688🎙️ | 9 Wege zum Eigenkapital: So hat er 2,6 Mio Miete pro Jahr aufgebaut (Interview mit Helge König)

Fetteste, zweistellige Eigenhabteral-Denditen, dass wenn du das in den ETF-Legs mit 7%, dann machst du einen Bruchteil der Meter, die du hier machst und plötzlich entsteht ein gigantisches Vermögen, weil du solche Eigenhabteral-Denditen jetzt hier kannst. Ich hätte ja keine andere Wahl, wenn du guckst, 2025, da war ich ja schon längst aus dem Erwerbsleben ausgeschieden wird, da hab ich ja schon nichts mehr gearbeitet, da muss ich ja sowas machen, weil ich ja keinen Gehalt mehr bekomme. Insofern gehen das ja gar nicht anders. Der Immurcation Podcast. Lerne Immobilien. Wir verraten in diesem Podcast zwölf Strategien, um sehr eigenkapitalschonend vorzugehen und zwar wird sie mir der Helge verraten. Der Immobilien gekauft, die haben mittlerweile einen Werft von ungefähr 45 Millionen Euro und dafür weniger als 2% Eigenkapital eingesetzt. Wir haben das grad versucht, ein bisschen herzuleiten, 6,7,8000 Euro sind vielleicht in diesem Bestand in Summe über Jahrzehntek geflossen quasi, beim Bestandsaufbau, ein Eigenkapital. Das ist absolut gesehen logischerweise eine Menge Geld, aber vor allem kann man da von Lernen, ich glaube jeder, der auch nur halb so groß in Immobilien bestand hätte, hat wäre sehr, sehr happy damit, vor allem kann man da von Lernen, wie man wirklich extrem Eigenkapitalschonend vorgeht. Erst mal hallo Helge. Hallo Marco, danke für die Anmoderation, genau. Der Zehnte hast du gesagt, so viele Jahrzehnte sitzen noch nicht, sind grad zehn Jahre ja. Sehr gut, genau zehn Jahre. Interessert ist dann, sehr interessant. Okay, also das ist, deine Geschichte ist, ist, ist Bilderbuch mässig. Es ist Helge auch sichtlich unangenehm, dass man das sehr kompakt quasi in der Anmoderation eines solchen Podcasts dann alles so umreißt, aber es ist einfach normal Bilderbuch. Als erfolgreicher Angestellter bei einem der großen Beratungskanzline dort eine Karriere gemacht, wir haben ein Podcast von ein paar Wochen gemacht, da kann man das auch nochmal in Ruhe hören, wie du so ein riesen Immobilienbestand verwaltest, hast dann angefangen, wirklich nebenbei Häuser zu kaufen, mehr Familienhäuser, die ein Cashflow aufgebaut, dein Job gekündigt, lebt sozusagen das Leben, glaube ich, von den wirklich viele Träumen, was freiert anbelangt, was Cashflow und mehr oder weniger passives Einkommen anbelangt. Und hast das geschafft mit Eigenkapital klar, was du eingebracht hast, aber man würde denken, wenn man sich das anschaut, Immobilien für 45 Millionen Euro ist es riesig, dafür brauchen wir logischerweise mehrere Millionen Eigenkapital, brauchen wir nicht, wir beschreiben jetzt erstmal diese 12 Quellen und dann machen wir auch ein Praxisbeispiel zwischen drin, was kann man alles tun, im Laufe eines Bestands aufbaus, um sozusagen klar braucht dieses System immer wieder frisches Geld und weiter wachsen zu können, aber das ist logischerweise ein riesen Hebel, auch jetzt gerade teilweise einen Finanzierungsschwierig, du kriegst eigentlich sehr gute Deals, aber Finanzierung sind schwierig, wenn viele Leute stehen an dem Punkt, können sie es nicht vorstellen, gerade wenn sie anfangen, wie kann ich denn so skalieren, ich bin ja, das singen wir erst normale Angestellter, das war der Helge auch, wäreerweise ein sehr erfolgreicher Angestellter, aber viel stellen sich dann die Frage ja gut, spätestens nach, weiß ich nicht, dem zweiten Haus, der dritten Wohnung, wenn ich auch wieder rumher, geht mir ja die Kohle aus. Der Helge ist die Kohle nicht ausgegangen und er hat das wirklich auf ne Größenordnung skaliert, das ist sensationell. Bevor wir da einsteigen, kurz, ich will dich einfach noch einen aktuellen Markt fragen, weil wir das ein bisschen im Podcast ja auch mal drin haben wollen, dein Gefühl gerade, ich mein, du bist auch Coach beim Occasion, du machst viele Coachings, du kriegst auch viele Leute mit, die quasi jetzt erstes Haus kaufen oder ihre Wohnung kaufen, berätst dich sozusagen dabei, wie ist es gerade in den letzten Wochen, wenn man noch mal höhere Zinsen gesehen, wie ist dein Gefühl im Ankauf? Wie ist es quasi an der Front? Also ich nehme wahr, dass mehr Objekte auf dem Markt kommen, das sehe ich selbst bei mir, ich krieg täglich offerten per E-Mail auf den verschiedenen Kanälen rein über meine Webseite und so weiter. Also offenbar kommen viele Objekte auf dem Markt. Ich bemerke auch die ersten Preisenkungen, das merkst du in dem Marktphasen immer so unterschiedlich, dass auf einmal die Markler die ein Objektpreis reduziert anbieten, das gab es lange Zeit dann nicht. Und jetzt kommt das auch wieder öfter, das heißt die Anzahl der Transaktionen, ich habe das nicht gemessen, aber die scheint zu stagnieren oder abzunehmen, weil einfach mehr auf dem Markt ist als dann gerade kontratiert wird, das ist meine Eindruck. Mit dem aktuellen Zinsniveau habe zum mancher seine Liebe Not, weil die Dinge sich einfach schlecht rechnen an der Stelle, weil möglicherweise die Kaufpreise am Markt man nicht so das Zinsniveau reflektieren. Man muss man einfach entsprechend bei der Verhandlung einbringen und darlegen, dass hier die Marktlage eine andere ist bei dem aktuellen Zins. Du siehst gute Deals, die gerade gemacht werden. Ich habe ja selbst auch in jeder Marktphase gekauft, ich habe 2016 begonnen mit Immobilieninvestitionen, ich habe jedes Jahr gekauft, egal wie der Zins stand und habe es auch nicht bereut, das hat unterschiedlich geklappt, dann sind mal die Kaufpreise rauf oder runtergegangen, aber bin heute froh, dass ich im Prinzip zu jeder Marktphase gekauft habe. Du hast mir, weil ich das finde ich interessant für jeden dazu, dass man gar nicht vorgesprächigt gesagt hat, du hast es jemand im Coaching aus der Masterclass, der hat quasi ein Dier, was war das in Hause mit Wohnungen? Es war ein zweimal mehrfamilienhäuser. Zwei mehrfamilienhäuser und du hast gesagt, den Diele dich auch selbst gemacht. Da hast du gesagt, das ist quasi, der Cashflow wahrscheinlich ist negativ und dann mit der ersten Entwicklung wäre der Positiv. Das ist eigentlich meinen Ankaufsschema, ich kauf Objekte an, die immer von Tag 1 an Cashflow positiv sind. Das gelingt natürlich nicht in A-Lagen, wo du die Mietrenditen nicht hast, das geht in B und C-Lagen. Ich mache das dann so gerade den letzter Zeit bei dem aktuellen Zinsniveau, dass ich im Prinzip sehr genau ausrechne, wie die Einnahmenseite aussehen wird nach 9 bis 12 Monaten. Wenn ich Mieten angepasst habe, Lehrstände vermietet habe, vielleicht die andere Zusatzfläche vermietet habe. Und dann verbinde ich das damit, dass ich eine Tilgungsaussetzung mache bei dem Darlene, das Darlene quasi ein oder anderthalb Jahre Tilgungsfreistelle. Das heißt, ich habe dann so lange Zeit die Mieten anzupassen, die Ertragsweite zu optimieren, bis dann die Tilgung einsetzt. So schaffe ich das direkt nach Kaufpreiszahlung auf dem Mietenkonto, also positive Einkünfte eingehen, weil noch nicht getilbt wird. Und dann später, wenn die Tilgung einsetzt, dann sind die Mieten auf das Niveau entwickelt, dass auch die Tilgung mit drin ist. Und das haben wir in dem Fall auch so durch exzessiert. Da war es mit den Ist-Mieten noch nicht soweit, dass es sich gerechnet hat. Es war anderen, es war sehr klar, dass und wie hier angepasst werden kann. Und das haben wir dann einfach nach vorne entwickelt, wirklich Wohnung, Verwohnung durchgerechnet, was da zu erwarten ist. Und dann kam wir drauf, einfach nur das erste Jahr Tilgungsfreistellen und dann kannst du es in der Zeit dahin entwickeln, wo sein muss. Es ist Handwerkszeug. Am Ende ist es auch, was wir jetzt gleich besprechen, Handwerkszeug. Diese Eigenkapital konsequent eine Eigenkapital schonende, eine Eigenkapital optimierende Strategie anzuwenden. Ich bin gefiel, vielen Dank, dass du mit uns dieses Wissen dazu machen, in ein paar Wochen noch mal ein Podcast. Dann glaube ich, haben wir uns vorgenommen, über Akvise zu sprechen, wie du genau quasi suchst und diese Dils machst. Ich sage dir können Helges Geschicht, die auf dem Podcast auf Instagram bei uns können noch mal nachlesen, wenn das eins interessiert. Also auf jeden Fall hast du genug Cashflow bis an einen Lebensende. Und das basiert auf einem Immobilienbestand von hauptsächlich mehr Familienhäuser. Und jetzt gehen wir mal zwölf Quellen für Eigenkapital durch Achtung. Die sind am Anfang noch leicht und dann werden sie immer spezieller. Aber ich glaube auch immer logrativer und wir kommen dann auch wirklich in den Profilbereich gleich, wie macht man das um großen Bestand zu skalieren. Möchtest du noch was Framen vorher, generell gedanken zum Thema Eigenkapital? Ja, vielleicht einen Punkt zum Bisschen, das auch zu relativieren. Du hast vorhin Bestand von 45 Millionen erwähnt. Das ist so die aktuelle Einschätzung. Natürlich ist das nicht die Summe der Kaufpreise, die war geringer. Wenn also jetzt jemand anfängt zu rechnen, bei 45 Millionen, dann kann die Rechnung deswegen schon nicht stimmen, weil die natürlich sich über die zehn Jahre auch unterschiedlich entwickelt haben. Das heißt, die Kaufsumme waren nicht 45 Millionen, das ist der Zeitwerter einfach nur. Die Freie mal gezahlen nicht nachvollziehen kann. Ja, also die Kaufsumme waren 30 Millionen ungefähr? Ganz grob jetzt. Also ganz grob 30 Millionen. Da würde man jetzt auch sagen, da muss er sagen, wenn er die Kauf neben kostet, nehmen wir selbst, was bedeutet, er hat immer 100% Finanzierung gekommen, dann würde er irgendwie 3 Millionen brauchen, 3,5 Millionen brauchen. Nein, du hast rein geguckt, du hast 600.000 dafür gebraucht. Vielleicht 700, da wissen wir nicht ganz genau, wir haben es gerade versucht, würde ich in der Ecke nachvollziehen. Alles, weil teilweise kommt das Ecke, dann schon wieder aus den Immobilien selbst und so werden wir gleich hören, wenn wir die Quellen gehen. Aber mal grundsätzlich, also 2%, 3% vom Kaufpreis vielleicht im Schnitt, was du gebraucht hast, was natürlich für jeden, der jetzt sich so ein Bestandsaufbau mal durchrechnet, eine ganz andere Ausgangslage ist, wie er sein Eigenkapital einsetzen kann. Wie wäre man da mit 10, 15% rechnen muss? Okay, fangen wir an, Punkt Nummer 1, relativ logisch. Aus Gehalt und Erspart haben das Eigenkapital bezahlen. Das ist ja das Naheligste, dass man einfach aus nicht selbstständiger Arbeit gilt, an die Seite legt und spart und dann, wenn man mit dem Zusammengespart hat, auf Einkaufstur geht. Das heißt andersrum oder auch, wenn euer Gehalt euer Lohn das noch nicht hergibt, dann ist meine Empfehlung immer erst mal an. an der Einkommenseite schrauben, an der Karriere schauen, dass man das eigene Gehalt in der Größenordnung entwickelt und umgekehrt auch die Lebenshaltungskosten in die andere Richtung entwickelt, dass da was übrig bleibt. Das klingt ein Privial, aber das war die allererste Übung schauen, dass man einen positiven Haushaltsüberschuss hat, damit was übrig bleibt, damit ich es investieren kann auf die andere Weise. Überspringen viele und ich habe, also da gibt es auch viele, die das einfach schon gut machen und die einfach gut sparen, habe ich ja auch durch die viele Kennen lernen in den letzten Jahren, ich sage okay, den Punkt brauchen wir gar nicht optimieren bei dir. Ich selber steff an auch, wir haben das Geld mit großen Händen ausgegeben, was wir in unserem ersten Jahren des Jobs quasi verdient haben und mussten das mal lernen und wenn du dann plötzlich merkst, wo, eigentlich könnte ich die Hälfte vom Netto Einkommen zurücklegen und plötzlich entstehen ein, zwei Wohnungen, Eigenkapital für ein, zwei Wohnungen im Jahr und das ist finanzielle Energie, die sehr früh in deinem Leben entsteht und deswegen, ich glaube das ist ein ganz wichtiger Punkt, den darf man nicht unterschätzen und abtun mit, ja gut, ihr jetzt mehr sparen kann ich auch nicht und so, doch, wenn du dir was vorne um etwas aufzubauen kannst, ein paar Jahre kürzer treten, glaube ich. Ja, kann ich in sofern unterstreichen, also bei mir wird es eigentlich auch ähnlich lange Zeiten nicht irgendwie an ein Vermögensaufbau gedacht, abgesehen vom Eigenheim. Ich habe einfach jahrelang oder Jahrzehnte lang die berufliche Karriere in Vordergrund gestellt, natürlich Familie auch, aber da gab es wie im Tunnelblick, da gab es eigentlich nur die nächsten Karriere dritt und wie man da die Ziele erreicht und über erfüllt. Da habe ich gar nicht über nachgedacht, links und rechts das Wegesrand zu gucken und das hat bei mir erst so mit 40 rum begonnen, dass ich da gemerkt habe, ich muss ja was ändern, deswegen habe ich mit 43 meine erste Ruhe gekauft, ja, also fällt nicht mehr sich später. Ja, ja, auch toll, mit 43 angefangen, wir sagen gradulieren immer, wenn wir uns ja Masterclass Leute sind, die sagen wir mal Anfang sich sind, so ey, wow, überleg jetzt, überlegte mal der Helge, hätte mit Anfang 20, ja, also gar nicht. Das ist ja auch eine Strategie, das man erst mal schaut, dass man so wie die Basis mit dem Hauptjob da erreichte und da auch Lebenserfahrungen sammelt, das will ich jetzt auch nicht müssen, dass ich da in der Zeit gemacht habe. Klar, wer vielleicht mehr geworden, wenn man da noch früher begonnen hätte, aber hat mich alles dahin gebracht, wo ich heute bin. Strategie Nummer 2, kurzfristig Zwischenfinanzieren, bis dann der Jahresbonus kommt. Als Berater kriegt man offensichtlich Jahresboni. Ja, ist ja in vielen angestellten Verhältnissen, gibt es ja Variable Gehaltskomponenten, die von irgendwelchen Zielereichungen abhängen. Die meisten Arbeitsverträgen sind ja auch Zeitpunkte definiert, wann die zur Auszahlung kommen. Bei mir war das immer das Dezember gehalt, ja. Das heißt, ich habe dann, wenn ich jetzt im Sommer beispielsweise eine Immobilie kaufen wollte und das E-Ka nicht verfügbar hatte, konnte ich meine Banker natürlich auch erklären, pass auf. Wie jedes Jahr kriege ich auch im Dezember wieder in eine Variable Gehaltsbestandteil. Können wir den Gewissermaßen vorziehen und vorziehen, heißt einfach, dass man für die Kauf neben Kosten dann ein separates Darlehen macht, was in dem Fall jetzt ein halbes Jahr vielleicht nur dauert. Die muss nur die Zeit überrücken, bis dann der Variable Gehaltsbestandteil zur Auszahlung kommt. Das wird man natürlich erst dann machen, wenn man sicher ist, dass man die Ziele auch erfüllt hat, dass es den auch gibt. Ich möchte aber hier, das ist auch so trivial. Ich möchte hier ein bisschen ausholen, bei der Idee, die Kauf neben Kosten mit dem separaten Darlehen zu finanzieren. Wenn man sich da mal kurz in die Sichtweise einer Bank reinversetzt, wenn der Bank beispielsweise eine Immobile zu 100 Prozent finanziert, dann ist da ja in gewisser Weise, sind da ja die Sicherungen des Bebautogrundsten mit dem Haus drauf. Das heißt, im Verwertungsfall wird bis zur Beleihungsgrenze im Prinzip dann das Objekt verwertet. Die Kauf neben Kosten sind ja im Prinzip eine Ausgabe, den steht ja eigentlich nichts gegenüber. Das wird ausgegeben für Markler-Rechnung, für Grundgrundrunderwerbsteuer, Grundprogramm und Notar. Das heißt, es ist ja gewissermaßen unfair, wenn der Bank, der dafür ein Darlehen gibt und das 30 Jahre lang von dir zurückzahlen lässt, weil im Prinzip man ja komplett im Vorleistung geht. Also ich finde es insofern eigentlich so unnogisch, dass man sagt, die Kauf neben Kosten, wenn die sie mitfinanziere, die finanziell ich im separaten Darlehen, was viel kürzer läuft. Vielleicht ein Volltilger, aber drei Jahre oder fünf Jahre, damit die Bank auch früher aus dem Risiko rauskommt und ich es quasi dann auch gewissermaßen nicht langfristig finanziell hier. Wenn man das hört, hast du Angst gehabt? Oder wie steht es zum Thema "Ich überschulde mich ja". Du musst ja sehr, sehr sicher sein, dass dein Bohmus kommt und dass das mit der Immobilie funktioniert. Ja, das ist so. Beim ersten Objekt habe ich mir noch überlegt, wenn die Bankrate da, weil ja dann bekannt, wenn die Mieter kollektiv hier ausziehen oder nicht mehr bezahlen, dann kann ich jetzt so Not die Bankrate aus dem Gehalt bezahlen. Es ist natürlich nicht das Ziel, aber was soll schlimm es passieren? Und mit jedem weiteren Objekt merkst du natürlich irgendwann, was steigt das die größten Orten, und die du aus dem Gehalt dann stemmen könntest. Natürlich, wenn ich heute in meine Bankportale reingucke, sehe ich da hochrote Zahlen. Das sind halt die Summe aller Darlehen, die ist halt schon immens. Ich weiß aber, deswegen kann ich gut schlafen, dass dem wegen über Grundstück gestehen, bewahrte Grundstücke, deren Werte höher sind. Sonst hätte ich die Darlehen ja auch gar nicht bekommen an der Stelle. Insofern, das ist aber auch eine Fähigkeit, die man sich aneignen sollte, wenn man das hier ernst meint, dass man vor diesen großen Zahlen nicht zurückschreckt und das nüchtern betrachtet. Ich habe jetzt kein Problem mit einer großen Verbindlichkeit, solange wie die Besicherung dahinter stabil ist und hoffentlich höher ist. Ja, genau. Ja. Wenn wir abschließen, also das ist eine Strategie, einfach den Kaufpreis, mit einem separaten Darlehen zu finanzieren, im Vergleich zu den Kauf neben Kosten, letzter dann kürzer laufend über zwei, drei, vier, fünf Jahre als Volltilger oder vielleicht sogar nur bis zur nächsten Cash Spritze sei es jetzt hier ein jahres Bonus oder ich habe letztes mit einem Einzelkote mit Leuten gesprochen, die Abfindungen erwarten, die dann Abfindungsangebot angenommen haben. Ja, die können natürlich auch schon, wenn das besiegelt ist. Geht es am aßen, darüber jetzt schon verfügen, indem sie das mit einem Darlehen entsprechend hier verwerben? Ist das schwierig aus deiner Sicht, das finanziert zu bekommen, die können? Nee, ne, das ist halt einfach eine Ausdienstsatz. Schau, ich war dann schon mehrere Jahre ume frisse beschäftigt bei der selben Firma, kann belegen, dass es in jedem Dezember ein jahres Bonus gibt und in welcher Höhe der ausfällt. Und da war das eigentlich klar, dass man das hier einfach zwischenfinanziert. Ja, so ist dann auch eine Grundschuld, die dann dafür aufgenommen wird und die wird dann einfach, also der ist dahin, wo dann zurückbezahlt, wie am 31.12. aber das ist dann abgelöst. Ziemlich, zeitlich überbrückt im Prinzip vorgezogen, wenn du einen Zahlungseingang sicher weißt, der in der Zukunft fliegt, das kann ein jahres Bonus sein, es kann eine Abfindung sein, oder sonst was anderes, was du belastbar antizipieren kannst, kannst du das ja zwischenfinanzieren mit einem anderen Darlehen. Ich möchte nochmal unterstreichen, wir wollen uns in Summe auf gar keinen Fall überschulden. Warum können wir jetzt einfach so aggressiv wie es geht, managen, dass wir möglichst wenig EK einsetzen, dass das du gerade auch beschrieben mit einer ja irgendwann, ich habe dann das Haus, dann weiß ich, das eine Haus funktioniert und irgendwann kriege ich da Sicherheit rein. Das ist genau der Punkt. Ich habe das selbe gemacht, beim Kauf der ersten Wohnung war die Bankrate 256 Euro, weil es noch eine kleine Wohnung nahe Stuttgart 256 Euro Bankrate. Und ich war so unsicher, ob ich die kaufen soll, weil ich keine Ahnung hatte. Und habe ich irgendwann genau das, kann man ja gesagt, 256 Euro im Monat, im Zweifelsfall bezahl ich die Halt, aber das kann ich mir irgendwie leisten. Und wenn du dann die Wohnung am Laufen hast, dann merkst du irgendwann, dass das gut funktioniert, dass das im Griff, da kommt die Miete und das passt und in der größten Ordnung und so weiter, und dann kannst du die nächste dazu und so, weil du hast damit Häusern angefangen, das Spiel, aber ähnliches Prinzip, dass man sich da langsam hocharbeitet und jetzt hast du ja auch wieder, du bist ja bei weitem nicht überschuldet. Du hast Kaufpreis für 30 Millionen, hast aber so viel Werte entwickelt, dass sie 45 Millionen Wärtsin, das von den 30 schon ein bisschen was runtergetät. Also bis mit einem tollen LTV, also Lohntubellium, Verschuldungsgrad unterwegs und deswegen so geht's. Okay, kommen wir zum nächsten Punkt. Ich habe gerade gesagt, 12 Quellen glaube ich. Wir haben aber in Wirklichkeit 13, im Vorgespräger. Ich habe gar nicht mich, ich stand noch 12, drüber sind 13. Also jetzt kommt nur mal 3 von 13 mitfinanziert Blanco. Du hast dahin geschrieben, schädlich, wenn du es kalieren möchtest. Genau, du kannst natürlich schauen, ob die Bank dir den Kaufpreis der Immobilie nicht nur zu 100 Prozent finanziert, sondern vielleicht sogar die Kauf neben Kosten ganz oder in Teilen mitfinanziert. 105 oder 110 Prozent Finanzierung. Ja, ja muss ich gleich kurz erklären, weil das möglicherweise nicht jeder weiß. Also wenn du eine Immobilie finanziert bei der Bank, dein Finanzierungswunsch äußerst, ich hätte gerne 100 Prozent dieses Kaufpreises, nehmen wir mal der Einfachkeit halber an. Es ist ein Mehrfamilienhaus für eine Million und die Bank hat jetzt den Markbett ermittelt, man hat wegen auch eine Million, dann kauf so quasi genau zum Markbett ein, dann wird ja die Bank Risikoabschläge machen und einen Beleihungswert ermitteln. Das ist der Wert von dem Bank ausgeht, dass sie den im Verwertungsfall immer wieder bekommt. Das ist bei Wohmbitschaftlich genutzten Immobilien in den Regel 80 Prozent. Also nimm mal an, dass die Immobilien von gerade die eine Million kostet, ungefähr einen Beleihungswert von 800.000 Euro hat, dann bekommst du das Dali bis 800.000 in der Regel zum günstigsten Zins, weil dafür ja das Grundbuch mit dem Gebäude gut ist. Alles, was du darüber hinausfinanzierst, 800.000 bis zu der Einmillion ist, dann Blanko, weil das eben nicht besichert ist durch die Grundschuld. Das kann je nach Bonität, dann und auch nach Einwertung des Objekts, dann durchaus auch funktionieren, wird aktuell schwere, aber grundsätzlich kann das funktionieren. Das verteuert in zinstypischer Weise, weil die Bank des gewisser Maßen in Eigenmittel hinterlegen muss. Jetzt nicht physisch, aber buchalterisch müssen die das in Eigenmittel hinterlegen. So, wenn ich jetzt darüber hinaus auch noch die Kaufneben kostet mit finanzierer sind, die ja per Definition auch Blanko, weil die längst Jenseits des Belangungswerts sind. Und ich habe gelernt, dass der Verzehr von Blanko an Teilen ganz maßgeblich bestimmt, wann bei einer Bank Schluss ist. Das war in meiner Welt hier, in meinem Banken, wo ich finanziert habe, immer das maßgebliche Ethereum, was ich im Auge halten musste, dass ich den Blanko an Teil in Summe quasi hier genau trecke und Manager an der Stelle. Das heißt, mit jeder 110% Finanzierung, die ich mehr mache, ist früher Schluss bei dieser Bank. Und mit jeder 110% Finanzierung, da kommen wir dann bei der nächsten Idee, die ich anderweitig besichere, kann ich vielleicht länger mit finanzieren. Das heißt, mit dem Verzehr oder Blanko Anteile bestimmt ihr im Prinzip wie lange ihr bei der Bank finanzierbar seid. Wenn wir jetzt in diesem Beispiel sind, Kaufnebenkosten als 110% Finanzierung mit finanziert, komplett Blanko, dann ist das einfach unbesichert und wird einfach auf deine persönliche Bonität abgestellt. Ja, kann man machen, ist auch nichts unanständiges, aber das war man nicht 3,5 mal nacheinander, das ist bei der Bank in der Regel Schluss. Ja, wichtiger Hinweis und es kommen gleich noch Punkte, die sind wir mal noch mehr dazu führen, dass man die aus dem Bestand heraus was holt, kommen wir gleich dazu. Nummer 4, einfach quasi vom Mietenkonto wegnehmen, also du hast Cash-Low generiert und hast das wieder ein, den wieder eingesetzt in Cash-Low. Das ist ja schon ein CS-Spiel, ne? Ja, eigentlich ist das das total schamann, ich habe mich riesig gefreut, als ich einmal habe ich so ein Paket aus 3 Holes angekauft, da hab ich mich auch gefragt, wo du nimmst dir denn diesmal, weil das Eigenkapital her, als man aufgefahren Mensch, kannst du auch eigentlich bei jedem Mietenobjekt, was du schon hast, einfach hier ein paar Tausend Euro abschöpfen und hast denn so viel da und muss es gar nicht irgendwo beleihen, also einfach die Überschüsse aus den Cash-Low-Positiven mit ganz Objekten abgeschlossen haben. Aber genau, aber da muss ja ein Objekt ordentlich Cash-Low-Positiv sein und ein paar Jahre gearbeitet haben. Ja, oder halt sehr günstig angekauft zu haben, ich habe die ersten 2 Holes er steigert, die waren unter dem Verkehrswert, ja, habe ansonsten, ich habe bei viel Off-Market gekauft, ich habe eigentlich alles Off-Market gekauft, also in der Regel, ich habe mein Banker gestern noch mal gefragt, warum hab ich immer so viel Geld geliehen, ein Argument war, du hast immer sehr gut eingekauft, du hast halt immer unter Marktwert oder zum Marktwert gekauft und nie überteuert, und das ist dann quasi die Kerstarte der Medaille, dass du dann einfach Überschüsse hast. Und ich brauchte dir nicht für die Lebensunterhalt, weil ich ja noch einen Angestellten gehalt hatte, konnte dir also einfach reinvestieren in die Immobilie, in die Aufwertung oder halt dann nehmen als Eigenkapital für das nächste Objekt. Ja, ja, aber das ist also gut einkaufen, bis Cash-Low-Positiv ist, ich möchte nur, die Leute, ich möchte die Brücke schließen, für die Leute, die gerade die Portale durchforsten, das erste Mal in ihrem Leben, dort nach Wohnungen suchen und sagen, boah, also bis ich bei der Wohnung Cash-Low-Positiv bin, vergehen aber, weiß ich nicht, ein, zwei Mieterhöhungszüglichen, da muss ich erst was entwickeln und dann habe ich da 80 Euro im Monat positiven Cash-Low, den kann ich dann rausziehen, nach einem Jahr sind das 1000 Euro, wow, okay, dann bräuchte zehn Jahre, bis ich die nächste Wohnung davon finanzieren kann, da muss man auch ein bisschen mehr Entwicklungsarbeit reinsteigen, aber wie würdest du diese Brücke schließen? Ja, also erstmal mit der Ankaufstrategie, dass man halt nicht da kauft, vor alle kaufen, ja, sondern in der Spitzenmärken kauft, dann geht dann unser nächstes Interview drauf ein, wie man ob wir geschwindet, wo nicht schon andere dran sind, wie man das auch verhandeln kann und natürlich hat es auch mit Lagens zu tun, ja, in der A-Lage wirst du das so nicht hinkriegen, hätte ich auch nicht geschafft. Ich habe selbst heute entgestandt in ABC und D-Lagen, leider nicht ganz gleich verteilt, dass ich habe primär B&C-Lagen entbestand, aber da ist mir das so gelungen, dass die einfach dann so viel Überschüsse haben, ja, keine kompletten Sanierungsfälle, ja, alle mit irgendeinen Problem, deswegen waren sie günstig, ja, das habe ich dann gelöst, und dann bleibt halt zwangstwurfig irgendwann Überschuster. Nur als Vergleich, die Häuser, die ich im privaten Bestand gekauft habe, in den Jahren 2016 bis 2019, die haben alle jetzt BOTO-Mietrenditen, auch so auf den damaligen Kaufpreis bezogen, alle zwölf bis 14-15 Prozent. Ich habe ja schon Kaufpreis geguckt, ja, also in den Kaufpreis gemessen, an dem heutigen Mietniveau, also da bleibt natürlich viel hängen, weil die Bank gerade immer noch hier selber ist, die ist da ich wieder mal 20, 14 Jahren, aber die Mieten sind 30, 40 Prozent gestiegen. Die Bankrad ist dieselbe, weil du auch nicht nach Berlin hast für Sanierung. Hab ich, ja, gelegen dich gemacht später, aber ich bin jetzt ein Beispiel hier einfach nicht, ja, das. Leichte, Höte, Bankraden, vielleicht, aber genau, weil das selbe ist, dass wir merken dass selber auch, dass das mit der Zeit klettert, dann kommst du irgendwann erst immer so die acht Prozent Mietrenditen, die noch, wir haben eingekauft, noch viel auch mit, mit anderthalb Prozent Sinn, wo dann schon merkt, oder bleibt sowas übrig. Und dann merkt sich den Winkel, sich alle zu neun zu zehn Prozentern und plötzlich fängt das an richtig Spaß zu machen. Das ist ja dann alles freier Cashflow, was da drüber entsteht. Bei, wenn jetzt fünf, sechs Prozent Mietrenditen hast, dann knappstacher, oh, bleibt ein bisschen was übrig und so, jedes Prozent mehr ist dann wirklich und das kommt einfach auch teilweise über die jahre, ja, unlogische Einkäufer. Ja, natürlich, die ganze normal über die Mieterwechsel, bei der Frukturation, dass du dann zur Markmiete neu vermietest, ja, mein, der Großteil meines Bestandes ist nicht, in nicht angespannten Wohnungsmärken, das heißt, ich habe da nicht diese Kappungsgrenzen, die Regulierung, die vielerorts da vorgegeben sind, also z.B. auch damit zu tun, was und wo ich kaufe. Also das ist auch für mich ein Argument, dass ich den anderen Diel abgelehnt habe, weil der in Städten war, die angespannte Erwohnungspart sind, einfach wo ich, wo ich die Mieten nicht dahin entwickeln kann, in der Zeit, wo ich es brauche, dann kaufe ich halt woanders. Beiz dort Regulierung gibt für jeden, der das nicht weiß und da greift die Politik quasi ein und das, ja, Nummer fünf, Family and Friends, sehr beliebt. Geht natürlich auch immer, ja, dass man anstelle die Bankzufragen einfach dritte fragt, z.B. in der Familie, schauen, ob jemand bereit ist, seine Ersparnisse hier einzusetzen, wo man dann z.B. eine bessere Verzinsung anwietet, als derjenige des Tages der Konto oder verdeichtbaren Investitionen machen kann, ja. Kann man natürlich auch schön machen, habe ich auch einmal gemacht hier, in dem Fall hat meine Frau mitbekommen, dass ich gerade hier mit einer Bank da verhandelt, um wie ich das denn so stücke, und dann hat sie mir einfach da, ey, können wir beide auch machen, ja, das kann natürlich zwischen Eheloid und Funktionieren, Eltern, Kindern, was auch immer, immer auch eine Option zu schauen, im Familienkreis, ob jemand da bereit ist, sich zu beteiligen, ja. Ja, ich glaube, ich kenne ich ganz, ganz viel das machen, so total, natürlich total angenehm und fair. Sechstens, also bei für Nummer Zinsen innerhalb der Familie, fremdüblich. Ja, hin natürlich davon immer ab, wie du das auch dann versteuer musst dabei, ja, ob du das dann, also wenn ich jetzt beispielsweise meine GmbH-Geldleihe muss ich das mit meinem persönlichen Steuersatz versteuern, dann habe ich keinen Interesse, einen hohen Zins, als Zuerwirtschaften, ja, weil ich da quasi beherrschen bin in meiner GmbH, dann macht das nicht, aber wenn meine Frau meiner GmbH-Geldlei, dann macht man schon Markzins rein, oder wenn man dann halt da mit der Abgeltungssteuer besteuert wird, dann lohnt sich das, ja. Also immer genau gucken, wie in dem Fall besteuert wird, ob dein hoher Zins wirklich zielfund ist oder er nicht. Ja, okay, sechstens, jetzt wird's schon spezieller kreativer und schon dann auch sehr coole Maßnahme verkäufer darin. Ja, ist natürlich auch, es ist schon man, wenn. Was du gerade, ne? Ja, mache ich jetzt gerade in einem Fall, ja. Es ist natürlich charmant, denn es euch gelingt, dass ihr ein Teil des Kaufpreises oder halt die Kauf neben Kosten mit dem Pferkäufer vereinbart. Das heißt, so geht dann technisch so. Es ist ihr habt euch auf dem Kaufpreis verständigt, nehmen wir an die 1 Million von gerade, ja. Und im Verlauf der Verhandlungen kann man da möglicherweise mit dem Verkäufer über sprechen, hey, könnten Sie sich vorstellen, dass Sie die Legon der Herbsteuert beispielsweise übernehmen, wenn wir den Kaufpreis entsprechend nicht erhöhen. Also, mein Bestand ist in Nordrhein-Westfalen, da haben wir hier mit 6,5% den höchsten Grunderherbsteuertsatz, das schlecht schon sehr zu buche. Und das kann man dann schon auch machen. Jetzt ist natürlich nachteilig. Du kannst auch um mehr machen als nur die Grunderherbsteuert, du kannst auch bei denen die ganzen Kauflebenkosten damit reinverhandeln, wenn der Verkäufer mitspielt. Das dann da reinverhandelt ist und dann ist es vermischtig ein bisschen. Du kannst einmal die Kauflebenkosten reinverhandeln in den Kaufpreis und dann eigentlich kombiniert damit dann schauen, dass das nicht von der Bank komplett finanziert bekommst, sondern dass das Verkäufer da in der As such quasi in den Kaufvertrag beim Notar, vor allem was du dann auch gleich schon wie dieses Dalle mit dem Verkäufer aussieht. Lass mir das mit anders erklären noch mal, die Voraussetzung dafür ist natürlich auch wichtig. Das hängt sehr stark davon ab, was das für ein Mensch ist, von dem du kaufst. Wenn du mit einer älteren Dame sprichst, wie das Haus jetzt geärbt hat von ihrem verstorbenen Mann und die da nicht bewandert ist, da kannst du die schlecht nach dem Verkäufer Dalle infragen. Zumal, wenn das eine betragte Person ist. Weil dir das vielleicht schnell abwicken will und das auch vielleicht das Thema nicht so versteht. Wenn es aber ein erfahrener, versierter Verkäufer ist, der die Materie versteht, kann man dadurch ausfragen. Das frage ich auch immer im Verlauf der Verhandlung. Da habe ich sich fragen, was sie mit dem Verkaufserlöse beabsichtigen. Und da gibt es verschiedene Antworten. Der eine sagt dann ja, ich brauche das für mein aktuelles Eigenheimprojekt. Du brauchst dir nicht da an den Fragen, weil er das Geld war anders braucht. Ich habe auch schon eine Fall gehabt, wo immer mir gesagt hat, das kommt zu den anderen 3,5 Millionen, die ich auf meinem Girokonto liegen habe. Ich muss noch mehr Straffzinsen bezahlen. Das ist dann eine gute Voraussetzung. Der weiß, der braucht das Geld, gar nicht der Verkauf, die Immobilie umstände halber. Das heißt, ihr könnt im Ankaufsfall zugegeben der Zeit mal ich frage stellen, was der Verkäufer mit dem Ellos vor hat. Und dann situe halt tief davon abhängig ansprechen, ob man sich drauf verständigen kann. Ein Teil der des Kaufpreises, zum Beispiel die Kauf neben Kosten, dann immer Verkäufer darin zu machen. Per mir ist es gerade so in einem Fall. Da haben wir ein gewissen Teil des Kaufpreises, der normal in einer Bankenfinanzierung funktioniert und ein anderen Teil, der dann in Raten weiter bezahlt wird, nächste fünf Jahre. Und der Verkäufer ist feindermint, weil er den Preis, den er erst mal hier und jetzt braucht, sofort bekommt. Und dann im Prinzip im weiteren Verlauf, monatliche Raten von mir bekommt, was auch okay ist. Dafür haben wir uns am Ende auf einen Kaufpreis geeinigt, den er so vielleicht am Markt nicht so einfach bekommt, beim anderen. Hört sich im ersten Moment komisch an. Die meisten trauen sich ja auch vom Bauchgefühl. Er traut man sich erst mal nicht sehr komisch. Also jetzt kaufe ich gerade Immobilie, dann wuche ich ja auch damit, dass ich finanzierbar bin oder alles gut. Und dann frage ich den selber, ich will es mir nicht geldleihen. Ist irgendwie ein bisschen komisch. Genau, funktioniert dann praxis viel öfter als man denkt. Genau, mit vieler Spitzengefühl aufpassen, wann man die Frage stellt und ob man die Frage stellt. Man mag natürlich auch mal nicht im ersten Gespräch bitte, aber bei irgendwann vorfühlt. Also ich argumentiere nicht immer so, dass die Kauf neben Kosten aus Eigenkapital kommen. Und dann im Verlauf der Verhandlungen, offenbar ich mich dann vielleicht, dass ich die vielleicht doch mitfinanziert haben will oder doch vom Verkäufer möglicherweise haben will. Dass wir auch vielleicht eine Ralschlag, die an die Zuhörerschaft am Anfang gerne so aufstehen, ein bisschen bold und sagen natürlich, Kauf neben Kosten kommen aus Eigenkapital kein Problem. Dann kann ich ja immer noch im Verlauf, wenn das Vertrauen gewachsen ist. Schauen, ob ich nicht was eleganteres finde, wie ich die dann so bezahlt kriege. Und noch einen Nachteil vielleicht auch anmerken, warum ich das nicht so gerne machen mit dem Verkäufer Darlene. Im Prinzip verteuert das ja künstlich den Kaufpreis. Auf denen dann wieder Grundehrersteuere fällig wird. Anteilig. Wenn Sie das in einem teuersten Bundesland kauf oder einem der teuersten, ist das quasi in Summe, wenn die Gesamtinvestitionen wieder höher dadurch. Ist ja klar nicht 10% Kauf neben Kosten mit da reinrechnen, mit finanzieeren, quasi die Kauf neben Kosten mit rein finanzieeren und die dann im Prinzip dann durch den Verkäufer Darlene machen lassen. Am Ende ist das der Kaufpreis teurer geworden, auf denen es dann die Grundehrersteuere anzusetzen. Ja, also um das zu trennen. Wir können erstmal das quasi sagen, okay, wir übertragen das im Kaufvertrag an den Verkäufer, dass er die Grundehrersteuere zahlt, möglicherweise auch noch andere Dinge. Dadurch wird der Kaufpreis in Summe höher und dann kann man das vollständig bei der Bank mitfinanzieren, weil es Teil des Kaufpreises so fern dieser Kaufpreis für die Bank immer noch attraktiv eingewertet wird, das ist ja dann ein höherer. Und also, wenn wir darfst nicht versuchen zu verstecken, also die Bank sollte es schon sehen, die sieht es ja, weil sie den Kaufvertrag kriegt. Aber das, klar, ich weiß nicht, ob du aktiv drauf hinweist, die Bank, dass das da jetzt so drinsteht. Ich finde das immer immer aktiv mit ab, ja, funktioniert das, wenn da jetzt der Satz drinsteht, dass der Verkäufer die Grundehrersteuere bezahlt. Also, wenn du das Initial bei der Finanzierungstwunsch mit Reimparks kriegst du häufig einen Nein. Die Bank vielleicht im ersten Anlauf sagen, ne, die neben Kostnungen schon aus Eigenmitteln sehen, ja, und wenn dann da alles weggeht ist und da Unterlagen und da bereit liegen und man sich beschäftigt hat, damit dann hab ich die Erfahrung gemacht, wird es im Fallauf dann schon akzeptiert. Obwohl es Initial bei der Anfrage wahrscheinlich negativ beschrieben worden wäre. Und jetzt kannst du ja noch hingehen und separat dir einfach Geld vom Verkäufer leihen. Genau, das ist quasi dann, wie du es gerade auch beschrieben hast, vielleicht sagt der Verkäufer, also weiß ich nicht, die Hälfte vom Kauf, weiß Brau jetzt auch jedenfalls sofort. Und den Rest leiter dir aber und krieg dafür noch irgendwie Zinsen, dann hast du das nicht bei der Bank, das kurzfristige oder nur die Kauf neben Kosten gibt dir. Weil es ist ja lustig, in dem Moment, wo du quasi im Obie kaufst, weißt du ja, da kriegt grad jemand Geld, wenn das könnt ihr ja auch wieder leihen. Ja, dann gibt es ja Leute, die da sich nicht beschäftigen möchten, damit wie sie so eine so mal anlegen, die wollen vielleicht die Immobilie einfach umständig verkaufen. Und haben vielleicht mehr Interesse anlaufen und einen Einnahmen, die dann auch gut verzins sind. Und in dem schlimmsten Fall ja, in der Regel sind sie dann immer noch Grundbuch da besichert. Im schlimmsten Fall, wenn ich alles nicht bezahle, fällt die Immobilie sogar an die Zurück hinterher. Dann kriegen sie so eine Haus, was sie schon kennen. Ist ja jetzt auch nicht so riskant an. Insofern kann man das schon auch machen, mache ich aber halt, wie gesagt, nicht so häufig, weil im Prinzip die Gesamkosten dadurch ersteigen, weil ich da den Kaufpreis ja künstlich vertreurem mit. Ja, künstliche andere Möglichkeiten. Wir kommen jetzt zum Thema Sicherheiten, da haben wir die Ersatzsicherheiten, da haben wir drei Punkte. Und dann kommen wir so ein bisschen, ich sehe das ja übergriff nach Beleihung, da hast du auch ein Beispiel. Kann man schon mal so ein bisschen vorwegnehmen, dieses Thema Nachbeleihung. Das ist so der eigentliche Togo auf Dauer. Würdest du sagen, der ist extrem wichtig, dass man gehobene Werte auch wieder rauszieht. Ja, das hast du eigentlich jetzt in dem zweiten Halbzeit so sehr schön gesagt. Das Kunststück ist ja, dass du bei einem Immobilieninvestment in eine Wertsteigerung erreicht. Die kannst du ja durch aktives Zutun beschleunigen, in denen du das Objekt aufwärts ist. Kaufmann ist technisch energetisch, war es auch immer. Und im Regelfall, wenn du eine Privatgarten in Ruhe nimmst, dann kannst du diesen Mehrwert erst nach zehn Jahren monetarisieren, wenn du das Objekt verkaufst. Im meisten halten die ja dann bewusst zehn Jahre lang, um den Steuerfreien verkauft, dann zu realisieren. Das heißt, du kriegst dann den Lohn für deine Entwicklungsarbeit nach zehn Jahren zurück. Und die Nachbeleihung ist halt eine, entweder eine Alternative, wenn du das nicht verkaufen möchtest und sagst nicht behalzt, im Bestand. Ich möchte aber den Wert zuwachs der Immobilie monetarisieren. Oder du machst das einfach ergänzt und sagst, wenn ich jetzt nach vier, fünf, sechs Jahren schon den Wert nennenswert gesteigert habe, dann kann ich da ja auch schauen, ob ich da von einer Bankgeld für bekomme. Das Kunststück möglichst früh an der Wertsteigerung zu partizipieren. Also, da kommen wir gleich zu. Das ist so einer, wenn man so nach einem großen Geheimnishebel fragt. Das ist auch was, was wir mal sagen. Wir haben da auch viele nachbelangungsrunden in unserem Bestand mittlerweile durch. Das ist wirklich toll, wenn dieses diese gehobenen Werte in Form von Cash auf dem Konzept zurückkommen. Dafür steht man, wie Immobilien bestände dann auch wirklich wachs. Also, kommen wir gleich zu. Jetzt reden wir über drei Punkte. Also jetzt kommt erst Punkt Nummer sieben. Überschrift des Ersatzsicherheiten und speziell bei Punkt Nummer sieben Cash als Ersatzsicherheit. Ja, ich habe ja vorhin gesagt, dass das mitfinanzieren, der Kauf neben Kosten als Belankobestandteil nachteilig ist, weil es ja die weitere Finanzierbarkeit einschränkt. Das könnt ihr natürlich verbessern, indem ihr das eben nicht Belanko finanziert, sondern eine andere Sicherheit gibt. Das Kaufgrundstück, was ihr da erwärben wollt, die Wohnung, die im Mehrfamilienhaus, was auch immer. Das ist ja nur bis zu Höhe des ermittelten Beleihungswärts quasi gut. Und weiter nicht. Ihr könnt aber andere Sicherheiten bereitstellen, die dafür sorgen, dass diese Kauf neben Kosten halt nicht dann Belanko sind. Eine Möglichkeit ist, dass hier einfach Liquidemittel wahrfamögen. Auf den Sperrkonto geht bei der Bank, das abtretet. Und sagt hier, ich habe jetzt beispielsweise 100.000 Euro angespart, die möchte ich aber nicht ausgeben, sondern die möchte ich euch hier zeigen. Die können wir auch gerne wegschließen, bittlich gesprochen auf dem Sperrkonto. Und dann sollte man tunlich zu dem Zeitpunkt gleich schon vereinbaren, unter welchen Bedingungen, die wieder frei gegeben werden. Zum Beispiel, wenn in der Höhe von dem Hauptdalen abgetilgt wurde. Kann man ja sagen, wenn ich von dem Hauptdalen 100.000 Euro abgetilbt habe, dann geht mir bitte die 100.000 Euro auf dem Sperrkonto wieder frei. Der Vorteil, ich darf der Hand, ich bekomme meinen 100.000 Euro dann früher ans Arbeiten wieder. Im Vergleich zum normalen bezahlen der Kauf neben Kosten, dann bekomme ich meinen 100.000 Euro erst nach 10 Jahren zurück, bin ich zu Hause verkaufe. Und so bekommen wir es vielleicht noch. drei für fünf Jahren zurück, wenn ich in der Höhe möglicherweise abgeteilt habe. Also eine Schamantere, bei mir an der Augen. Wir haben das auch gemacht bei unserem Deal in Hannover, wer da unser Portfolio Update uns so regelmäßig schaut, da das quasi ein Handelstil, also sind mehrere Mehrfamilienhäuser im Paket und da war das, da haben wir auch Cash abgetreten und gleich kommt achtens das Wertpapier, das wurde auch noch abgetreten von dem anan das, aber wir haben Cash abgetreten und da waren Regeln definiert, wann das wieder frei wird und das war gekoppelt an die Meetentwicklung, weil wir haben der Bank eine Meetentwicklung gezeigt, beim Ankauf, die wir glauben zu gehen und da gab es drei Stufen und dann war klar die erste Stufe ist eigentlich total safe und die erreichen wir auch innerhalb von einem Jahr wahrscheinlich und so lang wollte die Bank dann quasi zusätzlich diese Sicherheit haben und das hat funktioniert und das war dann ein schöner Kohl, da waren also Kohlenwestern und da waren mehrere Leute beteiligt, dann waren wir da zu 45 den im Kohl und haben dann da gemeinsam festgestellt okay Stufe 1 erreicht, das geht zur Bank, die Kohle ist frei und super hätten wir sonst die finanziert bekommen und so nach ungefähr einem Jahr das EK, ich glaube sogar noch schneller, das EK wieder raus, also wirklich toll. Spannend ist dabei auch noch, dass dein Eigenkapital ja nach wie vorher ein Eigentum ist, du kannst es in deiner Vergnungspielanz ausweisen, das ist ja nicht weg, wenn du es ausgeben hast um den Notar und Grundbuchamt und alles zu bezahlen und wo der Steuer ist es weg und hier ist es noch da, du kannst es in einer Balance ausweisen, wenn du die nächste Finanzierung machen willst. Also tolle Möglichkeit, Nummer 8, man kann das auch machen nicht mit Cash sondern mit einem Wertpapierdepot. Genau, dann noch einen weiteren Scharn, weil das sicherlich dann eine bessere Wertsteigerung erfährt, weil das Aktiendepot oder ETF Portfolio ja auch wenn es abgetreten ist, weiter durch die Wiedenden und durch die normale Entwicklung am Kapitalmarkt eine Wertsteigerung erfährt, das heißt, ihr dreht dann ein Wertpapierdepot ab an die Bank als Ersatzsicherheit, die Bank wird das typischer weise nicht mit 100 Prozent beleihen, weil man ja die Schwankungen am Kapitalmarkt da ausgleichen muss, ist da so weniger Wert in einer Besicherung als Cash, das sieht ja auf der Hand, Erfahrungswertes sind meistens so um die 60 Prozent, die man da so annimmt, bei manchen Banken hängt das auch davon ab, wie die Depot zusammensetzung ist. Manchmal ist da auch eine Vorgabe, wachs das sein darf und nicht sein darf, ja. In vielen Fällen ist ein MSCI-World ETF hier spannend, weil den jeder kennt, weil der eine recht stabile Entwicklung da vorweisen kann, bei einer Einzelaktion Auswahl bestimmt Vorgaben, was man da so nehmen darf und nicht, aber am Ende aller Tage ist es ähnlich wie das Speerkonto, ich trete quasi in anderen Vermögenswert ab, als Sicherheit, der entwickelt sich da schon weiter, der gehört weiterhin zu meinem Eigenkapital, wenn ich es irgendwo ausweisen muss und ich vor allem wäre im Vorfeld mit der Bank unter welchen Bedingungen, dass wir da freigegeben wird. Ja, es würde ich toll, ist für uns auch eine tolle Sache perspektivisch für die nächsten Jahre, weil wir quasi gezwungen sind, mal ein bisschen Aktien oder ETFs zu kaufen, weil wenn man Portfolio technisch auf uns drauf guckt, dann fällt einem eine leichte Übergewichtung des Thema Immobilienz auf, inklusive unsere operativen Unternehmensimmokation, was auch mit Immobilienz zu tun hat und dann würde wir sagen, Mensch, paar Aktien wäre nicht schlecht und dann denkt so, boah, aber jetzt Eigenkapital in den Aktien, binternärft irgendwie auch und so haste beide das auf einmal, wir können das in die Po aufwärmen, was aber weiter einsetzen können für Immobiliendils und das ist ziemlich cool. Ja, noch ein Hinweis vielleicht dazu, bevor das jemand auch anders interpretiert, der wird typischerweise natürlich nicht in die Poe beim Neobrohkall irgendwo akzeptiert, sondern das wollen die schon im eigenen Haus dann haben. Ja, bei den typischen finanzierenden Banken, die man da so im Immobilienbereich so hat, häufig so, dass die Nichtgradibiliksten sind mit ihren Wertpapier Stutturkosten, das macht so dann halt trotzdem mit dafür Hasssalt im Gegenzug die Finanzierung bekommen und die freuen sich, das ist auch gut fürs Verhältnis mit der Bank, weil wenn die einfach ein anderes Produkt an dich verkaufen können, nicht nur eine Immobilienfinanzierung, sondern einfach auch ein Wertpapier-Depot im Hause so anlegen, mit den Gebühren, die es da für den Erwerb der Anteil gibt, das kann ja auch das Verhältnis zu Banken intensivieren. Ja, ja, ja, sehr, haben wir auch gemacht, schon kennt man wahrscheinlich auch als Tilgungsersatzträger, dass man da so sagt, ja, die Tilgung ist ja, wenn du so willst, auch gebundenes Eigenkapital, das nicht mehr weiterarbeitet, man kann es da auch sagen, wir machen keinen Anöitäten darlin, sondern ein entfälliges Darlin und wir tilgen aber etwas, aber das wird nicht wirklich getillt, sondern das wird auf einen in ihren Aktien-Depot angeschalt, was natürlich bei der Bank irgendwie ein Produkt ist, ja, da muss der wirklich ein bisschen abstrichen machen, aber das nimmste halt. Und das haben wir zum Beispiel für den Immobilienbestand in Bayern gemacht, da haben wir ins Klo gegriffen, weil wir Variabel finanziert haben, aber zum Glück, ja, also gerade über die Zinserhöhung, das war schade, aber zum Glück parallel haben wir quasi einen Depot angespart, weil es eben Tilgungsersatz war und das Depot ist fleißig im Wert gewachsen und da konnten wir einiges wieder ganz gut komensieren. So, Nummer neun hat dir deine Frau verboten, nee, habt ihr euch zusammen verboten? Ja, aber man kann jetzt natürlich auch deine eigenen vier Wände nehmen, sprich das Eigenheim, das haben finanzielle Banken, uns auch öfter vorgeschlagen, Mensch, der Zins würde besser herkönig, wenn sie hier nochmal einfach ihr Eigenheim mit in den Ring werfen, ja, da anders formuliert, aber das haben wir für uns immer ausgeschlossen, wir haben gesagt, für meine Rendite Investments, die ich hier so mache, ja, da werden nicht unsere eigenen vier Wände für haften, natürlich kann auch mir ein Fehler unterlaufen, oder ich irgendwie bei der Ankaufsprüfung, bei der Versicherung, oder sonst wo irgendwas übersehen, ja, da haben wir gesagt, da sollen niemals unser Eigenheim dafür herhalten, mit Sicherheit, also will ich jetzt nicht kategorisch ausschließen, wo es, weil wir es für uns nicht akzeptiert haben, ich habe das öfter auch in Einzelcoachings, da gibt es auch uns zur Situation, wo Investoren dann vielleicht gerade in den Wechseln in Lebensumständen haben, ja, am vielleicht dann ihren Abfindungsangebot, beim Arbeitgeber, angenommen, wollen dann sich selbst schon nicht machen als Berat, ja, den Fall hab ich kürzlich gehabt, ja, also diesen faktischen Moment dann nicht finanzierbar, weil sie im Moment dann erst mal Arbeitslos und Geld bekommen, nach dem Ausstieg, ja, und dann kriegst du halt keine Vollfinanzierung meiner Bank, wenn du gerade Arbeitslos bist, ja, dann geht es möglicherweise nur, dass du deine Abbezahlte selbst genutzt der Mobilier als Sicherheit einbringst, also muss man im Einzelfall sich angucken, wenn da jetzt der Traumdiele vor der Tür ist und du keine andere Möglichkeit hast, ja, kann man darüber nachdenken, das Eigenheim da, Eigentumswohnungen und selbst genutzt, oder dass das einfach in den Haus da als Sicherheit mit reinzugeben, wir haben es für uns ausgeschlossen, ja, weil wir immer andere Möglichkeiten auch hatten, ja, genau das wollte ich gar sagen, ich glaube, ihr hattet immer andere Möglichkeiten, du hast eine erfolgreiche Karriere hingegelegt, wo du jedes Jahr dann auch und sagen wir mal 'n ordentlichen Bonus erwartet hast, es gibt natürlich, da die da etwas, etwas Knapper erst mal Sinn und trotzdem eben die sich eine Freiheit erarbeiten wollen durch Immobilien und da finde ich das ein Fernpunkt vor allem, weil ich habe das auch im Freundeskreis, man wird dann ja gemeinsam quasi älter und sehr viele tappen mir an diese klassische Eigentheimfalle irgendwann einfach, weil du sagst, boh, jetzt hier für die Familie und jetzt hier das muss jetzt sein und dann gehst du automatisch an deine Leistbarkeitsgrenze bei diesem Eigenheim und hast mir relativ hohe Bankrate im Verhältnis zu deinem Gehalt, aber du sagst ja gut, es ist jetzt einmal, einmal richtig, das ist dann unser Eigenheim und das verbrennt schon eine Menge Vermögen, das muss man auf dem Zettel haben, dass man dann sich so die finanzielle Energie so einschränkt durch dieses eine Eigenheim, aber okay fair, ja, ich habe jetzt gerade ja auch gemacht, aber erst ein paar andere Wohnungen gekauft und dann ist das ein bisschen ein anderes Gespräch, aber ich sehe schon diesen extrem hohen Wert für die Familie und wie toll das sind, so das machen viele sehr früh, ich will sie als Fehler bezeichnen, aber sagen wir mal okay, da hast du so ein bisschen dir die finanzielle Energie geraubt und dann mit dem Trick holst du sie ja die wieder, wenn du sagst, wenn ich, ich habe jetzt halt seit sieben oder zehn Jahren dieses Eigenheim bei der Hab bezahlt, aber jetzt habe ich halt auch echt wenig Geld, weil das viel reingefchlossen und so, auf die Art und Weise kannst du das wieder als finanzielle Energie nutzen, muss sie natürlich im Klaren sein, sollte dann schon auch klappen, was du tuest, aber dafür sind wir ja hier, dass man das lernen, ja, und jetzt kann man so ein bisschen zum Heiligen, gerade wie ich zumindest finde eine ganz wichtige Sache, der ist Thema Nachbeleihung, du hast jetzt hier, also wer haben es die Punkte, wer mit 13 in Summe, der Punkt 10 ist Nachbeleihung, ich sag schon mal ja der Punkt 11 ist Refinanzierung, der Punkt 12 ist Aufvalotierung und wenn man das jetzt so, du erzählst von einem echten Beispiel, ich habe eine tolle Folie von dir bekommen, wir werden da auch Teile von einblenden für die Leute, die das auf YouTube gerade sehen, aber wir machen das so, dass man auch auditiv folgen kann, du erklärst jetzt mal, wie du aus hier unten steht aus einem mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten, wurden neun mehrfamilienäuse mit 53 Wohneinheiten, ohne dass es zusätzlich EK gebraucht hat, weil das erste Haus hat das EK generiert, um diese neuen zu kaufen, das ist natürlich sensationell und da wollen wir sehr gerne durchgeführt werden. Gerne, fangen wir an damit, also ich habe 2016 ein mehrfamilienhaus gekauft, das sieht man hier auf dem Beispiel links, das ist ein sieben Parteienhaus, das hat damals, habe ich ja Steigart für 183.000 Euro, der war noch unter dem Verkehrswert zu der Zeit, ist so ein schönes Beispiel, wenn man die Berechnung da gut nachvollziehen kann, das habe ich damals vollfinanziert, also eine Grundschuld aufgenommen, über 183.000 Euro, 2016 wurde gemerkt, ich habe dann privat weiter gekauft und das Haus hier hat eine ganz normale Entwicklung erfahren, bei Mieterwechsel wurde dann zur Markmiete Neufamite, dann gab es auch und meine Mieterhöhe und die Mieterhöhe. aber jetzt nix außerplanmäßiges, keine Sofa Gespräche oder irgendwas, sondern auch keine Sondervermietung, ganz normal, traditionell Langzeitmietverträge gemacht. Ich habe dann bei einem weiteren Ankauf in 2022 die Situation gehabt, wo ich Eigenkapital brauchte für einen anderen Erwerb. Das sieht man auf der Frohle hier auch, das ist ein Objekt, das ist zufällig in der selben Stadt, aber in einer viel, viel besseren Lage. Also erste war in der Mittel prächtig nicht so gutem Innenstadtlage und das André ist in einem teuersten Stadtteil der Stadt, ist ein freistäendes Mehrfamilienhaus, richtig schön, da brauchte ich 55.000 Euro für die Kaufenebenkosten. Statt die jetzt selbst zu bezahlen aus dem Eigenkapital, habe ich Folgendes gemacht. Ich habe die Bank, mit der ich dieses neue Kaufobjekt finanzieren wollte, die habe ich gebeten, schaut, ich habe hier noch dieses Haus aus 2016. Das hat sich jetzt über sechs Jahre entwickelt, mieten angepasst und so weiter und ich bin sicher, dass das ein deutlich höheren Zeitwert hat als die damals aufgenommen, 183.000. Das heißt, das ganz wichtig jetzt, ich gehe mit einer anderen Bank an das erste Haus, als die die Bestandsfinanzierung hat. Ich sage auch gleich, warum? Also ich gehe mit der anderen Bank, mit der ich das neue Objekt jetzt finanzieren möchte, der zeige ich dieses alte Schätzchen, ihr sechs Jahre zuvor finanziert und sagt bitte, ermittelt mal, in welcher Höhe ihr mir in einem zweiten Rank eine Grundschuld da einräumt. Und das haben Sie gemacht und die 2. Rank. Die Rangfolge der Grundschulden ist es klar geregelt im Grundbuch und im Verwertungsfall, wenn ich also die Bankraten nicht bediene und es jetzt so Zwangsversteigerung kommt, beispielsweise wird der im ersten Rang bedient, bevor was für den im zweiten Rang übrig bleibt und für den dritten und so weiter. Das heißt, die Höhe der Rang ist so früher werdende bedient. Und das heißt ganz einfach, die Bank, die mir eine Grundschuld wie in dem Beispiel von 150.000 Euro im zweiten Rang einbietet, die ist also sicher, dass das Haus im Verwertungsfall mehr als die 183.000 im ersten Rang plus die 150. Also 333 bietet. Also die haben offensichtlich intern einen Beleihungswert ermittelt, der über 333.000 liegt. Also sagen, selbst wenn der Höhe die Bankraten nicht bezahlt, wird zuerst die Bank Nummer 1 bedient mit 183, dann erst in via einer Reihe und wir gehen bis 150 mit. Hast du viel entwickelt an diesem Haus? Nur marginal. Da ist mal die Rückseite gestrichen worden, da ist mal die Haustüranlage erneuerert worden und im Treppenhaus die Fenster und ein, zwei Wohnungen mal renoviert. Aber jetzt nicht. Also auf jeden Fall deutlich, also nicht sexstellig. Auch ich bin mit der 5-stelligen Bereich für dich sagen. Aber ne ordentliche Mietsteigerung quasi. Hier ja, genau, ordentliche Mietsteigerung. Ja, einmal die Gastzentralheizung erneuerert, aber ja, so ist es. So. Und das heißt, ich brauchte 55.000 für den aktuellen Erwerb und habe es hier quasi ein Freifahrtschein bekommen von der selben Bank, die dieses ältere Haus mir mit 150 Euro im zweiten Rang quasi besichert. Und dann haben wir die 55.000 genommen. Ergo sind noch 95.000 Euro freie Grundschulden für irgendwas in der Zukunft. Also ich habe dann eine Grundschuld, einen Trang, das sind 150.000. Zu Gunsten dieser zweiten Bank, mit der ich das andere Haus hier finanziert habe. Und dann kam halt, da wurden halt die Kauf neben Kosten dann mitfinanziert und besichert über die freien Grundschulden bei dem ersten Objekt. Entsprechend auch zu Konditionen, wie man sie quasi kennt und nicht zu Blankoanteils konzentriert. Genau. Das ist dann, es ist dann ein Besichert, das da ist kein Blankoanteil. Es ist dann nicht im Blankoanteil. Und das hat dann gut funktioniert. Und Punkt, ja, das liefern so. Ein Jahr später habe ich einen weiteren Ankauf getätigt. Hier sieht man auf dem Bild zwei mehr haben wir den Häuser mit in so einem neuen Wohneinheiten. Da braucht ich dann 75.000 Euro Kauf neben Kosten, weil ja kein Problem. Ich hätte ja noch 95 frei bei dem Haus links oder bei dem alten, ja, von 2016. Selbstspiel erneut. Bei der Bank gefragt was auf, können wir jetzt hier die Kauf neben Kosten mitfinanzieren und als Sicherheit, als Eigenkapitalersatz wieder die freien Grundschulden nehmen, die wir bei dem ersten Objekt im zweiten Rang gehabt. Geht dann, muss dann bei diesem Objekt dieselbe Bank sein, wo du quasi zu Grundschulden hast? Ja, bei dir die Grundschuld zu ihren Grundsten eingetragen. Du könntest aber, du könntest jetzt nicht hingehen und den Hauptteil von dem Haus bei einer anderen Bank finanzieren und sagen, ich will jetzt nur 75 von dir liebe Bank, weil ich bin jetzt gerade bei einer anderen Bank. Theoretisch würde das gehen, aber wer wird das machen, der will nur. Es könnte sein, wenn ich habe ja sehr gute Verhältnisse zu meinen Banken, dass sie mir auch so ein Sonderfall finanzieren, aber das wäre schon sehr ungewöhnlich. Wo ist der Anreiz für die Bank? Für die ist der Anreiz, das die hier in Dallehen für zwei mehr haben wir in den Häuser. Und Kauf neben Kosten sehr schön, da die Futterhöhre jetzt hier noch ersatzlicherheit in Form einer freien Grundschuld, die wir hier im zweiten Rang haben und da war das Fein. Ich hab jetzt noch eine Besonderheit hier gemacht bei dem Objekt in 23, die möchte ich kurz benennen. Das Objekt, das war, das war andere Rent, die Mieten sind irgendwie nie erhöht worden. Und es gab zwei Lehrstände da drin und außerdem habe ich eine sehr große Räumlichkeit in einem Keller gefunden, eine riesige Keller, aber unnormen Badezimmer, und auch ein ganzes Büro. Also Dinge, die ungenutzt waren, weil das rechte Teil war mal Generationen-Haus, was gar nicht vermietet war. Aber ich habe das Potenzial gesehen, dass ich da die Einnahmenseite innerhalb von einem Jahr an der Teil sehr gut erhöhen kann, indem ich einfach die Mieten erhöhe, die Lehrstand vermiete und im Keller eine weitere Einheit bildet da drauf ist. Dann habe ich das bewusst, in dem Fall Variabel finanziert, weil der Zins auch gestiegen ist und ich da so eine Hämung hatte, das jetzt hier langfristig zu machen, weil ich ja wusste, ja, ich werde die Einnahmenseite innerhalb von 12 Monaten ganz anders entwickeln können, habe das also Variabel finanziert. Wir kommen da ich da drauf, spread da drauf, was das hier für eine bewandene Satz, im Moment ist das mal egal. Also hier eine 100% Finanzierung gemacht von diesem Doppelhaus kann man sagen und die Kauf neben Kosten in Höhe von 75.000 Euro wurden besichert mit dem ersten Objekt von 2016, weil noch so viel Freie Grundschuld da war. Ist ja klar, kann man machen. Dann hat das auch wieder genauso geklappt. Dann habe ich das dritte Haus in der Reihe gekauft, 20/24, ein Jahr später, ein acht Parteienhaus, da braucht die 70.000 Euro Kauf neben Kosten. Jetzt haben wir mitgerechnet gerade, da sind von der freien Grundschuld nicht mehr so viel von da. Wir hatten erst von 150 die ersten 50.000 Abbezahl, dann noch mal 75 rausgenommen, dann werden dem nach jetzt noch offen, das haben wir gesagt, 150 minus 55 sind schon 90 minus 75 bleiben 20.000 Euro noch verfügbar. Die hätten das nicht gereicht, wenn ich 70 brauche. Dann ist man anderer Kniff eingefallen oder mein Banker und mir zusammen. Das ist ein weiterer Heck, den ich mal so nennen möchte, den auch ganz viele gar nicht vermuschieren haben. Ich habe ja bei dem ursprünglichen ersten Darlehen auf dem Haus von 2016, das ursprünglichen 183.000. Da habe ich jetzt seit acht Jahren abgetilgt. Und das war ein Zeiten, da hast du nicht mit einem Prozent anfänglicher Tilgung gearbeitet, sondern mit 2,1 oder irgendwas. Das heißt, hier ist ein nenswerter Betrag runtergetilgt worden, in dem Fall über 40.000. Das heißt zu dem Zeitpunkt 2024, hat das erste Haus hier mit dem ersten Darlehen, in dem ersten Rang, da habe ich über 40.000 schon von abgetilgt. Jetzt habe ich Folgendes veranlasst, ich habe meine neue finanzierende Bank für den aktuelle Kaufvorhaben gebeten, lasst euch doch bitte die freien Grundschulden im ersten Rang abtreten. Das heißt, da gibt es eine Abtrittungserklärung von Bank 2 an Bank 1, also die Anfrage, ja, trätet uns bitte 40.000 Euro ab, die sind ja schon zurück bezahlt vom hergekönig und die erhöhen dann, in Prinzip meine freien Grundschulden. Und genau das ist passiert, das ist ein Formular, was dann zwischen den beiden Banken ausgetauscht wird und die Bank 1 tritt dann die freie Grundschuld von 40.000 Euro ab, an Bank 2. Da waren noch 20.000 übrig, plus die 40, so war es echt sich. Ich brauchte 70, ich glaube, die haben wir durch irgendwas anderes, da war irgendwas anderes abgetilgt, inzwischen schon, ja, auch die anderen Kauf neben Kosten, die sind ja dann, die wir da in 22 und 23 gehabt haben, die sind ja in den Regelnjahren als Volltilger, mit höheren Tilgungen da gelaufen. Das heißt, ich hatte dann da auch wieder die 70.000 Euro durch diese Nachbeleihungen bekommen. Wenn man so will, mal zurück zusammenfassen in zwei Etappen, ja, einmal ein 2, 3 Grundschuld aufgenommen und in der 2 in die Tappe aus der Grundschuld im ersten Rang, das was frei wurde, auch noch abgetreten wieder. Und das kann man wunderbar machen, höre ich sehr selten, dass das in der Praxis jemand macht, ist aber total charmant. So geliebt man das auch für das, was ich vielleicht schon abgetilgt habe, wieder ans Arbeiten zu bringen. Das nervt das ein bisschen, wenn man nämlich bei Immobilien rechnet die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr super. Da habe ich dann die Tilgung, was die Reimfüße ist, jetzt muss man aber fairer weise, wenn man das im Vergleich ist. Man hat ja nicht so richtig, oder gar nicht. Erst mal den Zinsensenseffekt auf den Tilgungsanteil. Weil das steckt ja drin quasi fest. Das kann ich erst realisieren, wenn ich irgendwie verkaufe, so denkt man normalerweise. Und auf die Art und Weise hast du sozusagen richtig den Zinsensenseffekt für das in der Tilgung gebundene EK auch aus, weil das wieder rausholzt. Und dann wieder selber mit zweistelligen Eigenkapitalrenditen ans Arbeiten trinkst. Ganz genau, das macht großen, großen, großen Unterschied, wer da mit EK schon mit rum spielt, das ist Wahnsinn, was das für einen Unterschied macht. Also habe ich im Prinzip mal einfach sagen, ich habe dann mit diesem zweiten Kniff, die über acht Jahre geleistete Tilgung wieder ans Arbeiten gebracht. Und wenn man so will, ein zweites Mal nachbeliehen, einmal im zweiten Rand und dann im nächsten Schritt hier das, was bei der ersten Grundschuld eigentlich schon mit der Freiva wieder ans Arbeiten gebracht. Und alles ist besser als wenn ich mein eigenes Geld hergebe, das ist dann Futsch. Und jetzt kommen wir noch mal, jetzt kommen wir zu dem nächsten Thema als nächste Maßnahme von deinem Dreitzen. Was ist das nächste, was da drauf die Refinanzierung glaube ich, oder auf Deine Liste? Das ist der genau nachbelangt, deine Refinanzierung, deine Aufwalertierung. Machen wir jetzt mal die Refinanzierung. Ja, wir haben ja gerade das Beispiel gehabt hier, dieses mittlere Doppelhaus, 23/23, das war sich variabel finanziert hatte. Das hat 715.000 Euro gekostet, das ist auch ein Swambel hier aus zwei Häusern, plus diese 75.000 Kaufenebenkosten. Ja, hab ich ja gesagt, und das war variabel finanziert. Und kann man sich jetzt schon vorstellen, die Steigungsmöglichkeiten, die ich gerade so mal avisiert habe, die sind auch eingetreten, die Mieten erhöht, die Lehrstände vermietet, hab im Keller eine tolle weitere Einheit erzeugt. Das ist keine Wohnung, das ist nicht als Wohnraum genehmigt, aber ich konnte das als Lagerfläche vermieten. Und im Prinzip war das von der Einnahme Seite fast wie eine weitere Wohnung. Das heißt, das Objekt hat eine viel bessere Einnahmeseite jetzt nach anderthalb Jahren gehabt, als noch zu Beginn, als ich das angekauft habe. Und jetzt hab ich Folgendes gemacht, ich hab das jetzt ja bei der besagten Bank 2 finanziert. Und jetzt bin ich zu Bank 3 gegangen und habe Bank 3 gebeten, passt mal auf. Ich hab hier diese beiden Mehrfamen in den Häuser, die haben ein bestimmtes Einnahmenniveau, hier ist die Mieterliste, hier sind die Einnahmen. Bitte rechnet mal aus, wie ihr das beleihen möchtet. Ich würde das gerne umfinanzieren und bei euch finanzieren. Ich kann da aus dem Vertrag raus, weil ich das variabel finanziert habe. Bitte rechnet mir mal aus, was ihr mir dafür gebt. Dann haben sie mich gefragt, wie hege was hast du denn bezahlt dafür, hab ich gesagt, sag ich nicht. Und da haben sie gerechnet und haben ausgerechnet. Also ich hab 715 bezahlt, in einem ausgerechnet, ja 820.000 Euro. Ich sage, na, das reicht mir nicht, kriegen wir auch 870 hin, hat da noch mal ein Rechner geguckt, ja, 870 kriegen wir auch hin. Da habe ich folgendes gemacht, ich hab also einen Dahlinsvertrag gemacht, diesmal dann mit einer 10-jährigen Zinsbindung, der Zins war auch günstiger als der Variale, der ist natürlich teuer geworden. So und jetzt habe ich quasi 870.000 Euro bekommen und kann damit den alten Variablenkredit über 715 komplett abbezahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, weil es ja variabel finanziert ist. Das heißt, der Mehrwert, ich hab also in meinem Taschnerchener Tippel zu Sicherheit, 870.000, minus 715, bleiben ja 155.000 Euro, dann offen, wenn man so will. Und ja, die sind dann entstanden, die hab ich dann gewissermaßen zur freien Verfügung. Das heißt, also wenn man so will, ist einmal der, dieser freie Grundschöpfe da freigeworden, die 75.000, die brauche ich jetzt nicht mehr. Die Kauf neben Kosten, die hatte ich aber der Bank Zwei mitfinanziert. Wenn ich das da den Ablöse, dann löse ich die auch mit ab, dann sind die auch wieder frei. Das heißt, man so will, 750 bei der Kaufpreis, plus 75 waren die Kauf neben Kosten, sind also 790, das muss ich an die Bank Zwei geben, weil ich da ja komplett raus bin dann. Und wenn ich 790 an die Bank Zwei geben muss und 870 bekomme, von Bank 3 sind es ja 80.000, die einfach Cash verfügbar sind, netto. Das kannst du dir überlegen, wir lang mal für 80.000, netto, so arbeiten muss im normalen Job, das muss man was machen, ja. Und der Witz ist ja dabei, dass es nicht nur 80.000 sind, sondern die 75.000, die an dem allerersten Objekt als Grundschuld hergehalten haben, sind ja jetzt auch wieder frei. Das heißt, der Faktor habe ich jetzt 155.000 Euro, EK, Ersatz verfügbar, ja, für den nächsten an Kauf. Und damit habe ich dann das gekauft, was auf der Folie rechts steht, habe ich dann Häuserpaket gekauft aus, wenn man genau hinguckt sind, das 5 Häuser, die man da sieht drauf, die ich 2025 gekauft habe, dafür braucht ich halt 150.000 Euro Eigenkapital. Und ich habe dafür mehr Familienhäuser, 150.000, ja, aus erster Hand, also ohne Markler direkt vom Eigentümer auf Market, hat das funktioniert. Und das sind 30 Wohnungen. Das sind genau 30 Wohnungen, genau, das heißt, das ist ein Beispiel für eine Refinanzierung, das heißt, wenn man mal zusammengefasst oder auch von den Beispielen entkoppelt, du hast eine Immobile, die kaufst du an und merkst bei der Ankaufsprüfung, dass die nennenswertes Steigerungspotenzial für die Einnahmenseite hat, durch die Lehrstandvermietung, durch keine Ahnung, Paketboxen, Mobilfunkantennen, was die Trick ist, der hergeht. Und dadurch das Antizipierst und geplant hast, wisst du es entweder kurz laufen, finanzieren mit einer oder zwei Jahren Zinsbindung, damit du da schneller raus kommst, oder gleich variabel, ist er, was für Fortgeschritten, würde ich jetzt keinem empfehlen, der am Anfang steht, weil es halt auch riskanter ist, muss die Schwankung aber den Zinszahlung aussitzen können. Aber wenn du ein bisschen bestand hast, dann kannst du das überlegen, unter Umständen mal variabel zu machen oder halt dann kurz laufen. Und dann realisierst du die Steigerungen und wenn sie eingetreten sind, löst du das Variabel oder kurzlaufende Darien ab mit einer anderen Bank. Und die, der halt den Zeitwert quasi zugrunde legt und nicht mehr das, was du vor ein, zwei Jahren dafür bezahlt hast, besser kannst du es gerne nicht verdienen finde ich. Also es ist Wahnsinn, es ist umfassbar beeindruckend, es ist eine Antwort, glaube ich wirklich, es liefert wirklich die inhaltliche, fachliche Antwort darauf, wenn Leute sich fragen, wie man solche Bestände skaliert, so macht man das. Wir tun es auch viel mit nachbelang, wir haben das, was du gerade sagst, auch als Warnung ausgesprochen hast, wir haben da eins Klore gekriffen, ich hab's grad gesagt, wir haben ein Bestand in Bayern aufgebaut von 25 Wohnungen. Bayern sind ja aber ein bisschen teurer als ein NRW oder Brandenburg, wo wir uns uns in den Bestand haben. Und haben die alle Variabel finanziert, plus noch Thegungsherstregel, aber vor allem haben wir sie variabel finanziert mit der Idee, wenn der geht jetzt was, dann sagen wir in die Entwicklung ein bisschen, die nächsten ein, zwei Jahre, und dann zurück, war das schön fest. Nöderweise haben wir das Ende 2021 Anfang 22 getan, wo jeder weiß, was dann passiert ist, in der Zeit, wo Variabel finanziert sind, sind da die Zinsen gestiegen. Und dann bist du ganz schön am gucken, dann guckst du jede Woche schon, die gehen immer höher, die gehen immer höher. Da haben wir jetzt mal festschreiben, irgendwann schreibst du fest, und dann hast du einen schönen Dier gemacht, genau wie du sagst, da muss natürlich das darf eigentlich umhauen. Also du hast das hier ja auch nicht gemacht in einer Größenordnung, wo du komplett badengedangen wirst, wenn das nicht, sondern das ist ein Projekt, das hat eine Laufzeit von ein, zwei Jahren, da weiß man, okay, die Variabel-Ur-Tick zu sagen, da muss ich jetzt vielleicht ein bisschen in die Mietentwicklung hinlegen, das machen, und dann muss man es aber auch festzogen. Aber genau so kann man arbeiten als Bestandshalter, bestand auf, wo du hast jetzt hier, wir reden nicht über Fick sind, flieb echten Handeln, nicht über die Notwendigkeit, dass du die Immobilien wieder weiterverkaufst, sondern du schaffst Werte und nutzt die gehobenen Werte gleich wieder als Eigenkapital-Potential. So kann man sagen, und jetzt mal zusammengefasst, wenn man sich das ganze Bild mal so anschaut, begonnen, hat es 2016 mit einem Mehrfamilienhaus mit 7 Einheiten und dadurch, das Haus hat am Ende durch diese geschickte Kombination von verschiedenen Finanziehungsmöglichkeiten, neun weitere Mehrfamilienhäuser, wenn du jetzt die Haustür und Zähls, ja. Und in Summe 53 weitere Wohneinheiten erzeugt, also ohne einen Euro Eigenkapital, also alle Häuser, wo gemerkt 100% finanziert und die Kauf neben kostet immer aus dem ersten Objekt generiert, direkt oder indirekt. Bahn sind wirklich, muss sich jeder sagen, hinter die Ohn schreiben, sagt das geht da nicht, mir geht's eigentlich aber da aus, ich kann nicht weiter wachsen und so, immer die Basis für all das ist, macht einen guten Immobilienjob, kauft Häuser, kauft sie unter Marktwert, lernt, wie man sie entwickelt, das geht mir in der kleinen Wohnung los und an den stehen freie Werte und so kann man, es ist Wahnsinn, das bedeutet ja für Helge, der ein bisschen Eigenkapitalinform von Boni, bekommt super, macht einen guten Job in seinem Job, als Angestellte. Aber dieses Geld arbeitet dann mit dem. Mit Musia, fetteste, zweistellige Eigenkapitalentiten. Wenn du das in den ETF-Legs mit 7 Prozent, dann machst du einen Bruchteil der Meter, die du hier machst und plötzlich entsteht ein gigantisches Vermögen, weil du solche Eigenkapitalentiten erzählen kannst. Ich hatte ja keine andere Wahl. Wenn du 25, da war ich ja schon nennts aus dem Erwerbsleben ausgeschieden. Ja, ja, ja, ja, ja, ja, ja, ja, ja, ja, nicht mehr gearbeitet. Da muss ich ja sowas machen, weil ich ja keinen gehaltener bekomme. Wie du auch über den Sargst, wenn man hier die Häuser durchguckt, gucke, ja, auf eine Folie, was der Podcast-Töre an sich jetzt nicht kann. Da steht ein Haus von 2016, 2023, 2024, 2025, 2025. Da haben wir ja auch alle Zinsphasen einmal durch in der Zeit. Also, das ist beim Eingang. - Ja, ja, wirklich beeindruckend. Okay, letzter Punkt, Nummer 13, die Weltberühmte Linie. Nein, wir haben doch die Aufvordotierung versuchen. Die richte ich, wo Nummer zwölf und schuldige. Genau. Da haben wir kurz bei den Beispiels, was wir gerade hatten, diese Refinanzierung, wo wir das Variable darin abgelöst haben. Da habe ich natürlich meinen Banker gefragt vorher, der mir das Variable-Darling gemacht hat. Und was hat das für dich persönlich zu bedeuten? Du hast jetzt hier das Objekt letztes Jahr eingewertet, da ins Vertrag gemacht und jetzt kommt der Helge und bringt das zu einer anderen Bank zu Konkurrenz. Mach ich dir hier Schwierigkeiten, bei mir sehr wichtig, ja. Ob ich da im Jahrzehnt die Ziele in die Ziele-Reichung verhagelst oder so was? Ja, weil die ja sicherlich auch incentiviert werden und da Leistungsbestandteile in der Vergütung haben. Da haben wir erzählt, Helge, nicht, dass du fragst, aber die Antwort ist nein, weil das war wichtig für meine Ziele-Reichung letztes Jahr, da ist das Dahlien hier mit eingefchlossen, Haken dran, war gut, genau genommen bin ich sogar froh, und das ist gar nicht mein Schaden, wenn du es jetzt wegbringst zu einer anderen Bank, weil du kriegst neues E-Kam, wir machen gerne die nächste Finanzierung mit dir. Ja. - Stark. Eigentlich ganz smart, also kann ich auch noch jem Raten überlegt, ob jeder Umfinanzierung auch, ob ihr da möglicherweise Bankenverhältnis damit topeliert, das wäre da nicht so gut. Und hier habe ich es vorgeklärt und wurde als unschädlich befunden. Jetzt kommen wir zur Aufalutierung. Das ist quasi der Ungekehrte Fall, dass ich so ein Objekt, was ich heute finanziert habe, aufwärte ein, zwei Jahre lang, beispielsweise und dann bei derselben Bankversuche, das neu bewerten zu lassen. Das geht in der Regel nicht. Warum nicht? Ist ja ganz klar, die Bank hat da Aufwand reingesteckt, hat eine Belagungswettermittlung gemacht, vielleicht einen Gutachten durchgeführt und kommt im hier und jetzt zu der Einschätzung, das ist bestimmten Betrag wert und auf der Basis für die Finanzierung festgemacht. Jetzt kannst du ja weiß, was wir Handstände machen, mieten, erhöhen, sonst was, kommst nach zwei oder drei Jahre wieder an und sagst, hier bitte neu einwerten, das machen die normalerweise nicht. Also sagen, nee, ist in den Büchern drin, haben wir so gemacht, kommen noch gerne in acht Jahren mit da, wenn die zehn Jahre rum sind, dann überlegen wir uns das, also normalerweise geht das nicht. Bei mir ist das aber auch geglückt, nicht weil ich von Glückspilz bin, sondern weil es da einfach umständig ab, die ich kurz erklären möchte. Ich hatte den Ungekehrten Fall, andere Immobilie, die war energetisch sehr gut. Es ist eine Häuserzeile aus vier Häusern, die alle Energieeffizienz-Tasse A haben. Sie hatten schon, waren vollgedämmt und hatten Wärmepunkten und alles drin. Also Energieeffizienz-Tasse A hat man nicht ganz so oft, wenn man gebrauchter Häuser kauft. Und da habe ich das selbe Spiel gemacht, ich wollte das ablösen, das zu einer anderen Bank bringen. Da sah es aber der Kompetenzträger im Raum, der Vorstand in dem Fall. Und er bekam das mit, dass ich vorhabere, dieses Variable Ding abzulösen und zur Konkurrenz zu bringen. Und da habe ich gemerkt, wie ihm das missfiel. Da sagte, oh, toller Objekt hier, müssen wir hinkriegen, dass wir diesen Mehrwert hier im Hause hinkriegen. Und der Helge darf nicht extra zur Konkurrenz geben. Und das ging, weil einfach die energetisch so toll waren. Ich hab dann gelernt, warum das für die Bank wichtig ist. Meine Erfahrung ist, dass die Banken bei den finanzierten Objekten so einen Schnitt bilden, was den energetischen Zustand der beliebenden Objekte angeht. Und wenn da jetzt vier Häuser mit A rausgehen, sinkt der Schnitt. Wenn die drin bleiben, bleibt der hoch und sie können ein paar schlechterer energetischer Objekte mit reinnehmen. Das heißt, weil die so gut waren, ist mir das hier gelungen, dass ich die aufvalutiert bekommen habe. Aufvalutiert heißt quasi, die Waluta erhöhen. In dem Fall hatte ich eine Million aufgenommen und hab's auf 1,2 aufgestockt. Ich hab also 200.000 Euro Netto überwiesen bekommen, in Form der Auffalutierung. Einfach, weil ich belegen konnte, ich hab hier ein paar Renovierung gemacht, die Mieten erhört und angepasst. Wo gemerkt, das geht in der Regel nicht bei derselben Bank. Das geht typischerweise viel einfacher, wenn das bei der anderen Bank macht. Dann ist es aber keine Auffalutierung, sondern dann löste das Dallien ab, ist eine Refinanzierung. Wenn ihr bei derselben Bank bleibt, dass selber Dallien aufstockt, ist es eine Auffalutierung und das gelingt in bestimmten Ausnahmefällen auch, wie hier bei mir gerade bei dem energetisch sehr guten Objekte gewesen. Ich wüsste ein Stück weit anders formulieren. Ich hab das. Also, uns geht es öfter gelungen bei den selben Banken, aber wahrscheinlich auch, weil wir das vorher mit den Banken schon besprochen haben, dass wir das schon vorhaben. Das war nicht, kann ich sagen, das ist HVB, Deutsche Banken, also die großen Geschäftsbanken, wo wir teilweise auch das ein bisschen besprochen haben. Wann wir wieder sinnigerweise anklopfen, welche Entwicklungsstritte sie quasi sehen wollen. Und wir haben das in einem Fall sogar gemacht, mit einem Forward Dallien. Da waren wir Glückspilzen, da haben wir das so ein bisschen zufällig antizipiert, nicht, dass wir es hätten kommen sehen. Aber das war quasi, das haben wir gemacht, 2022. Irgendwie Forward Dallien, Anfang 2021. Und dann sind die Zinslogern und werden uns schon. Ich glaub, zwar damals auf ein großes Mehrfamilienhaus, hast eine Million oder so, nach Berlin. Und die hatten wir uns schon gesichert zu den noch alten Konditionen von Anfang 22. Das war ein sehr tolles Geschäft. Ja, und ich glaube, das ist in Summe, also welchen Weg wir uns jetzt genau macht, von den drei letzten Nummer ist das ein Instrument, was man, glaube ich, wirklich beherrschen muss. Ja, ich möchte ja neben dem dumm Strauß aufzeigen, was es dafür Möglichkeiten gibt, kaufen Ebenkosten auf die eine oder andere Weise mitzufinanzieren. Und wenn du das Repertoire, die einfach aneignisst, es klappt auch vielleicht nicht immer alles zu jedem Zallpunkt mit jeder Bank, sondern mit einem Salz ist ein anderen Feier auf den Köcher, und diskutierst es an. Ja, und der Spannende. Und nochmal, die Basis für alles ist, ein guten Job, mit den Immobilien zu machen. Und es geht aus dem Fall. Wenn die Dinge, wenn die Objekte zu Toilere eingekauft sind oder in sich schlechten Lagen sind oder du deine Unterlagen nicht sauber hast, deine Bonität nicht stimmt, dann klappt das alles nicht. Jetzt aber Punkt Nummer 13, die Welt berühmt Elinie. Ja, du kannst natürlich auch eine Kontokurrentinie mit der Bank vereinbaren. Auch etwas für die Fortgeschrittenerinnen und Investoren. Da räumst du im Prinzip eine Art überzogen Kreditlinie, quasi, zugestanden. Das heißt, es gibt bestimmten Rahmen, bei denen du verfügen kannst beim Objekt ankauf und musst dann eben nicht mit dem Objekt hier in Daliens Wunsch äußern und die Finanzierung anfragen, sondern du hast quasi so einen gewissen Freifahrt scheinen, einer bestimmten Höhe. Wie ein Dispo? Ja, eine genehmigte Überziehung. Wenn du es nicht über, also das kostet eine gewisse Bereitsstellungsprovision, wenn du es nicht in Anspruch nimmst, in dem Bereitsstellungszins, weil die Bank die Mittel ja vorhalten musst. Du könntest es ja morgen verwenden. Also gibt es einen gewissen Zins, den man dafür bezahlt. Und dann, wenn du es wirklich in Anspruch nimmst, gibt es einen weiteren Zins, den du normalen Investalen bezahlt. Das macht man im Prinzip erstens, damit man schnell ist. Du musst dann nicht darauf angewiesen auf die Bankentärne Einwertung. Also wenn du noch drei andere Kaufinteressenten neben dir hast, und willst schnell zum Zugekommen, alle müssen jetzt die Finanzierungszusage abwarten, brauchst du keine, weil du das im hier und jetzt aus dem Cash kaufen kannst. Aus der Kontekorent, aus dem Kontekorent kaufen kannst. Das ist der eine Vorteil, du bist schneller als alle anderen. Und das zweite ist, das ist ja auch maximal flexibel. Das heißt, du kannst es dann nach dem Kauf entwickeln, wie mal ein Beispiel, 1-2 Jahre lang aufwerten. Und gehst dann, wenn du es in dem Zielzustand hast, den du erreichen wolltest. Dann gehst du zu einer Bank, zu derselben oder zu einer anderen. Das ist egal, und sagt, was auf. Ich habe dir folgendes Objekt, ich möchte das bei euch langfristig finanzieren. Und dann lösst du mit dem Langfristalin wieder deine Kakaalien hier ab und füllt es dir wieder auf. Also das ist jetzt im Prinzip nicht ein weiterer Hekt, die du jetzt hier ekei generierst. Das ist eine andere Möglichkeit, wie du schnell einkaufen kannst und die Eigenmittel, dann die Kaufnehmkosten mit finanziert. Im Prinzip, wenn ich mir so am Redenzuhörer, ist es ja ganz maat. Du kaufst es zum Kaufpreis 100 Prozent, entwickelst das dann gut. Und das, was du refinanziert kriegst, bei dem Wechsel, deckt dann deine Kaufnehmkosten locker wieder ab. Die hast du nämlich durch deine eigene Aufwertung in 1-2 Jahren hingekriegt und hast es quasi dann über deine Kakaalien mitfinanziert. So würde es mal vielleicht sagen. Kennen auch Videos, mein ich kennst typischerweise eher aus dem Handel, Entwickler, Fixen, Flipgeschäft ist aber mir sicher schwer geworden. Wahrscheinlich, jetzt aktuell, wer jetzt auch noch meine Frage, wie sich das so in der Marktphase mit dem Bankenkrat verhält, möchte nur vor noch den Hinweis machen, wer Lust hat. Am 10. November gibt's ein Live-Webinar mit Stefano Mir, da reden wir so ein bisschen auch ein Einsteiger gerichtet, logisch weiß, ob es an fortgeschrittene Wie-Man, die Diels findet und sucht, Akvise-Tips, und wie man sie vor allem richtig durchrechnet, Stefano ist ja da unser Exel König und der Exel. erklärt einmal wirklich im Detail, wie sich ein solcher die rechnet und wie man alle KPI-Ausrechnen im okellchen DE/webina, da könnt ihr euch anmelden, ist vollkommen kostenlos, noch mal nachguckt, am 10. November, abends um 19 Uhr, live mit Steffern und mir. So, hey, geht diese ganzen Sachen, die du gerade erzählt hast. Man hört ja gerade Banken sind sehr, sehr, sind gerade schwierig, ich sage, also höre ich überall, das Banken gerade, schwierig sind und das ja, also ich finde es schön, ich mag die Marktphase so lieber, ich habe viele Diels auf den Portal, weil viele Leute sind nicht finanzierkring, mich eher runterverhandeln kann und wenn ich finanzierbar bin, dann habe ich ein richtiges Fund in der Verhandlung und kann sehr gute Diels machen und habe günstiger Einstiegspreise. Bedeutet aber, dass diese Dinge jetzt alle schwieriger sind, wie ist dein Gefühl da im Moment? Ja, da gibt es natürlich auch Änderungen in den Spielregern, also gerade in letzter Zeit, ich weiß nicht, wer das mal gehört hat, das gibt eine sogenannte Wifsterregelung, Wifster steht für Wohnimmobilienfinanzierungsstatistik, ja, das ist im Prinzip eine Regelung, die nach meinem Kenntnisstand von der Bundesbank ausgeht, dass die Bundesbank überwacht jetzt stärker, wie finanzierende Banken halt Immobilienportfolien beleihen, das heißt, die der ist die Vorgabe, dass sie durchnütlich maximal noch 90% des Kaufpreises finanzieren sollen. Das heißt, durch so eine Vorgabe dürfte das dann einfach schwieriger werden, seine 100% oder mehr Finanzierung zu bekommen. Das heißt jetzt nicht, dass man die nicht kriegt, aber wenn ich jetzt trotzdem nur 100% finanzierungen kriege, kriege ich den anderen nur 80. Das heißt, Bankenregulierung schlägt hier stärker zu, möchten nicht mehr, dass man so hoch beleid, wenn jetzt durch eine bestimmte Bonität-Situation, Geschäftsbeziehung, was auch immer, der eine vielleicht doch noch 110 oder 100% kriegt, kriegt automatisch ein anderer weniger, weil in Summe 97% als Vorgabe werden sollen. Ich bin jetzt nicht bankangestellt, aber so, ob ich das mitgekriegt, ist eine Dormenschraube gewissermaßen in meinem Sprachgebrauch, die sich abzeichnet. Ansonsten, was ich mitgekriegt habe, das was ich so in letzten zehn Jahren gemacht habe, ich bin sehr gut gefahren mit der Zwei-Bankenstrategie, ich habe eigentlich bei zwei Hausbanken größere Vermittigkeiten aufgebaut, ja, hab meine erste Banken mal irgendwann nicht weiter verfolgt, weil das nicht zu mir gepasst hat, ja, aber in Großteil hab ich bei zwei Banken finanziert. Ich behaupte mal, wenn ich hier und jetzt starten würde, wird das so mit zwei Banken nicht mehr funktionieren, bräuchte ich wahrscheinlich eher fünf oder sechs Banken. Warum ist das so? Im Prinzip hat das mit diesem Blankofazär zu tun, den wir eingangs hatten, ja, dass die das solumen an Blankoanteil, weil das nicht verfügen kann, dass das einfach stärker reglementiert ist. Das heißt, dann gehe ich lieber zu einer neuen Bank mit einer frischen Geschäftsbeziehung als Neukunde mit einem neuen Objekt, um macht da meine zwei, drei, vier Finanzierungen und dann, wenn da Blankohle mit erreicht ist, gehe ich zur nächsten. Also auch nicht bunt gemischt, hier mal woanders, wer der billigste ist, dass das damit nicht gesagt, aber das, was mir gelungen ist mit zwei Banken, ist nach meiner Wahrnehmung heute so in der Form, wahrscheinlich nie mehr so drehen, wahrscheinlich braucht man heute eher fünf oder sechs Banken, weil einfach das große Volumen bei der einen Person dann so einfach nicht mehr möglich ist, ja, so würde ich mal sagen, ja. Im Prinzip hat das alles damit zu tun, mit Risikostrategien der Banken, die fündert zu, dass man einfach nicht mehr als Einzelperson solche Dali in so eine weiteres bekommt. Ja, man muss ja dann ein bisschen mehr einstrengen. Und so auf der Schiene haben, mitkriegen, es hat immer in jeder Lebenslage geholfen, wenn ich mich in die Situation des Gegenübers rein versetzen kann. Also verstehe da ein Banker, warum der sich so verhält und dann kannst du auch schauen, was das für dich bedeutet. Ok, dann muss ich dann vielleicht bis so früher zu einer anderen Bank oder vielleicht dann, in diesem Beispiel von hier, was du gerade hatten, dann doch die Kauf neben Kosten mit einer Ersatzsicherheit besichern und statt sie jetzt Blanko zu machen. Ja. Wenn ich immer alles Blanko mitfinanziere, ist eine 345 Finanzierung Schluss und wenn ich das immer brav, mit anderen EK-Ersatzmöglichkeiten besichere, wie in meinem Beispiel sieht man es ja über zwei Jahre hinweg, mit zwei Banken, die große Bestände aufgebaut. Wir beide nehmen jetzt bald ja ein Podcast auf, wie man quasi, wie du Diels findest. Ich halte das Thema Banken, was wir gerade besprochen haben, für noch wichtiger, für die aktuelle Marktphase. Also das Diels finden, das war ja der große Engpass, wo jetzt, wenn man es 2016 zum Beispiel, wo da eine Hausmögliche noch war 17/18, da haben wir auch Immobilien gekauft, 15 haben wir angefangen und da war das immer so, der große Engpass war den Deal zu finden. Gefühlt ist das eben ein bisschen gesprungen in Richtung Banken, beides ist wichtig. Du musst immer noch extrem viel Müge geben für den guten Deal und extrem viel Müge geben für die Banken war immer so. Jetzt tendenziell eher, du musst dich noch mehr professionalisieren mit der Bank und da den perfekten, besseren Job machen, dann kannst du schneller wachsen, glaube ich. Ich sage, in meiner Welt sind es immer drei Kriterien. Du musst den Deal flog hinkriegen, dass du Objekte findest, Zugang bekommst, zu Objekten. Das zweite ist, du musst finanzierbar sein und bleiben, das haben wir gerade besprochen und das dritte ist, du musst schauen, dass du das im operativen Betrieb wie Managed Bigs, das ist dir nicht um die Ohren fliegt, sonst hast du die Bandbreite gar nicht, von der Zeit, der das den weiteren Einkauf für zu managen ist. Und wenn du das drei im Griff hast, dann geht das auch mit dem Skalieren hier wohl. Es ist dann wirklich ja absolut empfehlen, exakt die drei Podcasts, die wir miteinander aufnehmen zu hören. Wir haben vor ein paar Wochen über das Thema 450+ Einheiten verwalten gesprochen, ohne dabei Baden zu gehen. Jetzt gerade über quasi banken Eigenkapitalstrategien und dann reden wir noch in paar Wochen über Deal flogstrategien, dann das ist so komplett. Dann haben wir die drei Jahre Serie fertig. Genau, genau, genau, die Schnellausbildung von Helge for free auf dem Podcast, sehr gut. Helge vielen vielen Dank für den zweiten Podcast, dieser Serie, es macht unglaublich viel Spaß und es ist sehr, sehr wertvolles Wissen. Danke, bis und nächsten Mal. Ciao. Danke dir für die Zeit, Marco hat Spaß gemacht, alles Gute. Ciao, ciao.