€. Personne 2 D'accord, ce qui est pas énorme quand tu veux investir sur un produit, 10000€ bah c'est déjà le minimum. Un peu d'apport pour devenir proprio donc jusqu'il y a peu en fait on. Personne 1 Faisait que des club deal professionnels à 100000€ minimum et effectivement c'était une volonté de notre part, c'est de pouvoir baisser ce ticket minimum pour pouvoir s'ouvrir à davantage effectivement de typologie d'investisseurs. Et aujourd'hui on a une grande variété. On A la fois des particuliers qui vont investir 1015201000. Sur leur PE à dans une stratégie de diversification oui mais on a également des business angels en 50 de robbetter des familles office des tickets à 500 ou 800. Peut être plus sur une logique que placement de trésorerie des holdings, c'est ça ? Donc effectivement c'est un petit peu plus pour le moins. Personne 2 Non mais c'est bien, ça t'a ouvert énormément de de business en en plus de faire cette. Cette ouverture de poche. Personne 1 Ça nous a ouvert la possibilité de distribuer, et c'est ce qu'on fait depuis l'été dernier, de distribuer ce produit via des CIF, des CGP, des Family office, des apporteurs, et de pouvoir répondre à une grande variété de de de typologies d'investisseurs. Donc ça, ouais, on est très content de ce choix. Et puis ça correspond aussi à une, je dirais à 1ADN qui de vouloir démocratiser un maximum cet investissement. Oui, on assume sans tomber sur une logique ticket à 10 ou 100€ parce qu'on y croyait peu et on voulait rester sur une logique plutôt. Personne 2 100€ à gérer c'est pas c'est pas évident, les gens se rendent pas compte derrière du côté administratif donc 10000,00€ c'est déjà assez de taf je pense. Donc là je me dis OK allez moi je vais mettre 20, je mets 20000€ donc comment ça fonctionne ? est-ce que c'est en ligne ? est-ce qu'il faut que je contacte quelqu'un ? Comment ça fonctionne déjà ? Personne 1 Donc effectivement tout est en ligne. En l'occurrence nous c'est du private equity, donc c'est une société, c'est une augmentation de capital. La société c'est une société en commandite par actions. On a réuni un conseil de surveillance avec 3 personnes qualifiées, l'ancien compte bancaire, une ancienne DG d'une société de gestion, l'ancien DG d'Xange private equity, donc des personnes vraiment référentes qui nous challengeent, qui sont là pour défendre les intérêts des investisseurs. Et donc c'est une augmentation de capital. Donc l'investisseur il est actionnaire de la société qui elle même détient le portefeuille immobilier. Donc c'est un dans le sens parce que ça lui donne aussi des droits, faut dire à l'Assemblée générale, et cetera. Et c'est important parce que c'est pas de la dette privée comme pas mal d'autres produits, c'est un vraiment ? Enfin c'est une, c'est un produit exactement et la souscription, donc on travaille avec 1PSI1, prestataire de services d'investissement. On a fait le choix de travailler avec tilia, qui est le leader du marché, qui est à la fois un élément important parce que ça apporte de la réassurance aux investisseurs, mais également nos partenaires distributeurs et l'ensemble de la souscription se fait en ligne. C'est très simple, il y a une partie KYC, alors New York Customers qui est pièce d'identité, vérification, l'identité, tout ça se fait en ligne. Ensuite on ça génère un bulletin de souscription du montant que vous avez choisi. C'est ce qui fait en fait un une forme de du contrat quoi. Ouais c'est ça, c'est c'est le le le document qui en décrit l'augmentation de capital, et puis les les les les, le détail de tout ça et la signature se fait en ligne et ensuite il y a un versement. Et c'est fait. Donc c'est extrêmement rapide. Soit c'est en quelques jours. Et ouais voilà. Personne 2 OK donc là j'ai signé, j'ai fait le KYC, tout ça comment ça fonctionne ? Parce que moi je j'ai quand même besoin d'être rassurée, c'est 20000€, elle sépare rien, ça me coûte d'argent. Les profils je vais les voir passer, pas les voir passer. Qu'est ce qui se passe ? Y a combien de personnes par véhicule du coup ? est-ce que je peux rencontrer les autres investisseurs ? Personne 1 Plein de questions. Bah déjà, nous on met beaucoup d'importance à créer cette transparence et cette proximité. On est 10 personnes, on est basé à Paris dans le 11e, on reçoit très régulièrement dans nos bureaux et on apprécie le faire. Encore ce matin, il y a un partenaire qui venait faire un peu, on dit on ouvre le capot, donc on fait le tour de toutes les équipes, de tout le process du Scoring, comment ça marche, les étapes de sélectivité, d'accompagnement, et cetera, parce qu'en fait, on n'a rien à cacher. Nous, c'est important de montrer comment on travaille, avec quelle exigence, rigueur, et cetera. Donc ça c'est le premier élément. T'es les bienvenus et à tous les bienvenus on ensuite l'ensemble du portefeuille des projets est documenté et mis à disposition. C'est également hyper important. On explique pourquoi on a choisi ce client, quelles sont, quelle est sa situation, comment elle va se projeter, le bien, les conditions d'achat, le prix de revente avec des photos. Un point essentiel, c'est qu'on fait toujours passer un expert indépendant qui va faire une valorisation du bien. Et notre donc en fait il va challenger notre négociation et il va et il va nous permettre nous de vérifier que on s'est pas trompé et on a bien tout vu. C'est. Personne 2 Bien, c'est rassurant même de se dire qu'il y a quelqu'un d'autre qui vient mettre un petit. Personne 1 1/3 exactement. Donc ça on le met bien évidemment à disposition, on AYA1 espace dans lequel il y a un récap de toute la documentation juridique, réglementaire, et cetera. Dans c'est important parce que BNVO on parle d'investissement, mais comme tu le sais et comme je pense que tout le monde le sait, investir comporte des risques. Donc il faut aussi. Pouvoir le le mentionner. Donc on a pas mal de documentations avec des stress tests pour expliquer les différents scénarios qui peuvent se réaliser. Et on est dans un cadre où on est en mesure de pouvoir faire une augmentation de capital avec des jusqu'à 8000000 d'euros par an. C'est un cadre parce qu'en fait, on a déposé un document d'information synthétique à l'a MF, donc on est aussi dans un point et et on met beaucoup d'importance à faire les choses bien. Mais on est dans un cadre réglementaire qui est bien identifié, bien documenté. Et je le mentionne. Mais il faut aussi faire attention parce qu'il y a plein de fausses promesses d'offres très alléchantes, d'arnaques, et cetera. Donc on est aussi dans un environnement où les gens sont, ouais, peuvent se poser ce genre de questions. Donc on a besoin de rassurer. Personne 2 C'est pour ça que tout le diapo la confiance. Non mais c'est c'est vrai, on on est en 2026 que y a des arnaques partout, on on sait pas. Donc là c'est c'est plutôt une bonne chose de pouvoir même accueillir les gens, de leur montrer ce qui se passe derrière. Donc là moi je me dis que effectivement donc je peux rencontrer les autres, oui. Personne 1 On rencontre tous nos investisseurs, on fait des visios à. Personne 2 Minima là t'as beaucoup d'investisseurs, par exemple dans le dernier véhicule que. Personne 1 On a une. Personne 2 Trentaine ? Trentaine ? OK, le ticket moyen. Personne 1 40000€. Personne 2 D'accord OK c'est c'est pas mal 40000,00€ alors combien de temps ça dure ? Optimiser son investissement et gérer les risques Quand est-ce que je récupère mon cash ? Voilà parce que c'est quand même le thème du Podcast. Est ce qu'on peut faire de l'argent avec le leasing niveau ? Personne 1 En tout cas pour nous c'est un c'est un investissement qui est à la fois qui doit qui qui associe rendement attractif et effectivement sens. Et donc du coup nous l'un ne va pas sans l'autre et c'est important parce qu'on est on est plutôt sur une logique de co création de valeur entre l'investisseur et notre client accédant. On a mis en place pas mal de mécanismes d'aliments d'intérêt plus vite que notre client accédant, rachète. Meilleur est le TRI pour l'investisseur parce qu'en fait et plus vite, on peut investir sur un nouveau projet et donc accompagner un nouveau projet. Donc avoir encore plus d'impact parce qu'on accompagne encore plus de familles et donc c'est encore plus mutualisé. Nous notre objectif pour bien comprendre, le leasing dure en moyenne 12 mois, mais notre club deal dure 3 ans et donc ça veut dire que notre objectif c'est de faire un maximum de cycle et d'investissement en 3 ans et donc on vise de faire de financer une cinquantaine de projets en 3 ans avec ce club deal. Donc c'est un point essentiel. C'est hyper mutualisé. Bien plus que souvent quand on parle club deal, on pense un immeuble parisien 1 1 seul actif. Et effectivement nous aujourd'hui c'est c'est un portefeuille. Donc ça c'est un point extrêmement différenciant et on a fait le choix d'être sur une, de capitaliser les intérêts. Donc nous la marge, elle est constatée au moment de la revente du bien et elle est immédiatement réinvestie pour pouvoir bénéficier des des, des intérêts composés et donc. Bonifié d'autant plus pour l'investisseur. Donc ça veut dire qu'il y a pas de distribution dans les 3 ans en revanche bah capital et marge. L'intégralité sera distribuée à la à la liquidation du Club Deal qui aura lieu au 2e semestre 2028. Donc dans 2 ans et demi maintenant 2 ans, 2 ans et. Personne 2 Demi OK donc j'ai un investissement qui est bloqué exactement pendant 3 ans. Je ne reçois rien pendant 3 ans, c'est uniquement à la revente que là je prends du cash et c'est à peu près 10%. Personne 1 Et on vise 10 pour. Personne 2 100 annuel, OK, là, sur les anciens deals que tu as pu faire, tu les as, tu les as tapés ces 10 pour. Personne 1 100 oui et on a débouclé notre premier club deal intégralement. Donc ça c'était une étape pour nous hyper importante. C'était il y a 2 semaines et avec une surperformance on était à 12 et demi de Théerie. Donc bien évidemment on vise de pouvoir toujours faire pareil. Je on fera le maximum mais c'était intéressant parce que notamment pour revenir à ce que tu évoquais tout à l'heure dans ce millésime. On a eu 2 scénarios qui sont réalisés, à la fois un rachat très anticipé qui a bonifié le TRI et à la fois un non rachat, notre premier non rachat. Personne 2 Comment comment tu gères ce non rachat ? Personne 1 Donc là en l'occurrence, c'était une dame, c'est à Toulon, c'était un bel appartement en copropriété, elle avait son financement bancaire. C'est juste qu'entre temps elle a été mutée à l'étranger. Donc son projet de résidence principale n'avait plus vraiment lieu d'être. Donc elle a préféré se désister et effectivement c'est possible. Et auquel cas ce qui est important c'est qu'on l'a dit tout à l'heure, nos clients ne payent plus de loyer pendant le leasing, ils épargnent cette cette épargne constitue leur rapport s'ils ont racheté. En revanche bien évidemment s'ils ne rachètent pas, il y a une valeur d'usage et donc c'est à dire que l'épargne qu'ils ont constituée est transformée en loyer et vient faire une compensation pour le club deal, ce qui a le mérite de pouvoir couvrir l'éventualité du non rachat et en même temps. Bah éviter qu'il y ait pas d'effet d'aubaine. Le client avait aussi intérêt à racheter bien évidemment. Et donc en fait sur le cette opération à Toulon, on a accumulé le fait qu'on avait bien négocié, que le marché était porteur. Il y a cette compensation de l'acquéreur et ensuite on l'a revendu rapidement. On a eu une offre en 3 semaines très bien positionné et des clients qui avaient leur financement tout de suite et en fait en même pas 3 mois il était revendu donc forcément. Bah exactement, au prix qu'on aurait revendu à notre accédant. Forcément dans ce cas-là c'est on fait face à l'incertitude du délai de revente et du prix de revente. Mais si je reviens à l'origine du du point de départ, c'est d'où l'importance de bien acheter dans un marché liquide pour minimiser ces risques. Et là on a fait la preuve qu'effectivement bah ça avait bien fonctionné. Donc c'est aussi un élément extrêmement important pour nous. Personne 2 C'est rassurant sur toi même. Déjà tu te dis que t'as bien fait ton job et et c'est vrai que acheter c'est facile, revendre c'est toujours plus compliqué hein donc et puis là tu te dis ça va que ils ont eu leur crédit parce qu'après ça peut traîner et ça peut être alors. Personne 1 On est bien placé pour avoir été particulièrement attentifs au fait qu'effectivement, quand on revend la, euh la question du crédit elle est pas si simple à appréhender donc mais donc donc voilà comment de comment ça marche. Et là on est sur une année importante pour nous parce qu'on veut faire fois 3. En terme de d'ambition, de chiffre d'affaires, de clients accompagnés de collecte, on. Personne 2 Est 10OK10 et tu 10 sur une année tu peux accompagner combien de clients alors là ? Personne 1 On a accompagné 50 clients à date et on peut en accompagner 60 supplémentaires cette année. Personne 2 C'est sport, hein ? Personne 1 Et collecter 15 ? Personne 2 C'est quand même des gens donc c'est de l'humain. Gérer l'humain c'est fatiguant donc tu vas grossir l'équipe. Personne 1 Oui, un petit peu, alors après on essaie de le faire aussi dans 1DM, très Fintech. Donc on a mis en place pas mal de mécanismes pour digitaliser nos process, notre onboarding client, le fluidifier, trouver des gains d'efficacité plutôt par la partie technologique que que humaine. Mais c'est forcément un peu les 2. Et effectivement, je suis ravi de de participer à ton podcast. Parce qu'on a toujours besoin de convaincre plus d'investisseurs, de les onboarder sur cette nouvelle classe d'actifs puisque le but cette année, c'est de collecter et d'investir pour 15000000 d'euros de projets. D'accord, donc c'est bien parti, mais il manque beaucoup, mais il en manque encore. Personne 2 Donc appel à la population on a compris si le modèle vous plait. Donc là moi je je je me remets juste dedans donc j'ai on arrive à la fin des des 3 ans et on arrive à la fin bientôt aussi du du PODCAST mais là on arrive sur ces fins de 3 ans. Moi je je, je peux réinvestir aussi le cash que j'ai pris avec toi directement dans le deal d'après. Personne 1 Alors ça on on en serait ravi, ça sera pas directement parce que techniquement la société est liquidée, donc on. Personne 2 Te rembourse. Personne 1 Et bien évidemment, on aura d'autres opportunités à te proposer le moment venu de repartir sur un nouveau cycle d'investissement. Personne 2 D'accord pour qui tu conseilles ce cet investissement de de ligne immobilier et pour qui tu ne le conseilles pas forcément. Moi je. Personne 1 Pense qu'il y a un principe de base de diversification qui est vraiment important à rappeler. Si vous avez que 10000€ à placer je pense que c'est pas la bonne stratégie. Clairement il faut arriver à vraiment panacher entre différentes typologies de risques tout en gardant de l'épargne de précaution, et cetera. Un peu le le BA ba mais qui me semble important de rappeler nous les familles office et les partenaires avec lesquels on travaille nous met dans une catégorie de placement de diversification. Donc c'est dans dans la location. Ils mettent entre 5 et 30% de l'enveloppe d'investissement sur nos sujets. Ce qui me paraît important par rapport à d'autres actifs, c'est que la liquidité est est fortement maîtrisée. On a beaucoup d'investisseurs qui nous disent que sur private equity en ce moment, ils ont du mal à récupérer leur argent parce qu'il y a des problématiques de liquidité sur les opérations sous-jacentes et cetera. Nous, comme on a beaucoup de rotations et comme c'est prédéterminé, on est très confiant sur notre capacité à à à à délivrer la liquidité. Donc. Mais bien évidemment faut quand même être toujours un peu prudent et donc effectivement si vous avez besoin, enfin je pense qu'il faut toujours s'intégrer dans une échéance, à quel moment l'argent que vous allez placer vous allez en avoir besoin ? Pour quel projet ? Si jamais ça décale de un de 3 mois est-ce que c'est possible ou pas ? C'est jamais une liquidité totalement garantie même si on fait le maximum et aujourd'hui notre produit il est particulièrement pertinent pour des investisseurs, des des dirigeants qui ont cédé leur société qui sont en phase de réemploi. Donc le fameux apport session 100500 better. Parce que ça leur permet de valider leurs 50€ better en 3 ans avec un produit avec un rendement attractif, un sous-jacent immobilier résidentiel. Donc en fait ça les rassure. Ils ont simplement qu'après avoir bossé des dizaines d'années à construire un capital, en fait ils mettent pas trop en risque et ils vont vite valider leurs 50€ better et ensuite faire ce qu'ils veulent. Personne 2 Aller en PE tu te dis tu as 70% de risque et encore voire plus que ça crashe. Personne 1 Et tu pars sur une maturité assez longue, c'est plutôt 7 9 ans, ouais. Souvent d'ailleurs, avec des fonds qui peuvent être prolongés, et cetera, donc nous. Personne 2 On a eu. Personne 1 Beaucoup d'investisseurs en 50 0 better qui voyaient cette opportunité, donc forcément un peu déçu que c'est soit fini dans le PLF 2026. Mais on sait que tous les entrepreneurs qui ont cédé leurs titres qui sont encore en phase d'investissement, c'est une bonne opportunité. Et après encore une fois ravi d'accueillir des des familles qui placent 10000€ jusqu'à des investis plus significatifs. On bosse avec des. Des monofamilioffice, des multi Office, des foncières. Personne 2 Alors en plus attends je me je me dis ça peut être aussi moi moi je j'ai pas mal de personnes qui écoutent le podcast, qui sont des chefs d'entreprise. Donc on peut aussi placer de la tréso en faites complètement. Personne 1 Là, on a beaucoup parlé de notre clubbill en cours qui dure 3 ans. C'est la manière dont on l'a structuré pour des gros investisseurs. On a déjà fait dans le passé des clubbill sur mesure pour des gros familyoffice et auquel cas en faites. On n'est pas obligé de faire 3 cycles d'investissements. On peut ne faire que un cycle d'investissement et donc d'avoir de structurer un club deal sur mesure sur 12 mois, ce qui est encore plus pertinent pour du placement de trésorerie notamment. Donc ça c'est des choses. En tout cas, on le fait volontiers, on l'étudie volontiers pour des investisseurs assez significatifs. Personne 2 Même qu'on se refasse un épisode parce que là je me je, je vais dans la fiscale, je me dis moi je suis mets de la tréso si je mets bien ma holding par rapport à la session ça remonte. Je suis peut être potentiellement au régime. Merci je. Je maîtrise pas trop comment ça ? Personne 1 Fonctionne alors le régime mère fille si tu détiens tes parts pendant 2 ans. Ouais donc là dans ce cas j'aurais plutôt tendance à flécher le le Club Deal 3 ans. Euh mais c'est vachement bien le régime mère fille. Euh c'est une bonne opportunité. Personne 2 Parce qu'en réalité, si c'est Monsieur et Madame Mangin qui qui qui qui mettent, on va quand même avoir une fiscalité qui peut être 1 1 peu un peu lourde derrière. Personne 1 Alors après l'investisseur lui il a une une fiscalité à titre Perso c'est flat tax ouais d'où l'intérêt du PEAPME. Pour venir exonérer en partie je crois qu'on paye que des prélèvements sociaux au débouclage poste 5 ans. Enfin y a des en tout cas on peut minorer effectivement le coût de la fiscalité mais le le le le truc imparable, c'est une mère fille parce que tu gobes quasiment intégralement ta fiscalité du moment où tu le fais dans ta société. Sinon c'est à l'i s tu as une fiscalité à l'i s sur ta sur ta holding. Personne 2 Ouais bien sûr mais ça peut piquer donc il faut quand même l'optimiser pour que pour que ça soit plus simple quoi. Personne 1 Complètement en tout cas comme c'est une action, c'est une plus-value mobilière et non pas immobilière. Donc ça reste moins fiscalisé qu'un investissement locatif que de la détention, qu'un loyer meublé ou ou nu tout en bénéficiant quand même des bénéfices d'avoir un actif immobilier qui sécurise quand même le l'investissement. Un élément peut être pour illustrer le le profil de risque, on a fait des stress s on s'est posé la question, mais alors du coup qu'est ce qui à quelles conditions un investisseur pourrait ne pas retrouver sa mise de départ, donc du coup avoir un risque de perte en capital ? Et en fait il faudrait qu'on conjugue 2 facteurs, donc nous on vise que 90% de nos clients vont racheter si notre performance s'adapte, il faudrait que seul 30% des clients qu'on accompagne, rachètent entre nous ont été très mauvais. Si si ça arrive. Personne 2 On peut se remettre en question là ? Personne 1 Mais voilà, ça serait donc ce scénario là. Donc ça veut dire qu'on doit revendre 70% des biens sur le marché et il faudrait que pendant les 3 années consécutives du club Deal on on les revend 10% moins cher que le prix acheté. L'immobilier résidentiel fait moins 10 pendant les 3 années consécutives. Donc on est assez confiant que ce scénario il y a peu de chances de se réaliser parce que même dans les années passées où l'immobilier était un peu chahuté. On n'a pas vu cette baisse sur l'immobilier résidentiel qui est quand même la classe d'étude la plus résiliente. Et puis bien évidemment il y a pas de raison qu'on fasse que 30% alors qu'on vit 90, il y a pas de raison. Mais pour moi ça doit vous illustrer. Bah quand même les principes de la mutualisation et du fait que effectivement il faudrait vraiment qu'il se passe des choses assez importantes pour commencer à perdre de l'argent. Le leasing immobilier : une solution d'avenir prometteuse Merci. Personne 2 Merci à tous, c'était super intéressant. Je pense que il faudrait qu'on on se retourne un épisode aussi sur la partie fisca parce que ça reste très intéressant. C'est ultra méconnu. T'es le seul à faire ça en France. Personne 1 On est 2 en France depuis 4 ans, ça reste très récent et on souhaite et on espère pouvoir nous créer une nouvelle catégorie de marchés parce qu'on répond à 1 1 nouveau besoin et on propose un nouveau un nouvel investissement. On en parlait un petit peu, ça existe de manière depuis une trentaine d'années aux US, 6% des primo accédants américains sont passés par un mécanisme de leasing immobilier et c'est répandu. Ça commence à arriver en Europe, au UK, en Espagne, en Allemagne. Mais parce qu'en fait toutes les métropoles et tous les marchés européens sont face à la même problématique qui est la question de que l'immobilier a beaucoup plus augmenté que les salaires, que les taux augmentent, que les conditions les banques de de à cause de la réglementation mais aussi des pratiques bancaires sont de plus en plus serrées. Donc. Personne 2 Rien que les frais de notaire, c'est tellement énorme que. Personne 1 Qui vient encore d'augmenter. Personne 2 Mais mais voilà. Personne 1 On a, on s'est dit en tout cas, ça c'est le constat et on à travers sésame et cette option de leasing immobilier, l'idée c'est d'apporter en tout cas une une solution, un vent d'espoir et d'optimisme pour accompagner des familles qui à l'instant T n'avaient pas de solution. Personne 2 C'est beau. Ben merci beaucoup. Où est-ce que on peut te retrouver pour les gens qui qui seraient intéressés ? Personne 1 Alors soit LinkedIn, Charles Ruel et d'ailleurs on essaie de pas mal communiquer sur ce qu'on fait. Comment on le fait ? Parce qu'on a le travail d'évangélisé et d'ailleurs je te remercie de nous avoir invité parce que ça y contribuera. Et sinon notre site c'est Hello Sésame, HE2 losezame.com. 95% du contenu est vraiment à destination de la famille qu'on accompagne l'accédant. Et dans l'espace partenaire YA1 petit peu d'informations sur la partie investir mais qu'on mais effectivement pas au premier plan, d'accord. Personne 2 On mettra tout ça dans la description pour pour vous aider. Bien merci encore pour cet épisode et on se retrouve bientôt pour un nouvel épisode d'out of the box. Le leasing immobilier reste aujourd'hui un mécanisme encore très peu connu en France, parfois complexe, mais parfois pas tant comme on a pu le voir juste ici. On peut, ça pourrait avoir du sens quand même pour pas mal de profils, les investisseurs qui cherchent plus de flexibilité, qui cherchent à diversifier leur patrimoine et qui veulent continuer aussi potentiellement à investir en immobilier malgré des contraintes fortes, à garder un petit pied dedans comme on a pu le voir dans cet épisode, un bon investissement peut aussi devenir une mauvaise opération. Bah si le financement est mal structuré. Donc c'est pour ça que la société SESAME fait extrêmement bien son job. On a pu le voir hein, puisque ils ont une très belle. Maîtrise du risque. Si jamais cet épisode t'a été utile, aide nous à le faire connaître, partage le abonne toi et rejoins la Communauté sur les réseaux, tu vas pouvoir retrouver out of the box sur Youtube, Spotify, Apple Podcast, Deezer et Amazon Music. On se retrouve très bientôt pour un nouvel épisode out of the box. À bientôt.