592 📼| Steuerfreie Gewinne mit Immobilien? So funktioniert’s mit der richtigen Holdingstruktur

Bevor es mit der aktuellen Podcast vollgelost geht, ein ganz wichtiger Hinweis in eigener Sache für jeden, der gerne Steuern sparen möchte. Wir haben ein paar Webinare aufgesetzt. Was machen wir da drin, Stefan? Wir werden einen halb Stunden Zeit verbringen mit Martin Richter, dem besten Steuerberater für Immobilieninvestoren in ganz Deutschland. So sind wir zumindest überzeugt und indem Webinar wird, der Martin einmal strukturiert durch alle Bereiche durchgehen, die ich als Investoren, als Investoren, die ich verstehen muss und wo ich mich strukturieren muss, um wirklich Steuer optimiert vorzugehen, sehr sehr viel schneller Eigenkapital aufzubauen und Vermögen aufzubauen. Und das Ganze auch mit ein paar Grafikunterlegen, damit sehr sehr gut nachvollziehbar ist ein paar Downloads wird's geben. Ich glaube, mit die am besten investierte Zeit, die man da reinschenken kann. Genau, E-Gartenschaukel, 15% Regel, VVG, BH, Holding, was kann ich alles tun, um Immobilien möglichst steuerfrei zu verärben? All diese Dinge werden besprochen. Es sind Live-Ebina, 100% kostenlos. Jede, dass ich anmelden mag, kann das gerne tun. Am besten gleich anmelden, Immokation.de/steuerbebina. Da gibt's die Termine und da geht's zur Anwältung. Viel Spaß. Hey zusammen, der Content, den ihr jetzt hört, ist eigentlich für YouTube bestimmt. Wir wollten euch den aber nicht vorenthalten, also haben wir ihn jetzt einfach als Podcast raus. Viel Spaß beim Hören. Ein Video und alles, was du über den steuerfreien Immobilien verkauf, wissen musst. In diesem Video werde ich dir erklären, wann du welcher Arten von Immobilien steuerfrei verkaufen kannst. Und du wirst auch stauen sein, dass du in keinem meiner Beispiele zehn Jahre warten musst. Also hör genau hin. Der Immokation Podcast. Lerne Immobilien. Steuerfrei auf verkauf im Privatvermögen. Nehmen wir an, du willst dein erstes Fix- und Flip-Objekt machen. Also eine Immobilie schnell kaufen, etwas sanieren und wieder verkaufen. Viele denken, man muss da sofort eine Strukturgrün am besten mit holdingen oder Fix- und Flip-GMPH. Das ist aber nicht so. Du kannst auch im Privatvermögen drei Immobilien in fünf Jahren steuerfrei verkaufen. Das ist immer das Kredo drei in fünf Jahren, sonst wird man gewerbliche Grundstückzentler. Wie du auch das vermeiden kannst, dazu kommen wir später. Aber zuerst die Immobilien im Privatvermögen. Wusstest du, dass im §23 Absatz eins Nummer eins, Satz drei, erste Alternative des Einkommenssteiges, als es steht, wenn du eine Immobilie ab Anschaffung, also abkauf, selbstbewonst. Selbstbewonst, das heißt, die Immobilie muss leer sein, wenn du die selbstbewonst, kannst du sie unmittelbar danach steuerfrei wieder verkaufen. Diese Regelung, die viele als zweiesel Westerregelungen nennen, wo man über zwei Jahreswechsel hinweg in der Immobilie wohnen muss, die greift nur, wenn die Immobilie vorher vermietet war. Aber in meinem Beispiel kaufst du eine leerstehende Immobilie, siehst ein und kannst sie ohne irgendeine Frist. Da gibt's keine Frist im Gesetz, steuerfrei wieder verkaufen. Natürlich solltest du das in diez, dass du dort gewohnt hast, es muss übrigens nicht der Hauptwunsch sitzt oder der Zweidwunsch sein. Dieses in diez, musst du natürlich etwas füttern. Das tust du, indem du je kürzelt du da drin wohnst. Dein Post nach seiner Auftrag dorthin arrangiert, deine Ummeldung arrangiert, vielleicht ein Umzugsunternehmen ein paar Euro gibt's, dass ich dir eine Rechnung schreiben über eine bestimmte Anzahl an Kopik umzugsgut, dass du die vielleicht ein Pekschendot hinbestellt und natürlich auch Stromwasser, Abwasser etc. verbrauchst. Wenn du also dem Finanzamt Klaopauf machen kannst, dass du diese Wohnung nur selbst genutzt hast. Und das Kriterium, als auf das das Finanzamt hier schauen muss, ist gar nicht unbedingt, dass du dort die ganze Zeit gewohnt haben musst, nur es ist nur wichtig, dass andere von der Nutzung ausgeschlossen sind. Da Bundesfinanziv wendet die sogar auf Fährenwohnungen an, die du vielleicht nur ein oder zweimal im Jahr besucht hast, auch die sind eigene Wohnzwecke. Ich wiederholen nochmal. Du kaufst eine leere Mobilie, nutzt diese zu eigenen Wohnzwecken, was nicht bedeutet, dass du ständig stutt bist, sondern nur hin und wieder, mit den in die Zähne, die ich dir eben genannt habe und kannst sie schon nach wenigen Wochen steuern frei verkaufen. Fall Nummer eins. Fall Nummer zwei. Du kaufst ein Mervamähenhaus, das ist etwas größer und es findet ja sicher schwer, dem Finanzamt Klaopauf zu machen, dass du ein ganzes Mervamähenhaus zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Also wenn es dabei noch vermietet ist, also musst du dir eine Strategie überlegen, wie du ein Mervamähenhaus, was du vielleicht durch eine neue Vermietung, notwendiges Ernierung, vielleicht die eine oder andere Mieterhöhung schnell im Wert steigern kannst, wie du dieses Mervamähenhaus relativ schnell wieder verkaufst, denn du weißt, verkauf dem Mobilen, lassen deine Mobilen Portfolio viel schneller wachsen als behaltene Mobilien. Dieses Mervamähenhaus würde ich dir empfehlen, in einer vom mögensverwaltenden Gesellschaft zu kaufen. Warum? Eine VVGMPH besteuert nicht nur laufende Mieten bei nur 15%, sie besteuert auch im Mobilien vor Käufe bei 15%, und zwar drei Stück in fünf Jahren. Auch hier wirst du ab dem vierten Objekt wieder gewerbische Grundschickshandler und es kommt die Gewerbesteuern hinzu und damit verteufelt sich Steinschauerseits in den meisten Regionen auf 30%. Also bleibt bei 15%, übrigens jede VVGMPH hat ihre eigene Dreieobjektgrenzer. Das bedeutet, wenn du eine VVGMPH, drei Objekte verkaufst, hast mit 15% Steuerseits und deine fünf Jahre, was noch nicht abgelaufen ist, kannst du eine neue VVGMPH gründen und dort das vierte Objekt bezüglich für diese GMPH, das erste Objekt wieder verkaufen. Schon geht das Spiel von von los. Eine VVGMPH hat nur ein Problem, wenn du das letzte Objekt verkaufst, ist sie für das gesamte Jahr gewerbestorbliche als auch für den Verkaufsgewinn. Wie kann man das lösen? Ganz einfach. Man verkauft einfach die Immobilie und regelt im Kaufvertrag das Übergang von Besitznutz und Lasten mit Ablauf des 31.12. Dann hat die GMPH nehmenscht das ganze Jahr bis zu logischen Sekunde des Jahreswechsels eine Immobilie gehabt und kann bei 15% Steuerseits verkaufen, ohne dass eine neue Immobilie-Anschaffung notwendig ist. Wenn du noch etwas mehr Zeit wordest als diese zwei, drei Jahre bist du die Immobilie entwickelt hast, sagen wir sechs Jahre, dann kann eine Vermögensverwaltende GMPH sogar ganz steuere Freie verkaufen. Na ja, nicht ganz. Etwas muss ich dafür tun. Wenn eine Immobilie sechs Jahre lang im Anlagevermögen einer VVGMPH ist, kann die GMPH die Immobilie verkaufen und zwar steuerefrei. Der Gewinn, der entsteht, wird abonniernd eine steuerefreie Rücklage gepackt und jetzt hast du vier Jahre Zeit einen Einsatzabjekt zu kaufen. Ich mache ein Beispiel, bei dem VVGMPH entsteht ein Gewinn von, sagen wir, 800.000 Euro. Diese 800.000 Euro mit den kannst du machen, was du willst. Aber den Buchhalterischen Gewinn von 800.000 Euro, den musst du in einer Rücklage speichern. Das Geld kannst du zwischendurch ausgeben. Aber die Rücklage musst du speichern. 4 Jahre lang hast du jetzt seit um eine neue Immobilie zu kaufen, sagen wir, du kaufst ein Haus von 3 Millionen. Jetzt wird diese buchhalterische Rücklage auf das Haus von 3 Millionen umgemünzt und auf einmal beträgt deine Abschreibungs- bemessungsgrundlage für das nächste Haus nur noch 2,2 Millionen. Tüge uns das weh, nein, ich sag dir warum, wir sind in Norfau-Faugembh. Die fehlende Abschreibung besteures du ja nur mit 15% und ganz ehrlich, als du den ersten Verkaufsgewinn von 800.000 Euro mit 15% besteuert, hättest du 120.000 Euro Steuernzahlen müssen. Wenn du jetzt nur bei dem Assatzobjekt einer um 800.000 Euro geminderte Abschreibungs- bemessungsgrundlage hast, verteilst du ja eigentlich diesen Gewinn auf 50 Jahre, wo du weniger Abschreibung hast. Du verteilst also die 120.000 Euro auf 50 Jahre und damit du also nicht mehr als pro Januar, 24.000 Euro mehr Steuern anstatt 120 auf einmal. Ich würde lieber die 2.4 auf die nächsten 50 Jahre gestreckt nehmen wenn du mich fragst und jetzt sieht man auch was für einen Sinn die VV-Gembir noch haben kann, sie streckt deine Steuerlast weit, weit in die Zukunft was für uns als Investor natürlich eine viel viel größere Liquidität bedeutet um direkt die nächsten Abjekte zu kaufen. Du willst aber mehr. Du willst nicht nur eine kleine Wohnung aus dem Privat vom mögen verkaufen. Du willst auch nicht nur eine einzelne mobile aus einer VV-Gembir heraus verkaufen und sie dann vielleicht über dieses XB-Rücklage auf 50 Jahre den Veräuserungsgewinn verteilen. Nein, du willst die richtig großen Portfolios steuofreiverkaufen und zwar nicht erst in 10 Jahren. Wir alle wissen, eine mobilen Privat vom mögen kann man nach 10 Jahren steuofreiverkaufen. Du willst aber schneller sein und das geht mit einer Holding-Struktur. Denn eine Holding was eine ganz normale GmbH ist kann eine eigene Tochter GmbH gründen und kann diese GmbH Anteile steuofreiverkaufen. Ich habe einige Mandanten, die das machen. Der Holding gründet eine GmbH. In diese GmbH kaufen die Mandanten ein homogenes Portfolio. Das ist wichtig, weil es dafür immer einen Käufermarkt gibt. Sie kaufen zum Beispiel im Umland von Dresden ein Mehrfamilienhaus Portfolio von so 5 bis 8 Mehrfamilienhäuser. Für diese Portfolien gibt es immer einen Käufermarkt. Warum gibt es den? Weil in dieser Größenordnung schon halb institutionell Käufer einsteigen. Die sagen, ich kaufe dieses gesamte Portfolio. Dort setze ich eine Verwaltung drauf und mache dort einen relativ guten Schnitt mit meiner günstigen Verwaltung verdiene ich damit Geld. Was muss man also machen, um in einem sogenannten Schertil zu verkaufen? Du brauchst in einer GmbH ein Immobilienportfolio kein Gemischtwanladen, kein Eigentumswohnung. Es können gerne alles Gewerbe mobil sein oder alles Wohne mobilen, aber es sollten homogene S-Glassen sein. Jetzt platzierst du dieses Immobilienportfolio am Markt. Der Käufer hat zwei Vorteile. Der eine Vorteil ist, dass er etwas weniger Grund- und Wärbsteuertzahlt als wenn er die Immobilien im S-Dial kauft. Der zweite Vorteil ist, du wirst auf diesen kompletten Portfolio verkauft. Keine Steuernzahlen. Und regelteilt man sich diesen Stoffurteil etwas mit dem Käufer. Das heißt, er wird auch eher ein günstigeres Immobilienportfolio schießen. Warum wirst du keine Steuern auf den Verkaufsolös bezahlen? Ganz einfach. Wenn eine GmbH antile an einer anderen GmbH verkauft, Ist das. das das sogenannte Schachtel-Privilik. Eine Holding-Gemper kann ihre Tochtergesellschaft komplett steuerfrei verkaufen, es bleibt eine kleine Restbestäuerung von 1,5% übrig. Stell dir also vor, du kaufst eine Mobilportfolio in eine GmbH, zum Beispiel 10 mehr Familienhäuser, an der Teil Million Euro, du sammest dort relativ schnell ein Mobilportfolio von 15 Millionen an und entwickelt dieses. Und es ist nach kurzer Zeit 18, 19 Millionen wert. Jetzt kannst du zu deinem Kölfer sagen, bevor er mir die ganze Immobilien rauskauft, nach wenigen Jahren und ich da durch gewerbische Grundschickshandler bin und 30% Steuern auf die 4 Millionen Veräusungskwinnen bezahlen soll, verkaufe ich ihm lieber etwas günstiger für 3 Millionen beispielsweise die komplette GmbH und gehe dann Steuernfrei überstieren. So kann man ein Immobilportfolio sammeln und relativ schnell alle Immobilien auf einmal verkaufen, ohne gewerbliche Grundschickshandler zu werden, denn man verkauft ja GmbH Anteile und nicht einzelne Immobilien und dadurch löst man keinen gewerbischen Grundschickshandler aus. Also hier braucht ihr jeden Geschmack etwas dabei, der da eine private Immobilie Steuernfrei verkaufen will, der da das eine oder andere mehr von mir heustens schnell Steuernfrei verkaufen will, oder der da das ganze Portfolio Steuernfrei verkaufen will. Ich hoffe für dich war etwas dabei, falls du mehr darüber erfahren willst, wir sehen uns im im location Steuerverbinar www.immocation.de/steuernverbinar. Dort wirst du nicht nur auf dort Hundspruch von mir erfahren, wie man alle möglichen störlichen Tricks anwendet, um sich gegenüber dem Finanzamt zu behaupten. Ich werde dazu auch immer ein paar Bilder und Big Programme malen, so ist es noch übersichtlicher und noch leichter zu verstehen. Ich freue mich auf dich, wir sehen uns.