663 🎙️ | Spaziergang 29: Stimmung, Banken, B&H, Aufteiler, KI, Neubau, uvm…

Du kannst nicht darüber reden, wie du ein Unternehmen digitalisierst, wenn du selber keinen Smartphone hast und dich noch niemals mit dem Internet richtig auseinandergesetzt hast. Und es reicht nicht, dass du weiß, wie man das Smartphone an und ausschaltet und es reicht auch nicht, dass du schon mal Google benutzt hast. Ich glaube jeder von uns steht jetzt vor der Entscheidung, das Thema Endweder ernsthaft im Detail selber zu lernen und zu beherrschen, also einfach wirklich vorne mit dabei zu sein, im Verständnis zumindest erst mal oder er oder sie wird einfach knadenlos über Holt von den Leuten, die das tun. Der Immurcation Podcast. Lerne Immobilien. Welche Geschäftsmodelle funktionieren? Beinholt, Immobilienhandel, Auffeilergeschäft, Sondervermietung, was es mit KI los und fastbar was die KI bei uns allen auslöst. Wir haben uns getroffen mit 30 super spannenden Investoren und fünf Tage eingeschlossen, um die Themen zu besprechen. Deshalb gibt es jetzt ein Spaziergang und 29. Monautspezial mit Stefan, hallo Stefan. Ja, grüß euch, freue mich. Nach Monaut, ab seh' das Wahnsinnens hin zur Wochenende, ich habe mich drin verkochen, ich bin ja maximal der empfindlich und habe mit allen mitgelitten, die wieder Christoph 39 gerade in Berlin dachgeschosswohnung, keine Klimaanlage, glaube ich, eine spannende Zeit hatten. Aber es war eine Sensatze in der Zeit in Monaut, aber ich denke heute noch dran zurück, dass was für eine Energie ich damit genommen habe und wie sehr ich auch mit Überzeugungen irgendwie im Kopf, teilweise gebrochen habe. Ich mache einfach Kopfschöne mit Mund auf der Stand. Also zwar war der Wahnsinn und wir wollen euch ein bisschen mit auf die Reise nehmen. Nur zur Erinnerung, Monaut. Warum Monaut? Das ist ein kleiner Ort in Bayern, am Staffelsee und da treffen Marco und ich uns einmal im Jahr mit unserer eigenen Mastermind, also mit 30 erfahrenen Investorinnen und Investoren, um uns mit denen wirklich einzuschließen und auszutauschen und gemeinsam zu verstehen, was können wir voneinander lernen, was können wir von tollen Gästen, die wir haben lernen, was funktioniert am Markt, gerade was funktioniert nicht. Und wie sind die Walzenmittel und Wege um die nächsten 12 Monate, er so erfolgreich wie möglich zu sein? Ich bin ein Unternehmer, aber auch irgendwie im weiteren Leben links und rechts. Das sind echt fünf Tage da freue ich mich. Das ganze Jahr drauf, das Freunde wiedersehen, die man da teilweise jetzt seit vier Jahren, jedes Jahr sieht, wo man die Lebensgeschichten, die Familien kennt, die dann manchmal mit dabei auch sind und so. Und genau, war eine ganz tolle Zeit. Freu mich, dass wir uns einmal auf die Reise nehmen dürfen. Ja, ich kann sagen, Stefan hat ja zwischen drin ein richtig schmerzverzertes Gesicht, da gesagt ich will einfach nicht, dass jetzt tun und ich will nicht, dass das jetzt ist und ich will das nicht akzeptieren, er hat es am Ende akzeptiert und um was es geht, werde dir gleich erfahren. Wir fangen jetzt an. Normalerweise, wie gesagt ist der Spaziergang ein bisschen Strukturitter mit einer Wahl zum Vermögensaufbau, der News und so Portfolie, das machen wir heute eben nicht so, sondern wir machen dieses Monarchspezialum, gehen die Themen durch. Erst die Geschäftsmodelle, die verschiedenen Immobiliengeschäftsmodelle, so ähnlich machen wir das dort auch. Dann reden wir, wie gesagt, noch über Finanzierung, Banken, über KI, und so ein bisschen noch über Heinzset und wie geht man mit Geld um und so weiter. Marktstimmung, fangen wir also vor den Schätzungen oder noch mit der Marktstimmung an. Der Jürgen Schick war auch da. Eben alle, was denn es, IVD ist, der immer superviele spannende Marktdaten hat und der hat uns eine Menge erzählt. Ich lehste mal einen Satz vor, den ich mir aufgeschrieben habe. Im Mai 20/26 haben wir eine schlechte Stimmung, als im Vergleich zu November 25. 41 Prozent rechnen jetzt mit fallenden Preisen. Und nur noch 60 Prozent, planen nur noch 42 Prozent weiter zuzukaufen. Mitzigerweise war dann in Monarch, aber die Stimmung, ich habe ja auch gefragt, wer von euch kauft es gerade zu? Alle Hände oben, ich glaube, bis auf eine Hand, die aus anderen Gründen zu viele Projekte hatte oder so. Deswegen nicht zugekauft haben und nicht wegen der Marktstimmung. Was fragte Jürgen da, der Jürgen ermittelt die Marktstimmung bei Leuten, die wahrscheinlich mehr vermehnten Hausbestandshalter und so werden da viele drin sein, da hat er so ein Barometer quasi. Wir haben ja das Gefühl, dass die, die aktiv sind und sich sehr mit der Materie beschäftigen, jetzt gerade sehr stark sogar auf kaufen aus sind, weil sie glauben, jetzt gerade besonders gute Dils machen zu können. Aber das haben wir inso mediskutiert. Was auf jeden Fall, was auch Jürgen schon gezeigt hat, bei mehr vermehnten Haus gibt es einen leichten Preis, Dipp zu sehen in 20/26. Und das ist schon interessant, wie Wohnungen, wir haben auch noch gesehen zur Marktstimmung, war auch Interhyp da, da hat ihr im Podcast ja schon gemacht, wer das gehört hat. Die Berichten eigentlich schon wieder von einem Preis-Pieg, also die Preise sind zurück auf eigentlich dem Niveau, was wir mal Ende 2021 hatten. Warum ist das unterschiedlich? Weil Jürgen redet über mehr vermehnten Häuser und die Interhyp redet in alle Regel über Eigentumswohnungen oder viele Beigentumswohnungen. Un ein Familienhäuser, ne? Un ein Familienhäuser. Das scheint hier schon Unterschied zu machen, also der Markt für mehr vermehnten Häuser hat sozusagen sehr stark gelitten. Was uns ja dazu veranlasst hat, auch wirklich viele mehr vermehnten Häuser zu kaufen in den letzten Jahren. Sehr viele, weil wir gute Einstiegsgelegenheiten gesehen haben, auch eben mehr vermehnten Häuser zu kaufen, um sie gleich wieder weiter zu verkaufen oder in Einzelwohnungen eben zu handeln. Das ist ja ein Trend, das haben wir schon letztes Jahr beschrieben und gefühlt, du hast die Tage gesagt, wir sind ja irgendwie, wir sind halt eine aufteile Mastermein geworden. Warum ist das so? Weil wenn man sich da ein bisschen professionalisiert, wenn man die ersten Wohnungen gekauft hat, um man merkt man kein mehr vermehnten Häuser kaufen, dann stellt man fest, wenn man im Jahr 2020 das Ganze macht. Also jetzt kaufen wir eigentlich mehr vermehnten Häuser, weil klar, dass der nächste glöten logische Schritt, die sind halt größer und ein bisschen komfortabler, weil ich hab gleich zehn Wohnungen auf einmal und kann da ein bisschen effizienter das Ganze machen und kann vor allem selber entscheiden, was da passiert und so. Aber irgendwie zahl ich teilweise mehr für das Mehrfamilienhaus als für zehn einzelne Wohnungen. Das war 2020 wirklich so, war ganz komisch. Was aber eigentlich normal ist und was jetzt auch der Fallgrad ist, dass die Zinshäuser, die Mehrfamilienhäuser deutliche Preisabschläge bekommen haben, durch die Zinsen, die ja hochgegangen sind in 2022. Wir kommen gleich auf die konkrete Situation im Laufe des Podcasts hier mit Sicherheit auch noch. Die generell, etwas größere Zeitraum betracht, das sind die Zinsen hochgangs seit 2022. Und das hat dazu geführt, dass die Mehrfamilienhäuser stärker runtergegangen sind, die Preise stärker zurückgegangen sind und es ist ein Geschäftsmodeller, mehrfamilienhäuser zu kaufen, aufzuteilen, in Einzelbohnung abzuverkaufen. So und das hat man auch gesehen, das war, hat sich da ganz deutlich durchgesetzt. Was hast du noch zur Marktstimmung, jetzt ein paar Einzelheiten von Jürgen, wir müssen gleich über Regulierung sprechen, das war dann nicht so erfreulich, aber was hast du noch zur Marktstimmung aufgenommen? Ja, also wenn ich jetzt hier unterschauen, ich möchte wenn ich falltizitieren deshalb, ich schau auf meine originalen Notizen hier, weil es mir aufgeschrieben noch, was ich ganz interessant war, das Preisniveau heute ist in etwa auf dem höchsten Niveau von 2021, jetzt auf Einfamilienhäuser und Eigenumsmonolen bezogen. Was du gerade gesagt hast, Unterschied zu mehrfamilien war es. Wir sind in etwa auf dem gleichen Preisniveau in der Breite, gerade wie wir das waren, vor der Zinsendrum. Obwohl die Zinsen heute deutlich höher sind, das ist wirklich interessant. Aber in derselben Zeit hat ja eine Menge Inflation stattgefunden, also in realen Kaufpreisen ist das nur ungefähr, also es ist ungefähr dreieinander sagen, also wenn 2010, 2010 100 war, dann war 2021 das Peak, war 200 Prozent, also die Preise von 2010 zu 2021 waren um 100 Prozent gestiegen, quasi auf 200 und jetzt sind wir in realen Preisen bei 170 Prozent. Wir sind also immer noch ein ganzes Stück in realen Preisen weg. Weiteren von den… Auf jeden Fall sind die Infektion gar wirklich in der Zeit. Weil es wirklich deutlich die Infektion von dem, was wir 2021 hatten. So, jetzt die nominal Preise sind trotzdem recht hoch, wir kaufen also heute eigentlich Immobilien zu den gleichen Preisen wie 2021, haben aber höhere Zinsen zu verkraften. Warum funktioniert das? Weil eben in der gleichen Zeit Mitte-Inflation und wir haben das immer erzählt, auch die Mieten gestiegen sind und dadurch funktioniert die Calculation, die Beinholbestandscalculation halt trotzdem auch in der jetzigen Phase. Obwohl das sind die, wo höher ist und die nominalen Preise eigentlich genauso hoch sind wie damals. Wir haben ein paar mal schon in Tabelle gezeigt und ausgerechnet, dass es eigentlich sogar unter dem Strich mehr Spaß macht. Insbesondere wenn man dann noch verhandelt und sieht, dass man jetzt auch bessere Verhandlung schonsten hat, weil man eben nicht in einem Bieterverfahren und so was ständig landet, dass es sogar mehr Spaß macht, die Calculation, wie sie heute ausschaut. Wenn man Immobilien im Zweifelsfall noch ein Stück günstiger einkauft, zwar ein bisschen mehr Zinsen hat, aber gleichzeitig irgendwie deutlich höhere Mieten mit Mietsteigungspotenzial und so weiter und so vor. Also das fand ich noch interessant, nominal auf dem gleichen Niveau wie zum Höchststand, aber in realen Kaufpreisen eben günstiger und das funktioniert dann deshalb in der Calculation weil es halt die Mietsteigung gab. Und dann war aus meiner Sicht tatsächlich das größte Thema, worüber wir mit Jürgen gesprochen haben und worüber wir uns dann im Raum machen. halten haben, die Angst vor politischen Risiken. Also der vor Eingriffen, der Jürgen hat ja dann auch eine Tabelle geteilt, also aus der Umfrage, wo vor die Unternehmen, die er mit Seimensiktur gefragt hat, Angst haben. Und Mietregulierung ist quasi Eingriffe in den Mietmarkt, ist quasi das Nummer 1 Risiko gewesen, das ganz oben steht. Das auch noch obwohl sowieso schon extrem häufig genannt war, jetzt auch noch zu genommen hat. Das entspricht aber genau dem Bild, was man bekommt, wenn man einfach die Zeitung lest, was wahrscheinlich auch jeder, der noch am Anfang der Immobilienreise steht, bekommt, weil es vergeht ja kaum irgendeine Woche, ohne dass man von irgendeiner Initiative gegen Vermietung, gegen Vermieter oder gegen große Wohnungsunternehmen, gegen zu hohe Mieten, in Anführungszeichen zu hohe Mieten und so weiter lest. Man spannen sagen wir immer wieder, dass nichts von diesen Dingen baut neue Wohnungen, also das bestmielen quasi alle Reise nach Jerusalem, 13 Leute rennen um 12 Stühle drumherum, das ist problem wird nicht kleiner, egal was man für ein Preis schildern die Stühle dran macht, das sind 13 Leute für 12 Stühle, wir brauchen mehr Stühle, also wir brauchen Neubau, aber in der öffentlichen Wahrnehmung und der Diskussion und insbesondere dann auch quasi in dem Glauben, dass das der Mehrheitswillen der Bevölkerung entspricht, tanzt die tanzt ein Teil der Politik, sehr intensiv auf dieser Klafia-Truf von möglichen Wittregulierungen. Und da nehme ich manchmal wahr, dass ein Teil der Investoren und Investoren ein bisschen die innere Geisteshaltung hat, ja ja, also, die sind ja eh noch nicht an der Macht, die diese ganzen Ideen haben, also das jetzige Regierung setzt es dann ja doch so nicht um in der Intensität und beamende sind die E alle zu blöd und wir finden dann schon wieder das nächste Schlupfloch und das nächste und bis jetzt hat es ja auch immer noch geklappt und dann macht man halt möbliert oder dann macht man halt hier oder da oder so und also mit jedem Mal wo ich den Jürgen zuhöhre und mich auf diese Reise einmal einlasse und verstehe was da, warum von wem wie diskutiert wird, gelang ich mehr zu der Überzeugung, die mittlerweile sehr gefestigt ist, da werden einige Dinge kommen, die dann wirklich greifen, also wo dann auch keine Wege mehr irgendwie einfach und simpel dran vorbei führen und so weiter, die tatsächlich einen Impact dann auf Mietentwicklung, Mietniveau und so weiter haben und die man besser jetzt ernst nimmt und sie in der eigenen Kaufentscheidung und insbesondere in der Kaufpreisverhandlung berücksichtigt, als sich darauf zu verlassen, dass das schon alles irgendwie am Ende dann nicht funktionieren wird, die Mietregulierung und ich werde schon immer das bekommen, was mir irgendeiner sozialen bereit ist und dann bricht an Bayern Holkaze in der A-Lage möglicherweise am Ende einfach in sich zusammen und führt zu massiven Verlusten, wenn man dann einfach diese Mieten am Ende nicht mehr bekommen kann. Also das glaube ich, dass das Thema, wo wir da wirklich am allerweiststen Zeit verwendet haben, zurecht, weil man es verstehen und sehr sehr ernst nimmt. Genau, also was jetzt, ich denke die wenigsten Zürer betrifft, weil sie nicht mehr als 3.000 Einheiten haben, aber Enteignung ist eine reale Sache, wenn rot-rot-grün in Berlin, das ist Wahrscheinlichkeit, eine wahrscheinlicher 50 Prozent. Haben wir uns darauf quasi geeignet? Größer 50? Du sagst größer sogar, ja okay, dann haben wir ernsthaft das Thema Enteignung, was quasi umgesetzt wird, bestand größer 3000 Einheiten wird enteignet, gehört dann der Staat und es gibt was, ich habe die Zahl vergessen, aber also ein lächerlichen Betrag dafür. Also es gibt quasi, die kriegen quasi einen Teil des Wertes der Immobilien über 30 Jahre oder so was gestreckt, erausbezahlt, also faktisch, faktisch wird den Unternehmen, den großen Wohnungskonzernen, wird einfach Immobilien bestand ohne eine Entschädigung, ohne eine wirtschaftlich sinnvolle Entschädigung weggenommen, was wirklich, was wirklich einfach Enteignungen im klassischen Sinne, was ja was ja unglaubliche Folgen hat. Also da laufen ja Kredite drauf von Banken, die diese Immobilien als Sicherheiten in den Büchern haben, das, also wir sagte Jürgen auch, ja, wir haben alle keine 3000 Einheiten, aber wir alle brauchen Banken, um unsere Immobilien zu finanzieren, Anschlussfinanzierungen zu bekommen und so weiter und so fort und aus so einer Enteignung in Berlin kann sich relativ schnell ein Flächernrand unter den Banken und eine ausgewachsene Bankenkrise in ganz Deutschland entwickeln, wo am Ende so gut wie gar nichts mehr funktioniert, das ist ja gut und es ist als ausländische Investoren, die gerade Deutschland als, da kann ich jetzt hingehen, also wir schümpfen hier so, die sehen das als sehr stabil und eben dann, dann, dann, dann Geld ist sicher, gab es wirklich schon die ersten gesagt haben, also Deal, die berichtet haben dort in der Gruppe, die von großen Diels gehört haben, die dann geplatzt sind, weil der ausländische Wester sagt, ey sorry, ich habe mir das angehängt, aber da in den jörgmen, ja, Geld ist nicht sicher, also dass mir das nachher wirklich gehört, kann er sein, man wird enteignet und so, also das ist schon brutal, brutal, dass so was gibt, so, jetzt, genau, also heftig einfach, betrifft uns nicht nicht direkt, aber dann wahrscheinlich indirekt, vokaufsrecht in Milieutschutzgebieten wird immer scherfer, also das, aber ich würde sagen, es kann sein, dass der Bund das Thema Enteignung in anführungseichen wegregelt, also das einfällt, das kann er per Gesetzgebungskompetenz, also das ist ja ein Berlin, Land-Belinthema, das kann er wegregeln, das ist dann aber irgendwie wirklich ganz oben irgendwie über die Gerichte und so weiter und so fort, bis das dann wirklich final geklärt ist, ob das dann auch wirklich hält, was der Bund da regelt und auch da kann einfach eine signifikante Störung dieses ganzen Marktes wegen wegen gravierender Unsicher rauskommen, also wenn quasi das Land Berlin erst mal eine Enteignung beschließt und dann ist das so schwebend unwirksam irgendwie, weil der Bund quasi da dann was anderes beschließen möchte und dann muss man da möglicherweise irgendwie nach Karlsruhe und so und also das kann auch zu einer riesen Unsicherheit im Markt führen, deshalb sollten wir das nicht alles irgendwie einfach nur ablecheln, weil das ist quasi ein Berliner Problem von einigen wenigen großen Konzern, sondern das betrifft uns tatsächlich alle und da will man am liebsten nicht mit einem großen Bestand, der gerade genau da dann in die Nachfinanzierung muss wahrscheinlich sein, wenn das passiert in der Phase. So Brandaktuell eine Stunde nachdem wir aufgenommen haben, gibt es einen Update zu dem Thema positive, natürlich lese vor, um den privaten Wohnungsbau nicht zu gefährden, wird durch Bundesgesetz geregelt, dass die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Versellschaftungsgesetze auf landesebene nicht mehr möglich ist, was Stefan also gerade gesagt hat, dass der Bund das einkassieren kann, hat er getan. Gute Nachricht an der Stelle würde ich sagen, weiter geht's. Genau, dann, also ich will gar nicht die Liste jetzt, ich sage vollständig hier quasi in ein Podcast, speziell machen nur zu drohenden Regulierungen, aber vorkaufsrechtliche Miliegeschutzgebieten, nur ganz kurz um Rissend wird immer schärf, also öfter gehen Städte hin und willst quasi eine Mobil kaufen, dann darf er bei einem Miliegeschutzgebiet vorher die Stadt sagen, ob sie nicht zu dem Preis eigentlich die Mobil kaufen will, vielleicht darf sie sogar günstiger werden, führt oft dazu, dass die jetzt auch ganz platzen oder du musst eine Abwendungserklärung unterschreiben, in der verpflichtet, so die so günstigen Mietnern machte die, wahrscheinlich für dich keinen Sinn mehr. Also da sieht man das Tatbestand Mietwucher, das ist sehr, sehr wahrscheinlich, da gibt's eine Kommission, die das genau ausgestaltet, dass du, dass du eine Straftat begehst bis hin zu Gefängnis, wenn du über 20 oder sogar über 50 wird's dann noch schlimmer, prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietest, das muss man natürlich dann sich angucken, ob man das auch man das tut, aber es ist auf jeden Fall, muss man aufpassen, wir haben dann auch, wir haben nebenbei Fimmelkeit Joghengespielt, habe ich schnell mal versucht, unseren Bestand zu analysieren, es sind so ein paar Wohnungen dabei, wo das Gefühl haben, dass das wär so, dann muss rein, umstellt's fest, ah, das ist Sondervermietungen, also vielleicht macht man's auch aus, versehen sogar, muss man auf jeden Fall auf den Zettel haben, das wird kommen und jedes Geschäftsmodell, ich will das gleich noch so, das war dann die Stimmung, also jedes Geschäftsmodell, das jetzt darauf abzielt, dass man deutlich übermarkt vermietet, das wird nicht tragfähig sein, die nächsten Jahre, also zumindest wäre es ein erhebliches Risiko, wenn man versucht das irgendwie zu machen, zu sagen, ich glaube halt immer noch an, wer es doch mehr gar nicht nimmt, die Miete, die ich kriege, kriegen kann, da wird sich schon, da wird sich sehr wahrscheinlich der Startum kümmern, dass das richtig, richtig Ärger gibt oder sich die Strafen gibt und das ist nicht gut, ja. Quintessenz erst mal kurz für einen Einkauf und dann so die Stimmung in der Gruppe, die das ausgelöst hat, wir müssen den Verkäufern erklären erst mal, dass das Maximale Potenzial, was wir haben, für eine Wohnung oder ein Haus, dass wir einen kaufen, das Ganze jeder mitnehmen, ist die Ort züblich vergleichsmiete. Plus 10 Prozent. Wie bitte? Plus 10 Prozent. Plus 10 Prozent von mir aus, was also nicht, lasst euch bitte nicht von einem Verkäufer, einen Potenzial aufbinden, was weiß ich, hier ist ja 10, hier kriegen sie locker 12, wenn sie jetzt inserieren kriegen, sie 12 und so, darf man aber nicht, muss man aufpassen, kriegt man nicht, also kriegt man locker, ja, aber dann kriegt man nachher auch eine Strafe dafür möglicherweise, also da muss er aber wirklich vorsichtig sein und wir dürfen Geschäftsmodell, es war dann auch die Stimmung in der Gruppe ist okay, das bedeutet, da das für beiden holt, also für bestände, die ich habe, für die bestände, die ich zu kaufe, wird das jetzt alles so wegreguliert mit den Mieten, dass das kein Spaß mehr macht. Also man muss sich glaube ich zwei Sachen dazu angucken, einmal den Langfrist, der muss langfristig wie schlimm wird, und da gibt es natürlich die große Frage, wie entwickelt sich diese Obstübriefergleichsmitte wie in heftig zieht man daran, dass sie nach unten gehen, indem ich Bemessungszeitraube von Mitspiegel verlängert und so weiter muss man sich mal angucken, wie lange funktioniert quasi die Kalkulation. Aber grundsätzlich funktioniert dieses Modell. Wir haben dann eine dapte Söhneke war es, der im Raum Nürnberg und Erlang und führt und so weiter investiert, wirklich von tollen, tollen Ankaufsrenditen schon gesprochen hat und was man ja eigentlich macht im Bestand, was wir gemacht haben in unserem Bestand, was nach wie vor, aber das Spiel ist, was man glaube ich typischerweise spielen sollte, man kauft im Mobil in den Potenzial mit Entwicklungspotenzial. Eine im Mobil, die ich kaufe, die für 10 Euro vermietet ist, die Ortsdübungsgleichsometer ist 10 Euro, die hat keinen Potenzial und da soll ich auch kein Potenzial einkaufen. Wenn ich aber eine kaufe, die für 5 Euro vermietet ist, dann kaufe ich sie natürlich nicht für den gleichen Preis ein, wie die im Mobil, die für 10 Euro vermietet, das soll ich kauf sie deutlich günstiger ein. Da so muss ich im Ankauf vorgehen und so muss ich es auch dem Verkäufer klarmachen. Und dann habe ich ein Potenzial, das ich eben kann, was zusätzlich auf meine Rendite wirkt und die Renditen sind tatsächlich besser geworden. Ich kann viel, viel besser fanden, es haben alle durch die Bank berichtet, man kann wirklich fahre ein Speziell jetzt seit nochmal Iran kriegen, so es ist Türen Toroffen, um im Mobil in die es gut zu verhandeln und wirklich wirklich gut einzukaufen, dann vielleicht an der Rand einzukaufen, was eben dazu führt, dass ich noch besser einkaufen und dann schon mit guten Anfangs Renditen einkaufen und diese Renditen steigen und dann macht es richtig Spaß. Und das war eigentlich so die, dass das Modell was klar war, also wenn du bei ein Holt, professioneller betreilt, bestände auch was, was alle tun und alle zu kaufen, in dieser Dreißgerunde im Prinzip, dann musst du mit Potenzial, also andere Situationen kaufen. Aber nicht dieses Fantasie, ich weiß mal, weiß ja, Sondervermietung, vielleicht den Ex-Curs noch, auch da ist ja ganz viel Regulierung unterwegs, wenn ich dann dann mibliert und befristig, muss man alles gucken, sehr viele haben das VG-Konzept, das ist so gefühlt, dass das Konzept der Stunde, was Vermietung anbelangt, das funktioniert sehr gut, da muss man halt auch aufpassen, was da dann genau kommt und wie lange man das darf, aber wer quasi auf der Suche ist, dann ein Vermietungsmodell mit einer Rendite und Top, der ist wahrscheinlich mit einer Zimmer-Wer-Einzel-Vermietung an Studenten, wenn das an einem sprechen Standort passt, sehr gut bedient. Ich habe witziger Weise in den letzten drei, vier Monaten, ständig dieses Thema im Podcast gehabt, dass das der Gäste war und dann ist ja ja und da habe ich darüber einen Zusatz-Gendite, also im Moment das scheint das gut zu sehen, muss man aber auch in gucken, normal der Wases-Kas ist, jeder plant bitte, dass das Potenzial, was der Maximallheben an die aktuell ist, dass das Potenzial, dass erheben kann, maximal ist die aktuell ordnabliche Vergleichsmiete. Ja und das macht's bei der Standauswahl, macht's dann schon ein bisschen schwieriger, wenn man über Arlagen nachdenkt, weil die Under-Rend im Mobil, also die Arlager hat eher relativ schwache Renditen und wenn ich da jetzt noch andere Rente, also mit nicht entwickelten Mieten kaufe, also da muss ich schon verdammt gut verhandeln, damit das nicht massiv käschlo negativ ist. Ja, ich habe es seit drei Jahren, seit fünf Jahren wahrscheinlich noch länger, sagen wir das, also die Arlager hat dieses Risiko, uns kommt immer mehr durch. Ja, hat das Risiko und wenn andersrum, wenn das quasi an wirklich andere Rente einkaufst, um es einfach nur auf die ordnabliche Vergleichsmiete zu entwickeln, hast du Potenzial einfach eine Immobilie, die massiv negativen Käschlo am Anfang mit sich bringt, die du wahrscheinlich deutlich schwieriger, wenn ihr überhaupt finanzierpkriegst, überlegen muss, macht das Sinn. Ist auch viel weniger eine Dite Case, wenn du in München hingehst und im Verkäufer erklärst, ja aber das ist ja nicht auf der Marktmiete, sondern da muss ich ja eine Menge Potenzial erst mal erheben, wer weiß wie das heben kann, sagt der also ich soll hier in München denken, gar nicht in den Diten hier, du kriegst das auf dem Meter für so und so, ist doch super, du weißt doch in München kannst du nix falsch machen. So ist das gleich, während in der B und C la, so werden wir so noch köln wird vielleicht irgendwann noch das neue Berlin oder das Berlin 2, weil da auch schon sehr viel Stimmung ist rund um das Thema Regulierung gegen Mieten und so, also was du gerade sagst, am wichtiger Punkt, das brauchen wir nicht meinen, dass das immer nur Berlin spezifisch ist, sondern städte ziehen auch nach, aber es war wirklich dieses, warum sollte ich mich in die Top-Metropolen begeben, wenn ich wunderbar in B und C lagen super bestand aufbauen kann und gerade wirklich auch sehe, dass die Renditen gut sind, haben auch in den Preisen gesehen, die Stefan Hilbran gezeigt hat, glaube ich, war anders, dass die, dass die Arlagen auch deutlicher gelitten haben. Also das, was da 2022 passiert, es hat die Arlagen weiter runtergezogen wegen dem ganzen Thema Leistbarkeit und so, die B und C lagen, die haben das verkraftesten teilweise noch wie du über den Preis bekommst. Ja, man jede Lager, ihre Strategie, jede Strategie, ihre Lager, ne? Da, also sowas wie Afteile, wo das egal ist, wie die Unterdeckung oder Handel, wo das relativ egal ist, wie die Unterdeckung aussieht, aufgrund des Mieten-Niveaus, da ist das zweifelsfall weniger wichtig, ne? Aber für den klassischen Bestand, ja, das heißt auch die, ja. Randhutitz noch Sondervermietungsmodell-Jobshenter, wenn ich mal so beschreiben darf, haben man noch ein bisschen intensiver diskutiert auch. Wir selber ja auch aktiv im Sondervermietungsmodell-Jobshenter mit unserer Budenzauber gehen wir auch, also mit unserem Inherwebestand und da war, so ein bisschen auch, da war eben einer da auch, der das auch sehr viel macht, der gesagt hat, ja, die gucken schon auch, die werden jetzt schon auch ein bisschen, ein bisschen spitzer, ne? Wenn Bleistift, da war ja oft so das Spiel, je nachdem, ne? Erkosten für die Unterkunft, was kannst du quasi, also was, was bekommen deine Mieter? Erst mal hast du mehr Aufwand, du wirst dich wahrscheinlich mit Mietern beschäftigen, die vielleicht ein bisschen kompliziert sind, die bleibt auch kein Deutsch sprechen, du musst dich für sie darum kümmern, dass sie mit dem amt auch einen guten Job machen, musst da wahrscheinlich ein bisschen einsteigen, kann sich aber lohnen, du kannst darin gut werden und du kannst schon Punner aufsetzen, die das wirklich gut machen und dann kriegst du ein ordentliches Rendite plus, vor allem, wenn die Städte, nach zum Beispiel Anzahlperson im Haushalt abrechnen, was Gang und Gebe immer noch ist in einigen Städten und du plötzlich kann sein, du kriegst was, in 50% mehr Miete für dieselbe Wohnung, was du eigentlich bekommen würdest. Und da gab es eben das erste Sachbearbeiter, wo du berichtet, die dann aber jetzt auch schon sagen, ja, nee, das ist ein vorbei, quasi so weit vorbei an der Ortsübung vergleichs mit der das machen wir jetzt nicht. Und da muss man sich, also, man muss sich wirklich, das ist wirklich so ein sehr spezialisiertes Modell, man muss sich wirklich auskennen, was Vermieten sind, welchem am möglichen nicht pauschal zu sagen, ja, ich kauf jetzt da, da kenne ich mir nicht gut aus, aber da kauf ich meine Wohnung und dann Vermiet, die auf jeden Fall, nachher übersamtdeutig teurer und so, also man muss, man muss rein gucken, aber kann sich sehr lohnen. Genau, das würde ich sagen, zu beinholzulbestand und dann haben wir eben über Aufteiler, dass immer noch das Business der Stunde ist, ist so ja, es sei nicht logisch, oder? Warum das jetzt plötzlich, seit zwei, drei Jahren, sehr viele tun und funktioniert nach bevor, ich war aber rasch wie post, also ich war gefühlt, war ich der negativste in der Runde und ich habe zumindest immer versucht, den negativen Reiz zu setzen, damit wir uns ernsthaft darüber behalten, ja, hat denn keiner von euch Sorge sich ein wenig zu voll zu saugen, ein Kaufstechnisch, also ich hole mir jetzt die großen Wohnblöcke oder die mehr Familienhäuser, auch die klein mehr, je nachdem, was ich für eine finanzielle Basis habe, grad alles, was ich kaufen kann, kauf ich zu und dann teile ich das auf und verkauf, dass auf jeden Fall abführt, ja, also wenn ich jetzt mal ein bisschen pessimist spielen und sage, ja, aber kann ja sein, dass wenn du das dann in einem halben Jahr oder einem Jahr oder ein halben Jahr abverkaufst, kann ja sein, dass das mit Trump und dem Iran doch nicht so gut gelaufen ist, könnte ja sein, dass die Zinsen auf fünf Prozent sind, könnte ja sein, dass dann niemand mehr diese Wohnungen abkauft und schon gar nicht zu dem Preis, den du dir vorstellst, sondern hinter dem Preis, dann bleibst du vielleicht darauf sitzen, das zieht sich alles wie Kauf, mir kriegt es mindestens mal ein Geld nicht zurück, müssen wir nicht alle vorsichtig sein, mit dem was wir es 2022 gelernt haben, das ist ein supermodell und es funktioniert aktuell und die haben wirklich durch die Banken, kam die Leute berichtet, wie es im Abverkauf sind, wie selber sehen, wir machen auch immer hier ein paar Folieablet, es kennt ja wahrscheinlich, da berichten wir auch und sehen, dass unsere Verkäufe auch nach wie vor weiter bleiben, rot ist auch happy, Christoph mit dem wir viel jetzt machen, auch ist es auch happy im Abverkauf, also ja es funktioniert, ich war nur so, seit ihr alle sicher, was macht ihr denn, wenn es dann nachher nicht funktioniert und dann haben wir aber schon die man, ich mach mir da eigentlich wenig Sorgen, also wir haben da schon, wir kaufen halt so gut ein, wir haben da ein bisschen Platz in der Kalkulation und man verkauft auch bei 5 Prozentzinsen ab, das ist nicht nur hier, genau, wir verkaufen dann vielleicht mit weniger Marse und dauert ein bisschen länger, das war so der eine Teno und der andere Teno war ja und die, die, die Dinge, die wir kaufen, die funktionieren dann schon auch in so einem Case, dass wir die behalten, auf, das ist ja ein Notfallbeinhold, quasi, dass man die im Notfall quasi in beiden Holt bestanden nimmt und das einfach auszitschen, ein bisschen in der Hoffnung, dass das ein bisschen vorübergehendes Phänomen ist und man sieht dann irgendwann doch verkauft bekommt, also vielleicht dann auch der Markus B-Ford hat den Begriff genannt, als wir oben auf der Wanderhütte waren, der ich glaube, long term Flip hat er das genannt, ja, ja, ja, ja, das kenne ich ja, ich habe mir den Podcast schon erzählt, ja, genau, du kaufst, du kaufst ein Haus und teilst das auf und machst aber den Abverkauf nicht irgendwie mit der Idee jetzt großer Druck und so, sondern das ist erstmal ein, das ist okay zum Halten Case und opportunistisch, zum Beispiel wenn Wohnungen frei werden oder sowas, dann oder sich gerade wirklich besonders gut anbieten für den Verkauf, dann nimmst du halt so Verkäufe mit und hast voll eine sauberregel und mit der Bank, wie du danach und nach dann irgendwie auch erstmal das Eigenkapital rauskriegst und so und dass man das so so ein bisschen als B-Szenario irgendwie denkt, aber das muss man natürlich sauber ausrechnen und das hat ein Wir sind ein fährdofus, was man mit varianten. sind es jetzt eine Zinserhöhung auf 5 Prozent. Du kannst nicht ein Business aufbauen, wo du sagst, alles klar, ab 6 Prozent sind, bin ich tot. Das ist ein bisschen viel auf eine Karte gesetzt. Zu sagen, mein Lebenswerk hält jetzt quasi 2 Prozent mehr Zinsen aus. Bei 3 ist dann vorbei. Das ist einfach all im Spielen. Das kann ja nicht die Strategie sein. Das ist einfach gängeln auf eine Art. Das erfordert dann aber ein bisschen anders daran zu gehen. Dann wirklich zu gucken, wie schreibe ich die Zinsen länger fest? Es gibt z.B. teilweise so Option, ich mache eine Zinsbindung über 5 Jahre oder noch länger, aber ich habe nur 100 Prozent die gesonderzilgungsmöglichkeit. Aferzahl, ich habe einen recht hohes Strukturierungsempgelt oder sowas am Anfang einmal. Ich kauf mir quasi so eine Art Versicherung. Wir haben das in der Flat-Beyes so gemacht, dass wir ein über mehrere Jahre angelegtes, so rollierendes Zinskab für eine riesengroße Summe uns gekauft haben. Die kostet auch einmalig Geld. Sicher hat aber dann quasi, wir sagen bis zu einem gewissen Punkt, nehmen wir das Risiko auf unsere Kappe. Das halten wir dann schon aus, kriegen wir hin. Aber wir sichern uns eine Explosion der Zinsen nach oben ab über einem gewissen Niveau. Dieses Risiko, das haben wir also weckekauf erst mal für eine ausreichend lange Zeit. Aber da muss man. Da darf man nicht so blau eugig ran gehen, weil die Zahlen halt in der Regel so groß sind, dass du das von außen dann kaum noch gerettet kriegst, wenn das in sich zusammenbricht. So eine vernünftige Strategie haben. Und das war ja immer unser Take. Also. Du brauchst einen Plan B und einen Plan C, der auch wirklich weil Lide ist. Du kannst nicht einfach maximal hart am Wind segeln, wenn es Boot umfällt, dann fällt es halt um. Das. ja, ich glaube, das sind wir beide auch. Du noch ein bisschen mehr als ich, extra vorsichtig, ne? Und da merkt man dann aber schon, dass jetzt nicht zwing die einhellige Meinung im Raum. Dass man das so wahr muss. (Lachen) Ja, weil da wird eine E-Diese zahlen, wenn man Portfolio abholt, weil weiß ich, äh, jeder, ich hab hier nebenbei mit KI, wenn wir gleich noch erzählen, in Armin S. Das ist unser S.D. Manager noch in der Beta-Version, ne? Aber der darf dir mal verraten, dass wir 6 Millionen Euro auf den Tisch geschoben haben, ne? Ähm. An eigen Kapital in. An eigen Kapital in Handelstils. Wir glauben, dass wir die zurückbekommen, plus weitere sechs oben drauf, ganz grob. Das ist die Annahme über eine Menge Dils hinweg und so. Ähm. Und. Ja, also. Wie sieht es aus? Wir sind. Wir sind entsprechend vorsichtig, außergewöhnlich, außerordentlich vorsichtig. (Lachen) Das. Das ist schon. Klar, wenn jetzt. Das ist so, wie man es klar ist. Das ist alleine, dass so viele Töpfs auf den Tisch sind, wie der Sprich, der Tee ist, dass wir auch so ordentlich vorsichtig sind. Es ist. Es ist bei uns gilt ja, gilt ein ETF wie Sparbuch. Hhm. Von Risiko. Von Risiko Profil her, ja. Und. Da quasi singen ihr Messer von der Rendite, wo es natürlich deutlich mehr ist, wir wollen eine E-Kalendite haben von deutlich zweistellig. Weil man das als Immobilienwester einfach so sagen, gewohnt ist und hinbekommt und wenn man weiß, wie das geht, dann macht man das und das bringt dann natürlich ganz anders voran. Aber das ist halt schon einfach hochreskannt. Und das ist lustig, dass man in der Runde sagt, wie voll muss man in das auf dem Gas stehen? Und die Runde sich eigentlich einiges, dass das. Ja, vollgas macht schon eine Menge Sinn, weil man hat gut eingekauft. Und kann nicht so viel passieren. Also, ich. Ich fragen ja, aber wir schieben uns die sechs Millionen auf den Tisch. Und alles dann in den Bein-Holt-Case und so weiter überführt wird. Also, ich hab keine Sorge, dass man da pleite geht, weil man wird sich irgendwann die Zinsenfest schreiben. Man hat wirklich, man hat wirklich gute Deals, muss ein bisschen aufpassen, wo und wie man das macht. Also, das, was wir jetzt da in Berlin als großes Projekt haben, ich weiß gar nicht, wir haben hier, glaub ich, nur nicht davon berichtet. Das ist. Es ist offensichtlich, dass man das auch halten kann. Viele andere Projekte davon, die. die kann man so wie sie sind, eigentlich direkt halten. Wir haben unser Projekt "X" da. Fanofa, ich auch schon erzählten ein bisschen, ne? Daher halte Case im Zweifelsfall. Also, alles gut. Aber das ist dann, man muss sich dann verabschieden, dass man das schon eingeplant hat, wie das Geld zurückkommt. Also, wenn wir schon eingeplant haben, dass die sechs Millionen ja eigentlich bereits zwölf sind, das ist halt in einem Case, in dem, weiß ich nicht, der Ölpreis nicht durchdreht und sonst nichts. Das ist das ein Genresses. Die zweite, wenn es was eine ist, du musst in der Lage sein, das halten, auszuhalten. Also, dass das Ding einfach im Zweifelsfall 3, 4, 5 Jahre bei dir liegt, weil das nicht, nicht einfach, sondern auch schnell sehen. Wenn du dir im Mobilienzüterien-Rückwärts anguckst, ne? Ja, wobei dann schon auch so ein Long-Term-Flipting, dass dann Wohnungen leer werden durch Auszug, die sich dann in jeder Markfase gut vergesst. Also, da passiert dann schon irgendwie was. Es geht aber viel langsamer. Das musst du aushalten. Also, da fühle ich mir auch super, wie wir das überall aufgestellt haben. Weil du glaubst, das Wort "Pleite" ging ja so wie "Gült". Nichts geht in diese Richtung, aber das ist wirklich alles wunderbar aufgesetzt. Aber das zweite, was wir manchmal beobachten, dass das Leute dann genau noch mehr überspannen und sagen, also, ich gehe nicht nur selbst davon aus, dass das alles funktioniert. Ich habe schon feste Commitments eingegangen, wo ich davon aus gehe. Nächsten Monat verhob ich zwei Wohnungen. Übernächsten Monat kommt das Geld rein. Und das ist exakt eine Woche später, schon wieder fällig für irgendein neues Projekt. Und als ich da so ein Kartenhaus, das. ich weiß noch, als damals die Corona-Krise kam. Ich glaube, noch keine eine Woche waren die Geschäfte zu. Und dann hat Wapiano insolvenz angemeldet. Und da hab ich nur gedacht, alter Schwede müssen die hart am Wind gesegelt sein, dass die nach einer Woche sagen, als klar das war es. Ich glaube, genau so schnell geht das, wenn man auf diese Art und Weise im Aufdauerle-Business unterwegs ist. So eine Handels-Business auch so. - Ja. Ich möchte ihn noch mal rausgreifen, weil das ist wirklich uns in den letzten Jahren ja mehrfach begegnet, dass im Mobilienwesttoren genau so vorgehen, dass du teilweise auch ist, rückwirkend gemerkt hast. Da heißt, z.B. investiert jetzt in irgendetwas, oder? Das soll jetzt passieren, oder das Projekt hier. Und dann ja, ja, oder passiert. Und dann. Ja, geht jetzt doch nicht, weil das Projekt davor, das läuft jetzt im Abverkaufen nicht so schnell wie geplant. Wirklich, ich hab. ja, ich hab Verständnis dafür, dass man versucht, quasi dann auf den Hockey-Stick einzubeigen und denkt, so, und wenn ich jetzt mal zwei, drei Fette Jahre und das. Aber hey, das ist doch damit, setz dich alles aufs Spiel. So kann ich nicht vorgehen. Geld, dass ich nicht habe, kann ich nicht ausgeben. Ist wie so ein kleines Internisponzie-Skiem hab ich mit grader Kind dazu? Ich saube einfach immer, wie das gedanklich geldt, von irgendwo ein, mit dem ich die Löcher, die ich gerade habe, stopfe. Also, das. Nee, das ist auch die Art und Weise, wie wir es machen in unserer Liquiditätsplanung, ist ja völlig anders. Also, wenn wir quasi gesagt kriegen, wir investieren in Millionen, und nächstes Jahr kommt das mit Rendite zurück, und das sind 1,3, dann tragen wir bei uns ein, mit viel Glück kommt nach zwei und ein half Jahren, und dann sind wir, wenn wir die Millionen zurück, die wir investiert haben. Und die 300.000 da freuen wir uns, wenn die irgendwann kommen, oder nicht, aber die werden gar nicht als Liquidität eingeplant. So, gar nichts. - Wichtig. Und dann wundert man sich, wie oft man mit solchen Schätzungen dann am Ende eigentlich doch ganz recht lag. (lacht) Also, gerade das Geld wirklich final zurückkommt und final auf dem eigenen Konton-Hydat-Bondre. Unglaublich, wie sich das wie ein Kaugummi ganz oft zieht. Ich habe hier eine Spalte gefügt bei unseren Handelsdienst, final auf dem Konto und wartet, fragt dich ab und zu, bei welchem Deal, das ist verrückt, wie lange das dauert. Und. - Ja, ja. Nach dem Überall so, ne? Es soll kein Seitenhib sein, aber solche Sachen überlegen, wenn es auch wenn wir eine ganze Messer anmieten. Das musst du dann in dem Moment auch wirklich bezahlen können. Und nicht sagen, das wird schon, ich mach so was mal opportunistisch. Also, es ist einfach wirklich gefährlich so was. Ich wollte noch auf einer Seite. Also, man macht ja jetzt gerne Aufteile auch in Städten, die. Also, man macht es in der Tendenz in besseren Lagen und eher nicht in Scheißlagen, weil du ja hinter ja auch ein Käuferkreis suchst, gerne auch Eigenutze und so weiter. Stefan Hilbern im Finanzierungsteil hat uns ja noch gezeigt, was super interessant fand, dass gerade die besseren Lagen eben besonders sensible auf Zinsänderungen reagieren im Preisgefühl. Was ja klar ist, dass das Kaufpreis niveaugen. Und da fällt am aller schnellsten ein Teil der Käuferschicht weg, wenn die Zinsen 1% höher sind. Also ganz schnell führt 1% Zinssteigerung dazu, dass 10% Aufwärts der Haushaltsrechnung nicht mehr funktionieren. Also, der Finanzierung in Plätzen, die vorher noch funktioniert hätten. Und. Das heißt, also auch je besser die Lage, in der man unterwegs ist, desto vorsichtiger muss man sein, weil er möglicherweise der Verkauf einfach wegbricht, wenn man da eine Zinsänderung rein läuft. Man muss gar nicht so riesengroß sein. Ja, das ist noch ein Dank. - Ja, danke. Okay, nächstes Geschäftsmodell. Neubau wollte ich nicht zu lange machen, aber es war interessant, weil es gab sowohl ein Statement im Raum, dass das super Spaß macht und funktioniert. Und es gab ein Statement im Raum, dass das das letzte Bauprojekt war, was diese Person gemacht hat und die macht das seit vielen Jahren. Und sie stellt jetzt neu, weil es überhaupt keinen Spaß mehr. Beides ist richtig, ich glaube, ich kommt aus Modell an. Und ein bisschen auf dem Standort. Ich glaube, insbesondere. Also, ich glaube, gar ganz viel auf den Standort. Das war. Ja, doch Standort. Das eine war quasi so. war München, Arlage. mit dem großen Problem, dass die Kosten von unten immer teurer werden, mit allem, was es ein Regularien und so weiter gibt. Natürlich sind auch Grundstücke, einfach dann Arsteuer, die der Endkunde auch am Ende bezahlen muss. Wenn du einen hohen Grundstücksanteil im Kaufpreis hast, dann funktioniert auch dieses ganze Q&G, Sonderabschreibungssteuerspadig für Kapitalanleger viel weniger gut, weil das nur auf den Gebäudeanteil funktioniert, diese ganzen Abschreibungslogiken. Der Endkunde zahlt viel mehr Grundstück mit. Wir sehen hier sind Steuerer. Vorteil, wenn er den einen Kapital anlieger ist. Und der Eigennutzer stößt auf Grunde höheren Gesamtpreise einfach viel mehr an ein Leistbarkeitslimit. Wo er vielleicht sagt, kann schon sein, dass es das wert ist. Ich kann es mir aber einfach nicht leisten. Und das macht dann einfach den Abverkauf sehr schwierig. Respektive, die Marge schrumpft einfach auf ein Maß zusammen. Was jetzt der Teilnehmerin nachvollziehbarer Weise einfach kein Spaß mehr macht. Wo sie sagt, sorry, das gebe ich mir einfach nicht. Wenn ich hier zu höre, was ihr links und rechts mit aufteilern für Marge macht, wo ihr nicht eineinhalb Jahre Genehmigungsverfahren und Vorfinanzierungen sonst irgendwas habt. Aber dann gibt es genauso, gibt es einen Fossi, der sagt, also ich mache hier meine Zielgruppen orientierten Neubauten, zum Beispiel für Seniorengerechtes Wohnen oder Betreutes Wohnen. Mit wirklich quasi, ich habe diese Zielgruppe im Detail verstanden. Und ich bau da das Haus, das Perfekt für die passt. Da gibt es Gemeinschaftsflächen, Betreuungseinreg, diese ganzen Dinge. Das geht weg, weggeschnitten, brod. Ich habe im Prinzip eine riesenglange Warteliste dafür. Wir tummeln uns ein bisschen mitten drin. Wir machen ja Neubau mit Per und Lasse in der PLMS im Dortmunder umfällt. Sind da super happy mit dem, was wir machen. Wir haben gerade einen Grundstück zugesagt. Gerade ein zweites neues Grundstück zugesagt, wo wir jetzt, wo wir jetzt neues Haus bauen, das erste. Also wir konnten uns vor Nachfrage quasi nicht retten nach diesem Wohnung. Wir kaufen da selber auch eine Wohnung, weil es aber auch steuerlich super interessant ist. Wir wollen auch gerne dabei sein bei dem Projekt. Das macht super Sinn der Case. Da hast du auch niedrigerer Grundstückskosten, hast diesen Steuercase viel intensiver, weil der Gebäudeanteil höher ist. Ich glaube Neubau ist nicht ein Jahr oder nein, sondern das Per und Lasse gesagt, ich glaube ich, in 100 Prozent, die da jeden Tag kämpfen, das ist auch pain in DS teilweise Neubau umzusetzen. Gerade wenn man das wirklich selber massivbauweise mit irgendwie Einzelausschreibungen und so weiter macht. Aber da kann man Geld mit verdienen. Da gibt es einen Markt, da kann man Geld mit verdienen. Da hilft auch wirklich dieses Q&G und Steuerfördermodell. Das sieht tatsächlich eine Käuferschicht als ein riesengroßen Vorteil, eine Neubau im Mobilien zu kaufen. Ich verstehe auch total jeden, der auf diesem Stuhl sitzt und sagt, das möchte ich jetzt kaufen. Hab ich mit dem ganzen Mietri-Rollierungsthema, mit Sanierung, mit Energie. Ich habe mit dem ganzen Thema nichts zu tun. Das ist eine Immobilie, die kaufe ich und dann habe ich Ruhe und habe noch ein riesengroßen Steuervorteil mit gekauft, finde ich super. Wenn man über Neubau nachdenken muss man es verstehen und muss überlegen, was auch der richtige Weg ist, irgendwie massiv selber machen oder irgendwie mit fertigbau, dass man da ein bisschen Komplexität und so was rausnimmt, um es sich wirklich Gedanken über die Zielgruppe und den konkreten Markt, den Standort machen und das wirklich verstehen. Und dann gut darin sein, wo er auch Kunden anzusprechen, die das Potenzial kaufen können. Also auch ein gutes Marketing, ein guter Vertrieb, wo man hat dann Produkt und dafür sucht man Käufer. Also Neubau zahlen rundsätzlich, gehen zurück. Selbst die Regierung hat es entsprechend kommentiert. Das ist glaube ich zwei oder drei Wochen alte Artikel auch. Das ist für mich übersetzt wieder eine Riesenchonz, weil natürlich gibt es eine Menge Nachfrage nach super schicken Neubauwohnungen, an sich mal. Man muss halt nur ein Modell finden, das zu produzieren und das Bauträgermodell hat eine sehr niedrige Marge an sich. War immer ein sehr komplexes Modell. Ich weiß, als wir das angefangen haben zu verstehen. Weißt du noch mit Markus Rekugler und so, der uns das damals erzählt hat, selber als Bauträger waren wir sowohl das aber wenig Marge für das, was du als Risikoträgst. Und da gibt es mir Sicherheit dann viele, die ja also nicht mit sicher also. Und es gibt, wissen wir ja, viele Pleiten. Gabs in den letzten Jahren, die Marchen sind sehr dünn und mit einfach nur, eigentlich das was ich mache, das was ich wohnt bin, ich kaufe einen Grundstück an und dann baue ich da drauf und dann ist einfach die Tätigkeit an sich. Ich gebe mir weiß ich nicht, 10 Prozent Marge, das war zu dünn. Du musst das irgendwie smarter machen. Du musst relativ gut, du musst also jetzt sehr gut ankaufen. Du musst sehr gut beim Bauch auf deine Kosten achten und du brauchst ein gutes Vertriebsmodell zum Beispiel eben über Kuchen G, Steuerforteile und so weiter damit das funktioniert. Deshalb in der Breite wird zu wenig gebaut, was wieder eine Chance ist für den jenigen, das hinkriegt, so nämlich so. Und ich finde es, ich finde es durchaus plausibel, wenn Mietregulierung dazu führt, dass bei Bestandse mobilieren quasi die eine Miete oder Käuverschicht, die sich mehr leisten könnte, aber quasi einfach gar nicht mehr einen Unterschied machen darf mit ihrem Portemonnaie, weil quasi es steht fest, was die Miete ist. Das ist ja der Effekt von Mietregulierung. Das wird ein bisschen nach Zufallsprinzip die Wohnungen dann verteilt werden, aber wer sich mehr leisten könnte oder bezahlen könnte, der hat halt kein Porteil, das ist ja unreguliert bei Neubau und den will man ja von der Politik ja auch unbedingt unreguliert lassen, indem Sinne, weil man einfach den Investoren irgendein Anreiz ja noch geben muss, dass das auch Sinn macht dieses Risiko einzugehen und zu bauen und wir brauchen dringend den Wohnraum, dass dann eben diese Kaufkraft auf diese Neubau im Mobilienland ja draufströmt den letzter Konsequenzen. Also, ah haben die den richtigen Standard und begeh darf ich da einfach quasi eine Marktmiete bezahlen und wir da dann auch irgendwie vielleicht die Besichtigung mit 100 anderen Leuten sparen und mir irgendwie ein Vorteil verschaffen und so weiter, wenn ich mir das leisten kann, was schon dazu führen könnte. Also immer gekäppt durch das Thema Leistbarkeit, deshalb auch ein bisschen die Frage wieder, wo in welcher Lage bin ich, verhältnismieten zu Einkommen und so, aber dass das schon aus sein kann, dass sich die Mieten im Neubau da ganz attraktiv entwickeln und dass das eigentlich ein bisschen rückenwinke kriegt. Also ich finde es tatsächlich auch aus ein Investor, aus der Käufer Sicht, also sehr nachvollziehbar und interessant, so lange mal es nicht sagt, ich muss jetzt irgendwie den maximalen Cash Flow im hier und jetzt und Steuervorteil erzähle ich nicht mit und so weiter. Also da, ja, ja, ja, nicht spannend, nach wie vor freue ich mich sehr, dass wir es machen und hoffe, dass wir da noch viele gute Projekte machen. Gut, willkommen gleich zu deinem Schmerzverzärten Gesicht vor haben und auch das Thema Finanzierung und Banken, da war es dann nicht so Schmerzverzärte. Also wir haben das noch nicht aufgenommen, aber seit Wochen vorbereitet ein Video zum Thema Bankenkrise, habe Meinung eingesammelt von unseren Coaches, die ja viel auch in Einzelcoachings mit unseren Teilnehmern der Masterclass unterwegs sind. Da sind auch öfter Immobilien einsteiger dabei und da wurde schon berichtet so, das dauert jetzt alles länger, das ist 10 m Bank und dann muss ich richtig anstrengen. Ich habe dann so ein bisschen je merk, dass jetzt rumgefragt habe gerade auch in Monor, also ja, die Banken sind auf jeden Fall schwieriger geworden, aber es waren nicht so die Stimmung dann auch, oh ne, da ist jetzt irgendwie eine Bankenkrise oder so, sondern man muss vielleicht ein bisschen einen besseren Job machen, muss vielleicht ein bisschen mal die Bank wachsen, aber es war auch da wieder ein sehr schonksten orientiertes Gespräch. Ich gebe mal ein paar Sachen wieder, die ich dich mir mitnotiert habe, was dort sehr viele machen in irgendeiner Art und Weise, der ich mir wenn er nicht mal keine Namen hat, der eine, wenn so er hat, dann Step-Up-Finanzierung genannt, du ma kaufskwase, also hast jetzt das Problem, dass die Banken vielleicht schon ein bisschen mehr Eigenkapital wollen, mehr Sicherheiten wollen und du willst aber dauerhaft diese Sicherheiten da drin nicht binden, also sprichst du davon, ey, lasst doch uns gleich mal so finanzieren, als hätten wir schon ein Step entwickelt, also mieten gesteigert, ein bisschen was vielleicht am Haus gemacht und dann sieht die Kalbration für die Subjekt ja schon anders aus und dann vereinen was du quasi mehrere Stufen, in denen vielleicht eine Sicherheiten frei werden oder andersrum von vorne rein musst, die gar nicht einsetzen, müsstest sie aber nachträglich reinbringen, wenn du die Stufe doch nicht erreicht, haben wir bei einem Dialog so gemacht, man hat damals die Stufe erreicht, das ist dann ziemlich cool, wäre ziemlich ärselijk gewesen, wenn wir die nicht erreicht hätten, aber das war ein, wir hat er trägt oder ein Vorgehen, das eben viele gemacht haben, zu vielen Banken gehen, weil die Zinsen wirklich weit auseinander gehen, das hat auch der Stefan Hilbran von Inter-Berichtet, sagt das ist schon extrem, wie groß die Unterschiede zwischen den Banken mittlerweile sind und haben auch die Leute aus der Praxis dort berichtet. Die Bearbeitere Zeit variieren massiv, das haben auch alle bestätigt, dass es diese langen Bearbeitungszeiten gibt, wahrscheinlich auch durch Personalabbau der bei den Banken mal grundsätzlich über die Jahre jetzt eher erfolgt ist, durch die gestiegenen Zinsen, dann aber waren sie sehr beschäftigt mit Regulierung und Basel 5 und keine Ahnung, das hat irgendwie zusätzlich Manpower gebunden, aber es haben auch einige Berichtliche, bei mir sind es eigentlich kurze Bearbeitungszeit, und ich habe Banken bei denen, es ist sehr kurz, also es ist auch da wieder sehr sehr sehr unterschiedlich, externe gute achten können helfen, das war, es haben viele systematischer gemacht, als ich mir das vorgestellt habe, also ich habe mir vorgestellt, wir in Richtung Banken, wir haben ja eine relativ gute Portfolie über sich und stellen uns irgendwie damit halt aktuell Werten der Immobilie, die wir ermitteln, was man natürlich im Step 2 machen kann oder wo man sich noch mehr professionalisieren kann, man kann wirklich schon sagen, hey ich will, ich lasse mal wirklich gut achte durch meine Objekte laufen, vielleicht nur online gut achten oder aber wirklich ein gut achter daraus fährt und der fährt von mir 5 mehr Familienhäuser hab und hat dann ein Wert und das ist beim nächsten mal, wenn ich dieses Paket bei der Bank abgebe, ist das ein ganz anderes Fund, wenn da ein gut achter schon mal drauf geguckt hat und das wirklich so damit, da muss die Bank erst mal was anderes quasi vorschlagen und das kann man natürlich in allen möglichen Lebenslagen brauchen, wenn man im Ankauf ist, in der Nachfinanzierung oder so, fand ich interessant, da wurde genannt, übrigens KPNG Desktop gibt es irgendwie ein Desktop-Gutachten auch, das ist so ein online gut achten, was man da nur, wir machen es ja mit ohne minusmarkler.net, da haben wir uns ein ganz Portfolio drin, Da sind Daten von der Value AG dahinter, die bewerten die Immobilien quasi tages aktuell. Da können wir immer gucken, was uns Remobilien nach diesem Bewertungsschema wert sind. Die sind nicht ganz einfach diese Bewertungsschema. Ich glaube, ich habe einfach um einen richtigen Wert rauszurüben, um zu den wirklichen Ferkauf kriegst. Da würde ich mir jetzt nicht drauf verlassen, weil der Markt ist aus sehr turbulent. Und das ist mir sicherheitsschwer so etwas zu beurteilen für so ein Online-Tool. Aber es auf jeden Fall eine gute Indikation in die Bank, aber noch Schärfers, natürlich wenn du es mit einem Gutachter vor Ort machst. Ich würde sagen, schon Konsens. Energie eigentlich nur noch bis Energieeffizienz-Lasse D kaufen. Oder einen sehr klaren Plan haben, wie man auf D kommt, für alle wegen den Banken. Das Gebäude-Modernisierungsgesetz, was kommen soll, zwinkt die Banken dazu, mehr Eigenkapital zu hinterlegen, bei schlechteren Energieeffizienz-Klassen. Das bedeutet, der Faktor so ein bisschen durch die Hintertür. Es wird sehr, sehr schwer werden, Energieeffizienz-Klassen, G-H und so weiter einzukaufen, weil die Bank wird sich sagen wird, da kann ich aber da brauche ich deutlich mehr Eigenkapital. Was wahrscheinlich dann die Eigenkapitalkandidie auf solchen Diels kaputtrechnen, dann wird man die wahrscheinlich nicht mehr kaufen. Was faktisch ein Sanierungszwang durch die Hintertür gleichbauen. Also quasi die Dinger, wenn du sie nicht saniert hast, nicht mehr finanziert bekommst. Damit kriegt sie auch einen Potenzialakäufer nicht mehr finanziert. Das heißt, ein NVDA-Akzeptier ist eine riesige Verluste in den Büchern oder quasi beim Verkauf. Oder du machst das halt eben doch. Also am Ende ist das Einsanierungszwang durch die Hintertür über die Banken als Media, aber das ist immer gebt, dass das gleiche. Ja, das waren meine Nutizen zu Banken, hast du noch was? Ja, eine Ankaufslinie für Geschwindigkeit kann sehr helfen. Also wenn ich das Gefühl habe, dass die Banken zu lange brauchen und ich habe eine Linie vorverhandelt, wo ich vielleicht auch einfach ein bisschen Breitschulum sind, was auch immer eine Provision für bezahle, aber mit der kann ich erst mal handeln. Also ich kann quasi ein paar sehr rudimentäre Daten über die Immobilie hingeben. Da ist quasi vorher vereinbart. Also diese Linie ist für mehr Familienhäuser, mit maximal 20% Gewerbe, mit Bausubstanz, ungefähr so. Und so und so. Also das ist ein bisschen vorbesprochen. Und dann schick ich da hin, ich würde gerne dieses Objekt kaufen, dann wird das sehr, sehr kurz und schnell geprüft, ob das in dieses Linien den Reimpass, weil die Linie an sich sowieso bewertet, dass die auf die Bonität passt, weiter und so fort. Und dann kann ich das halt hinbekommen, dass ich in Alk von 24 Stunden einfach wirklich einen Go von der Bank hab. Inklusive wäre der fertigen Linie als Kreditlinie. Also ich weiß dann wirklich, ich habe dieses Geld, ich kann im Prinzip zusagen und zum Notar gehen. Und kann mich dann immer noch hinterher, um eine saubere Finanzierung für diese Immobil, die langfristige Finanzierung kümmern. Das kann wahnsinnig spied bringen und kann den Riesenunterschied machen, wie ich auch verkäufer und gegenüber auftrete, wenn alle anderen sagen, ja, dauert noch zwei Monate bis zum Notar können, weil ich weiß noch nicht, ob es Finale mit der Finanzierung klappt. Macht der Riesenunterschied, wenn du nach 48 Stunden sagst, als klar. Ich habe mit der Bank auch schon alles fertig. Wir können zum Notar gehen. Das ist, glaube ich, wirklich ein Vorteil. Ich fand interessant, dass die Großbanken in der Tendenz sich gerade restriktiver aufstellen in der Tendenz, als die Regionalbanken, die teilweise eher noch ein bisschen hungriger sind. Unsere eigene Beobachtung ist das nicht, ne? Also wir arbeiten sowohl mit der HVB als auch mit der Deutschen Bank zusammen und sind in beiden Partnerschaften mit den Dingen, die wir da gerade machen, total happy. Das war aber wohl eine Beobachtung, ein bisschen in der Breite. Meine Empfehlung wäre weder das eine noch das andere ausschließlich zu tun oder zu lassen, sondern einfach gucken, dass man das Thema von allen Seiten täckelt und schaut, wo man einfach den Partner an der eigenen Seite findet, der ein da toll begleitet und wenn das eben eine Großbank auch mit diesen ganzen Fähigkeiten mit Swaps und Synths-Di-Rewart-Geschäfen, also die können ja auch einfach dann oft Sachen, die die kleineren nicht können oder sehr langfristigen Zinsbindungen oder so, wo man dann oft an Grenzen läuft bei den Regionalbanken. Wenn man da den richtigen Partner hat, toll und wenn eben eine kleine lokale Bank der richtige Partner ist, ist es auch gut. Auf keinen Fall konzentrieren auf eine einzige und sich da festlegen, weil wenn die dann irgendwie die Policy ändert, weil irgendwie der Vorstand, weil ich weiß nicht was, eine andere von der Barfien bekommen hat und man ein paar Fragen gestellt hat und jetzt steht der morgens einfach mit einem schlechten Gefühl auf irgendwie und trifft seine Entscheidung an das, das will es halt schon mehrere Beine haben, auf denen du stehst. Was ja interessant fand ist, Stefan Hilbern hat das geteilt, 89% der Kapitalanleger nehmen 10 Jahre Zinsbindungen, 89% nehmen 10 Jahre Zinsbindungen, die anderen nehmen jetzt nicht alle 20 von denen auch noch welche 3 oder 5. Ich halte das für einen großen Fehler, weil oft zitiert hier das Zinsänderungsrisiko bei 10 Jahren, nach 10 Jahren Tilgung, es recht, wenn man so wie jetzt gerade nur 1,1% ist gravierend hoch, also fast dieselbe Rest schuld wie beim Ankauf nach 10 Jahren. Nach 20 Jahren sieht das einfach dramatisch anders aus die Welt. In 20 Jahren hast du auch 20 Jahre Zinsentwicklung hinter dir, 20 Jahre numinale Preisentwicklung, 20 Jahre Tilgung und so weiter. Ich glaube, es ist immer für Peace of Mind und um ein Risiko weniger ernsthaft managen zu müssen, ist es immer sinnvoll, eine sehr langfristige Finanzierung zu machen, auch wenn das sind es Niveau 4% ist. Ich glaube, das ist am Ende eine Versicherung, die sich sehr gut bezahlt macht und deshalb machen wir das konsequent um meine dringende Empfählung wäre das zumindest eine Erwägung zu ziehen. Und bitte bitte nicht, weil das 0,1% aufschlack oder sowas kostet sagen, wo das ist. Ja, das kostet ein bisschen mehr. Ja, je nachdem, manchmal ist es ja wirklich so banal. Also zwischen 0,2 und 0,5 im Moment, ich habe es gerade diskutiert in dem Podcast. Und ich würde es immer machen, du kommst ja trotzdem nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung raus immer. Und dann hast du halt einfach eine Versicherungskübühr bezahlt dafür, dass da zehn Jahre weitere Ruhe hast damit das fühlt sich einfach jetzt bei uns mit diesen großen Gewachsenen bestanden, das fühlt sich einfach toller an darauf zu schauen und zu sagen, dass es alles so weit weg bis dahin gibt es da kein Problem. Genau, den will ich gerne noch teilen. Interessant auch, dass wohl die Erwartungshaltung der aller meisten Leute ist, dass die Zinsen eher ein bisschen runterkommen, weil sehr, sehr wenige Vorwahrt darin sowas gerade abgeschlossen werden. Also keiner sagt, geil, die Zinsen sicher ich mir jetzt zur Sicherheit schon mal quasi ein Jahr im Voraus, sondern alle hoffen, erhalten so ein bisschen die Füße still und hoffen eigentlich, dass es mit den Zinsen eher runtergeht. Zwei weitere Erhöhungen der ECB sind eigentlich in den aktuellen Zinsen so halb drin verwurstelt gewesen zu dem Zeitpunkt, wo wir gesprochen haben. Wenn die kommen, dann gibt es keine große Änderung an den zehn Jahre Skonditionen, so die Erwartungshaltung, weil das quasi alles mit eingepreist ist. Wenn die beiden ECB-Erhöhungen nicht kommen, dann dürfte man erwarten, dass der Zinsatz ein bisschen runtergeht und dann der zehn Jahre sind es als vielleicht in so einer Größenordnung von 3,7 dann wieder ist. Das ist eigentlich nicht den direkten Zusammenhang zwischen dem, was die ECB entscheidet und den Endkunden Zinsen für Immobilien gibt, dann trotzdem über die Refinanzierung und so weiter in Zusammenhang. Und da es funktioniert, ähnlich wie an der Börse ist halt immer eine Erwartung an die ECB schon eingepreist. Deshalb kann das sein, die erhöht jetzt zweimal, passiert gar nichts. Wenn sie jetzt aber dann nicht erhöht, weil das eingepreist, das geht es möglicherweise ein bisschen runter auf 3,7%. Das heißt, dass jetzt abwarten keine Immobilien kaufen und dann ist alles besser, weil man dann ein bisschen weniger Zinsen hat. Nee, nee, überhaupt nicht, im Gegenteil. Eigentlich ist gerade auch diese Gesamtverunsicherung im Markt mit, was passiert jetzt eigentlich politisch, was passiert mit Regulierung, was passiert mit den Zinsen, was eigentlich mit dem ganzen Energie-Thema und so weiter ist eigentlich ideal, weil das für viele Leute ein Grund des Immobilien zu verkaufen und zu sagen, das möchte ich alles selber nicht mehr lösen und da möchte ich mich auch nicht mit beschäftigen, das will ich nicht, dass das meine Themen sind. Und das sind genau die motivierten Verkäufer, mit denen man dann wirklich verhandeln und tolle Ankäufer machen kann. Und deshalb ist eigentlich so gut, solange es zur Unsicherheit unterschiedliche Informationen ständig aufgrund der Zahlen und so weiter gibt. Deshalb würde ich auf keinen Fall darauf warten, ich würde es nur beobachten und mitnehmen. Und in Zweifelsfall tatsächlich die Swapsetze anschauen, die man ja Tages aktuell sehen kann, die also öffentlich einsehbar sind, gehandelt sind. Und wenn es zwischen, ich habe mit der Bank gesprochen und ich schließe meinen Darlingsvertrag, oder ich kriege den jetzt wirklich final ausgefährt, wenn die Swapsetze genau diesen Zeitraum noch mal runtergegangen sind, kann man nicht fragen, beim Bänke, inwiefern denn eigentlich die Chance besteht, dass da ein Teil vor nochmal weitergegeben wird in den Konditionen. Wenn sie gestiegen sind, würde ich sagen, ja, komm, haben wir doch eigentlich jetzt schon fest vereinbart gehabt, den sind's als. Da kann man vielleicht ein bisschen reinschauen. Aber am Ende auch da, das ist ein Geben und Nehmen, am Ende wollen wir einen Bankfinanzierungspartner, der euch langfristig begleitet. Der muss auch Geld verdienen, genau wie ein Immobilienmarkt, der Geld verdienen muss und das auch richtig so. Deshalb bitte unsere Empfehlung jetzt nicht irgendwie rumverhandeln an den letzten 0,05 Prozent Zinssatz und Bankmarge und was auch immer. Sondern lieber sagen, hey, toll, dass wir das machen und ich freue mich, wenn ich mit dem nächsten Objekt wiederkommen kann, ihr habt mich toll finanziert, ihr habt damit auch Geld verdienen, alles schick und das machen wir gerne noch ein paar Mal. Also das wäre immer eher unsere Regenzwersung. Genau, das ist zur Finanzierung. Ja, wie wir machen in ungefähr eine Woche ein Webinar je nachdem, wenn ihr das hört, da gehen wir da nochmal detailliert, hör quasi drauf ein, nicht nur Finanzierung, sondern vor allem das, was Stemmergang gemacht hat, das große Gesamtbild zeichnen. Also was ist denn jetzt gerade passiert mit dem Ölpreis, was ja so ein Durchgang, Krieg ausgelöst, eine Menge ins Rollen gebracht hat und wo stehen wir jetzt mit den Zinsüten Banken, wo glauben wir, geht das hin? Wie wirkt sich das aus, wenn ihr jetzt im Mobil im Ankauf, also wenn ihr jetzt im Mobilen gerade ankaufen wollt oder im Mobil im Verkauf habt, wenn ihr euch auch Realtesvorsorge aufbauen wollt, mit vielen Eigentumswohnungen oder mehr Familienhäusern, das ist das, was wir jedem empfehlen, mindestens ein, zwei Wohnungen zu kaufen, die sich von selbst abzahlen. Und das werden wir unser Leben lang empfehlen und das macht total Sinn in jeder Markphase. Und jetzt noch mehr und wir haben uns gestern drüber nachhalten, wirklich, der Chef war noch nicht. Wir haben ja eigentlich gesagt, wir müssen diesen beiden Holt bestand nicht nur weiter aufbauen, weil es einfach ein großes Ding geworden ist, wir sind so weit fast fertig mit der Entwicklung. Es ist brutal, die Mieten sind mehr als das Zweifache, mehr als doppelt so hoch. Wir unsere Bankrate, super, super geil. Erkommen wir müssen jetzt eigentlich mehr Familienhäusern kaufen für einen Bestand, weil es ist gerade so eine gute gelebenheit. Das ist eigentlich ein zu schadet, das nicht zu tun. Aber ja, wir hergen uns vielleicht dann, weil dann ist wieder dann auch wieder Arbeit damit verbunden, aber trotzdem. Es ist wirklich eine gute Chance im occasion. Und die ESLASH Marked Update, da gehen wir quasi dann ein bisschen strukturiert im webinar form, ohne Brut sein Kostnungskönl, wenn euch anmelden, ist es in ungefähr einer Woche, wenn der Podcast rauskommt, freitags, da freuen wir uns euch zu sehen, wenn ihr Lust habt. Der Mukelschritte ESLASH Marked Update, einfach am Stück geschrieben. Genau, Stefan hat gesagt im Vorgespräch Marked Update ist klar, wie man das schreibt, das weiß jeder. Okay, wisst ihr also. Jetzt Sieh, die jetzt kommen noch das große Thema. Das ist ja jetzt ein freutig geworden. Bei mir auch. Also es ist wirklich ein Thema in Baswirt, wo dann plötzlich Freude bei mir aufkommen. Ich habe mir jetzt auch überlegt, der Podcast kommt immer auf YouTube raus, da steht jetzt drauf auf dem thumbnail, also auf diesem Bildchen in YouTube. Das hat Stefan richtig weh getan. In der Hoffnung, da klicken ein paar Leute drauf. Ich bin durch den selben Schmerz gegangen, zwei, drei Wochen vorher. Es geht um das Thema KI. Und KI ist ja offensichtlich hier, das weiß jeder. KI, die ist so. Und Stefan und ich waren auf dem Trichter. Jetzt gucken wir uns die Nummer mal an, wegen natürlich benutzen wir irgendwie KI. Aber wenn man jetzt keine KI-Projekte, wir wollen sicherlich auch keine Daten panken, oder sonst was in unserem Leben mehr aufsetzen. Wir haben also ein halbes IT-Studium. Stefan, der Technik sicherlich nur ein bisschen näher als ich. Aber wir wissen von was man da irgendwie so ein bisschen redet. Aber die Zeiten sind vorbei. Wir sind doch hier unternehmer und haben auch unsere Strukturen irgendwie. Das gucken wir uns mal so ein bisschen von der Seite an. Natürlich müssen unsere Immobilienwestoren dann anfangen KI ein zu sehr. Unsere Kohlenwestoren mit den Immobilien haben, anfangen für als Immobilienwestoren KI einzusetzen. Da haben wir das O auf der Schiene, was es da so gibt. Aber wir haben uns so ein bisschen gewährt, selber richtig reinzugehen. Wir haben es KI-Kaffee aufgebaut, was eigentlich so so wahnsinnig ist. Bei Immokation haben sich viele Leute angemeldet, unfassbar viele Leute angemeldet. Was für uns extrem überraschend war, in welcher Anzahl viele von euch danach suchen. Okay, wie kann man da als KI einordnen? Das selbe es auf der Mastermind passiert. Das wurde jedem klar. Manchen, die da waren, waren das schon lange klauen. Die setzen seit einem Jahr intensiv um. Und dann gab es die andere Fraktionen, so wie Stefan. Der Saas und auch dann, das benutzte jetzt Claude oder das oder wie. Und für manche sehr verständlich, was sie da alles benutzen. Und ich will mir das jetzt nicht installieren und mich da reinfuchsen und machen und tun. Erst mal ist die Quintessenz. Das Thema kann man nicht mehr wegdiskutieren. Das Thema ist da und es ist überhaupt nicht so noch einem Punkt, wo das alles total einfach ist. Also das ist nicht so, dass du jetzt mal eben zweiter mal klickst und plötzlich hast du deine Verwaltung als Immobilienwestor in KI automatisiert. So ist es nicht. Aber es gibt erste Menschen, die das getan haben. Markus Beford war da, Verwaltungskost, glaube ich, halbiert. Weil es wirklich konsequent mit KI umgesetzt hat. Dann, jetzt nennen wir keine Namen, noch noch ein Markus Beford, das ist ein Coaster. Kann man den Namen nennen und von uns, bei uns. Und dann noch ein anderer Teilnehmer. Der hat sich seine eigene Verwaltung Software über mit KI geschrieben. Und jetzt ist es auch gar kein Software-Game bei dem gewesen. Das ist natürlich dann auch sehr stark. Aber erst mal ist das ein Prozess-Game zu verstehen. Was habe ich für Prozesse? Wie kann ich die optimieren? In Teilbereiche rein gehen und jetzt war das ein riesen Projekt für den. Aber jetzt ist er gerade so am Break Even, hat man das Gefühl, er sagt ja, das kann ich den doppelten Bestand verwalten. Und das verursacht einfach gar keinen Schmerz mehr. So und das ist halt dann schon stark in der Aussage. Und dann merkst du, wo da werden jetzt Effizienzen gehoben. Und das gilt ja für Immobilienwestor in der Verwaltung. Das gilt im Ankauf in der Präsentation gegenüber Banken. Das gilt im Verkauf, das gilt in der Sanierung, in der Entwicklung. Das gilt überall, vor sich sagt der Gäste und so. Und so, ich habe den Gespräch mit dem Architekten. Der war jetzt auch nicht so alt. Der war jetzt irgendwie 50. Der hat den Diktiergerät. Ich habe gedacht, oh Gott, hat ja noch nicht, du weißt ja nicht, was Plot ist. Du hast irgendwann wirst du einfach überholen, egal in welchem Immobilienbereich du bist. Jetzt ist das alles noch, die Leute strugglen, das ist schwer umzusetzen und so. Aber da werden Effizienzen gehoben. Und du kannst es dir irgendwann nicht leisten. Du bist als Immobilien-Inwestor, bist du logischerweise Unternehmer. Du kannst es dir nicht leisten, das spielen nicht mitzuspielen. Und ich gehe ein Schritt weiter und abstrahre das noch von Immobilien. Jeder, der hier zuhört, ist irgendwie ein produktiver Mensch als Angestellter, als Unternehmer. Er hat irgendwas, was er erschafft in seinem Leben. Und wird dann irgendetwas arbeiten. Du bist massiv hinten dran als individuum, wenn du diese Technologie nicht leerendst einzusetzt. Du kannst überlegen, man du einsteigst. Es ist auf jeden Fall teilweise noch sehr komplex. Teilweise auch verblüffend einfach. Also unfassbar, was ich in einem Fall schon programmiert habe mit meiner Sprache. Nur in diesen Tagen, in Monor und nebenbei. Also ich dachte, da ist keine Zeit. Von morgens bis haben du so Workshop gemacht. Nur nebenbei quasi ein paar Befehle an Claude gegeben. Namens Crunchen gemacht. Mit Daten, die weh hatten rausgekommen, ist Armin, asset and Kleine asset manager. Das ist Wahnsinn, was schon möglich ist. Aber es ist auch aufwendig, das zu verstehen. Aber wer das in ein, zwei, drei Jahren nicht produktiv in seinem Leben implementiert hat, wird hinten dran sein und irgendwann keine Chance mehr. Ja, ich. Es kann nicht, wo ich anfangen soll bei dem Klima. Ja, danke. Ich habe am Wochenende ganz viel mit meiner Frau über dieses Thema geredet. Ich habe quasi, wir kamen zurück aus Monor. Ich habe den. Wir haben einen Wochenend-Trip geschrichen. Ich habe den Freitag quasi komplett freigeräumt und habe gesagt. Ich mache am Freitag nichts anderes. Ich mache keine E-Mail auf, kein Worte. Ich mache nichts anderes als nur mit diesem Thema. Nicht mich im Sinne von ich, ich lese irgendwas. Ich spiele nur mit den KI-Systemen, die ich kenne, mit diesen ganzen Dingen rum. Ich muss diese Dinge selber verstehen. Ich muss sie verstehen. Ich muss verstehen, was sich wie leicht, wie schwer anfühlt, welche Fähigkeiten. Ich brauche, um was zu erreichen, ob sich das anfühlt, als ob ich das tun sollte, als ob sich das anfühlt, als ob das jeder Mitarbeiter in unseren Unternehmen selber tun können sollte. Als ob wir eine Spezialabteilung brauchen, die das für alle Mitarbeiter tut, braucht man überhaupt noch Menschen oder werden die Produkte oder braucht man weniger oder braucht man dieselben. Aber die schaffen dann mehr und damit kann man besser wachsen. Und wo kann ich bei mir selber privat jetzt sofort irgendwie Zeit sparen? Kriege ich das hin, dass KI mir mit irgendwelchen Dingen, die ich machen kann, jetzt ein paar Stunden jede Woche bereits spart, die ich dann investieren kann, um da drin besser zu werden. Also ich habe mich hingesetzt und meine Frau, guck mir ein E-Chefan, warum? Also guck doch mal, wo du jetzt im Leben stehst, was ihr für ein Unternehmen mit oder was, wie viele Unternehmen ihr aufgebaut habt und wie viele Leute ihr woüber du musst. Du musst doch das jetzt nicht mehr, das können doch Leute in eurem Unternehmen machen und lernen und umsetzen und fuhren und so. Und so, meine ich, ey, sorry, das ist. Du kannst nicht darüber reden, wie du ein Unternehmen digitalisierst, wenn du selber kein Smartphone hast und dich noch niemals mit dem Internet richtig auseinander gesetzt hast. Und es reicht nicht, dass du weißt, wie man das Smartphone an und ausschaltet und es reicht auch nicht, dass du schon mal Google benutzt hast. Sondern wenn du ernsthaft ein digital Business aufbauen möchtest und unternehmen digitalisieren möchtest, dann musst du dich wirklich mal mit Automatisierung und solchen Sachen beschäftigen. Und genauso, das ist einfach meine feste Bezeugung gerade mit KI. Ich glaube jeder von uns steht jetzt vor der Entscheidung, das Thema Endweder ernsthaft im Detail selber zu lernen und zu beherrschen. Also einfach wirklich vorne mit dabei zu sein, im Verständnis zumindest erst mal. Oder er oder sie wird einfach gnadenlos überholt von den Leuten, die das tun. Also du bist in Zukunft Endweder ein deutlich produktiverer Mensch, der diese Dinge selber einsetzt. Oder hast ein deutlich produktiverer Unternehmen, dass diese Dinge selber erfolgreich einsetzt. Oder du wirst überholt von den Leuten, die das tun. Man ganz konkret einfach nur im Unternehmertum gedacht, wird das massiv effizient ins Prozessen und in der Einsatz von Arbeitskraft und so weiter mit sich bringen. Ein natürlicher Mechanismus in einer Marktwirtschaft wäre, dass dadurch ein Preiskampf irgendwann nach unten im Gang gesetzt wird. Also die Marchen werden dadurch erstmal größer. Das kann man in Form von niedrigeren Preisen zum Beispiel irgendwie im Wettkampf an Kunden weitergeben. Derjenige, der da nicht mitgeht, der das nicht hinbekommt, effizienter zu werden und das irgendwie weiter zu geben, der erstickt irgendwann an seine eigenen Kostenstruktur. Also du hast die Wahl, glaube ich, an ganz vielen Stellen gar nicht. Jetzt kann man das auf Immobilien übertragen, das was du gerade gesagt hast bei Markus B. Ford, der seine Verwaltungskosten halbiert. Dass er die eine Seite, die zu halbieren, das sind bei unserem Bestand von 300 Wohnungen, Verwaltungskosten halbieren, sind mal eben umgekommen. für 100.000 Euro mehr Cashflow im Jahr. 100.000 Euro mehr Cashflow im Jahr aus dem gleichen Immobilienbestand. Das mal verdammt lange für Stricken oder Immobilien kaufen. Für 100.000 mehr Cashflow. Das Zweite ist, du kriegst auch eine Prozessqualität rein und ein Piece of Mine, was du vorher wahrscheinlich so niemals hattest. Weil. also was der. Kollege, das hier entschieden hat, da nicht zu sagen, da er uns für Sachen gezeigt hat, was du heute. dass du heute produktiv bauen kannst. Wie geil, wenn du im Immobilien hast, überleg mal, wie geil sich das für dich anfühlt, wenn in der Nacht von Samstag auf Sonntag in einer deiner Immobilien ein massiver Wasserschaden auftritt. Was passiert dann? Es passiert möglicherweise gar nichts. Und die ganze Wohnung ist hinterher im Arsch oder. Es gibt eine Notfalltelefonnummer, wo Buggarn am Ende angerufen wird in der Nacht oder Weihnachten. Oder war noch immer so, ne? Die Lösung hier war, es gibt eine Nummer, wo der Mieter jeder 24 schon anrufen kann, wo eine Karriere angeht, die das aber so professionell mittlerweile macht, dass die Ernsthaft in der Lage ist, das Problem aufzunehmen. Und selber bereits weiß, in welcher Situation sie jetzt danach einen Notdienst beauftragen muss und den selber informiert und sich darum kümmert, dass der dann dahin kommt und das Problem instellöst. Und das, was du noch mitkriegst, ist, dass du am nächsten Morgen aufstehst und im Protokoll siehst, das letzte Nacht hat meine Karriere sich um einen Wasserschaden in der Wohnung Exypsilon gekümmert, denn Notdienst war bereits da und es liegt bereits die Meldung vor, dass das Problem behoben wurde. Also, jetzt denkt das auf beliebige Prozesse auf, du möchtest ein Mieterhöhungsschreiben umsetzen, möchtest sichergehen, dass ein Follower abgemacht wird, dass die Bestätigung kommt, dass die neue Mieter auf dem Konto kontrolliert wird. Du möchtest eine Modernisierung sauber ankündigen, in einem Haus mit 24 Parteien jeder Mietvertrag ist ein bisschen anders und jeder Mieter brauchen ein bisschen anderes Schreiben, dass alle sauber aus derselben Datenbasis gespeist sein. Du fragst dich, wie man das Sinsänderungsrisiko für das gesamte Portfolio, so sauber berechnen kann, dass man daraus eine Präsentation für die Bank macht, weil die jetzt einmal die Jahresneube werden. Also, so, so, so viele Dinge, die heute entweder schlecht oder gar nicht funktionieren oder massiv manuelle Arbeit sind, die du in Zukunft von deinem Schreibtisch runterbekommst. Und diese Zeit nutzen kann es dann ganz andere, ganz andere Dinge zu machen. Du kannst es nicht, also, ich bin wirklich raus aus diesen fünf Tagen Monor mit, du kannst es nicht ignorieren, es führt kein Weg daran, vorbei diese Dinge selber zu verstehen. Du kannst kein Team steuern bei der Transformation, das zum neuen Standard zu machen, wenn du es selber nicht verstehst. Du musst es mindestens so mittenken, dass wenn du dir sagen, du gibt wahrscheinlich eine Auteoption, dass du dir einen Berater reinholst, der das für dich implementiert. Wenn du sagst, also, ich bin nicht derjenige, der ist jetzt wirklich technisch im Detail an Umsetzt. Das verstehe ich total, ne? Werden wir aus so machen? Genau. Du musst es aber zumindest so weit verstanden haben, dass du mit jemandem, der da als Berater und als Implementierungspartner reinkommst, mit dem ernsthaft diskutieren kannst und einschätzen kannst, warum, welche Lösungsvorschläge die Erde jetzt bietet, für dich in der Gesamtschau, am Ende richtig sind, nicht richtig sind und welche Aushöhung das haben wird. So, ne? Und, ja, ich glaube, das ist einfach eine riesengroße Aufgabe, gerade für jeden Einzelnen von uns. Und wer heute in zwölf Monaten in seinem Immobilienbestand nicht ernsthaft KI-Systeme nutzt und Automatisierung, also KI ist ein bisschen noch ein Stellbestand. Nicht nur ein Bestand, ja. KI ist ein bisschen auch ein Stellvertriederbegriff, gerade für die neuen Möglichkeiten der Automatisierung, die sich dadurch ergeben, die dann oft nicht mit den klassischen LLM-Ki-Systemen zu tun haben, sondern dann mit Workflow-Systemen wie Make oder Nade End oder was auch immer auch zu tun haben können. Aber einfach dieses Zusammenspiel, dass diese ganzen Workflow Dinge auch so viel intelligenter werden, dadurch, dass sie auf einmal echte Sprache sauber verarbeiten und auch zurückgeben können. Und so, ich glaube, wer das in den nächsten zwölf Monaten nicht macht, der ist auf einem Fahrt, der einen sehr natürliches Ende irgendwann hat. Das ist. ich wahnsinnig. Ja, ich möchte das, was du gesagt hast, noch mal ein bisschen Schiften auch zu dem, ich nenne es jetzt mal Einzelkämpfer, der jetzt nicht, du hast das jetzt gerade. für Leute, die einen Unternehmen haben, den Unternehmen mit mehreren Mitarbeitern haben, die vielleicht noch einen Konsalt dranholen, der das irgendwann. also dazu schon mal auch 100 Prozent einig, möchte es noch mal wirklich auf euch als Individuum beziehen. Und dann auch zu sagen, ja, du bist im Oven Invest, du hast einen Bestand, das ist so, da denk ich man natürlicherweise dran, Verwaltung automatisieren und so, klar, das ist ein Case. Aber wirklich, wirklich KI im Alltag einsetzen. Du hast als erstes angefangen, die dir mit. mit ChatGPT, dann am Ende nicht mit Cloth, was zu bauen, was deine. deine E-Mails noch mal besser sortiert. Ich hab mir angefangen, was zu bauen, was mir vorlagen liefert, für Postings, für Content, aber auch für E-Mails, die ich schreiben muss, was mich einfach beschleunigt, was mir. Hürden aus dem Weg nehmen, wenn ich denke, Boah, jetzt muss ich aber. das sind das alles machen in der Vergangenheit, fühlen sich manche Dinge plötzlich so an, wie, wow, das kriege ich ja jetzt unglaublich schnell hin. Ah, ich muss noch die Folien für morgen vorbereiten. Ja, jetzt. Ich höre die Unkennufe mit. Ah, da sind dann die Standard-KI-Folien und was ist denn das? Und so, ja, das sind die Standard-KI-Folien, weil du dir nicht mühigegeben hast, kurz an mein Stallgeid zu schreiben, mal wahrscheinlich, was du gerne hättest, die KI kann das alles so machen, wie du das willst, dann ist dein Input noch schlecht. Und es ist im Moment auch noch teilweise vielleicht ein bisschen mehr Arbeit als gedacht. Aber. Wird mal, bin ich viel scherken, hab ich mir geschworen, ich mache mir ab jetzt keinen Gedanken mehr, dass ich im Powerpoint rummahl. Was hab ich immer im Leben rumgemalt, damit ich in eine Darstellung schön hinbekommen hab. Das kennt jeder, der im Konzernarbein mit Sicherheit. Wird's nicht mehr geben? Wird's einfach nicht mehr geben. Da gibt's eine Darstellung, die von KI, die ist vielleicht 80 Prozent so gut im Moment. Wenn ich mit das Lernl zu benutzen, dann ist die bei 95 Prozent. Das ist jetzt jetzt jetzt. Aber ich bin 10, 20, 30 mal so schnell, das kann man nicht ignorieren. Und das in diesem Wegbewerb befindet man sicher mit egal, was man tut. Also, ob man eine Immobilie quasi ankauft, mit anderen potentiellen Immobilienwestoren, oder überall als Angestellter, als Unternehmer, bist du ja mitbewerb mit anderen Leuten, die quasi auch jetzt Zugriff auf diese Systeme haben. Und deshalb ist es auch unabdingbar, also, dass man da einfach als Individuum reinkuckt. Und das macht dich, wenn du jetzt gerade auf dem Weg bist, dein Immobilien zu kaufen, zu all das Vorsorge, also würde ich am Anfang stehen, und sagst, ich kauf mir jetzt 1, 2, 3 Wohnungen, die ich sich von selbst absaubst. Du kannst jetzt, gerade, das du gerade damit anfängst, du fängst gerade an, für dich in kleinen Prozessen zu denken und so sagen, super, kauf mir die erste Wohnung, da muss ich jetzt ja mal so einen Kaufvertrag lesen, dann muss ich WG-Protokolle lesen, was will ich denn da eigentlich alle lasst, mach's gleich mit der KI. Du bist unfassbar viel schneller als alle anderen, die die noch von Hand lesen. Also, gewöhnne das gleich an, es ist ein wahnsinnig mächtiges Tool, aber es ist halt kein Selbstläufer. Und kommen gerne ins KI-Weminar-Emokation, die ist das Lash-Ki-Weminar. Es ist auch 100 Prozent kostet, und zweit's Webinar was man machen. Was speziell auf KI da erzählt, Fossi, der macht bei uns KI quasi gemacht, der hat wirklich das Wissen gebündet, macht dann super Thema oder ein super Webinar drüber, wo er wirklich richtig viel lernen könnte. Und dann haben wir noch einen Aufruf zum Schluss, wer jetzt gedacht hat, war im Monow, that's for me. Also, wir in Monow, wir haben fünf Plätze zu vergeben. Das ist jedes Jahr so, es sind 30 Leute. Und 25 quasi können nächstes Jahr wieder beisammen, das heißt, wir können fünf Plätze extern vergeben. Das ist für uns, das sind die Freunde, das ist ein ganz besonderer Kreis. Wir gucken uns das auch persönlich an. Wer da teilnimmt, das ist für jeden der schon nennenswertige Immobiliengame aktiv ist. Also, das bringt jetzt nichts, wenn ihr gerade eben Anfang die ersten Paarwohnungen zu kaufen, sondern das merkt man auch die Stimmung in dem Raum. Das ist, ich bin Immobilienwestern-Punk, dass ich bin Immobilunternehmer. Kann sein, ich bin noch angestellt und will da auch den Ausstieg schaffen. Und hab da aber schon was aufgebaut. Immokation.de/Mornau, da könnt ihr uns quasi eine kleine Bewerbung zukommen lassen. Wir gucken uns dann an. Würden uns mich sich freuen, da neue und interessante Kontakte quasi zu knüpfen, mit euch in diese Runde aufzunehmen. Meldet euch einfach im Immokation.de/Mornau. Und sind aber tatsächlich wie du gesagt hast, weil die aller meisten Leute dann jedes Jahr wiederkommen, ist immer nur eine Handvollplätze wegen Termin passt nicht. Genau. Kann einfach sein. Wir haben dann keinen Platz mehr, dann nehmen wir euch da auf eine Warteliste und dann kann das sein. Genau. Jetzt haben nichts, die haben nochmal melden, möglicherweise klappt es für den einen oder anderen von euch noch. Genau. Immokation.de/Mornau. Das war das Monor-Special. Wir hoffen, das hat gefallen. Wir wollen den Spezieger versuchen, etwas regelmäßiger zu machen. Wir gesagt, vielleicht kriegen wir uns hier in alle vier Wochen, während uns das Mühe geben. Und bis zum nächsten Mal. Bis zum nächsten Mal. Macht's gut.