EP516 | 買房族必聽！室內裝修許可一定要申請嗎？ft.林泊彣

(歡迎收聽地產好學生) 埋房之後最期待的事情就是要裝黃了 但是裝黃這件事不是有錢就好 要是不小心踩到這三個大地雷 不只破材還會搞得你非常的煩 到底是哪三件事呢? 這一集邀請到林博文建築是一起來聊一聊 林建築是你好 你好,哈囉 那首先呢 我們現在聊大家很長會踩到的第一個雷 就是這個室內裝修許可 其實很多人都不知道到底什麼是室內裝修許可 可以先跟大家說明一下這東西嗎? 其實以字面上來講 我們用最簡單的字面上室內裝修嘛 那就代表你的室內空間有裝修的行為 室內空間裝修這件事情 它不確定你要做的事情是不是合法和規的 所以它需要跟政府去申請一個許可 那政府會幫你省和我們的東西 是不是OK的 那會委託一些省察機構來做這件事情 對,那當你拿到許可的時候 那我們在施工上的時候就比較安心嘛 但是房間大家都指導許可許可 但其實它還有一個叫合格鎮 當我們完整的一個流程的時候 其實是深夜裝修可加合格鎮 你的案子還有你這個物件 在做的這個裝修的行為 才會是整個合法的流程 然後把它走完大概是這樣子 那哪些工程一定要申請室內裝修許可 好,那這部分的話可以分兩個部分看 一個是類型,一個是行為 那類型的部分的話就是會分所謂的公共眾 的建築或非公共的建築物 但是政府要求你是必須要做的 好,那比較常見 我比較房間大家常搞不清楚就是說 我公余到你算不算公共眾的建築 公余的話其實不算 它的公共的建築物像是六層樓以上的集合住宅 那它才設計所謂的公共眾使用 所以你的意思是說 樓以下還公余比較裝修不用申請 但是原則上是不用 但有一個前提就是說 你是沒有做廁所的增加 或是兩千以上的巨式的增加 你是可以不用辦事業裝修的 對,是這樣的 但是很多人會覺得說 我明明公余為什麼我被檢舉了 然後我需要去辦裝修 這時候就要砍你是不是增加了廁所 如果你援合準的這個房子 當初合法給你的指照的圖說 只有一間廁所 那你這時候多了一間 這樣就不行 這樣就不行你就是得去辦事業裝修 或是說你又增加了兩間的臥室 那比較長的其實是所謂的套房 現在其實像很多的套房被檢舉 都要去補這個流程 那套房很簡單 因為它多了很多的房間 更多的廁所 那它勢必一定要 但這時候會有一個問題 就是說 有時候會看跟檢舉人有關 有的檢舉人它不是檢舉你生業裝修 它檢舉你的偽章 那成績就不一樣 偽章就跟生業裝修沒有直接的關係 偽章是偽章生業裝修 對 那大家比較長高混的 其實是像公寓跟我大樓到底要不要 對 那剛剛那樣說明其實大概就比較清楚 所以一般套天應該就不用升級了 套天原則上不需要 因為你是單一所全的 那就是你家 對 但是有一個問題是說 如果你要動的是像你的樓梯要變根 像我們有幫忙處理過 就是它整個樓梯是要一位置的 這種其實我們會建議 還是要去辦 但它可能就不叫做失業裝修 它可能叫做一定規模免變根 建築使用製造 對 有非常多的 其實有非常多的東西 可以請建築師解釋一下這一段嗎 這一段的話就是例如像 我用套房來講好了 像套房的話我們不是會有地板要墊高 那你的地板墊高 其實你會增加了窄中 對吧 對樓地板的窄中會有影響 那這種情況下 其實你涉及了主要的構造 樓板就會主要構造 原則上是要去辦變根使用製造的 它的行為成績比較高 但是如果說這樣子 所有的案子都要來辦變根使用製造的時候 對政府來講的能力上很刺激 所以它就有一個叫一定規模以下 一定規模以下免辦 那它概念就是說 你的成績沒有做到那麼大範圍 那我同意你在一種 簡變的方式來處理 對 大概會這樣像比較常見的工業 很常見像分護牆的變根 可能它買了工業太大戶跑賣 它可能切兩戶 那個也算是已經規模以下的面變 還有像外牆的變根 五層的我一下工業 切成了我一下工業 那它其實可以走這個部分 像直通樓梯的變根等等 甚至還有在牆面上挖孔挖洞 這些它都是算在這個範圍中 那有非常多 對 我也蠻好奇 因為其實現在市面上 就是 尤其是中國市場有很多正在銷售中的 它可能有裡面有一些 比如說像是加成的部分 是 那這個新烏組買了以後 因為是大樓嗎 它可能需要申請 這個室內裝修許可 那這一個加成的部分 通常要怎麼處理 加成的話 首先我們一定會請烏組去 調閱它當初的 石招存跟的石招圖 那石招圖上 如果有畫出合法的加成 那代表你的加成是合法的 但是原則上加成 就是三分之一或一百黑白一下 如果你發現你的是超過 或是跟你原來的 加成的圖說不一樣 有多出去 那那個部分其實都是算 增建的偽建 對 那偽建的話 以台北市來講 它看民國90年出左右 那時候有發了一些 加成認裂的公文出去 那時候的烏組如果有申請 原則上你現在就半裝修 你的加成是可以不用拆掉 但如果沒有 那你在原合整個圖上 又沒有加成 你的產權也沒有加成 那不好意思你的加成 是會被要求要拆除 對 那如果以新北市來講的話 它是沒有這個東西 那新北市來講 就只認原本合法 但是會看加成的樣態 大部分加成的話 如果你可以拆到 就是它不看使用 那它可以讓你氣磚切結 你不使用 OK那它不會真的要求 你把整個加成拆掉 但你真的得用專頭 把它氣起來 那這個專是要紅專 不能是像白專內類的 是不行的 對 所以它會檢查嗎 當然我們要付施工錢 綜後照片 不然你沒有辦法切案 對 所以如果是台北市的話 如果你有這個公文 就是要合整使用的的話 也不是算合整使用 就是說這個加成 已經認列過了 對 有申請認識的要有公文 那新北市就是 新北市沒有 對其實我建議 就是說 想不管你買房子 或是你要租房子 我都建議你一定要請房種 或是賣房提供所謂的 使造成跟 跟使造軍工土 因為當你沒有原來的土的時候 你根本不知道你現場 哪些東西是合法 哪些東西是未規的 對啊 尤其是一些中國 很長程的 本來應該是 陽台都變室內 其實如果沒有原本的這個土 真的很難 你不會知道 但是像陽台變室內 這個算是 陽台外推的違建的行為 原則上的話 如果我們像新北市來講 你是98年以前的房子 原則上是可以認列的 你是可以不用付員 但是我覺得每一種 圍像陽台 跟你每一個 物質的現況 其實都還是需要看過現場 然後跟評估 你才會知道你到底設計什麼 或是什麼東西 可以認列 或什麼東西是 你需要拆的 對 會有很多這種問題 建築師有聽過 就是沒有申請到這個 就是事內裝修許可 被檢舉的一些案例嗎 非常多 多到我們會處理不完 就是說 這種檢舉的分析 像我就講我自己手上一些案例 跟你們分享 曾經有一個案子 他那個屋主買到的是 工業型住宅 或辦公室住宅那一種 那其實大家現在都知道 工業宅跟辦公室 其實都是不能當作住宅使用嗎 應該就是沒有工業宅這個東西 對其實根本沒有的東西 對 其實就不合規啦 不合規 那像辦公室也是 好那之前那個案子是這樣 就是屋主買到的是辦公室 但他把它裝潢層住家用了 那他這個檢舉呢 大家不要說檢舉好像是當下的事情 那個案子他三年後才被檢舉 而且是被公人檢舉 公人 那這個公人我覺得也很內行 等三年才檢舉他 那好他檢舉他們有辦事狀 那起應是什麼 其實這邊回過頭來 我覺得有時候跟公班的相處 不要太過強硬 他因為公人想上廁所 但是屋主有特別交代 馬桶不能用 用的話要罰1000塊 好那公人就 匪水不落外人鐵嗎 就是 在那裡就是上廁所 被屋主發現 那屋主就罰1000塊 因為這個1000塊 他懷孕在行三年後 檢舉他沒有辦事那一種修 哇 但問題來了 我剛剛講了 我們有所謂的用途的合規性嗎 你是辦公室 你可以當住家嗎 不行 這時候 那你覺得你還是當住家用嗎 他需要付員的 你是要付員 或是說你可以裝修 但是你必須要符合 辦公室的裝修的一些 要件跟原則 好 那他因為這件事情 付出了產動的金額 他這有一件房子 那好 我現在要辦 幫你辦 你是不是要合法 不然你沒辦法切案嗎 那我這件房子 那我需要幹嘛 從猜 猜那我猜之前呢 我要住哪裡 他要先租房子 還要先租房子 租到了 他是不是有的東西要搬走 要付搬家的費用 現場要拆掉 然後再裝成辦公室一樣太 然後還要補流程的費用 然後因為 然後因為他到齊了 他齊線內沒有來辦 所以他還有多了6萬塊的發還 的價錢 然後等裝潢完了 你說他真的會當辦公室或主甲嗎 我們不知道 我們不知道 但假設他真的要搬回去 付一個搬家的費用 對 然後還有那邊退租租房的費用 所以你快 光這件事情 然後最後因為一千塊 多花將近140萬 總共1300幾萬 很驚人 很驚人 非常之一 所以你說這個合法 還是最安全的 對 堅決的問題 特別多麼 對 堅決的問題 特別多麼 對 鄰居或者是工人 是 再來我會宣導的件事情 就是說其實 有時候我們都還是會 跟我們配合的設計公司 或專業公司講 就是說他們其實還是會要求 住戶要去辦 但如果住戶不辦的話 其實我建議就是 設計公司或專業公司 一定要簽一個面責聲明 因為到時候 如果我發緩的時候 你沒有告知他 他到時候會 轉嫁到你身上 希望你去承擔這個費用 其實不OK 那另外一事 有時候 住戶會覺得 我已經做了領理的打點 我們就有遇過 他發了整棟大樓 就沒幾戶來 就是五層樓公寓 他發那個 純淨木林嘛 發個鳳梨書啊 幹嘛 他拿著你的鳳梨書 吃也一樣打1999間居你啊 好壞喔 對 因為吃鳳梨書也一樣 我覺得施工許可證 他的好處是什麼 就是他避免了你 敦親木林的成本 當你有這張 施工許可證的時候 其實你的問題 會降得很低 就不用怕人家 不用怕人家 因為我們也遇過很多事 我有施工許可證 還是被證據 為什麼 因為有的住戶 他可能覺得吵 他就打電話證據了 對 這樣還好 就是有個事情 就沒有事情 對 你有喝個生情 就不會有太大的問題 對 我們遇過那種風狂 他先打公務局間居 公務局就使館客那邊說 Adenjah是有生情的 沒有問題 好啦 那結果他又打給環保局 環保局打完 又沒有用他又打給警察局 對 然後後面又找了一張 對 但好在他有生情 那你有生情的時候 你站得住腳 當你沒有生情的時候 那你很多問題出現的時候 你第一個面臨 你的人家第一個檢討你的事 那你有沒有辦施工許可 對 因為這個已經是 變成大家很嘗試 會知道的事情 好 那接下來重點來了 這個是內裝修許可 到底要怎麼申請 烏組可以自己申請嗎 烏組沒有辦法自行申請 他還是需要透過設計公司 或你們自己找的裝修公司 有沒有配額的建築師事務所去辦理 或是烏組會自己去搜尋建築師 來辦也可以 對 那他必須是要有建築師的資格 才有辦法去做這件事情 那或是有的設計公司 他也可以 那前提是 有一種裝學叫做微型裝修 例如我只做電話板 那這種情況下的話 當然就是設計公司 他們是可以做簽認的這個行為 但原則上你只要動到像分間牆 或是說你現場有圍張等等的 這些樣貸 其實還是需要透過建築師的簽證 才有辦法去辦 那所以有時候 大家會避免這種 多個窗口的問題 就會同意有建築師去處理 對 那有時候還會設計上 你說會有消防需要消防簽證 那再來是 可能你有結構上的行為的變動 那你還需要結構及時的簽證等等的 對 其實很多 所以其實政府那個時候 只會會推行這個 就是因為很多人裝潢 他根本不知道他猜了什麼事 沒錯 然後我做了哪些事 所以才會要求說 只要有要做這個裝修的變根 就需要這個建築師 或是結構及時 是不是一些相關的 一些專業人員來確認這些事情 是不是都是安全OK的 是 也沒有錯 對 我覺得其實 也算是各個計師 幫你做你的 助家或是暗場的一個背書 安全的把關 對 一個安全的把關 我覺得這也是OK的 對 沒有那麼嚴重 我覺得會覺得 我要多花錢 但是你要思考的是 有人幫你把關 有人幫你背書 甚至是你未來賣房子的時候 你賣出去的房子是合法和歸 那像之前有案例就是 客戶買了房子 然後要搬裝修 結果發現現場的裝修 不是合法裝修的 那他等於設計的行行動工 那他跟房重反映這件事情 房重那時候是跟他說 一定可以沒有問題 對 那剛好也抓到這個點 其實那個業主 他當初買房子買貴了 那也因為這件事情 就去炒藥退房 就是退掉 那最後去打官司 那哪個房屋公司我就不講 反正打了三年 對 三年最後就是退掉 對 但是你看你花了三年的時間 就為了這件事情 對 所以其實 如果一開始就能夠知道 其實OK 那你有辦 那你其實你賣房子的時候 你也價錢也許可以稍微更好一點 那這個事狀許可啊 他的費用到底是落在多少 以常規來講 現在常規的費用大概落在十萬塊 上市下 這好像長假 我以前聽大概是六萬 對 就是吃長假 為什麼 因為人工 員工 薪資等人都在長 然後再來是審查的程序 變得比較難 他不像以前那麼簡單 那因為現在要簽認的事情 跟檢討的事情其實是變多的 他不像以前可能比較建議 對 那在這種情況下 那長假無可後肥是一定 然後再來會有多幾他的 計師等人的費用啊 因為像我們在辦影的時候 我們軍工的時候 是需要消防計師的簽證 然後幫你看你現場的消防的設備 每一個住宅都需要 原則上新北市的話 你住宅都需要 但台北市的話 看案件內心不同 對 那另外再來就是說 你可能軍工還需要 施工單位的簽證 那你當然施工單位幫你簽證 人家要幫你備責任 他一定也會有一個簽證的費用嘛 然後有時候你設計的 像結構的行為 你還需要結構計師的費用 或是你有其他的程序 你用圖變根 剛剛講的一定規模的變根 或是像你有設計到 變根使用指罩 防火區塊的變根等等的 那個絕對都超過10萬以上 甚至有的像健身房啊 長照中心啊 那一種不惜班 那那個就不可能 會是例如10萬多塊的事情嘛 對 他一定超過的假期 那是依照平術還是依照複雜度 原則上像大家都會有一個供電的底價 那你越複雜 當然就會假情會往上拉 例如像我們遇到檢舉的案子 他有個補證的時間啊 那我要在你的實現內幫你補下來 不然你會被罰錢 那我們會有壓力啊 那這種情況下 你是極限 我其他案正常程序的 申請的案子我得隔制 先優先處理你的 那肯定就會有價錢上的不同嘛 請問是裝許可要在裝黃錢多久申請 一般來講的話 當然我們都會抓兩週的工作的天數啦 坦審查家拿到許可證 但這個前提是 他已經有基本的資料給我們 你不可能說還在跟射擊是討論案子 然後就要我們處理嘛 然後或是說你連基本的使照圖都沒有 那我怎麼以你原來的圖面呢 對像我們去會看 我們一定都要希望圖已經有了 你沒有原來的圖我怎麼去現場 幫你和你的現場哪些東西是OK 哪些東西不OK 然後去比對射擊圖說哪里 是你可能會有法規的問題 你需要改的改射擊 會有這個狀況 對 那有沒有什麼要提醒大家在申請 這個室內裝許可的時候 是 我覺得要提醒就是說不要去賭啊 就是說我覺得該辦就辦 那為什麼會這麼講 因為你被罰錢就罰6萬 一次就是連罰 一次就有6萬 可以連續處罰 可以連續處罰 我曾經有一個業圖 他被罰了3次 他才要來辦 他可以罰陳志 他是8萬才來辦 不是是8 他寫的是6萬以上至30萬以下 得連續處罰 所以第一次6 第二次6 他可以變貴 但他那個案子是 第一次6萬 第二次6萬 第三次罰12萬 罰了24 那還不如先講在申請室內 所以我就不懂啊 為什麼 因為有的人會會矯性心態嘛 甚至有的人會跟他們說 你罰錢就沒事了 有的人是這樣 這是錯誤資訊 這是錯誤資訊 但是好笑的來了 他在做之前 其實有來請我們報價過了 其實一開始 他就有來問過了 他就被罰之前 他就有來問過了 對 然後我就不懂 為什麼你還要堅持到 這樣的情況 那你罰24 還有在額外在付 剛剛我們講 沒例如落在區間 加了5,000萬塊來講 那你額外在花10萬塊 對 業主也是耳朵偏硬 對 偏硬 那再來是 房間會有人講說 像新北市的案子 可以先做 後面被罰了再說 為什麼 我覺得這也是不太好的觀念 當你被檢舉了 新北市他會發公文告訴你 我要來會堪 他會告訴你哪一個時間點要來 好 那來會堪之後 如果你現場確實涉及了 一些生意狀態的行為 或者哪些都一方便跟不同 他要要求你現起改善 那那個時間大概是 21天左右 甚至到一個月 但是人性是這樣的 他拿到的之後 他會覺得不信息 他會到處問 問了一堆朋友之後 可能有都說沒事幹嘛 問到覺得最後真的會覺得有事 可能已經過一個禮拜 然後又訪價 像我們事務所常常會 接到問問哥 問問姐的電話 或問問阿嬤 問問阿公的電話 問完了之後 對 問完之後 沒下文 沒下文 然後又可能又過一個禮拜 或是說他真的問了一輪 又回來找我們 又也是過一個禮拜 好啦 那新北市 我們要調原時軍工圖的資料的時候 要5到7天 我不是剛剛講 我要有這個東文 來去辦個會堪 好 等又要等5到7天 那是不是三個禮拜 三個禮拜 那再一個禮拜就一個月了 對 那這時候你又要我們幫你處理 我怎麼處理 那好啊 你真的要處理我只能加價 不然怎麼辦 因為我所有的案子 我得革自 我得幹 不是 因為現在的同仁 其實如果我自己是 同事我也不喜歡加班 我為什麼要加班 對不對 那這種情況下 那你肯定就是會額外的 加班費衍生嗎 那肯定就是 你得負擔這件事情 因為你剛剛說到這個 室內裝修許可 這一張正大概十萬上下 那如果是那種 偏低的是不要特別留意 偏低的其實真的就要看一下 就是說 它是不是沒有幫你 把程序走完 如果你沒走完的話 那其實你還是會面臨一件事情 未來當你被檢驗 你還是一樣 你等於沒有把案子解掉 那你還是會被罰錢 後面你罰錢這件事情 對 那這時候 如果他後面再給你 試著打開口 例如說辦威脅的方式 你不辦的話 我後面要給你家 我當初報了可能只有前段 我後面是沒有很多 那現在你一定要辦後面 你不辦 你到時候會在面臨6萬塊的罰款 那OK 那我就是 我報一樣的價錢 那你要不要接受 也有這樣子的黑心套路就 對 是有這樣子的狀況發生 對 真的就這樣子 那這樣的情況下 那有比較便宜嗎 其實好像也不一定吧 對 我覺得真的是要看狀態 那我剛剛講的檢舉這個事情 那是新北市 個現實來不一樣 台北市的話它是可以立即開罰的 而且台北市不會告訴你 我什麼時候要來看 最新北 重查 新北會告訴你什麼時候 會來看 例如你被檢舉 我會告訴你我什麼時候要來 但台北市他不會告訴你 我什麼時候要來 我要來就來了 有人檢舉的 他就已經有案子跑出來 那公務人員他就需要出勤 他就要來 對 但他們有辦法告訴你他什麼時候來 反正他有人檢舉的 他就會來就要出勤就要來 來一下我們看確實有 其實他可以立即開罰 對 那這時候就會問 他到底有沒有補正的時間 這時候真的就很看去的人 這個成本他願意給你多久的時間 對 那我們自己有 如果三天的 五天的 七天的 十天的 十天的 這些都遇過 對 但我必須講其實時間上 真的就會很感 對 所以我是認為 不管怎麼樣 其實申請是好事 對 可是像這樣子 如果可能入住了五六年 再去申請也可以嗎 你變要補辦 變成你會有的材料證明 你提不出來了嗎 因為我們俊工的時候 要有所謂的合法的 材料出場證明 要去佐證這件事情 但是你已經不會有了 完工之後超過一段時間 就算底淚了嗎 一般來講的話 施工許可證有六個月的消息 可以展演一次六個月 其實所以你有一年的時間能做 那在一年期間 你一定要去辦俊工嗎 你才能把你的案件解掉 所以當你超過了 原則上甚至你要教目工師傅 再幫你補開 有時候他也不願意開 對啊 像尤其也要開 然後你尤其都要開 尤其因為我們會檢討 所謂的綠建材的使用量 以新北市來講的話 綠建材要達標60% 那台北市75% 對 像這些你們都不會知道 對 所以其實我為什麼說 可以去做宋審的動作 是宋審的時候你可以 我們也可以順便 因為有一些設計師 或中央公司 可能他會跟你說 我去用綠建材 但你不知道 那我們去做宋審的時候 就會知道到底是不是真的了 對 因為你必須要提供這個材料的證明 去證明這件事 然後向你的板材 是不是耐耐一級的 對 都會需要要求 好 我們這一集 討論了非常多關於 室內裝修許可這件事情 就是大家裝潢 很容易會踩到的一個大地雷 那其實還有兩個大地雷 我們都還沒有聊到 那我們就下一集再來跟大家分享 那就下集再見囉 拜拜 (詞曲:王子雲)