Die Wahrheit über Immobilien in Österreich – warum die meisten Investoren scheitern

Hallo und herzlich willkommen zu Manitox, der Investmentpodcast mit Michael Polker. Danke fürs Einschalten und viel Spaß mit dieser Folge. Ich zeig dir heute die Wahrheit, die was ich mobilen gehe in Österreich und warum viele glauben, sie verstehen den Markt, aber in Wahrheit eigentlich gar keine guten Dils machen. Ich habe selbst der Großesportfolio in Wien, Salzburg, Graz, das sind meine drei Hauptstädte, aber schon in vielen anderen Städten auch schon gekauft, gefliebt, gemeinsam oder mit Geschäftspartnern und kann deswegen ein relativ guten Rundumplik geben, wo sich es lohnt und wo sich es eben nicht lohnt. Die größten Fehler sind einfach die vorgenden, wenn man in der falschen Leihkraft, falsch finanziert, falsche Wohnungsgerößenkraft in Städten, wo diese Wohnungsgrößten eben nicht angesagt sind. Das sind so Dinge, da kann man schnell mal reinfahren. Aber auch mit falschen Mieten kalkuliert, ohne Dementsprechend im Mietrecht irgendwo hängen bleibt, in Altbaugregulierungen etc. und sich dann Dementsprechend den kompletten Deal kaputt macht. Im Endeffekt lasst ihr das Ganze auf drei ganz, ganz wichtige Punkte herunterbrechen. Der erste ist Lagenwohnungsgrößer, als sie sich Grundbedingungen von Objekt. Das zweite ist politische Regulierungen und das dritte ist alles rechtliche. Die drei Punkte sind eigentlich die Entscheidenden, die man miteinander einigang bringen muss, um ein nachhaltigen guten Immobilientil einfach hinzulegen. Und die schauen wir uns jetzt Schritt für Schritt an. Und was auch richtig ist, man muss versuchen, jetzt schon den Zukunftszustand von den einzelnen Punkten mehr oder weniger richtig zu interpretieren. Beispiel Fischerment Ich habe ein Fischerment, verschiedener Objekte angeschaut, wo die Fischerment tätig werden. Aber aber einen wichtigen Punkt übersehen. In Wien hat es diese ganzen Thematigen geben, bezüglich Neuerpiste, bezüglich mehr Kapazitäten für den Flughafen etc. Hätte die Zukunft überscheiden, ein Top-Output-Affischerment kommt. Einfach mehr Mitarbeiter, mehr Leute in den Ort das brauchen, noch Moderate überschaubare günstige Immobilienpreise. Haben wir dann aber dagegen entschieden, weil das Keisen hat, der Flughafen Wien geht eher zurück, was Kapazitäten betrifft. Und dementsprechend ist es als zukünftiges Investment weniger smart, weil wir es jetzt nicht auf Wachstum von Flughafen, sondern in Gegenteil und dementsprechend macht es auch keinen Sinn, dann deswegen auf Immobilien zu setzen. Und es betrifft es nicht nur die Lage, dass Betrifte eben die drei Punkte, die ich grant genannt habe. Lage, Wohnungsgrösser, politischer Dinge und. rechtige Sache. Warum denn ich Lage und Wohnungsgrösser hinein? Weil jede Stadt mit verschiedenen Wohnungsgrössen einhergeht. Städte mit Unis, Studentenstädte, kleine Wohnungen. Wie geht es immer? Im Immobilienamland, eher auf Immobilien. Im Immobilienamland eher auf Familien ausgerichtet. Also das sind ganz, ganz wichtige Punkte in jeder Stadt, ziehen andere Wohnungstypen. Deswegen geht das ganz eigentlich Hand in Hand miteinander. Was immer sehr, sehr schwierig ist, egal wo in Österreich sind Städte, die zu klein sind, wo es eben wenig Studienplätze gibt oder beziehungsweise nicht mal eine Unigibt, wenig Schulen gibt, ist quasi eine Lage, wo wenig zuzug ist, das heißt, eine schlechte Entwicklung langfristig und sind in eigener auch Stutturschwache Region. Deswegen schaue ich mir immer schon vorweg sehr sehr gerne an, welche Lagen entwickeln sich gut, das heißt mir eine weniger Wurkunft viel zuzugreieren und wo ist eher Abwanderung. Weil das macht das in Westman schon frühzeitig, spannend oder zu redfleck. Die Lagen in Österreich, wenn wir das jetzt runterbrechen wollen, uns mal anschauen, wo in Österreich ist, überhaupt spannend, die Immobilien zum kaufen. Natürlich Mikrolage nicht vernachlässigen, aber ich sehe jetzt mal von den Städten her. In Wien natürlich, da kommen wir nachher nochmal ganz genau auf der einzelnen Punkte, aber wie ist es natürlich einer der spannendsten Märkten in Österreich? Mein Liebungsmarkt Salzburg, sehr sehr viel Potenzial, da geht richtig richtig viele Nächsten Jahre, einfach aufgrund von eingewohr Nachfrage, weil das dort so schlecht in der Reaktion steht. Wir haben Innsbruck, was auch sehr sehr spannend ist, wir haben viel Gagenfurt, auch spannende Märkte, wir haben Linz, was teilweise auch spannend ist, weil wir dort auch in die Industrie haben, viele Jobs haben. Die Grenzstätte im Vorallberg, die alle sehr sehr spannend sind, aber wir haben zum Beispiel in einzelnen Fällen auch Graz. Graz sehr der Mikrolage abhängig. Im Graz kann es wahrscheinlich 90% von Graz nicht kaufen, aber in diesem 10% kannst natürlich dort trotzdem immer spannend sein. Ich schaue mich immer sehr sehr genan, niemand bevölkerungswachst du, auch wie einkommen stark ist die Bevölkerung, da gibt es auch viele Statistiken dazu, damit man bei uns okay, was für Leute wohnen da überhaupt, aber auch der zweite Punkt ist, wie viel Arbeitsplätze gibt es da, was ist da im Planung und vor allem auch, wie viel Neubauten gibt es in dieser Stadt. Wir haben hier einen Einzelbeutel, was kann uns da in den nächsten Jahren warten oder ist es eher, dem entsprechend entspannt, dass da wenig Neue gebaut wird, das heißt, mehr oder weniger wieder zu einen Nachfrage eingebaut, Überschuss kommt. Wo man auch immer darauf aufpassen muss, ihr sagt immer ja, touristische Vermittungen das beste, was man machen kann, etc., etc., scharf vielleicht am Rechenstift in manchen Fällen gut aus, weil wir oft top Renditen haben mit ihr, mit Bio und Co, auch am Land die ganzen Wohnungen bei den Seen etc., aber die Frage ist halt auch immer, wir wollen jetzt nicht nur von der Niedeproffation, wir wollen auch eine Wertsteigerung mitnehmen und wer kauft, ihr das dann wieder ab, wenn du es schon dementsprechend hohe Quadratmeter preise hast, das darf man auch niemals vergessen. Der nächste Punkt, die Wohnungsgeröse, ich habe echt schon viel probiert, ich habe schon probiert, 1,2,3,7,4,7,5,5,1,6,7,7 und ich kann sagen es ist eigentlich immer auf selber hinausgaufen. Ein Konzept funktioniert, das sind keine 1,7-Mau-Wohnungen und da sind Wohnungen wenn sie größer wären, die wirklich auch nicht sind. Alles geht auf diese Art von Wohnungen in den Städten, wo ich regelmäßig kaufe, zurück. 30 Quadratmeter, Wohnungen 40 Quadratmeter, Wohnungen, das wird immer gehen. Wasser war natürlich der Faktor, ist, weil um das oft auch schwer werden kann, weil, wie mittlerweile ein Durchschnittsgehalt haben von 2,5 Nättern, ich habe es dir schon nie genau in Kauf, aber sagen wir mal 2,5 Nättern, jetzt kostet aus, wenn er ein Zimmerwohnungen mittlerweile schon in vielen Städten mit Strom, Gas, Internet, alles und so ein Drum und Drum, all innen schon mal gab, 1.000 Euro. So jetzt sind das schon wieder ein sehr sehr hoher, prozentueller Anteile von Einkommen von den Personen. Jetzt wird das zukünftig wahrscheinlich eher noch mal kleiner werden, was heißt in den nächsten Jahren die Wegätzimmer, in dem wir definitiv mehr kommen, weil sich die Leute irgendwann die Ernziehungwohnungen nicht mal mal leisten können. Das ist der wichtige Punkt, dass man jetzt eigentlich auch schon vorbeugt mit Weg kann man sehr sehr wenig falsch machen, einfach wenn man sich die wirtschaftlichen Entwicklung in vielen Städten anschaut, wird das immer immer wichtiger werden. Was man zu großen Wohnungen sagen muss, ich dachte früher immer ja, ein No-Prayer, weil ich gerade mit der preise günstiger sind, im Endeffekt ist es so, schaut oft von der Nite her sehr sehr gut aus, also man glaubt man kann gleichmals eine erste sechs, 7% der Nite bei größeren Wohnungen bekommen, aber das Ding ist, Lärstand ist da halt richtig richtig richtig richtig richtig richtig richtiger Killer, wo man immer darauf aufpassen muss, dass quasi wenn dann da Lärstand ist und du das richtige wehe, man hat viel von seinem Budget und seiner Bonität in ein Objekt drin, man hat es weniger gestreut, was auch wieder negativ erpunkte ist und auf der anderen Seite, wenn man zum Beispiel eine große Wohnung an den Haarthat, das Haar-Saniert wird, hat man natürlich wieder ein Demensprechend hohen Prozento in Landteil und muss dafür die Sanierung probezional mehr bezahlen. Und im Endeffekt, wenn es schlecht ja geht, kann das Ganze zu einem Renditekiller für es komplette Portfolie werden. Deswegen würde ich eher auf die Städte gehen, eher kleine Wohnungen, eher wirge-Wohnungen, bis vielleicht 60, 70, 80 Quadratmeter, wenn es dann schon als 3 Zimmerwege ist werden soll, wenn es wieder ein Top-Deles, dann kann man das natürlich auch machen. Das Beispiel kann natürlich auch negativ gehen. Also ich habe letztes Jahr im Sommer, als 3 Zimmerwohnung, wo ich mir eigentlich dachte, "Okay, perfekt, gute Quadratmeter preise getrennt begeben hat, 3 weg geht es immer." Und dann Demensprechend auch super vom Zum Vermieten, Haarthat, lage, also es war die Wohnung in einem Wien, aber bei der Mikro-Lage etwas abstrichen macht. Hab das sofort gemerkt, es war einfach viel schwere Darweg, eh zusammen zu bekommen und Demensprechend 3 gute Finanzen stark gemieter zu finden und haben mich dann wieder entschieden, die Wohnung zu verkaufen. Weil eben keine passende Miete gefunden werden haben können. Und das hat mir auch wieder zeigt, wenn eine kleine Wohnung ist, wenn das noch nie passiert und bei den Wohnungen, wo im De-Lage passt, ist immer so auch noch nie passiert. Und da hat zwar die Lage von Wiener stattgepasst, die Mikro-Lage, aber nicht, weil wir waren im Zähnchen bezirkenden, dann nicht sogar ein Lage, zwar die letzte Wohnung in den Zähnchen kauft, da hat dann noch ein paar andere lustiges Stories dazu geben. Aber es hat mir einfach zeigt, eher weg davon und eher auf die geile Wohnung gehen und auf Stärkere lagen, weil es gibt einen Punkt, das sollte man niemals Kompromisse machen. Wohnungzustand kann man gerne Kompromiss machen oder bei anderen Punkten auch, aber niemals bei der Lage. Weil die Lage entscheidet einfach langfristig, ob es euch das ganze Ding lohnt oder ob mal das früher oder später einfach abschreiben muss. Dann natürlich die ganze Punkte, was rechtlich betreffen. In Österreich sind wir da wesentlich mehr wie in Deutschland, was das Mietrecht betrifft, eingeschränkt. Wir haben die Alper-Wohnungen, die quasi den EMAG unterliegen, das heißt mehr oder weniger sehr sehr eingeschränkt sind, sehr sehr schlecht zu vermitteln sind, deswegen ich persönlich eher abschnappen von Alper-Wohnungen. ist ein mega wichtiger Punkt oder ein Punkt, der dann im Endeffekt ein Dealmaker oder Deal Breakers sein kann. Zum Altbar mache ich euch gerne mal deine eigene Folge, wenn euch das Ganze interessiert. Man kann ein paar Teilweise machen, man muss nur sehr sehr viel beachten. Dann das Thema Steuernfehler und immer erst in Österreich ist es so, dass man quasi Immobilien immer mit 30% versteuert. Wenn man anlangen und Immobilien verkauft, dann gibt es nicht die zehn Jahre Regie sowie in Deutschland, dass man nach zehn Jahren Steuern verkaufen darf. Außerdem haben wir nicht natürlich Hauptunsitzgemeldet, zwei Jahre nach Ankauf oder fünf Jahre in den letzten zehn Jahren. Und der dritte Punkt, der mindestens genauso wichtig ist, ist das Thema Politik. Wo greift die Politik jetzt ein? Das heißt, mehr oder weniger im Mieterlecht. Wir sind mittlerweile in Österreich mit einer Regierung, die eher auf der linken Seite angesiedelt ist. Wir haben mit Babel mit SBU, jemanden, der für den Bereich Wohnanzuständiges, der schon die ersten Maßnahmen in Eingriffe ernauzt hat und auch schon durchgeführt hat. Deswegen muss man das immer direkt und direkt halten. Wir müssen wissen, was kommt auf uns zu? Was haben Sie vor? Was machen Sie? Dass man jetzt ganz einfach schon frühzeitig sieht. Ein Punkt, der meiner Meinung nach immer wichtiger werden wird. Auch von der Neuregulierung ist die Energieklasse von Haus. Dass man da in den Sprechen einfach schon schaut, okay, wie ist der Auszuschner weg? Eine Geklasse haben wir auf der anderen Seite natürlich wegen Sanierungsmaßnahmen, die wir so umsetzen müssen. Auf der anderen Seite kann es meiner Meinung nach kommen in nächsten Jahren, dass wir ein Eingrif haben, mitreckt und nicht mehr am Hand von Baujahr, das Ganze definiert wird. Das heißt, dass man sagt, hier alles altbar ist quasi ab. 1945, ab 1953, Baubewilligungstattung, sondern quasi alles ist reguliert im Richtwerb mitzins, dass eben quasi ja Haus in einer schlechten Energieklasse hat. Das heißt, wenn ich jetzt so kommen könnte, dass man sich quasi in freien Markt freisernieren könnte, wenn man quasi diverse Sanierungsmaßnahmen nach Haus machen würde. Würde meine Meinung nach Sinn machen, ob es die Politik so umsetzt, kann ich nicht sagen. Kann es mir einmal gut vorstellen, weil es einfach auf der Hand liegt. Weil mehr oder weniger es gibt Häuser, die sind im Altbau, aber in der geht es viel besser benannt, wie Häuser, die ja es Norberg gelten. Und dem wir sprechen, die Alpäuser sind reguliert und die Norberghäuser nicht. Das macht meine Meinung nach teilweise keinen Sinn. Man schauen, was sich da in den nächsten Jahren noch tun wird. Aber immer auf jeden Fall die politische Punkte mit ein karakulieren. Welche Partei ist oben? Ich hatte natürlich auf der Nationale Ebene sehr sehr wichtig. Aber auf der Anzahl natürlich auch auf Ebene der Städte, quasi der Länder. Das heißt, mehr oder weniger, wenn man ein Wien, wenn man ein Steier mag, wenn man einen Salzpunkt mehr oder weniger, welche politischen Treifte wirken da. Dementsprechend wird es natürlich auch unterschiedliche politische Maßnahmen geben. Und natürlich auch das Thema finanzieren. Ganz ganz wichtig, wir haben die Kimverordnung gehabt, die ein großen Einfluss hatte, die es mehrere weniger immer noch aufrecht, nennt sich jetzt nur anders. Und in einem anderen Former bis hin, aber mehrere weniger auch immer bedenken, wie wir die diverse Maßnahmen haben, wir müssen das eigentlich ein bit all einbringen. Wir müssen alle Punkte davon einhalten, weil sonst funktioniert es nicht. Und im schlimmsten Fall hast du die Kaufenboten unterschrieben, denkst du, kriegst die Finanzierung und da funktioniert es in der Praxis nicht. Und dann wird es halt richtig problematisch. Und niemals vergessen, in Deutschland ist es nicht so. Aber in Österreich ist ein Kaufenbot rechtlich bindend. Das heißt, bevor man da Kaufenbot abschließt, sollte man sich bewusst sein, genau was man tut, was man da kauft und mehr oder weniger, wie alle drei Punkte stehen, nämlich Punkt. Lage und Wohnungsgröße, Punktpolitik und Punktrecht. Und das nicht nur im Jetztzustand, sondern im Zustand, 10, 15, 20 Jahren vorhazen. Ich habe erst vor kurzem Erwohnung verkauft. Die eigentlich ein top Deal war, top Deal, superlage. Alles eigentlich sehr, sehr attraktiv. Bin und damals den Keller runtergangen, weil als Biddle mehr gering, das hat unter Keller komplett nass. So jetzt haben wir gedacht, okay, der passt zwar jetzt, der passt Lage, der passt Wohnungsgröße, politisch, etc. Haben wir sogar das wiederenkalkuliert, aber wir oder weniger, so jetzt haben wir noch nassen Keller. Jeder andere hat gesagt, okay, ist egal, kann man den Keller nicht nutzen. Ich habe es dann auch bei der eigentlichen Malversammlung angebracht, dann ist es eben quasi analysiert worden. Und dann hat es im Kaisen he, es ist nicht schlimm, es ist nur wegen Technik der 60er Jahren in den Haus. Der Fall, dass man da quasi den Menschen sprechen, an nassen Keller haben, einfach dann nix lagern, haben wir das ich mir wieder denke, okay, jetzt ist zwar jetzt okay, am Wischort, das aus sind 15, 15, 20 Jahren. Wenn der Keller jetzt nass ist, dann gibt es zukünftig Probleme. Das kann gar nicht sein, dass dann den Menschen sprechen, nichts passieren wird, habe dann die Wohnung wieder kurz zu hand verkauft. Und das ist das, was ich immer sage und was ich immer gern will. Zuerst müssen die Grundbedingungen passen, und dann müssen auch die Bedingungen der Zukunft passen. So und jetzt die Frage der Fragen, wo in Österreich kann man jetzt Geld verdienen? In definitiv in richtigen Lagen. Das heißt, schau dir davor an, eingebote Nachfrage, wo passt das, beachten die Punkte, die ich davor gesagt habe, und kombinieren die Lage mit der richtigen Wohnungsgeröße. Dann hast du schon mal, wenn ihr erst eine Heimat auf Grabe gemacht. So haben wir jetzt das Beispiel, und nehmen es den Salzberg gute Wohnung in einer Lage, die von der Mikrolage hat aktiv ist. Vielleicht ist das nicht die schlechte Stadt gingen, muss es natürlich nicht beste Stadt gingen sein. Aber wir haben das auf jeden Fall mal abgedeckt und deben uns da quasi eine kleinere Wohnung, die dementsprechend auch immer mit den Bedingungen in Salzburg sich super vermitteln wird. Dann rechnen wir das ganze Konservativ durch, weil das ganze Mussel vor allem auch immer noch rechnen. Dazu machen wir ja auch ein eigenes Video, beziehungsweise habe ich schon ein eigenes Videos aufgenommen. Das ist der zweite wichtige Punkt. Das sind wir bei der Wohnung Salzburg 130-140.000, kleinere Einzimmer-Wohnung 35-40 Quadratmeter. Check dann noch die Politik mit einkalkulieren. Was für Regulierungen schön an. Was hat die Politik vor? Lässt ihr das damit vereinbaren? Sollte in den Salzburg mit den aktuellen Bedingungen auch gut passen. Und dann natürlich das ganze auch immer möglichst lange halten. Nicht als Spekulation sehen, dass wir das aktuell in einen Jahr verkaufen wieder, sondern auch wirklich planen. Wie schaut das ganze jetzt in 15-15 Jahren aus? Wenn es das genauso umsetzt und das genauso beachtest, in Kombination natürlich auch mit den rechtlichen Themen. Das heißt, was genau muss man da vermeiden, ist ja eine ganz ganz wichtige Thema. In Notfall natürlich auch immer mit an Experten. Im Bildern im Restaurant haben wir das eine Zettel durchsprechen, weil so Sachen wie die ganzen rechtlichen Thematik, wenn man da getecke, das kann nichts sagt auch im Neubau sein. Das macht man sich selbst, dass im Westen einfach keinfallen. Lagen am Land, lagen in der Pampa, Ferien, Vermittungen, dort, etc. habe ich schon angesprochen und habe ich nichts, kein großer Fan davon. Machen wir auch viele, verkaufen auch immer viele, als die besten Investments, aber dann sage ich natürlich immer wieder, okay, dann dite es zwar gut, aber wer kauft ihr das Ding ab? Und wie wird Wertsteckung aus Mitgomen? Und später ist das bei D-Punk, sind dann wieder die meisten still, weil da gibt es da vielleicht nicht. Weil da gibt es da jetzt vielleicht nicht die positive Rückmeldung drauf. Und ich sage immer, ich muss jetzt nicht nur mit Cash Flow mit Redite rechnen, sondern auch Langfristig mit Wertsteckung. Weil wir wollen ja im Endeffekt den Rediteilgen, wir wollen einen Cash Flow mitnehmen, wir wollen noch eine Super Wertsteckung mitnehmen. Weil nur wenn diese ganze Faktoren ineinander einzahlen, sage ich mal, lohnt sich das Ganze auch wirklich, Langfristig macht Spaß und vor allem lässt der Portfolie skulieren. Weil wenn du ein zu schlechtes Diels hast oder vielleicht, ja, zwei ein, zwei gehen vielleicht noch, aber vielleicht noch mal drei, vier schlechte Diels, machen die Banken das ganze Spieler auch nicht mal mit. Und warum sind die mobilen Westminster für interessant? Weil wir halt mit den Banken ineinkängst sind, weil wir mit den Banken das gemeinsam aufbauen können und weil unser Eienkabit auch so gut verzienst ist. Und ja, das sind die wichtigsten Faktoren meiner Meinung nach, um in Österreicher vorgleichen Immobilien zu investieren. Viele übersehen, entweder das rechtliche, übersehen das politisch oder wir sehen eben das Lagerthema, mit den Einzelnen Faktoren, die natürlich tenenziell sehr, sehr wichtig sind und auf viel viel tieferer eben noch mal greifen müssen. Ich habe es jetzt versucht, da muss ich einfach dazu stellen. Aber wenn man das alles einhält, dann dementsprechend steht ein guter Deal, nichts entgegen. Und ich sage immer, jede Immobilie sind individuell, jeder im Messer ist individuell. Aber man muss es immer case-for-case anschauen. Und dementsprechend hoffe ich, die Vorgade gefahren. Hat euch weiter korfen. Abonniert es mit dem Podcast. Die nächsten Wochen kommt sehr, sehr viel Neues. Bin auch gerade dabei, mit einem ein eigenes Podcast-Studio einzum richten. Also dementsprechend viel Content für euch. Schreibt es mit meiner Themen wünsche in die Kommentare. Und wir sehen uns in den nächsten Video.