Ep.05 - Habitação, com Vítor Reis

A Crise da Habitação: Raízes Históricas e Políticas Atuais Olá a todos sejam bem vindos. A mais um episódio do podcast mais valia, o seu podcast sobre finanças e investimentos imobiliários. Eu sou o Gonçalo nascimento Rodrigues e hoje nós vamos falar sobre habitação. E para isso convidámos o arquiteto Vítor reis, bem-vindo, senhor arquiteto. Pessoa 2 Obrigado. Pessoa 1 É um gosto tê lo cá connosco. O arquiteto Vítor reis tem uma longa experiência. São mais de 40 anos ligados aos temas da habitação e reabilitação urbana. Uma apresentação muito rápida. Foi presidente do ihru entre 2012 e 2017. Participou, inclusive Na Na criação do requeria, por exemplo, ajudou na implementação da reforma do arrendamento urbano 2012. É coautor do estudo o mercado imobiliário em Portugal, da fundação Francisco Manuel dos Santos. E como disse, tenho tantos anos disto que permita me dizer lhe e aquilo que eu lhe vou dizer só me compromete a mim pessoalmente. Eu parece me que o arquiteto Vítor reis é provavelmente daqueles ativos menos bem aproveitados neste país sobre os temas da habitação, mas é uma opinião pessoal. E, portanto, para mim é um gosto enorme poder eu ter aqui connosco. Pessoa 2 Ou seja, há muita gente a contribuir para a minha tranquilidade, o que é fantástico. Pessoa 1 Eu, eu, eu arriscaria dizer que sim, eu arriscaria dizer que sim. Caro arquiteto, eu normalmente começo sempre este podcast, enfim, com uma pequena provocação. E eu começaria da seguinte forma, se nós formos ver, enfim, todas as sucessivas e constantes alterações que têm sido feitas, nomeadamente de forma mais concreta, na componente do arrendamento, já desde um. Código civil de Seabra, do século 19, que pela primeira vez inclui temas relacionados com o mercado de arrendamento, passando depois pelas casas económicas do início do século sucessivos congelamentos de renda AAAA lei das rendas de 1985, o neral, 10 anos depois todas as suas sucessivas alterações, passando pela conhecida lei cristas de 2012 e chegamos a um ponto em 2025. Em que, genericamente falando, no mercado de arrendamento, é inacessível à generalidade da população portuguesa. Olhando para trás, é caso para dizer mais, vale ainda não termos feito absolutamente nada. Pessoa 2 Eu diria que teríamos ganho muito se, nos últimos 8 anos, os governos tivessem estado quietinhos. Pessoa 1 Então EE porquê já agora, pegando nisso na sua afirmação, olhando para um passado mais recente, o que é que foi feito que se calhar não deveríamos ter feito? E o que é que foi feito que, olha, isto não foi mau, não foi bem? Pessoa 2 Vamos tentar reconstituir um bocadinho a história mais recente das políticas de habitação em Portugal, nós tivemos, durante cerca de 6070 anos, políticas viradas essencialmente para o fomento da habitação própria, ou seja, o estado entre o que fazia na disponibilização de terrenos. As chamosas operações de autoconstrução até aqueles que eram os programas de casas económicas com o regime de propriedade, resolúvel àquilo que veio a ser mais tarde, AO crédito bonificado. Pessoa 1 Certo. Pessoa 2 Os CDHS, os contratos, desenvolvimento de habitação, a produção de habitação cooperativa, porque era para habitação própria, todo esse ciclo. Começa a desfazer se quando atingimos uma situação de completa saturação das soluções, porque nós atingimos a dada altura ali pelo princípio do deste século, na viragem, portanto, de 2002, 1001, nós atingimos 75% de habitação própria, ou seja, o nosso parque habitacional. E a matéria de arrendamento tinha nada. Pessoa 1 Mas nós alguma vez tivemos, se calhar, um mercado de arrendamento que se possa. Pessoa 2 Dizer tivemos. Nós chegámos a ter há há nos anos 60 e nos nos anos 6050 por cento do parque habitacional do país. Era arrendado correto? OK? Foi graças às asneiras do doutor Salazar, 48, seguidas das asneiras do prec 7475, que com o congelamento de rendas se provocou a completo definhamento. Da oferta para arrendamento. Pessoa 1 Então, mas as tentativas que foram. Pessoa 2 Feitas o que é que acontece em 2002, o governo decide acabar com a bonificação dos juros do crédito à habitação. E é este o ponto aonde se dá a viragem daquilo que estava a ser a produção habitacional. Nós tínhamos um sistema montado aonde desde a expansão urbana. Facilitada pela oferta de terrenos àquilo que era uma política de expansão urbana dos perímetros urbanos dos municípios, àquilo que foi AO fomento de construção nova. Agarrado a isto, tínhamos a habitação própria. O que acontece é que a primeira década do século 21 é precisamente a década da onde se torna absolutamente visível o esgotamento. Das soluções desta desta trilogia, expansão urbana, construção nova, habitação própria, que se traduz que é quando se está a crise do subprime, as empresas de construção civil que estão absolutamente focadas a construir habitação não conseguem vender as casas e desatam em catarupa AA abrifalência ficámos. No final desta década de 2002 1010, tínhamos milhares de fogos vazios por todo o país, muitos deles prontos e fechados, e eu deparei me inclusivamente quando cheguei à presidência do ihru, com casas prontas e fechadas há 7 anos. Pessoa 1 Bastava ir ver OA zona toda do parque das nações e que muita muitas daquelas casas eram novas, construídas fechadas naquela. Pessoa 2 Altura o parque das nações. A produção de cooperativas por todo o país inclusivamente nalguns casos financiados pelo próprio ihru. Os contratos de desenvolvimento de habitação, que eram acima de tudo, produção de empresas de construção civil, quando chegamos àquilo que é a crise do subprime, a crise da dívida soberana portuguesa, a intervenção da troika, nós estamos perante o completo esgotamento daquilo que é expansão urbana, construção nova, habitação própria. E é quando há uma redefinição e uma reorientação da política de habitação 2012. Falemos que isto ocorre naqueles últimos anos de 2010, 2009, 2010, 1112. E o que é que temos? Temos uma viragem da expansão urbana para a reabilitação urbana, correto? Temos uma viragem da construção nova para a reabilitação de edifícios. E temos uma tentativa de viragem da habitação própria para o arrendamento. Significava mudar o paradigma. Pessoa 1 E estamos perfeitamente de acordo. Pessoa 2 Era a isto, temos um fator que é absolutamente decisivo, nós estávamos em recessão demográfica, ou seja, o país. Em habitantes, decrescia em número de famílias tinha uma variação ligeiramente pequena, positiva, mas que tinha a ver acima de tudo, com o facto de as famílias passarem a ser mais pequenas, ou seja, daquela família tradicional média de 2 pais e 2 filhos. O casal com 2 filhos. Passamos a ter muitos casos de pessoas a viver isoladamente, isto teve a ver com o envelhecimento da população, isto teve a ver com as taxas de fecundidade, isto teve a ver com toda uma alteração do ponto de vista social. Ora, é precisamente nesta altura que é feita a reforma do rendimento urbano, é feito o regime excecional de reabilitação urbana para incentivar e acelerar a reabilitação de edifícios, visando dar lhes uso. E o que é que acontece quando o partido socialista chega ao governo em finais de 2015? E é aqui que está o certo do problema, em vez de terem feito uma aposta em continuarem a incentivar o arrendamento e a reabilitação urbana e procurar apostar no setor da construção para que houvesse alguma. Reordenamento e algum robustecimento das empresas que tinham sobrevivido à crise? Não, o que tivemos foi aumentar os impostos. Tiveram se completamente nas tintas para a produção de habitação do ponto de vista de construção nova. Criaram aquela coisa a que chamaram reabilitar como regra, que só serviu para burocratizar os processos de reabilitação de edifícios, ou seja, aquilo que era quase uma via verde e um processo muito despedido de reabilitar edifícios por e simplesmente paralisou. E deram cabo daquilo que estava a ser o sucesso da reforma do arrendamento. Eu quero cruzar, que é um facto absolutamente inédito na nossa história. Entre 2011, data do censo dessa década, e 2017, entraram na oferta habitacional em Portugal +140000 casas em arrendamento. O que significa que isto foi. Aliás, não é por acaso que nós conseguimos atravessar o período da troika, que foi, do ponto de vista económico, absolutamente devastador para todos nós. Nós conseguimos atravessar aquele período sem uma crise habitacional, continuámos a poder produzir soluções de realojamento, começámos a ter possibilidades de fazer reabilitação do parque de habitação social e esta oferta de casas. Trouxe para o mercado muita casa que estava fechada e vazia. Pessoa 1 Uma vez acreditou de facto que terminamos. Pessoa 2 Limitam me só ir terminando. Qual é a cereja em cima deste bolo? É que não havendo empresas e indústria da construção, tendo o arrendamento em novamente em contração, tendo paralisada reabilitação urbana. O governo abre as portas à imigração desenfreada e de repente nós temos uma variação demográfica verdadeiramente explosiva. Nenhum país do mundo, nenhum, e Portugal não é exceção, aguenta um crescimento populacional de 10% em tão curto espaço de tempo. Nós vivemos uma situação como essa, no tempo do, do, da descolonização, com os nossos retornados. Na década de 70, entre 1970 e 1981, entre esses 2 centros, o país cresceu 1,2 milhões de pessoas. Portanto, o impacto que nós tivemos agora é em tudo semelhante ao que tivemos na altura, só que na altura. Pessoa 1 E um impacto muito direto, mais muito mais a componente do arrendamento. Pessoa 2 Só que na altura grande parte era um retorno de pessoas que tinham ido para as colónias e que tinham cá uma casa, que tinham cá a sua rede familiar, que tinham cá a sua Terra. Hoje, com o fenómeno de imigração que que temos ou que tivemos, que eu espero que isto pare, porque não não é sustentável a nenhum nível o que está a acontecer, nem na saúde. Basta ir a um serviço de finanças, basta andar os transportes públicos para nós percebermos. Estamos perante uma situação, isto não tem a ver com a cor da pele das pessoas, mas isto não tem a ver com os credos das pessoas? Não. Isto tem a ver com a sustentação do nosso sistema social. Não aguenta isto, a saúde não aguenta, a educação não aguenta, os serviços não aguentam. AEA habitação estourou. Políticas Governamentais Atuais: Ineficácia e o PRR Não, não vamos ser claros, eu não tenho, eu não alimento, ilusões de que haja solução para isto no curto prazo. Porque, inclusivamente, este governo persiste em manter os erros dos governos do partido socialista. Pessoa 1 Em que sentido? Pessoa 2 No sentido em que o que é que eles mudaram? Vamos, vamos olhar para trás. O que é que este governo vamos olhar então? Pessoa 1 Para o mais recente. Pessoa 2 Relativamente àquilo que foi AA, as as políticas que o partido socialista seguiu, o que é que este governo mudou? Eu eu achei particularmente revelador quando. Penso que por volta aí. De maio do ano passado, num debate no parlamento, OOOO, ministro das infraestruturas e a habitação, afirma que nem tudo aquilo que veio do governo do PS estava mal feito. Eu dei comigo a interrogar me, mas eu não consigo encontrar uma coisa que estivesse a funcionar, não uma questão de ainda está bem, um mal feito, não funciona. OPRR funciona? O arrendamento acessível não funciona, incluindo os programas de apoio ao arrendamento, a porta 65, a porta 65, mais os programas, depois não funciona. Pessoa 1 Vemos agora os resultados. Pessoa 2 Não é, não funciona. OPRR, então não está nem de longe nem de perto tudo aquilo que eram as expetativas mantiveram aquele fundo nacional de reabilitação do edificado celebraremos para o ano 10 anos. Sem terem conseguido produzir uma casa. Portanto, este governo, chegamos claros. Se está à espera de mudar, persistir nos erros que foram cometidos, vai ser o fracasso. Pessoa 1 Diga me uma coisa, acho. Pessoa 2 Que estou a tempo? Pessoa 1 Mas já, já, como é que, porque há bocado falou da alteração de um paradigma há cerca de 12 1315 anos atrás, para a reabilitação e para o arrendamento. E eu lembro me perfeitamente porque nessa altura eu corri o país com outros parceiros a falar sobre esse, sobre este, sobre essa questão específica, alterar, vamos alterar o paradigma. E será que somos capazes? Eu lembro me na altura de ter feito uma análise ao mercado de arrendamento e ter concluído que para conseguirmos alterar esse paradigma, nós provavelmente precisávamos de um período de cerca de 20 anos de ajustamento. Para conseguirmos, pá, chegar aí a uma proporção de um mercado de arrendamento que representasse 30% do mercado, mais ou menos não se fixasse nos 2020 e pouco e chegasse. Pessoa 2 Aos 30, alguma vez houve nossa história recente e quando eu digo a nossa história recente, vamos quase 100 a 70 anos. Alguma vez houve um aumento da oferta do arrendamento em 140000 fogos, num espaço tão curto como aquele que ocorreu na década? Pessoa 1 Da. Pessoa 2 Maldita troika, como toda a gente lhe chama. Era aí que a. Pessoa 1 Crise. Pessoa 2 É espantoso que uma. Pessoa 1 Vez teve Esperança, alguma vez teve Esperança que, de facto, nós conseguíssemos alterar mesmo este nosso paradigma e de não empurrar como constantemente? Pessoa 2 As pessoas. Pessoa 1 Para a receção. Pessoa 2 De habitação e trabalhei fortíssimamente. Para que naquilo que foi a implementação da reforma de 2012, ela fosse bem sucedida. Pessoa 1 Então, agora, neste momento, 2025, o que é que precisamos de fazer? Pessoa 2 Eu não escondo o que houve momentos difíceis nessa reforma, porque havia muitas situações de de de pessoas idosas absolutamente indefesas a que a quem foi preciso a correr, porque inclusivamente não tinham qualquer tipo de instrumentos para resistir ao que que era o ímpe de alguns proprietários. Isso sucede com qualquer um. Agora, e há sempre lados difíceis nestas reformas. Estas reformas não são um mar de rosas. Agora, o que não se percebe é que travando o arrendamento, paralisando a reabilitação urbana, não acrescentando capacidade à indústria na produção de casas, se tenha feito um PRR onde se pretendia, num espaço de menos de 5 anos. Produzir 26000 casos. Pessoa 1 Seria. Pessoa 2 Não, não vale a pena. Pessoa 1 Vai sim. Pessoa 2 Não vale a pena. Quer dizer, basta. Quer dizer, não é preciso nenhuma ciência. Não é preciso nenhum doutoramento para. Pessoa 1 Perceber que nunca seja do. Pessoa 2 Mais básico e empírico do do que do das da experiência que nós temos é que não é possível e vamos chegar ao fim do PRRE, em vez das ditas 26000 casas novas, porque é importante definir isto, OPRR foi criado. Para haver 26000 casas novas, porque havia um levantamento que identificava 26000 famílias em precariedade habitacional, para a qual eram precisas novas soluções. Portanto, se chegarmos a julho do próximo ano, daqui a um ano e tiver a 26000, já é muito bom. O resto eu acho um bocado, acho. Pessoa 1 Quase engraçado que ainda recentemente, oOoOO ministro pinto luz refere que dessas, 26010 1000 já foram entregues. Pessoa 2 Era esse eufemismo que eu IA sinalizar. Foram entregues, pois algumas delas até já tinham sido entregues pelo doutor Salazar. É porque o ser entregue. Vamos, eu compreendo, a reabilitação do parque de habitação social é uma necessidade, é incontornável, é preciso, é preciso e, aliás. Perante aquilo que era a absoluta impossibilidade de executar as 26000 casas novas no prazo que estava estabelecido, acho que foi uma estratégia correta ter havido a parte dos municípios, da parte do governo, uma inflação no sentido de financiar a reabilitação, pois a distinta é dizer que entregámos não sei quantas casas, algumas delas já existem há 50 anos. Perdoem me, ou até há mais, portanto. Não, não há entrega de casas, OK? Há reabilização. É positivo, é de saudar, é de louvar, é de reconhecer que é parte do, do, do, do, da solução dos problemas. Mas não são as 26000 foram. Pessoa 1 Estavam prometidas a construir. Pessoa 2 Mais vamos ter o mesmo problema quando chegarmos a 2030 com as 59000 que andam a ser anunciadas, aliás. Permitam me que eu recue. A estas avalanche de números vai havendo por aí muitos números. Eu não me esqueço que o doutor António Costa, em 2016, quando lançou o fundo nacional de reabilitação do edificado do tal, que agora vai fazer 10 anos para o ano e que ainda não produziu a única casa, tinha o Horizonte de produção de 6000 casas. Reabilitação de 6000. O resultado está à vista 2 anos depois, com com aquilo que eles chamavam. A nova geração de políticas de habitação. A promessa era de 180000 casas em 10 anos. Quantas? Quantas estão feitas as portanto, os 10 anos perfazem se dentro de 3 anos? Porque passámos decorreram 7 anos do ciclo de 10 anos dessa promessa, em 2000 fizeram nem 2000 fizeram nem 1% das 180000. É este o estado a que chegámos. Não me esqueço que o ministro, então ministro do ambiente, também tinha a tutela da habitação. Mattos Fernandes, em 2017, anuncia que no programa de renda acessível iriava e no espaço de 2 anos, 120000 casas quantas? Estamos perante a loucura de lançamento de números atrás de números atrás de números. Pessoa 1 E de programas atrás de programas a ver se algum, por acaso, engana. Pessoa 2 Não, não vai engrenar. Não. Não vai engrenar porque não há capacidade da indústria reproduzir isto. Pior é que OPRR está a ser executado de uma forma que nem sequer é boa para a indústria da construção. A indústria da construção para ganhar capacidade, para poder investir em equipamentos, para investir em métodos e em modelos e, por exemplo, na questão da modelação da construção, não pode ter nos concursos que estão a ser abertos 3 casas aqui, 4 casas ali, 20 casas. Apelar não quer dizer isto não vai com menos de 500 de cada vez, é? Pessoa 1 Mais é preciso volume. Pessoa 2 Não é claro que é preciso volume, é preciso escala. Parcerias Público-Privadas: O Papel do Investimento Privado Como é que nós conseguimos criar condições para ter essa escala? No nosso mercado e já agora? Pessoa 2 Começando por haver da parte do governo, uma forte aposta em parcerias público privadas, para que terrenos que possam ser, que possam receber construção, tenham projetos loteamentos, preparação e construção e mediando concursos em parceria público privada. Mais não é para a habitação própria. É que isso não vai funcionar. Claro, as pessoas não têm dinheiro para pagar as casas ou por isso que elas hoje estão mesmo sendo elas produzidas então? Pessoa 1 Queremos dinamizar uma alternativa de arrendamento. Nunca seria lógico que a habitação é que o. Pessoa 2 Problema é que quando um qualquer promotor constrói casas para venda. O ciclo de dívida em que esse produtor cai é um ciclo de de dívida no máximo de 5 anos. Porquê? Porquê ele endivida se para construir a seguir tem as casas para venda, surgem as pessoas para comprar, os bancos financiam e ao vender as casas fecha a dívida se passarmos ao arrendamento. O ciclo de dívidas tende se de 5 para 2025 30 anos. Pessoa 1 Mas já ouvimos o ministro pinto luso a dizer que estão a trabalhar em novos modelos de financiamento para adequar como as necessidades de financiamento. Pessoa 2 Como é que pode imaginar que vai ser possível trazer para Portugal aquilo que já é um modelo que existe por toda a Europa, o chamado construir para arrendar o bolo, torrente, se nós não mexermos na nossa legislação do rendimento urbano? Pessoa 1 O que é que temos de conhecer? Pessoa 2 Todas aquelas entropias que foram mantidas na lei. Ao longo dos últimos 8 anos, não forem retiradas da lei. Temos que liberalizar. Vamos ser claros, não vale a pena andarmos aqui com coisas. As pessoas têm que sentir segurança e confiança. Quando vão investir, é assim, é preciso investimento. O estado esta ideia de que, se o problema se resolve com habitação pública, o isaltino Morais anda por aí a espalhar. Tem que haver habitação pública? Claro que tem que haver. Claro que é necessário que haja habitação pública, mas sejamos claros, no pico da produção de habitação em Portugal, que ocorreu nos anos 80, o país produziu por ano, em média, 3400 caças, 3400 caças. Quando anunciaram que em 10 anos fariam 180000, teríamos que fazer 18000 por ano, em média. Pessoa 1 6 vezes mais se. Pessoa 2 Nós conseguirmos uma produção de 6000 casas ano. E conseguirmos manter esse ritmo. Em 10 anos, temos 60000, em 20 anos temos 120000 duplicamos. Os 2% do parque habitacional que temos hoje são 120000 para 240000. Sejamos claros, é preciso tempo. Claro que eu preciso. Ora, neste tempo, que nunca será de menos. Repare quando eu ouço dizer. AI, a França tem 35% do parque habitacional e a Espanha tem 10, e aos 30 e 65%. Ah, espera aí, espera aí. Então, se nós temos 2%, alguém acha possível e sensato que nós vamos conseguir passar de 2 para 10, que é quintuplicar em menos de quantos anos? 50 é que se nós conseguirmos um ritmo de 6000 casas ano, o que seria fantástico, não temos. Pessoa 1 6. Pessoa 2 1000 casas são aquelas que vão conseguir ser produzidas nos 5 anos de PRR. Se nós conseguíssemos o ritmo de 6000 casas ano, quem sabe até seguir isso poderia evoluir para 8000 ou até para 10000. Nunca conseguiríamos alcançar as percentagens que os outros países da Europa têm em menos de 50 anos. Espera, espera, espera. Só é que isto levanta a questão e, entretanto, o que é que fazemos? Entretanto, nestes 50 anos? Em que estamos a tentar ter a mesma percentagem, a mesma taxa de habitação pública? Tem os outros países da Europa. O que é que andamos a fazer a queixar nos que não temos habitação pública, então, e o setor privado não podia dar aqui um contributo. Então a iniciativa privada, as parcerias público privadas, têm que dar um contributo, porque senão nós vamos ter 2 gerações perdidas. Sacrificadas à conta de um objetivo que é fazer habitação pública quando se estão nas tintas para o investimento privado, não é possível conseguir resolver os problemas de habitação em Portugal unicamente com esta conversa de que é preciso habitação pública. Não há tempo. Vontade Política e o Desafio das Barracas Anão ser. Pessoa 2 Que queiram, anão ser que seja uma política absolutamente sádica, completamente sádica de fazer com que 2 gerações estamos a falar em 50 anos de jovens? 2 gerações não tenham casa. Pessoa 1 Mas vamos lá ver uma coisa, se nós de facto caminharmos para o mercado de arrendamento, liberalizado com as alterações legislativas que devem ser feitos um se conseguirmos alterar a fiscalidade do investimento no arrendamento para, desta forma, atrair investidores privados e ganhar volume. Acredita mesmo que politicamente? E aqui, na minha opinião, é uma questão política. Nós temos a cultura necessária para dinamizar um modelo de parcerias público privadas, em que o estado disponibiliza a Terra e o privado aporta com o investimento para, de facto, termos o mercado de arrendamento com rendas acessíveis, com componente de habitação social ou habitação pública. Se for caso disso, acredita que nós temos essa consciência? Eu quase que vou arriscar dizer essa modernidade política. Pessoa 2 AI volta dom Sebastião, volta dom Sebastião, porque há um tempo atrás faziam se 100000 casas por ano em Portugal. Pessoa 1 E então, o que é que é? Quer dizer, como é que nós lá chegamos? Porque é. Pessoa 2 Preciso que a iniciativa privada sinta que vale a pena investir, que não é um risco, que não fica pendurada, que não fica entalada, que não leva com mais uns impostos em cima e que não tem governos a fazer ziguezagues. Mas isso e aqui há uma enorme responsabilidade. Pessoa 1 Mas isso implica ter um ter quase um pacto de longo prazo. Pessoa 2 Não, eu estou farto da conversa dos pactos. Os pactos de regime e os pactos da treta. São pactos da treta. Mas então, como é que o privado? Pessoa 1 Ganha confiança porque vamos lá ver já agora. Pessoa 2 Eu acho que nós estamos a caminho de bater no fundo. Ainda não batemos no fundo. Portanto, eu acho que a nossa classe política vai perceber um dia destes dias. Isto está mal. Pessoa 1 Acha mesmo? Pessoa 2 Acho, acho, porque agora estou a ficar entalado. Se está a passar no talude militar em Loures, é exemplificativo de quem? De quem andou a brincar com isto. Andaram literalmente a brincar com isto. Aliás, eu acho curioso porque passamos a ter uma coisa fantástica que se chama estratégias locais de habitação, como se não chegasse também criar uma coisa que se chama carta municipal de habitação. E agora descobrimos que nenhuma delas serve. E segundo o senhor ministro, temos que ir fazer um levantamento para identificar as situações de precariedade que não para aí a aparecer. Caramba, tem que haver qualquer coisa de errado nisto. Estão à espera de resolver este problema das barracas. Se não atalharem a direito e dizerem nem mais uma e as que existam vão abaixo nem mais uma, eu já o disse, isto é uma questão de serviço nacional. Eu não aceito vir importado para o meu país, as favelas do do Rio de Janeiro, os mussecos de Luanda ou as palhotas de Moçambique, ou os os bares gigantescos, bares de barraca de lábios na Nigéria. Eu não aceito vir importado. É uma questão civilizacional. Nós conseguimos resolver esse problema. Com o per, com os vários programas de realojamento. Não foi só o per. Houve muitas iniciativas de realojamento por todo o país e, em especial nas 2 áreas metropolitanas, permitiram acabar com as barracas. Não, acabaram com tudo. Há um resto sim. Senhora, é. Pessoa 1 De facto, já o fizemos, não é? Pessoa 2 Já o conseguimos, mas conseguimos fazê lo, porque assumimos de forma drástica que qualquer nova barraca que surgisse era demolida. De forma drástica e portanto, não há aqui esta conversa, que é preciso ter cabeça e coração. Esta conversa tem que haver humanismo. Lamento, mas não há solneira e chuva na nabal. O que está a haver é uma enorme parafunda e vai ser um desastre. Se começam com esta conversa, ou travam o processo, ou pura e simplesmente um destes dias abrirmos os olhos e temos uma penajoia, uma coisa da dimensão de penajoia, que já é um gigante à conta, precisamente. Da incompetência dos governos é muito travão àquilo porquê. Pura incompetência política ou não ter efeito nada? Controlo de Rendas: Ineficácia e a Urgência da Oferta Eu agora se calhar, eu acho que já sei, acredito, saber qual é que vai ser a sua resposta, mas que gostava de fazer perguntas na mesma para quem nos ouve entender este esta questão. Qual é que é a sua opinião sobre mecanismos de controlo de rendas? Porque há muitas. Há muitas pessoas que acreditam que o mercado de que o problema das rendas elevadas no mercado de arrendamento se resolve, cumpre os mecanismos de controlo ou mesmo de congelamento de rendas. Qual é que é a sua? Pessoa 2 Todas as experiências que ocorrem na Europa, incluindo em Portugal, mostram que sempre que tentam criar quaisquer mecanismos de congelamento ou de controlo das rendas, há um pequenino problema. Pessoa 1 Isso é pequenino, é? Pessoa 2 Pequenino, eles ficam com o controlo, mas depois não há casas. Portanto, não têm de aplicar o controle. É o que está a acontecer em Barcelona, é o que está a acontecer em amesterdão, é o que está a acontecer em Berlim. Foi um desastre, felizmente, com o tribunal constitucional alemão atalhou e acabou com aquilo. Portanto, cada vez que me vem com esta conversa e que eu ouço falar nisto, há uma consequência, aliás, eu ainda não percebi o que é que eles chamam de regulação, porque é um eufemismo, é outro eufemismo, é como as casas entregues não é? Algumas delas já tinham sido entregues pela do Salazar. Qual é o eufemismo? Então, mas regular, mas, mas regular o quê? Não. O que eles querem dizer é não o assumindo, não tendo a coragem de o dizer. É congelar rendas. Pessoa 1 Mas agora, ainda agora, falou de amesterdã e o arquiteto normalmente dá como exemplo. No bom sentido, o mercado holandês, sim. Pessoa 2 Porque o mercado holandês é muito diversificado, entre a oferta pública, privada, cooperativa, social, terceiros setores. Pessoa 1 Acha que isso faz muita diferença? Pessoa 2 Claro que faz, porque. Peso a percentagem de casas que estão fora do Mercado Livre é muito grande. Agora. O problema é que em Portugal nós não temos maneira de, de 1 dia para o outro fazer seguir essa percentagem. Temos que nos adequar às circunstâncias. Eu penso pessoas que andam a desenhar estratégias que fazem 180000 casas em 10 anos é andar a gozar connosco, não conseguem perceber as circunstâncias. Isso não é estratégia alguma. Isso é um convite ao desastre, é um convite à mentira. É um convite à falsificação. Nós não tivemos as 6000 casas do fundo nacional de habitações edificado, não tivemos as 120000 da renda acessível, não tivemos as 180000 e não vamos ter as 26000 do PRR. Como não teremos em 59, em em 2030 as 59000 não teremos. Não vale a pena andarmos com isto. Isto é um processo de longo prazo. É preciso perceber quantas casas somos capazes de fazer por ano, a que ritmo podemos manter isto e perceber. Quantas décadas não é? Quantos anos são precisos? É quantas décadas? Pessoa 1 Mas não acha presente. Nós necessitamos urgentemente de mão de obra, nomeadamente para o setor da construção, para conseguirmos atingir determinados. Pessoa 2 Objetivos nós não precisamos de mão de obra. Nós precisamos que a indústria da construção tenha encomendas. No dia em que a indústria da construção tiver encomendas, eles amanhar, se ão, eles arranjarão as tecnologias, os equipamentos, as modelações, a mão de obra e aquilo que for preciso. Não é o estado que vai arranjar mão de obra para as empresas, esqueçam. Essa é outra falácia. Se nós pusermos o país a produzir, a indústria da construção vai ajustar se ao desafio. Eu gostava de de recordar aqui um episódio que é importante, eu não me esqueço que em 1993, quando o per foi lançado e eu estive sentada à mesa. Com as pessoas que que preparámos os diplomas, porque não foi só um diploma, foram 6, foram 6 diplomas legais que constituíram aquele pacote. Saiu na altura uma coisa que era chamado o livro branco de política de habitação. Um dos principais autores era Oo Fonseca Ferreira. E qual era a questão? Que, aliás, muita gente do setor cooperativo. E a questão era que tendo olhado para os resultados dos censos 91. Concluíam que em Portugal faltava meio milhão de casas. Havia um défice habitacional de meio milhão de casas. Quanto é que o país produziu nos 20 anos seguintes? Milhão e meio de casas. Quem o fez a iniciativa privada estão à espera de quê? De continuarem a clamar contra o privado, de continuarem a clamar contra o investimento. Continuarem a profetizar que é preciso habitação pública, que não são capazes de fazer, que não têm condições para fazer, mas. Pessoa 1 Vamos lá ver? Pessoa 2 Por quanto tempo mais vamos andar a perder tempo, porque aquilo que temos é perda de tempo. Pessoa 1 Mas vamos lá ver se, portanto, se bem, se bem entendi, o arquiteto acredita que para voltarmos aqui a resumir com as devidas alterações legislativas. Fiscais é possível ter modelos de parceria público privadas que criam um racional económico para o setor privado poder investir e disponibilizar habitação para arrendamento racional económico hoje em dia que não existe e, portanto, acredita que construindo esse caminho, o mercado privado vai encontrar as soluções e as alternativas para então conseguir produzir. Pessoa 2 É isso, mas alguma vez de algum país desenvolvido deste mundo as coisas fizeram se sem essa lógica? Pela é uma lógica capitalista, é, é, é, é a iniciativa privada, é. Se eu gosto de ter dinheiro e traz investimento, sim. Somos nós capazes de fazer com que esse investimento tenha um efeito reprodutivo de interesse social, coletivo, público, que sirva às políticas de habitação do país. Seremos capazes? É que no passado, fomos capazes. Fomos capazes, quando aquilo que eu acabei de delatar, da experiência de resultados dos censos de 91, em que faltava 1000000 de casas e produzimos milhão em meio, fomos capazes quando, em plena época de troika, conseguimos atravessar o período de crise económica brutal que tivemos sempre a crise habitacional. E foi possível acrescentar à oferta habitacional 140000 casas para abrandamento. Foi o estado? Não, não foi o estado. Foram os mecanismos que o estado criou para incentivar os privados mais as pequenas empresas. As pequenas economias não foram os fundos de investimento imobiliário. Nós não tínhamos essa coisa que agora anda por aí, que toda a gente quer criar a ideia de toda a gente. Isto é uma certa esquerda que devemos ter medo deles. Mas depois é engraçado que foi A esquerda. Que acabou com uma coisa criada no tempo da troika que se chamava mercado social de arrendamento, que chegou a ter 4435 casas nas bolsas de habitação que existiam na banca. Foi a mesma esquerda que destruiu essa bolsa e que as casas foram todas entregues a fundos de investimento imobiliários. Eram casas com função social, 4435 casas. Falam dos fundos, falam da especulação. Ora, aí está um bom exemplo em como contribuiram para. Pessoa 1 Ela, o arquiteto, acredita que também parte do resultado, enfim, do que nós hoje vivemos no mercado residencial, é também fruto de uma certa especulação e de um aumento excessivo de um investimento privado institucional por via de veículos de investimento. Pessoa 2 Não, não, não é não, não é, é claramente por um total desequilíbrio entre oferta e procura. Eu, eu ainda sou do tempo. Isto faz o velho, não é? Eu ainda sou do tempo. Como dizia aquele anúncio em que havia cabaste de compras em 1975. Foi tal a crise que nós passámos que o governo teve que criar uma coisa a que chamaram de cabaste de compras. E o que é que era? Era a forma das pessoas poderem ter dinheiro para ir à mercearia, ir a supermercado. O que é que temos hoje? Hipermercados, supermercados de grande dimensão. Precisamos de acabares de compras? Não, não precisamos. Temos a oferta de comida que não nos falta. Está mais cara porque a inflação está, mas longe de ser o problema que temos com a habitação. Portanto, todos os modelos, todas as experiências que nós passamos e que vemos e quando olhamos para o passado. Em termos de produção de habitação, estão aí para tirar conclusões. Habitação: Dignidade Humana e Apelo à Ação Querem continuar AA persistir nos erros do partido socialista. Não se admirem porque vão ter os mesmos resultados. Pessoa 1 Falar em experiências, qual é que é a sua opinião de experiências e programas, como é o exemplo housing first? Pessoa 2 É problema, é muito simples perante a dimensão do descalabro. O alzing first não consegue ter escala para responder ao problema. É que uma coisa é que uma coisa é nós lidarmos com pessoas sem abrigo e todos sabemos que normalmente as pessoas sem abrigo têm um conjunto de patologias associadas que os leva anão quererem encaixar, se a enquadrar se e aceitar uma solução de alojamento. E aí o alzing first desenvolve 11 papel. Relevante? Hum, Hum. Coisa distinta é termos centenas de barracas como as que estão em penajoia, como aquelas que começaram a surgir no talude militar de Loures. Pessoa 1 Correto, mas não acha, não acha que a habitação? Pessoa 2 Soluções permitam me. Nós temos que ver se pomos uma política de habitação com escala. As nossas funções, tudo aquilo que eu vejo não tem escala. A dimensão do problema é demasiado grande para andarmos a fazer 3 casinhas aqui, 4 ali e 5 acolá. Não vamos lá, não há hipótese, esqueçam. Pessoa 1 Nós estamos estamos mesmo a terminar o nosso tempo? Havia só aqui um pequeno comentário primeiro que eu gostaria ouvir da sua parte e uma última questão sobre o comentário. Acredita que a habitação é a base da dignidade humana, ou seja, é a base para qualquer pessoa conseguir construir dignamente uma vida? Pessoa 2 É uma questão civilizacional. É parte da nossa civilização. Não estamos na pré história, nem no homem das cavernas. É óbvio que a habitação é um elemento crucial. Há organização de uma sociedade, há organização de uma família, há organização de um espaço onde essa família cresce, se desenvolve, ter os seus filhos. Isso protege quem não tem uma habitação, não está protegido. Pessoa 1 Perfeito para terminar, cria só uma mensagem sua mesmo, em jeito de resumo de finalização, uma mensagem a todos os players de mercado, públicos e privados. Que seja a de alguma positividade de percebermos se de facto temos um caminho que podemos percorrer. Como é que nós podemos lá chegar todos em conjunto? Já percebemos que não é nem só de um lado, nem só do outro. Têm que ser todos em conjunto e com base em toda essa sua experiência no mercado. Deixar uma mensagem a todo este ecossistema imobiliário? Pessoa 2 Ao governo quer dizer que é mesmo preciso fazer reformas no arrendamento, na reabilitação urbana. É preciso descentralizar para as autarquias a Sério, mas descentralizar a Sério para que, do ponto de vista da produção de habitação, isso seja feito em termos locais, é necessário que o estado se afaste de uma vez por todas da produção de habitação. Todas as experiências que há de produção de habitação por parte do estado acabaram sempre com maus resultados. Relativamente ao setor da construção, acho que é preciso que eles pressionem o governo no sentido de dar escala às encomendas, para que se possam modernizar, intestibilizar e criar métodos de trabalho mais produtivos e que levem a soluções de habitação mais barata. Não tenhamos ilusões. Nós não vamos conseguir baixar preços, mas temos que estabilizar esta. De correria desenfreada de aumentos que estão a acontecer. Reduzir preços não vai ser possível. Mas travar isto é necessário? É possível. E relativamente a toda a promoção, a todos o setor de promoção da habitação. Acho que é preciso começar a fazer contas para perceber exatamente quanto é que eu vou precisar para investir numa casa para arrendamento. E durante quantos anos e que modelo de financiamento eu preciso de montar para aguentar essa operação? Porque a grande mudança entre promover casas para venda ou promover casas para o rendimento foi esta o ciclo de vida do processo passa 5 para 2025, 30 anos, e isto faz com que toda a mecânica do financiamento salter. É óbvio, não vamos ter ilusões. Depois de todas as regras instituídas pelo banco central europeu, das normas de basiléia, de todas as restrições ao crédito, nós não vamos voltar a ter crédito à habitação como aquele que tivemos nos anos 90, 2000. Isso acabou. Não temos a expetativa. E também por isso pensarmos que os paradigmas têm que ser consolidados, as mudanças de paradigma. App é absolutamente essencial. Nós temos que continuar a reabilitar o nosso parque habitacional antigo. Há muita coisa por fazer ainda há muitos milhares de os danos provocados pelo congelamento de rendas e pelas mutações urbanas que estiveram associadas e isso são brutais. Há ainda muito trabalho pela frente. Do ponto de vista dessa reabilitação, precisamos de expansão urbana também precisamos de construção nova, mas precisamos, acima de tudo, de arrendamento. E arrendamento de média longa duração. Não esta maluqueira precária de arrendamento há 1 ano. Isso tem que mudar. Mas se não há confiança, se não há segurança, não há investimento. Se não há investimento. Pessoa 1 Mas como é que se defende a liberalização do mercado de arrendamento? Ao mesmo tempo que diz que temos que apontar para prazos muito mais longos de arrendamento, como é que uma coisa liga com a outra? Pessoa 2 Liga pela oferta. A questão é muito simples, no dia em que haja oferta, nós vamos assistir a concorrência. Ora, o que temos hoje é uma total ausência de concorrência. O que temos é um sistema completamente definhado, com uma enorme procura e uma fraquíssima oferta. Portanto, vamos lá assim. Pessoa 1 Arquiteto Vítor reis. Muito obrigado por ter vindo. Foi um prazer tê lo cá. Este foi mais um episódio do podcast de mais valia. Eu sou Gonçalo nascimento Rodrigues até ao próximo programa bons negócios imobiliários.