641🎞️ | Wer jetzt noch Geld bekommt (und wie): Immo-Finanzierung 2026

Hey zusammen, der Content, den ihr jetzt hört, ist eigentlich für YouTube bestimmt. Wir wollten euch den aber nicht vorenthalten, also haben wir ihn jetzt einfach als Podcast raus. Viel Spaß beim Hören. Es ist deutlich schwieriger geworden, Geld zu bekommen für deine Immobilienfinanzierung. Wer jetzt Geld bekommt und wir Geld bekommen und warum das dann auch ein Vorteil sein kann, in 2026, das gibt konkret in diesem Video. Los geht's! Der Immurcation Podcast. Lerne Immobilien. Was ist denn gerade bei den Banken los? Was ist los bei den Banken? Wir müssen sprechen darüber, was die wichtigsten Stellschrauben sind. Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung? Jetzt 2026 Zins-Tilgung, Eigenkapitalquote, was könnt und dürfte erwarten? Wir sprechen über die größten Fehler, die ihr machen könnt, wie ihr die Bank überzeugt. Dann gibt's noch einen konkreten Profitipp, wie man mehrere tausend Euro bei der Finanzierung sparen kann. Punkt Nummer eins. Wie ticken die Banken jetzt gerade? Was ist los? Stefan, wie hast du das Stimmungsbild, dass wir uns gerade gemeinsam auch durchgelesen haben von den ganzen Meinung und den Netzwerk, dass wir so haben, wirst du das wahrgenommen. Finanzieren ist schwieriger als es das einmal war. Insbesondere als es zu der Zeit war, wo jeder das Geld damals vor dem Ukraine Krieg von den Banken mehr oder weniger zu tiefsten Hände hergeworfen bekommen hat. Die Banken haben schon in der Ukraine Krise und dann der folgenden Inflation und der Zinsspirale sehr vorsichtig reagiert und sehr restriktiv reagiert und auch jetzt sind Banken deutlich vorsichtiger unterwegs. Es gibt Banken, die gerade sehr gerne finanzieren und die auch Geschäft suchen, genauso wie es Banken gibt, bei den alle möglichen Tricks und Techniken quasi angewendet werden, die sind sogar kein Grundliefern umgeschäft abzulehnen. Es kommt also sehr auf die Auswahl der Bank an. Und die Banken sind auch einfach Risiko-Averser geworden, sind vorsichtiger geworzen. Das heißt, es macht ein viel größeren Unterschied mit was für einem Objekt komme ich, für was möchte ich die Finanzierung gerne haben. Und wie sieht auch meine eigene Bonität aus? Also wer ist der Darlene-Snehmer und wie seriös und wie zahlungskräftig, wie zuverlässig erscheine ich eben der Bank? Wer kommt mit welchem Objekt zu welcher Bank? All das macht gerade einen großen Unterschied. Zwischen da kommt überhaupt gar keinen Feedback oder gar keine Finanzierung. Zu ich kriege vernünftige Konditionen und kriege auch in einer vernünftigen Zeit eine Zusage und ein Darlehensvertrag. Also die Banken prüfen genauer, sie brauchen länger, sie sind weniger bereit Risiko einzugehen und sie wollen gute Diel sehen, die sie finanzieren. Was bedeutet das im Umkehrschluss? Es passieren weniger Diels wahrscheinlich vermutlich in den nächsten Monaten. Es werden auf jeden Fall weniger Leute finanziert und das ist logischerweise auch eine gute Nachricht, eine große Chance, weil wer von euch jetzt vorbereitet ist, finanzierbar ist und diesen guten Deal bringt mit einer guten Bonität zusammen. Der kann sehr wahrscheinlich in 2026 sehr gut einkaufen. Stell doch vor, ihr seid an irgendeiner Immobilie dran und ihr seid nicht der einzige Interessent. Es gibt vielleicht jemanden, der auch die Immobilie kaufen möchte, der vielleicht sogar bereit ist, ein kleines bisschen mehr Geld zu bezahlen oder einfach schneller dran war und ihr seid jetzt erst mal nicht auf der Pole position und ihr wollt jetzt nicht mit mehr Geld bieten hinterher kommen. In der Vergangenheit war das oft so, dass das in dem Moment dann eigentlich verloren war. Der andere geht jetzt zur Bank. Natürlich kriegt er eine Finanzierung und dann ist das Thema erledigt. Heute ist es so, dass das überhaupt nicht gesetzt ist. Es kommt sehr häufig vor, dass im mobilen Finanzierungen platzen und dass der Verkäufer auf einmal wieder ohne einen Käufer darstellt, den er eigentlich schon sicher geglaubt hat. Vielleicht braucht er jetzt aber langsam den fertigen Kaufvertrag, vielleicht braucht er den Zahlungs-Eingang. Vielleicht hat er selber irgendwo einen Zwang. Es kann also sein auf einmal wird das dringender. Vielleicht ist jetzt der Kaufpreise auf einmal nicht mehr das allerwichtigste. Vielleicht hat er keine Lust, das drei Mal zu wiederholen, auch als Markler, weil er dann blöd darstellt und sucht jetzt jemanden, der wirklich zuverlässig ist. Wenn ihr dann da steht, von Anfang an schon wirklich zuverlässig mit einer Finanzierung die vorbereitet ist, mit einer Bank, die das wirklich sauber mit euch macht und dann immer noch da seid, da können sich ganz, ganz tolle Einkaufschrausend raus ergeben. Voraussetzung ist, ihr seid wirklich derjenige, der die Finanzierung safe bekommt. Und normal, das ist ein brandaktueller Blick in den Markt, den wirklich wirklich für euch hier agregieren können. Da passiert gerade richtig viel bei den Banken. Es wird schwerer, aber ja, aber nicht bei allen. Ich habe logischerweise die ganzen Infosie bekommen, habe auch in die KI gegeben, die KI sagt, der die wird er sprengen sich teilweise. Das tun sie auch, weil der eine Investor mit der einen Bank in der Region und dem Deal der kommt super klar und der andere eben gerade gar nicht und merkt, oh, hier wird es schwieriger und das macht jetzt eben genau den Unterschied. So, zweiter Punkt, was sind jetzt die konkreten Stellschrauben für eure Finanzierung, 20/26 Zins, Tilgung und so weiter, wo muss das Ganze hin? Das ist der Punkt Zins. Die Zinsen, wo sind die, also erstmal die Zinsen haben, reagiert auf das, was gerade schon geopolitisch passiert und ihr müsst euch die Zinsen logischerweise angucken. Und ihr könnt euch die Bau-Zinsen angucken, zum Beispiel das Interhübtsinstschard gucken wir mal an. Da seht ihr, wo die Zinsen aktuell stehen, zum Beispiel für eine 10-Jahreskondition, bei normaler Bonität, normalem Eigenkapital, Anteil und so weiter. Jetzt uns aber wichtig euch eine Botschaft zu senden, wenn ihr so eine Finanzierung aufsetzt. Es geht nicht darum, dass ihr den Zins mit einer Bank verhandelt und sagt, oh ja, ich hätte gern aber ein bisschen niedriger. Ihr hängt am Tropf des Marktes, wo die Zinsen gerade sind und das müsst ihr ein Stück weiß akzeptieren. Wenn ihr günstiger Zinsen haben wollt, dann geht das nur über den Weg, dass ihr viele Banken anfragt, mehrere Banken und dann quasi die für euch günstigste Auswählt. Aber mit der Bank an sich über den Zins verhandeln, ist nicht so eine gute Idee. Und zweiter Punkt, macht euch nicht so fest an dem Thema Zins. Viele gehen sehr fest und wollen und ich ertapne mich selber, immer wieder dabei. Eigenei haben ich mir gekauft. Einmal wichtig Konsumentscheidung, sage ich an jeder Stelle, jetzt später, nachdem ich viel in den Immobilien investiert habe. Aber ich ertapne mich manchmal, ich denke, auch ganz guten Zins erwischt, weil ich in so einem kleinen Zins-Dip gekauft habe, jetzt vor kurzem. Und darüber freue ich mich, komplett banane. Fokussiert euch nicht und geht nicht fest über das Thema Zins. Nutz das als Schonens, wenn jetzt wirklich Zinsen hochgehen, das wieder in der Verhandlung einzubringen. Ein kleines Rechen, beispielsweise, wenn ihr sagt, ich kaufe eine Immobilie für 300.000 Euro. Und ihr habt 0,3 Prozent mehr Zinsen, die ihr jetzt bezahlen müsst. Weil gerade irgendwie sind die Zinsen ein bisschen, gehen jetzt ein bisschen hoch und um merkst jetzt 0,3 mehr. Dann sind das 9.000 Euro mehr, die über 10 Jahre bezahlen müsst, so lang sagen wir mal vereinbar, die die Zinsbindung. 9.000 Euro sind nicht so viel auf die Immobilie, recht nicht, vielleicht seid ihr genau deshalb, weil gerade die Zinsen eher ein bisschen am hochgehen sind, in einer viel besseren Verhandlungsposition, weil diese Unsicherheit im Markt ist, weil es viele andere austortiert. Kaufte die Immobilie eben nicht für 300.000 Euro, sondern verhandelt sie um 10 Prozent runter, habt ihr 30.000 Euro gespart und seid günstiger eingestiegen. So macht euch nicht fest am Thema Zins, akzeptiert was da rauskommt, aber es ist nicht das alles entscheidende bei der Finanzierung. Dieses Zusammenspiel der Zahlen, die Zinsen gehen hoch, dadurch lassen sich Kaufpreise besser verhandeln und eigentlich am Ende sieht die Rechnung besser aus, statt schlechter. Es ist genau das, was vor drei Jahren als die große Zinswende das erste Mal kam, als die Zinsen von den absoluten niedrigsten Niveaus, mal wieder auf ein normales Niveau gestiegen sind, was da passiert ist. Haben wir immer und immer wieder mit Beispielrechnungen gezeigt, es ist also am Ende sogar gut gewesen, weil wir überproportional günstiger einkaufen konnten, als die Zinsen das eigentlich verlangt haben. verstreiftet auch aus dem zweiten Grund nicht auf die Zinsen, weil viel wichtiger als der finale Zinssatz und die nullkommers nachkommerstelle ist, dass ihr eine Finanzierung bekommt, dass ihr eine Bank habt, die euch wirklich das Geld gibt und auch für eine weitere Mobile das Geld gibt, weil nur dadurch seid ihr in der Lage überhaupt bei den guten tollen Diels, dann den Zuschlag zu bekommen, weil ihr eben am Ende auch wirklich zum Notar gehen könnt, weil ihr die Finanzierung sich hergestellt habt. Also viel wichtiger ist zuverlässiger Bandpartner, nur vernünftig aufgestellte Finanzierung, als dass ihr die letzten nullkommers 1,2% irgendwie hin und her vergleicht und am besten noch irgendwie die Bank vergrault und da nicht wieder auftauchen müsst. Tegung, was ist die optimale Tegung? Da gab es gerade die früh von uns schon mal ein Video vor 10 Jahren, da kamen wir so raus bei ungefähr 2%, das würden wir sagen ist jetzt nicht mehr ganz optimal, oder? Nee, das hängt ja immer auch zusammen. Das Banken machen ja an uthetische darlin typischerweise für Immobilien, das heißt die Rate an die Bank bleibt gleich, am Anfang ist der Zinsanteil höher, je mehr man schon getilgt hat, dann wird der Tilgungsanteil höher. Das heißt, als es gibt ein Zusammenhang, je höher der Zinsatz ist, desto niedriger darf die Tilgung sein am Anfang und trotzdem zahlt man das Dali in der gleichen Zeit zurück. Damals waren die Zinsen so bei 2%, Tilgung 2%, kommst du auf 35, 36 Jahre, bis das Dali in voll zurück bezahlt ist. Wenn das sinds Niveau eher bei 4 oder 4, ein bisschen Prozent ist, dann reichen auch ein, so dann ein bisschen über 1% anfängliche Tilgung und du bist trotzdem in derselben Zeit mit der Dali ins Rückzahlung fertig. Deshalb würde ich im Moment sagen, nimm die Tilgung ruhig so niedrig wie das irgendwie geht, damit die Gesamtrate an die Banken nicht zu groß wird. Kannst dir wenn du magst, eine Sonderzilgungsmöglichkeit einbauen, dass das irgendwie auch mal ablösen oder niedriger machen kann. Als Privatperson hast du aber 1/10 ja immer die Möglichkeiten, da lehnen voll zurück zu führen und umzuschulen und was auch immer. Also würde ich mir keine großen Gedanken darüber machen, lieber niedriger, damit du die finanzielle Flexibilität besorgnst. Drittens Eigenkapital. Geht das gleiche? Wir setzen so wenig wie möglich Eigenkapital ein. Warum? Weil wir das Geld lieber bei uns auf dem Konto haben, an der wir dich arbeiten lassen können oder als Puffer und Rücklagen behalten, wenn was an der Immobilie passiert. Wichtig, beides zusammengenommen, Tilgung und Eigenkapital-Einsatz bedeutet, natürlich du machst mehr Schulden und trägst langsamer von den Schulden ab. Das heißt, in der Gesamtschau musste du schon immer anschauen, passt der aktuelle Immobilienwert zu deinen Schulden und überschuldest du dich nicht. Weil du hier 120/130 Prozentfinanzierung machst, mit irgendwelchen Tricks, die am Ende die Kauf neben Kosten finanzieren, wo gar kein Wert dahinter steht. Also aufpassen, wie weit man das Spiel spielt, aber grundsätzlich so wenig Eigenkapital wie möglich einsetzen. Wir sind Fans von 100 Prozentfinanzierung, kaufen eben Kosten selbst bezahlen. Auch eine 80/90 Prozentfinanzierung ist vollkommen okay. Der Hebel-Effekt arbeitet immer noch wunderbar, ein kleiner Teil. Der Immobilie kommt aus deiner eigenen Tasche. Der Großteil kommt von der Bank und die ganzen Einnahmen, die auf das Gesamtinvest gerechnet werden. Da profitierst du quasi überproportional viel davon. Das ist der Hebel-Effekt. Da hast du gute Eigenkapital-Renditen. Probier aber ruhig, zu 100 Prozentfinanzierung zu kommen. Ja, wenn die Banken mehr Risiko sehen im Markt und sich an die anderen Fondern, sie teilweise mehr Sicherheiten. Das bedeutet auch wieder, wer einen besseren Deal bringt, wer mit mehreren Banken arbeitet, der kann Eigenkapital schon davor gehen. Wenn du gerade anfängst mit Immobilien, auch ein Track-Record bei Banken hilft, wenn du das schon ein, zwei, drei Mal gemacht hast, sind sie irgendwann bereit, wahrscheinlich eine niedrige Eigenkapitalquote zu akzeptieren. Also, nochmal, wenn du dich einlassen musst sozusagen auf eine 80/90 Prozentfinanzierung, dann ist das auch vollkommen okay. Dann nutze auch das wieder in der Verhandlung. Die Bank fordert mehr Sicherheit. Dann musst du auch wieder verhandeln, weil die Wahrscheinlichkeit, dass das gerade viel in dem Markt so geht, ist einfach relativ hoch. Das ist wie Stefan Gardt ausführlich erklärt hat. Einfach nur eine große Chance. Und jetzt die größten Fehler, wenn man überlegt, was sind die größten Fehler, die ihr wahrscheinlich macht, weil das eben gerade so entscheidend ist, wenn ihr sie nicht macht, wenn ihr mit der Finanzierung hinkommt und das wirklich gut macht, dann könnt ihr jetzt besser einkaufen. Also Fehler Nummer eins haben wir eigentlich gerade schon mal gesagt, Fokus auf den Zins statt auf den Deal. Versteif euch nicht auf den Zins, wie gerade erklärt und auf die letzte Nachkommerstelle und darauf, dass ihr den jetzt irgendwie optimiert, versucht, ein guten Deal zu machen, in Summe, wo die Kalkulationen in Summe passt, Markus, aber uns aus dem Coaching Team, sagt immer, wenn es sich rechnet, dann rechnet es sich, auch wenn die Zinsen vielleicht ein Ticken höher sind, also, dass irgendwie mal erwartet habt, schaut, dass ihr lieber an dem Kaufpreis verhandelt und dass ihr die Argumente, die euch die Bank liefert, die euch der Markt liefert an der Stelle nutzt. Punkt Nummer zwei, Fehler Nummer zwei, wäre ihr kommt einfach mit zuschlechten Deals bei der Bank an. Ihr könnt jetzt im Moment einfach nicht mit jedem Schrott und mit irgendwelchen unverhandelten Kaufpreisen, wo die Zahl eben nicht passen, zu einer Bank laufen und erwarten, dass ihr da das Geld bekommt. Also, ah, beschäftigt ihr möglicherweise einfach den Banker unnötig, womit ihr keine Lorbeeren und keine Punkte sammelt und B kann das auch sein, dass so ein Deal selbst, wenn der Banker vorne im Vertrieb noch euch wohlgesonnen ist, dann einfach in der Marktfolge gerade einkassiert wird und am Ende ist niemals zu einem Darleensvertrag kommt mit dem Ergebnis, dass ihr dann lange glaubte, kriegte Finanzierung am Ende, klappt das nicht. Schaut, dass ihr gute Immobilien sucht und dass ihr die Chancen, die der Markt doch die Unsicherheit in der Markt bietet, dass ihr die Nutzt, um auch wirklich ein bisschen zu verhandeln und mit guten Deals anzukommen. Und der dritte Fehler, falsche Banken, zu wenig Banken, einfach in Grad, wenn dieser Markt so unsicher ist und Banken so unterschiedlich agieren, dann müsst ihr die richtige Bank finden. Ihr könnt es auf zwei Wegen tun. Ihr könnt das über einen Vermittler tun, der sich auskennt. Mal mal, wir empfehlen unseren Partner interhüb, Deutschlands größte Finanzierungsvermittler. Wir haben auch einen ganz engen Medin zusammen, dass sie Kapitalanläger wirklich verstehen und auch verstehen, dass ihr über die Zeiten eigenes Bandnetzwerk aufbauen müsst. Im occasion, die ES/Finanzierung, da könnt ihr direkt mit ihnen sprechen und die Fragen dann ganz viele Banken für euch an. Damit es eine große Treffer-Chance gibt, das euer Vorhaben wirklich funktioniert. Zwei in der Möglichkeit, ihr macht das selber, weil ihr vielleicht schon ein bisschen weiter seid, ihr Bankkontakte habt, anfangen wirklich mit mehreren Banken zu reden. Aber genau in dieser Zeit kann es einfach so wie ich sein, dass eure Banken, die immer gut klar kommt, bank A plus, sie sagt, "Oh, das geht aber nicht, das ist nicht die endgültige Antwort." Geht bitte zu Bank B, C und D, wo ihr vielleicht vorher das Gefühl hat, "Ne, bei der Bank, wo das ehenig ist, vielleicht hat sie es gerade geändert und jetzt Lust aufgeschäft, das lohnt sich gerade unglaublich, diese extra Schleife zu fliegen." Und wenn ich diese drei Fehler zusammennehme, dann ist das oft jetzt eine Kombination, die eben passiert so, "Ahh, okay, ich habe vielleicht jetzt, wenn ich ganz so viel Mühe gegeben, den richtigen Deal zu finden." Boah, und jetzt die höheren Zinsen, darauf habe ich eigentlich nicht so richtig Lust. Und "Oh, jetzt sieht man, realisiert mir auch schon meine Bank, dass sie das Geschäft eigentlich gerade nicht machen will." Und das führt dazu, dass viele in genau so einer Phase aufgeben, deshalb gehen Transaktionen wahrscheinlich zurück, wenn eine Phase von Unsicherheit länger bestehen bleibt, wie wir das 2022 dann gesehen haben. Und das ist so schade für jeden von euch, der aufgibt, weil genau das ja dazu führt, dass ihr viel bessere Deals machen könnt, weil die anderen geben ja auf die Scheitern ja an diesem Finanzierungspunkt und fliegen quasi raus. Und deshalb können ja Verkäufer nicht mehr so gute Preise durchsetzen, weil weniger Käufer da sind, nutzt es und scheitet eben nicht an der Bank. Das ist die Hürde in 2026, über dir drüber müsst. Und dann machte die guten Deals. Umso wichtiger ist die Frage, wie seid ihr trotzdem finanzierbar und was könnt ihr noch konkret tun, damit ihr auch bestmögliche Chancen habt? Punkt Nummer eins, schaut das eure Bonität in Ordnung. Was zählt dazu? Eure Haushaltsrechnung muss funktionieren, ihr müsst mehr Geld reinbekommen, als ihr ausgebt, schaut, dass ihr eure Ausgaben nicht unnötig steigert Respektive guckt, ob man da irgendwas streichen kann, stellt das Ganze sauber gegenüber der Bank da. Punkt Nummer zwei, die Vermögensübersicht. Ihr braucht mehr Vermögen als Verbindlichkeiten. Schaut, dass ihr unnötige Ratengredite und ähnliches Zeug bitte abschafft. Das gehört da auch nicht rein und dass ihr auch das sauber darstellt, dass ihr über Netto vermögen verfügt. Punkt Nummer drei, schaut, dass die Schufe ein Ordnung ist. Gibt also auf Schufer. DE klickt euch da in der Kauen. Guckt wie euer Score ausschaut, schaut, warum das war. Alles wie zusammengesetzt ist, ist mittlerweile relativ transparent. Man kann verstehen, welche zwei, drei, vier Dinge kann ich vielleicht anpassen, ändern, irgendeine alte Kreditkarte, die ich gar nicht mehr brauche, kündigen usw. Damit mein Score dort besser ausschaut. Also schaut, dass eure Bonität einfach bestmöglich in Ordnung ist. Und am Ende macht ihr noch eine kleine Investorenbrot schüre, in der ihr eure Bonität und auch eure ganze Gesamtstrategie und so weiter einmal schön und sauber für den Mängerdar stellt. Zweitens, das Objekt Stefan hat viel dazuschauen gesagt. Wie wichtig es ist, dass ihr ein gutes Objekt bringt. Wie macht man das? Und wie stellt man das da? Erst mal, die Mieten, die ihr annehmt, müssen gut belegbar sein. Also natürlich ist Mieten ist klar, die sind offensichtlich gerade da. Aber dann könnte er über die Mietentwicklung sprechen und Szenarien aufzeigen. Da braucht er eine gute Begründung, warum man diesen Markt eine solche Miete möglich ist, weil ihr eben Marktdaten habt oder natürlich noch besser, weil ihr selber schon eine Markt vermietet. Das haben wir öfter gemacht. Das hilft natürlich sehr, ein Objekt entsprechend darzustellen. Zweitens muss die Lage für die Bank nachvollziehbar und gut sein. Es ist oft so, dass manche Banken bestimmte Lagen preferieren und andere nicht, weil sie regional daher kommen und genau dort investieren wollen oder eben nicht. Oder auch wirklich. Also wir haben schon so viel gesehen, dass eine Bank, die am Ende von Deutschland sitzt, ganz speziell am anderen Ende von Deutschland da auch gerne geschäft. Aber da haben sie schon drei Investoren und mit denen haben sie da irgendwie geschäft. Und deshalb passt die Lage da. Also ihr müsst rausfinden, ob die Lage zu Bank passt. Ihr müsst aber natürlich auch die Lage gut begründen können, gut darstellen können. Warum an dieser Lage euer Projekt, was ihr davor habt, beginnets mal. In den Falle aus ihr wollt, dass ein bisschen längerfristig halten. Warum das eben über die nächsten Jahre auch eine gute Entwicklung an dieser Lage nehmen kann. Gutes Schiewald ist Entwicklung. Die Entwicklung, Eures Objektes, müsst ihr gut darstellen. Wir reden jetzt ja nicht nur hier in diesem Video von Samer Brot und Butter ganz einfache Eigentumswohnung, wo ich nichts mache, außer ein bisschen mendisch streichen. Sondern ihr habt vielleicht auch vor schon eine Eigentumswohnung ein bisschen mehr zu entwickeln. Und da wirklich zu sanieren, zu renovieren oder ab vor ein Mäfferminhaus zu kaufen und wollt da ein paar mehr Dinge machen. Wir sind großer Fan von Balkonanbau oder logischerweise dann Aussanierung in den Wohnungen. Vielleicht auch eine gedeische Sanierung. Ihr braucht einen klaren Plan der Entwicklung, der für die Bank nachvollziehbar und logisch ist. Was kostet das Ganze? Was ihr da investiert? Und warum kriegt ihr mehr raus als das, was ihr da investiert? Wie sehr könnt ihr mieten steigern? Dadurch durch das, was ihr investiert. So ein klaren Business Case braucht ihr, den müsst ihr für Eure Objekt gut darstellen. Und wenn ihr das vielleicht noch nicht so intensiv gemacht habt, lasst euch gesagt sein, das ist gerade bei komplexeren Entwicklungsdingen, die ihr vielleicht nach und nach angeht. Ist das immer mehr wirklich eine Sache von sehr, sehr guter Recherche, Darstellung, Arbeit wirklich trust aufbauen? Und wirklich sagen, ich weiß, warum ich das entwickeln und was meine konkreten Steppes bei dem Objekt sind. So kann man Banken aktiv davon überzeugen, dass das Objekt was auf den ersten Blick vielleicht eben nicht so gut erscheint. Eine Menge Potenzial hat, und genau deshalb entwickelt werden kann. Und für den Spinnen, ich vergessen, energetische Zustand muss man separat erwähnen. Wir haben wieder gesehen, Abhängigkeit vom Öl und so weiter, wie wichtig das alles ist. Die Banken haben das schon lang auf dem Zettel seit 2022 spätestens. Und ihr müsst euch auskennen, ihr müsst wissen, wenn ihr eine schlechte Energieeffizienzklasse kauft, warum ihr das macht. Und warum sich das so gut ist? Das sind Preise auch wieder spiegelt, bitte. Oder wenn ihr eine gute Kauf, dann müsstest du entsprechend darstellen, weil das ein Riesenvorteil ist. Drittes Thema. Unterlagen. Die Bank wird von euch zur Beurteilung der Immobilie und Eure Bonität. Eine ganze Menge Unterlagen haben wollen. Also Haushaltsrechnungsvermögensübersicht haben wir schon gesagt. Aber auch ganz viele Dinge zur Immobilie von irgendwie Expose- und Energieausweis und eine Calculation und irgendwelche Fotos und so weiter. Schaut, dass ihr wirklich das Fleischsternchen mit Bienen kriegt. Wie gut ihr diese Dinge zur Verfügung stellt, wie schnell ihr seid und so weiter. Die Bank sagt euch, wir brauchen folgende Unterlagen. Die habt ihr alle vorher vorbereitet. Die sind sauber in einem einheitlichen Format, vernünftig formatiert. Die Dateinnahmen vernünftig benannt. Die ladet ihr in einem einzigen Durchgang. An einer Stelle sauber hoch und der Bänke hat alles und muss nie wieder eine Rückfrage stellen. Überlegt einfach nur was, dass für Unterschied der Wahrnehmung macht. Und vielleicht ihr es dem Mänker macht. Ob der Bock hat, das sofort zu bearbeiten. Oder ob der sich denkt, das reine ich da schon wieder drei mal hinterher. Und das wandert auf dem Stapel auf dem Schreibtisch. Quasi erst mal dreiein nach unten, weil macht erst mal nur Arbeit. Macht einfach wirklich den extra guten Job, was das Thema Unterlagen angeht. Und das hat viel mit Vorbereitung zu tun, damit ihr dann nur noch aufs Knöpfen drücken müsst. Und bitte, habt eine nachvollziehbare Strategie für die Bank. Jetzt Jetzt haben wir gerade über die Unterlagen gesprochen. Wir haben über das Objekt gesprochen, das konkrete Vorhaben. Das muss sich einbetten in eine Gesamststrategie. Wir reden ganz oft von der Investorenprochüre, die einen Riesenunterschied macht. Das könnt ihr ja auch anfangen beim Kaufere erst in Eigentumswohnung. Wenn ihr ein Mehrfamilienhaus kauft, bitte sowieso. Weil mehrfamilie aus ist ganz offensichtlich. Ihr seid als Investoren unterwegs. Da braucht ihr einen konkreten Plan, eine konkrete Strategie. In den Investorenprochüre gehört euer Vorhaben. Warum kauft den Welchen Lagen, welche Immobilien mit welchem Ziel? Da dringegührt euer Portfolio, wo steht ihr aktuell? Und das wieder möglichst leicht zu konsumieren für jeden Banker. Möglichst gut formatiert, klar aufbereitet, ohne Fehler drin. So dass ich das Aufmache und denke, wow, der hat einen Plan. Der weiß ganz genau, was er tun will mit Immobilien. Warum und hat sie auf diesen Weg gemacht? Dies vorhaben möchte ich gerne unterstützen. Das soll der Banker denken. Macht das in Perfektion, die Punkte, die wir gerade hier genannt haben. Und ihr habt eine viel höhere Chance, eine Finanzierung abzuschließen in 2026. Damit könnt ihr bessere Diels machen, wie zu Zeiten ganz speziell 2022, als alle Geld bekommen haben und die Immobilien entsprechend teuer waren. So und jetzt kommt fünftens ein Profitipp, den ich bekomme, wo ich das ganze Feedback da eingesammelt habe, zum Markt gerade, sagte zu mir, der Vorstand, der Interhüb, ey, noch mal wirklich für die Leute, kannst du gerne geben, einfach ein konkrete Tipp, wie man möglicherweise 1.000 Euro sparen kann, guckt euch die 10-Jahres-Swap-Sätze an, Stefan, was ist ein 10-Jahres-Swap-Satz? Ja, also erstmal gibt es, Swap ist ein Begriff aus der Bankenwelt und jetzt reden wir mal von einem 10-Jahres-Swap. Und das ist, wenn man ganz vereinfacht, können wir mal sagen, das ist ein bisschen der Zinssatz, auf den sich der Markt von den ganzen Banken und den ganzen Markt teilnehmen an diesem Zinsmarkt, durch Angebote und Nachfrage quasi so ein bisschen verständigt haben. Was eigentlich gerade ein Färer oder angemessener Preis ist, um eben ein Darlene mit einem Zinssatz auf 10 Jahre fest zu machen. Also wenn quasi jetzt der 10-Jahres-Swap bei, weil man es 3,2% oder 3,3% liegt, ist das so ein bisschen der Zinssatz, den der Markt meint, was es also gerade Färerweise kosten sollte, Geld für 10 Jahre fest, verzinnenslich zu verleihen oder sich zu leihen, wo man also auch quasi für einen solchen Zinssatz dieses Geld in diesem Interbankmarkt dann irgendwo bekommen kann. Das ist dann nicht der Zins, den du als Darlene-Nemer wirklich bezahlt, wenn du ein Darlene mit der Bank abschließt, weil dir eben noch keinerlei Marge für die Bank, also erstmal quasi die ganzen auch Prozesskosten für die Abwettung und den Darlene-Svertrag ist Risiko-Aufschläge und dann am Ende auch die Marge der Bank kalkulativ beinhaltet. Und kann es quasi sagen, dein Zinssatz als Darlene-Nemer ist eben der 10-Jahres-Swap plus die Marge der Bank, plus die Kosten der Bank und das oder nominal aufschlagend. Man z.B. die Summe dieser Dinge, und das ist dann eigentlich dein Darlene-Setz. So, der Swap, weil er wirklich wie so ein Börsenkurs sich tagtäglich, wahrscheinlich sogar ganz, ganz oft jeden Tag aktualisiert aus den verschiedenen Geschäften der Marktteilnehmer in diesen Zinsmärkten ergibt, reagiert sehr, sehr schnell auf Dinge, die am Zinsmarkt passieren oder die jetzt auch weltpolitisch passieren. Und genau da drin liegt jetzt eigentlich der Ansatzpunkt für diesen Hebel. Genau, das geht um Timing von ein paar Tagen. Und ja, wir haben gesagt, also auf die Zinssatz versteifen, das sollte dir euch nichts, macht doch keinen Sinn. Und es geht immer vor, ihr macht den guten Deal. Wenn das aber möglich ist, dass ihr um ein paar Tage teilen könnt, dann sagt unser Partner Inde, die befolgen ist und die machen so viel Finanzierung, die kriegen es einfach mit und arbeiten mit so viel Banken zusammen. Der Swap ist ein Frühindikart. Und manche Banken passen in den Tagen danach ihre 10-Jahreskonditionen an. Manche Banken brauchen auch noch ein bisschen länger, vielleicht ein, zwei, drei Wochen. Und jetzt kann man logisch, und das basiert immer eigentlich auf diesem 10-Jahres-Swap. Jetzt kann man da halt davon ableiten, wenn du siehst, der Swap geht hoch und du hast gerade an Angebot von der Bank bekommen, schließe sofort ab, den Darlensvertrag. Sicher, die die sind. - Sicher, die die sind sonst hoch. Genau, die gehen sonst hoch und die werden dir bald sagen, ja, jetzt machen wir ein bisschen höher. Wenn du siehst, das geht gerade runter der 10-Jahres-Swap und du kannst ein bisschen auf die Bremse drücken, ein bisschen Verzögerung reinbringen, hast du wahrscheinlich in ein paar Tagen ein noch besseres Angebot auf dem Tisch liegen. Also, das spart konkret ein paar tausende Euro, je nach immobilien Größe. Und es wahrscheinlich sehr, sehr sinnvoll. Bitte gibt alles für eure immobilienfinanzierung in 2026. Wenn du das mit uns gemeinsam tun wollt, könnt ihr das tun. Masterclass, wir sind eine Institution seit zehn Jahren des größte Ausbildungsprogrammen in ganz Europa für Immobilienwestern. Wir haben viele tausenden Menschen transformiert. Wir haben viel Kontakt zu vielen Banken. Wir coachen auch ganz konkret. Jeden, der da reinkommt mit seinem Vorhaben. Ganz egal ob das die erste Immobilie ist zum Kauf eine eigene Rente bauen mit Immobilien oder schon das zehnte Mehrfamilienhaus und großer privates Immobilienwestor. Wir coachen euch, nehmen euch an die Hand. Ringen euch mit Banken zusammen, machen mit euch Strategien und das alles in sechs Monaten. Man kann teilnehmen, wenn man sich bewirbt. Die Bewerbungsphase für die Masterclass-Staffenden in Kürze. Und alle Details gibt es auf Immokation.de/Masterclass.