#327 - Fin du résidentiel : voici où investissent ceux qui veulent du rendement - Matthieu Degli Innocenti

Un podcast, orsomedia Dans ce moment, il m'obiliait sans que très peur. Et à la fois, c'est qu'on s'invite peur qu'il faut aussi intéresser le plus. Quand tu regardes sur l'argent qui se m'investis, sur 10 ans ils vont faire 4 à 12. 4 à 12, c'est bien. Tous les grosses investisseurs ils investissaient sur des bureaux, des entrepots, des commerces et des autables. T'es ça, les mobiliers que l'on a ça. Structuralement, tu as beaucoup plus de rendement qu'ils n'ont pas de mobilier résidentiel. La de grosses différences en tout cas, c'est que tu n'as pas la question du taux dans d'êtement à 35%. Quand tu début le plus simple, c'est la boulangerie, le truc qui marche toujours. C'est les modèles d'entreprise de locataires changent, mais quand t'as un bon emplacement, en vrai, t'arrives toujours à haulouer. La plus grosse rentale buté que j'ai vu en immobilier commercial, c'est les ******. En France, on est les champions de l'épargne, mais pas de l'investissement. Et ça, moi je vous propose qu'on le change ensemble. Je suis Mathieu Stéphanie. Et avec la Martin Gall, on va décortiquer tous les placements. Que vous ayez 100 euros ou 1 million. Chaque semaine, on va vous livrer les stratégies concrètes des meilleurs investissements. Alors abonnez-vous et passez enfin à l'action. Vous savez ce que font les grandes fortunes? Les familles et officiers, c'est les institutionnels avec une grande partie de leur patrimoine. Ils investissent dans le Préhivette Équiti. Ces investissements ne sont plus réservés au milliardaire. Avec mon sponsor, Fondroir, vous pouvez aussi investir dans cette classe d'actes. Le Préhivette Équiti, c'est quoi? C'est très simple. C'est juste des entreprises, comme la plupart des entreprises, qui ne sont pas cotés en bourse. L'objectif, c'est de financer leurs croissance pour financer des rendements potentiellement plus élevés. Historiquement, pour accéder à ces fonds d'élytres, il fallait faire partie d'un cercle très, très fermé. En étant sois professionnel, sois réchissime parce que le ticket d'entrée était tout simplement à plusieurs millions, voir plusieurs dizaines de millions d'euros. Mais Fondroir a changé tout ça. Avec son offre, Fondroir a plus. Il vous permet de rentrer dans ce type d'investissement avec un montant de 30 millions. Et vous pourrez investir dans les meilleurs fonds mondiaux dans des portefeuilles qui sont déjà structurées. L'idée, c'est que vous accédez aux mêmes portefeuilles que les institutionnels et les familles d'office. Alors si vous voulez en savoir plus, allez-y de ma part. Vous allez sur FUNDORAR.FR, c'est Fondroir.FR. Alors c'est important que vous vous rappelez que l'investissement privé à tes coûteys, comporte des risques de pertes totales ou partielles de votre capital et une liquidité liné. J'ai vraiment remercie Fondroir pour leur soutien à la Martin Gal, on retourne à l'épisode. Nous y voilà, salut Mathieu, bienvenue sur la Martin Gal. Merci beaucoup. Alors nous on va parler aujourd'hui parce que c'est ce que vous faites, mais dis-moi au bidet commercial, tu vas me réexpliquer un peu ce que ça veut dire, lui, au bidet commercial, que ce que ça englube, verste plutôt le résidentiel. Et ce que vous faites est vraiment où est ce qu'on en est. Alors moi, en ce moment, les mobiliers ça me fait très peur quand même. Et à la fois, je trouve que c'est quand ça fait peur qu'il faut aussi intéresser le plus. Cependant, voilà, on voit pas le chose, je trouve que dans le commercial en tout cas, les fonds commerces dans beaucoup d'endroits appareils, c'est quand même. C'est un frouge, je vois, des fonds commerces dyspaux partout. Je sais pas exactement ce qu'il faut en faire, qui va les prendre, notamment l'abîment, tout ça, c'est un vrai carnage. Mais tu veux m'expliquer un peu ce que vous êtes capable d'en faire. Il y a cloca et tokymodaïante, c'est-à-dire que tu représentes deux sociétés que t'as co-fondé. J'ai co-fondé cette deux sociétés. J'ai démarré effectivement par tokymod. Moi, j'ai trois, on va dire, face, business, face professionnelle. Première face où j'étais étudiant, j'ai créé ma première boîte, c'était une boîte de VTC avant que l'UBER existe. Dans le sud, effectivement, il y a beaucoup besoin, les touristes. Et donc j'avais créé une boîte de chauffeur. Ensuite, j'ai à Terry à Paris. J'ai travaillé 10 ans la société générale où j'étais le responsable du financement même habite. Donc je suis dansée des professionnels d'allées en meublieues qui faisaient du résidentiel et du commercial. C'est là où j'ai commencé à connaître ce qui était le immobilier commercial. Et ensuite, j'ai pas vu d'entrepreneur qu'à démarrer à peu près 5 ans où j'ai co-fondé deux entreprises. Tokymod, c'est du financement participatif qui permet d'investir sur le téléphone à partir de 100 euros dans des projets immobiliers qu'une rentabilité 11%, en fait, les investisseurs viennent finant. - Par mon garantie. - J'ai mes 1%. - Comment on se pourscent de garantie? - Non, on est agréés par la MF, on ne peut pas garantir. On finance des projets de marchandes bien, moi j'aurais tellement. Et Clouca, Clouca qui vient aider des plutôt cadres et dirigeants et entrepreneurs à se constituer un patrimoine immobilier non pas dans l'immobilier résidentiel mais plutôt un immobilier commercial parce que j'ai découvert ce monde-là après vous découvrez le résidentiel, être passé par là, être passé par toutes les galères de l'immobilier résonciel. On voit que j'imagine en parler. Pour me mettre dans l'immobilier commercial, ça a bien fonctionné pour moi. Et l'idée de créer l'entreprise autour de ça pour aider des gens qui aient même problématiques que moi. - Ok. Explique moi, en effet, ce que t'as découvert dans tous ces univers, pourquoi tu trouves ça mieux potentiellement que les mobiliers résidentiels dans le cas, il y a quand même aussi pas le chaud à faire? - Moi, j'ai découvert les mobiliers, première avécissement, j'ai fait un parking. J'ai acheté un parking à Paris. J'ai fait l'erreur que. enfin, toi, les coordonnées, les plus malchossées, j'ai acheté un parking en cache sans crédit à Paris dans le 6e arrondissement. Ça avait l'air d'être une super affaire parce que je l'ai pas payé très cher, mais en fait, elle avait plein de problèmes. Il y avait un monde voiture. Je ne sais pas si tu connais les mondes voiture qui existent par-dessus. - Ah, oui, oui, oui. - Dans les parking, il faut pas ça. - Voilà. Et en plus de ça, la place de parking était sur une acèle mouvante parce que le parking était pas assez large pour laisser une rampe d'accès, enfin un passage. Donc en fait, les places bougées, ça paraissait super. C'était un ingénieur hyper, je pensais faire celui qui a fait ce truc-là, sauf que ça tombe en pas une fois sur deux. Donc j'ai eu l'égalère de trouver un locataire qui reste trois mois et puis après, qui repart, etc. Bref, j'ai réussi comme un revanche de ce parking avec une toute petite plus value. Et après, je me suis mis sur la martingale de l'immobilier résidentielle location courte-dure. Et puis, j'ai vu arriver de p'tit apptis toute la concurrence. - Personnal juridique. - Personnal juridique, les contraintes, les villes qui combattent de plus en plus le Airbnb, plus la fiscalité qui a changé. Et j'ai bifurqué comme ça sur les mobiliers commerciales. Je le voyais aussi dans mon métier quand j'étais la société générale où tous les grosses investisseurs, tous les grosses fonds d'investissement, en fait, ils investissaient sur des bureaux, des entrepots, des commerces et des hôtels. Ça c'est ça les mobiliers commerciales. Il a des data centers aussi, d'ailleurs, on a parlé beaucoup, on s'en est très gliaire. Ça c'est les mobiliers commerciales. Après, ce que peut faire un fonds d'investissement qui a trois milliards d'euros et ce que peut faire, monsieur-même tout le monde, toi, tu es au moins sur une opération à 300, 500, même 200 000 euros. Tu peux pas tout faire. Tu veux pas acheter un immeuble de bureau. Par contre, tu peux acheter un plateau de bureau. Attention, parce que le bureau, ça quand même, a été bien secoué par l'IA/COVID. Le commerce, ça résiste très bien. Contrairement à ce qu'on pourrait croire, les entrepots, c'est un entrepots bien placés, il sera tout le temps loué. L'autélerin, ça marche extrêmement bien, mais il faut des budgets qui sont assez importants. Et elle date à sainteur, c'est un touchable. C'est-à-dire que c'est tout de suite 500, 600 millions d'euros, un gros tas de centœur. Donc, pour le commun de mortel, ce qui marche, et moi, c'est ce que j'ai vu, ce qui marche bien, c'est le commerce, les entrepots et l'autélerin, quand on t'a un peu de moyen. Ok, on reprend, donc commerce, toi, ça te plaît. On a dit bureau, ça te plaît pas. On a dit data center, ensuite. Commerce, commerce, entrepots. Ouais, au tel. Oui, au tel. Et d'attasanteur, tu mets en entrepots, non, c'est différent. D'attasanteur, je le mettrai même avant les commerce. Ok. Mais c'est juste que c'est pas accessible. Tu peux jouer la classe d'actif data center, mais tu peux la jouer que via la bourse, c'est-à-dire via des actions cotées en boux ou via des ETFs. Aujourd'hui, à part si tu t'appelles Xavier-Yenel ou si tu t'appelles mistral, c'est difficile de jouer la classe d'actif en France, data center, parce que les diquets d'entrée sont tellement élevés que tu peux pas jouer. Ok. Donc, moi, ça me surprend. Le commerce raconte moi. On va quand même un peu les. Peut-être les. chacun. T'as fait dans tous les univers ou pas que bureau commerce data center au tel en repos, non. P'tit tout fait. T'as tout fait. Ok. Soit moi, ce soit pas des clients. Ok, raconte moi un peu. Ou est-ce qu'on en est sur chacun? Si je commence sur le commerce, parce que je te disais quand même quand je me balade dans Paris mais pas que dans Paris, j'ai beaucoup voyagé récemment. D'ailleurs, en France, elle est rangée, mais aussi dans pas mal, il le France, j'ai fait Lyon, j'ai fait X, j'ai fait. J'ai quand même l'impression que dans les commerces, c'est un gros carnage. Alors, il y a les mêmes dans des grosses rues commerçantes. Comme si peut-être les loyers étaient un moment trop cher, tout était devenu trop cher. Donc du coup, la rentabilité des lieux est plus la. Est-ce que je me trompe, parce qu'on a touchant mauvaise, qu'est-ce qu'on choisit, qu'est-ce qu'on fait pour que ça fonctionne dans les commerces? T'en analyse et bon, mais partiel. C'est-à-dire qu'on voit beaucoup de turn-over, en tout cas, beaucoup plus qu'avant de turn-over dans les enseignes, donc dans les loyers catères, mais c'est pas pour autant que ces emplacements perdent en valeur. C'est pas pour autant que les loyers baissent. Je parle des bons emplacements. Votre thé, qui t'avocue t'avoue vraiment un marché à deux vitesses dans les commerces et d'ailleurs, c'est vrai aussi pour les bureaux, ça encore plus verrait pour les bureaux, c'est-à-dire t'as les commerces très bien placées, artères principales, artères secondaires, et t'as les commerces qui sont très mal placées dans les rues très peu visibles, dans des endroits très peu des services. Et donc, effectivement, là, en fait, à plus une question de loyer, ça s'loue plus, ou quasiment plus. Et là, t'as les taux de vacances qui exploitent. Par contre, quand tu as une bonne lecture d'une bonne ville qui est dynamique, d'une ville qui a pris en main toute la partie stratégie d'urbanisme, qui dynamise sa ville, là, t'as des vrais opportunités sur les artères, par exemple, par exemple, par artères principales, par artères secondaires. Et ce que tu décris par, effectivement, je vois les pannois loyers, je vois les pannofondes commercs à vendre. En fait, c'est le symbole, je dirais, et l'image du cycle économique convient. On voit bien que les entreprises évoluent de plus en plus vite avec les clients. T'as des nouvelles entreprises qui sont en train de prendre des marchés monstrues quand on te entre au pick sort à un nouveau modèle. T'as toutes les entreprises de conseils dans le monde qui sont décoottés au niveau de la bourse. Ça un peu pareil dans l'immobilier commercial et les commerces. C'est-à-dire qu'avant, t'avais un commerce d'abîment qui était très bien qui viaissait en faire, son chiffre d'affaires complètement dégringolés parce que les commerces les attuées. Mais maintenant, t'as un café de matcha, etc. qui va arriver. Donc en fait, c'est juste que l'offre commercial est en train de changer. Et ce qui est en train vraiment de s'insérer dans les centrévilles, je pense que là ça va être beaucoup plus pérenne, c'est des commerces de proximité. Tout ce que tu peux pas trouver sur internet, ce que tu peux pas trouver dans le Lycommerce. T'as ça, et t'as aussi de plus en plus de commerces. Fisitôt, c'est-à-dire qu'ils ont une empreinte physique et ils développent aussi une présence digitale. Ce que je vois beaucoup, j'ai l'impression qu'ils font qui se tiennent. Alors, je sais pas, à chaque fois, ça me fait peur parce que même là, tu vois, tu vas parler des cafés, matcha, tout ça, là dans Paris. Faites-je me dire, il y en a tellement. Avec tes cafés à 7 balles, je me dis, mais c'est bien joli. Mais alors, si je dois vous parler d'une martingale, ce qui nous écoute, si vous achetez un. Si vous voulez que je vous rendrie, je vais vous le faire tout de suite, c'est très simple. Si t'as chez 10 4, fais à 7 balles tous les jours, tu seras jamais réchance. - J'ai pas de matcha, c'est pas le mal. - Faut faire gaffe une fois de temps, ça va. Mais en Lycommerce, j'en voyais tellement autour de moi qu'ils vont te envoyer du 140, 200 euros par mois de café, tu dis "Mais quelle mes vaut, enfin, c'est vrai, c'est quand même assez fou". Cependant, et je me dis tout ça aura une limite. J'ai l'impression qu'il y a d'autres trucs qui fonctionnent bien sont les expériences, c'est-à-dire toutes les salles de CrossFit de comment t'appelles ça là, en ce moment. C'est le pilates. - Le pilates. - Le pilates, le pilates, le pilates, le pilates, le pilates, exactement, tous les trucs de. Il y a CrossFit, non, mais il y a aussi ce nouveau où tu fais cours et. - Ah, il y a un rox. - Aerox, tous ces trucs, là, il y en a plein partout, qui est merge, il y a des salles sur lesquelles le lâche sualé, avec promes pour l'université de mon fils, la procédébite, un laser-gain, des choses. - Les laser-gain, ils ne désemplient pas, les mecs, ils me disaient "faut", et en plus, là, t'es pas intéressant pour eux, ils disaient que leur loyer était du coup super bas, parce qu'en fait, ils prennent un rétchaussé un sous-sol et ils sont dans une rue un peu secondaire par terre principale. Donc j'ai l'impression qu'il y a quand même des opportunités là-dessus. - T'as eu beaucoup le studio de podcast, ce serait vraiment bien marché, avec sous-sol. - Mais c'est pareil, beaucoup trop. - La démission nous ouvert. - Mais si t'as les meilleurs emplacements, t'as toujours un autre sortir. C'est toujours pareil. On a vu les padels, je sais pas si t'as vu les padels, si pareil. Il y a plein de gens, ce qui a les meilleurs emplacements, les meilleurs emplacements. - Les failles vont faits, non? - Les failles, les tenis, ceci. Et maintenant, comment ça se pose des questions, d'ailleurs, c'est le cas en Espagne. Il y a quasiment trop d'offres par rapport au. Enfin, l'offre augmente plus vite que le nombre d'adérent. Donc c'est toujours pareil, il y a une opportunité de marcher, à t'aller les inicis qui arrivent au début. Et puis après cette opportunité de marcher, c'est large, surtout, c'est à la meilleure entrée qui sont très faible. Le padel, c'est maintenant 45, 50 millions par. Enfin, même moins, c'est 25,000 euros par terrain. Et t'as les solutions, les lisingues, donc en fait, n'importe qui peut monter un padel, dès lors que tu trouves un emplacement, mais t'as les emplacements de différentes qualités. J'ai un autre exemple. Tu es vôqué les laser gamme, etc. À côté de chez nous, à Caden, je passe devant tous les jours, donc ça a fait penser à ça. Il y avait une concession automobile, c'était bien me doubler. Que bien placer votre très bien de service, ça s'est vider, mais l'emplacement s'est reloué avec un laser gamme. Et c'est ça, en fait, c'est les modèles d'entreprise de locataires changent, mais quand t'as un bon emplacement, en vrai, t'arrives toujours à relouer. C'est là où c'est hilarant, c'est une situation de service, tu vois, ça beaucoup dans le sud qui devienne des boulangeries, ou des boires de voiture, mais souvent des boulangeries, ça on voit plein dans le sud et encore, parce que les gens se baladent en voiture, donc c'est sur leurs chemins, sur des chemins, sur lesquels il y a beaucoup de trafic. Dans le commerce, qu'est-ce que tu as d'autres à me raconter, qui fonctionnent, est-ce que les prix des commerces sont baissés quand même? Est-ce que là, tu dois acheter les murs, les fonds? - Donc, nous, on fait avécir dans les murs, - Oui. - Uniquement, comme un avécisme est publié, je vais te raconter l'évolution des prix des deux. Les emplacements numéro 1, type, chansélysée, tu vois, Rudantipa-Can, toutes ces très bons emplacements, les fonds de commerce, ils sont soit stables, soit très légèrement baissés. Et je te dis ça sur, c'est-ce qu'il y a 5 ans avant nous, depuis la crise Covid, etc. Donc, c'est récéré relativement stable. Surtout sur les chansélysées, faire sur les artères qui sont internationales et qui peuvent donner une exposition internationale parce que les enseignes qui vont venir s'installer, elles ont une dynamique, je veux rentaliser en placement, mais en fait, ils savent que c'est aussi donner une envergure médiatique à sa marque et contrairement à ce qu'on pourrait croire, je pense que tu es battée dans le digital du que les très bien, moi, on fait beaucoup de promotion via le digital et les réseaux sociaux. Quand tu commences à payer tes CPL, donc ton coup par clics, etc., en fait, les prix, le niveau d'attention des gens sur le téléphone, il est quasiment à son pic quand tu regardes les études, et qu'est-ce qu'ils vont faire, tous les annonceurs et toutes les personnes qui te font payer pour pouvoir être visibles, mais ils vont juste monter les prix. Donc, en fait, aujourd'hui, c'est presque plus cher d'être présent et d'être capte à un client en ligne, que de caractère à un client en physique. Donc en fait, tu vois, tu as vraiment ce marché qui s'équilibrera. C'est frais, Google, Admeta, etc., les faire venir chez toi. Le trafic n'est plus du tout gratuit, contrairement à ce qu'on peut penser, quand on voit ça, de l'extérieur. C'est extrêmement cher. Oui. Et donc c'est pour ça que je pense que le physique a quand même un concurrence bien. Quand tu vois, l'hichomer, ça a des maries à 25 ans, et ça a pris 12% de part de marché à peu près sur l'hichomer. Donc pour dire sur le fond de commerce, ça a plutôt baissé, on va dire généralement, les murs, les murs de commerce sont pas liés forcément à la situation des fonds de commerce, sont plutôt liés auto. C'est vraiment un produit qui est très lié auto d'intérêt. J'en ai l'exemple, avant la crise du Covid où les taux étaient extrêmement barres, on a les emprunts, enfin moi, j'ai un beaucoup emprunté, à un pourcent, je sais pas si tu l'as fait. C'est la population de l'hichomer. C'est pour ça que je sais plus emprunter, parce que je sais pas emprunter à 4% moi, mais. Tu vas avoir une carrière. J'étais avec la banque au téléphone, et on m'a dit bon, ben, je vais te faire un crédit à 420. Oui, tu vois, et même je me dis que j'exagère peut-être, ben non, 420. Mais 420, tu vois, tu sais, 4, et c'est d'ailleurs qu'il faut acheter minimum à 7 minimum. Imagine juste pour ceux qui imaginent, voilà, on a ton quotidien, faut acheter à 7. À 7% de rendement. Oui, c'est ça. Parce que 420, voilà, si vous êtes. 7%, ça commence à faire. Si vous achetez quelque chose peu importe, mais je vais donner un prix comme ça à 500 000 euros. Bon, sur un fond, allez, on peut même aller à 100 000 euros, mais tu vois, 100 000 euros, tu vois, on peut être très peu dans le nom, mais à 100 000 euros à 420, à 4200 euros, tous les ans, juste pour rembourser tes intérêts. T'es là, tu ne payes même pas. Pour payer tes intérêts, tu ne rembourses pas ton emprunt. Et après, tu vas devoir rembourser ton emprunt, tu vas ajouter en effet, donc. Tu as été remboursé moins, c'était très peu d'apport, en fait, tu t'es vraiment dans tout le temps, quoi. Bien sûr. Donc, les murs, comment ils évoluent avec les taux? Donc, ils ont beaucoup monté en le Covid. Ça, les prix ont vraiment monté assez fort. Et comme la BSE, j'imagine, entre 2022 et 2024, à remonter ces taux, jusqu'à 4,000%, on a vu une baisse sur les murs de commerce, les murs de bureau, etc. De -25 à -40%. Donc, ça a très, très, très fortement baissé. Et le point bas, c'était. fin 24. Fais un 24, moi, j'en parlais régulièrement sur les réseaux. C'est le point bas, c'est le point bas, allez-y, allez-y. Les taux d'intérêt, et on met non un petit peu baissé, depuis, les prix et de l'immobilier en fait des commerces des bureaux et autres, je te parle des choses qui sont plus os bien placées. Ils ont monté de 10,15%. Donc en fait, les prix vont bien, ça monte. Un produit qui est bien placé, qui a eu bon prix, au bon rendement, ça part assez vite. Parce que, en fait, structurellement, dans l'immobilier comme un celles, tu as beaucoup plus de rendement que l'immobilier résidentiel. Enfin, t'as plein d'avantage, on peut le rappeler des différences après, mais. Oui, mais t'as beaucoup plus de vacances quand même. Je veux dire, tu vois, tous ces trucs que je vois là, je te dis, t'en as, ils sont à l'eau depuis un an en deux ans. Enfin, tu vois, là, que si tu rembourses en main-prim, pendant un an ou 18 mois, alors que tu as zéro rentrée d'argent, c'est compliqué quand même. Ecoute, moi, j'ai un parc qui m'obilié, j'ai pas ces sujets-là. Ok. Il faut être. je pense qu'il y a. Les gens qui vont chercher un rendement hyper élevé, tu vois, tu vas dire, à 8, 10, 12%, tu peux le trouver, mais attention, dans le catére, si il part, 6, 10, 12%. Qu'on passe à 10%, tu vas devoir te lever très tôt pour y chercher à la nouvelle locataire et peut-être que tu vas rester vite pendant le moment. Par contre, des emplacements nous confèrent chez Cloucard, qui sont généralement entre 6 et 8% de rendement. Donc, tu vois, tu as rendement qui est plus faible. Avec les taux d'actuelles, des taux d'écrédits, ça s'équilibre en termes de. c'est flat ou de léger cash flow. Là, tu as les emplacements qui sont bons et tu as toujours la notion de fonds de commerce. C'est-à-dire que. Tôt locataire, si il part, il va plutôt revendre son fonds de commerce, donc, revendre la valeur sur l'entreprise, plutôt que se dire, "Tiens, je te rends les clés". Et tu les as chez tout cela, tu parlais, ces emplacements, c'est où, c'est dans quel ville. Alors, paris, on fait pas. Ok. Pour les raisons que tu es évoque, parce que moi, j'ai vu qu'ils disaient un appare, donc j'ai vu pari avant Covid et appare à prix Covid. Pari, on fait pas, parce que on s'est rendu compte qu'il y a quand même beaucoup de gens qui ont pas déserté pari, mais travaillent quand même en dehors en deux pari maintenant, et donc ils ne consomment plus à Paris. Pari, je pense que le bureau est toujours intéressant, mais le commerce ne les plus, parce que les lois sont hyper élevés, donc moi, je recommande pas pari pour les commerces, ou peu, en tout cas. Donc, nous, on fait petit village de province, qui fonctionne bien qu'à une bonne dynamique. Et les petites villes de province, on en est où, parce que moi, là où je les ai laissés, il y a quelques temps, dans des épisodes ici, même dans ma vie, finalement, j'ai retourné un peu en temps, mais il y avait quand même un gros problème, un gros sujet sur les centres-villes. D'ailleurs, on goût tout était parti dans les centres commerciaux, en périphérie, les centres-vérés qui renouvelaient, etc. Les gens sont retournés où retournent dans les centres-villes, dans ces villes-là où c'est toujours ravagé. En fait, t'as eu un moratoire énorme des merkes, on dit, on en a marre. Et donc maintenant, il n'est plus possible de construire de centres-vérés depuis plusieurs années, en plus de grands centres-vérés. - D'accord, je suis fissante. - Les centres commerciaux tu tu peux les les le voir. - Ils font des trucs des parcs, je sais pas comment ils appellent ça, là. Les parcs, tu sais, tu es dans le centre commercial, en fait, tu peux marcher, de. - C'est de part de loisirs. - Oui, part de loisirs, puis voilà, t'as un bord d'escalades. - C'est ça. - Et donc, si tu peux plus faire de grands centres commerciaux, et l'étal au gouvernement, si tu veux, et les mers, on mi-en place une refitalisation des centres villes, parce qu'on est quand même un pays qui est le pays le plus visite, le plus touristique, un centre-ville, sans ses commerces, tu fais quoi? Tu fais rien. Donc, si tu veux pour maintenir la compétitivité française, l'offre commercial est hyper important. Quand je dis des petites villes, tu veux pas en faire enger, on fait niz, enfin niz, c'est pas une petite ville, mais on fait niz, on fait polier, on fait perpignant, et c'est des villes qui sont dynamiques parce que la démographie est bonne, c'est-à-dire que tu as quand même un sol de migratoire qui est bon, t'as des politiques de la ville, l'obanisme qui sont bon. - Tu veux dire, on gère dans le lore? - Parce que comme tu es dans le chute, tu es le seul de le plus honor que tu m'as cité, je me dis, enger dans le lore, pour toi, c'est le nord. - Oui, moi, le lion, c'est le nord. - Oui, le lion, c'est le nord. Voilà, on engé, c'est le pol, en fait, c'est vraiment. - Exactement. - D'accord. - D'rolle, comme enger, toujours dynamique, on s'y, beaucoup enger depuis des années, dans "Spot Caspers". - Toujours, oui. - A bien des servir, jeûne, dynamique et tu tuens. - OK. Dans toutes ces situations, on me donne des fourchettes, c'est quoi tes prix d'achat dans toutes ces villes. Je sais que c'est très divers, mais on va de où? - En fait, de l'immobilier commercial du bureau du commerce, tu peux trouver 50 millions. Sauf que c'est généralement un petit truc pas très bien emplacé. Nous, on travaille sur. - Il se rend 50 millions de técois sur un truc qui fait 2,5 du mètres, quoi. Enfin. - Tu peux trouver un 10 m² dans une rupe commerçante qui louait à quelqu'un qui fait du l'avent en portée. - Tu peux trouver. - Oui. - Nous, ce qu'on travaille, c'est plutôt des opérations entre 300 000 et dire 5 millions d'orons. Ça, c'est ce qu'on fait. Mais, en immobilier commercial, contrairement à ce qu'on pourrait croire, il y a pas besoin d'avoir des millions pour investir. Il faut juste. C'est comme il veut bien résidentiel. Ça se finance bien par les banques. Et tu peux démarrer à partir de 200 000 euros. - OK. Mais ton, je me dis, j'ai 20 ou 30 000 euros à investir, ou j'ai même 10 000 et j'y vais avec 5 potes. Et puis on s'fait une petite SEI. Et on s'y dit qu'on va commencer, en fait, je les vois dans la rue, jamais, je appelle, on me voit, bah il y a CD ou Murassé D, ou je sais pas quoi. Là, je me mets à appeler. Donne-moi un peu. J'appelle Qui, je cherche quoi. Quelles sont les combien? Enfin combien, je peux. Est-ce que c'est 20% d'apport pour une banque? Est-ce que c'est plus? Est-ce qu'elle va me prêter si j'y connais rien? Est-ce qu'il faut déjà que j'ai un locataire avant de pouvoir acheter? Est-ce que tu peux me expliquer un peu le vaisseur? - Bien sûr. - Le modèle commence à fonctionner. - Est-ce que tu peux démarrer pour quelqu'un qui démarre de rien? Soit qu'il y a déjà un vissinimobilier résidentiel dans la beaucoup qui viennent et qui sont un peu déçus parce que des PE, parce que les problématiques de locataire, les travaux, etc. Soit tes primaux investisseurs. Moi, ce que je te conseille de faire, c'est plutôt du commerce loué. C'est beaucoup plus facile à financer parce que des murs-vides, il faut être un peu expert, faut montrer à la banque, t'as trouvé un locataire ou tu vas trouver un locataire ou que le loyer que tu veux positionner, c'est le mouloyer. Je pense que tu de moins de 10 personnes autour de toi, comment ça se loin est studio à Paris, tout le monde va te répondre à 100 euros près. Le commerce qui a côté qui est vide, tu de moins de 10 personnes, tu dis comment tu crois qu'il est loyer. Personne est capable de dire, ou peut-être une personne se dis, c'est capable de te dire, le bon loyer de ce commerce, c'est ça. - C'est d'accord là-dessus. - D'accord. - Donc moi, je dirais, première chose à regarder, donc des murs-vides, mais il faut regarder la dynamique de la ville, la dynamique de la rue, et il y a des vrais sujets de la dynamique de la rue, t'as le numéro, les numéros paire qui se valent pas par rapport au numéro 1 paire, tu vois par exemple les chansylisés, t'as eu un trottoir qui marche beaucoup mieux, clôt. - Ah bien bien sûr. - Donc en fait, je n'étais pas besoin de me le dire, tu le sais tout de suite quand il va un peu, tu sais très bien celui qui est à droite quand tu en me le verras vers la pousse de toi. - Exactement. Le numéro 1 paire marche beaucoup mieux que le numéro 1 paire. Donc, tout ça pour dire que c'est un métier assez expert, dans le sens sur les omblassements, surtout sur les commerce, c'est un peu moins vrai sur les bureaux, il faut une bonne dessert, métro, autoroute, train, enfin, toi, gars, etc. Les entrepots, il faut être à côté d'une croce nationale ou d'une autre route, va être bien des services, entre autres, et l'hôtellerie, c'est en placement centre-ville où ça peut être de l'hôtellerie, on va dire plus d'affaires, moins fan, mais plutôt l'hôtellerie de loisirs. Je veux avoir un super deal, pardon, je le dis ici, investir, comporte des risques, etc. Mais je pense sur des entrepots avec mes amis de chez Wevest à Ansih, je te l'enverrai si tu veux, mais pour tout ce, vous allez sur Wevest, vous allez de ma part, vous leur écrivez pour être ajouté à la liste. J'essaie de mettre un lien dans le descripteur cet épisode, mais c'est super dur à trouver parce que les entrepots, en fait, enfin, à la semaine, là, tu peux en créer, mais en racheter, il y a déjà un rendement, c'est pareil, c'est pas simple, tu sais déjà qu'il le loue, comment ça se passe, c'est quand même pas si simple. Alors, mais c'est pour ça que je dis, quand tu débuts pour moi d'expérience de ce qu'on voit, le commerce Louis, dans une ville de province, et le plus simple, c'est la boulangerie, le truc qui marche toujours. Moi, j'en ai acheté deux ou trois chers plus, j'avais vu une mûre de boulangerie. Il est mûre de boulangerie, et le boulangerie voulait pas acheter ses mûres à chaque fois. Mais souvent ils peuvent pas. Parce qu'ils ont déjà fait un crédit sur l'achat du fond de commerce. Toi, une boulangerie s'est affaie. En moyenne, c'est entre 300 et 400 000 euros de chiffre d'affaires. Ça fait un moyenne 100 à 200, enfin, ça fait 150 à 200 m². Et il ne faut pas dépasser un taux des forces, on appelle tout des forces. C'est-à-dire le loyer divisé par le chiffre d'affaires de la boulangerie, il ne faut pas dépasser les 12 à 15%. Entre 8 et 10% c'est vraiment clean, c'est-à-dire que tu sais quand même si ils passent à 500 000, tu dois le loyer donc 60 000, c'est ça? Ouais, max. OK. Une boulangerie qui fait 500 000, c'est comment ça va être une belle boulangerie? Ouais. Toi, ça fait plutôt 400, 350 de 400. Et ça, tu regardes la réputation qui a en ligne, les notations, tu regardes, tu vas essayer de le gouter le pain. Si le pain est bon, etc., qu'il est bien placé, généralement une boulangerie ça marche extrêmement bien. Moi, j'ai deux. Et elles sont l'oeil, j'ai jamais eu aucun problème, j'en ai eu une apparpinion, j'ai jamais visité. Pas goûté le pain, donc. J'ai pas goûté le pain. Mais j'ai un ami qui est à l'hévisité qui code des perfignants, c'était un apportant d'affaires qui me l'a amené. Pas con, l'achat des murs de la boulangerie, ouais. C'est mieux qu'un resto, c'est moins la meuille, il n'y a pas d'histoire de mode ou quoi à table boulangerie, elle est là, t'y vas à quoi, tu vois que je ne sais pas. Les restaurations, c'est super. Mais il n'y a pas mal de faillite en les restaurations. Mais une fois de plus, faillite n'est pas forcément un gros mot, ça ne va pas faire peur, c'est que généralement, tu peux avoir un très bon restaurateur, un mauvais restaurateur. Peut-être ta tes adresse dans Paris, quand tu vois, je dirais que je reste au restaurant, parce que c'est bon. Parce que c'est le mec qui est bon et donc t'y va. Mais un mec qui fait mal sa cuisine, il va pas reçu de faire, il va couler. Mais surtout le restaurateur, il y a des modes. Tu veux ce que je veux dire souvent, tout le monde le sait, tu vas dans le restaurant, t'y vas deux ans, enfin une fois, deux ans, trois ans, au bout d'un moment, t'y vas plus, en fait. Toujours, il y a toujours ton restaurant et souvent les autres font pareil. Donc ça finit, après, c'est pas toujours vrai ce que je dis, c'est instinctif. Cependant, la question que je me pose là-dessus quand je t'écoute, c'est qu'on. Tu leur demandes quoi alors à tes locataires, ils ont. Tu leur demandes des lois, des lois et des posites, enfin, ils doivent te laisser d'autres lois et des avances. Si ils ne payent pas, tu les vieillir immédiatement, comment ça se passe? Oui, c'est un point impère, pourtant. Sur l'immobilier commercial, c'est un monde qui est complètement différent, l'immobilier résidentiel. C'est-à-dire que t'es plus moins, bah, ailleurs, avec une société ou autre, moi, je investis fin, il faut investir en société SCI/SIS et tu l'ouvres à un professionnel, tu l'ouvres à un particulier. Donc en fait, la loi et l'état te permet de négocier beaucoup plus de choses. Tu peux mettre les clauses que tu veux, tu peux l'interdire par exemple, tu dis bah, tu fais juste de la restauration sur place, tu peux faire la restauration. En portez, parce que demain, si il veut faire la restauration, apporter, c'est plus 10% sur le loyer, ou plus qu'à un soit tu peux négocier ces gens-chose, donc tu as un contrat qui est très libre. Donc le déposite, t'as une loi qui est passée de ces maximum trois mois, ce qui est bien quand même parce que si il ne paye pas, tu peux garder ces déposites. L'indexation des loyers, tu peux le mettre, tu peux faire des loyers appallées par exemple, quand il lance une activité, tu peux à première année, 1,6 mois, 1,5, 1,5,5, tu peux vraiment faire ce que tu veux. Et il faut que tu demandes si la personne, c'est une création d'entreprise, il faut lui demander qu'elle est son expérience, est-ce que la teja crée une boîte, est-ce que il a des garanti, est-ce qu'il peut être caution personnel aussi du pêment de loyer. Et si c'est quelqu'un qui déplace une activité ou qui s'étend, ou qui en croissance, il ne faut pas y fonder ces bilans, donc là, tu analyse un peu de financière à faire, ça se fait assez facilement, maintenant il te lient, tu fais ça assez facilement. Et surtout, t'essaye de regarder la cohérence de son projet par rapport à ton emplacement. Tu vois quelqu'un qui veut faire, je ne sais pas, un truc de laser, qui a 0, par king autour, c'est compliqué, donc quelqu'un qui veut faire un match en une ville où il n'y a pas de pouvoir d'achat, c'est quand même compliqué de vendre le match à cet eau. Donc il faut que tu regardes avec ta bonne logique, la cohérence de son projet. Un peu de bon sens, oui. Et si le mec n'est pas question que tu me posais, pareil, on ne t'est pas en train de virer une famille, tu vies un mec ou une femme qui est entreprend et donc les juges vont beaucoup plus vite. Donc tu as une clause dans le bike, il y a 13 importance qui faut regarder, ça peut être la clause résoluteuire. Si elle existe, en fait, grossement que tu vas demander juste, tu dis, "Voie elle a pas payé plus de 3 mois", et il est sorti. Donc ça va beaucoup plus vite. Donc tu as 3 pays, toi, regardez, t'es loyer d'avance avec le déposite, et tu peux donc tu ne fais pas forcément, tu ne te trouves pas forcément en PLS à chaque fois. Non. Après, il faut quand même trouver quelqu'un qui va le remplacer. C'est quoi, des toutes vacances? Qu'est-ce que tu as accepte, toi? Tu as combien de loyer, enfin tu en gères pour d'autres aussi, c'est ça combien de. Moi, j'ai ma foncière. Et après pour Cloucac, on a fait une sous-centaine d'opérations. Ok, et t'as eu une visibilité sur qu'on me fait faire. Quel sont les bonnes maîtrics de vacances de. Sur Cloucac, nous, on fait que les dilles louées. Ok. Pour l'instant, on a pas fait dilles vide, donc tout est loué. Donc, on a zéro vacances. Moi, ce m'ont par que ça m'arrive d'avoir, là, j'ai deux locaux vacances parce que j'ai déjà acheté vide. Ok. Mais c'est stratégique, on les revend. En fait, c'est une opération d'achat revend qu'on fait. On les revend vacances, donc il n'y a pas de volonté de les forcer moins loués. Explicement, pourquoi tu fais ça? Parce que c'est des locaux où on va chercher plutôt un entrepreneur qui veut s'installer et qui veut. Ah, dire. Faire l'exploitation et avoir en plus les revenus meublier. Ok. Mais pourquoi tu es acheté pour eux alors? Moi, j'ai acheté un portefeuille, il y avait plein d'emps. Il y avait deux qui étaient vide. Et je revends l'eau par l'eau. Et si tu veux, c'est deux locaux qui sont vide. On les a les sévites parce qu'on pense que c'est des entrepreneurs plutôt, enfin, des indépendants qui vont les acheter pour exploiter l'intérieur. Combien faut faire d'apports sur un projet comme ça? Nous, on travaille généralement avec des gens qui ont minimum 50 millions d'apports. Il y a un meilleur percentage, c'est-à-dire du 100 ans. Et les banques demandent entre 10 et 20% d'apports. Ok. On a des clients qui sont financés avec 0% d'apports. Ah oui? Parce que c'est leur business, ça non? Non. Même pas. C'est juste qu'ils ont un très bon dossier, souvent les primaux investisseurs en immobilie commerciales, ils arrivent à avoir 0% d'apports parce que c'est la première dossier, parce qu'ils ont une bonne gestion de leurs revenus, ils ne sont pas à découvertes. Ils ont un revenu qui est régulier. Alors, la grosse différence entre immobilier résidentielle et immobilier commerciale, ça c'est un truc qui est important à dire, c'est que tu n'as pas la question du tonnendettement à 35%. Tu sais, le haut conseil de stabilité financière qui dit grosso modo, on va rationner le crédit en France. Si tu as plus de 35% d'autantendettement, on ne veut pas que tu t'enriches grâce à immobilier. C'est un grosso modo, la traduction un peu politique, donne immobilier commerciale, vu que c'est le monde du business, t'exanté. Il n'y a pas de defie? Si. T'as de defie. Ok. 6, 10% j'ai quelques chiffres. Le rendement brut d'un local secondaire en ville en moyenne. Contre 2% à 5% en résidentielle. Il y a un écart qui existe, mais qui rémunère un risque parce que le taux de vacances te le demandait là. Tu meurras si c'est possible, mais je vois 12% de taux de vacances commerciales dans les centres villes moyennes. Il passe à moins de 6% dans les grosses métropoles. Donc en effet, c'est 2 fois plus important de cloris que à 12% de vacances commerciales, c'est quand même beaucoup. C'est-à-dire que ton loyer doit le prendre en considération. Un marché qui est bré dans immobilier, c'est un taux de vacances à 5. Ok. Là, on considère que c'est un marché normal. Tu vois, Paris, un tramurreuse, à la bonne époque, le bureau, quartier central des affaires. Il personne de Paris, c'était 2%. Donc là, t'as une pénurie. Là, je crois que ça montait autour des 3/4. Mais à marché normal, c'est 5. Donc effectivement, grande métropole 6, c'est bien. 10/12, il faut vraiment investir sur l'emplacement numéro 1 dans la vie. Au Sinon, il ne faut pas le faire. Enfin, mon avis, c'est qu'il faut pas le faire. Après, s'il y a des gens qui veulent prendre le risque de le faire, mais effectivement, j'ai dit le rendement est plus élevé, donc ça remine à ce risque. Le rendement est plus élevé parce que aussi, dans le immobilier résidentiel, quand tu vas investir, tu as le retraité qui va investir dans une villa, dans un appartement, juste il n'a pas de considération financière. Il veut juste cet emplacement parce qu'il a à côté de ses petits enfants, parce qu'il est la la vue mère, etc. Dans le immobilier commercial, tout le monde est là pour faire du business. Tout le monde est là pour faire la rentabilité. Il y a personne qui va acheter un local commercial à 3% de rendement et qui va faire un taux de crédit à 4%. Tout le monde est là pour faire du business. Tout le monde veut de la rentabilité. C'est pour ça que structuralement, tu as un rendement locatif qui est beaucoup plus élevé que le résidentiel. Ça, c'est cool quand les taux sont plus élevé comme aujourd'hui. Et il y a un deuxième entage, c'est que, entre temps, rendement brut est un rendement net, tu as quasiment pas de différence. C'est-à-dire que dans le immobilier commercial, c'est admis, c'est comme ça que faut sonner le marché, les taxes foncières, les charges de coopropriété, les tout ce qui aménagement des locaux, tout ça est payé par le locataire. Tant que propriétaire, tu vas devoir, si il y a des problèmes sur ce sujet-là, tu paies juste les sujets de structure, ce qu'appelle l'article 616 du cotivil. C'est grosso modo, si il faut changer la voiture, c'est toi qui va payer. Si il y a un problème de structure, ce toi qui va payer. La censure, ça se discute. Mais en effet, la clime, tout ça, c'est toi qui va payer. Et donc du coup, ton 6 ou 6 et demi rendement que t'as en brut, dans le commercial, ça fait un 6-net alors que le 4 ou 4-mitch peut qu'elle était ton chiffre. En résidentiel, ça finit avec un 2 et demi quand tu prends en compte tout l'ensemble des charges frais et autres travaux qu'il faut faire. Interessant. Parle moi, des datatheurs centeurs, t'en as fait toi plusieurs? Non, j'aurais aimé. J'essaie d'en faire, mais c'est tellement inaccessible. Donc, j'ai fait de datathe centeur en jouant sur la bourse des ETF. Ah, je sais ce que ce que l'avant-de-moi. Alors, tu vas parter son tumble à abandonner. Ce dont on n'a pas parlé, ce sont les beaux aussi, c'est-à-dire que le bal a la manière dont tu loupes tout ça pour ceux qui connaissent pas. Ce n'est pas du tout pareil. Donc tu loupes à un 3 mois de loyer, etc. Et c'est un bal qui spécifique tous les beaux commerciaux, c'est du 3, 6, 9. C'est comme ça. Alors, il y a d'autres choses, tu peux faire du 6, 9, du 9. Exactement. Donc en fait, le bal est commercial, c'est pas du tout le même bal que tu signes quand tu loupes ton en appartement. C'est pas la même loi. C'est une note loi. Donc, il y a des cloches comme j'ai évoqué qui sont très différentes. Et il y a des durés qui sont très différents. C'est-à-dire que le locataire s'engage à rester 9 ans, mais il a deux fenêtres de sortie au bout de 3 ans et au bout de 6 ans. Toi, en tant que propriétaire, t'engagères avec lui pendant 9 ans. Mais, la loi le permet, tu peux négocier avec ton locataire pour qui puisse renoncer à avoir cette sortie à 3 ans, cette sortie à 6 ans. Donc tu peux avoir un bal de 9 ans ferme, c'est-à-dire pendant 9 ans, t'es sûr qu'il restera là. Ça fait que tu vois ce que tu enseignes de sport. Le sport à la santé, c'est pour moi, c'est un marché qui est en train d'exploser. Basique fit, tous ces honnets et autres, ça développe beaucoup. Il signe généralement des beaux de 9 ans ou 12 de fois. C'est vrai que tu peux pas en sortir. Ah bon, tu as collé pendant tes cloquets là pendant 9 ans. Et la question, là, tu sais, quelle intérêt pour le propriétaire, c'est d'avoir une vraie visibilité. Tu fais ça et tu sais, je te loupes ça à 1000 euros les 3 premières années, 1500, les 3 suivantes et 2000, c'est 3 suivantes. Moi, j'ai une visibilité sur mon business plan et trop aussi. Exactement. C'est à la visibilité. Donc du coup, 1, t'es tranquille. C'est un investment qui est hyper passif. Des 2, quand tu vas voir ta banque et dire, j'ai basique fit qui paye pendant 9 ans et c'est sûr parce qu'ils sont engagés à payer pour 9 ans, ils vont te financer à 110%. Et ils vont financer dans les bonnes conditions. Super intéressant. Donc, tu disais me dater à ceinteur, tu le passes, tu le fais via des… J'adorais, je vais essayer d'avoir des copains entre preneurs qui ont vendu leur boite de le faire en mettant un petit disqué à côté 2 mais c'est pas facile. C'est si tu es gros de tiquer. Donc, non, je le fais avec y'a des ETF. Tout ça, un problème par rapport à d'autres universes, j'avions bien dans la hôtellerie. J'y pense, mais c'est l'hypidité. C'est que la difficulté dans tous ces marchés, c'est que en effet, tu vas toucher des loyers et des choses comme ça, mais ton argent est super immobilisé quand tu veux sortir, tu as un peu collé. Je ne veux pas te dire que tu vends en trois semaines, c'est pas vrai. Donc, il faut considérer entre trois et six mois dans un marché normal. Quand on a la marché en crise, ça peut être un peu plus. C'est l'immobilier. En plus, on a beaucoup de contraintes qui ont été rajoutés par l'Etat avec les diagnosiles qui doivent être maintenant aménés à avant la promesse de vendre. Tu perds du temps, je ne te parle même pas des sujets véoliers, etc. Donc oui, en fait, c'est la contrepartie de d'avoir de la rentabilité, de pouvoir avoir un effet de levier. Moi, ça me dérange pas, c'est devenu une habitude. Les investisseurs, c'est pas un bloquant parce que aujourd'hui, quand tu regardes ce que t'as comme offer pour pouvoir générer ton patrimoine, générer l'argent, avec les faits de levier qu'on peut utiliser en France, avec de tout même si ils sont à trois et de mieux quatre. Alors, aujourd'hui, nous, on a des clients qui avaient à avoir du trois à tout, on a un client sociétés général pour le palicité. Il vient de faire un client 20 ans, sur un crédit en immobilier que ma salle à 30. Donc c'est pas mal. Et c'est la date de la semaine dernière. Aujourd'hui, tu peux difficilement faire mieux que ils ont été financés, ils ont choix qui sont mis 10 % d'apports. Sur une opération, il y a une bonne rentabilité avec de la visibilité sur le loyer. Et ils ont printemps sur 20 ans, ils ont reçu un petit peu de cash flow. Et quand tu regardes sur l'argent qui se investit, sur 10 ans ils vont faire 12. Est-ce que t'arrives à accélérer ça? Froid 12, c'est bien. Mais à accélérer tout ça, c'est que c'est affreusement long. J'ai commencé un projet, mais dernière, il y a un manque à des jours pour jour. On avait envoyé tous les dossiers au banque et tout. Et en fait, on a eu des mois à avoir des propositions. - Toutes les banques? - Oui. - Non. Moi, j'ai travaillé comme je disais à la société gérale pendant 10 ans. Donc j'ai vu de l'intérieur comment on s'est fait. Et à part, s'il y a, tu vois des acteurs du digital qui vont essayer de révolutionner de plus en plus le marché bancaire, ils iront en dernier sur le crédit immobilier, parce que c'est le truc le moins rentable pour les banques. C'est souvent un produit d'appel, c'est souvent un produit d'acquisition. Tiens, Mathieu, t'as un local comme à ta début où j'étais. Viens, mais par contre tu me rappattris tes flux très horites de ta boîte, tu me rappattris ton argent perso, etc. Donc c'est le dernier truc où les banques digital iront. Et c'est le plus complexe. Donc en fait, il faut être résilient et c'est pour ça qu'on existe. Parce qu'on va aider toute la partie, on va dire, compréhension de ce que c'est qui m'obéit commercial, on va aider sur une définition de la stratégie. On va sourcer le bien, le négocier, monter le financement avec leurs banques. Et ça, c'est un énorme point, elle gérerait. Mais la partie financement, effectivement. Généralement, il faut aller voir sa banque. Si tu as une banque, tu as été depuis très longtemps, ça marche assez bien. Et si nous, après nous, on a des banques partenaires. qu'on vose, mais c'est long, il faut pas se mentir, c'est long. Et les hôtels, alors parce qu'on a encore un truc sur lequel je suis toujours hyper circonspès, c'est-à-dire que je trouve que ça fait des années, évidemment, c'est super, mais des années qu'on dit les hôtels, c'est le feu, c'est le feu, etc., etc., moi tu vois, on est deux ans après les Gio, déjà cette époque, on me dit les hôtels, c'est là aussi là aussi là aussi là. Je me dis, il y a bien un moment où ça va arrêter et déjà c'est devenu assez cher quand même, c'est très cher, tu dis, je trouve ça cher avant, mais aujourd'hui tu fais des hôtels, vingt-invrissions, d'être à New York, c'est quand même n'importe quoi, mais c'est souvent à cause des loyers qui sont très très cher. - Les hôtels, alors quand il y a autant hôtel à rite, tu achetais juste les murs dans l'hôtel, ça se fait, tu as une rentabilité, effectivement tu vas être entre 4 et 6,7 pour cent, mais je pense que pour capter la totalité de la valeur que créer un hôtel, il faut avoir mur et fond de commerce, donc l'exploitation, tu vois, j'ai un ami, lui il a mis sa boîte, il a très bien rendu sa boîte et il a réinvestit beaucoup dans les hôtels dans Paris, et il a fait 5,5 croix là, mais il les a conçu, c'est-à-dire que le entrepreneur reconnaît, il l'entrepreneur a fait un bel exit et donc il a revendu, il a réinvesti dans 5 hôtels et lui il a réussi vraiment à automatiser ses hôtels de manière à avoir très peu de ressources humaines, très peu d'humains et il a une rentabilité sur ses hôtels qui est monstrueuse, alors lui, c'est devenu un expert de l'hôtel, c'est-à-dire qu'il a conçu de hôtel, il a acheté des images de bureau qui transforment mentièrement et il fait un hôtel là, il y a beaucoup d'argent à gagner, et après la question se dire, si demain tu dois acheter un hôtel qui est déjà clé en main, tu aurais quand même une belle rentabilité parce que ce qui est intéressant de l'hôtel, c'est que comme tu l'as dit, les loyers, enfin, les prix de vente à la nuit, t'évoluent tellement vite que, en fait, tu vas pas avoir 1 ou 2% de croissance sur ton revenu annuel, tu vas plutôt avoir 4,5, donc même si tu as un rentabilité à 5% quand tu l'achètes, ou 6, tu vas trop trouver avec 1,10% dans 4 à 5 ans, et la régulation, l'Etat, le gouvernement ne fait que pousser des clients les hôtels, ils ont en train de casser un peu la machine air bien-bîte ou les gens qui sont des airs bien-bîtes, et donc ça ramène les clients de plus en plus dans les hôtels, parce que le parc, on va dire Airbnb, le question court, durée alternative, il va de moins en moins grossir, ou en tout cas grossir beaucoup, moi disais, c'est vrai, et c'est vrai que, alors après moi, je me disais, tu vois, quand je réfléchis à tout ce que tu me disais de plus de t'aleurs, je me dis les commerces quand même, les hôtels, enfin, c'est truc qu'on a vu que c'était trop cher, pendant un moment que voilà, que tu savais, c'était arrivé aux aynitmes et qu'on trouvait comme tu le disais des opportunités, mais si je prends 2 des autres actifs dont tu parles, que ce soit les data centers, ou les entrepos, je dis enfin, data centers, il y a juste un chiffre qui est simple, je crois que c'est 18 gigawatts qui étaient réservés par RTO pour 80 projets data centers en mai 26. D'ailleurs, en moment, t'as acheté l'électricité pour faire data centers, tu dois transformer de l'énergie en intelligence, c'est une éclinion de ce que tu vas faire. Ah, faut un endroit pour le faire, quoi, pour un point, donc les data centers, ils seront bien quelque part, tu vois, et probablement proche des centrales. Donc, il faut que le central ou proche des centres de production à faible coûts, typiquement l'énergie nous, la faible coûts est pas manière infinie, mais en grand incantité. Et il y a un sujet de data centers, c'est qu'on voit bien que ces données qui sont tellement sensibles que les gouvernements vont pousser pour que ce soit sur leur sol. C'est-à-dire que tu peux pas avoir la data center aux Etats-Unis, enfin, ça existe, aujourd'hui, on a une histoire, je suis chez AWS, etc. Mais c'est aux Etats-Unis, et de plus en plus, les gouvernements veulent de plus en plus nationaliser, donc ça va revenir, le sats immobilier va revenir de plus en plus sur nos soldes. Des parailles, les entrepos, le Icomers, c'est comment ça a fait bien un peu, mais c'était quand même en bonne croissance si tu as besoin d'entrepos de stockage. Alors moi, j'ai vu des trucs gigantesques en Pologne, on vous a envoyé un sur l'Europe, mais littéralement des entrepos avec 400K, tu vois, donc tu es vraiment soit détruit, assez fou pour Chine, pour Amazon, pour Amazon Molyb Service. Donc c'est vraiment assez fou, mais je te dis, ça ne déamplit pas, c'est tout le stockage aussi d'ailleurs. C'est stockage. Alors, stockage, justement, ça, c'est, moi, la plus grosse rentale que j'ai vu, rentale et locative, en immobilier commercial, c'est les selfies stockage. Souvent, c'est des entrepos pas très bien placés, en périphérie de villes, donc tu vas payer pas très cher du tout. Tu vas falloir les travaux, ça va te coûter entre 300 et 500 roules mette-carri pour aménager l'intérieur. Et ensuite, tu l'oussa. Et tu vas aussi à sortir à l'oeil qui quasiment 250 à 400 roules mette-carri. Donc moi, j'ai vu des gens de 250, de 500 roules mette-carri par an. Par an. Et ça, c'est quoi, là, qu'on paraise sur d'autres univers, enfin, je ne m'en peux pas poser. C'est placé, c'est à peu près trois fois à quatre fois supérieur à ce que tu pourras obtenir pour juste louer un entrepos classique. Il y a peu de charles dans les gens qui posent leur truc qui reviennent des menaces du exager. C'est les décès du force et les déménagements. On voit, il y a une notion structurelle sociologique, c'est que on vit de moins en moins ensemble. Enfin, tu vois, on s'épart de plus en plus. On a quand même beaucoup de gens qui deviennent de plus en plus âgés qui vont décider. Et les nouveaux bâtiments qu'on a été construits depuis 10 ans, il n'y a quasiment pas de cap. Il n'y a quasiment pas de cap, très peu d'espace. On a rassemblé beaucoup l'espace parce que ça coûte cher les mobiliers. Mais décès là-dedans, j'ai que tu vois, je rentre dans cette phase, je suis un peu plus vieux que toi, là où j'ai quand même quelques potes ou des gens trop loin. J'ai pés à leur âme, mais les leurs parents ont décès, d'où voir. Il met tous les trucs dans des trucs de stockage étudiant. Mais combien de temps ça a resté là-dedans, tu sais. Mais alors ton avis, c'est combien de temps, on voyait une. Mais six ans. Non, c'est moi. Moi, je vous l'ai dit. Moi, toi, t'as pas donné une question. Je dis pas à part en moyenne dans le style stockage. Ce que évidemment le divorce, tout ça, c'est un peu différent, tu vas, où les déménagements, tu vas, tu poses, tu repars. Moi, je te dis juste quand tu mets les trucs de tes parents, là-dedans. Faites-tu, tu sais, vraiment, c'est comme t'acable, t'acable, tu stockes des trucs qui ne va jamais, tu vois pas. Éventuellement, du pignard, c'est en arm, mais. Non. Et donc, en fait, t'arrais donc. Le tueur est très bas, c'est-à-dire que les gens restent plusieurs années. Les taux d'occupation, ces sèves stockages, c'est 80, quasiment 90%. Et c'est en progression énorme. Je crois que c'est quasiment presque à deux chiffres, la progression de saves stockage augmentent. Et on est sous équipé par rapport au UK. On a que l'on est devenu de deuxième marché en France. C'est devenu le Airbnb du mobile commercial. Très intéressant. Ok. Alors, qu'est-ce que tu fous? Pardon, bésit. Et là, je disais, j'ai des clients, bon, c'est des malins, c'est des gens qui ont tout fait le même, etc., qui avaient touché du 20% par an de. Mais une fois le plus, c'est le truc, la pépite. Mais en moyenne, il faut viser plutôt. Si tu veux du clé en main contre le face, il faut plutôt viser du 8-10. Ok. Du bureau, t'en fais plus. Je suis 10 face, du bureau tout le monde, en ce moment. Moi, j'en fais pas. Personne, pour les clients, on en fait très peu. Et si j'ai mal conçé à donner sur le bureau, c'est au quai fait de temps, dans les emplacements hyper stratégiques, c'est-à-dire à proximité des garts, des métros, parrient très murosque dans le quartier central des affaires. Des bureaux qui peuvent faire et transformer en co-working pour moi. Limblier, c'est un produit de plus en plus pacif, il va devenir le plus en plus actif, c'est-à-dire que pour pouvoir être compétitif, il faut des très bons emplacements. Et ce qu'on appelle, moi, j'appelle ça, l'intensité d'usage. Je pousse le truc très loin. Tu as des immeubes qui ont été construites, qui sont des espaces de co-working la journée. Et il change tout, il sort un lit, ça devient un hôtel. Donc, tu vois, tu as une densité d'usage qui a 100% parce qu'il n'est jamais sous-occupé et n'est jamais non-utilisé. Nous, on a fait un truc qui s'appelle la ville La Maria, t'as pas vu ce truc-là, à Bordeaux. Allez voir, vous ville La Maria. Ville La Maria Bordeaux.fr, on entre comme ça, vous cherchez. En fait, on l'a fait il y a quelques années, c'est un gros immeub, la notelle particulier. On a une garderie, on a 100 postes, on a un petit parc autour, une piscine. Donc, tu vois, on fait des cours de yoga, c'est climatisé, il y a une partie neuf, et puis la partie ancienne, c'est hyper beau. Et en effet, comme tu le dis, on ne fait pas dormir les gens dedans le soir. Ce serait rigolo, mais quand même, c'est pas adapté. On n'est pas allé jusque-là. Mais on le loue, par exemple, le week-end, le soir, le week-end pour des mariages, par comment t'appelles ça? C'est mineur, non? C'est mineur, on a oui des séminaires toute la semaine. Et le week-end, aussi, tant en tant, quand t'es petit et que tu vas te faire, tu peux te débarmer mais aussi des bâtèmes ou des choses comme ça. Tu vois, et l'idée, c'est. Voilà, et d'ailleurs, j'ai des places en ce moment, si tu veux, tu t'installe à bord de vaisseurs. - Oui, je change de canne, non? Mais c'est sublime. Et ça, tu as fait où tu fais plus ou tu regardes, tu fais ça pour des clients? - On fait un peu, là, je suis en train d'acheter une autre achete de bureau. - Ok. - Pour nous. - Mais il y a un dernier. - Parce que là, en d'ailleurs, il y a un pays canois et donc on veut trouver des bureau canne. Donc là, j'ai fait des offres en classe-maine dernière sur les bureaux. Et donc là, on veut loger nos équipes, mais j'ai toujours l'option B si, demain, entre ou d'autres bureaux, si demain, il faut relouer. En disant, c'est des bureaux très bien placés et je peux les mettre en co-working. Donc j'ai fait mon business plan, comme ça, on m'apporterait. Et effectivement, j'ai été dans une stratégie loée classique, bureaux, je serai avec un rendement à 6% et en faisant du co-working, je suis en la douze-treize. - C'est ce que je fais ici, tu n'as pas vu, tu n'as pas fait le tour, mais voilà. - Ce que tu fais ici? - Ouais, oui, est-ce qu'on fait à Bordeaux d'ailleurs? - Oui, c'est tout le monde. - Je suis très content. Ça, c'est un peu ton oeuvre, ici un peu moins. Non, une fois que c'est plein, c'est super. Dès que t'es plein, ça bouche pas trop, surtout quand c'est beau. - Et tu as fait le calcul sur en travers loué à classique et à avoir loué co-working, c'est quoi? - C'est n'a rien à voir, en effet, en voir si tu dois l'opérer, c'est à dire quand tu. - Vous pouvez beaucoup plus impliquer dans la gestion. - Ce qu'il faut, c'est de réussir à trouver à créer, c'est comme dans le "colliving", je vais faire un épisode bientôt sur le "colliving", c'est quand même réussir à créer une osp mose, une énergie dans la gestion. quand on est au bureau, ça ça paraît bizarre et un peu esoterique. Mais en fait, quand les gens te louent, ils louent leur bureau, ils font ce qu'ils veulent dedans. Quand un co-working, pour qu'il n'y ait pas de turnover, il faut que les gens s'entendent bien, qui voient des bonnes trucs à la machine à café, ou en effet, je te parlais de cours de yoga, de choses comme ça, mais c'est de ces petites choses, nous on a un boulot de rôme à ma chasse, ça joue, il va y vers ta arrive, enfin, au printemps à Bordeaux ou à l'automne, là, ça pose dans le parc et tous les gens, mais c'est la belle vie. Donc quand ils arrivent à proposer ça avec des gens qui sont séillés, hyper intéressants. Et donc ça justifie un prix, enfin, rendement plus élevé, parce que t'arrives à louer au poste beaucoup plus que ce que tu le verrais, juste. - Il y a un truc qui prend le tout. Tu viens de. je trouve de faire ce truc que j'ai fait, c'est que en fait, on reste des humains et les humains veulent se rencontrer. Le full-télé travail, moi, je n'ai pas le droit de démarrer le sitia, ça va peut-être partir, full-télé travail, mais en fait, quand tu observe le comportement des gens, il va se retrouver, il va les changer entre eux, et nous on le voit à nos bureaux, on a mis plusieurs d'entreprises ensemble parce que, bah, il y a des signerages qui se créent, alors les gens peuvent être en train de faire des travail, mais on a bien aussi échangé. - Et en fait, il faut se projeter, alors là, je me permets aussi d'en rajouter. Ils veulent. tu vois, bosser dans un jardin, c'est cool, avoir accès à une piscine, là, on va essayer de voir si on leur donne pas accès à une piscine, 24/7 ou en tout cas, 7 jours sur 7 déjà. Donc ça veut dire que le week-end, tu vois, en plus, tu peux venir avec ta famille, je sais pas quoi, aller te poser ou boire de la piscine, ta la garderie, tu sais, en plus, il y a un détail en ce moment, canicule, la clime, je veux dire, nous, nos bureaux ne sont jamais aussi remplis qu'en période de canicule, c'est fou. - Je vois normalement, mardi, je dis, c'est les seuls jouraux, y a de plein de monde, et là, en ce moment, elle va le vendredi? - Bien oui, incroyable. - Oui, et oui, à Paris, c'est vrai. - Et ça, il va aussi de la chose, la clime, non? - Ben non, c'est pas un sujet, il y a jamais. - Il se croit que c'est 19, 20 % des bureaux, on fait, c'est pas beaucoup, quand la clime, donc en fait, dès que t'as la clime, tout le monde vient. Et ça, c'est un argument, même à bordeaux, un argument assez énorme, et super intéressant. C'est quoi ton petit pêche et mignon là, en ce moment, ton petit truc, le petit bien? Non, je vais noter un truc, ta dit, un truc, j'ai fait des offes la semaine dernière, et là, je me suis dit, tiens, matieux, et je vais te faire, je vais te insulter, mais en insultant même même temps, matieux, de glie, innocent, tiens, est un chacal comme moi, parce que quand on dit, j'ai fait des offes la semaine dernière, ça veut dire que t'as pas proposé au prix. - Ça veut dire que ce n'est pas passé. - Donc, c'est ça, j'ai conné le mod chiens de la case ou bar de fer comme tu veux, mais voilà, je l'ai fait. - J'ai la conné, j'ai fait des offes, alors ton truc à trois millions, j'étais proposé un million, ça fait 50%, quand même, monsieur de glie, innocent, tiens, c'est quand même. - Ouais, mais bon, vous avez eu d'autres offres? Non, bon, voilà, alors, je l'ai conné, c'est pas 50%, mais. - Il faut savoir être diplomate avec les vendeurs, pour que ça passe. - Ok. - C'est pas ça grand pensant, mais toujours être bien veillant, il faut. Moi, ce que j'aime bien faire, c'est l'empathie business, je trouve ça hyper important. - Je suis d'accord, j'adore ça. - C'est-à-dire qu'il faut essayer de se mettre à la place de la personne, et dire voilà, vous vos contraintes, c'est ça, tu vois, c'est un vendeur. Je vais donner l'exemple qu'on s'en va faire, à un cas concret. Chers des bureaux, du coup, c'est extrêmement difficile à canne, parce que le tout de la case dans les bureaux à canne, c'est votre 1%, il n'y en a pas. Allo, est très peu et acheté, il n'y a rien. Des canains qui sortent, c'est souvent un truc, soit c'est vendu tout de suite, soit c'est un anard qui est trop cher, qui a un problème, l'an l'occurrence, bouvard carnault, donc en fait une rupture très passante, très bien pour le bureau, sauf que le local, il fait 150 mètres carré, et t'as un pu de lumière qui est censé éclairer tout le local. Je trouve le très bien. Donc en fait, le problème, c'est que celui qui vient pour reconfigurer, acheter pour faire un appartement, ça ne marche pas. Donc déjà, je n'ai pas la concurrence d'avoir un mec qui fait un appartement. C'est que pour des bureaux, tu veux pas faire autrement. Et j'ai une curiosité qui est très réduite sur les parties des ailes. Et donc, c'est un truc illiquide. Je sais que c'est illiquide, c'est à dire que je sais que je n'ai pas d'autre solution. Je ne sais pas d'autre solution parce que je trouve rien. Donc je dis, je vais vous faire une offre. Je ne vais pas vous faire repris. Le monsieur, c'est quelqu'un qui est partré depuis un petit moment que sa femme, qui veut vendre puisqu'il avait un locataire, le catarène parti, veut plus s'en occuper. Donc je me suis mis à sa place et je dis voilà, je sais, en plus il a été professionnel de l'hôpien. Je vais expliquer par un plus béque, moi, le problème que j'avais, sur ce projet, qu'il avait aujourd'hui, c'est que lui, il va peut-être avoir des gens hyper intéressés parce que le prix des acquisitions, il est intéressant sur l'annonce. Mais quand tu y vas, les gens ils repartent aussi vite. J'y vais à vous d'ailleurs, il va vous avoir plein de gens qui vont venir visiter. Donc je me mets à sa place. J'y par contre, il y a personne qui veut faire une offre. Moi, je veux faire une offre qui sera profondément pris, mais sans condition si pensi de crédit. Avec moi, c'est ça, vous allez pouvoir partir tranquillement à la retraite avec votre femme, etc. Donc je vais faire une offre qui était 25% moins cher que ce qui était affiché. Ça va la semaine dernière. Donc là, pour l'instant, on est pas en camp de retour, mais je pense qu'il va. On va disputer, et je pense que. Enfin, ce que je anticipe, c'est qu'il va me dire non au départ, et que c'est moi qui va être de me voir aller chercher. Des fois, il faut pas avoir des goûts en objets. Chaucher pour l'expliquer pourquoi je suis construite comme ça, que en fait, c'est pas forcément une mauvaise opération pour lui. Enfin, il faut qu'il ait l'impression de faire une bonne opération. Et ça, c'est fou. Parce que tu vois. Je pense. Tu vois la psychologie du deal. Je pense à Vierte Vedil, qui est le lead-to-trone qui est un mec super bouliché agressif. Mais par moment, pour faire des bons deals, il faut juste faire. Ouais, être super rond. Et en fait, à la fin, tu dis mon sofou. Ce truc, je propose un million huit, ou un million huit en faisant des courbettes. C'est la même chose. Ça reste un million huit. Il y a des moments, un vendeur. Il préfera te vendre un million, 7. Parce que tu as été drôlement, mais ça n'est pas avec la confiance, et qu'ils se disent, je ne sais pas quoi. Plus tôt que un million huit, parce que tu lui as dit, en fait, je te la jette, tu démerdes, tu démerdes, tu démerdes, tu démerdes, tu démerdes. Il y a trop de d'égoes dans les négoes. Et je pense que c'est une force qu'on a réussi à avoir. Enfin, c'est pas une force. C'est juste l'expérience qu'il y a fait que, quand je te la jette, j'ai fait des dizaines, des centaines de négociations. Et en fait, j'ai vu des dilles de plusieurs centaines de millions d'euros clacées à cause de l'égoes. Mais pour le dé. C'est à la fin, ça négocie du 1%, c'est. Il y a 1% de négo dans le deal. Mais reprend les bases, prend de la hauteur. Il t'a un train de négocier juste 1% du deal. Donc, on a fait 100 millions de projets, on a fait 100 millions de projets, pas préfinancement. On a levé 50 millions, on ne peut plus. Ok, 50 ans. Sur quoi, on vient en 15 000 investisseurs. On a 30 000 investisseurs, mais 30 000. Ok. On a agrocié. Ok. Donc sur quel modèle, comment je peux y arriver, toi, qui mot, c'est un peu comme me brix ou de genre de truc. Ok. Et là-dessus, t'as pas eu trop de défaut et de problématique? Non. Alors, enfin, pas trop de défaut. Et je suis tout. Et je suis tout fait retocé par la FD. D'ailleurs, ça part sur les réseaux sociaux. Bien sûr. Nous, on est déjà plus jeune. Donc, on est dans le nouveau modèle. Ça, c'est le crotte-finding-biblier dans ce modèle-là. C'est du financement hypothécaire. À l'époque, ce qui est beaucoup plus de retard, plus de problématiques, il financait derrière les banques. C'est-à-dire que tu avais les banques financées sur un projet à million 700, 800,000 euros. Et le crotte-fineur venait avec mettre 100,200,000. D'ailleurs, avec des garanties de second rang et avec un niveau de risque plus élevé, parce que du finance, ça a quasi totalité. Nous, on fait pas ça. On fait du financement hypothécaire de première rang. Comme le font les banques, on finançait le million 700, 800,000 euros des fois 900,000 euros qu'on lui prougeait très bon. Et donc, ce qui fait qu'on a beaucoup moins de problèmes. On n'a pas de sujets de perte de capital, le défaut, etc. On a quelques dossiers qui sont retard, mais c'est des retard qui sont de 6, 7 points. Donc, tu vois, ça reste à l'échelle de l'immobilier, ça reste court. Et pour l'instant, après les cycles immobilier nous amèneront, on se battra avec les cycles immobilier, mais on reste vigilant parce que c'est un métier de prise de risque. Donc, on essaie de limiter ça. - Ok, sur Cloca, redis-moi, 60 opérations, c'est ça. - Ouais, on a fait 60 opérations. On a lancé la boîte fin, 24, fin, début 25, on va dire. - Ok. - Et on l'a lancé, en fait, l'idée, c'était de dire, on a plein de gens autour de nous, enfin moi, des potes qui me disaient, "Mat Dieu, tu pas me prouvent un deal, mais tu pas me prouvent un deal." Parce qu'il voulait que j'avais ce qu'il m'a dit. - Moi, je suis un des mobilaires. - Et Paul, qui est mon associé, il avait travaillé aussi 10 ans dans l'immobilier commercial chez CBRE, Collier, ce qui sont les grands noms, des mobilaires commerciales. On était à l'intérieur d'un restaurant, pas très long, mais ce que j'ai perdu, non. Là, moi, j'ai un super filet de bœuf, en vrai. Il m'a dit, "Fraux comment tu ne bois de clé en main là-dessus?" et donc on l'a lancé ça, il s'amarchait extrêmement bien. On est très content. - Tu trouves des deals, tu trouves des choses voilà. - Voilà, dis-moi, je te dis, tu vas me trouver une boulangerie, quoi, c'est un peu l'idée. - Moi, on va regarder, c'est quoi ton objectif? - T'as stratégie, comment tu gânes, comment tu peux investir? L'idée, c'est de pas d'en faire un, c'est de te constituer un patrimoine selon terre avec un fort effet de logicie, parce que des cadres, cadres dirigeont et entreprenant un capacité à lever la dette. - Ok. - Et faire ce qu'on est au link? - On se structure tout, on autofile des statues de SA, de SAS, de Hilding, on peut réfléchir un peu avec toi la situation. On n'est pas un génère patrimoine à la tension, mais on peut te giser, enfin te gayer, te guiller pardon. - Mais gayer, c'est très bien aussi. - T'es guillé. Et ensuite on va faire le sourcing de l'anégo, le financement et la gestion. Donc en fait, c'est vraiment du clé en main. Francentière, on analyse à peu près huit cent d'île par an. - Ok. - Et on ne va pas, on n'est pas comme elle a jamais publier, on va te pousser 50 d'île. Tu vois, on va vraiment travailler, on va te pousser peut-être 2, 3 d'île maximum. - Ok. - Et dès lors que toi, tu as dû dire "oui non", alors qu'on a fait un peu le schéma, si tu le fais toi-même, tu sais pas de coûter à votre présente entre 130 et 150 heures. - Ok. - Et faire tout un véciment, nous, on le fait en oeuvre. - En oeuvre pour moi. - En oeuvre pour toi. - Et ça me coûte combien? - Ça te coûte 6, entre 6, c'est 7%. On peut apprécier 6 et demi-heure tax. - Sur le prix d'achat. - Ok. Et derrière, en vant, je te me laisse gérer tout seul. - Tu choisis. Soit tu gères toi, vu que ces plutôt des dils qui sont très passifs parce qu'ils sont loués, nous on invite les gens à plutôt gérer eux-mêmes, on leur explique quand ils peuvent gérer assez facilement, mais on peut gérer pour eux. - Interessant. - Ok. - Survire de ma part, tu fais quoi? - Je vais mettre ta part. On peut faire une petite. petit offert. On n'en a pas parlé mais on peut faire 1 500 euros. On va faire un code de l'Avertingale. Ok. Cette va. Comme ça les gens, ils auront une réduction de 1 500 euros. Ah bah écoutez, 1 500 euros, je prends moi en le current. C'est un très bien écoute au bout de 20 offres. En plus, moi je ne perdrai pas d'honoreurs si j'abossais avec vous. Donc allez-y lâchez-vous et puis je l'ai négoci en dire merci. Voilà, c'est fait maintenant. Il a dit oui, je crois. Il a dit oui. Il a dit oui. Trop bien. Il est bon en ego. Tu as ajouté, je reduide dire 10, serait peut-être passé, Mathieu, on peut ajouter sur LinkedIn peut-être. Oui, LinkedIn. LinkedIn Insta. Mathieu de Lino Sentie. Donc Mathieu avec 2T. Oui, 2T. Et d'avance, c'est le bon, les meilleures. D.O.G. Ali, inocentier avec 2N. Très bien. T'as petit martingale à toi, ton petit pêche et mignon d'investissement. Peut-être en dehors de limous, il y a un endroit où t'investis ou tu… Écoute, j'ai fait une belle opération récemment des copains qui ont monté une belle boîte dans l'IA. Il est sur sortie, il y a un mois et demi-là. Et franchement, je fais… c'est pas mal. Ok. C'est le sujet du moment. Je suis rentré à 3, 4 ans et il est sur sortie, il y a un mois, j'ai fait fou à 5 et demi-chroint. Ok, pas mal. Soit une belle boîte dans l'IA. Donc c'était un peu de prévêté coût de s'il y a en diversification. Mais bon, je reste quand même très immobile. C'est le bil et le grand sport de nos patrimonnes, c'est de l'immobilier commercial. Ok. L'étout en ce moment, tu me dis 4, 4, 20 sur combien de temps? Aujourd'hui, c'est entre 3, 20, des mers d'eau si vous l'avez vu, à 4, 20 sur du 20 temps. En immobilez comme ça, tu peux aller jusqu'à 20 temps, au-dessus tu arrives à pas. Ok. Et c'est pas intéressant de réduire le temps, non? Tu n'arrives pas à mort dire derrière. Si tu arrives à acheter à 10% oui, mais enfin moi, j'ai toujours un moriré payé, il faut attendre. Tu me suis plus longtemps possible. Donc faites toujours essayer de négoisser les crédits les plus longs possibles, parce que du coup, tu récupères plus de cash flow. Tu rembourses la banque plus tard. Donc il vaut mieux. Ok. Il y a plein d'avantage à faire ça, mais on ne commence pas. J'ai réussi ici à faire un crédit que sur 12 ans. Et en fait, j'en suis assez content, les forêts étaient plus longs, en effet, j'ai moins de cash flow et il m'a reste 2 ans avant d'arriver à mes 2 ans. Bah bah, c'est vraiment très bien. Mais c'est ce que tu peux faire. Là, tu l'as fait en société, par exemple. Oui. Bah, le deux revendent d'autre, tu peux refiner ses tombiens. Ça, c'est un gros avantage de l'immobilez comme ça, ce qui est fait en société. Imaginons, je sais pas comment ça vaut ici, mais imaginez ça, 3 millions, ça a rien. T'as réel à la fin de ton crédit ou même t'as réel au bout de tes 2 ans. Bah, tu as un bank qui dit, bon, voilà, c'est expertisé 3 millions d'euros et la bank va te prêter entre 2 et 2 millions 5. Elle te fil 2 millions 5, elle fil est, elle met une hypothèque sur le bien. Toi, tu récupères 2 millions 5. Les intérêts sont deductibles. Il faut que je continue à payer un loyer en banche. Tu dois payer un crédit, mais avec les 2 millions 5, tu peux t'amuser à faire des choses. Tu peux investir. Et t'as pas revendre le bien, t'as pas appé, l'impôt soit plus volu. Ni appé les droits de mutation du notaire. Ouais, Saint-Bart, il m'auries fait un rire pas mal, j'ai des idées. Ok, 2 millions 5, très bien. Merci Mathieu. C'était un plaisir, on te suit. On vient sur vos différencites, cloca, notamment, c'est K-L-O-C-K-A. Et puis vous y allez de ma part et puis vous serez bien reçu. Merci beaucoup Mathieu. Merci à tous. Bisous, salut à la semaine prochaine.