Conoce como se determinan las distribuciones de efectivo | uno a uno con Fibra Mty | Episodio 11

El rol de Contraloría y la entrada de nuevos inversionistas ¿A partir de qué mes entran los nuevos inversionistas? Por ejemplo, si vamos a hacer una colocación en mayo, vamos a decir, Oye, yo me tengo que asegurar que todos los cómo hacemos distribuciones mensuales, que todos los repartos de enero a abril ya estén hechos para que sea entre los inversionistas que participaron en la generación de esos resultados, los tengo que hacer lo que llamamos distribuciones anticipadas. Hablante 2 ¿Bienvenidos a un capítulo más de fibra uno a uno el podcast de fibra Monterrey el día de hoy tengo el honor de estar platicando con Verónica Barajas, cómo estás vero? Hablante 1 Hola Jorge, muy bien. Gracias. buenos días. Hablante 2 Fíjense que Verónica es la Directora de Contraloría y a mí me gustaría primero vero que nos platiques a ver. ¿Qué hace el área de Contraloría? ¿Y de ahí me voy a meter en muchas otras muchos temas que son del interés de los que nos escuchan, pero en general qué es lo que hace el área de Contraloría? Hablante 1 Sí, claro, en Contraloría en fibra Monterrey, pues tenemos cuatro funciones principales, la primera de ellas, pues es asegurarnos que todas las transacciones que se llevan a cabo en fibra Monterrey queden debidamente evaluadas, presentadas, siempre cumpliendo con normatividad internacional. 1 segundo objetivo pues es garantizar el cumplimiento fiscal, aquí hay 3 temas muy relevantes, la utilidad fiscal, las distribuciones de efectivo, el cálculo y la solicitud de devolución de IVA y pues mantener la calificación de fibra y pues también otro objetivo muy importante es establecer un control interno robusto y sólido para que todos los usuarios de la información puedan confiar en ella y tomar decisiones. Hablante 2 Es decir, a ver. O sea, los estados financieros que te audita una de estas firmas. Grandotas que digo, pues nosotros estamos con con Endersens John, con igual esa información es la que la que es responsabilidad de tu área. ¿Tú tienes que de alguna manera emitir esa información a las autoridades, no? Sí YYY la parte. Ahorita dijiste un tema que me viene a la mente un poco la duda YY si se los puedes. Transparencia fiscal y el reembolso de capital en FIBRAs ¿Por qué las fibras tienen este beneficio fiscal? ¿Cuál es el beneficio fiscal de las fibras? Hablante 1 ¿El beneficio fiscal de las de las fibras es que somos un vehículo transparente, transparente, quiere decir que nosotros no causamos un impuesto sobre la renta directamente? ¿Lo transparentamos o lo atribuimos a los distintos inversionistas? Son ellos los que causan el impuesto y como ellos, pues están en esquemas fiscales diferentes, no todos son causantes de impuesto, por ejemplo nuestros principales inversionistas que son las afores, pues ellos están exentos. Entonces si yo no lo causo, yo te entrego tu dinero al 100%, tú eres exento, tampoco lo causas y eso genera un beneficio en flujo. Hablante 2 O sea, para para ponerlo en en en números si tú tienes 100 pesos de utilidad fiscal. ¿Tú le vas a entregar los 100 pesos al inversionista, si es un afore va a recibir los 100 pesos porque es un es un vehículo exento, es un inversionista exento, pero si se lo doy a una persona física, quién es el que le retiene de estos 100 pesos el impuesto a la persona física? Hablante 1 Si si se lo hace una persona física, son las casas de bolsa las que están obligadas a hacer la retención. Sin embargo, la responsabilidad de nosotros es hacer un cálculo de una utilidad fiscal. Para poder avisarles a las casas de bolsa a través de avisos de distribución de efectivo. ¿Cuánto de ese dinero sí es utilidad fiscal y por lo tanto debe de hacer una retención de impuesto? ¿Y cuánto de ese dinero no es utilidad fiscal y aún siendo persona física se lo tiene que entregar al 100%? Hablante 2 O sea es decir, en el ejemplo que ponía de los 100 pesos, tú le vas a decir a la casa de Bolsa oye de los 100 pesos 50 este pesos son, se los tienes que retener. ¿Y 50 se los tienes que entregar, es así? Hablante 1 Es correcto, o sea nosotros una vez que terminemos esa utilidad fiscal, vamos a decir, oye, de estos 100 pesos, 30 pesos son utilidad fiscal, retén, impuesto a quien corresponda, dependiendo del esquema fiscal, porque inversionistas pues hay personas morales, personas físicas, afores, fondos, etcétera, y los otros 70 pesos no retengas, porque esto es lo que fiscalmente se llama un reembolso de capital. Hablante 2 ¿Y eso por qué se da? Hablante 1 Eso se da principalmente porque los flujos de caja que generamos pueden ser mayores que esa utilidad fiscal. ¿Y por qué pueden ser mayores? Pues por ejemplo, por efectos cambiarios. Hay hay una gran diferencia en decir, Oye, yo tengo una deuda en dólares, que cuando el tipo de cambio se mueve me puede generar una pérdida cambiaria, pero es una valuación contable, yo no estoy desembolsando efectivo, entonces si tú ves mi flujo de caja de 100 pesos, pues yo tengo 100 pesos para repartir, pero si tú ves la utilidad fiscal 100 pesos y una pérdida cambiaria de 40 pesos, yo tengo una utilidad fiscal de 60, aunque no lo desembolse fiscalmente, eso sí es una deducción. Y por eso yo te puedo entregar una parte como resultado fiscal y otra parte como lo que se llama reembolso. Hablante 2 Vamos a vamos al ejemplo de los 100 pesos, tú generaste un flujo de 100 pesos y de ese flujo tú tienes una utilidad fiscal, vamos a pensar de 30 pesos. Hablante 1 O K. Hablante 2 ¿Déjame en el ejemplo, tienes una de tienes una, una, tienes una pérdida cambiaria, cómo aplicas de esos 100 pesos del flujo? ¿Cómo te afecta tu pérdida? ¿Cambiaría ahí? Hablante 1 ¿Es que esa pérdida cambiaría como es una deuda que yo mantengo? Pues la contabilidad me pide valúala al último tipo de cambio que esté vigente. Entonces, el hecho de que yo diga en la foto de hoy debo más porque el tipo de cambio subió, no significa que yo haya desembolsado ese dinero. Sólo tengo que cumplir con la normatividad de evaluarlo a ese tipo de cambio, sin embargo no he desembolsado dinero para decir Ah, mi flujo de caja disminuyó y por eso tengo que distribuir menos. O tampoco he desembolsado dinero para decir Oye, yo sigo teniendo mis 100 pesos, aunque mi utilidad fiscal sean 100 pesos. − 1 fluctuación cambiaria de 40. Yo voy a decir tengo 60 pesos de utilidad fiscal y le voy a decir a la casa de Bolsa, oye quiero repartir 100 pesos, pero los 60 pesos son utilidad fiscal y entonces los 40 que fueron una deducción por una fluctuación cambiaria, una valuación no realizada esos repártelos con lo que fiscalmente se llama reembolso de capital, no retengas impuestos. Hablante 2 O K hasta ahí entendemos muy bien el ejemplo, ahora ponme el ejemplo contrario. ¿No tienes una pérdida cambiaria, tienes una ganancia cambiaria porque se revalúa el tipo de cambios, o sea el peso como está ahorita a 20 y medio se va a 16 y ahora tienes una ganancia cambiaria ahí, cómo jalaría este esta misma cálculo? Hablante 1 Sí, ahí sucede el efecto contrario, decir oye fiscalmente, yo sí tengo que acumular esa ganancia cambiaria. O sea tengo que decir, Oye, tengo que repartir en este ejemplo, ahora tengo 40 pesos de ganancia cambiaria, oye, el resultado fiscal me está dando que tengo que repartir 140 pesos, sin embargo, pues hay otros efectos fiscales como son las deducciones de los inmuebles que también reducen tu base y te ayudan a mitigar esas fluctuaciones cambiarias hacia arriba. Pero específicamente en fluctuación cambiaria. El efecto es ahora contrario. Yo tengo que repartir 140 y lo tengo que etiquetar todo como utilidad fiscal para que las casas de volza hagan la retención. Hablante 2 O sea, tú tienes que ser en tu área muy cuidadosa de no entregar demasiado reparto de capital por si tienes una pérdida cambiaria o tienes algún otro efecto que te pueda descapitalizar y tienes que pagar más impuestos de lo que tú ya regresaste. Hablante 1 Exacto, durante todo el año nos pasamos haciendo proyecciones fiscales, desde luego las áreas cord nos pasan. Gestión de proyecciones fiscales y riesgo cambiario ¿Cuál es la proyección de inmuebles que se van a adquirir? ¿Cuáles son las rentas que se van a cobrar durante el año? ¿Entonces, en base a ese presupuesto, nosotros hacemos el impacto fiscal, cuánto vamos a tener de depreciación fiscal? ¿Cuánto vamos a tener de Ajustanol por inflación? ¿Cuánto en escenarios de piso y techo esperamos que sea la banda de tipo de cambio? Digo, desde luego, no, no tenemos la bola de cristal ni pretendemos atinarle. Sin embargo, sí hacemos una elasticidad de piso y techo para decir si se fuera el piso. Yo solamente puedo distribuir tanto de reembolso de capital, si se fuera al techo, este es el límite. Entonces todo el tiempo, en base a esas proyecciones vamos cuidando no repartir de más reembolso de capital. Y un punto importante es que por eso tenemos las distribuciones que llamamos diferidas, o sea, lo de 12 meses lo repartimos de abril a marzo del siguiente año, porque en enero ya tenemos nuestra utilidad fiscal definitiva y ahí ya podemos hacer en el reparto del último trimestre los ajustes necesarios, dependiendo de cómo se haya movido el tipo de cambio, que es una de las variables que no controlamos. Hablante 2 Por ejemplo, este año danos color. ¿Qué es lo que estás tú previendo y qué acciones estás tomando en consideración para que no te vaya a pegar el efecto cambiario? ¿Estás pensando que se va reevaluar que o sea, cuáles son tus tus escenarios, tus rangos del tipo de cambio? Hablante 1 Sí pues digo este año por lo que está sucediendo en el mercado, pues sí estamos previendo que el tipo de cambio va a estar alto. Sin embargo, pues también tuvimos un cierre con tipo de cambio razonablemente alto. ¿Entonces creemos que no va a haber tanta o? Hablante 2 Sea tu partida de de piezas de de 20 pesos YY más o menos ahí se va a quedar. Hablante 1 Exactamente. O sea, traemos pisos de siempre, cuidamos un poquito más hacia abajo, aunque pensemos que va a estar en los 20, nos vamos a un piso de 19 y nos vamos a un techo de 2223 porque los extremos son los que nos ayudan a a calibrar la proyección. Hablante 2 Que hubiera sido otra cosa si hubiéramos tenido el tipo de cambio como lo tuvimos hace 3 meses a 16 y medio. Si tu cierre del del del año Hubieras a un 16 y medio sería otra estrategia completamente distinta porque está demasiado abierto el el gap. Hablante 1 No exactamente si si fuera una, si fuera un rango tan alto, pues sí. Tenemos que hacer estrategia diferente, estar, pues calibrando un poco más e inclinándonos en los primeros meses. Pues hacia hacia un digo nos preocuparía menos porque cuando terminas bajo y prevés que va a estar alto, pues tienes deducciones cambiarias y aparentemente un reembolso de capital muy fuerte, o sea sin generar impuesto. Sin embargo, pues somos cautelosos y vamos poniendo una media de 50% para ir viendo que sucede en los siguientes meses. Evitando la dilución y distribuciones mensuales estables Otra cosa que veo que preguntan mucho los inversionistas de retail. Cada vez que vamos a hacer una colocación cuidamos mucho el no diluir a nuestros inversionistas y nos puedes platicar qué es lo que tienes que hacer en las distribuciones para que previo a que hagamos la colocación, cuando emitemos más acciones no se diluyan tanto los inversionistas. Hablante 1 ¿Sí, bueno, cuando va a suceder eso, lo que hacemos sí es cuidar mucho, por lo que llamamos justicia económica de decir a partir de qué mes entran los nuevos inversionistas? Por ejemplo, si vamos a hacer una colocación en mayo, vamos a decir, Oye, yo me tengo que asegurar que todos los como hacemos distribuciones mensuales, que todos los repartos de enero a abril ya estén hechos para que sea entre los inversionistas que participaron en la generación de esos resultados. Los tengo, tengo que hacer lo que llamamos distribuciones anticipadas. Hablante 2 O KY de esa manera no los afectas a los anteriores. Hablante 1 De esa manera no afectamos a los anteriores porque se les distribuye conforme a la participación que tuvieron en esos cuatro meses en donde todavía no había colocación. Hablante 2 O KY otra de las de los diferenciadores importantes de fibra Monterrey es que nosotros distribuimos de manera mensual. Tú tienes que hacer, o sea, tu reportas el trimestre. ¿Y entonces ya sabes cuanto vas a distribuir, cómo le haces para saber cuánto distribuyo por mes y porqué son distribuciones iguales? ¿O sea, cómo cómo haces ese cálculo de la reserva de la distribución? Hablante 1 Sí pues digo, nosotros queremos que el inversionista, sobre todo el retail, pues perciba que son flujos estabilizados y flujos garantizados, entonces lo que hacemos es hacer el cálculo trimestral. ¿Y como lo hacemos diferido? O sea, cuando termina el primer trimestre que está por terminar de enero a marzo, pues esos 3 meses los vamos a repartir de abril a junio. Entonces hacemos el cálculo trimestral, lo revisamos, lo supervisa también nuestro, nuestro auditor para que esté en línea con cumplimiento normativo y una vez que está validado por todos nuestros filtros. Hacemos la división entre 3 y es lo que repartimos en los siguientes 3 meses. Impacto de valuación y tipo de cambio en resultados O K otra de las partidas que también se discute mucho vero es en un estado de resultados, particularmente el de una fibra. Hay 2 partidas que que que afectan o alteran mucho el resultado, que es la valuación de los activos YY el efecto cambiario. ¿Si nos puedes platicar un poquito, por qué se da este fenómeno? Hablante 1 Sí pues digo, la valuación de los activos es porque pues digo, somos una fibra, pues mayormente industrial, entonces pues los activos están valuados en dólares y nosotros pues tenemos normativamente una moneda de reporte que es el peso, y una moneda, lo que se llama moneda funcional también es peso. Entonces el simple hecho de que de pronto tengamos un tipo de cambio de 17, que que se mueve a 20, pues ya tenemos 3 pesos de diferencia que se tienen que aplicar directamente para incrementar el valor de las propiedades, entonces pues por cumplimiento con norma internacional. Esos 3 pesos aplicados sobre nuestro portafolio, pues nos pueden dar bandazos de 2000 millones de pesos, 3000 millones, sin embargo, pues no tenemos que olvidar que eso es una, es una valuación. Que no está siendo un desembolso efectivo, tampoco está siendo una cobranza de efectivo que vaya a distorsionar nuestras distribuciones, simplemente pues la normatividad nos pide capturar el valor del inmueble en el tiempo, el cual está, pues fuertemente influido por el tipo. Hablante 2 De cambio que aparte esa valuación no la hace tu área, o sea, la hace un la hace un un perito independiente, un valuador independiente YY entonces. Te aparece en el estado de resultados como valor razonable de las propiedades que así como puedes tener un flujo positivo importante cuando tienes una depreciación. También puedes tener un flujo negativo cuando tienes una apreciación. Como ya pasó también en años anteriores, esa partida de lo que tú estás diciendo es que no es en efectivo, pero te altera mucho tu estado de resultados. Hablante 1 Exacto, o sea, no es en efectivo, sí vemos una partida muy fuerte. Sin embargo, pues tanto para propósitos fiscales como para distribución de de efectivo, esa partida se aísla. Por eso lo vemos como meramente un cumplimiento de evaluación en términos, pues contables para decirte en la foto de hoy en el tiempo, dado que tu activo está en dólares, vale tanto o K. Hablante 2 Pero sí hay otra partida que también altera mucho de estos resultados y que si te impacta en la parte fiscal que es. La pérdida o ganancia cambiaria. Hablante 1 Exacto, digo, en nuestro estado de posición financiera, pues nuestros 22 de nuestros rubros relevantes, aparte del de propiedades de inversión que ya platicamos, está la deuda, entonces, pues por sentido de negocio nuestra deuda está 100% dolarizada con la intención de dar un mayor rendimiento a nuestros inversionistas. Entonces, pues va en sentido contrario a lo que es las propiedades de inversión. Las propiedades son un activo. Si el tipo de cambio aumenta, pues mi activo también aumenta, pero pues la deuda es un pasivo. Entonces si mi tipo de cambio aumenta, pues ahora debo más. La ventaja en las fibras pues es que somos un vehículo que estás reestructurando constantemente tu deuda, entonces. Aunque aparentemente por un bandazo de tipo de cambio la tienes. Hablante 2 Una pérdida no es que la estés pagando. Hablante 1 No es que la estés pagando, entonces ese no es un neteo total, porque no tengo mis 100% de propiedades financiadas con deuda. Sin embargo, pues es un neteo parcial, pero aún y cuando ese neteo fuera en contra, pues no es un desembolso efectivo. Hablante 2 Es por eso que por estas 2 partidas que son tan cambiantes y que afectan mucho en estos resultados. El AFFO como flujo real y futuras normas contables La contabilidad de las fibras manejan un concepto del del a FF o o lo que le llaman los americanos, el acrónimo de a just ponce from operations y nosotros repartimos el a FF o por qué surge el a FF o que es el flujo de efectivo ajustado. Hablante 1 Sí, yo creo que ese es un punto muy relevante, porque precisamente por eso, porque la la contabilidad que que te lleva a un tema de cumplimiento, pues una contabilidad que tiene y está basada en devengos en Valuaciones, entonces, pues para el inversionista es muy importante que que la administración haya defendido sus indicadores de mercado, hoy en mi a FF o en términos simples, es el flujo de caja que yo tengo disponible, ya sea para reinvertirlo o. Para distribuírtelo en las en lo que conocemos como dividendos o distribuciones de efectivo, así de sencillo e incluso, pues la la normatividad constantemente está haciendo esfuerzos porque los usuarios de la información sí utilizan el Estado financiero para la toma de decisiones y no te tengas que ir solamente a un comunicado de prensa o un documento análogo. Recientemente ya fue emitida una norma en la que nos pide que ahora los indicadores de mercado los incorporemos al Estado financiero, precisamente en otro esfuerzo de la normatividad por acercar al inversionista a voltear a ver los estados financieros, entonces esa norma ya está en vigor. Bueno, tienes la obligación es adoptarla en 2027, pero puedes adoptarla anticipadamente a partir de 2025 y entonces pues eso va a ayudar a que en el mismo Estado financiero puedas ver tu indicador de mercado y puedas ver una conciliación en una nota del Estado donde digas ah mira, mi utilidad neta es de 1000 pesos, pero pues si aíslo una pérdida cambiaria y si aíslo efectos de valor razonable, mi flujo realmente es de 2000 pesos ya. Hablante 2 Pues temas muy interesantes, mi querida vero, este se nos acaba el tiempo, ya seguramente tendremos más capítulos para meternos más a detalle de estos temas tan tan importantes y gracias por acompañarnos en un capítulo más de uno a uno al podcast de fibra Monterrey. Muchas gracias vero. Hablante 1 Al contrario, Jorge, muchas gracias por la invitación.