15 . El Catastro vs. las Inmobiliarias

La Odisea Catastral y el papel de las inmobiliarias en el mercado Hola, gracias por acompañarnos en este episodio de odisea catastral. Odisea catastral es una saga, una serie indefinida de relatos con tintes novelescos que abarcan las vicisitudes de varias generaciones de la familia catastral latinoamericana. Aquí encontrarás soluciones heterodoxas y objetivas para tu jurisdicción, construidas a partir de la realidad catastral coyuntural. El podcast hace una hiper lectura irrumpe en las reflexiones que vienen haciendo académico, funcionarios y ciudadanos proyectándolas en soluciones posibles para todos. Episodio 15, el catastro versus las inmobiliarias. Participante 2 El. Participante 1 La preposición versus que en latín significa Asia, se utiliza en este mundo de contraste en que vivimos como contra, pero hay otra acepción que es más tenue, fina, delicada, sutil, ligera, que permite utilizarla en análisis comparativos entre diversos elementos, instituciones y hechos. Se trata de frente a y es En este sentido, en que encaramos este podcast el proceso de generación e identificación de información territorial. Tiene un espacio de análisis y discusión, un inversor interesado en adquirir un inmueble con base en su potencial de desarrollo urbano rural, su carga tributaria y sus restricciones urbanísticas y ambientales, a quien acude donde consigue la mejor información. La disputa por ser el mejor informante pone a las empresas inmobiliarias frente al estado y sus instituciones, entre las cuales el catastro debería tener un rol destacado. Las inmobiliarias se auto caracterizan por su amplia trayectoria, sólida reputación y alto nivel de profesionalismo. Cuentan con un extenso portafolio de propiedades, agentes especializados con profundo conocimiento local en lo que se refiere a cada inmueble en oferta y su entorno usan tecnología avanzada para marketing incluyen fotografías profesionales y recorridos virtuales, garantizan transparencia y seguridad jurídica en las transacciones. Las inmobiliarias manejan un alto porcentaje del mercado inmobiliario. Bueno, todas juntas manejan el mercado sobre cada inmueble puesto a la venta o en alquiler. Publican las dimensiones indicadores urbanos, cercanía, puntos de valorización e interés, restricciones ambientales y urbanísticas, disponibilidad de infraestructura, condición jurídica, etcétera. Además, sus corredores inmobiliarios recorren constantemente las ciudades y saben lo que pasa en cada esquina. ¿Será por eso que se llaman corredores? La responsabilidad del Estado y la evaluación masiva de inmuebles El estado paralelamente, tiene bajo su responsabilidad todo el parque inmobiliario de una jurisdicción, no solo la parte que está en el mercado. Estructurar toda la información es una obra compleja y desafiante, no son solo los inmuebles a la venta o en alquiler, son todos las propiedades, las posesiones y las ocupaciones que deben ser representadas y caracterizadas. Hay entonces dos esferas que, siendo de diámetros diferentes, cuentan con un espacio en común parafraseando la teoría de conjuntos. Y yéndonos un poco por la rama matemática, vemos que El Mundo de los inmuebles encontramos dos conjuntos. 1 es finito el que manejan las inmobiliarias y el otro es universal, pues contiene todos los elementos de la jurisdicción. Así tenemos dos grupos de inmuebles organizado como elementos ordenados que se pueden relacionar básicamente de 2 formas, lo que están en las inmobiliarias constituyen un subconjunto de los que están asentados en el catastro y en el registro, o bien los que están en la intersección entre ambos grupos. Es decir, la dupla catastro registro tiene inmuebles que no están en el mercado y las empresas comercializan bienes que aún no existen como tales. Me refiere a lo físico y jurídico, pues en lo económico sí que existen, como por ejemplo las preventas de lotes y departamentos. Definitivamente la intersección es la relación que mejor caracteriza la realidad inmobiliaria de una jurisdicción. Este simples análisis muestra que si pretendemos determinar el valor de mercado de todos los inmuebles con fines fiscales. Y extra picales, gran parte de lo cual no está en el mercado. Podríamos o deberíamos usar los datos de los que sí lo están e inferir valores para todos, pues es justamente lo que hacen los procesos de evaluación masiva. Estructura en un observatorio del mercado inmobiliario, sintetizan los datos y desarrollan modelos predictivos utilizando regresiones geo estadísticas o inclusive inteligencia artificial. Esta práctica, que parece demasiado sofisticada, es corriente en las grandes empresas del sector inmobiliario. Ya que en los estados aún es incipiente. Esfuerzos del Estado, IDEs y las barreras de acceso a la información pública Los estados vienen haciendo grandes esfuerzos para generar información completa, actualizada, sistematizada, ordenada para tornar la disponible de forma transparente. No lo consiguen y siempre hay alguna disculpa retórica. Los funcionarios se transforman en artistas que buscan influir, persuadir, convencer, impresionar, a arrastrar a la audiencia que es la sociedad bajo el argumento del tamaño y de la complejidad de la obra pública catastral. Las infraestructuras de datos espaciales como sistema integrado de políticas estándares de tecnologías y Recursos Humanos facilitan la producción, acceso uso de información geográfica a través de internet. Vienen siendo el camino seguido por el estado. Su objetivo final es permitir que usuarios o ciudadanos y entidades tomen decisiones basadas en datos geoespaciales confiables, el acceso a la información geoespacial se puede dar a través de un geoportal o de un visualizador o geo visor. Mientras el geoportal es una plataforma web integral que permite encontrar, gestionar y descargar información geográfica, el visualizador es una herramienta específica que operando dentro o fuera del geoportal, es diseñada para explorar, navegar y consultar datos espaciales, frecuentemente sin capacidad de descarga. Resumiendo, el geoportal funciona como un catálogo completo y punto de acceso. El visualizador es la interfaz gráfica donde se despliega el mapa. Los geoportal es trabajan con metadatos, búsquedas avanzadas y descargas de datos. Los visores se enfocan en hacer zoom, medir, activar, desactivar capas y realizar análisis. Un geoportal suele integrar múltiples visores, servicios web y herramientas de administración. Un geoportal contiene visualizadores. Participante 2 El. Participante 1 Las plataformas mencionadas son herramientas que permiten el acceso y la visualización de información geoespacial en un entorno web, facilitando la exploración, consulta y análisis básico de los datos publicados por las ID. Hasta ahí todo muy bien, el tema es que tienden a ser demasiado especializadas. Su acceso se restringe a los académicos y geo tecnólogos, visualizar una capa de información puede requerir experticia y habilidades de cartógrafo o informático. Por más empeño que le pongan los técnicos y programadores del mundo público. El resultado aún es parcial. Algunas iniciativas optaron por publicar mapas en formatos de fácil acceso para los simples mortales como j p g o p d F, pero aún así, acceder a los datos requiere seguir vericuetos, trochas, escarpas atajos, senderos que para muchos son inaccesibles y se tornan laberintos a los cuales prefieren no ingresar para no perderse y frustrarse. Aquellos que consiguen desvendar los misterios de las plataformas y avanzar con coraje y determinación en el enmarañado de botones que prenden y apagan capas generan leyendas explicativas, accionan tableros de control con mucha información, también de difícil interpretación para los de carne y hueso. En vez del tesoro, encuentran contraste en que generan dudas. Ahora las dudas derivan, proceden, provienen, nacen, desciende de la acostumbrada, incompletitud y dudosa de actualización el estado por su tamaño. Y la automatización institucional acaba frustrando el sueño de condensar sus datos en un lugar, la falta de técnicos o de su pericia, habilidad, destreza, soltura, maña práctica, experiencia, maestría, conocimiento. Ponen en duda la información para contornear este problema, sortear las dificultades, esquivar los inconvenientes o bordear los conflictos. Se crean los comités, normalmente un comité coordinador y otro técnico, el primero con las funciones de organizar, dirigir y regular reglamentar. Y el segundo compuesto por técnicos de múltiples órganos públicos para recabar y sistematizar los datos a publicar en el geoportal. Problemas de la información privada y la visión optimista del futuro Paralelamente, los portales inmobiliarios modernos como mencionamos, son plataformas digitales que centralizan ofertas de compra y alquiler y cuentan con buscadores avanzados en función de la necesidad o preferencia del actor de mercado. Prevé su ubicación tipo de inmueble, tipo de operación, etcétera. El gran problema de los portales inmobiliarios es la persistente insistente tenaz obstinada decisión de mal geoposicionar los ofertas aún cuando ponen una referencia geográfica o inclusive una marca en Google Maps. Esto no significa que podrás encontrar el lote o la edificación con facilidad. Entendemos que esto es una estrategia para crear dependencia con el corredor para que lo llames, para que no tomes decisiones apresuradas solo con la información que puedes ver en el portal. ¿Me pregunto entonces, por qué no pones más información web entonces? En fin. Todavía hay un espacio entre la información pública y la privada, no es un precipicio una cantidad, un despeñadero, una fosa, pero sí hay un espacio, un talud, una profundidad. Que deben desaparecer 1 pública inmueble por inmueble, otro pública el entorno 1 pública con niveles de detalle milimétricos, el otro con niveles ceinti métricos o métricos 1 es físico y económico, el otro georreferenciado y contextual. Las aplicaciones deberían ser complementarias, persisten prácticas, orientadas a esconder ocultar o camuflar, tapar, velar, callárselas, desfigurar, disfrazar, disimular, enmascarar, fingir, reservar solapar, soterrar. Pero soy optimista, hemos conseguido aproximar esos mundos en diferentes proyectos. Todavía no es lo ideal, pero estamos trascendiendo la interconexión, llegando la interoperabilidad. Seguimos la próxima semana en próximo podcast. [email protected].