Een blik op de kantorenmarkt in 2026

Belgiese ondernemers kiezen voor de herfinanciering van hun vastgoed steeds vaker voor een non-bankere lening. Vogens kredietexper Joachim De Zutter wordt bedrijfsfinanciering hier door meer en meer een strategische oefening. Wil jij benieuwd naar de laatste ontwikkelingen en kansen op de Belgiese markt van vastgoedfinanciering? Luister dan naar de podcast het Geld in de Stenen van Mogelijk. Nu op bnher.nl en in je favoriete podcast app. Wastgoedgezogd wordt gesponserd door Mogelijk. Mogelijk, verder met vastgoedfinanciering. Lijf scherft. BNR nieuwsradio. Wastgoedgezogd. Maart een bouwhuis en Maart een de gruiter. Nederland telt ruim 47 miljoen vierkante meter kantoorruimte. Dat is bijna 5 miljoen minder dan 10 jaar geleden. En de verschillen zijn groot. Groen de leegstand in de eneregio op toplocatie stijgen de huuren naar recorhoogte. De vraag van deze week. Wat zijn de belangrijkste kantoortrends van 2026? Dit is vastgoedgezogd jouw wekelijkse update over de wereld van De Stenen. We zijn er zo'n week. Elke maandag middag, gewoon om twee uur. Zal eens omhoogacht als radiowuidszending op BNR. En natuurlijk online als podcast met elke week meer luisteraars. En zoals elke week staat naast mijn Maart een de gruiter van boelens de gruiter. Dag Maart en de allerbeste winst. Maar ik heb echt een wezen in. Zeker. Want we gaan weer een heel mooi seizoen bouwen. We gaan we zijn er gewoon weer een heel jaar. Neel jaar. Dat is fantastisch. En voornemen van de redactie meer locatie uitzendingen. Dat is wel leuk. Dus dat zeg ik dan direct tegen de luisteraars. Op je een nieuw pand heb je een grote vastgoedhappening nodig ons uit. Bel ons. Bel ons. We komen langs. Wat ik denk dat ik denk dat als jij een nieuw pand opent en wij staan daar. Zo. Ja, dan is het uitdelen. Dan loopt het storm. Ja. Overens. Ja, het is het nieuwe jaar. De vakantie ligt net achter ons wat er twee prachtig gesprekken. Tunkens dit daar hem dan naar de rug. Ja. Trug luister. Het is zeker terug luister. Ja. Het is super leuk gesprekken. Staan in de podcast. Mag ik er ook een paar mooie foto's voorbij komen? Want je bent in Argentina geweest. Ja, geweldig land. Ja. Argentina met het hele gezin. Dat is super wel. Veel maart gereden. Ja, mooie land kan ik toch wel iedereen aanraaden. Heb je daar nog iets geleerd over vastgoed of de woningmaar? Ja, we hebben het natuurlijk wel eens over gehad. Je leegs het weinig terug in Nederland en in het westen eigenlijk. Toch was spectaculair dat de president-milijnen heeft naar de regulering. Dat is de man met de kettingshaag, toch? De man met de kettingshaag. En die heeft de regulering helemaal van de woningmarkt, die woningmarkt was daar helemaal vasgelopen. Nou, dat is iets waar wij ons in kunnen herkennen, denk ik, relaas in Nederland. Ja. En die heeft alle regulering draag gehad. En wat de effecten van was 170 procent meer aanbod en 40 procent daarming van de huur. En dat is spectaculair, ik vind het dus jammer. Dat is wel voor alle mids, maar ongeveer 25 procent aan. Maar het is zo jammer dat je die analyse eigenlijk nergens teruglees over is. U behoudt interessant. Milij heeft recent zijn, de midterm zal ik maar zeggen, dit dik gewonnen. Dus dat is ook echt wel een. Hij heeft zo'n steuw van hersje. Maar hij heeft veel steunen bij de volking nu. Zeker dat ik veel mensen stuk thou gesproken, ik vind het ook interessant om het te houden te hebben. En dan ooit dat ook terug mensen weten, gewoon ja, dat moet iets gebeuren. Het voordat hij begonnen was, de inflatie 200 procent. Wow. En die is nu nu nou over 30 procent gegaan. Dat is natuurlijk al een enorme teruggang van die inflatie van de kocette belangrijk is. Er is voor het eerst een hele lange tijd, is er een overschot op de begroting en de arm moet zijn. Dus het is toch interessant. En ik vind het jammer. Maak nou eens een interessant artikel, de Nederlandse kwaliteiskranten over Milij. En dan mag je ook zeker kritisch zijn op de dingen die die niet goed doen. Maar het is toch interessant om ook de dingen eruit te halen die dus wel goed gaan. Ja, omdat hij duurk heel snel in een soort adem met Trump en andere figuren wordt genoemd. En dan is het moeilijk om een negen op positieve artikel te schrijven. Ja, en dit vind ik ja precies. En maar kijk nou eerst, en dat is nu bij meerdere dingen als je gaat kijken naar de boningmarkt, dat je gewoon in goede en slechte voorbeelden ziet in ons om ringende landen of landen verweerde weg. Die je gewoon kan kijken of hij wat gebeurt in hem. We gaan naar de boningmarkt kijken op bas van een FD-bericht voor die studenten die ook allemaal weer en na dat ze twee weken was ga ik bij een ouders zijn geweest en hopelijk voor sommige lekkere meegenomen zijn naar de wintersport, maar daar komen ze terug in een studentenstad en in hun kamer. Want zij hebben te misten in hun kamer, er is namelijk een probleem in veel studentensteden verkopen vastgroep beleggers de panden, waardoor veel studentenhuis op de markt komen. En studenten verenigingen komen in actie, schrijft het FD in heel veel steden. Ja, want wat interessant, als je boord hebt, dat is een beetje enerzien, denk ik, maar bijvoorbeeld uit een ankerte van eind 24 van de untreeks een vrouw studentencor UVSV, dat van de 115 verenigingsaar is er 37, op de nominat staan om binnen drie jaar verkocht te worden. Ja, en het heeft deze schrijft precies die schrijfers over veel meer steden, het speelt indelft het zult in leiden, bij minervaar zijn ze ook bezig, maar ook niet alleen de corpora, maar ook een vereniging als vergiel, is bezig. En wat zijn ze dan aan het doelen de problemen? Dus één wat ik net zei, dus er wordt in die uitpond gehul, voor het is heel van dat studentuizen worden verkocht. Zo is het aantal kamers, is enorm teruggelopen, de afgelopen jaren, daar zijn over 45.000 kamers verdwenen de afgelopen twee jaren, zoeken enorm veel. Dus het lopen jaren terug, terwijl er meer nodig is. En de verwachting is dat het komend jaar verder gaat en dat komt dus door het klassieke uitponden. Ja, het heeft onderdaam door viskale redenen, en wat er nou gebeurt eigenlijk dat bij veel konditjod studentenverenigingen, oud met name oud-leden van die verenigingen, die verenigingen is om vier bevolgde corporaties die studentuizen te kopen en toch weten vast houden voor de studenten. Ik vind dat het natuurlijk een supergoeienste. Ik vind het heel grappig dat ik mijn voorst had dat je hun studentenhuis hebt waar al 50 jaar mensen van jou vereniging wonen, en iedereen heeft daar natuurlijk waarschijnlijk ergens op de WC of in de halze naam opgezreven, en dat je daar nou nu als 20-jarige zit, zonder enig kapitaal, en dat je gewoon al die namen gaat googelen, en ze ja wachten zetjes, dus dat hier in de jaren 70 iemand die is nu zie je over zussen me zo, of die heeft ze bedrijf kocht voor 30 miljoen. Dus dat moet ik even bellen. Maar ik heb zelf een Amsterdam studeert en ik zat bij het ASC een Amsterdam en bij het fantastische dispute Vesta heb ik nog nooit genoemd hierop, die ik mij heb dat ook bijgeleemd. En wij hadden al bij maar als de dispute al eigenaar, testhuis, van ons studenthuis, omdat ik dinnat dat eilijk is een beetje dom om te wachten door dat het sowieso is gebeurd, dat we een verskale redenen moeten natuurlijk eigenlijk al veel eerder proberen, zodat je de continuiteit van je studentenvereniging al wat die me in die vastgoed dispute had je eigenlijk. Zeg er de zitten wel bij mij en de dispute zitten heel veel vastgoed mensen ja, wat grappig. Nou ja, kom het ja, is de idee dat ongeveer 5000 nieuwe studenten woningen bijkomen, want er wordt wel gebouwd, maar nogmaals het uitponden gaat veel harder. En dus is er een grote angst dat er steeds minder studenten kamers zijn, dat is natuurlijk een probleem want die studenten, ik raad ze allemaal aan om op kamers te gaan. Ja zeker, dat ze er eigenlijk zeker aan, dan moet je ook echt wel doen. Ja, alleen dit is natuurlijk een oplossing die is er natuurlijk voor studentenvereniging. We zijn er ook heel veel mensen zijn er maar niet lit van als studentenvereniging. Ja, en hoe gaan die hier naar huis, dat heb je natuurlijk niet dit soort netwerken waar je uit kan putten. Ja, dan moet ik ook een oplossing die zwanden worden ook uitgeputd en de oplop is stopt daarmee. Fast goed gezorgd. Maar wij snappen ook heel goed dat je als vast doet eigenlijk naar wel mee wil stoppen, maar dat je dan ook rendement moet doen kunnen maken. In deze eerste aflevering van 26 duik we in de glazenbouw van de kantoren markt hoe ontwikkeld het aanbod zicht en wat te doen met plekken die kampen met leegstand, transformeren of toch maar gewoon opknappen. Gets een slopp is hier van locatens en dat is een Green Street company dag Getshan. Goedag. Want jullie zijn anderhalf jaar geleden overgenomen door een Amerikaansblader, hij heeft Green Street. Ja klopt. Nou, dus nu onder de Amerikaanse vlag leuk. Ja. Interstand. Oké, laten we even naar het kantoren aanbod kijken, wat zien jullie in de data. Er is in Nederland nu zo'n 47 miljoen vierkanten meter kantoren ruimte, vijf miljoen minder dan tien jaar geleden. Dus het aanbod nam af en van de 8,5 miljoen vierkanten meter in 2015 tot bijna 4 miljoen vierkanten meter nu aan de afnamen. Ja, dat klopt. Ja. Voorschaovenamen. Deel omdat de kantoren worden getransfumeerd, namelijk naar woningen, hoeveel dat te laatste tijd wat minder wordt eigenlijk aansluitend op het vorige hondenwerp. Dat is één. Maar ik kom het ook gewoon wel weer meer vragen naar kantoren ruimte de laatste jaren, omdat veel bedrijven toch een beetje aan het terugkomen zijn van het thuiswerken. Ah. Maar er is nog steeds een afname in kantoren ruimte, maar je zegt de vraag stijgt iets. Ja. Maar het is er niet terug te zien in de opnames, want als jij kijkt de meeste bedrijven blijven zitten en verlengen op het huidige locatie. Ja, maar sommigen nemen ook wel wat extra ruimte daarbij. Kijk, als je natuurlijk nog een verdieping hebt, boven jouw eigen verdieping die nu leeg staat, kan je natuurlijk wel je huidige kantoren ruimte aan uitbreiden, waardoor er ook aanbod uit het maakt. Dus? En het leeg stond op landelijk niveau zullen het teruglopen. Absoluut. Ah, is dat zien we gewoon hard in de seiverschrijvinghoud? Maar ook als je dat, zeg maar, de herontwikkeling of herbestemmen van kantoren eruit haalt. Ja. Dan nog steeds zien we dat er een kleine toename is van de opname van kantoren. Dat is, ik vind het toch een lekker begin van het jaar. Ja, toch? Ja, zeker. Dat is de positief nieuws. De voorraad krimpt ook een beetje door sloop en transformatie dus. Absoluut. Er zal dat doorzetten, of zeg je van die, die, kijken, in de politiek worden ratten ze zegt, we kunnen veel meer kan torgenbouwen ombouwen tot woningen, maar de regelisten in dit programma zeggen altijd, nou, dat lagang in de fruit is wel zo'n beetje geplukt. Dat is absoluut waard. Ik denk dat het meeste lagang in de fruit geplukt is en je nu nog veel aanbod ziet op plekken die bijna niet zijn om te bouwen in ieder geval tot woning, omdat ze gewoon te afgelegen zijn. Zoals. Schipholrijk is een voorbeelding. Dan wil je een woning. Nee, daar kun je ook praktisch zien, maar ook gewoon niet van de wettgeving. En ook. Dat is ook zo. Dat is één. En twee, ik denk ook dat veel gemeentes wel door krijgen het beeld te hebben dat ze niet te snel moeten blijven transformeren. Heb wat je nu weggeeft, krijg je nooit meer terug. Dat is wel een besef wat je moet hebben op moment dat je iets transformeert van een kantoren naar een woning. Is het weg uit die kantoren vooruit, en dan komt het bijna niet meer terug, dat is gewoon nagenoeg om mogelijk. Die leeg stond in Amsterdam, natuurlijk wel, nou niet historisch hoog, maar wel heel hoog. Er is nog steeds veel kantoren aanbod in Amsterdam, dat klopt, maar er is ook veel vragen naar kantoren in Amsterdam. Dus dat is natuurlijk een beetje dat het probleem nog steeds wel is, dat het aanbod niet 100% aansluit op te vragen, dat is locatie, maar dat is ook de kwaliteit van het kantoren. Ja, dat beden ik dat, dat kantoren die hele hoge kwaliteit hebben niet te verhuren zijn of juist kantoren met een hele lage kwaliteit. Met hele hoge kwaliteit, want dat is denk ik natuurlijk een aspect van het mensen terughalen van het thuiswerken. Ja. Je moet wel iets meer bieden, dan wordt je thuis op je eigen werken. Ja, sorry, maar ik had een negatieve vraagstelling, dus kantoren met een hoge kwaliteit zijn makkelijker te verhuren? Ja, die zijn makkelijker te verhuren, dan kantoren met een hele lage kwaliteit, absoluut. Nou, als je natuurlijk het kijkt en Amsterdam heb je in Amsterdam West, in Amsterdam, Zuid en in Ocep, ik kan zo stuk of 6 gebouwen opnemen, die extreemduurzaam zijn, die recente allemaal zijn ook geleverd en die nog helemaal of gedeelte, gewoon leeg staat die gewoon niet geveeld raken. Nou ja, dat kan natuurlijk altijd wel wel kan, die voor nog steeds een over aanbod is, dat zou kunnen. Ik kijk dan wat meer naar de algemeen entrenen en dat de algemeen gegeven en daar zie je dat wel, dat op het moment dat je die kwaliteit toevoegd, dat je dan ook ziet dat een kantoren verurbaar wordt. Maar waarop is dat, want dat vind ik toch interessant, want dat is iets wat ik ook vaak het teruglees. Waarop is die aanname van jullie gepasseerd? Wat we eigenlijk zien in de zijven, dat wij zien dat op de kantoren van een hoge kwaliteit, moderne kantoren van een hoge kwaliteit, dat soort kantoren toch makkelijker te verhuren zijn. Ja, weet ik, ik hoor je dat je er gaat doen, maar waarop is het gepasseerd? Op welke data is dat gepasseerd, want de realiteit is volgens mij gewoon anders, maar waarop is het gepasseerd? Ja, wat nogma is, wij zien natuurlijk welke kantoren, op welke kantorplek je er aanbod is. En dat zijn de kantorplekken waar de kwaliteit van de kantoren of op een kwal locatie. Dat is natuurlijk een eerste belangrijke, of qua opbouw van het kantoren niet goed. Dus wij zitten zelf op utrechtstentraam met ons kantoren, tegenover ons heeft jarenlangen een heel groot kantor lege staan, omdat het sterk verouderd was, bovenhoog katerijnen, nu wordt dat hele kantoren aangepakt, de gemodeniseerd en moderne kantorval gebouw van gemaakt. En daar gaat PGM nu inzicht. Maar wat je dus niet is, jullie zijn een databedrijf? Dat voor digitisch en ken ik tevolen. Wij hebben inzicht, wij hebben inzicht in alle te verhuren meter's en we weten wat voor type panden is. Exact. En we zien dus ook de doorloop in die cijfers. Ja. Dus dat is jullie bron, jullie hebben inzicht in al die kantoren, in al die meter's in Nederland. Maar het jouw uitdaging is, je hebt zelf de panden die niet helemaal verhuurd krijgt, en die zijn van gezeerhoog kwaliteit. Ja. En moet Bream gebouw, Perus Proof, daarmee is al de vierkante meter prijs, ook niet per se heel laag zijn. Nou ja, kijk, een nieuw kantor gebouw, wat zeg maar richting perus Proof is of perus Proof is, dat is de meter prijs eigenlijk altijd, vanaf 300 uur de meter, want anders kun je daar kun je het niet verbouwen. En de komende jaren zal die meter prijs alleen maar omhoog moeten worden. Ja, 100 uur de meter vanaf per jaar, ja, in de huur. Ja. En als je dan dus, nou ja weet ik veel 100 of 200, 200, 400 meter huurd, ja. Nou ik neem maar, ik weet dat je er al vaker over had, ik ben gewoon, ik ben natuurlijk een beetje verbaasd of een beetje in de waarschijn als omdat ik gewoon, wat ik al zeg, als je gaat kijken naar Amsterdam-Wesbibergaos en Rembrandt Park, de zuidt heb je gewoon natuurlijk van Kronenweg, je hebt de lobby, de stalman, je hebt in Oost de Kader, de warehouse, orato, de William, ik kan nog wel even doorgaan, dat zijn allemaal gebouw die gewoon perus Proof zijn of extreemduizenden, en die gewoon niet verhuurd nog raken. En sommige die, je hebt hier dat gebouw, hier vlak bij ons studio hier. De Joan, ook extreemduizenden, heeft gewoon een heel lang geduurd, nou opleem voor het die geverhuurd, dus ik zie het gewoon niet terug in de realiteit in Amsterdam. Dus wij hebben ook multinationals langs gehad waarbij het, als je die website aanklikt dan dan ons onploft die bijna van Groenheid, maar op het moment dat ze moeten gaan kiezen, dan komen ze bij ons langste kiezen ze toch ineens voor een veel minderduizenden gebouw inzijd. Wat er gewoon veel goed kopen is, dus ik zie het, ik geloof alles cijfers wel, maar ik geloof niet in de aanname dat als je maar duurzaambouwt dan komen ze wel. En dat werd ons namelijk ons bijvoorbeeld ook 5 jaar geleden gezegd door alle adviseurs. Als je maar heel duurzaambouwt want er komt bijna niets bij, dan komen ze wel zelf. Nou ja, niets is minder waar. Ik onderscheid tussen wat kwaliteit en duurzaamheid, als ik het over kwaliteit heb, is dat iets meer dan alleen de duurzaamheid. Dat is echt met het hele gebouw een voelseverskantoor waar eigenlijk van alles op een aanzit. Ja, maar goed, helemaal goed. Nee, maar niemand ontwikkeld op dit moment meer een kantoor gebouw, een nieuwe gebouw zonder al dit soort dingen. Die hele beleving en de lescher en het is natuurlijk, dat is logisch, die hebben al die gebouw, die hebben het allemaal. En dan nog maar, ik zeg ook, duidelijkheid in onze cijf is dat niet alle kantoor verhurt is. Er is nog steeds een aanbod van bijna 9 procent, dus 9 procent van de kantoorvoerraad staat nog steeds leeg. En daar zitten ook zeker goeie. Is dat wel historisch veel weinig? Nog historisch weinig. Dat is historisch weinig. Kom maar vanuit 2015 van 2016. Ja, maar dat was een historische bier. Het is niet historisch weinig, het is namelijk wel veel, alleen als je het vergelijkt met de historische diep te punt, ja, dan is het anders, maar het is gewoon, het zit zeker niet. Dus als je gaat kijken naar gewoon de hele lijn zit, waar is gesleegd? Oké, laten we straks nog even verder erin duiken. Wat voor plekken ontwikkelen zich, hoe ziet dat eruit, wat zijn transformaties die trends voorkomen met je allemaal bespreken, want we hebben het over de kantoormarkten in 26. Wat zijn de belangrijkste trends van dit jaar? Nou, die vraagstelde collégation van schagen ook aan werkplek en huisvestingsexper Nikletink van Juno. Dat ik aankomend ja wel zie gebeur is, denk ik, dat de manier van werken, we gaan naar een vierdagste werkwijk. Die zit denk ik steeds meer door, dus dat betekent ook nog meer leegstand op de vrijdagen. Voorzoveel die vraen er al niet helemaal leeg was, natuurlijk in de BVN Nederland. Ik denk dat het ook best wel een belangrijke is, nog meer leegstand vastgoed. En dan zien we daar direct aangeleer, denk ik dat het best wel een interessante ontwikkeling zagen we in de onderzoek van de RWFN afgelopen jaren terugkomen, dat steeds meer werkgeven is ook medewekst terugvagen om naar kantoor te komen. Dus ondanks dat de vrijdag rust terug gaat worden, verwacht ik dat de andere dagen toch langs aan wel weer drukken gaat worden op kantoor. En dat als we naar de vastgoedmarkt kijken dat de afstoot van kantooren daar er ook minder wordt. Als de mensen weer naar kantoor gaan komen, dan wat misschien wel een vraag van dit jaar hebben we niet te veel afgestoot op sommige plekken om die piek ook de maandachtonnen met donderlige auto te gaan vangen. Wat ik ook een belangrijke vind in de kantoormarkten zien gebeur is dat we kwaar organisatie dat ze naar minder kantoor gaan, maar wel meer gecentraliseerd en op strategische locatie is. Dus wat we zien is dat medewek steeds meer wel bereid zijn om naar kantoor te reizen, maar dan moet dit wel makkelijk aan te reizen zijn, vooral met het open voor. Dat zelf is ook een hoge kwaliteitvragen, zoeken naar kantoor op de juiste plek, op de juiste locatie, en we roepen dat door jaren, locatie, locatie, locatie, maar het lijkt nog een verder door te gaan zetten. Dus als we de drukte gaan zien op de kantooren, dat zagen we afgelopen op een jaren bijna een tofonds op te geven is, dat de drukte vooral ontstaat op de centrale knoop punten op de centrale stations dicht in de stadcentra, en wat minder in de buitenring. En dat zien we dus ook wel in de, nou wat grote gestede, zeg maar de G4 zien we dat dat daar drukker wordt. Dat we dus ook zien dat daar de kantoorre steeds wat er wat voorraken, maar ook bijvoorbeeld in een aantal steden die op centrale knoop punten zitten zoals Arnhem aansvoort. Terwijl daar de aanbod ook best nog al klein is, dan trekker elkaar aanbod. Dus ik denk dat nog wel wat gaat vragen, ook wel hoe kan we die mensen nou de juiste kantooren, wat het aanbod heel minimaal is. Ja, zo'n goede vraag die we ook verder kunnen voorleggen aan Getsham Slop van Locatens, die bij ons de gast is. We praten met hem over de kantooremark in 2026. Ja, Getsham, dat thuiswerken, dat moeten we er even over hebben. We hebben het nog niet over gehad, vanaf corona, we gingen naar huis, we zouden meters afstoten, is die trend nu dat werkelijk gekeerd? In mijn beleving wel, ik hoor van een heel veel bedrijven om mij heen, ook ons eigen bedrijven, dat je verplicht bent om drie dagen in de week op. Kantoor te zijn minimaal, sommige gaan al verder dan dat. Ja, en dan zou je ook kantoorruimte, zou je daarop moeten faciliteren, en wat net ook al in het einde 50 zegt, het lastige daarvan natuurlijk, is dat iedereen op te zelfde dagen aan kantoor komt. Ja, precies. Dus, maar je ziet dus wel dat werkgevers weer meters moeten gaan huren omdat ze de mensen op kantoor willen hebben. Ja. Maar dan eiste, eist dat personeel wel iets anders op dat kantoor? Dat zie je wel zeker ook omdat, dat is niet alleen dat naar corona het is. Het is ook een jongere generatie die ook andere wensen, andere eisen minder vaak ook met de auto willen reizen. Daarvoor heb je anders soort kantoorruimte nodig, dan dat je 10, 20 jaar geleden nodig. Ja, en dat betekent dus dat plekken op locaties die minder goed bereikbaar zijn, waar misschien een heel erg jaren 80 kantoor staan, die worden getransformeerd wat zijn voor goeie voorbeelden van grote transformatie's. Eigenlijk zie je dat bijna allaranth steden, die me, zie je dat, in houten heb je een kantoor zo'n molenzom die bijna volledig met transformeerd is, in nieuwe geijne rondom het centrum heb je dat, zie je dit eigenlijk bijna in allaranth gemeentes, zie je van die gebieden waar de heel veel getransmeerd is. In die me is Holland Park gebouwd, heel veel woningen. Ja. En dat waren allemaal. Dat was allemaal kantoorruimte. Ja. Maar wat betekent dat dan voor die rand steden, wat betekent dat dan voor die plekken rond die grote steden, voor de toekomst van, nou laten we zeggen, gaan we daar nog nooit meer naar aan het werk is. Is dat voorrense klassiek met de auto over de ringen en de manieuwe geijnderaf en dan daarna in kantoor is dat dan voorbij? Voor een deel welk, ik zal altijd wat achterblijven, laten we duidelijk zijn, er zijn daar ook nog steeds kantoorzornes, bedrijfszornes die je zijn, die er blijven, waar ook kantoorren zitten. Dus het is niet helemaal voorbij, maar het is iets voor het wicht. Het is natuurlijk wel meer wonen, kernen worden en minder werk, kernen worden. Jullie zijn wel even schippelrijken, ik kan natuurlijk ook echt een kantoorlocatie hier. Hebben ze daar zo'n hoge lichtstand? Die lichtstand is voorst boven de kwart van de vooruit. Ja maar daar kun je dus bijna niks anders mee. Dat is hele lastig. Ja. Wat gaan ze doen, denk je? Dat durf ik. Nou, het is prachtig over te doen, wat je daarmee zou kunnen doen. Nou, misschien shortsteers. Het is een heel. Dat is gek. Wat wel mag voor je stevende. Wat is goedland. Wat is goedland? Ja. Ja. Als je gaat kijken eigenlijk de drie elementen, hoofdelementen, locatie, prijs en duurzaamheid. Wat is in bij die drie het belangrijkste op dit moment, denk jullie en dan niet jij persoonlijk maar jullie data of hoe jullie dat er bijna analyseren, wat is het belangrijkste voor een betrijf? Wat ik denk en wat ik hoorde, dus niet alleen uit de data, is locatie het belangrijkste, prijs dan en duurzaamheid als laatste eigenlijk. Ja. Dus we hebben twee duurzaamen gebouwen in Amsterdam-Besgebouwd, op ontwikkeld, op een seizoen, Ladyland. Dus wat een eigenlijk beter een niet duurzaam gebouw kunnen ontwikkelen in de Zuidas. Ja, niet duurzaam binnen de grenzen natuurlijk, het moet wel zei of minder zijn, maar ja. Ja, dat is eigenlijk wel. Ja. Heb jij dat? Maar dat is dus wat jullie zien waarop, waarop bedrijven dus kiezen? Wij zien dat duurzaamheid als we kijken naar percentageaambot vergelijken met het energielebel van een controle. Hoe verder dat wat zegt over duurzaamheid, maar dat is het enige waar we naar kunnen kijken, dan zien we geen enkel verband tussen het kwaliteitslebel en sugarisch, tussen het energielebel en het pestaatjeaambot. Ja ja. Dus de interessante query die je proberen te maken en dus stel je van mensen kiezen eerder voor prijs en locatie dan voor duurzaamheid. Dat is wel mijn naam. Ja, dat niet. Jullie meeten ook passanten aantallen in steden, zie je een directe link, dus de druk in de winkelstraat en de bezettingschade van omliggende kantoren. Nee, die zien we eigenlijk nauwelijks en dat heeft de mee te maken, dat kantoren, daar maakt het niet zo heel veel uit of je energie straat zit. Dus wij kunnen daar niet precies zien wat dan de drukte is van dat kantorpand. Voor een winkel moet je echt op die hoofd afzitten, zit je energie straat dan zie je gelijk drie klasjes lager. Voor een kantoren maakt dat niet uit. Dat snap ik al in hoogkaterijnen is natuurlijk fantastisch mooi nieuw ontwikkeld, afgelopen 15 jaar. Mocht je verduren, maar heb je ook wat? Daar is voor die kantoren wel heel fijn, toch? Dat ze boven zo'n enorm winkelgebied zitten? Ja, absoluut. Dat is wel een verband wat we zien als er voorzieningen zijn en dat kan van alla zijn horeca-fitness supermarkt, dat heeft een positief effect op de kwaliteit op het aanbod, op de afname van het aanbod in de kantoren. Heb je ook nog andere voorzieningen dan een metro? Als je daar gaat kijk is natuurlijk horeca-trein is interessant bij ontwikkelen daar samen schulders de nieuwe tuin voor PGRM waar je net al even over had volgens mij. Dat gebouw heeft 10 jaar legestaan, terwijl dat natuurlijk ja dat heeft alle voorzieningen de locatie een 10 jaar legestaan. Ja, dat is, maar dat is in dat gek of zat dan was het zo, ja weet het nou, maar het was zo'n outpant dat mensen dus niet wilden huur en dat het eerst vernieuwd moest worden. Ja, dat sowieso. En ik denk ook dat de eigenaar was geen echte kantoren, beleggerend ging met name om echt om de winkels, maar er eigenlijk een beetje een verborgen paar, omdat het wordt een fantastische ontwikkeling natuurlijk nu. Ja. En daar heb je daar natuurlijk wel alle samen locatie en duurzaamheid. En je hebt al een huurder. PGRM. Ja, waarom moet je hoofd moeten gaan? Ja, je gaat niet ook zelf kopen. Nee. Nee, dit scheiders heeft het als belegging, ontwikkeling met ons en die neemt uiteindelijk als belegging. Daarover gesproken beleggingen, hebben jullie ook data over de aan- en de verkoop in die kantoren markt? Nee. Dat houden we wel een beetje bij mij niet zo structurdeel en daar willen we ook niet maaklaskontoren hebben daar veel beter in zich. Ja, er is gewoon helemaal geen transacties, buitenans geld komt absoluut niet voor kantoren in Nederland. En ik heb probleem daarmee zo ook dat er zal ook niks bij gebouwd worden de komende jaar, omdat het gewoon niet een rendable product is op dit moment. Dus de renementen die betaald worden voor hem moet het anders zeggen, dus de prijs die in beleggen wil betalen voor een nieuw kantor, ja, dat is onder de koestprijs. Dus er zal de komende jaren niks bijkomen. Wat ik denk dat dat voor Amsterdam zo niet zo slechtsal zijn? Nee, want je hebt het al op genoemd hoeveel de leeg staat. Ja, alleen dat het wel interessant is en ik weet niet hoe jullie daar bij jullie tegenaan kijken. Maar om een moment dat je een tekort hebt, jij tegen het tijd dat je dan de bijhe is, natuurlijk echt de varkensiekel is. Op een moment dat je dan weer nu hebt op geleverd, ja, het lopen jaaracht. Dus wat ze eigenlijk de minimale leegstand die je moet hebben, waar mag het eigenlijk niet onderkomen? Nou, 56 procent is wat mij betreft dan een beetje in de minime, maar dan moet je echt wel wat gaan doen. Zeker ook als we nu zien dat de leegstand in het afgelopen jaar met een procent is afgenomen, dus gaat dat nog 3 jaar door en zit je al op dat niveau landelijk gezien en regina, natuurlijk nog wat handig. En waarschijnlijk ook nog, die zit eigenlijk al lager natuurlijk, want eigenlijk zou je de leegstand in een schippelrijk niet eens mee moeten nemen, want daar gaat niemand zitten. Ja. En nog een ander aspect, de snelheid, want jullie hebben dus al die kantoren en die meters in je data. Dus je kunt misschien wel iets zeggen over hoe snel die ontwikkelingen gaan. Klopt het nou dat we er in Nederland steeds langer over doen? Ik uur zelf een kantor bij Entrada, hier naar de Rand van de stad, nou dat gaat gesloopt worden. Zit er weer een nest, flexwerk, plekken en die eigenaarde, die beheerde, die zegt zet ade, duur nog weer een jaar langer en het mag maar duren. Toen hadden moeten wooningen komen. En er zijn heel veel mensen zoeken daar wooningen, die kantor gebouw zijn op. Dus het zit een beetje gemeente in een pook greeners en wij. En het wil wat. Dus hoe kijk je daarnaar dat we daar wat meer snelheid in zouden kunnen maken? Ja, dat geldt denk ik in zo'n algemeenheid, maar het is natuurlijk altijd de combinatie tussen regelgeving en de financiële situatie op een moment natuurlijk dat wat je ziet is wat je is dat we zagen in de periode dat er in te zo'n extreem lag was, dan zie je in eens weer een versnellingen en allerlei transformaties komen. Gaat die renter dan weer omhoog? Dan wordt het weer een ander verhaal. Dan heeft ook allerlei fiscale dingen zitten daar achter. Dus ik denk dat dat wel een cyclis is, een snel bewegende cyclis is. Een moment gebeurt er niet zoveel, dat is het denk dat zij is. Maar zit het beleggen dan te wachten tot die renter weer verder naar mijn Nederland gaat? Ja. Toen wel natuurlijk historisch, helemaal niet zo'n idioterenten heb je nu. Nee, maar de spelers onderrenten die we nu hebben, de spelers meer dingen. Het speelt ook wat maarten, net ook al even aangaf, dat wij een euro in Europa op eigenlijk alle vastgoedsectoren bij lange na niet het meeste interessante locatie zijn. Dus buitenlands, buitenlands en investeerders, maar ook Nederlandse investeerders die in het buitenland actief zijn. Zullen niet zo snel in Nederland kijken die kijken veel maar naar Oosteropen, daar is op dit moment gewoon meer danen. Om te investeren in kantoren. Want daar is meer economische groei, de meer rendementen te halen. Ja. Ik heb me naam te komen die rendementen die niet per serie economische groei met is. Het is natuurlijk echt, dit is echt wel, dat kan niet vaak, het is natuurlijk heel erg. We waren in een seafheven voor beleggers. Ja. En dat hebben we gewoon in via tijd gewoon helemaal nek omgedraaid. Ja. Laatste vraag welke rol speelt AI eigenlijk in je lieferspelling? Zien we in het 26 al dat bedrijven minder meter snodig hebben omdat al gerid met het werk van hele afdelingen gaan overnemen, bedoel hebben je namelijk ook uit 5.000 mensen draaid. Ja. Ja, ik denk dat dat weet ik niet, dat zie je mij nog niet in onze cijfestreuglaak dat voor opstellen. Ik denk ook dat het beperkt is. Ik denk we hebben zoveel revoluties gehad en misschien is AI de uitzolderingen op de regel van de vorige vijf industriele revoluties die we gehad hebben. Maar er ontstaan ook altijd weer nieuwe banen door nieuwe ontwikkelingen. Dus mijn technologische werkloos had bestaat niet? Nee, dat is meel mijn inschat. Ik mag goed. Misschien gaat deze revolutie anders zijn. De belangrijkste les als we in de glazenbouw kijken voor de vastgoeten professional in 26? Ja, ik denk vooral heel goed nadenken over als je een kantor hebt wat niet aan de moderne eisen voldoet. Kan ik het geld, kan ik het financieren om het wel aan die eisen te laten voldoen? Even ervan uitgaan dat het leeg staat. En zo niet. Ja, dan moet je misschien nu nadenken over het verkopen want mijn inschatting is dat dat niet beter gaat worden de komendeerde. Ja, ja. Dus de vraag gaat niet heel sterk stijgen? Nee. En als er al vraag is, dan moet het een moderne kantor zijn. Op een goede plek. Op een goede plek waar mensen graag naar toekomen. Ja. En die investering zou je dan dan moeten doen. Ja. Kun je die investering niet doen? Dan moet je nadenken of je niet beter kan komen. Ja, dat is de kitsin. Nou, dat zijn heel de advies toch, Maarten? Dat is zeker. Ja. Nou, neem het meen na een kator zou ik zeggen. Geert heel de slopp van locatens en Maarten erger uit hoor. Dankjewel Maarten. De koppels raf. Het gelukt ook weer. Ja. Ja, we zijn begonnen op naar 50 prachtige afleveringen in 2026. Dit was vast goedgezocht. Bedankt voor het luisteren. Dag. Het geluktgezocht wordt gesponserd door mogelijk.