Auditoría Legal de una Adquisición | uno a uno con Fibra Mty | Episodio 16

Introducción y pilares de la auditoría legal en adquisiciones ¿Qué tal cómo les va otra vez? Bienvenidos a un capítulo más de uno a uno, el podcast de fibra Monterrey. Me da mucho gusto estar con David de la Garza. ¿Cómo estás, David? Hablante 2 Muy bien, Jorge, un gusto también estar aquí contigo. Hablante 1 Perfecto David, oye, pues a ver primero David está ahorita en la en el área jurídica y él es el que ve ya Eduardo elizondo en algún otro capítulo nos ha platicado de lo que hacen ustedes en en el área dentro de uno de los procesos que ustedes llevan a cabo. Es la parte de auditoría legal o lo que le conocen ustedes como el dudy Lience correcto que es algo muy importante para nosotros a la hora de tomar una decisión, particularmente cuando compramos un inmueble porque no nos vas. ¿Si nos vas caminando un poquito, qué es lo que tienes que hacer tú para hacer un dudy lience en la adquisición de un inmueble? Hablante 2 Sí, claro, te platico, mira como dices, el dudy lience es una es un proceso esencial en la adquisición de un inmueble, no digamos que. El equipo de adquisiciones llega a un acuerdo preliminar con el vendedor y a partir de ese acuerdo, llámese lo hay, promesa, lo que sea, inicia un proceso de UD Lines, no, ya sea el financiero y el legal a lo que nos toca a nosotros en el de UD lines legal. A mí me gusta verlo como en cuatro secciones elementales no, que es la parte regulatoria, llámese urbanística, licencias, permisos, uso, suelo, la parte registral, es decir. ¿Tenemos que investigar quién es el dueño, la cadena de títulos, qué gravamenes tienen de inmuebles, si tiene o no tiene gravamen, pedir certificados de libertad de gravamen para, digamos, ver la situación jurídica, no? ¿Y la parte de contratos en esa parte es donde investigamos qué contrato recaen sobre el inmueble? Esencialmente es un arrendamiento, no siempre compramos un inmueble con con un arrendamiento y qué otros contratos tiene de servicios, agua, etcétera. Y por último, la parte ambiental. Revisión de impacto ambiental y remediación de suelos ¿Revisamos cómo está su cumplimiento ambiental? Normalmente bueno, normalmente siempre tienes que tener una autorización de impacto ambiental cuando vas a hacer una construcción. Entonces pues revisamos que esté al día esa parte. Hablante 1 ¿Qué, qué, qué? O por ejemplo, ahí te detengo un poquito. ¿Qué? ¿Qué es eso del impacto ambiental? ¿O sea, es decir, cuando compras un terreno, qué, qué afectaciones puede haber en el terreno que te impidan que lo puedas comprar por un tema ambiental? ¿Y quién te da un certificado de si hay un impacto no ambiental en ese terreno, qué? Hablante 2 ¿Afectaciones puede haber? ¿Digamos que si un terreno presenta contaminantes hay materiales, residuos peligrosos que no fueron este cómo se dice exactamente y obviamente manejados y confinados En algún lugar especial, pues es una alerta, no? Y. La autoridad que te emite ese esa manifestación de parte ambiental es la la secretaría de de medio Ambiente o la profepa de la mano, no, entonces o sea. Hablante 1 ¿Te dan un certificado tal cual? Hablante 2 Sí, tú estás. Hablante 1 Y eso te lo dan cuando tú se lo pides. Hablante 2 Se lo tienes que pedir porque si no no te dan la licencia de construcción. Entonces digamos que va de la mano. Podemos pensar que. Hablante 1 Cuando compro yo o sea, ya lo tiene, pero si lo compro yo tengo que sacar otro. Hablante 2 No, no, o sea, haz de cuenta, se dice que ya está impactado el inmueble cuando tú compras. Y si si si está bien el tema ambiental se dice que ya está impactado, quiere decir que ya tiene su manifestación de impacto ambiental debidamente, entonces eso es lo que revisamos nosotros. ¿Muchas veces podemos pensar que como está construido el inmueble y ya tiene su construcción, pues dices si no puedes construir sin tener tu impacto ambiental, pero pues a veces te llega sorpresas, que hay licencias de construcción que fueron otorgadas sin tener el impacto ambiental y ese es un eso puede ser un inicio, no? Hablante 1 Bueno, y también nos ha pasado que aún y que tengan. ¿Son las famosas mías, no? La manifestación de impacto ambiental igual el inquilino durante el paso del tiempo no manejó bien los residuos, aceites, etcétera. Y resulta que cuando yo hago la auditoría no legal, sino la técnica, me encuentro que pueda haber ciertas afectaciones. Ahí tengo que pedir yo otra vez un un impacto ambiental. Hablante 2 ¿O ahí es otro procedimiento, es el es el famoso fase 2, o sea, ese ese ya es un análisis del suelo, no? El impacto ambiental es cómo está tu suelo para ver si puedes construir ahí, pero si hay algún tema de mal manejo de residuos o contaminantes, lo que se tiene que hacer es una, es un estudio fase 2 y una remediación de eso. Por ejemplo, si una empresa maneja diésel en su en su planta y hay un, hay un derrame de diesel. Ese, dice, contamina el suelo. ¿Se tiene que hacer una, una remediación en una fase 2 para decir, Oye, Qué tanto contaminaste este remediaste bien ese ese incidente? ¿YY cómo hiciste la disposición ahora de esos materiales? No, eso ya es. Digamos que es un es un compliance adicional a tu impacto ambiental. Variaciones registrales y el impuesto sobre adquisición de inmuebles Y dentro de las fases que ahorita nos platicabas, que yo no recuerdo si eran cuatro o 5, el tema, por ejemplo, Registral. ¿Qué tan difícil es México? Vaya, es lo mismo ver un tema registral en Nuevo León que en Querétaro, que en Baja California Norte. ¿O es o hay un estándar, es un tema municipal, estatal, federal, de quién depende eso? Hablante 2 Cada Estado tiene su registro público. Digamos que hay cierto estándar o ciertas reglas comunes en todos los Estados, pero a veces no es. O sea, cada Estado tiene sus particularidades. Hay ciertas cosas que son aplicables en todo, por ejemplo. Un una solicitud de un historial registral. Bueno, pues eso, igual lo operan todos los registros públicos. ¿Qué es que tú pides? ¿Oye, quiero ver quién es el dueño ahorita quiénes eran los dueños anteriores, no? Hablante 1 Pero es a nivel municipal. Hablante 2 O a nivel estatal a nivel estatal. Hablante 1 A estatal sí o K. Hablante 2 Correcto y este, pero sí puede haber variaciones en en distintos municipios o Estados en dependiendo del trámite que estás. Hablante 1 ¿Qué trámites sí sí son federales y cuáles son municipales? Hablante 2 Lo que pasa es que yo no diría federales, porque cada registro público es estatal, o sea, no es un trámite federal. ¿Qué trámites son estatales? Una solicitud de certificado de libertad de gravamen, no que eso es lo pieza el registro por ejemplo, o o un trámite, una copia certificada del título de propiedad para ver quién es o o el este que te comento el historial registral. ¿Qué trámites son municipales? Bueno, pues ya te metes a temas de el pago elisai. El pago de derechos de. Hablante 1 Ahí ahí te tengo en el en el isai. El isai es el impuesto sobre adquisición de inmuebles. Nosotros cada vez que compramos un inmueble le tenemos que pagar, es impuesto, es un impuesto. Hablante 2 Es es municipal. Hablante 1 ¿Municipal ves ya ya es la parte municipal correcto? El impuesto es estándar en todo México, en todos los municipios. O hay municipios que te cobran muchísimo y otros que te cobran menos. Hablante 2 Si no es distinto, cada municipio es distinto. Por ejemplo aquí en Monterrey es el 3%, si no no recuerdo, en Guanajuato es el 6%, en Querétaro es el 7, o sea, sí varía mucho. Hablante 1 ¿O KY, entonces tú tienes que revisar que todo esté en orden, que hay un pago del impuesto sobre la adquisición de inmuebles? Que están registrados, que hay un título de propiedad con. Hablante 2 El predial que está el día, el predial que es catastro, que también está el día. La importancia de contratos de arrendamiento y certificados estoppel ¿O K bueno, y luego ya te metes a la parte contractual en la parte contractual, qué es lo que te puede llamar la atención que? Hablante 2 Pues ahí lo que vemos esencialmente es el contrato de arrendamiento, entonces obviamente cuando vamos a comprar un inmueble, pues nuestro interés es comprarlo con un arrendamiento que sea. Que tenga cierta vigencia forzosa, que el inquilino no tenga derechos del del tanto, es decir, es decir, de comprar el inmueble antes que otro. ¿Este cuál es la vigencia? ¿Cuál es el el arrendamiento? Obligaciones de hacer no hacer es cualquier cuestión que pueda de alguna manera perjudicarnos o o tenernos como mal parados desde el punto de vista del contrato de arrendamiento. Pues eso nos. Hablante 1 Nos fijamos, me meto en estos riesgos porque cada vez que compramos un inmueble me enojo. Con los abogados por tantas cosas técnicas legales que salen, hay una en mi en lo que digo al caray, ya sabes si nos puedes platicar los stopels que le llaman correcto, que es un stopel, por cierto, en español. Hablante 2 Un stopel lo podemos traducir como un certificado de cumplimiento o K. Hablante 1 YY ahí tienes lo ahí, ahí tienes. Le das al inquilino la posibilidad de ser el primer adquiriente. ¿Tiene el derecho preferencial o cómo está esto? Hablante 2 No, ese es ese es. Son cosas distintas. A eso el que menciona se le llama derecho de preferencia o radio o free refussel. Digamos que eso es cuando si el vendedor bueno, más bien si el arrendador quiere vender el inmueble, el debe. Si el inquilino tiene el el derecho de preferencia, el vendedor debe decirle al inquilino, Oye, quiero vender, tú quieres el inmueble o KY si renuncia. Hablante 1 Solo si existe un derecho de preferencia. Hablante 2 Correcto, si no. Hablante 1 Y el stopel, sí, ese que es. Hablante 2 El stopel es es un documento que pedimos porque nos da como cierto confort para validar. El estado de cumplimiento de las obligaciones bajo el contrato de arrendamiento. ¿Por qué? Porque el STOP le va a decir el inquilino, OYE, reconozco que tengo este arrendamiento, que tiene una vigencia tanto, que no tengo ningún adeudo, que estoy en cumplimiento menos de esas obligaciones. Hablante 1 ¿Pero qué pasa si yo no pido el stopel desde el punto de vista jurídico? Hablante 2 Pues ahí sí, sí pudiéramos tener cierto riesgo, porque no tenemos ese confort del estado de cumplimiento de las obligaciones y ya sería una cuestión de validar. ¿Pues si vamos a a tomar ese riesgo o no, verdad? Hablante 1 Pero es nada más de que está cumpliendo las obligaciones, no tengo ningún riesgo de que me echen para atrás la transacción por no haber pedido el stopper. Hablante 2 Sí y no. O sea eso en un stopper digamos que es un es un documento que nos gusta tener en en el en el proceso de UDLY en o incluso como una condición para cerrar el el la compravento de la adquisición de Lin Male, porque. ¿Porque ya con eso nos da la tranquilidad de que que vamos a a comprar un un terreno con un inmueble, con un arrendamiento que está funcionando y no hay ningún tema ahí, no? Inteligencia artificial, desafíos y duración de la auditoría legal Bueno, me voy a meter en un terreno porque poquito escabroso desde el punto de vista para los abogados, pero mucho de lo que ustedes hacen es revisión de documentos. Por supuesto que tienes mucho interpretación. Cuando elaboras un contrato hay que meterle pues mente hay que meterle mucha capacidad técnica. Pero en la parte de revisión se puede hacer con inteligencia artificial. Hablante 2 Fíjate que o sea es es un tema que está muy muy actual y suena mucho en el en el mundo jurídico. Yo creo que tal vez yo veo la inteligencia artificial como una herramienta que te puede ayudar a en a. ¿En alguna reacción de un contrato interpretación? Todavía la veo difícil, no dudo que en un corto plazo. ¿La inteligencia artificial lo podrá hacer este, pero como te digo, creo que es como una herramienta que te ayuda, no? O sea, hace poco fuimos a una conferencia de un abogado experto en eso y nos decía, los abogados que se van a quedar sin chamba son los que no le sepan a la inteligencia artificial, no que la inteligencia artificial nos vaya a sustituir, entonces pues ahorita es como una herramienta. Hablante 1 Y que estamos haciendo ahí David al respecto. Hablante 2 Pues estamos, por ejemplo, ya estamos como apoyándonos. ¿Ciertamente con HJPT en algunas cosas estamos implementando un sistema bueno, ya está implementado, pero estamos mejorando un sistema de autorización de contratos, todo digitalmente, que haya un proceso de autorización de contratos digital este entonces si lo traemos obviamente en el radar YY queremos seguir metiéndole a ese tema, no? Hablante 1 ¿Cuál consideras ya, por último, que es el principal reto que tienes tú a la hora de hacer una auditoría? ¿YY qué tiempo estimas que te tome hacer una auditoría de una de una decisión? Hablante 2 Yo creo que el el principal reto es lidiar con la contraparte. O sea, más que más allá de lo que estás haciendo como auditoría, es lidiar con la contraparte, porque lo que quieres llegar es a a lograr, es que la contraparte te comparta toda la información que te. Muchas veces hay resistencia que oye, no, yo no tengo por que compartirte eso. ¿Eso tú chécalo, yo creo que ese es el reto, no? Obviamente hay mucha información que es pública, está en el registro público, pero ahorita que no la es y esa es la que quieres lograr obtener. Hablante 1 Y seguramente también las negociaciones con los abogados de la contraparte, como por ejemplo los famosos indemnities, que son las garantías que tú le pides a la contraparte de que oye ya te compré, pero si encuentro algún vicio oculto. Lo tienes que pagar y entonces ahí empiezas hacer una negociación. Hablante 2 ¿Si un vicio, un tema fiscal del pasado, que que sea cargo de ellos, este un un tema de saneamiento, prohibición, que eso es eso es cuando un una persona terceras reclama derechos sobre el mal, no? Eso definitivamente es un reto. Los vendedores normalmente te quieren poner CAPS en los internities este o períodos. Hablante 1 De los cortos. Hablante 2 Los famosos sunsets. Este exacto un periodo en el que va a durar el el en Dmite YY si pasa ese periodo pues ya no tienes internity eso definitivamente reto este y lo que me decías. ¿De cuánto tiempo dura? Pues yo creo que varía. Depende la transacción, no normalmente 60, 90 días. Hablante 1 ¿6090 y días? Pues muy bien, se nos acaba el tiempo. Te agradezco mucho David por esta plática y gracias por un estar en un capítulo más de uno a uno, el podcast de firme Monterrey. Nos veremos pronto. Gracias.