Conociendo el área de Adquisiciones | uno a uno con Fibra Mty | Episodio 4

Hablante 1 Esta tasa de capitalización, pero este es una métrica financiera de muchas, no, o sea, no, no es no es es la que se utiliza para medir, pero realmente para llegar a ella, como bien dice, es un resultante de toda una metodología. Hablante 2 Qué tal cómo están soy Jorge Ávalos. Como siempre, un gusto que nos acompañen. Hoy encantado de estar con mi querido Luis Delgado Luis, para que lo conozcan este Luis y yo llevamos trabajando. Cuánto Luis más de. Hablante 1 Aproximadamente 20 años ya. Hablante 2 Más de 20 o casi 20 años este empezamos trabajando los 2 en invex, de ahí nos venimos acá a la fibra a armar todo lo que hoy ya conocen ustedes como la fibra y Luis es el encargado. De de la parte de inversiones o adquisiciones. ¿Luis primeramente quisiera que le puedas compartir a los chavos y a los que nos escuchan qué qué es lo que haces tú para para analizar el el que compremos un inmueble y me voy más que la originación de dónde llegaste a negociar y demás? Hablante 1 ¿Qué aspectos? Hablante 2 ¿Qué aspectos son los que tú realmente estás tomando en cuenta pero a un nivel? Digamos sencillo, y no vayas a poner palabras que luego ni yo entiendo que es lo que qué aspectos tomas en cuenta para para la adquisición de un. Hablante 1 Inmueble va, gracias George y gracias por la invitación este nosotros dentro del área de inversiones, pues nos toca la responsabilidad de evaluar todas las oportunidades de inversión que se presentan para la fibra, entonces la location del recurso de que que vienen nuestros inversionistas es muy importante. ¿Y el la primera variable que buscamos, obviamente siendo una empresa de Real Estate con un aspecto financiero muy importante, es la rentabilidad, no? Entonces, basándonos en esa premisa, parte de una parte importante en la ponderación de la de la revisión de las oportunidades de inversión que tenemos. ¿Viene relativo precisamente a qué? Hablante 2 Rentabilidad. Hablante 1 ¿Nos va a generar un portafolio ajá? Y en ese sentido lo que hacemos obviamente es meter en una licuadora un montón de ingredientes que nos van a permitir de alguna manera valorar este u observar qué es lo que podríamos esperar una inversión este en términos de de rentabilidad. Hablante 2 Que es como si fuera. ¿Una empresa? Hablante 1 ¿Sí, exactamente lo mismo, un MNI ya es un MNI a ese a ese grado valoramos exactamente los flujos que nos pudiera provenir, el el tema del valor presente, de la inversión, buscando un rendimiento, este perpetuidad, etcétera, no, y ahorita ahondo un poquito más en esta, en esta mezcla de de de ingredientes que nosotros buscamos identificar, no? Esa es la parte más importante. Otra parte importante es el subyacente, que es el inquilino, que es obviamente el riesgo crediticio de la de la del retorno de nuestra inversión, porque va va a provenir precisamente de los pagos. Otro tema es el real state per se, o sea, la las características físicas de la nave. Hablante 2 La calidad la. Hablante 1 Calidad constructiva. Hablante 2 Es la antigüedad la. Hablante 1 Antigüedad. Hablante 2 El mercado. Hablante 1 Sí, lo los las especificaciones que tiene. Hablante 2 La ah, el mercado no, porque estás hablando nada más del del puro puro, del puro bien de. Hablante 1 Puro bien raíz exactamente. Y otra parte, como los bien dicen, es el mercado, es el mercado, no donde está ubicado. ¿Cuál es la parte? Si es un mercado primario, si es un mercado secundario, a veces nos toca hasta mercados terciarios. Hablante 2 ¿Qué qué diferencia hay entre un mercado primario o secundario o terciario? Hablante 1 No, pues la escala principalmente te diría la cantidad de escala. O sea, de ahí nos meteríamos otro tema que no quisieron dar, pero. Hablante 2 Sí, o sea, pero vaya, pero lo fácil, lo primario sería México, Guadalajara, Monterrey. Hablante 1 Monterrey Tijuana son ya los mercados Ciudad Juárez son mercados primarios por por ejemplo mercados por sus. Hablante 2 Tamaños por sus tamaños. Hablante 1 Saltillo, etcétera, no ciertos lugares de bajillo y demás. Entonces todo esto es un es un componente que vamos ponderando dentro de esta licuadora en donde metemos todo, hacemos un análisis a fondo y al final buscamos un resultado. Entonces no sé si quieras que abunde un poquito en el tema de, por ejemplo, el el. Hablante 2 A ver, cero no, déjame te detengo ahí nomas me quedó clarísimo el tema de la licuadora, pero lo que típicamente. Todo mundo habla cuando hablas de la compra de un activo, te hablan de un CUP Raid sí o una tasa de capitalización de. Hablante 1 Rentas, oye. Hablante 2 ¿A qué CUP Compraste el inmueble? ¿No, si lo defines rapidísimo, el CUP que es y por qué no? Para nosotros es medimos la la, la, el valor de un inmueble en base a un CUP. ¿El CAP es un resultante de toda esta licuadora que acabas de decir, pero qué es un qué es una tasa de? Hablante 1 Capitalización de rentas, es la métrica tradicional digamoslo, así que el mercado acostumbra ver, no oye, fui a Monterrey, compro un inmueble. Y el caso se define entre el valor es enfrentar el valor de compra de un inmueble o el precio que pagaste por él contra el ingreso neto operativo que te va a dar en un. Hablante 2 Año yo divido el ingreso operativo entre el valor del inmueble y como resultante me va a dar. 1 * 1, un número no al 8 el 9 esa. Hablante 1 Tasa es un rendimiento que te está, que estás, que que está diciéndote estos ambos factores te están diciendo que vas a obtener de de de por la inversión que hiciste. Hablante 2 YY para explicarlo de otra manera, si me da el valor un 10%, eso quiere decir que yo en 10 años con ese flujo recupero el valor que me costó el inmueble más o. Hablante 1 Menos exactamente entonces este esta tasa de capitalización, pero este es una métrica. Financiera de muchas, no. O sea, no, no es, no, es, es la que se utiliza para medir, pero realmente para llegar a ella, como bien dices, es un resultante de toda una metodología. Sí, en donde aplicas te genera un valor presente y entonces resulta un cambio. No, no puedes hacerlo al revés. Hablante 2 Al revés correcto. Hablante 1 Pero sí es una métrica muy válida porque te permite identificar de acuerdo al mercado que tú estás buscando, este ingresar te permite identificar rápidamente. Estándares, cada mercado tiene su estándar, por ejemplo, en Monterrey se puede decir que las propiedades pueden estar desde un 7 alrededor de un 7% de Cap 725 Tijuana a lo mejor puede ser abajo el 7. ¿Entonces más o menos ya tienes identificados los mercados con sus CAPS? Entonces cuando tu haces una evaluación. ¿O sea, lo ideal es que caigas en ese orden, no? Ya que. Hablante 2 No te salgas ahora sí vamos a profundizar en esas cuatro aspectos que tú decías o k, la primera, que era el el flujo efectivo derivado de un contrato. ¿Sí, ahí qué es? ¿Qué es la parte que tú te metes? ¿Qué es lo que meticulosamente tú tienes que o K? Hablante 1 El el la parte del modelo financiero para la evaluación se comprende de diferentes aspectos. El primer aspecto y más importante, vamos a decir que es el subyacente el contrato de arrendamiento. Entonces tú tienes que. ¿Adentro de este modelo vas a sacar todas las variables económicas que encuentres, estructuras operativas y demás en una, en una, en un contrato de arrendamiento, los metes en un modelo, tienes un plazo definido? Ya sabes, no. Los contratos de arrendamiento tienen un inicio y tienen un fin, o sea, tienen plazos forzosos y demás. Entonces todo esto lo tienes que identificar y eso subyacente lo plasmas tal cual en el flujo, ese es el primer armado que tú tienes dentro de un flujo de de evaluación. ¿El segundo armado es la parte financiera, lo macroeconómico, o sea, qué, qué tasa de descuento, cuál es tu costo del capital? ¿Dónde está la inflación de mercado? ¿Dónde está la inflación de la renta? Tiene que ver con aspectos más financieros que tienes que evaluar. Obviamente tienes que investigar dónde están, tienes que tener una base de datos importante, buenos, buenos, buenos datos económicos, no sé de. Hablante 2 Es decir, Tú estás tú estás proyectando el flujo en base a una inflación que en el contrato te dice, Oye, este esta renta se revisa. ¿Más inflación americana? Sí, pero si tú haces mal el estimado de la inflación te va a pegar para los próximos 10 años. Te va a pegar en la evaluación. Hablante 1 ¿Te va a pegar? Hablante 2 Este tiene que ver algo también con la parte de los gastos. Hablante 1 Que sí ahorita llego a esa. Hablante 2 Parte. Hablante 1 Entonces tienes la la parte financiera. Luego tienes toda la la estructura de de operación del contrato que viene siendo lo del contrato que mencionabas. Si es triple neto, triple neto es un término. Tradicional donde estás recuperando gastos. ¿Qué gastos recuperas de la operación? O sea tú operativamente típicamente tienes gastos de predial por la propiedad, tienes gastos de seguro, tienes que asegurar la propiedad contra diferentes este riesgos que ya tienes identificados, tienes la operación pero sí de la propiedad porque tú tienes que tener un equipo de management que se dirija a la propiedad, eso te cuesta o ya eso lo recuperas, no lo recuperas a través del inquilino este y tienes. Inversiones de capex. ¿Entonces tienes que hacer toda una investigación de estos gastos operativos? Sí, por ejemplo, el tema de capex es muy importante que. Hablante 2 Es que es el el. Hablante 1 Capex son las inversiones de capital que tienes que hacer a lo largo de la vida. Entonces has de cuenta que en el control. Hablante 2 ¿Como qué tipo de inversión de capital? Hablante 1 ¿Por ejemplo, tienes mantenimientos preventivos y correctivos precisamente y sustitución de equipo, no o k, entonces tú? Hablante 2 Planta de luz. Hablante 1 Tienes que determinar qué es responsabilidad tuyo. Y qué responsabilidad del inquilino todo lo que sea responsabilidad tuyo. Entonces tú tienes que tener una. Hablante 2 Es esa reserva para poder hacer el eventualmente la vas a tener que que que que desembolsar. Hablante 1 Definitivamente la tienes que desembolsar. Entonces, por ejemplo, si tienes componentes en la techumbre no que que tienes que cambiar, o o en las puertas este de las de de los 2 de las de las propiedades que tienes que cambiar con cierta periodicidad. Tú sabes que la vida útil de cierto componente son 5 años. ¿Tienes x números de componentes? Sacas una una métrica. Y tienes que empezar a generar esa reserva para que dentro de 5 años tengas la lana para hacer esto. Entonces todo esto tiene que estar mezclado en el flujo, tiene que estar reflejado, tiene que estar muy bien plasmado para que no te vengan sorpresas al momento que la estés operando y luego vengan, vengan los las, las malas noticias, no en tema de rendimiento, entonces todo esto lo plasmas, luego tienes que estudiar los mercados, también el tema de los mercados, otro tema que tienes que investigar muy bien, tienes que tener muy buena información nosotros. ¿Como bien sabes Jorge, tenemos varios proveedores que nos a los cuales les compramos información, otros te la proveen sin costo, este hacemos una mezcla de todo esto, tenemos todos los datos en línea este al día por mercados, un mercado, parque industrial, todo, todo tenemos dónde están la renta, las vacancias este qué ciclo está cada uno de los mercados y demás? Y esto te permite también hacer un pronóstico, una sensibilidad de dónde está tu contrato arrendamiento respecto si a. Hablante 2 Lo que por debajo. Hablante 1 ¿Por debajo, si estás por encima y todo eso afecta el cómo vas a darle un tratamiento a tus flujos, si son excedentes, si son perpetuables, si solo son amortizables, si tienen una vida fija determinada o si o si van a van a van a prolongarse, no? Entonces todo esto también lo tienes que estudiar muy bien y esto lo lo metes dentro de esta licuadora. Nosotros tenemos un modelo de de un software que es el ARGUS deber, el argus Enterprise, que es el modelo, pues que normalmente las empresas que utilizan las utilizamos para para hacer la las valuaciones de las de las inversiones. Y en ese sentido, ya ya hablé de lo financiero, ya hablé del subyacente, ya hablé del mercado, ya hablé del del capex. Hablante 2 La parte estructural. Hablante 1 ¿Tienes la parte estructural, te refieres al tema de? Hablante 2 PC a o sea que tienes que hacer. Hablante 1 Ah, sí, bueno, eso es, todavía no llego ahí. Hablante 2 Esto esto es una ya me estaba yo adelantando. Hablante 1 Sí, esto es una evaluación inicial, ya en donde vamos a decir que en el en el proceso tradicional tú recibes una oportunidad. No te van a dar toda la información, vas a reanudar cierta información. Esa información es la que usas para poder fijar un precio. Ya si yo te pongo un precio porque me estás ofreciendo una propiedad y te haces sentido a ti y me haces sentido a mí y nos ponemos de acuerdo. Entonces ya firmamos ciertos documentos, maduramos la operación y entramos ya después a una auditoría, compra u diligence, que también en el en el área que me toca la responsabilidad lo llevamos, eso llevamos a esa responsabilidad y ahí pues ya es otro boleto. Hablante 2 Ya ahí tenemos. Hablante 1 ¿Que validar todo lo que te acabo de platicar? Todo. ¿DP, a PA Sí, entonces ahí sí nosotros subcontratamos muchos especialistas por rama este que van y revisan las condiciones físicas del inmueble, los equipos este entonces por ejemplo, te voy a poner un ejemplo, cuando tú me ofreces una nave lo primero que te pido es oye, cuáles son todos estos equipos que son responsabilidad y que son parte de esta operación? Equipos centrales puede ser desde subestaciones. Puede haber equipos de ageback, sistemas contra incendio, hidros, bombas y demás. Entonces toda esta información me la tienes que que proveer toda esta información, yo ya la voy a haber tenido este modelada. Yo ya tengo mi reserva capex y yo por especialidad técnica, mando a un a un especial proveedor exactamente para. Hablante 2 Que revise las condiciones. Hablante 1 Dice, todo le toma foto para. Hablante 2 Ver si le tienes que meter más lana o no todo. Hablante 1 Entonces todo eso haz de cuenta, por ejemplo, esa parte, toda esa parte de equipos y demás. Nosotros tenemos un sistema interno, un un software en donde tenemos todos esos activos. ¿Y se tiene ya pronosticado, nuestras inversiones, reposiciones, reservas y demás de cada uno de los equipos nacen desde la adquisición, nacen desde esta área, entonces yo mando a todos los equipos, todos los equipos me dicen sí, efectivamente son esos, ahí ya ves el resulta, oye, pues nos encontramos otros 2 equipos que no venían en listado, ahí tienes que son del inquilino, son míos papá ya lo determinas, si son tuyos pues lo tienes que ingresar y demás y haces todo esta esta revisión, entonces para esto? Si corremos todo un proceso que tarda varios meses, o sea normalmente una adquisición ronda este alrededor de cuatro o 5 meses, si es que no requiere temas de de de complades externo que que tuvieras que que correr este y que no dependen de TI. Pero bueno, en todo este proceso de revisión se va validando. Entonces tienes que validar eso, que es el aspecto técnico de una propiedad donde van especialistas estructuristas todo. Lo revisas y te dan un dictamen por cada sí. Vamos a decir que todo corrió bien, no hubo sorpresas y demás palomazo no tienes la parte del deu dilling financiero. ¿La parte del deu dillings financiero es el deu dillings, que valida todo el concepto de negocio del contrato de arrendamiento que se esté cumpliendo y se haya venido dando en forma qué validamos ahí? Validamos estructuras me tienen que dar facturas de ingresos, me tienes que dar, me tienes que dar facturas de egresos. Me tienes que dar cortes donde se reflejen las entradas de de. Hablante 2 Dinero se tiene que justificar. Hablante 1 Tienes que validar todo, también la la el comportamiento crediticio del inquilino, pues ya lo han tenido a lo mejor algún tiempo ahí. ¿Cómo se ha comportado sus pagos? Nosotros hacemos todo ese tema de ID lines. También tenemos firmas que nos ayudan a validar la calidad crediticia. Cuando no se tiene información suficiente para hacerlo. Este recurres a a proveedores. Y entonces tenemos toda esta metodología en la en la parte financiera y está la parte legal que la parte legal revisa todo lo relativo al título de propiedad, permisos, licencias, este todo lo relativo al tema, por ejemplo, de el de de suministro de energía. Quién es quién es el el dueño del KV a regresa al KV a donde están. Entonces haces toda una estructura legal de revisión, cadena de título, etcétera. Y corramos el proceso del Tile Insurance, entonces haz de cuenta que tenemos ya todo un proceso completito que revisa. Hablante 2 El tile in surance es un seguro que tú le pides a una aseguradora. Hablante 1 Sobre el título. Hablante 2 Para que si mañana llegan y te dicen Oye, este terreno estaba sobre Un ejido y no era del vendedor. ¿La aseguradora te da esa tranquilidad de que él ya te firmó una póliza? Sí, y te va a pagar. Hablante 1 ¿O sea, qué pasa ahí? Por lo que pasan con el título de propiedad. Efectivamente, como bien lo dices, ya tienes un asegurado tu título. Entonces, si hay alguien que dijera. Hablante 2 Oye, reclame. Hablante 1 ¿Yo tengo el título sobre eso, propiedad y no es tuyo como tú ya tienes el seguro, quién se va a pelear? Hablante 2 Es directamente ahora. Hablante 1 Y si la aseguradora gana no pasa nada y si pierde, a mí me tiene que pagar el monto completo de la operación. Hablante 2 Bueno, andamos ya de cortos de tiempo, Luis es una plática. Que requiere muchísimas horas, probablemente hasta unos tequilitas este y seguramente vamos a tener mucho más capítulos, más cápsulas que que platiquemos del tema acciones porque es muy largo, es muy largo, pero creo que es muy apasionante. Es la parte medular de nuestro negocio, es la parte que sin la adquisición no tendremos fibra, no es lo que genera el flujo, aparenta ser algo fácil, es algo que toma tiempo, es algo que que requiere. Mucha profesionalización, muchos skills para poder este hacer una buena compra porque una mala compra este te toma el mismo tiempo que una muy buena compra y puedes perder mucho dinero. Entonces te agradezco tu tiempo Luis y estaremos platicando pronto para hablar más sobre el tema a la. Hablante 1 Orden, sí, gracias.