75. Frågeavsnitt med Niclas Höglund

"Varannt välkomna till Åesnitt 75 av podcasten Fastigheter Finans?" "Mej, Niklas Högjön." - Och "Mej, Anna Källvenson." - Och "Mej, Mikael Jonsson." Och det här är ett speciell avsnitt där vi tagit in frågor från listnarna. Det är kul att ha en. ska vi kalla honom för en kändes i studion? Ja, verkligen. Jag tror inte att du vet vad du gör till ni, men vi kommer fram till det här så små. Jag är lite nervös, det ska jag e-känna. Men jag tänker mig att Niklas med sin bakgrund som makserna är lite i många år kan ta de frågorna som inte jag kan sa det på. Ja, vi får se, Niklas, det är bara att jag är en ösa. En kanske blivit en liten tuffing. Ja, vi ska inte slakta griserna när man säger så. Men vi ska nog få till en ganska bra jobb, får jag absolut inte svara på de frågor. Man har sagt på Swedbank, jag får bara ställa frågor. Ja, okej, man vet kan nog inte leka, det är någonting. Det får ta bort den enginna research ansvarig hatt också. Har jag hatt ansvarig? Nej, jag är inte ansvarig för någonting. Hur ska du glömma in lite förflöten? Ja, men det är väl lite i en head of research. Ja, okej. Jag bara sätter på mig hatt en. Ja, okej. Vi har ju båda gjort karriärer, vi väljer inte att personala ansvarig. Jag tror inte att jag har du haft det. Jag hade lite personal för att få ansvar faktiskt. Men ja, av dem är inte här och kan förklara hur jag var som chef, men det är. Försvara sig, tänkte jag inte. Det är jag som kanske kan försvara dem. Ja, det är kanske. Ja, det är tillöj ändå de bättre grejerna med att gå till Swedbank. Jag får slipper bara chef. Ja, ja, ja. Jag har väl 14 direkt rapporterande och känner mindre en båda i ett fåsa. Tjänst kan hon. Vi kommer också köra specialastning, tror jag, där vi tar in de 14 som har anders som chef. Så ska de få tala ut om hur det är jag, även sån som chef. Vi kanske ändå ska hoppa in på lite frågor. Jag har lite allmänna bitar, när det är halvpersonliga. Det kan ju vara någon fråg från en kompis. Men sen så har jag lite direkt marknad. Och det är väldigt mycket frågor som sagt "gul markerad" också som anders så har jag prioriterat ner. Men jag känner igen vad de kommer från. Sen är det kapitalmarknad som jag. Låt till eller fick fram från det här. Det var lite dåligt med fråg just kring räntemarknaden, lite konstigt. Det är inte så mycket kompisar från för från mycket första resa som kritanalytiker. Och sen så var det en jäkla. Man ser frågor på börsen. Men. Ja, men det är lite grann. Jag kanske ska börja med att fråga anders hur lego marknaden ser ut. Så du kan väl lämna det bakom oss lite grann. -Här lego marknaden är. -Analysen har lego marknaden. Stark, prisen har gått upp. Då blev vi ju faktorer ett vuxen leksaker. Jag plockar hem tre begang när det leger så att det är helg som gick riktigt fina modular bildingshus. Det var både galerian och biorn och sen lite extra polishus som lever en dublat sådant ska jag sälja. Okej, så att lego som vuxen leksaker låter lite hårt. Men det får stå för dig i anders om man använder det till. Ja, ingen kommentar i övrigt. Du får ingen fråga om lego marknaden. Det här är fråga åter en kompis. Vad har ni för klädkoder på arkitek? Man blir nyfiken om den kompisen har sett mig och reagerat på att så där kan man väl inte gå klädd. Men jag kan väl säga att när jag kom in parktik 2020 då var det stenhåda. Klädkoder är i princip kostyn som gällde. Det var ganska detaljerad klädkod som man fick skickad till sig. Men de anställd i cirka 25 personer från storbanker i en veva där. Jag kan säga att få 25 stycken från storbanker och inte komma in i jins på frä dagar. Det var byggnorn och det fick man inte. Men det första fredag så kom 18 och 25 jins. Då fick de ena klädkoder lite grann. I dag har jag inte exakt koll på vad den säger. Men jag gillar att dress up när det är tillfälle. Och så är det verkligen dressdown. Och sen det sista lite grann. Det är lite golf grejer. Jag trog en lyssnare på den. Jag tycker att det är lite för mycket golf från titan. Jag måste ju få mer lite golf för avsnittet för det är väl en del av vad folk verkar jag vill ha höra. Men det är en lyssnare då som undrar vad det är bästa sättet är att undvika en slice. Ska du välja oss över det Anders? Jag vet ju snabbt att vilket håll en slice går. Så tar du det? Jag är för dålig på golf för egentligen för att börja ge såna här tips. Men det bästa tipset jag kan ge till en sånmänniska är att känna att höger armen i limmar. Det är inte kroppen när du svingar ner mot bollen. Sen ska jag tippa att den här personen har en förmåga och dra klubban väldigt mycket utåt i bak svingen. Så på vägen bak så drar man ut klubban. Försögt har den lite raker och bakåt att sedan du svingar ner dig en höger armen. Men de vill gå över lite grann till direkt marknaden då. Eller om du ser i öst. En av de stora temarna på direkt marknaden när man ska tro fastighetskonsulter är datasenter fastighet. En läsare eller lyssnare kanske snarare frågar hur vi tror eller hur ni tror marknaden för datasenter fastigheter kommer utvecklas framöver. Jag tror definitivt finns en enorm potential. Speciellt är Sverige med den elkraft vi har. Det vänder en nettosäljare till andra länder. Sen kan man diskutera om vi ska använda upp all den elkraften som ändå sitter på till att låta utlandsketa. Det kommer in en bygga datasenter i Sverige. Det har ett exempel om den konstjöselt fabrik i norra Sverige som inte fick upp kalkylen för att de inte fick den elförsördning. De behövde. Den lär ju omstå. Eller det lär ju anställas betydligt många flera arbetstager på den fabrikenen i ett datasenter där man kanske flyger inga mycket specialistkompetens. Jag tror på sektorn och lästanominalis där man bedömer att alla man investerar inom som görs nu kan bara motiveras om man är snitt som kontorsarbetare. Lägg minst 1000 dollar per år på olika typer varje tjänster. Och i den takten som utvecklingen går nu så är väl kanske inte en då 1000 svenska kroner knappt i månaden. Såg honom mycket, så jag tror när man kan få upp tankar. Hur ser du på ämnar det inte ett sub-signant på noterad miljö direkt? Hur går tanken där? Är det några bolag som har lite exponering nu på datasenter? Men det jag märker, både den här römmet är att det går ju lite i moden vilken typ av fastighetstyp som det investeras pengar i de här investmentbanken. Jag har springet runt och försöker göra större affärer med och kring. Jag märker det på arkitek och jag skulle tippa oss från konkurrenter också att det är otroligt mycket fokus på datasenter och de personerna som jobbar med fastighetstransaktioner. Det är ju väldigt mycket kapital från utländska fonders som ska investeras i det här, så vi kommer nog att se väldigt mycket mer om datasenter tror jag. Men jag är som du inne på ingen expert än för jag har inte så mycket bolag med exponering mot det i dag. Och Anders, man ser ju inte jättemycket transpranta transaktioner, liksom vad jag gillar på en datasenter om man tittar på skalet allafan. Det är jättesvårt att säga, och när vi värderar den typen av större centeri Sverige som ändå finns och där man kanske har extant finansiering, då är det oftast våra kollegor i, till exempel, Storbritannien eller USA som är med på ett ton och tillför nödvänd expertise för att få fram ett korrekt maktansvärde. Och vi kanske ska vi ta Anders lite grann som island, det är massa värderingsfrågor här som ändå är ju jäkligt spännande. En fråga är ju vad behöver fastighetsfördering eller behöver fastighetsfördering bli mer transparant, data driver och jämförbar. Och hur och vilka är bättre än Sverige? Det är lite ledande frågor för sig. Första kan man inte åltka lite som man vill och som frågan är ställt. Men där har vi varit inne på att bolagens redovisning av hur de bokföra värden är uppbyggda och hur de relaterar till externa värderingar under senaste kvartals tillfället, hur man redovisar det helt enkelt och kanske en procentuell diff mellan externa värderingar och bokföra värdena. Där har vi ganska mycket att anska, det pratar vi lite om med Magnus Tagell här i Intruvas nittet som vi slapte för två avstidcentrar. Och jag har även pratat om det lite när vi kör den värdering, speciellt tidigt här i portkarriären. Så det har sklaps av slutansker mer transparant så att det blir lite lättare jämföra hur bolagen har byggt upp såna bokföra värden med hjälp av externa värderingar. Och sedan till den andra frågor där så handlar det väl också ganska mycket då hur värdererna i en marknad som svänger. Använder sentimentet speciellt och är ned till konemarknaden, det finns lite att gå på. Och i sturbetalningen skulle jag säga att det finns väldigt mycket rich som då kanske i månadshandlade. Och det man bara kan ha utflöden på kanske max fem procent av det totala fastighetsvärdet för annars måste man köra fire sales helt enkelt. Och då är det viktigt att värdet återspeglar vad fastigheterna faktiskt är värda på den flera på marknaden. Och då använder man sentimentet mycket större utsträckning och kanske vi tar lite snabbare då på skrivarna i värderna när marknaden är för annars. Och uts sentiment i det här fallet menar du att man tittar på räntor helt enkelt. Nej, men det kan ju vara räntemarknaden börsen. Det kan ju vara att man är faktiskt ut till marknaden om att tala med investerare och höra huvudrar. Samtita och på vilken nivå man skulle genomföra affärer, höra lite kring vilka pågården och processer som finns vilka budnivå det. Det finns många olika datepunkter att bygga upp någon slags marknadsbild kring. Och om jag tar ett steg och tittar på extenvärderingar från andra länder. Du lyfter fram en stor utdannning i ett ont land där värderna till och med kan bli stämda. Eller det kanske kan bli här också med allesette. Och det är betydligt mer av vad ska man säga. Alitets sentiment spacerar att man framförallt ser de betydligt mer innehållt rik. En kanske rumsfönskräd som kanske franns då som mer desktop. Varför ställs den till högre krav i Sverige? Nej, men det är ställs väldigt krav. Men vi har varit ganska förskojnande från olika typer av rätt stvister. Det finns en dåk exempel där man har stämt fastighetsförderare som värderar att den fastighet är lite visst värde. När man har varit fungerat att realisera den här panten som till exempelbank och man inte alltid fått ut de värderna som värderingen egentligen då gaussgen av. Så har man faktiskt förlorat pengar där man har solt fastighet därför har varit under pantens värde. Och det är ju ett gammalt fall då. Men där fick du en värderingsinstitutet i fråga betala banken pengar för att täcka den förlösten som den har gjort det. Så man kan ju faktiskt skicka in klander där den till samhällsbyggena som jag aktieriserade av. Om man anser att värderande fråga har gjort ett jobb som är helt tot skogen. Om det gillar vi, eller med bankkatten så. Jag hoppas verkligen inte att vi hamnar den situationen. Om vi går vidare till lite börs då. Ja nu ska vi se. Det är massa frågor om en skilda bolag. Ska vi låta mycket exhalera lite igen? Det finns en aktie som vi får lite frågor här som jag inte säkbar du har bevakning på. Det är ju kore. Det är faktiskt inte aktie-tekning på dem. Jag har kredit-kabbrits. Jag kan nog prata lite ledigt om den då. Ja man vad tror du då. Det är egentligen vad tror ni om korem aktien och bolaget. Eller framförallt du då. Nej men jag tror så här om korem. Man kan ge beröm till röttgratt han har agerat ostattementalt. De var en tuff situation, hög belåning, behövde förlåslikviditet för att ta ner med en obligation skull. Då har man gjort törs kore med daget betydligt mindre bolag om vad det var för tre år sedan. Men jag tror att det bolaget behöver jag mer för att få den kapitalstrukturen i en position för vad långsiktigt hållbar. Det som jag framförallt tycker att koren behöver arbeta med. Det är det som jag nämnt den här podcasten tidigare. Nämligen Kassaflödes, lekarsjädd mellan operationell Kassaflöde och det som går till stammakse ägerna. Håller mellan har vi väldigt mycket kapital som flödar till pref och de aktie äger av bland annat. Och sedan har man idag ekonomisk vakants på 15 procent, då har ni utvakans på 23 procent. Och det tror jag är en väldigt utmaning att få ner den vakansen i givet. Det beståndet de har visst, kista i en del av det, men det är även en del region städer som koremor exponerar emot med kontor. Jag tror att vi kanske inte har sett värsta enda så att man väldigt jobb att göra kan man få ner vakanserna. Så finns det potential i aktiekursen, det råder inga tvivillom, men jag tror att det är en resa som ligger en bit framför dem. Så finns jobb att göra i korem? Du finns jobb att göra, men de har gjort mycket. De har gjort mycket, de behöver göra mer, tror jag. Men så är det ju så i ett bolag som korem husat hög belåning, handlas med stora bat. Och mycket ni pratar sentiment i värdering, vi pratar sentiment på börsen också. Det finns ju folk för argumentera för att de blir ett positiv sentiment i 16, som var ganska länge sedan vi hade den tagit en kort tid här i början av rapportsäsongen för kutrenas. Så kan ni mycket väl ha så att det bolag som handlas absolut mest med ställt eller vad ni ska säga med största bat. Det är också de som får mest hävstång av en sån sentimentförändring och går ganska starkt på börsen. Det får ju att bätta på det bolaget om man nu har den bilen och den tron. Men rent fundamental så måste man jobba upp kasta flere praksier tror jag för att den värderingen ska stiga. Du har sagt det en tidigare podde som jag kylsnatt på att vinsten prakser räknar. Ja, då är det ju, efter finansienisk kostnader såklart för om värderingseffekter. Det är en så kallade förvaltningssasletatet sklöker man för tio procent i snitt. Är det nånting som ändå är det där och tror total och kastningen blir på? Jag tror så här. Jag tror sen jag sa det så har jag nog blivit lite mer positiv på konjunkturen faktiskt. Så det tycker jag supporterar. Pratar vi totalt av kastning. De här tio procent är nästa år på inkörning, prakser eller på förvattningshälsktat. Prakser, det känner vi tryggig och det är ungefär där konsensus ligger. Däremot ska man ju ha med sig en sak och det är att senaste året stigandet till lång rent är någonstans 90 punkter. Det är klart att skulle lång renterna få för sig stiga mer härifrån. Då kan vi fundera på vad det ska göra med total och kastningen för de här bolaget. De måste gå med ske med aktiekurserna och index och så vidare. Jag är i grunderbotten optimist. Jag tycker att de multiplar vi handlar bolag på 26-27-inskärning är förlåga generellt idag. Och jag ser inga sig god möjlighet i bra och totala kastning. Jag tror världen är böckerna kommer skrivas upp. Sen kanske jag har en vi att många bolag har en del av portföljning som inte riktigt får se ljuset. Som inte riktigt testas vad det faktiskt kan värdet är och det är mycket de lite bättre fastigheterna i portföljning som drar upp snittvärdet där i böckerna. Men jag hittar från ett totala kastningsperspektiv på börsen. Jag ser framför mig att det blir ett starkt 26. Jag tror också att aktiekurserna får svårt att ligga kvar på de här nivåerna om inte lång rentes stiga mer från de här nivåerna. Det var okej, jag fick inte jätte tydligt svar. Siffra mer eller mindre än 5 % på oblonande världen. Jag tror på mer. Men om vi då faller tillbaka till. Vi har fått lite frågor här kring svårt bräntan. Det var lite grann där vi var inne på uppdaterarna. Det är idag, så jag ligger lite strax under 2,6 % och låg väl 90 punkter i lite mycket om man tittar på den åringen. Ja, men 10 åringen är ingen som tittar på det här. Men det är låt att säga att det är upp med 35-40 punkter som eftersom man. Det är ju rätt mycket. I procent. Men vi kanske inte ska titta på räntor i procent. Men vi vill börja med anders där. Hur mycket påverkar en uppgång i svårt bräntan din av värderingen? Det är jättesvårt att säga. Men till exempel som vi lutar lite mot. Det var ju eftersom man är 2022. När en del trodde att. Den här högre räntorna är påverkande direkt marknaden. Men om vi menar på att det är definitivt. Jag tog hjälp av en kollegor på Captain Market som man har gjort lite nöjrar snurra. Men hur man höger räntekostnaderna då påverkar någon som köpte fastigheter och blånen fastigheter till 50 %. När man då hade ett uppställd på 150 punkter där på ett hattvårdsstid. Det klart är ju det jätteskildnad. Den avkastning var svögen att gå in på. När du köpte en fastighet var ett svögen att gå upp. Men även där var jag två exempel. Men om man tog något som gillar det 4 % så var det svögen att lägga på 4.5 eller 4.75. För att uppnå samma i det här under dina avsprajord. Men du kommer inte, liksom i vett, det är mycket som om lite bäffet för vettrelikkonjunktur. Så det är inte så att man i sin värdering då man glider upp lite grann i gild för att man har gjort någonting. Och sen så drar man Eva Kansantagandena och liksom räknar med lite högre gyrer. När vi inte så har direkt tid att ha över 5 år i soppranten utvecklas. Men det är så klart när det blir väldigt stora slag. När den är ju ett hattva på två en och sen är det uppe mot tre en. Då kan man ju på något vis ha det som ett argument. Om man har att investera och så ser att det här köper kalkur blir svagare i tvärtmantrantan grupp. Så det måste finnas någon connection där mellan räntemarknaden och vad investerarna säger. Jag är bara glad att det är svaret att vi får vänta på komsten. Men det är ju nån att, om vi går över till mycket då här, börsen. Från den här nivån har räntan om betydelse. Absolut. Det är tydligt om man tittar på korrelation i historiskt också att räntan och börsen är mer samma. Och börsen är mer sammankopplade fastigheter än ränta och fastighetsvärdering. Det är ju väldigt tydligt om man tittar historiskt. Det vilka säga bara som ett exempel är att gå tillbaka ett år i tiden när en sopprämt som du var inne på femårningen låg runt två sträck i valstraktsunner till och med. Då var genomsnit lite rabatt på börsen 6 procent mot substansvärde. Så nästan uppe handlar de här bolaget till sina bokföra världen där och då som där så är då lång räntorna stiger sig kraftigt och börskurser in ner. Och vi är tillbaka på en rabatt någonstans runt 25-30 procent. Så det är uppenbart att lång räntor styr. Jag kanske tycker lite väl mycket att man ser när vi tittar på det i historiskt. När vi handlade ner börsen på lången 2022, så indikerade det när det var som värsta en rabatt mot substansvärde på 60 procent. Och det var rätt att substansvärde skulle ner, men det visade sig vara lite väl överdrivet. Och det tror jag är lite deras som vi ser på börsen att börsen kan regera direkt när lång ränta uppe eller ner fastighetsvärderingar lite mer stickig. Så vi tenderar och har en liten väl överreaktion på börsen åt båda hållen, men att räntorna styr det är väldigt tydligt. Och så har Niklas kommer att komma ihåg vad din lön betalas av. Och det är ju marginalen på de här lånen. Och den kan ju också gå in och ske mycket uppe eller ner. Ja, det finns lite totalt, men det var därför jag var lite förvånad över att vi bara tittar på. Och i börsen tenderar jag och kanske ibland tittar på det som man kan se, men att det inte riktigt likade tydligt vad sprädarna är på marknaden. Även om nu kaptalmarknader funkar och rekordlogasprädar, så totala finansienisk kostnader. Vi låter sett en tioåring upp med 50-60 punkter, så det är ju inte de totala kostnader uppe, men lika mycket för bolagen. Man möter den av vissa bolaget så kanske låts det in det. Så det är klart att vi har väl en liten en sån fråga här också. Det är kridspeldarna är rekordlåga, en vilken är de största riskerna för att marknaden tar en pause att spräda den här ökar igen. Och här får jag underkänna kylgisar om även om mycket och sitter mitt i. Och vilket läge, det låter som en väldigt positiv person. Det är väl så på hjul och man ska vara lite positiv. Vilket läge kan vara positiv till börsen och direkt marknaden trots att sprädarna är upp på kaptalmarknaden. Finns det något läge mycket? Det är lät som en positiv människa jag kan väl börja. Jag tror att det här tidigare är en absolut största risken med sprädar i objektionsmarknaden. Framförlåtningen är det fastighetsbolag i Sverige. Sverige har en unika objektionsmarknad i evid konstruktionsvisken fastigheter. Det är alltid utflöde i kridifonder. Då tenderar man nog sälja fastigheter just av diversifieringssjäl. Det är den största risken. Det är mycket det som har drivit den här väldigt tajta eller de tajta nivåerna. Vi ser att det var starka flöden i fonderna och vi har inte sett några förluster egentligen för svensk objektionsinvesterare som har investerat i fastighetsbond senaste åren. Jag ser det ytterst två. Vi har väl rablat de här ett par gånger. Man ska proppera i kvalitena som in och ha problem. Men det är väldigt liten volym av totalen. Man får tillbaka pengar och haft inflöden. Det är det som har gjort att sprädarna är på rekordnivåerna. Den andra frågan var i vilket scenario som det kan vara negativt. Nej, det var positivt att spräda gröd. Ska du finnas den som scenario? Ja, det är väl om man tror. Om man har väldigt långsförtroende för bolagslädningar och tror att man blir lite fart på den här låna på sig väldigt kapital för att det är förbildigt. Det är ändå kapital som kostar pengar. Ni inte så att bolag kommer till objektionsmarknaden låna pengar bara för att det är historiskt bildet utan det gäller att ha saker att sätta pengarna arbete i. Och inte bara se objektionsmarknaden som en bank och mat. Det kan hänta pengar nu, men kanske få problem om marknaden lite sämre om tre år. Och det tror man har lärt sig mycket av senaste åren med tankar på vilken position vissa bolag hamnar i 2023 när man fick ringa sina banker och hoppas på hjälp. Det kostar en hel del aktieägare väldigt mycket termar av värde. Som relationsbank måste vi säga att vi är alltid öppna för ett samtal. Och Anders, vad är kylistningen? Kylistningen på. Kylitsbjördar. Nej, men det är därför jag har time att öppna mycket för att tanka svart på sina frågor. Okej, okej. Det var vi. Det var vi smart. Om vi hoppar vidare, då kanske vi ska lämna kylistning för en del och prata lite om värdering. Vilka tankar vi väl på misstag i vanliga när man värderar en fastighet? Nej, men det kan ju vara att man kanske inte är så bekant med just det här segmentet, men inte koll på hiresmarknaden. Det kan ju vara ett både hållen, det kan ju vara till smartnaden väldigt stark och att man tror att vi ser nästan från istället faller. Det skulle förutom väldigt mycket högre hira för att det inte finns några andra tillgängliga lokaler. Och att du sitter med en väldigt stark hans som fastighetsägare i ett tänkt på kipati. Eller så är det tvärtom. Sen kan ni också vara så att du värderar någonting. Antingen har sett fastigheten. Det gör du så klart inte om du värderar den inför finansiering. Men du kan ju underskatta behovet av kappex, alltså till olika typer av investeringar. Och om det är ett stort behov av sådana, så belastar ju det kalkylen och senkevärdet och ganska kraftigt. Sen kan det ju också vara att du inte riktigt har koll på öververkanser i marknaden. Det blir del av hires marknaden, men jag kan väl säga och ha en väldigt låg långsiktig. Det var kanser den kalkyl, men den kanske inte är borde vara högre för att det står i sätt att ha varit mycket tummalakaler av den typen. Och sen blir det ju så klart också att du ska koll på fastigheter av den typen som man sålt senare tid. Och kallar du inte det, så kan du sätta helt fel av kastningskrav i den värdering och då kan du också gå bort dig. Och gör det fel på alla de här punkterna och gör de fel åt samma håll. Så kan ju väl ett antingen bli väldigt mycket för högt eller förlagt. Jag ska vi hoppa till när det är roligt, ni som sitter och lyssnar nu och kanske inte är en liten fråga om vissa bolag. Ni kan ju svara på kora-makt sen om vi går i det till stendören. De har ju ju rätt saker att handlas ner frågetecken. Finns det någon tagare och bolaget eller eget stek? Det är väl en illadåld hemlighet i marknaden att eget te har försökt sälja den posten ganska längre. Utan uppenvolgerna att våra framgångsrika man inte fått det man vill ha betal till tänker. Jag tror fortfarande att deras plan är att det inte vara långsiktiga äger där utan att sälja ute. Sen kan man väl fundera på någon och försöka sälja hela det ägandet eller alla de makserna i ett svep. Eller om man gör lite mindre placeringar över tid och på så sätt. Törningar på motionen. Men sen misstendören. Jag tror att det ligger lite med vårt fyllt eller jag vet att det ligger lite med vårt fyllt med den potentiella försäljningen. Att vissa investerar gärna skulle se att det sker innan man kommer in på eget skidan. Och sen ser det väl vissa aktier investerare som tycker att en portföljen är lite gammal om man ska vara krass. Det finns visst kappekspokoppla till det. Där har vi inte lika positiva som många andra är. Vi är folk att köpa rekommendation på ständaren och gillar kaiset och tycker att de har gjort väldigt mycket rätt som den här personer skickar in. Men det finns människor där ute som är professionella investerare som uppenvolner inte är positiv att till bolaget på nu och nu. Jag måste det vara så nytt och frästa. Ta mp3 och emelsös. Det blir inte bara nya grejer. De har i portföljen. Nej, och jag tycker också att man i ständaren faller så är det mycket vi hänger upp det på. Senast i året så har vi varit väldigt mycket fokus på gild gap och det har varit mycket fokus på kanske förlödesmelltipplar. Men i ständaren fall så har vi nästan en lika stor byggres portfölj som vi har ute ur varieta idag. Och där tror det finns väldigt mycket potential när marknadsförsättningarna är mer dem. Och det tycker att börsen sätter för låg förlågs värde på idag den potentialen som de har. Så jag tror snarare att få in en nu en äger i ständare som ser på potentialen i portföljen. Jag ser inte att det inte gör det, men som vill istället växla upp och verkligen gasa på det där. Det tycker jag har varit väldigt intressant fokus i kaiset. Så det finns tagaren? Det får vi se om det gör. Men jag tror ju det. Eller det finns tagare på rätt nivå. Det är ju som du säger, det är det som andra svar inne på. Det kanske inte alltid är att det behöver nya fastigheter. Men att titta på det operationella utvecklingen som stenderna haft där. Om vi tittar på genomsnittliga hiresöjningar sen EKT-kommint 2018. Och med Rania vi rordet där som vi sänkt var kanskraden rejält. Och haft fin utvecklingen på ett bort bestånd. Så jag tycker de har gjort ett jäkla jobb operationellt med en portföljen. Men nu gäller det att ta nästa steg i ständaren. De ska inte stå kvar med att vara ett cirka 15 miljarder portföljbolag. Utan ständaren ska ju sikta på dubbla den portföljen om ni frågar mig inom en ganska snart framtid. Det kanske är här man ska köra den. Här har blå vinkarna att man köper EKT-steck. Och ju bort fem procent av de maktsinat till David Mindel som vi pratade med före avsnittet. Ja det har ju varit ganska intressant faktiskt. Jag fick en fråga fastigheterografi. Hur stor det gill skillnaden i nu läget mellan dålig och bra lägen. Och hur stor det ser i ett historiskt perspektiv. Så vi kan väl börja med. Och det är ju lite gammal väl tillbaka på din kommentarut från ständare med en sin mälradalen exponeringen. För att vi är så andra som ligger lite utanför Anders får säga många då. Det här men det beror helt på sig. Men har du ett nybyggt älderbående med kommunen på 25 år. Så är det ganska liten skillnad mellan Stockholm och Minrort. Men tar du älderbås och fastigheter och jämför centrala Stockholm. Jag är inte centrala Stockholm om att föreglera hur det blir enorma. Prisbeckfördaterlåga gillar. Men när det är förståkande och Minrort är ut till landet, då blir det så klart jättestoröskillnader i äld. Även där då. Hur bra industriemråde. Bra industriemråde när man tar västbara. Till exempel skulle det komma ut när det är riktigt fin lätt industri fastigheter. Så ska det inte vara fånande. Om det skulle gå på närmare 5-6 procent. Och tar det motsvarande. Som till exempel en medelsshus eller en petrier köpt. Så är det kanske snarare runt 70 annar i missning. Men då är det väldigt rimligt. Det är kommunicisat en hel del sådana färger runt 7-trecket. Minans vad jag har hört när korfonder har kommit in och börja på lättindustri. Så hon med var ner rörand 5-5 halv och säkert. Som du säger idag närmare 5-6 ni är i absolut bästa lättindustri lägi. I Sverige tycker jag låter rimligt. Nu är ni ganska unga, men nu har man försöker att reflektera ut från ett historiskt perspektiv. Tjänste som att den här skillnaden har ökat eller minskat. Låt det gå tillbaka till det i året som det ligger närmare ett anser. Jag tycker att det som, till exempel en petrier och en medelsshus, när vi köper på runt 7. När jag kom in och började köga 10 så var det inte alls det segmentet. Ut i landet, speciellt intressant att investera. Och jag tror om det är sju snarare kanske var 9 % för i laget. Nu har du ett par år i branschen också en nykla, så du får säga vad du kommer ihåg där. Jag tycker att min bild är ju att det är ju att titta på fastighetskonsulters-siffror. Vilket är i den här marknaden kanske inte ge lika mycket som man tittar på praktiska transaktioner. Jag tycker att det är tydligt att det går att göra affär i mellandålan området. Menast det är också tydligt att man behöver komma upp till 7 % utanför. När jag ser, jag vill säga att det skillnader i den här läget är kanske till och med lite större än tidigare. Det brukar ju kunna vara i en annan konjunkturen. Men det är bara min reflektion utifrån publikinformation. Om vi går över till lite annat. Jag måste vilja att det här frågan kan jag missa till några av era tidigare poddar. Ni verkar ha resonerat lite grann kring Jon Matson och Heba. Hur mycket värde skulle kunna skapa sig genom den affär som ni föreslagit? Och då var inte jag inlandad då. Jon Matson eller Heba ombildar den större delen av sitt bestånd och sen återköter aktier för vinsten. Ni får nog också förklara hur man skulle kunna få möjlighet att ombilda. Det var ombildning vi pratar om och jag har inte räknat exakt på det. Vi skulle kunna göra det på dagsnitt och bara faktamässigt redo göra för det. Det samma är väl vissa styckningskaiser. Vi skulle kunna ta med och siffra på exempelvis Fabi G och prata om om man delar upp det. Om man styckar ner det i bolaget och skulle man potentiellt så att det kan realisera för värde. Men i Jon Matson heba vi fått jätte många bra exempel på ombildning kan leda till. Jag dra ju alltid som exempel hemsor den bostad och det har spröjat senningsplan som man har soldt för 16 miljarder på korta procent-premier, genomst inför bokfördvärde. Nylians gjorde Jon Matson var Andersen säger fel en ombildning i hög istén. 9 % över bokfördvärde. Det är klart att de bolagen handlar idag på de implisterna värdena. Jag tror att det finns en norma värden att skapa. Jag tror att det är inte människ, men jag vill montera ner hela bolaget. Jag tror att de har en verksamhet kvar, men jag tycker att de borde göra ett par ombildningar, sälja ut och få pengar för köp aktier. Det är små försäljningar, så är det en intressant signaleffekt. Jag är helt enig med det. För svensk fysisk marknaden tycker jag ändå att mofast är ett bättre exempel än hemsdagen. För mofast har jag haft en ganska tufft och jag vet att de har gjort tre stycken väldigt lika dombildningar där man har fått ut priser ganska långt över bokfördvärden. Och då är det bostadsförändringar som har bildat så köpt och det blir en form av special buyer. De ska prata fastighetsfördering. De är unika på så sätt att de har en helt enig situation där de får helt andra villkor och möjligheter att köpa igen för ett exempel än extern köpare som sklade som förvaltningsobjekt. Men hur tar man höjd för det här i värderingar? Hur ska ni sitta och bedöma värdet vid en potentiell ombildning? Hur reflektieras det i ett avkastningskrav? Det blir jättesvårt. Vi får ju värdera utifrån vad en förvaltningsköpare hade varit villiga och betalar egentligen. Sedan man har lyckats att ha en bildad bostadsförändring där tillräckligt många i avirisasterna i villiga att gå in och köpa sig lägenhet. Men då handlar man lätt dem bra att betöver bokfördvärden. Men kan man indirekt om att fortsätta ställa fråga? Kan man indirekt att säga att det avkastningskrav ni sätter egentligen ska reflektera på tensialen att den köpare köper kanske det här för att i slutendan ombilda. Att man ta hän sitter den uppsidan vid köp och då blir gilden lägre som man är bred då och köper det till då. Ja, men tar man bra när det är för ett stocken, man innestår ett stocken och då kan det ju ofta vara familjbolag som köper dom där. Och de lägenhet är så samtliga lediga år för år. De går till liksom släkt och vänner. Så i slutet och dagen är det kvar åtmeter priser och så genomför man i området och så om man är en liten rabatt på det. Det skulle jag säga. Men man har nån stans mellan 10 och 30 % belåning som man behöver ändå tacka lite räntekostnare så det kan inte bli hur låga avkastningskrav som helst. Nej, det kan ju gödförbudet finnas lite teknisk skuld också i vissa de där föreningar som man kanske får justera för. Om vi, om jag inte kom och fel så slängde du lite bostadsbolagen under bussen här sist i diskussion med dagel. Om skillnaden är värderingssilder och vad ska man säga, faktiskt driftsnatt då. Om vi liksom kan ju hjälpa oss lite grann eller hjälpa de här lyssnarna på hur man förklarar ett stort gap med värderingssild och ännu i företag som har låg vackansk rad till exempel många bostadsbolag. Jag slägnar inte alla bostadsbolag under bussen. Det finns en åren som faktiskt har en ganska snarare lik gälld, vad de anerar för värderingssild och vad de faktiskt får ut från bestandet till faktiskt jag pengar. Men där det är stor skillnad där tror jag att man kanske i förskatt tar ut vinsterna av rotprojekt eller att man kanske tänker att i dag är ganska höga vad kanser ska gå ner mot 1 % eller noll i värsta fall i kalkylen. Man har som en lag för en bok förra värderna. Okej, så det är egentligen antagande en kring i restvärderna och vad kanserna som du tror förklarar det. I bostadsbolag är det med följdfrågan skulle bli lite grann, är det inte rimligt att räkta med en real hyrisk växt nu när vi får tillbaka lite eftersläppningar av hyror och i givet dem. Vad ska man säga? Bruksevärdespondeller som spökar till det för bostadsbolag. Ja, men samtidigt kommer troligtvis den taxibunda kostnaderna ökar med den inflationen också och har jag fått sagt till mig idag. Men inflationen är lägre än hyrönstrexten. Så är det så klart med sen när vi leverera fastigheter då kan man ändra hur många parametrar som helst. Och i slutande de blir det kronopakvadrat och den initiala lockastningen du får som investerare som blir det mest intressanta. Och det är det vi tittar mest på. Och som faktiskt framför allt utländningar regerar på, upplever jag i alla fall den stora skillnaden mellan exit gilder och anil. Det är hejare folk till på det sticker ut ur en europeisk kontext kanske lite av för att det bolag är uppsatta annorlunda i andra länder. Men det är ändå någonting som sticker ut. Där måste bolagen arbeta med få upp av kastningen i portföljen. Och du som är så bra aktien lite grej? Hur förklarar du det här då? Nej men du innebår det jag tror i bostadsbolagen är ju så sen är jag in många andra bolag. Det handlar mycket om att ha gjort i värdering så klart men sen är det ju för andra. Det gäller bostadsbolagen också när vi tittar på en del av börsbolagens portföljare ska vi inte glömma bort att det är en hel del projekt som ligger som inte kassaflödes genererande. Så det påverkar ju också. Och när vi räknar våra imp like gildsifra som var börsen handlar med bolagen till då justerar vi för projekt. Portföljen har bygggrätter som inte genererar en av kassaflödeprojekt från vad faktiskt ska avkastning som du köper portföljen till egentligen är. Men det kan inte bli en följdfråga då. Det kan inte bli lite missvisande om det är begretsportföljen som man faktiskt är en del förklaring i den höga rabatta. Det där har jag pratat med för det här är en väldigt bra följdfråga för det kan bli lite missvisande på varje för börsen sätter en rabatta. Har du göra med projektportföljen som man tycker är en olvärde påfas bolag, tar värde i böcken eller vad den är värde. Så jag hör vad du säger. Men vi tycker väl att vad köper i dagens portföljd till för avkastning. Så kommer vi från att man har bygggrätterna hyfsat konservativt värderat av det vet jag ju såklart inte stämmer i alla av bolagen. Men vi upplever ändå att hyfsat många är relativt konservativa i bygggradsförderingar. Men det var blivit bara en passus. Det leder oss till en väldigt bra fråga. Det är inte jag som om man ställer den här. Det är någon som har skickat in den förutom värderingen i silden. Vilka antågande är mest känslen när man värderar en fastighet? Hur skulle Anders Elakatvillingbror manipulera en kalkyl värdering om man vill få så högt fastighetsvärde som möjligt utan att skruva på ingår med silden? Och dessutom ligger lyssna till att det ska vara svårt att upptäcka det. Det är minst att tänka att det kan vara svårt om man ska vara transparent. Vad säger ni, Elakatvillingbror? Ja, för ge brottsplanerna då. Men det är väl att helt och kritiskt titta på de hyresotalen som finns och sen höja marknadssyderna. Men om åklart förklaring om att den stark hyresmarknaden, även för att det kanske inte skulle vara det. Man lägger inte in några hyresjästanpassningar vilket kanske skulle kunna krävas egentligen för att behålla hyresjästerna på nivåerna eller höja nivåerna. Men bortser helt från de investeringar som skulle krävas. Både för att behålla nivåerna som skickoständad, men även i ett exempel teknik som mål och pobler i obsolet eller den tekniska livslängen håller på loppa ut. Sen har vi ofta dels en peng för att taxa både kostnader eller öppan underhåll. Försäkring och så vidare är det som vi lägger som drift och sen har vi en för administration och planerat underhåll. Och det här planerat underhåll som är nån slags utsmetad peng per år genomsnitt under kalkylperioden kan man sätta väldigt lågt. Admin pengen kan du prensäkta av nulla. Drift pengen kan du också sätta lågt. Och så sätter du en långsiktig vakans nära nåll och ett avkastningskrav som är linje med ett fotal affärer som du då valt ut specifikt för att de var på väldigt höga kvadratmet och värderna där lager gillar. Det är lite en fråga kapitalmarkstimet och sätter in deras siffror och sen hoppas att de inte tittar på siffrorna. Ja, det var det ju satsad. Du har också varit råd i övernycklas. Det var längs. Det var inte så längs. Kör också att koken är oförsäkliga, va? Ja, men det är ofta så en ganska liten pengen i sammanhanget. Så klart är det en väldigt liten fastighet och en fastighet som inte har så mycket andra fastighet. Då kan du parkfadrat bli en hög peng. Nu ser ni att till och med om du lagrar skor i en lokal så är det gummissuele. Jag får inte lagra dem om det är en nybygd fastighet. Högre än om det var ändå 30. För de måste då dubbelsprinklat. Så det finns massa spännande krav kopplat till vad du har för typ av verksamhet och lokalade med. Finans marknadens av, vi bara lärde suller. Ja, ja. Randstidda såna. Ja, och det är lättare att hon är klänning på en liten. Jag tyckte inte intressant fråga här. Kreditanalys och aktienavys har gått hand i hand i princip efter inflationskrisen. Vilka värder är det positiva för kreditanalysen och negativa färgtsanalysen och vice versa? Det blir lite mycket du är. Och det står i så här följdfråga. Gå med mycket behöva välja spår och specialiseras som aktienavlytiker eller kreditanalytiker under 2016. Eller kan han fortsätta att fuska med båda står du? Ja, det är en fin, är kanske inte en fin fråga får, men en spännande fråga får. Men han ska börja med den första delen det. Det var någonting som jag själv kände när jag bara arbetar som kreditanalytiker fem år av på Swedbank att. Man blir. Du blir ju ganska. Du blir ju väldigt fokuserad, likt ett rätting instituta på bara. Ena sidan av businessen medans då, de du pratar med bolagsledningar, de behöver ju se till helheten naturligtvis. Det var en stor annan till att jag bytte arbetsgivare för att även få ta aktienavlyss spår och att lära mig. Den sidan är mycket bättre och vilka dialoger man har med investerare och vad de tittar på. Det kunde bättre förstå vad bolagsledningen brottas med på daglig basis när de tar beslut. Men det enklass var det på vad som kan vara positivt för en kreditanalys med negativ för en aktienavlys. Det är ju om man exempelvis kan ta korn som exempel nu får in 2,3 miljarder från ett kreditperspektiv. Så det är ju heller så att de pengarna går rakt in till att betala borttskuld egentligen och taner belåningsgraden. För att sätta den lite mer långsiktigt bättre till, men att jag från ett aktieperspektiv tycker att de pengarna ska man. Så mycket man orkar plockar bort aktier och stammar aktier av betrade i ett absolut mest värde, men även plockar bort lite. Det aktiekapital och preferens aktiekapital från minska kassaflöselekarset i slutändan. Så det kan ju vara ett sånt, så ofta kreditanalyser man vill se lite mer defensiv, defensiv approach och aktieanalyskar så att då har lite mer positivt vi på utvecklingen framåt. Och minst förstår vi mig rätt, jag tycker du är speciellist på båda. Men det är ändå blev vi ändå rätt unikperiod nu när egentligen allt som är bra ut från ett kreditperspektiv faktiskt har junat aktien. Det är inte riktigt nu på slutet. Vi har ju fått från ett husadrabatter i snitt, men generellt. För mig så var det en liten tur med att vi vattre relevanta på aktier sidan ganska snabbt efter att jag på övertag inte är 20-sjetna över rismen just 2022. Då var det väldigt mycket investerat som minst att jag behöver uppdatera mig lite på kreditanalys och hur det fungerar och obligationmarknadsfinansiering. Det är klart att där kanske vi som analys team omstad lite mer erfarenheten än vissa andra. Men det finns förenaktelar med allting och den här personen ställ i frågan fysiska. Det är klart att när jag sitter ibland och spenderar två veckor man gör en obligation som mission och att det är speciellist skikuser på man hatan så sitter den aktieanalytiker på en av våra konkurrenter och jobbar två veckor i enbart med att titta på ett case. Och det är klart att den personen då har mycket bättre detaljkunskap om det bolaget, det är case eller något i aktiemarkten som har skett där och då, så det finns förenaktelar med den setappen vi har. Det råder inga tyrelom, så det är inte ordelat positivt. Men jag tänker nog fortsätta förska ett par månare till i alla fall så får vi se om det ska specielliseras efter det. Ja, det är också boller bara. Och liksom nu ska jag ju se att Anders sitter och jäspar. Jag ska snart ställa en fråga till det. Men om man tänker sig någonting som du inte nämnde som jag sett i Martin är att man börjar fler och fler bolag för att köpa aktier. Hur ser man på det på kreditmarknaden generellt så är det fortfarande för små och limer för att det ska påverka negativt? Var det gärna små och limer som du inne på med generellt kan säga så här att från kreditperspektiv så är det alltid bättre att bolag köpa tillbaka aktier än att de delar ut pengar. Men givet att de inte då dödar aktierna eller vad jag har kommit ihåg varit här med en exakt här med att man behåller aktierna på balansräkningen. Och då kan de ju potentiellt säljas utvetse ner tillfäll och ge likviditet igen delar man ut så här ju pengarna det faktiskt borta. Men med det sagt allt sånt aktieägare vänligt är ju negativt för kreditens. Så ett rating institut hade aldrig sett positivt på ett aktie åt det köp. Sen kan de ju man kommenterad vi förändra inte vår kreditbetyg baserat på det, men någon kommer inte tycka att det är positivt. Vad säger banken Anniklas? Banken säger att vi gillar amorteringar. Men samtidigt så gillar vi ju också när det går bra för bolaget. Som om det här skapar aktieriga värde så har vi ingen synpunkter. Men i slutet av dagen så är det klart att vi ser ju gärna eller bankerna säger annat att kapitalbåls i bolaget. Men om kapitalet baken delas ut eller återköps så skapar det kanske bättre fortsättningar att växa. Det är ju faktiskt nåt som av svenska bankerna har gynnas väldigt bra att bolagen framåt riktar återimistighet. Ja, huvudelen och kassaflödena. Så att framåt rika bolag belöna sig även i banksystemet. Jag känner att jag har så många följdfrågor, skulle jag välja alla till det gissa? Nej, jag slutar kylissa. Ja, okej, då rundar vi av lite grann. Jag har fått en fråga här som jag inte säker på att jag kommer om möjlighet att besvara. Men ni får gärna välja ett fastighetsbolag och lämna lägga in i pensionsportföljen. Och sen ska man välja ett fastighetsbolag om ålete göra som mest möjliga avkastning på ett års skick. Det låter inte så att det är riskjusterat, utan det är liksom max max. Ja, okej. Anders, du får man utstå i espatik. Ni är inte jäkligt för släng i sin disklimisand. Men ett bolag som jag har lite extra när jag har hjärtat just nu i Mati-Bore i E-Sched. Det är ju att jag tror att jag är jångbärsmutvecklare, slaktiga som rådet. Jag tycker att de sitter på en hel del spännande områden. Där är ibland då fastigheter i slussen, hagas tan. Jag tror att siklar kan bli bra på sikt med tunnelbarnan. Så på lång sikt är det ju matamellas till en betydande rabatt just nu då. Så skulle jag nog våga lägga in dem i portföljen. Och ska man vara ännu lite mer försiktig, så kanske det är ett jönmatsen eller hebar. Kortsäkt skulle jag nog våga gå på en bosens utvecklare. Och med tanke på höjt bolag i ett tak och lite andra regler som underlättar för den ska köpa sin bostad av pandersen i års skiftet. Så skulle jag nog ta någon av utvecklarna och bostadsrätter. Och en av Stockholmsfokus, så beskade jag att skulle nog vara mitt bättre. Ja, mycket. Vad säger du då? Det var lite hänslan och lyre med kontorsbolag. Men kanske lite bostäder långsiktigt. Men sen så vill han maxa. Vad bostadsutveckling. Vad väljer du? Jag ska uttrycka mig politiskt nu för att vi har inte täckning på det här bolaget. Men om jag skulle köpa ett bolag till min pensionsportfölj, så tänka sig vilket segment är väldigt svårt att se. Jag har en strukturell förändring så att det här inte är fastigheter. Har ett högt värde och tyvärr blir då mitt valintia. Med fängelser de har fått väldigt mycket fina kontrakt. Jag tänker att när jag ska gå i pension om 30 år, så tror jag fortfarande att de fastigheterna som man nu ska utveckla har ett högt värde, så ställer jag för att titta på nu under värdering. Man alltid kan ha åsikt dem, så väljer jag titta lite mer. Långsiktig bra om fastigheterna. De som man har pratat vet att jag är väldigt positiv till de som har stockom exponering bostäder. Jag tycker att börsen är väl negativ till bostäder generellt. Där har vi ett par exempel på high risk fråpningsvis high rewarda på små bolag. Det ska vi svara på den här frågan, så ska vi köpa någon med liten market kapt. Vi kan få en enorm effekt på värderna genom att utveckla projekt, utan fram substansvärde den vägen. Där har vi inte vi aktie-tekning, så jag ska kanske inte nämna något, men man kan väl titta lite på ett sådant bolag som vi har hjälpt att ta in pengar på slutet av titania. De har ju väx rapporterat substansvärde från 11 kronor, slutet 23 till och per kut 325 liga på 24 kronor, som är en dubbling av substansvärde på ganska kort tid i rapporterade siffror. Så jag får väl se om de kan göra om den resan ett svaret till på två år, så ska jag bli intressant, så jag var den aktie, kanske den står i. Ja, jag kan känna mig då, för då får man inte rygd på Jakob Johansson, som vi pratar om i förra avsnittet och han är inte känt för jag dåliga för det. Ja, tror att en e-missupfattat, bara så att om man ska tänka kortskiktigt, då ska man kanske vara lite mer risk. Jag kanske lura det lite grann, men när man är en expansionsportfölj, så man ska ha mycket volatilitet, för då har ju tidsvärdes riskens som småter ut det. Ja, då är konkurserisk också. Ja, det var du som sa det. Nej, jag skulle nog inte välja konkursfärja, det var en trättigårig fastighetspranschen, så är det några bolag som har fallit bort. Absolut, absolut. Nej, jag låter dig behålla den kommentaren. Jag kan ju inte prata om vissa bolag, som vi är restriktade i nu, men liksom ska du ha höga avkastning på kort tid, så ska man generellt ta bolag med väldigt hög risk, som kan gå åt något håll. Det är det man får titta på i så fall. Högbelåning och så tror att man har marknaden med sig. Det är en klassvaret på det som vilka bolag det är. Det kan man ju själv kanske lista ut. Och en liten följdfråga innan. Vad tror du då? Hur många utköp blir det? Nästa år eller blir det några utköp? Vi har publict ur private, alltså. publict ur private, Anders får börja föredysklinen. Jag tror på tre. Ja, men här är Gud. Det här har vi ju sagt i väldigt många år och det sker ju fast igen i princip aldrig, men absolut. Det kommer sker utköp om nu om du aktiekurser kvar, så du säger tre, det är ju en ganska fegistning. Jag säger fem. Vad säger ni, Klas? Ja, jag tyckte ju tre var ganska vågat, vi tänker på den här skätts så många i hittills. Men jag misstänker om vi skulle sitta här om ett år, så skulle du säkert direktna mer av de här olavtono och sitta på ni i den, vilket är inte riktigt. Det är lite. Det är alltså förting. Det två var ju de här én fastighetsbolagen. För jag tror egentligen, när du sa tre, så vill jag bara vara lite taskin mot dig så att det var en fegistning. Jag satt och tänkte på två själv och så hade du tre. Jag kunde inte vara så defensivt, jag fick happat det fem. Men då tar vi övermarketcap över en miljard i marketcap då. Ja, jag tror två eller tre egentligen är en ganska rimliisning. Det blir ju intressant, men att vi har en extremt intressant situation, tycker jag, så har fastigheter med normen som har kommit in och tagit vissa grepp. Nån det räcker har inte en historika att plocka bolag av börsen. Men de äger ju då tillsammans med SPUB 70 % i PPI och 70 % i Sverige fastigheter. Sedan sa vi då John Friedrichsen i FabiG och hela den situationen så att visst finns det olika potentiella saker och sen är det alltid de affärerna som vi inte pratar om här som kommer från ingen stansiell presset som sker. Så att det är tre stycken, jag får nog vända min sågning till att jag håller med Anders om att det låter ganska rimligt. Ja, lite boring, jag tror ju fler om. Men det är min personliga histning. Och när jag har då sa fem, det tyckte du var. Ja, det var ganska färg egentligen. Men vi inte nösa in fastighetsbolag, liksom, utan nu. Ja, men jag räcker mig att jag säger fyra, så jag är ju en bättre aningar. Men det gäller att se dem också. Nej, jag tror att det vänder nästa år. Ja, vi får se det då, private to public, då. Ja, om det vänder på börsen så kanske de kommer lite tidigare än en 2027 därför är sin pipeline för idag. Nej, så jag tror att när min bild är att det nätter borde bli lite färrebolag när det står av exklusi i en fastighetsbolag. Så jag låter säga att nätter är två utom. Ja, men när jag har gav backen om vi vill uttalat redan den ambitionen om att ta sig till börsen så kommer jag inte ihåg exakt när det är tiden de har sagt att de siktar på notering. Men det kommer nog komma någon, men det är inte så att det är ett super klimat idag notera bolag, det beror såklart på segment och regioner och så vidare om man har fått fastigheter. Men att du inte borde vara en springer till börsen, det tror jag inte. Men sen tror jag vi kommer se en hel del stora färger som i privatmarknad alltså icke noterade bolag. Där vet vi att det är stora struktura färger som diskuteras. Så att det delar vi ser. Ja, när det blir spännande att följa. Ja, när jag nu har vi hundrat med. Ja, vi har en tredje delen och lite lite. Men vi har ju alla fall hundrat med mindre än hälften. Ja, jag tror ju att Anders har skrivit hur delen av de här frågorna är hur som helst. De ser väldigt snälla ut mot värderingsäkoren. Jag har försökt hitta dem. Jag är guldkonen. Men jag tycker att det finns utrymme för följdfrågor. Vi har några tillfälle om inte annat, så skit kul att få försöka trycka till er lite grann så att ni svara frågorna. Hur många gånger fick du bitar i tunga när vi pratar ut kände? Fast det kan här skulle jag vilja kommentera här. Ja, men som när jag lyssnar på på den så brukar jag ju snabbt spola lite grann. Nej, Anders så tycker jag att jag sagt till. Det var inga fästen där du sa att banken gillar när man har morterar. Då bete jag sitt tunga. Ja, jag brukar kallare. Nej, inte. Det hade beroende på vem som är med mötet så kan jag kalla mortering för tångsborrande. Men det kanske är mer på privat. Ja, det är väl ett annat ord före. Men eftersom när jag är både Anders ställs till svarsa för vilka aktier vi tycker är intressanta, så nu mer än någon sin älvin som behöver vis på pekar mycket tydligt att det som sagt i denna podcast är inte någon form av köpcellier eller behåller kombination i något finansiellt instrument och vad vi har sagt är att reflektera intennadens vis via en av våra två eller tre. Arbetsgivare är kanske från Wakefield, aktisk utisk och Swedbank. Om det är jag, tackar vi så mycket av en riktig trevlig vecka och tack nycklas för att vara med. Ja, tack för att ni lyssnar.