El lado invisible del rendimiento: la estrategia detrás de la deuda | Uno a Uno con Fibra Mty | Episodio 45

La Deuda en FIBRAs: Historia y la Regla del 35% ¿Una fibra o una Rita? En Estados Unidos, como dice Jorge, no tiene dinero para pagar su deuda. ¿Esto suena contradictorio, no lo es? Es una estructura de balance, porque si tú tienes un portafolio de propiedades que está ocupado y que está pagando renta, tú vas a tener decenas de bancos e inversionistas, etcétera, que van a querer darte deuda porque eres un sujeto de crédito muy positivo. Siempre y cuando esté generando los flujos del portafolio. El problema es, como dice Jorge, cuando viene una crisis el hablaba del 35%. A nosotros en fibra Monterrey nos gusta verlo también. De manera paralela con el el flujo contra la deuda, deuda, ebitda debe estar por debajo de 5 veces, porque eso significa. Que tengas suficiente margen para tener una época difícil en que se baja tu generación de flujos y que a pesar de eso, tengas capacidad de servir tu deuda. Hablante 2 ¿Hola, qué tal? ¿Cómo les va? Bienvenidos a un capítulo más de uno, uno con figura a Monterrey. Hoy nos toca hablar de un tema también muy relevante para. Lo que ha lo que ha pasado históricamente, vamos a hablar primero de la Riz YY cómo hemos transitado a a a lo que a lo que vimos actualmente en las en las fibras. Jaime, el tema de la deuda, que el el tema de la deuda es importante. Yo recuerdo jimmy, que cuando iniciamos el el proceso este de de hacer la fibra, contratamos a Greenstreet Advisors que Greenstreet advisors es esta firma en Estados Unidos que se dedica a dar advisory a al visite, o sea, los compradores. ¿En términos de calificar no? ¿Qué, qué rits o qué fibras en Estados Unidos son las que tienen el mejor gobierno corporativo, cuáles son los factores de riesgo? Y entre muchas cosas que nos que nos nos dieron en asesoría hace ya 13 años, fue la parte de la deuda. Entonces decían que que históricamente así le dicen los americanos the worlds perfume in reeds o las que han tenido perfume desempeño. Han sido todas aquellas que tienen una palanca arriba, el 35%. ¿Entonces te preguntabas, oye, pero por qué? Pues 35. A mí no se me hace tampoco tan grave tener una palanca arriba del 35% y decía, no, mira, lo que pasa es que los ciclos financieros siempre se dan como lo vimos ahora en la pandemia, como vino el 2008 que fue la la crisis inmobiliaria, este ahora las guerras, etcétera. Y entonces cuando tú tienes una empresa donde estás este diseñado para repartir dividendos. Donde no vas acumulando flujo YY te agarra un ciclo malo en el en el mercado en donde viene una guerra o viene esta pandemia, o viene alguna crisis importantísima y traes esta palanca por arriba del 35, no tienes el flujo suficiente para hacer frente a esa deuda porque o se te van inquilinos o no te pueden pagar o se sube el costo financiero. Yo que sé entonces nos decía que históricamente ellos tenían como que esa métrica. En donde no pasar del 35% hacía que la la rito la fibra tuviera el mejor performance a a a largo plazo. ¿Por supuesto que en la medida en la que tú apalancas más el balance ahorita los va a Platicar Jaime, pues tiendes a pagar mejor rentabilidad no? ¿Ya decía ya welch no what your measure is what you get? Si a Jaime y a un servidor y a los que estamos aquí en la fibra nos pagaran por rentabilidad, pues una de las métricas que. ¿YY no, y no tuvimos una limitante de la deuda, una de las métricas que seguramente habíamos es irnos a un apalancamiento del 65% y tú dividendo ahorita también nos platicas porque nos vas a explicar, técnicamente se dispara enormemente, pero qué pasa que vamos a poner en riesgo a nuestros accionistas? Y el chiste de este negocio es la certidumbre es. El manejo del balance, el manejo del riesgo, eso siempre a la larga se acaba pagando y creo que ha sido el caso de Fibro Monterrey y entonces este capítulo me eché todo este rollo muy largo, porque la verdad es que no tengo mucho que platicar con jaimito. Hablante 1 No, yo lo que no quieres que platique. Hablante 2 ¿Pero pero sí es un buen preámbulo porque es demasiado técnico todo lo que les voy a platicar de cómo te impacta la deuda en el balance, tanto en el riesgo? Como en la rentabilidad. Solidez Financiera: Deuda/EBITDA y Calificación Crediticia Sí, creo que el tema más importante que debemos entender es que una fibra o una rita en Estados Unidos, como dice Jorge, no tiene dinero para pagar su deuda. ¿Esto suena contradictorio, no lo es? Es una estructura de balance, porque si tú tienes un portafolio de propiedades que está ocupado y que está pagando renta, tú vas a tener. Decenas de bancos e inversionistas, etcétera, que van a querer darte deuda porque eres un sujeto de crédito muy positivo, siempre y cuando esté generando los flujos del portafolio. El problema es como dice Jorge, cuando viene una crisis él hablaba del 35%. Nosotros en fibra Monterrey nos gusta verlo también de manera paralela con el el flujo contra la deuda. Deuda ebitda debe estar por debajo de 5 veces, porque eso significa que tengas suficiente margen para tener una época difícil en que se baja tu generación de flujos y que a pesar de eso tengas capacidad de servir tu deuda. Pero no solamente debemos de concentrarnos en eso, sino también en la calificación tú necesitas. Que haya un mayor número de agentes queriendo prestarte dinero, ya sea a través de los bancos, a través de emisiones privadas, emisiones públicas, etcétera. Entonces, a la hora que tú tienes un una estructura muy sólida, como decía Jorge, 35% o por debajo de 5 veces deuda y vida con. Inquilinos que tienen una alta calificación, etcétera. Todo el tiempo vas a poder servir tu deuda. ¿Y qué va a pasar? ¿Las agencias calificadoras te van a dar grado de inversión y cuando tú tienes grado de inversión te puedes fondear a mejores costos y eso te da una ganancia adicional que le da todavía más solidez a su a tu balance entonces? Es muy importante el tener una buena calificación para que la gente tenga apetito de de comprar tu deuda. Si no pasa eso, en el momento en que tienes una renovación tienes que emitir capital forzosamente para pagarlo. Y a la hora que emites capital en una situación comprometida, pues te van a pedir un descuento muy grande sobre el el valor de tu portafolio. Hablante 2 Y destruyes valor. Hablante 1 ¿Y destruyes valor entonces? Es un tema muy sutil, pero que tiene mucho impacto. Y ya que tocaba Jorge, el tema de lo que pasó en Estados Unidos en 1990, efectivamente, había muchas reds, diríamos la mayoría, que tenían un alto nivel de palanca. Era la costumbre, te daba mucha rentabilidad, los inversionistas estaban felices, vino una crisis de flujos y entonces nadie quiso comprar la deuda de los de las reds. Kim, que fue la primera que tuvo ese problema. ¿Y la razón? Que o la condición que le pusieron los inversionistas es o K nosotros te fondeamos o tenemos capital, pero tienes que tener unas reglas mucho más estrictas para que nosotros tengamos la tranquilidad de que los intereses de unos y de otros están alineados. Entonces la deuda es un principio de que genera fortaleza al balance, que le da rentabilidad al balance, pero siempre y cuando tengas una calificación adecuada o una. Condición que los inversionistas lo vean como atractivo. Ahora este es el lado negativo dentro del lado positivo hoy para ponerles un ejemplo, en fibra Monterrey la deuda la tenemos en promedio ponderado a cuatro 90 en dólares, las propiedades nos dan alrededor de un 7 y medio 7% ya quitándole la parte del capex. ¿Eso significa que tenemos? Si lo simplificamos entre 5 y 7 200 puntos base de ganancia adicional por la parte de la deuda, esto se ve muy atractivo, pero como decía, siempre es importante mantener una calificación suficientemente buena para que no tengas problema de darle rotación a tu deuda cuando vence. Hablante 2 ¿O sea, Fíjate, hoy en la mañana este hacemos un ejercicio YY digo entero muy simplistas, pero pero pero para que entiendan? El el o sea nosotros. Antes de que colocáramos capital en marzo, este andábamos cercanos al 26 * 100 a casi el 30%. Se hace la colocación de 500000000 USD y se baja tu deuda al 22%. O sea, tienes una una disminución en la deuda. Importante eso en el dividendo, si tú te mantienes al 20, no vuelves otra vez a regresar a niveles del 27%. De una manera importante, o sea es decir Oye, en vez de darte un diviendo del uno te voy a pagar un diviendo del 105, si tengo el mi balance apalancado al 27%, entonces sí es importante que eso lo lo lo vean porque así como generan rentabilidad, si yo me excediera y decir Oye, pues no 27, me voy al 35 o al 40, pues ese 1 peso con cero 5 centavos igual se puede convertir en 1 peso con 10. Y 1 peso con 10 ya el dividendo es muy atractivo y entonces genera una dinámica padrísima, sí, está muy padre, pero entonces esa esa yo siempre lo manejo en términos de de porcentaje de la deuda, contra el valor de los activos, contra el valor del del activo total. Pero Jaime hablaba del 5 a uno, es decir, cuánto flujo generó contra cuánto, cuánto pago de de servicio a la deuda, donde de repente se le empieza a bajar a cuatro y luego a 3. Empiezas con el perdón a 78, empiezas con el Jesús en la boca y dices, ya no tengo capacidad de pago. Gestión de Tasas, Garantías y el Crédito Quirografario Ahora yo también quisiera, Jaime, que nos metiéramos en otra siguiente premisa, una es cómo cuidas tu deuda a nivel riesgo balance, pero también tienes que cuidar tu deuda a nivel taza. Desde que nacimos tú siempre has sido de la idea de que cada vez que pides prestado a largo plazo. Los bancos te prestan una tasa variable más un spread. Vamos a pensar que LIBOR más 200 ahora es software más. Hablante 1 Más ciento. Hablante 2 55 cambió la LIBOR por otra medimetric que se llama la sofor y este y automáticamente cuando agarra financiamiento, Jaime Compra un swap, o sea, hace un derivado, compra un derivado y swapea la tasa de variable a fija. ¿Eso por qué lo haces y qué ventajas o desventajas puede tener? Hablante 1 Claro. Normalmente hay ocasiones en que una la tasa variable te da un nivel más bajo en el fondeo. Hay veces que la tasa fija es la que la que te lo da dependiendo de las condiciones del mercado. Pero lo qué es más importante entender es que nuestro negocio, como dijo Jorge, es un negocio de tener credibilidad en los flujos permanencia. Entonces, a la hora que tú tienes un contrato de arrendamiento a 5 años, pues tú vas a buscar una deuda. Que tenga la tasa fija a 5 años. ¿Por qué? Porque tú ya sabes cuánto te va a pagar ese grupo de contratos y a la hora que decía Vamos a poner el 7%. Entonces, si tú fijas tu tasa al 5%, ya tienes por 5 años garantizado un diferencial de 200 puntos base. Nuestro negocio no es de especulación, es de certeza. Entonces hay que tratar de tener perfectamente calzado. El el el plazo uno uno y el tipo de tasa con lo que tienen los contratos para darle mayor certidumbre al mercado, a las calificadoras y a todos los agentes que están con nosotros. Y aquí déjame toco un tema que va de la mano de la mano de este que es la manera como respaldas el el el portafolio para seguir con la certeza, si tú garantizas tu deuda con todo tu portafolio tienes. Que los mismos riesgos se van, se van compensando. Existen estructuras en las que te prestan con garantía de un inmueble. Eso parecería muy interesante para el para el Banco, para el que te da el crédito. Sin embargo, es de lo más eficiente, ineficiente del mundo, porque por un lado, para el que quiere el riesgo, si por algo se atora ese contrato. La garantía deja de serlo sólida, pero por la otra va pasando el plazo del del contrato y entonces tienes un exceso de garantías acá, por lo tanto, dejas descubierta otra parte del balance. En cambio, cuando tienes a todos los portafolio que se complementa en regiones, en tipo de inquilinos, en plazos, etcétera, tienes un una garantía mucho más sólida. Entonces. Por eso nosotros creemos que la estructura de nuestra deuda debe ser. Uno a largo plazo o que sea consistente con nuestros contratos de renta, pero también que no sea obsecure o que no tenga que no esté hipotecada, sino que todo el balance es el que te respalda, porque de esa manera tienes la certidumbre de tanto de la parte del plazo como la parte de la garantía en que va a estar desempeñando. Hablante 2 Eso eso ya lo dices muy fácil, pero pero pa llegar a ese nivel, Jimmy, pues te tardas de que o sea, que los bancos. Vaya más bien que la calificadora. Te de una buena calificación para que los bancos te den un crédito tirografario, pues te cuelgan, no YYY. Generalmente es un tema de riesgo, o sea, el banco te dice, eres todavía muy chiquito. ¿Todavía no me demuestras que tienes una capacidad de crecimiento, tus flujos todavía son no tan certeros y por ende te voy a como nos prestaron nosotros con garantía, no? Probablemente en el año 5 de que nació la fibra fue cuando las calificadoras empezaron a meter una calificación porque ya te dan. ¿Que ya no tienes tanta concentración, que tienes mayor certidumbre, que tienes flujos más estables, etcétera, no? Hablante 1 100% nos acordamos el otro día Jorge y yo lo que sufrimos para sacar el primer crédito. Quirografario pasaron, habían pasado 5 años de que existía la fibra, fue muy complicado. ¿Por qué? Porque llega una entidad nueva como fibra en Monterrey pide deuda, tiene buenos activos, pero tienes 30 activos. ¿Entonces te van a pedir que pongas 3 de esos activos, los más interesantes para que los pongas como garantía y eso te dé la oportunidad de tener acceso a una tasa razonablemente buena que te permita tener el diferencial entre lo que pagas de deuda y lo que te paga de renta y necesitas efectivamente ir construyendo un portafolio que tengo un tamaño suficientemente amplio para que no estén preocupados los bancos de que? Hablante 2 Sí, que tienes deje. Hablante 1 ¿De pagar un consumo? Hablante 2 O que estás muy concentrado en. Hablante 1 Un solo inquilino, no inquilino, un sector etcétera, no, entonces sí es un tema que toma tiempo y creo que en este, en este segmento, estando yo o no estando yo, se ha platicado de la importancia de la escala. Hablante 2 Y. Hablante 1 Creo que esta es una de las más importantes, la solidez del balance, que te permite financiarte a créditos a niveles mucho más, mucho más bajos y tener acceso a calificaciones buenas. Porque tienes una diversificación muy amplia de de inquilinos. Hablante 2 Ahora hay otra pregunta que también siempre te hago Jaime, y a veces este digo, es fácil este verlo cuando ya está jalando o operando, pero cuando tú tienes que decidir entre irte por un sindicado, que es este crédito entre varios bancos y liderado por un banco de manera quirografaria o o con garantía real y o irme por un bono público. Bonos vs. Sindicados y Pronóstico de Tasas de Interés Que también ya ya pasamos por esas 2. ¿Cómo? ¿Cómo piensa tu mente? ¿Cuál una por la otra? ¿Cuál es mejor? ¿Qué ventajas tiene una de la otra? ¿Cómo analizas tú cuál tomar? Hablante 1 Mira si lo ponemos de la manera más burda y más fácil por precio, pero déjame sí. Hablante 2 Elaborar porque pero pero es. Hablante 1 ¿Válida? Esa es la esa es la respuesta final. Empecé por el final, pero cuando hablaba de calificación y cuando hablaba de escala, etcétera. Lo más importante es tener un abanico muy grande de opciones de financiamiento. ¿Y qué es lo que pasa en los mercados? Hay diferentes niveles de apetito dependiendo de las condiciones de mercado. Por ejemplo, en la pandemia hubo muchísimas empresas que jalaron sus líneas de bancarias. Por lo tanto, la capacidad de préstamo de los bancos se vio reducida. Por lo tanto, el precio, el que te prestaban los bancos, dejó de ser lo atractiva que había sido 6 meses antes. Te acordarás. Teníamos un crédito listo para sacar y decidimos no tomarlo porque había una cláusula que en la que se subía el diferencial por temas de por el tema de la pandemia. Entonces nos volteamos al mercado de bonos que justamente por la pandemia hubo menos oferta de de emisores que quisieran emitir a largo plazo y entonces los diferenciales estaban por debajo de los que tenían. De los que tenían los los bancos. Entonces creo que lo importante es tener el abanico abierto, entender cuáles son tus necesidades, porque a veces hablé del precio, pero el precio no es todo en la vida si los plazos no son los adecuados. Si ciertas condiciones de Covenant no son las adecuadas, pues te vas por el el segundo mejor. Hablante 2 Hasta hasta las amortizaciones no, porque inclusive. Hablante 1 Que no tengas amortizaciones. De hecho todos nuestros créditos, que eso es súper importante, no los amortizamos hasta el vencimiento. ¿Por qué? Pues porque es mucho más eficiente. Para nuestra operación buscar montos grandes, para darles una idea para un bono internacional debes de emitir entre 300 y 500000000 USD, sino el volumen no te justifica por los costos, por los intereses de los inversionistas, etcétera, entonces para nosotros es importante tener bloques en los que concentremos montos relevantes de de vencimiento que nos permita acceder, por ejemplo, a este tema de los mercados. De bonos internacionales o emisiones privadas a precios muy competitivos. Entonces, depende. Hablante 2 Depende y se encarece mucho un bono comparativamente contra unos indicado lo que le tienes que pagar al bono abogados este comisión nacional bancaria y de valores este. Hablante 1 En el margen no es tan importante por el tamaño de las emisiones que tienes y la deuda que emitimos. Como está en dólares YY son en muchos de los casos contratos con la ley de Nueva York. Otra vez, para que tengas un nivel más atractivo, ciertos bancos prefieren que sea con esa ley. Entonces tienes que usar abogados nacionales e internacionales de la manera muy parecida a la de a la de los bonos. Entonces este yo diría que no es tan relevante el costo entre 1 y otro, pero sí las condiciones. ¿Varían con respecto al tiempo? Hay veces que es más atractivo emitir un bono, hay veces que es más más atractivo emitir una, hacer una emisión privada con aseguradoras y fondos de pensiones, y hay veces que es más interesante tomar deuda bancaria. Hoy quizás es mucho más interesante tomar deuda bancaria para darles una idea de emitir a niveles del 5% a tasa fija ya una vez hecho el el derivado para fijar la tasa a largo plazo. Hoy en un bono a lo mejor estarías en 5 y medio 575. Entonces varía, varía según el las condiciones de los mercados. Hablante 2 ¿Está bien mi Jimmy, pues bueno, te dejo con un reto, para qué estamos ahorita abril? ¿Estamos en abril del del 26, verdad? Te voy a entrevistar en abril del 27 y voy a abrir con esta pregunta, nada más te tienes que acordar porque a mí se me olvida, pero está grabado y si no ustedes me recuerdan ahí para volverlo a entrevistar. ¿Si tuvieras que adivinar o pronosticar las tazas de aquí a un año, las ves más arriba o las las ves más abajo de como están ahorita? Hablante 1 Como buen economista y amigo de abogados, contestaría, depende, pero no que mi escenario básico es que pueda tener un un pico del repunte de la inflación que ahora preocupa por la guerra. ¿Y que tienda a regresarse? No esperaríamos que esperaríamos la siguiente baja del del del Banco Central de Estados Unidos, la siguiente baja en diciembre de este año. Entonces quizás pudiera estar marginalmente abajo la tasa con respecto a hoy. Hablante 2 Tu respuesta, tu respuesta es, entonces va a estar abajo de hoy. Hoy recuérdame. ¿En cuánto está la tasa? Hablante 1 Está en la del Banco Central, está en 375. Hablante 2 O K, entonces abajo el 375 ya dijo Jaimito, si no, si no le pega, entonces buscaremos a alguien más que dirija las finanzas de este negocio si te parece. Hablante 1 No, no me parece, este no es un. Hablante 2 Negocio de apuestas. Hablante 1 Muchas. Hablante 2 Gracias Jaime, gracias y gracias por otro capítulo más. Nos vemos en el siguiente capítulo de uno a uno con fibra Monterrey.