Eigenkapital-Hacks: So steigerst du deine Rendite auf 100%! 🚀🏠 – Fix & Flip

Das heißt, meine Eigenkapitalentabilität liegt bei 100%. Dass mal auf der Zunge zergehen lassen, die ist dreimal so hoch, die Eigenkapitalrendite. Dieser Podcast wird präsentiert von Grundrissschmiede. Dein Vertriebsoptimierter Grundriss in 24 Stunden. Grundrissminuschmiede.de Ja, hallo und herzlich willkommen zu ein neuen Ausgabe Fix- und Flip der Podcast. Mein Name ist Farbe Nerkobs, ich bin Gründer und Geschäftsführer der AMR SM-Meldschmiede Ruhrgmbh. Einen Projektentwickler führt das Ruhrgebiet und ich freue mich, dass du heute wieder mit dabei bist, heute endlich mal wieder zu einer Folge Fix- und Flip. Passend dazu ist meine Kamera leider deffekt gegangen. Deswegen habe ich heute einen kleinen Ersatz. Irgendwie bin ich ein bisschen orange heute. Ja, bitte verzeiter es ab nächster Woche gezüD er gutes Bild. Heute geht es um das Thema Fix- und Flip. Es geht um das Thema Fix- und Flip Finanzierung, um das Thema Fix- und Flip KPIs um und Projekte vergleichbar zu machen. Heute sprechen wir über Kennzahlen, die jeder Fix- und Flippa aus dem FF kennen sollte. Die Allermeisten ist allerdings so richtig tun. Und es gibt noch ein, zwei Hex dazu, wie man die Eigenkapitalentabilität verbessern kann bei Fix- und Flip-Projekten, also wie ich quasi weniger Eigenkapital einbringen muss. Denn Eigenkapital ist sehr eine Immobilienbranche ein scheues Reh. Deswegen möchte ich heute mit euch über das Thema Fix- und Flip finanzierbar und KPIs und Eigenkapital schon sprechen. Also eine Zahl, die ihr erstmal verstehen müsst, ist auf jeden Fall wie finanziert euch eure Bank in einem Fix- und Flip-Objekt. Beim Bein entholt, bereichst das auch wichtig, aber im Fix- und Flip-Reichst ist umso entscheidender. Ihr müsst verstehen, nach welcher Maßgabe, nach welchen Kriterien müsst ihr Eigenkapital einbringen. Und meine Erfahrung nach wissen, dass die aller wenigsten, die aller wenigsten Fix- und Flippa können mir sagen, meine Bank finanziert 90% des Klaufpises und 0% der Seniorungskosten oder 80% des Gigs. Und das ist erstmal super wichtig zu verstehen. Also ich mache ein Beispiel. Es gibt unterschiedliche, also grundsätzlich sagen wir, als er Lob Acht, die Bank macht eine 90-Finanzierung, eine 100%-Finanzierung, 80%-Finanzierung. Und das ist auch meistens eine Aussage, die ihr von der Bank bekommt. Wir finanzieren 90%. Aber von was? Und manchmal wissen die Banken, dass selbst nicht so 100% genau. Also, wichtig ist zu verstehen, wenn ihr ein Fix- und Flip-Reich macht, gibt es grundsätzlich drei Kosten. Es gibt die K. also den Kaufpreis. Ja, es gibt die Kauf neben Kosten. Und es gibt die Modernisierungskosten. Ja, also wenn ihr was quasi saniert. Und jetzt ist die Frage, wenn eine Bank euch sagt, wir finanzieren 90% ist die Frage von was? Von welchen dieser drei Kosten 90%? Es gibt Banken, die implizieren damit 90% des Kaufpreises. Das heißt, bei einer Million finanzieren die 900.000+, also ihr müsst 100.000 Euro Eigenkapital für den Kaufpreis mitbringen. Plus, dicker Daumen 100.000 Euro für die Kauf-Nirben-Kosten. Plus, die kompletten Sanierungskosten. Eine andere Bank sagt 90% des Gicks, also der gesamte Investitionskosten des Kaufpreises, loskauf neben Kosten, Klussernierung, davon 90%. Das wäre viel, viel, viel, viel weniger Eigenkapital als bei Variante A. Das macht ein Riesenunterschied aus, ob 90% vom Kaufpreis oder 90% vom Gick. Es kann sogar sein, dass die Bank sagt 90% vom Bleihungswert. Dann könnt ihr gar nicht sagen, wie viel eine Bank bewertet, weil wenn ihr ein Objekt kauft für eine Million, dann ist der Kaufpreis eine Million und ihr denkt, 90% sind davon 900.000, wenn die Bank das aber nur mit 800.000 Euro beispielsweise einwertet, weil Banken halt immer konservativer sind als jeder Investor, dann kriegt ihr 90% von 800.000. Das Problem ist dabei, wenn ihr eine Bank habt, die sagt, wie stellen auf die Bleihungswert ab 90% des Bleihungswertes und das regelmäßig abweicht, wisst ihr nie, wenn ihr ein Projekt einreit, wie viel Eigenkapital ihr braucht. Und das ist die große Herausforderung und das müsst ihr im Banker fragen, was finanziert ihr eigentlich genau? 90% von was, 100% von was. Was spielt da rein und was nicht? Das müsst ihr wissen für jede gute Kalkulation. Weil wenn ihr das nicht will, dann will ihr einfach rüber rasch. Ihr macht eine Annahme, ihr geht zu Bank, sagt hier, das Objekt kauft, ich will noch einmal so die Bank. Nee, nee, nee, nee. Davon wollen wir plötzlich viel mehr haben. Es kann auch sein, dass eine Bank grundsätzlich nach dem Ertragswert geht und sagt, wir schauen uns an, was ist die marktübliche Miete? Und von der marktüblichen Miete rechnen wir eine Kapitalisierung hoch. Also, wir finden also Beispiel, das ist eine 100-Quadratmeter Wohnung und der Mietspiegel, der Mietspiegel, also nicht neu Miete, Markmiete, sondern Mietspiegel, der ist aber super unterirdisch, sagt sieben Euro. Und mit dieser Anöität muss quasi die Rate getragen werden können. Das heißt, dann sagt die Bank okay, 700 Euro. Mal 12, also ist dann die Jahresmiete und das entspricht dann deine Anöität, keine Ahnung, 6 Prozent, aufbaßes von 100 und so kann die Bank das quasi dann auch hoch rechnen. Das ist aber ganz problematisch, weil in manchen Bereichen sitzen die Banken einfach super in die Remieten. Wie gesagt, Markmieten kennen banken nicht, 10 vollkommen egal, die guckgemein historische Werte. Und das kann euch im Ertragswert ziemlich teuer zu stehen kommen, weil die Einwertung extrem weiter unterfällt. Wie gesagt, wichtig ist, dass sie es versteht und dass sie auch so bankenvergleichbar macht, wie gesagt, Banken sprechen über unterschiedliche Werte. Es kann auch sein, dass wenn ihr so den Ertragswert errechnet, also mit den 700 Euro hochkretet, bis die Bank sagt, davon 90 Prozent. Also wenn man schon drei verschiedene 90 Prozentfinanzierung, die 90 Prozent auf den Ertragswert, die 90 Prozent auf den Sachwert, also den Anführungsstrichen auf den Kaufpreis, es kann sein 90 Prozent auf den Beleihungswert, viel niedriger oder 90 Prozent auf das Gig. Also vier Varianten. Das sind alles 90 Prozentfinanzierung, aber meinen alle was unterschiedliches und es sind meilenweite Unterschiede, was das an Zahlen bedeutet. Wichtig ist es auch deswegen zu verstehen, um A Banken natürlich vergleichbar zu machen. Also eine 80 Prozentfinanzierung aufs Gig braucht die weniger Eigenkapital als eine 90 Prozent finanzierung auf den Kaufpreis. Also 80 und 90 Prozentfinanzierung sagt erstmal nichts. Es ist aber auch wichtig, um eine Strategie zu entwickeln und Objekte zu vergleichen. Ich mache beispielsweise meine Banken, wenn wir im Auftragungsgeschäft sind, finanzieren die uns 90 Prozent des Kaufpreises. Das bedeutet 10 Prozent des Kaufpreises bringen wir aus Eigenkapital mit, plus die Kaufnehmenkosten, plus die Sanierungskosten. Das bedeutet, wenn ich jetzt zwei identische Objekte habe und bei den beiden verdiene ich 200.000 Euro, dann kann es allerdings sein, dass die Eigenkapitalrendite ganz stark von einer Abweicht, also ich kauf beide Objekte, also die gesamte Investitionskosten bei beiden Objekten ist eine Million. Der Gewinn bei beiden Objekten ist 200.000 Euro. Die Zusammensetzung des Gigs kann aber meine Eigenkapitalrendite massiver ändern. Ich mache ein Beispiel. Ich kauf mehr Familienhaus für 500.000 Euro mit Kaufnehmenkosten, um es jetzt zu vereinfachen. Und dann stecke ich 500.000 Euro in die Sanierung. Es sind eine Million Gig. Das würde bedeuten, ich muss als Eigenkapital mitbringen, 500.000 Euro für die Sanierung bei meiner Banke, plus der Anteil, der Kaufnehmenkosten und der die 10% Eigenkapital. Also ungefähr 100.000 von den 500, wenn das inkludiert ist. Das heißt, ich muss bei den Objekte 600.000 Euro mitbringen. Eigenkapital gibt eine Million, 200.000 Gewinn. Das heißt, ich mache mit meinem Eigenkapitalrendite von einem Drittel, also 33% Eigenkapitalrendite. Jetzt kann es aber auch sein, es gibt ein anderes Objekt. Genau die gleichen KPIs, also GIG 1.000.000 Euro Gewinn. Dann ist es allerdings so, dass ich bei dem, ob ihr gar nichts machen muss, Null Sanierungskosten. Das heißt, ich habe 1.000.000 Kaufpreis bis Kaufnehmenkosten. Das heißt, wenn ich so runterrechne, habe ich da drin 100.000 Euro Eigenkapital für den Kaufpreis und weitere 100.000 Euro für die Kaufnehmenkosten. GIG 1.000.000 Euro. Und da bringe ich nur 200.000 Euro Eigenkapital mit. Weil, wie gesagt, Kaufpreis 900.000, 10% also 90.000 Euro bringe ich vom Kaufpreis mit. Und noch mal die Kaufnehmenkosten, die da ungefähr 110.000 Euro sind. Das heißt, all in all 200.000. Das heißt, meine Eigenkapitalrendabilität liegt bei 100%. dass mal auf der Zunge zergehen lassen, die es dreimal so hoch, die einen Kapitän rendite. Noch mal. Das ist eine Erkenntnis, die mich wirklich extrem geprägt hat. Objekt A, ich kauf das für 500.000 Euro. Also 500.000 Euro inklusive Kauf neben Kosten. Also 450.000 ist der Kaufpreis. Also kauf neben Kosten. Also 100.000 Euro Eigentkapital für Kauf bei Kosten. Plus eine halbe Million Sanierung, die ich aus Eigenkapital mitbremos sprich. 500.000 Euro Eigentkapital. Bei 200.000 Gewinn ist es 600.000 Euro Eigentkapital. 500.000 Sanierung, 100.000 für Kaufpreis. Kauf neben Kosten. 600.000 Euro Eigentkapital. 200.000 Gewinn, 33% Eigentkapital rendite. Wieder eine Million West, wieder 200.000 Gewinn. Aber keine Sanierungskosten, sondern der Kaufpreis ist viel höher. Bedeutet 200.000 Euro Gewinn, 200.000 Euro Eigentkapital, 100% Eigentkapital rendite. Kurze Wer-Unterbrechung. Grundrisse sind im Immobiliengeschäft das A und O. Wer kennt dieser alten, vergilten, schlecht kopiert und abfotografierten Grundrisse aus der Bauakne denn nicht? Die Lösung hierfür www.gründriss-Schmiede.de Grundriss-Schmiede erstellt dir innerhalb von 24 Stunden verkaufsoptimierte Grundrisse oder für die Bank Grundrisse mit Architektenstempel. Wenn es gleich um ein ganzes Mehrfamilienhaus geht, wird es den Aufmaß Service. Grundriss-Schmiede misst dein komplettes Haus aus und erstellt dann Grundrisse darauf basiert. Also www.gründriss-Schmiede.de Warum ist das so wichtig zu wissen, die Eigentkapital rendite? Die KPI, die euch am meisten begrenzt. Bei den aller meisten ist Eigentkapital ein scheutes Rhe. Eigentkapital ist das, was euch limitiert. Deswegen sollte die Objekte immer anhand des Eigentkapitales vergleichen. Wie gesagt, auf dem Papier 1 Million Gig, 200.000 Gewinn, 1 Million Gig, 200.000 Gewinn. All in all, bei dem einen bring ich viel mehr Eigentkapital mit. Kann ich viel weniger wachsen. Bei dem anderen Objekt wachsen ich dreimal so schnell. Ich konnte drei diese Objekte machen. Obpotinitätskosten. Deswegen ist es so unfassbar wichtig, diesen Punkt auf der Agenda einfach zu verstehen. Zu verstehen, wie setzt sich das zusammen? Und wenn ich das verstanden habe und weiß, meine Bank zum Beispiel, Sanierungskosten muss ich immer aus Eigentkapital mitbringen. Dann schau ich einfach noch Objekten, wo ich möglichst wenig Eigentkapital, wo ich möglichst wenig Sanierungskosten habe. Dafür aber gerne auch direkt zu einem teuren Faktor kaufen kann. Das ist der Klub. Das muss ich verstehen. Danach auch meine Strategie ausrichten. Beziehungsweise auch meine Bank. Wenn ich am Anfang stehe und überlege, welcher Bank ich zusammen, wichtigste Frage, wie errechnet ihr das? 90% von was, wie errechnet ihr das? Dann müsste darüber nachdenken, was ist eigentlich meine Strategie? Wie viele Sanien, wenig Sanien? Und dann gibt es auch noch Varianten. Deshalb versprochen, wie du auch Varianten spielen kannst mit diesen Zahlen. Wenn du mal mal gecheckt hast, wie deine Bank denkt, was die gerne finanzieren, was sie nicht gerne finanzieren, wo Eigenkapital mitkommen, wo nicht Eigenkapital mitkommen, dann könnte darauf so ein bisschen spielen. Stell dir mal vor. Du hast jetzt in der Bank, die sagt, wir finanzieren, wie meine Bank 90% des Kaufpreises. Und alles andere kommt als Eigenkapital. Dann lohnt es sich total, die kaufen Leben kosten, um zu legen. Dann müsst ihr daran arbeiten zu sagen, was man auf, lieber Färkäufer. Das ist ein totaler Tag kosten, um der Werbsteuer und Markler kosten. Und diese Kosten, die liegen wir auf dem Kfreis drauf. Und dafür zahlt das der Verkäufer. Das Fütterzu, dass der Kaufpreis höher ist. Das heißt, die 90% der Bank sind mehr Fremdkapital. Also an der Gesamtsumma, dem Gesamten, ging ändert sich nichts, fast nichts, die Grund der Werbsteuer und der Notar wird auf ein etwas höhere Summe berechnet. Das ist kein großer Faktor, deswegen ist Witten schnuffteurer, aber nicht vielteurer. Das heißt, die Gesamtsumma ändert sich nicht. Aber der Block, die die Bank finanziert, wird größer. Sprich, das Eigenkapital wird kleiner. Weil, wie gesagt, die 90% der Kaufpreise wird größer. Die Kaufnehmen kosten verschwinden. 90% von dem Kaufpreis sind einfach mehr Geld. Also sind mehr Fremdkapital mehr Geld. Was ja als Dallin bekommt als vorher. Jetzt ist es so viele Banken, checken das und wollen das nicht. Weil sie sagen, ist nicht wert erhöhen. Ist genau diese Trickserei. Und es steht ja auch im Kaufvertrag. Also, ey, macht so was nicht. Und dann macht euch so eine Bank, so eine Geschäftsbeziehung mit der Bank nicht kaputt, indem ihr sowas versucht zu trinken und die Anzulügen. Aber was ihr zum Beispiel machen könnt, ist also viele Verkäufer wollen das auch nicht. Weil die Grundewerbsteuer wird ja vor dem Kaufpreis völlig. Das heißt, der muss die Grundewerbsteuer erst mal aus eigener Tasche vorfinanzieren. Ehrlicherweise checken das die meisten Verkäufer in diesem Konstrukte nicht. Aber wenn die es checken würden, wär es dumm. Aber womit ihr das inneregel immer machen könnt, ist der Markler. Dass ihr zumindest die Marklerkosten auf den Kaufpreis draufschlagt und dann rausnimmt. Warum geht das? Und bei den anderen Kaufnehmen kosten nicht. Erstens, die Bank weiß nicht, ist ein Marklein wohl wird oder nicht. Das ist nirgendwo in den Unterlagen ersichtlich. Aus meiner Sicht, diese Klausel, so nach dem Motto dieser Kaufvertrag, ist zustande gekommen aus Markler X Y. Dass meiner Sicht nichts im Kaufvertrag zu suchen. Und selbst wenn, gibt es ja auch Markler, die grundsätzlich auch nur in den Kutage haben, keine Außenkutage. Das heißt, die Marklerkosten könnt ihr immer umlegen. Ihr könnt immer sagen, wir packen das auf den Kaufpreis drauf, dann finanzieben mit die Bank 90% auf einen höheren Kaufpreis. Und dafür zahlt der Verkäufer die Marklerkosten. Und der Markler hat natürlich ein super starkes Interesse an dem Geschäft. Das heißt, theoretisch ist ja die Marklerkutage fällig mit Unterschriftkaufvertrag. Also auch vor Kaufpreisfälligkeit. Aber der Markler will das Geschäft machen. Das heißt, wenn der Verkäufer sagt, ich finanziele dir die, deine Kutage, ob man nicht vor, wie bei der Grunderwerbsteuer, dann würde ein Markler zu 99% sagen, ich will das Geschäft machen. Ich will das das Geld kommt. Ob das jetzt drei Wochen, vier Wochen früher, oder später kommt es auch egal. Das heißt, die Kutage würde ich immer wie gesagt oben drauf packen. Das ist bankunschädlich. Das ist nicht schlimm. Das kann man machen und so kann man sich schon gewissen Batzen eigenkapital sparen. Wenn ihr eine Bank habt, die sagt, wir schauen nicht aufs Gig, dann spielt es keine Rolle. 90% des Gigs. Wir machen aber die allerwähigsten Banken. Die meisten sagen wir gucken auf den Kaufpreis. Das ist unsere valide Grenze. Und was ihr aber machen könnt ist, wenn ihr zum Beispiel der Bank habt, die sagt, wir finanzieren dir den Gig. Also 500.000 Kaufpreis, 550 mit Kauf nebenkosten. 100.000 Euro Sanierung, also 650.000 Euro, all in all. Davon finanzieren wir 90%. Und die schütten wir auch einfach aus. Dann könnt ihr auch einfach folgendes machen. Ihr könnt Sanierungsmaßnahmen gerade im Fix und Flipbereich später machen. Also das konstruktiv wie folgt aus. Ihr kauft eine Wohnung. Wie gesagt, finanziert 90% des Gigs, wo auch schon 100.000 Euro Sanierungskosten drin sind. Und die, das Geld, was ihr von der Bank bekommt, diese 90% die nutzt ihr erstmal für Kaufpreis-Salung komplett. Und ein bisschen Kauf nebenkosten. Und dieser Nierung, die ihr eingeplant habt, die macht die erst nach Kaufpreis-Salung. Also ihr verkauft dann das Objekt. Beispielsweise ihr macht, sagen wir mal, eine große Kostenposition ist zum Beispiel eine Heizung. Ihr macht eine Gase-Taschen-Heizung neu. Ja, kostet, weil sie nicht je nach Lag gesagt, weil von mal 7.000 Euro. Ja. Und diese 7.000 Euro hat euch die Bank zu 90% finanziert. Ja, dann statt diese 6.800 Euro direkt in die Heizung zu stecken, könnte ihr die auch aus Liquiditätsgründen nehmen. Erst mal für den Kaufpreis verwenden oder für die Kaufnehmenkosten verwenden. Dann spart ihr da Eigenkapital. Dann verkauft ihr die Wohnung an jemanden, ohne die Heizung zu machen und sagt, "Diesemjenigen, passt mal auf, ich mach die Heizung sobald der Kaufpreis an mich geflossen ist. Du gelben mir bei Wiesen. Das Schreibe auch in den Kaufvertrag, das du eine Neuer Heizung bekommst. Warum solltet ihr das machen? Na ja, ist ja klar, dann braucht ihr dieses Eigenkapital nie. Also diese 90% die die Bank mitfinanziert habt, die nutzt ihr für den Kaufpreis, für die Kaufnehmenkosten. Ja. Und dieses Geld braucht ihr nie. Und sobald ihr dann die Kananung, was 300.000 Euro Kaufpreis vom Verkauf erbekommen, inklusive Eurus gewinnt aus diesen 300.000 Euro macht ihr dann die Sanierung der Heizung. Also dieses Geld braucht ihr nie. Das zieht ihr euch vom Verkauf. Und das Geld von der Bank nutzt ihr für Kaufpreis und Kaufnehmenkosten. Warum ist das spannend für den Verkauf, für den Kräufer, was ist die Argumentation, das ist spannend für den Kräufer, weil wenn er zum Beispiel in Ressungs- und Staubergut achten macht, Dann kann er quasi angeben. Ich habe noch mal einen. Alterheizung, die ist noch nicht neu. Das heißt, das Rest des Rests des Routachten ist einfach steuerlich für ihn besser. Und wenn ihr es auch steuerlich im Kaufvertrag verhackstückt, dann kann der, also je nachdem, wie ihr es macht, kann der das auch als Erbungskosten der mit rein nehmen. Ja, unabhängig der 15%-Grenze, wenn ihr es zwischen Nutzen und Lasten macht. Es wird steuerlich ein bisschen kompliziert, da an der Stelle auch noch mal dahin, was ich bin kein Steuerberater. Und das ist auch keine steuerliche Beratung. Aber ihr könnt damit im Kaufvertrag mal richtig was steuern. Ja, richtig was rumtören, also richtig was, also ein Konstrukt bauen, wo wie gesagt der, wo ihr Liquiditätspart, Eigenabilitätspart und wo der Käufer noch mal steuerliche Voranreiz hat wegen, erst uns uns das auch gut hatten wegen, wie gesagt, Wärmungskosten und so weiter. Wie gesagt, da will ich jetzt nicht so tief drauf eingehen, weil das nicht kehr das Thema ist, aber ihr müsst halt einfach nur verstehen, wie tickt Europa, was ist Europa, aber auch aber wichtig, was finanziehen, wie was finanziehen die nicht. Und wie kann man das steuern? Ja, und das müsst ihr verstehen. Also wenn ihr fixen Flip betreibt, ist die Gesamptmarge an sich schon wichtig. Wie viel Geld verdiene ich mit dem Objekt, ja, all in all. Aber noch wichtiger ist die Eigenkapitare, die ihr zu verstehen. Weil das ist die Summe, die euch zum Wachsen bringt. Wenn ihr eine Eigenkapitare, die du von 30% habt, wachst ihr viel langsamer als wenn ihr eine Eigenkapitare, die du von 100 habt, obwohl das Projekt, all in all, das gleiche Gig hat und auch all in all total gesehen, den gleichen Gewinn. Aber die Eigenkapitare sind dieses ganz anders, einfach nur weil der Deal anders strukturiert ist, weil der Kaufpreis niedriger ist, die Sanierungsfosten höher sind, aber ich bin mitfinanziert werden. Ja, das ist deswegen das A und O, das muss jeder, der fixen Flip betreibt aus dem FF können. Und wenn ich mit fixen Flip ansprache oder mit Leuten die Aufteilung betreiben, ich fahre wie finanziell die Bank euch so. Ich merke das immer, wir haben mehr Beteiligungen, ja, also an anderen Projekten, Entwicklern, wir haben mehr Schers von anderen Projekten, Entwickler aufgekauft. Und wenn wir in solchen Anbarnung gesprächen, wir sind dann freichmal, okay, wie finanziell zu deine Bank, ja 90%, ja 90% der was auf Kaufpreis, auf Gig, auf Ertragswert, auf Bleihungswert, auf was. Und das musst du verstehen, das musst du auch verstehen um es, kalierungsfähiges Modell einfach zu entwickeln, ja, weil wie gesagt Eigenkapitare mitiert dich und um hochzurechnen, wie viel mit, wie viel Eigenkapital du wohin kommst, musst du diese KPI haben. So, in dem Sinne, ja, das war was. In dem Sinne wünsche ich euch eine wundervolle Woche. Ich hoffe es bleibt so sonnig, wie es ist, ohne Kaufpreis im Mobilien und ich freue mich, wenn es nicht so heißt, eine neue Folge, fixen Flip, der Podcast, also bis dahin Freunde. Dein Vertriebsobdimeter Grundriss in 24 Stunden. Grundriss minus Schmiede.de