313 - L’immobilier locatif est-il mort ?

Alors, j'ai envie de dire oui, l'investissement immobilier est mort, comme ça, ça fera moins une concurrence et on pourra plus s'acheter. Je rembourse à peu près 500 000 euros d'eux parents de capitale. Je trouve que le plus grand danger c'est de chercher absolument des très fortes enthabilités. Quand on se surcharge avec des projets trop énergivores, on en pute cette capacité à continuer à investir. Auce des taux d'intérêts, durcissement de la fiscalité, incertitude économique et politique, on entend de plus en plus souvent que l'âge d'or de l'investissement immobilier locatif est terminé. Est-ce que ça vaut encore le coup d'investir en locatif quand le taux d'intérêts sont au-dessus de 4% avec une fiscalité de plus en plus dur? C'est la question qu'on va attaquer aujourd'hui avec un investisseur Aguerri. Il y a que ça dans ce genre de contexte qu'il faut réaliser, des conversations avec des gens qui ont traversé les cycles en immobilier déjà connu ce genre de contexte. C'est le cas de notre invité aujourd'hui, Robin Eldin, qui a investi, commencé à investir depuis. En 2010, il était être soignant lorsqu'il a commencé son parcours. Il n'a pas de patrimoine, pas de connaissance financière particulière, et 16 ans plus tard, il a construit un patrimoine de près de 40 immeubles, 200 l'eau immobilier gérée et le rembours chaque année, 500 000 euros de capitale sur son patrimoine, sur son parc locatif tu peux imaginer un petit peu. Il a traversé les cycles immobiliers puisqu'il a commencé avec des taux à 4,5% puis il a revenu sur des taux après à moins de 1% et on revient maintenant un des taux de 4%, donc il a déjà connu ces vagues, et c'est ça qui est intéressant dans la conversation que tu vas écouter. Au cours de cette question, on va vraiment tackler plusieurs idées reçues que peut-être tu as sur la construction. L'accélération d'un patrimoine immobilier, comme par exemple, va avoir un parc locatif de plus de 15 l'eau, ça devient un deuxième job automatiquement, ou bien au locatif, on finit toujours par atteindre un plafond de verre avec le banquier, on finit toujours par être bloqué par la banque, ou bien un projet qui n'a pas au moins 10% de rentabilité brute, ce n'est pas un projet rentable, et enfin il faut louer absolument en meubler, c'est comme ça que tu gagnes de l'argent et immobilier le catif, c'est voir tous ces idées reçues vont être remis à plat complètement et rabattu sur cette conversation. C'est intéressant avec le parcours de Robin, c'est qu'il a pris les vieux vraiment des opérations simples, des rentabilités raisonnables, et des capitalisations sur long terme n'étaient pas forcément trop cherchées à maximiser le rendement pour chaque immobile, tu vas voir, c'est assez frappant. Pour accompagner notre conversation et pour t'aider à guider en fait notre conversation quand on va parler de rentabilité brute et de d'auto-financement, je mets à disposition à un tableur excellent que tu peux télécharger gratuitement sur l'adresse investisseur au pluriel 40.com/projeloc, PLG-OTLOC, que tu peux télécharger qui va te permettre de naviguer avec les données que tu aves sur un bien que tu convoies de par exemple de qu'est-ce que c'est dans ce habité brute, nette, auto-financement, etc, etc. Donc ça peut être bien d'util, je pense, pour accompagner la conversation également. Allez sur ce, on attaque notre conversation écrobain, je suis très impatient de la faire découvrir. C'est parti. J'organise une soirée entre investisseurs et entrepreneurs sur Paris le 10 décembre prochain, une occasion de nettoyer un tensément avec d'autres auditeurs du podcast, les investisseurs entrepreneurs qui partagent les mêmes valeurs que je produisne ici, curiosité, ambition, bienveillance. Si tu cherches à t'associer, à collaborer ou simplement à t'inspirer d'investisseurs qui jouent la même chose que toi, c'est la soirée à ne pas rater, il y en aura qu'une en 2026. Le problème des soirées net working souvent, c'est que le focus est mis sur les quelques heures de rencontre et une fois la soirée passait au reconnect assez rarement avec les personnes rencontrées. Alors pour y remédier, j'ai décidé de faire autrement avec des points de contact avant, pendant et après la soirée, je demande aux personnes notamment de l'inscription de décrire leur profil, leur recherche, ce qui me permet de les orienter vers les bonnes personnes pendant la soirée. Si tu veux en être, tu peux d'inscrire sur le lien investisseuropuriel40.com/afterwork. Févid, car les places sont limitées quand même, on va être capé à 100 au max, investisseurs au pluriel 40.com/afterwork à Paris le 10 décembre, je serai ravi de t'y retrouver. Salut Paco, merci pour l'invitation, ravi, d'être présent. Merci à toi, ça fait un moment que j'avais entendu parler de toi, je me t'ai dicté qu'il fallait que je t'invite pour parler, ton parcours, ta zone de génie, et puis échanger autour. Et alors justement, il y a plusieurs thèmes que vous pouvez évoquer, mais moi ce que je voulais évoquer avec toi aujourd'hui, je pense que c'est intéressant dans le contexte aujourd'hui, de 1026, à fin de 1026, c'est un petit peu ce contexte de taux qui augmente ton intérêt, de morsité, les élections présidentielles qui arrivent, etc. Et je me t'ai dit, il n'y a pas mal d'investisseurs qui sont en mode foyer, il n'y a plus d'espoir, quoi, aujourd'hui c'est compliqué, est-ce que ça vaut même le coup d'investir dans la pierre, voilà le catif c'est mort, voilà bref, il y avait pas mal de bad buzz dans ce moment, et je me t'ai dit que pour être intéressant de construire une croissance avec toi, justement comment on adresse ce contexte aujourd'hui qu'on a investisseur, toi qui est la connue au travers de pas juste quelques d'années, mais justement avec plusieurs cycles d'investissement en immobilier et c'est ça qui est dans le long terme en l'immobilier qui est intéressant, donc je suis super contente de pouvoir t'avoir aujourd'hui pour parler ça, peut-être pour les gens qui te connaissent pas encore, comment tu pourrais te présenter, brefment? Oui tout à fait, alors moi je m'appelle Robin Dundin, j'ai investi dans l'immobilier depuis 2010. Pour me présenter, j'ai été issu d'une famille tout à fait classique, j'ai pas eu d'éducation financière particulière, et je suis tombé dans l'investissement immobilier un petit peu par hasard, puisque à la base, moi j'étais éte soignant avec mon épouse qui était éte soignant aussi, et on a commencé à découvrir l'investissement immobilier et l'effet de levier, qui a vraiment raisonné en moi, et j'ai vraiment vu le gras et les possibilités d'enregistrement et de capitalisation grâce à l'effet de levier bancaire, principalement, et donc j'ai commencé à investir en 2010, par des petits appartements pour me rassurer dans des copropriétés, et puis à partir de 2013, j'ai commencé à acheter des immeubles de rapport, alors moi, je suis en région nouvelle à Tiquitaine dans une petite ville moyenne, moine 100 000 habitants, qui se prête parfaitement. J'ai découvert après, qu'en fait, les secteurs comme ça de ville, pas forcément très rural, mais moyennes, complètent parfaitement l'équilibre financier avec un minimum de conservation de valeur foncière et permettent des auto-financements, donc j'ai compris ça et j'ai commencé à partir de 2013 à acheter des petits immeubles de rapport avec tous les freins et tous les blocages qu'on peut avoir pour se faire financer, quand on a une situation qui n'est pas forcément idéale, puisqu'en plus moi, je faisais des remplacements, donc j'étais pas fonctionnaire, ça m'aurait été un peu, et donc on va dire qu'entre 2013 et aujourd'hui, j'ai acheté des immeubles sur un rythme de 1 immeubes par an, jusqu'à 5 immeubes par an, jusqu'à avoir aujourd'hui quasiment une quarantaine immeubles, et quasiment de 200 l'eau aujourd'hui, donc je me suis vraiment passionné, voilà, et j'ai rencontré toutes les barrières qu'on peut avoir, toutes les croyances aussi qu'on peut avoir aussi au début, donc j'ai levé un petit peu tous ces freins et tous ces leviers au fur et à mesure, et donc ça m'a permis d'avoir aujourd'hui une vision peut-être un petit peu plus large, un peu plus complète, quand on a, voilà, changer radicalement, on va dire qu'on va venir financier et ma position sociale dans laquelle j'étais, en fait. Est-ce que tu peux nous décrire un peu justement vraiment encore une fois de façon large et synthétique, tous ce parcours, donc que tu nous as décré aujourd'hui de 200, plus de 200 l'eau, en fait, qu'elles ont été les leviers principales pour toi, les leviers principaux qui ont permis d'arriver à ce résultat-là, et peut-être en filégramme par rapport à cette question, qu'est-ce qui fait que ça pourrait être impliquable aujourd'hui ou en quelque sorte, est-ce que le contexte, évidemment, était favorable, mais à quel mesure, à quel point il t'a aidé ce contexte avec les Tobas, notamment, etc., pour construire tout ça, en fait. Bien sûr, alors je vais dire, ça va aller un petit peu peut-être à l'envers de tous les aspects financiers, mais une des qualités qui m'a permis d'être à ce niveau, je pense, les qualités humaines, en fait, et relationnelles, au-delà, bien sûr, de l'aspect technique financier avec, bien sûr, une approche précise à chaque fois de tomber projet et une maîtrise des risques, ce qui plaît beaucoup au banque, parce que les principales fringues que j'ai rencontrées, ça a été les financements, en fait, ça a été les refus de prêts que j'ai enchaîné, qui se sont des fois débloqués, et puis réouvert, et même encore aujourd'hui, j'ai encore beaucoup de refus de prêts, et j'ai en même temps des portes ouverte, donc c'est les principales fringues qu'il faut lever, surtout je me suis un petit peu acharné pour développer et éviter ces blocages, et surtout ne pas écouter des personnes qui vont finalement se mettre en travers, en attendant ça a écouté un petit peu trop, et je trouve en France les personnes diplômées, et quand on a un banque en face de soi qui nous dit plus personne ne vous prêtera, on a tendance à l'écouter, alors qu'il faut quand même, je trouve plus se faire confiance à soi, on est quand même capable de mener le projet à terme, et donc voilà, il faut s'acharner, donc il y a des je me suis voilà un peu charné à moi. avec des rendez-vous bancaires que j'ai enchaîné jusqu'à 15 banques pour débloquer ces situations. Et donc en 2010, effectivement, il y avait des projets intéressants parce qu'on avait des taux qui étaient assez haut à l'époque, on était sur du 4-8000% déjà à l'époque. J'avais pas toutes les notions que j'ai aujourd'hui, donc j'avais mis beaucoup d'apports, j'avais emprunté sur une durée courte. Et après, petit à petit, effectivement, on n'allait pas justement la chaîne de podcast des investisseurs 4.0 et d'autres supports qui nous aient de bien aussi à comprendre en fait les intérêts des durées longues et des apports, voilà, limités pour utiliser au maximum les faits de levier. Donc j'ai connu ces périodes là. Après, j'ai connu effectivement la période où il y a eu les taux très bas en 2020 où on avait des taux, j'ai des prêts à 0,90% assez incroyable. Mais en même temps, sur cette période, il y avait énormément d'investisseurs, donc les prix avaient tendance plutôt à monter. Et aujourd'hui, on reconnaît un nouveau cycle avec des taux de crédit qui remontent effectivement fortement, situation un peu d'instabilité de la France, qui fait que les taux continuent à monter. Mais du coup, j'expliquerai, j'ai détailleré avec des exemples un peu concrets sur des projets que j'ai pu faire peut-être en 2010 avec des taux à 4,4,5 et aujourd'hui, finalement, des taux qui reviennent un peu plus à la normale. Pour moi, c'était pas normal d'avoir des taux à 1% et des bancs qui empruntent à des taux négatifs. Il y avait vraiment un problème dans la logique financière. Et donc, on retrouve un marché qui est finalement plus normal avec moins de conclurences, moins d'investisseurs, et donc plus de négociations possibles avec des prix qui se stabilisent, voire qu'ils baissent légèrement, et en fait, pour moi, ce n'est pas un problème d'acheter et de continuer d'acheter avec des taux de taux à selver puisqu'on capitalise la même somme quand on emprunte à 1% ou quand on emprunte à 4%. La part différencielle, c'est la part des intérêts, effectivement, qui va peut-être gommer un peu plus le cash flow, mais la partie capitalisation reste identique. Et pour moi, l'effet d'enregistrement dans l'immobilier, contrairement à ce qu'on peut voir des fois sur Internet, avec des discours un peu plus vendeurs, c'est la capitalisation sur le long terme. Pour moi, c'est du long terme. Et la finalisation se fait sur le remboursement du capital. Et donc, effectivement, les taux d'intérêts ont un peu moins d'impact que ce qu'on pourrait se l'imaginer. Donc on peut, de ce que tu réponds, finalement, à ma question, c'est que l'idée, c'est qu'en fait, il s'entend bien, il n'y avait pas eu autant de vent favorables. En tout cas, c'est effet de vent favorables du contexte, des taux, etc. A pas été si déterminant que ça, en fait, dans la création de ton patrimoine, c'est plus d'autres leviers que tu as pu mettre en place qui ont permis ce que tu as réalisé. Tout a fait exactement, voilà. Moi, j'ai eu, effectivement, toutes les difficultés, surtout, de financement. J'ai réussi à trouver des affaires intéressantes. Et je me suis surtout, comment dire, familiariser avec des rentabilités acceptables. Et je trouve que le plus grand danger, c'est de chercher absolument des très fortes rentabilités, puisqu'il y a toujours une réalité, derrière une rentabilité. Ça, j'ai mis un peu de temps aussi à l'accepter, parce que j'ai fait quelques bons coups à plus de 10% ou à 12, 13% de rentabilité. Et en fait, je me suis dit, mais en fait, je veux faire que du 12, 13, 14% de rentabilité. En fait, ça m'affraînait, ça m'a bloqué. Et après, j'ai changé un petit peu ma vision. Et à partir du moment où un projet était sain, financièrement, c'est-à-dire qu'avec un minimum d'apport, alors c'est-à-dire qu'à l'époque, on pouvait faire du 110% du 120%, on arrivait à trouver des financements 100 mètres d'apport du tout, ce qui est aujourd'hui beaucoup plus compliqué. En fait, en utilisant les faits de levier, je me suis dit, je veux surtout empiler un maximum de bien pour capitaliser, avoir des revenus récurrents, pour le futur, pour le plus tard, pour la retraite, pour mes enfants, etc. Et donc, je me suis focalisé sur les acquisitions sur le volume, plutôt que peu d'acquisition à fortes rentabilités. Et donc, ça m'a permis de changer et d'évoluer aussi dans ma réflexion et d'accepter plus de projets et de pouvoir avancer plus facilement dans l'acquisition, dans le nombre d'acquisitions. Alors, avant d'envenir justement, qu'est-ce qu'on fait quand les taux remontes à 4,4,5, peut-être 5, et un qui sait peut-être s'est arrivé, juste sur les projets que tu as réalisé, peut-être le mode opératoire dans lequel tu as constitué tout ce patrimoine, projet après projet, tu sais, tu t'es à une opération par an, puis après, jusqu'à 5 opérations par an, comment est-ce que la typologie, tu disais que tu allais plutôt sur des rentabilités moyennes, mais est-ce que tu peux nous détailler un peu justement la typologie des projets, comment tu… ou est-ce que tu dis que ça saute au finance, en fait, avec pourtant des retébités qui sont moins 10 peut-être parfois, comment est-ce que ça fonctionne, ça, en fait, tu peux nous faire rentrer un petit peu dans la création d'un projet de type chez toi. - Tout à fait, dans le livre, dans le détail, on aime les chiffres, quand on investisse, on aime comprendre. Alors, moi, j'ai beaucoup acheté des immeubles de rapport. Donc des petits immeubles et moyens immeubles, sur mon secteur, on peut trouver des immeubles de rapport entre eux, on va dire 150 000 euros pour les moins chers, entre 2 et 3 appartements, et jusqu'à le dernier, des plus importants, on est à un million, un peu plus d'un million d'euros pour 12 appartements. Et en fait, ce que j'ai acheté beaucoup, moi, c'est des immeubles, entre 200 et 400, 500 000 euros. Ça, c'est des montants qui sont plus facile à financer que des montants plus importants, avec une diversité d'appartements plutôt de grande taille, parce que dans mon objectif, c'était surtout d'acheter des biens, mais pas forcément de me créer un travail en plus. J'avais surtout une notion de passivité qui était importante à prendre en compte dans tous mes projets, parce qu'évidemment, aujourd'hui, sinon, je passerai mes journées à gérer mon immobilier, ce qui n'est pas du tout le cas, ça me prend très peu de temps. Je pourrais expliquer comment je gère aujourd'hui ce volume là, mais je voulais vraiment être sur quelque chose de rassurant, parce qu'en fait, j'avais peur. Et je me suis dit, bon, si j'achète des petits studios de 12, 13 mètres carrés, au quai sur le papier, il y aura des belles rentabilités, mais en réalité, il va y avoir du turn over, ce n'est pas forcément les meilleures appartements de mon secteur. Et donc, si il y a des appartements qui ne doivent pas se louer, ça sera peut-être les mien. Et moi, je voulais être un peu dans les meilleures biens qu'on peut proposer sur mon secteur. Donc, typiquement, j'ai fait beaucoup d'immeubles sur du T2, T3, T4, voire des fois. Alors, T4, c'est un petit peu plus compliqué pour trouver de la rentabilité, mais je trouve que la moyenne entre le T2 et le T3, ça concerne quasiment tous les locataires, parce que une personne seule, elle va chercher un T2 ou un T3, un couple va chercher un T2 ou un T3, un couple avec un enfant, va chercher un T2 ou un T3. Donc, je vous dis, je vais comme ça répondre à 80% des demandes. Et puis, surtout, faire de la location longue durée, donc l'occasion nue pour éviter justement le turn over et l'énergie à mettre, quitte à sacrifier un petit peu de rentabilité, parce qu'il y a une notion qu'on oublie, je trouve, quand on est investisseur, c'est surtout la capacité mentale de pouvoir continuer des projets. Pour moi, l'investisseur, c'est surtout trouver des bons biens, bien les analyser et vérifier la cohérence entre la rentabilité et la typologie du bien, parce qu'il y a toujours une réalité, derrière une rentabilité, et prendre en compte effectivement cette capacité mentale qui, pour moi, une notion très importante, et puis surtout les faire financer et renouveler des opérations. Donc, voilà typiquement, j'ai acheté beaucoup d'immeuves comme ça, soit déjà loué, donc là, c'est pareil. Il y a des statuts qui s'adaptent évidemment mieux quand on achète des immeuves qui sont déjà loués. D'ailleurs, dernièrement, on vient d'en acheter avec mon associé, et on a justement re-évalué les loyers. Alors, on n'a pas l'également de re-évaluer le loyer quand les loyers sont en place, mais en discussion avec les locataires, contre certains travaux, en fait, on a réussi à rendre le projet rentable. Voilà, qu'il n'était pas forcément au départ sur le papier, et on est à réévaluer entre 50 et 80 euros l'ensemble des loyers. Donc, il y avait 6 appartements, mais 6 appartements quand on augmente de 70 euros en moyenne par mois et par an, mais ça change en fait complètement le projet. Donc, typiquement, on a proposé de l'installer une climatisation, mais il a fait très chaud cet été. Donc, tant mieux, ça nous permet de proposer des climatisation qui ne coûte pas très cher à installer, en nous on met la climatisation dans le salon. On en a pour 2 000 euros à peu près la fourniture et la pose sur des puissances de 2500 mois qui correspond à 25 mètres carrés. Donc, on a un retour sur investissement très intéressant, et puis on se démarque de la concurrence, parce qu'aujourd'hui, il y a très peu d'appartements équipés de climatisation. Et puis voilà, souvent une petite salle de bain des choses comme ça, en plus. Donc, 2 000 typiquement, là, ça fait 2 000 par appart d'installation de coût climatisation contre 70, 80 euros par mois, pas appartement pour les 6, les silos, quoi. Exactement, tout à fait. Alors, tant en temps, il y a eu une salle de bain, on a rajouté à peu près 4000 euros par salle de bain, mais voilà, typiquement, comment on arrive à rendre une opération rentable alors qu'elle ne l'était pas au départ sur le papier. Opérentable pour toi, qu'est-ce que ça signifie autre rendement brutreur, rendement net, comment, comment tu penses écouter quoi ton indicateur préélegique. Ok. Alors, aujourd'hui, alors, effectivement, pour le coût, c'est lié. Autos d'intérêts, effectivement, puisque quand on avait des taux à 1%, à partir de 6% et 27% de rentabilité brut, on arrivait à trouver des équilibres financiers. L'équilibre financier, c'est-à-dire quand on a autant de revenus hors charge que de charge propriétaire. Et on arrive sur un projet qu'on appelle "flat" qui ne rapporte rien, mais par contre qu'ils sautent aux finances qui capitalisent tous les mois. Et là aujourd'hui, vu les taux actuelles, il va falloir obtenir en général. Alors, ça te faut prendre en compte dans le détail, évidemment, avec les taxes foncières, moi, qui sont très élevés sur mon secteur, qui représente deux mois de loyer, ce qui est plutôt haut. On est plutôt aux alentours de 7,5% brut, de rentabilité, pour avoir un investissement qui soit flat. Donc, la rentabilité, elle est très simple à calculer, c'est les loyers annuels hors charge, qu'on divise par le couteau tâle de l'opération. Donc, le prix d'acquisition, les travaux, les frais de notaire, les frais d'agence, voilà, du couteau tâle de l'opération, comme multipli ensuite par 100. Et ça, ça nous donne un premier indicateur, d'ailleurs, quand on cherche des affaires intéressantes, il faut d'aller déjà être aux alentours de 8% pour commencer à s'intéresser au projet. Voilà. Donc, après moi, ce que j'ai fait, c'est voilà des opérations à peu près à ce niveau de rentabilité. Aujourd'hui, j'accepte d'aller même un petit peu en dessous. Pourquoi? Parce que, en fait, au lieu de devoir finalement d'acheter un projet qui n'est pas rentable, quand j'ai dit je joue capitalise, je vois plutôt du temps perdu. Alors, pour faire le parallèle, c'est-à-dire que, par exemple, j'achète un immeuble, je me dis bien, c'est immeuble là pour moi, il vaut 20 000 euros de moins ou 30 000 euros de moins. Mais au lieu de rater le projet, parce que c'est très dur de rater un projet, quand on en trouve un bon, je trouve ça dommage de le rater pour 20 ou 30 000. En fait, je me dis plutôt, bon ben, je le surpaye 20 ou 30 000 de plus, mais en fait, au lieu de me dire que c'est de l'argent perdu, je me le convertis en temps d'amortissement. Donc, je me dis, ok, t'as perdu, mais finalement, un an, un an et demi d'amortissement. Puisque au bout d'un an et demi, ben on a remboursé à la banque, c'est 20 ou 30 000 euros de trop payés qu'on estime, finalement. Et je me dis, bon ben, au cas en tout cas, t'es passé à l'action, et puis entre temps, en un an, en deux ans, finalement, j'ai racheté d'autres immeubles, et ça me permet comme ça d'avancer plus vite, et puis de passer devant des investisseurs un petit peu trop exigeants, un petit peu trop gourmand, des fois. Là où tu vois les leviers, donc finalement, c'est pas forcément sur la décade au prix d'achat. C'est pas forcément non plus sur les types d'exploitation agressives, types collivings, le casse-une courte durée, même me bleu finalement, parce que tu fais du nu. Donc, c'est plus sur que l'a dit, fonditure d'équipement, amener un confort supplémentaire pour augmenter des loyers, mais des loyers nus, mais c'est surtout, le temps, la capitalisation, la discipline, qui fait ça, mais c'est pour ça aussi, je ne répondis pas à ça, c'est pour ça aussi que pour toi, c'est 1.8% brut, c'est suffisant pour s'autofinencer, là où des projets en me bleu ou avec un peu de service, il faut en brut être beaucoup plus élevé pour s'autofinencer. Tout à fait, moi, c'est ma vision, en fait, ça a été d'accepter des rentabilités moindres pour avoir finalement un volume patrimonial plus important. Parce que moi, je crois en l'immobilier sur le long terme, puisque ça fait partie d'un besoin fondamental, mais est-ce qu'on a besoin fondamentalement de Covid-19, est-ce qu'on a besoin fondamentalement de l'occasion courte durée? Et évidemment, c'est des fonctionnements qui fonctionnent par rapport à la dynamisme locale, par rapport au restriction qu'on peut avoir qui sont en train d'évoluer, mais je me dis, pour pouvoir me rassurer, on aura toujours besoin de logement long durée, parce que c'est la base, en fait, on ne se n'ont rien de se loger. Et donc, moi, je trouve ça plus rassurant d'aller sur ce type de projet, et puis d'avoir plus de volume, puisque plus de passivité, qui permettront plus tard à terme d'avoir des revenus récurrents confortables, parce que, alors, évidemment, avec ce mode d'exploitation, c'est moins rentable, donc il en faut plus pour avoir à la fin quelque chose d'intéressant. Oui, c'est un petit peu le pendant du truc, et la question un petit peu immédiat aussi, qui vient en tête, c'est dans ce cas-là, pour enchaîner les biens, est-ce qu'on ne se retrouve pas plus rapidement limité, puisqu'on a des projets qui se rentabilisent plus avec le temps? Alors, c'est vrai qu'on a cette approche bon père de famille que le banquier notamment aime bien, puisqu'on capitalise, on repets des crédits, mais est-ce que ça ne nous empêche pas d'aller plus vite finalement, puisqu'on n'a pas finalement le cash flow, c'est un peu ça, c'est la question, comment on enchaînait dans cette perspective, dans cette approche singulière qui est la tienne? Alors, moi, je n'ai pas l'impression, parce que, effectivement, c'est moins rentable, mais c'est quand même plus rassurant, parce qu'aujourd'hui, proposer à une banque des projets en location court-tudurée ou en colocation, je pense que les banques, ou une pondération, aussi des loyers qui peut être plus importantes et, effectivement, aujourd'hui, ce qui est demandé par les banques, alors les anciens projets, évidemment, ils vont regarder pour que le projet soit flat, ne coûte pas d'argent, on a plus malheureusement la chance d'avoir le calcule d'endettement différentiel qui se pratiquait à l'époque, qui était très intéressant pour les investisseurs, mais aujourd'hui, vont regarder surtout deux choses très importantes, parce qu'en fait, dans le financement, en fait, tout est voulu, à l'époque, c'était très important, c'est d'avoir un projet qui soit en différenciel positif, puisque l'accédent des loyers était rajouté à nos revenus persos et donc mathématiquement baissait notre taux d'endettement. Ça, c'était vraiment extraordinaire. Aujourd'hui, ce qui a regardé, ce que je constate, moi, au niveau de mes partenaires banquaires, ça va être le taux des parents, le niveau des parents, pardon, et le taux d'apport. En fait, dans les projets les deux notions les plus regardées, bien sûr, si vous avez fait un mauvais projet immobilier sur lequel vous devez faire, c'est un mot gentil pour dire que vous avez fait un mauvais investissement, mais un effort d'épargne, vous devez rajouter de votre poche, donc vous êtes en déficite, ça va pas aller dans votre sens. Mais à partir du moment où votre projet est sain, il est équilibré, il est flat, on sort déjà du l'eau de 80% des projets qui sont présentés par la banque. La plupart des projets qui sont financés par les banquiers, c'est des projets à 4% à 5% avec 20% d'apport et encore, il manque de l'argent, tous les mois. Donc, quand on arrive avec un projet à 7/7/8%, c'est déjà des projets assez rares et donc plutôt bien perçus et dans l'image aussi quelqu'un de stable, de serein qui aime la sécurité, parce que le banque est dans la sécurité, donc moi, je lui donne maximum de sécurité avec des locataires qui sont là depuis longtemps, des assurances de loyer impiées, tout qui va bien pour rassurer la banque sur cette notion de risque. - Néanmoins, si tu mets de la porte sur les projets pour que tu ne fais pas de cacher l'opositif finalement, et que tu habitures pas au final, parce que je comprends aussi que c'est un peu ton approche de continuer à engorgager des biens sans les vendre. Comment dépasser cette limite de pouvoir mettre des apports sur d'autres projets, en fait, est-ce que ça vient d'une autre activité qu'il faut avoir à côté, que ça soit un salaire, que ça soit un site business, comment est-ce que toi tu as fait et comment tu penses qu'on peut faire avec cette approche là, du coup. - Effectivement, c'est vraiment important de pouvoir mettre de la porte, et c'est très difficile. Donc, évidemment, il y a le différentiel bancaire qu'on peut faire, qui permet de récupérer une partie de son apport. Mais quand on est en différentiel bancaire, le problème, c'est que la banque n'accepte pas de financer de nouveaux projets, tant qu'on est encore sur cette période de différenciel. Donc, pourquoi pas utiliser un peu le différentiel pendant un certain temps, mais je pense qu'il faut vite passer sur le remboursement du capital pour enchaîner les projets. Donc, pour se concituer de l'apport, il n'y a pas 50 solutions. Effectivement, il faut avoir si on peut une activité complémentaire à côté. Donc, on n'a pas parlé, mais moi, je développe la société progélocative qui accompagne les investisseurs dans des projets clés en main, surtout que la France. Donc, effectivement, c'est une société qui existe depuis 2018, qui fonctionne bien. On fait 200 projets par an à peu près. On est spécialisé sur les immeurs de rapport. Donc, cette structure tourne très bien, me permet effectivement de récupérer un peu d'épargne. J'ai aussi un peu arbitré alors très peu, effectivement, parce que j'ai du mal à revendre, en fait, des projets intéressants. Je sais aussi, c'est quand même dommage et j'ai trouvé des petites machines à cache. Je vous les gardais, et je veux éventuellement pour des revenus complémentaires à terme du crédit ou à éventement transmettre. Donc, ça m'embête de les revendre. Donc, les premiers projets, je les ai revendus, ça va permettre de récupérer un petit peu de trésorie. Je me suis aussi racheté à moi-même. Donc, c'est ce qu'on appelle communement l'OBO. Le rachat soit même. Donc, ça c'est pareil, c'est intéressant. Donc, mes premiers immeubles, je me les suis racheté. Alors, il faut pas le faire dès le début, parce qu'évidemment, on n'a pas assez capitalisé. Mais typiquement, au bout de 7-8 ans, en fait, ça qui magique avec les mobiliers, c'est plus le temps, passe plus cette possibilité, plus son adieu capitale à récupérer de différentes manières. Donc, j'ai racheté deux immeubles que j'avais acheté en non propre. À l'époque, que j'ai racheté dans le cadre d'une essaye qui m'a permis de dégager une enveloppe de 200 000 euros à peu près à l'époque. Donc, là, c'est pareil. Pour le rachat, à soi-même, ce n'est pas très compliqué. Mais au niveau du discours et du montage, il faut être assez précis sur les informations qu'on transmet à la banque. que la banque, c'est ça, c'est bizarre d'y dire ça, là, qui sont là pour nous aider gagner de l'argent, mais n'est pas là pour nous aider à constituer de la trésorie. Donc, dans la présentation, il faut expliquer que cette opération a l'un but patrimonial, fiscale et successorale. C'est-à-dire, j'ai été conseillé par mon avocat, fiscaliste, qui me conseille de racheter ces biens dans le cadre d'une société à l'impose sur les sociétés pour éviter la fiscalité qui arrivons en propre. J'ai été conseillé par mon notaire qui me dit qu'il est même forme qu'au vu de l'ampleur de mon patrimoine actuellement, il serait peut-être judicieux de mettre une SCI avec peut-être inclure mes enfants sur le moyen long terme, etc. Et pour une vision globale patrimonial, effectivement, la SCI. Et dans ce cadre-là, s'il reste un peu de plus value à récupérer en trésorie, on la prendra. Mais voilà, il ne faut pas que ce soit le but prioritaire dans la présentation, en tout cas, à la banque. Il peut donner de trois petites infos comme ça. Et en fait, il faut en avoir un peu partout. Alors évidemment, j'ai des projets à cashflow, quand même même si ça génère que 2, 2, 3 000 euros par email, des fois. Mais quand on a appréhensionné les immeubes, finalement, ce cashflow représente quand même une partie importante. Et donc, quand on arrive à jongler un petit peu partout comme ça, on arrive à récupérer un peu de cash. J'ai fait une opération en fait, deux opérations de marchandes bien aussi pour récupérer un peu de trésoriaire. Souvent, on oppose un peu ces stratégies d'investissement. Et moi, je trouve qu'elles sont plutôt complémentaires puisque la trésorie générée par le marchand bien permet de faire de l'investissement locatif sur le long terme. Et quand on est marchand bien, moi je trouve que ce qui manque, c'est justement des revenus récurrents pour la suite de l'activité quand on arrête de faire du marchand bien. On a plus de revenus. Et si on s'est autorisé acheter des mobiles locatifs pendant cette période-là, on aura à terme les revenus locatifs qui complétront la baisse de revenus. Donc, l'astopération, pour faire simple, on avait acheté un immeuble qu'on a découpé. Voilà tout simplement, on a créé une coopropriété. On a été dans une zone assez rurale. On a été en Loser, à Marvejol, avec mon associé Guillaume. On a fait une belle opération. C'est un immeuble où il y avait 30 appartements à vendre. Et donc, on a créé une coopropriété. On a fait quelques travaux. Et on a revendu à la découpe des investisseurs ou des primaux accédents qui souhaitaient acheter un appartement. Et donc là, on a fait l'opération miraculeuse qu'on n'a pas réussi à refaire, parce qu'on parle toujours des opérations qui ont bien réussi évidemment. Et quand on entend ça, on se dit, "Ah, je veux faire pareil." Oui, mais en fait, moi, ça fait 15 ans. Et c'est la seule que j'ai trouvé comme ça. Donc, on a acheté ce timme bleu la 500 000. Et puis on a fait un million d'euros de chiffres d'affaires. Donc, on a fait un foie deux en moins de non. Donc, évidemment, c'est magique. Mais ça permet, là, effectivement, sur une opération comme ça, de se constituer une belle trésorie qui permet de mettre de la porte. Et puis après, on discute avec la banque. Donc, évidemment, le 10% d'apports s'est skédemandés. Mais des fois, on discute en, on arrive à tomber à 5%, 6%, le but étant, on va mettre le moins possible pour lever un maximum de dette. Oui, parce que ce qu'est beau aussi avec, enfin, dans l'immobilier, c'est que finalement, tu peux l'attaquer de plusieurs façons. Tu le disais à soi. C'est ce business principal qui est quand même projet locatif. Et sur le que tu peux voir, qui permet aussi de générer du cache, finalement, c'est le but de cet activité. Le marchand, ça peut aussi générer du cache d'une autre manière et le locatif. Une troisième façon aussi générique, je peut-être plus régulier. Donc, en fait, dans un même écosystème dans lequel tu vas creuser et développer des compétences qui vont ouvrir ton oeil et ton réseau aussi, qui va te permettre de développer et de créer de la valeur, en fait. Et ces multiples canaux qui vont permettre de créer de la valeur différemment selon la situation en lequel tu te trouves, c'est très puissant, je trouve. Enfin, c'est impression que c'est un peu ce que tu mets en évidence, quoi. Tout à fait, et puis après, effectivement, le fait de revendre l'immobilier. On n'est pas obligé de garder l'immobilier finalement sur 20 ans. Alors, à terme, on veut effectivement ne plus avoir de prêts, avoir des revenus complémentaires. Mais l'exemple d'acheter deux immeubles en empruntant sur 20 ans et au bout de 10 ans, d'en vendre un pour récupérer, pour rembourser le capital restant du 2e. Je trouve que c'est une stratégie qui fonctionne bien. Et donc, comment, en fait, le fait d'en acheter beaucoup, je me suis dit, en fait, au lieu d'augmenter mes revenus, je peux avoir aussi le choix de diminuer la durée. Et c'est ça qui est intéressant. On peut parler quelques chiffres aujourd'hui par rapport à mon patrimoine. Je rembourse à peu près 500 000 euros par an de capital. Donc, effectivement, je connais pas beaucoup de salaires qui permettent comme ça de capitaliser d'une manière automatique, des montants aussi importants. Et alors que l'immobilier, quand tout s'est bien géré, ça peut être très passif et puis rembourser des capitaux assez importants qu'on peut après faire travailler de différentes manières. En tout cas, pour la constitution de capital, avec l'effet de levier du crédit bancaire, je trouve que c'est formidable. Alors, ça va tout ça. C'est tout à fait logique, mais je pense que peut-être que les gens qui nous écoutent au record du mal, peut-être à appréhender, c'est peut-être le niveau de volume parce que ça, c'est bien pour faire 5, 10, 15, 20 euros. Il y a beaucoup de investisseurs dans le communauté qui sont à ce niveau-là. Et parfois, d'ailleurs, on en parle peut-être juste après sur la délégation parce que parfois ils ont trouvé un deuxième job plutôt qu'un patrimoine avec lequel j'ai resté. Non, mais la chose importante, c'est-à-dire comment on arrive à 200 euros. Là, tu parles quand même de 200 euros. Avec tous les leviers dont tu as parlé, il y a une certaine logique, mais peut-être quand même, c'est vrai que tu l'as fait sur 15 ans maintenant, ce que tu as commencé en 2010. Mais j'ai la pression quand même qu'il y a peut-être d'autres choses qui t'ont permis d'aller aussi vite. Est-ce que peut-être c'est peut-être pas l'association, enfin, tu l'as fait tous en non propre, en solo, c'est bien là, nu, comment comment t'as. Je peux détailler, bien sûr, avec plaisir. Alors, il y a eu pas mal de, pas mal de, effectivement, de blocages que j'ai réussi à lever. Alors, les i-mêmes, c'est à partir de 2013. Donc, effectivement, ça fait 13 ans, quand même. Et effectivement, plus le temps passe, plus son capitalise et plus la banque apprécie l'expérience et le volume de capital à mortis. Et donc, quand on dit que c'est exponentiel, c'est vraiment exponentiel. Actuellement, à peu près, j'arrive à lever 2-3 millions d'euros par an. Alors, évidemment, j'ai encore des blocages, mais c'est beaucoup plus simple, quand même, qu'à l'époque. Il y a plusieurs paliers à passer. Le premier qui a été le plus dur, ça a été entre 1,5 millions à peu près d'en cours, jusqu'à 4,5 millions. Ça a été un peu dur parce que les revenus locatifs dépassent très largement les revenus professionnels et les banquets ne comprennent pas. Et ne veulent pas. Et le système bancaire n'est pas fait pour nous prêter autant. Donc, il faut trouver les passerelles, effectivement, qui nous permettent d'y arriver. C'est beaucoup de relationnels. C'est ce que je disais, en fait, c'est souvent la bonne personne au bon endroit dans la bonne banque, qui a envie de croire en vous, en votre projet, qui a envie de se battre. Parce que les dossiers d'investisseurs sont des dossiers qui sont embêtants pour être sympa à monter, qui sont lourds. Et donc, il faut être essayé d'être le plus sympa possible, d'aider au maximum nos partenaires banquaires et les remercier le plus possible, parce que je leur doie tout. Donc, évidemment, on essaie de leur faciliter la vie avec des dossiers très bien fisclés, d'être sympa et puis trouver ces bonnes personnes qui ont les bonnes capacités à nous financer, à nous comprendre en tant qu'investisseurs. Et il y en a très peu dans les banques. Malheureusement, les banquiers qui accompagnent les investisseurs sont minoritaires. Le problème, c'est de tomber sur quelqu'un qui, justement, n'a pas de sensibilité d'investisseurs et qui vous refuse assez facilement le prêt rapidement, parce que pour lui, ce n'est pas possible. Une, évidemment, l'association, c'est ce qui m'a permis ensuite de passer un palier. Alors, moi, j'étais plutôt contre au début. Je ne voyais pas forcément en l'intérêt, parce que j'avais les compétences et les capacités à mener à bien les projets, mais il faut essayer de constater que quand on s'associe avec quelqu'un qui a des moyens financiers plus importants, ça aide aussi. Et effectivement, il y a eu une première rencontre qui m'a permis justement de passer ce premier cap. Donc, moi, en fait, j'ai trois associés aujourd'hui. J'en ai deux financièrement beaucoup plus solides que moi. Et j'en ai un, pour le coup, c'est moi qui influe justement, qui m'occupe de la partie financement. Et effectivement, ça a été des vrais leviers, parce que ça m'a permis de lever beaucoup plus facilement, de repartir avec des capacités d'emprunt. On va dire un petit peu neuve, des balles neuves avec ces profils qui avaient des belles capacités financières, mais qui n'avaient pas utilisé. Typiquement, dans ce cas-là, ce que je veux dire, c'est qu'en augmenter capacités d'endettement, ça veut dire que tu creies une essaye avec eux et c'est l'endettement de la essaye qui ne prend compte pas la tienne en propre. Voilà, tout à fait. Encore plus, aujourd'hui, la essaye à l'impôt sur les sociétés. Alors, ce n'est pas une règle commune dans tous les établissements et il y a beaucoup d'établissements qui considèrent que la essaye sort du cadre du taux d'endettement personnel, des règles du HCSF et permet, justement, aux banquiers de nous financer plus facilement. Donc, effectivement, pas mal de essayes, hélas, donc comment je me suis structuré au moral fiscalement, beaucoup d'acquisitions non propres sur les premières années avec beaucoup de travaux, donc effectivement des enveloppes travaux reportables, qui permet justement de gommer la fiscalité. Donc je prends une quinzaine d'immeuble, voilà en en propre avec. une vision fiscale encore sur les 4/5 prochaines années sans fiscalité, parce que j'ai des enveloppes encore reportables. Voilà, je trouve qu'une vision de 4/5 en fiscalité, c'est un bon tempo, avoir une vision sur 15 ou 20 ans, c'est quasi impossible, parce qu'en fait, les choses bougent tellement, quand on investisseur, on rachète, on revend, voilà, ce passe des choses, mais 4/5, je trouve que ça apporte quand même une certaine sérénité pour anticiper les décisions à prendre. Donc des achats en nombre propre, pas beaucoup de LNP, j'ai fait qu'animable en LNP, donc voilà, je ne suis pas trop impacté par les différents changements, puis mon secteur se prête pas forcément à la location en meublé dans plus, mais comme je l'ai expliqué, je voulais surtout de la passivité, et après, c'est que dsci à l'IS, en fait, avec mes associés, où on achète à 50/50, et puis de temps en temps, on met entre 1 et 4 immeubles par essai, voilà, pour optimiser un petit peu les coûts de fonctionnement, les créations, et puis les équilibres au sein des essais, parce qu'on se dit à terme, si on doit, finalement, récupérer des essais dans chacune des familles, que ce soit à peu près équilibré avec des immeubles un peu plus gros, un peu plus petits, pour la suite, parce que avec mes associés en de la même vision, c'est surtout constituer du patrimoine sur le long terme, déjà pour nous, pour avoir des revenus complémentaires quand on aura une baisse d'activité, et puis transmettre aussi à nos enfants, et avoir des investissements qu'on souhaite, voilà, garder et transmettre pour l'avenir de la famille aussi, c'est des gros moteurs. C'est clair, 4 ou 5 immeubles par essai, c'est parce que t'arrives au plafond de l'endettement, et du coup, il faut changer de partenaire pour avoir un nouveau essai sans qu'il s'encapacit dans d'êtements, c'est ça. Et est-ce que la banque, elle dit pas? Bah oui, mais lui, il est déjà dans une autre, il est dans une autre, et du coup, son endettement indirect est quand même plus élevé, comment elle le voit, et comment tu t'arranges avec ça? Alors, en fait, pas forcément au niveau de la banque par rapport au essai, c'est surtout en fonction des différences associées, en fonction des différences immeubles pour la suite, pour anticiper, effectivement, quand on va éventuellement entre guillemets se séparer dans l'association, pour récupérer les biens et les assays dans chacune des familles. Et après, les banques, on a une vision un petit peu plus sectoriale, effectivement, avec les assays, donc c'est quand même plus facile pour une banque de financer dans le cas de essai. Après de ta question, c'était par rapport. Est-ce que si la stratégie entre guillemets de se mettre en essai pour avoir une capacidentaitement vierge avec un associé bankable, si au bout d'un, si on la change avec un autre partenaire, mais on est soi-même aussi associé avec un, c'est autre. Oui. Est-ce que la banque ne va pas dire? Bah oui, mais c'est le même personne. Et tout à fait, alors, complètement, en toute manière, les banques regardent les encours globaux à une approche, sur l'ensemble du patrimoine, l'ensemble des associations. Moi, je suis pour la transparence, je vois passer pas mal de tous solutions d'investisseurs qui décident de dire ou de ne pas dire certaines choses, moi, j'ai toujours été totalement transparent. Je transfert un tableau complet patrimonial à tous mes partenaires, avec le nom de tous mes associés, les capitaux restants du la valeur des biens, etc. Donc, je suis totalement transparent et je pense que c'est ce qui fait que ça paye aussi. Evidemment, le regard de la banque ça va être aussi tous les encours globaux, les encours de chaque associé est à appréhender et puis après, les parne, c'est quelque chose de très important aussi à garder à constituer. Aujourd'hui, les niveaux des parne sont insuffisants au niveau des banques, les banques sont recherches de fonds propres, donc ça peut être aussi le poisson pour attraper, pour choper le financement, de ramener un petit peu des parne. Moi, je joue le jeu au maximum de mes capacités et de ce que je peux faire avec l'ensemble de mes partenaires. Donc, j'ai essayé comme ça de répartir, parce qu'évidemment, j'ai plusieurs partenaires banquaires et voilà, d'essayer de satisfaire tout le monde en fonction des besoins, des attentes. Mais je pense qu'après le taux d'endettement, quand on passe un certain cap, c'est plus vraiment ce qui a regardé. Ce qui a regardé, c'est la capacité financière à bien mener les projets, le stock dépargne, un peu l'apport, voilà, on passe un cap qui fait qu'on n'est plus traité entre guillemets en personne physique, on est traité en entrepreneur investisseur. Voilà, j'aime bien dire ça parce qu'à ce volume là, en fait, ça parente un peu à de l'entrepreneuriat et on a un regard différent. Quand on a encore une fois les bons partenaires banquaires et les bons interlocuteurs, voilà, qu'il faut arriver à trouver. Je pensais pas que… Je pensais qu'il y avait quand même cette plafondée en locatif qui était dépassable que tu vois, en marchant, c'est un petit peu l'inverse, en fait, il n'y a plus de limites au dessus, mais je suis indémontré, ça, c'est un peu surprise pour moi que tu peux aussi atteindre ce niveau de professionnalisme, en tout cas de profils professionnels vis-à-vis des banques et, du coup, d'absence de plafond avec une activité pure locatif aussi. Oui, c'est tout à fait possible, je pense que la plupart des gens ne sont pas au courant des sommes qui sont capables d'emprunter. Alors, et nous, on a l'exemple avec proje locatif, on a des profils qui gagnent très bien leur vie, des cadres, quatre supérieurs, qui pensent que le financement va très bien se passer, et donc ils envoient un mail à leurs banquiers, je suis-tu-m'able à financer, voilà, financez-moi, et puis, il se retrouve avec un refus de prix. Et à contrario, on a des personnes qui ont des salaires moyens de 1 500 euros par mois qui, par contre, ont compris qu'il fallait se professionnaliser, qu'il fallait démarcher plusieurs établissements, montrer un bon profil, être moteur et démontrer que le porteur de projet est aussi important que le projet en lui-même, et donc le porteur de projet, donc l'investisseur doit se vendre comme vendre le projet, c'est-à-dire montrer qu'on a les compétences et les qualités nécessaires pour mener à bien ce projet. Donc au début, quand on n'a pas d'expérience, j'invite tout le monde à avoir une sorte de CV d'investisseur avec les compétences nécessaires pour mener à bien ces projets, ça permet de rassurer aussi les banques pour démontrer un peu ces capacités. Et donc ces personnes-là arrivent à obtenir le financement, et d'autres qui avaient des meilleures capacités financières n'arrivent pas à obtenir leur financement. Et ça démontre les choses, ça démonte qu'en fait, c'est surtout la manière dont on va finalement s'acharner un petit peu à les trouver son financement, on va réussir à trouver la bonne personne au bon endroit, et puis bien présenter son dossier, c'est ça vraiment qui fait la différence dans mon parcours, ça a vraiment été Game Changer, ça a été le relationnel, je suis tombé sur des responsables d'agence qui sont allés au comité décisionnaire défendre eux-mêmes mon dossier, parce qu'ils avaient envie de me financer, parce que ces personnes qui m'ont changé la vie, je leur serais éternellement reconnaissant, et c'est sincère, et là, actuellement, c'est pareil, je suis pas mal de refus près, et j'ai une personne avec qui ça se passe super bien, qui a un très bon relationnel avec la responsable du comité décisionnaire, ça a chaque fois, c'est au cas par cas, en fait, et j'ai trouvé cette personne là, alors il dit c'est mon fous-fous qui est au comité, c'est très bien, c'est un fous-chou, c'est devenu mon fous-chou aussi, et donc voilà, faut trouver les passerelles pour y arriver, mais c'est tout à fait possible, et il faut surtout pas écouter 99% des gens autour de nous qui vont nous dire que c'est pas possible, il y a une porte de sortie, qu'il existe à chaque fois, et il faut aller la trouver. Oui, super inspirant, et je comprends aussi que tu as de la banque avec ton profil et avec le profil des projets aussi, parce que j'ai un peu l'impression, on va réfléchissant que ce choix délibéré, bon, c'est dit à ton secteur, parce qu'il n'y a pas beaucoup de la pétence peut-être de demande sur le meuble, mais je pense quand même que ça aide d'avoir des projets qui sont toujours quand même assez similaires, et qui sont quand même dans une certaine simplicité, et du coup de certaines lesibilités par rapport à celui qui monte le dossier du côté banque, qui je pense aide aussi dans le dossier, parce que tu ne le revend pas, tiens, on va faire un foie 2 sur le loyer, parce qu'il y aura des services additionnels, des choses comme ça, tu l'en dis voilà, j'achète juste, c'est assez simple, c'est du nu, il y a récliontel parce qu'il y a des peaules d'emploi là, et là, il y a de la demande, j'ai du track record, ça va être quand même beaucoup d'être, peut-être moins gourmand finalement, sur le fameux cache-flow, la fameuse rentabilité qu'on veut absolument chercher optimiser à tout prix, mais qui ne décèrent quand on veut enchaîner quoi. Oui, complètement, les projets les plus simples, bon, pas dire ça, mais banquiers, voilà, il faut que ce soit simple, il faut que ce soit simple, parce que quand on complexifie déjà le projet et la présentation du dossier, il va s'il a du mal déjà appréhender le projet, il va avoir du mal à le défendre, donc clairement, en comité, si il passe plus de temps à comprendre le projet qu'à analyser la faisabilité, bon, c'est mort, voilà, donc il faut même les projets les plus complexes, et c'est de leur faciliter la vie pour la compréhension, une meilleure compréhension. C'est sur la délégation, maintenant, pour justement garder une certaine, se délivrer de la charge mentale par rapport à tous ces volumes que tu dois oupérer, est-ce que tu peux n'aider un peu de ta façon de faire toi, ce qui t'as pas envie de te libérer tout en temps. Alors si vous êtes content, c'est très bon. sur le sourcing, que sur la gestion des travaux qui est aussi très chronophage dans ce genre de projet, si on a, et puis après, évidemment, la gestion, comment tu as perte. Alors, pour trouver des projets effectivement avec l'expérience, on est quand même beaucoup plus efficace, puisque on connaît son secteur, c'est le mieux de se spécialiser sur un secteur vraiment précis et d'être le spécialiste du secteur. Donc moi clairement, évidemment, on a des alertes. Aujourd'hui, on a la chance d'avoir l'intelligence artificielle. Moi, j'ai des tâches planifiées avec précis, le prompt précis de bien que je recherche. Donc ça m'envoie des alertes vraiment très, très spécifiques. Au niveau de l'analyse des annonces, mais évidemment, avec l'expérience, ça va assez vite. Et puis après, il y a tout ce qui est off-market aussi, qui arrive grâce au réseau, ce que je me suis. Alors maintenant, c'est un, mais effectivement, je suis un peu plus connu, donc ça vient un petit peu plus automatiquement. Mais au début, quand je voulais trouver une bonne affaire, il n'y a pas de secret. Il faut être en mode acharnée, on y va à fond. On y va à fond, c'est à dire que je scrutais les annonces. Et puis, je me donnais des journées où j'allais me présenter dans les agences immobilières, parce qu'en fait, en réalité, il faut être là au bon endroit, au bon moment. Voilà, puisqu'une bonne affaire, elle est partie à la première personne à laquelle on la présente. Et il faut être cette personne-là et pour être cette personne-là, bien, soit on est déjà connu, ce qui n'est pas évident au début, soit, mais finalement, et même quand on est connu, il nous oublie de toute manière, franchement, c'est un truc de mon galène. Soit, il faut y aller, il n'y a pas de secret, il faut être sur le terrain. Moi, je sais que j'avais fait toutes les agences de ma ville. C'est-à-dire que toutes les agences, et là, peut-être, une trentaine. Mais je me suis dit, je l'ai fait toutes. Je me présente, ça c'est simple, ça s'est rapide. Et une fois que vous avez fait une présentation en présentiel, la personne vous a identifiée, vous avez eu un échange physique avec cette personne, elle se souviendra de vous. Et aujourd'hui, on a quand même des outils qui nous permettent de relancer assez facilement avec l'IA, c'est quand même incroyable. Du coup, je utilise beaucoup de solutions comme ça. On peut renvoyer un mail automatiquement toutes les semaines. On peut envoyer un WhatsApp. Tu te rappelles de moi, je suis passé la semaine dernière. Voilà ma recherche. Est-ce que t'as rentré quelque chose? Ça permet de remettre une pièce dans la machine et de faire en sorte qu'il ne nous oublie pas. Et puis, souvent, quand on fait ça, en fait, on tombe au bon endroit au bon moment. À un moment, une fois que vous avez fait 10, 15 agences, il y a un moment où on vous présente quelque chose de bien. Ah, bien je visite, je vais le rentrer la semaine prochaine. Ah, bien, parfait. Ça correspond. Et puis, voilà, il faut être le premier sur le coup. Donc, pour trouver les affaires, bon, et voilà, il n'y a pas de secret. Il faut être à fond. Et puis après, alors, sur la partie de travaux, effectivement, la partie de travaux, c'est toujours un peu compliqué. Je travaille avec beaucoup de petits artisans, pas pejoratifs. Je dis, c'est surtout des personnes qui sont souvent autant entrepreneur. En fait, parce que les types sont moins chers. Donc, ça permet justement d'arriver à combler les attentes des investisseurs. Donc ce qu'on veut, c'est pas forcément que le réchampie soit vraiment nickel. Voilà, on voit que chose de propre, qui soit bien fait, moderne, d'accord. Mais on n'a pas besoin de grosses entreprises avec une grosse maîtrise d'oeuvre. On fait de la rénovation seconde-oeuvre. Et donc, on travaille beaucoup avec de autres entrepreneurs. Voilà, donc ça, c'est pareil. Il faut les trouver. Quand ils sont déjà installés, souvent, ils sont débordés. Donc, le combo gagnant, c'est de d'entendre parler de quelqu'un qui est en train de se lancer, qui démarre l'activité, qui n'a pas trop de client pour essayer de le récupérer. Et puis, lui donner, lui donner un peu de boulot. Et puis, après, c'est comme tout par expérience, en fait, ça change. C'est-à-dire que les personnes avec qui j'avais l'habitude de travailler, mais au bout de trois, quatre ans, les prix augmente, etc. Ces personnes-là peuvent se rendre compte qu'en fait, on gagne de l'argent aussi en utilisant les faits de levier avec l'investissement immobilier et eux sont en train de travailler pour faire des travaux. Et donc, il peut y avoir une discordance comme ça qui se crée avec le temps. Et moi, j'incite tous les entrepreneurs du bâtiment à investir dans l'immobilier, parce qu'ils s'affairent et s'affairent les travaux. Et donc, utiliser aussi leur capacité d'emprunt. Donc voilà, donc ça, c'est pareil. Il faut toujours retrouver un petit peu des nouveaux entrepreneurs. Effectivement, mais il faut toujours anticiper les dépassements qu'on peut avoir sur les prix et puis s'attendre à ce qu'il y ait toujours des quelques difficultés à régler. Toujours des dépassements en termes de temps, des petits soucis, voilà, les travaux, c'est toujours comme ça. Une fois qu'on en a conscience, déjà, bon, ça nous permet de prendre du recul. D'ailleurs, d'un immobilier, il faut prendre du recul un petit peu avec toutes les petits problématiques qu'on peut rencontrer, parce que sinon, le vie mal, en fait. Moi, j'ai vu des investisseurs et ils le vivent mal parce qu'ils se focalisaient et ils pensaient plus qu'à ça, dès qu'ils avaient un petit souci, pensaient plus qu'à ça. Et alors, pour le coup, presque déconseillés, ces personnes-là d'investir dans l'immobilier, il faut arriver à prendre un peu de recul. Moi, j'essaye de comparer ça à un tas de billets. Voilà. L'immeuble, c'est un tas de billets, on n'a pas de sentiment d'affect avec un tas de billets. Donc, c'est fait pour générer des revenus, pour capitaliser, voilà. Prendre du recul avec tout ça, si le loyer est payé et qu'on remporte sur le prix, c'est le principal. Mais on est. Est-ce qu'il a affecté ton temps entre ces étapes-là, du coup, parce que tu dis que sur ça, c'est qu'il y a beaucoup de toi qui doit aller faire ton réseau, faire tes recherches, même si tu utilises l'IA. Elle l'ait travaux, j'impression que c'est. Enfin, ça peut donner l'impression que c'est aussi toi qui délèque, qui délèque pas pour le coup, mais qui est là, qui fait les suites chantiers, etc. Et puis, pour la gestion, comment tu t'organises pour sortir un peu de ton temps de toutes ces étapes-là. Alors, maintenant, effectivement, c'est plus moi qui gère tout ça, grâce à un associé en or. En fait, tu tombais sur quelqu'un, mais vraiment, ce qu'on appelle la perle rare, franchement, quelqu'un de super. En fait, dans les étapes de mon parcours, j'ai commencé par déléguer en agence immobilière au tout début, parce que je connaissais pas, j'avais peur de signer des beaux, etc. Donc, j'ai laissé en agence immobilière. Ça, c'était jusqu'à une trentaine d'appartements. Après, j'ai compris le fonctionnement, j'ai compris qu'on pouvait signer des beaux, les états des lieux. Je me suis dit, je vais économiser les frais d'agence qui sont de 8%, en moyenne, je me suis dit, je vais avoir plus de cachet, donc j'ai récupéré la gestion, jusqu'à avoir, on va dire, à peu près, une centaine de l'eau. Et là, ça a commencé vraiment à bloquer encore plus, où je me suis dit, mais en fait, je suis là dans la petite prise de décision, etc. Sans arrêt, j'avais délégué à partir encore de 70, 80 l'eau en agence immobilière, mais ça suffisait pas, parce que, en fait, et pour Peter, son quand même sollicité sur pas mal de petites prises de décision, et là, en fait, ben, j'ai trouvé un associé avec qui j'ai investi maintenant, mais j'ai cherché un gestionnaire privé qui m'aide à chapeauter un petit peu, finalement, tout mon parc, quelqu'un qui a toutes les compétences nécessaires, c'est là où c'est pas évident, parce qu'il faut d'excellente compétences relationnelles pour les locataires, pour gérer des problèmes, etc. Des compétences techniques pour la partie travaux, justement, voir sur le rendu compte, si les artisans respectent bien effectivement le cahier des charges, les travaux, il est pris aussi, et puis des bonnes compétences financières, aussi, pour bien suivre les tableaux, les loyers, être sûr que tout est bien carré. Donc au début, j'ai fait une première expérience, ça a pas fonctionné, et puis après, je trouvais quelqu'un en or, en fait, qui est super avec qui, je me suis associé aussi, et on investit aussi ensemble, et donc lui effectivement, il fait gagner énormément de temps parce qu'il va suivre tous les chantiers, il va voir les artisans, règles, les problèmes au fur et à mesure, allez voir les locataires, et donc là, effectivement, aujourd'hui, moi, j'ai délégué la vision de Mekont aussi, je vais donner une vision sur Mekont, donc il peut checker les loyers, etc. Et puis voilà, il y a des petites prises de décision, mais il s'est assez simple, c'est assez fluide, donc c'est devenu assez passif pour le coup, parce que sinon, je m'étais créé quand même un autre boulot avec autant de l'eau. Donc voilà, c'était pas le but, je voulais garder encore en ma capacité mentale à continuer à investir encore quelques années. Donc voilà. Cette personne, tu l'as intéressée via une association du coût avec lui sur plusieurs biens, et c'est sûr, c'est bien là qu'il t'aide et qu'il te seconde où est-ce que. Enfin, c'est super un que tu payes à côté pour t'occuper de tout ton parc. Et en plus, tu associez sur quelques projets avec lui, comment c'est quoi le dit la. Alors en fait, cette personne-là, pour dire comment je l'ai trouvé, c'est assez original. En fait, je l'ai trouvé sur le bon coin, j'ai passé une annonce sur le bon coin tout simplement, et donc j'ai demandé si quelqu'un était capable de m'aider, m'a accompagné pour de la gestion privée, m'aider, me suplier, voilà, dans toutes ces petites taches. Et donc c'est comme ça que j'ai rencontré cette personne-là qui finalement habite juste à côté de chez moi. C'est un investisseur à guérir, puisqu'il avait déjà un peu plus d'une vingtaine d'appartements à ce moment-là. Et t'es passionné par ça, puis il avait du temps. Donc ça, c'est vite bien fonctionné. Donc effectivement, l'intérêt, c'est. Il y a eu plusieurs intérêts, en fait, on a trouvé des solutions pour que ce soit équilibré pour tout le monde, pour que ce soit gagnant, pour lui aussi, et gagnant pour moi. Et effectivement, là aujourd'hui, je pense que le gros plus qu'il a eu, et que j'ai, même si moi, j'estime toujours être gagnant parce que franchement, quand on décharge sur la gestion, c'est top. C'est des associations qu'on a ensemble. Donc en fait, dans les différentes associations que j'ai, par exemple, les deux autres associés vont s'occuper de la partie financière, c'est-à-dire qu'ils ont des meilleures situations que moi. Et moi, je vais m'occuper de la toute la partie opérationnelle. Voilà. Donc, c'est personne qui ne l'ont pas le temps, mais par contre, bah grâce à eux, je peux lever, je peux lever plus de fonds. Et là, c'est inversé. C'est-à-dire que c'est moi qui vais m'occuper des financements, de la recherche, toute cette partie-là, fiscal, financière, comptable, et lui, va s'occuper de la gestion. totalement des travaux, des appartements, de la gestion des locataires qui est plus chronophage mais qui correspond au fait qu'il arrive plus de temps que moi à consacrer cette activité. Donc en fait, on a fait des compromis au fur et à mesure qu'on arrive comme ça à ajuster pour que tout le monde soit content dans la relation, moi je peux mettre un peu plus d'apport, par exemple dans les projets, lui un petit peu moins, voilà. On fait en sorte que ça fonctionne bien comme ça. Mais il gère l'ensemble de ton parc, passamment en l'élo avec lequel tu as associé. Voilà, tout a fait, oui, il met sur l'ensemble, voilà, avec tous les locataires, etc. Non, non, c'est super, mais ça a été un prix essentiel, mais bon, voilà, c'est quand même arrivé à cet âme, ça fait trois, quatre ans que je suis cette personne-là. Mais voilà au début, bon, voilà, on se débrouille. Je voulais qu'on se projette un petit peu au main, maintenant, sur l'avenir, il y a pas mal à l'investisseur, et sûrement des gens que tu accompagnes aussi à projets ou les catifs des clients ou des prospects, qui regardent un petit peu l'avenir, qui se disent bah, c'est foutu, le LMLP s'est mort, la hausse d'éto, les taux vont faire que forcément monter où il vous restait au tout le temps, la belle période. Là, j'entends souvent, c'est là-l'âge d'or de l'immobilier le catif est terminé. Il y a aussi des mécanismes fiscaux qui vont être plus difficiles, moins d'aide aussi, les aides de l'anace, c'était parfois aussi certaine stratégie qui était utilisée pour repour ça sur la réhéritation d'autres. Comment aujourd'hui tu… j'imagine si tu te mets dans la tête d'un investisseur le catif aujourd'hui, qui veut peut-être démarrer ou qu'il y a peut-être un lourd qui veut peut-être accélérer, et qui se dit bah franchement, est-ce que c'est vraiment le bon moment maintenant d'y aller? Comment tu te projettes toi aujourd'hui dans un monde à t'aulver et des visites françaises qui fait que moins de moins d'aide, comment tu verras les choses? Alors, j'ai envie de dire oui, l'investissement immobilier est mort comme ça, ça fera moins de concurrence et on pourra plus s'acheter. Mais bon, je vais être honnête, je vais être sincère dans ce que je pense. Effectivement, il y a moins d'acheteur, actuellement on s'en rend compte effectivement ce qui nous permet de reprendre un peu le pouvoir. Alors oui, il y a effectivement moins de fiscalité, la fiscalité se ressère un peu, on se rend compte effectivement que la France a un petit peu du mal à gérer ses finances, donc elle va chercher de l'argent un peu partout et sur les investisseurs également. Bon, sur le LNP, effectivement c'est ça qui est touché, qui est visé. Moi je trouve que d'un côté, c'est pas plus mal parce qu'en fait ce statut, il a été très utilisé, principalement, à but fiscal et non pas à but de réel, demande locati et je vois, je veux beaucoup d'investisseurs choisir ce statut parce qu'il était avantageux fiscalement. Et c'est vrai quand même quand on est honnête que c'était quand même une anomalie de pouvoir déduire autant de fréquences aux sociétés et en même temps de bénéficier de tous les avantages de la plus value des particuliers. Bon, ça en train de s'ajuster. Aujourd'hui, effectivement, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus value, mais attention, c'est pas tous les amortissements, c'est juste les amortissements qui ont été déduits fiscalement et non pas ceux qui sont mis en stock. Donc ça c'est une petite subtilité qu'il faut connaître aussi dans cette nouvelle loi et la plupart des notaires ne sont pas forcément tous au courant non plus. Donc faut bien faire attention à ça, ne pas intégrer tous ceux qui ont été déduits comptablement, il faut que ce soit déduits fiscalement. Et là, il parle effectivement maintenant ou de plafonner les amortissements, je crois que c'est à 2,2% par an. Bon, de toute manière, quand on trouve un bon projet, on trouve un bon statut. La fiscalité, moi je trouve, c'est souvent pris à l'envers, c'est-à-dire qu'on regarde en priorité la fiscalité avant d'avoir un projet. On a toujours un bon statut pour un bon projet, dans tous les cas. Donc en fonction, effectivement, du type de bien, est-ce qu'il y a des travaux, est-ce qu'il n'y a pas de travaux, l'objectif de la personne aussi, en fonction de sa tranche marginale d'imposition et de ses objectifs. En fonction de ces trois critères, on a toujours la possibilité d'intégrer dans une SCI à l'IS, de l'acheter en location nu en déficit foncié. C'est un statut qui est très bien qui aurait besoin d'être un peu plus mis en avant, justement, puisqu'il permet effectivement de faire quand même des déductions importantes et de bénéficier de la plus value des particuliers. Mais la fiscalité, pour moi, c'est un faux problème. On a toujours un bon statut adapté en France. Donc évidemment, ça va être revue, renier, au fur et à mesure, mais ce ne doit pas remettre en cause les projets. Et pareil pour les subventions, les subventions, pour par expérience, effectivement, ça peut être intéressant, mais qui dit subventions, qui dit "Reduction d'impôts", dit contre parti. Et souvent, par expérience, c'est pas forcément là où on nous dit d'aller qu'il faut aller. Donc par expérience, j'ai fait un projet avec Lana. Je suis très content de l'avoir fait, Ana, action l'objudement, action de coeur de ville. J'ai eu 50% de subventions sur les travaux, donc un peu plus de 180 000 euros de subventions sur ce projet. Très intéressant. Alors les contre partis, ça a été quand même très compliqué. Il y a eu trois ans de portabilité du projet pour arriver à finaliser ce projet. Énormément d'énergie, je pense que j'aurais pu acheter quatre ou cinq immeubles en parallèle, et je me suis concentré sur ce projet qui m'a demandé un temps fou. Donc moi, je vois pas ça forcément comme un inconvénient. Et par contre, la remonter des taux, effectivement, elle joue sur le cache-là. Elle ne joue pas forcément sur le capital. Ce qui se passe, c'est ce que je pense, c'est que effectivement, l'immobilier peut se stabiliser un peu au niveau de la valeur parce qu'il est vraiment lié au taux d'intérêt. Nous, on l'a vu avec proche locatif, quand on avait des taux à 1%, on avait deux fois plus de demandes qu'aujourd'hui. Voilà. Mais est-ce qu'il faut aller quand tout la foule va dans une sens ou est-ce qu'il faut aller à l'envers? Voilà. Moi, mon avis, c'est qu'aujourd'hui, il y a plus de place, plus de négociation possible. On peut faire des meilleurs affaires. Et pour faire un petit comparatif, entre 2020 où on en prenait à 1%, et aujourd'hui, où on en prenait à 4%, on a une différence sur un prêt à 300 000 euros pour être précis et prendre des chiffres. La différence de taux entre 2% et 4%, c'est 300 euros par mois de différenciels. Donc, si on avait acheté un bien à l'époque 300 000 euros en 2020 à 1%, aujourd'hui, il faudrait le payer 250 000 euros pour avoir le même montant, finalement, le même gain, la même rentabilité. Et si on va plus loin, donc en 2020, si on a acheté ce bien 300 000 euros à 1%, aujourd'hui, en capitale restant du, on saurait à 220 000 euros. Donc, on se rend compte qu'en fait, à l'époque, c'était très intéressant. Et aujourd'hui, c'est quand même intéressant d'acheter, parce que quand on va en reparler dans 3, 4 ans, et bien, on aura capitalisien, on aura remboursé du prix. Et au final, la baisse des prix éventuelles de l'immobilier ne compense pas le capital qu'on rembourse chaque mois à la banque. Donc, ça va quand même beaucoup plus vite rembourser du capital. Il y a une notion que j'ai pas pris en compte dans ce calcul, et qui est quand même importante. Sur 20 ans, les loyers ont augmenté de 1,4 % par an. Donc, on a l'inflation qui grandit, et donc, mais nous permet de conserver notre pouvoir d'achat. Faut que l'immobilier locatif s'adapte vraiment bien aux différents cycles, parce que quand on a de l'inflation, les loyers augmentent, alors, bon, l'état, les plafones, ok, mais quand ils avaient plafonnés à 3%, c'était quand même bien d'avoir des loyers plafonnés à 3%. Donc, ça nous permet de conserver quand même notre pouvoir d'achat, et puis au final, l'immobilier quand on achète accrédit à 90 % accrédit, même si l'immobilier perd 10, 15, allait 20 % de sa valeur à terme, quand on a mis que 10 % d'apports sur les projets et quand on récupère 90 % de capital à terme, même si on en a 20 % de moins, bon, au final, c'est quand même pas mal, et sachant que si on revend pas, on bénéficie des loyers et qu'ils ne sont pas forcément corrérés au prix de l'immobilier. Donc, non, moi, je suis convaincu que l'immobilier permet de conserver justement cette valeur et qui plusé dans des circonstances peut-être dans lesquelles on va aller, puisque ça reste, on a besoin de s'logir, on a besoin d'habiter dans un logement, contrairement à d'autres actifs qui sont peut-être un petit peu moins nécessaires fondamentalement, je pense que l'immobilier devrait conserver sa valeur par rapport à la situation qui va peut-être arriver. Toi, tu vois pas de risque avec cette approche-là, on surpeille des biens parce qu'il y a quand même une inertie entre la hausse d'éto et la base du prix du foncé, je sais pas si tu as marqué les vendeurs encore à tentes, encore dans l'attente plutôt que de lâcher sur des biens de prix, est-ce qu'il n'y a pas un risque en particulier sur un secteur où on peut surpeiller un bien, et après c'est plus compliqué, on sert, on peut en négocier les taux d'intérêt plus tard, mais quand on a surpeillé un bien, c'est quand même difficile de gommer ça. Tout à fait, il faut faire attention, moi je pense qu'il faut acheter les meilleurs biens, en fait, des secteurs quand même moyens, il faut pas aller chercher absolument des secteurs des très grosses rentabilités avec des biens de mauvaise qualité, parce que forcément, quand on a le choix, sachant qu'il y a un autre indicateur qui va arriver en Indocombe, dans les 10-15-20 prochaines années, c'est la démographie avec les bébés, boomer aussi qui sont propriétaires aujourd'hui et qu'ils vont forcément, même si on a quelques centenaires décédés dans les 20 ans à venir, et donc libérer des logements. Et donc je pense qu'il faut aussi faire attention sur des zones très rurales avec des biens qui sont faits pour faire du cashflow. Clairement, moi j'ai vu des investisseurs qui ont créé de toutes pièces, qui ont découpé des maisons en petit appartement, en petit studio, qui sur le papier faisaient des projets très rentables, mais en réalité ça ne fonctionne pas, en tout cas pas aux rentabilités annoncées au départ. Donc je pense qu'il faut être avoir du bon sens aussi, se dire si on va la campagne c'est pour avoir un jardin, c'est pour avoir une grande appartement, c'est pour avoir un studio, il faut remettre un peu de bon sens, un peu de logique. D'accord donc dans ce cas-là, ce que tu sais, c'était qu'il n'y avait pas de juste pas de demande. La demande, elle était structurément pas pour ce type de biens à la part, c'était plus sur des grands maisons avec Papillon et avec jardin. Il faut faire attention à ça, tu dirais, mais oui, ça servait quand même à analyser bien le secteur. Dans l'observation des babiboum, c'est vrai qu'il peut y avoir un afruit d'offre aussi, on peut se dire que forcément le prix de baisser sur ces zones-là. C'est quand même un risque, tout à fait, je ne sais pas si on voit vraiment ça quand on apporte un utilisé ou un risque. Il va y avoir les deux, mais il faudra effectivement faire attention, puisque certaines zones rurales pourraient se vider pour se rapprocher des plus grandes métropoles, puisque les prix des mobiliers finalement vont peut-être se maintenir ou baisser un petit peu dans des grandes métropoles, donc certains vont vouloir se rapprocher. Et puis, après effectivement, avoir des biens, voilà, de qualité à proposer à avoir une logique aussi d'investisseur durable. Donc faire attention, après il faut savoir qu'on, de mon point de vue, on ne compare pas un prix aux mètres carrés dans des petites villes comme dans des grandes villes. Je dis à l'investisseur qui regarde le prix aux mètres carrés pour moi, quand on investit dans des villes de moins 100 000 habitants, le regard sur le prix aux mètres carrés doit être différent en fonction de la qualité du bien. C'est surtout la qualité du bien qui va primer plutôt qu'un prix aux mètres carrés dans les grandes métropoles, bien évidemment. Le prix aux mètres carrés est très important, puisqu'il a une valeur importante, mais dans des petites villes où le prix aux mètres carrés est de moins de 2 000 euros et le prix de la rénovation est à plus 1 000 euros, clairement il faut regarder l'état du bien. Et quand on revend sur des secteurs un peu plus rurales, on ne revend pas un prix aux mètres carrés, on revend une rentabilité. Voilà. Il faut bien comprendre qu'on aura toujours des clients, toujours des investisseurs quand on revend du 10% sur des secteurs voilà rurales par rapport à des grandes villes où on va proposer du 4-5%. Voilà, ces deux visions assez différentes qu'il faut avoir, il faut trouver le juste milieu, moi je ne suis pas pour aller dans des secteurs très très rurales, mais la bonne moyenne c'est les villes où il fait bon vivre. En fait, c'est les villes moyennes où on est justement dans des qualités d'huile importantes et avec des prix qui correspondent à ce que la population peut payer, voilà. Les locataires puissent payer et donc quand on a des bons équilibres comme ça, ça nous fait des bons projets plutôt durables et puis le prix aux mètres carrés, j'allais dire, à partir du moment où on a une bonne rentabilité, ça se revend sur le papier à des investisseurs, ça marche comme ça. Il y a quand même, enfin tu disais sur des villes à moins de 2000 du mètres ou 1000 du mètres, effectivement, le coup de la rénovation rendent genre de projets de rénovation sur ces secteurs prohibitifs. Donc ça, je disais que j'entends bien un peu un nouveau quand même à être vigilant, c'est quoi les projets sur lequel tu insiterais des clients à pas investir et des investisseurs à pas y aller, c'est que c'est quoi le que tu veux faire, forcément, où on n'y va pas, quoi. Bien clairement, les projets où le prix de la rénovation coûte plus cher que le prix aux mètres carrés de la ville, par exemple, déjà ça, c'est important. Moi, ce que je déconseille, c'est souvent des projets trop complexes et trop énergivores pour démarrer, c'est-à-dire typiquement des plateaux à ménager en appartement où il faut diviser, il faut créer quatre appartements. Bon, il y a beaucoup de contraintes urbanistiques en termes de travaux, en délais, enfin tout ça, c'est très compliqué. Voilà clairement des maisons à diviser en appartement. Moi, je conseillerai plutôt des projets plutôt simples pour démarrer avec peu ou pas de travaux pour se familiariser, pour ce donner envie de continuer, plutôt que se rajouter voilà énormément de contraintes au début et attention sur cette partie travaux quand on veut la gérer soi-même, je vois des personnes qui savent faire les travaux elles-mêmes ont du mal à déléguer. Et ça, ça peut être une autre piège, parce qu'en fait, un investisseur calcul la rentabilité, il faut bien calculer entre le gain immédiat et le gain finalement total, n'est pas forcément le même, c'est à dire que quand vous allez mettre un an à faire vos travaux ou un an et demi, bon, s'encomter, les disputent avec votre femme ou votre conjoint quand vous rentrez, parce qu'il est tard, elle est parce que vous attendez, est-ce que la siette soit prête, mettre les pieds sous la tape, parce que vous avez passé une dur journée après le boulot, vous êtes allé faire les travaux, etc. Bah non, l'autre partie attend que vous occupiez aussi d'elle ou de lui. Donc ça, bon, on met cette côté, mais sur le côté très factuel financier, on a une perte de loyer quand même pendant toute la durée des travaux, qui pourrait être réduite quand on fait faire les travaux par des artisans. Et en plus de ça, on a quand même une baisse fiscale aussi importante, puisque vous diminuez vos ressources au modo par-deux, le coup des travaux, vous économisez 50% sur le papier, mais en réalité, quand vous perdez un an de loyer et que vous allez avoir la fiscalité qui va arriver finalement deux ans plus tôt ou trois ans plus tôt, parce que vous avez moins de factures à déduire, il faut bien poser tous les chiffres pour être sûr que l'opération est rentable et volcoute pour faire les travaux soi-même. Et donc quand on met tous ces éléments-là, en fait, on se rencontre, en fait, ils gagnent des fois, mais quasiment rien, voire certains, mais perre de presque de l'argent, à faire des travaux. Donc voilà, quand on investisseur, il faut quand même bien tout calculer, avoir toutes ces notions-là, pour faire les bon choix et éviter de se retrouver dans des mauvais situations, un plus aussi, qui peuvent nous dégoûter, parce que souvent quand on a fait un an et demi ou deux ans de travaux, on en a marre, on n'a pas envie de recommencer et à côté de ça, quelqu'un qui a utilisé les effets de levier. Mais en fait, clairement, c'est le temps et l'argent des autres. Vous utilisez le temps des artisans, nous, avec projet locatif, le temps, des conseillers, le financement bancaire, et puis vous multipliez des opérations et vous pouvez comme ça faire deux, trois projets pendant que certains en auront fait qu'un. Excellent. Oui, on est rarement la zone de génie des investisseurs, le fait de faire être rabondie, qu'on aime bien, et puis en fait, on n'a pas compris que c'était pas un hobby, quoi. Et c'est sûr. Après, il faut vraiment avoir le temps, ce qui est le temps, et qui sont efficace, pourquoi pas, sur un petit appart, mais voilà, faut bien comprendre qu'on perd vite des loyers, et donc ça fait vite des montants à même portant. Je me douxais qu'on allait déraper en termes de temps robins sur ces sujets. C'est vraiment trop intéressant. On a dépassé leur allègrement. Est-ce que ça a le moment où je demande aux invités, si ils ont des ressources, en particulier, à nous indiquer sur les sujets qu'on a traité aujourd'hui des choses que peut-être qui sont pas encore à la trop, à le connaissance des investisseurs sur ces sujets-là? Bonne question. Nous, c'est vrai qu'on utilise beaucoup l'intelligence artificielle, maintenant. Je peux donner une petite anecdote qui est assez sympa. On a un conseiller, justement, projolocatif. On se partage tous un petit peu nos astuces, nos trucs. Attention avec l'OffMarket, encore une fois, je vois beaucoup d'investisseurs qui pensent que c'est une bonne affaire parce que c'est l'OffMarket. Alors, attention, parce que franchement, je trouve ça vraiment dommage. Certaines projées ne se vendent pas parce qu'ils sont sur le bon coin. Alors, c'est des supers affaires et que d'autres, parce qu'ils sont OffMarket, ce vendre, parce qu'il y a une veille, un peu derrière, ce OffMarket. Et pareil, pour la négociation ne veut pas dire une bonne affaire. Ce n'est pas parce qu'on négoci, qu'on fait une bonne affaire. Moi, les meilleurs projets que j'ai acheté, c'était parce qu'ils étaient repris et que j'étais le premier à me positionner. Mais là, par exemple, dernièrement, on a un conseiller qui a vu un immeuble qui a repéré un immeuble qui était occupé avec tous les volets un petit peu pareil, etc. Il s'est demandé, justement, si c'était une monopropriété. Donc, effectivement, à l'intérieur de l'immeuble, il n'y a pas d'affiche d'agence, etc. Donc, il en a supposé que c'était une monopropriété. Aujourd'hui, on a quand même, avec DVF, géoportailles, on a pas mal d'informations pour trouver les propriétaires. Donc, PPSI Mobilier est une source hyper intéressante, mais PPSI Mobilier, clairement, les vieilles CI sont peut-être vendeuses, les nouvelles CI sont acheteuses. Donc, voilà, il y a plein de choses comme ça. Et là, clairement, avec justement ces notions-là, on avait trouvé. Alors, le nom du propriétaire, c'était une SCI. Effectivement, dans les statues, on trouve le nom des propriétaires et impossible de les joindre, parce que ça répond des postes, un téléphone fixe, impossible de les joindre. Et donc, en fait, on a demandé à l'intelligence artificielle de nous trouver la manière de contacter cette propriétaire. Et l'intelligence artificielle a trouvé que cette personne-là était mariée avec quelqu'un qui était dans le bâtiment et on a retrouvé le numé. et il nous a suggéré le numéro de téléphone, mais de ce qu'on joint, qui est entrepreneur dans le bâtiment, qui était sur Internet. Et du coup, on a appelé, on a pu rendre en contact et trouver, mais du coup, c'est immobile, par ce bien. là en fait. Donc aujourd'hui je vais dire avec l'intelligence artificielle on peut vraiment faire de très très belle chose et développer aussi vos propres applications, moi j'ai développé une application de gestion patrimoniale donc bon c'était cloud mais aujourd'hui avec touchdpt on peut développer vraiment des bons outils pour l'aide à la prise de décision donc moi j'ai mis tout mes biens avec un curseur qui avance au fur et à mesure des années pour regarder la plus value ça me calcula plus value et le capital net que je récupère chaque année en fonction de mes biens et de l'année à laquelle je décide de vendre donc ça c'est super intéressant pour l'aide à l'arbitrage et quand on voit ça en fait sur ce tableau et avec ce petit curseur avec les années qui passe on voit le capital le volume qu'on récupère alors dit c'est quand même ultra puissant donc je vous invite à développer vos propres outils adaptés parce qu'au jour d'huile c'est assez facile avec un prompt assez simple vous pouvez développer des petites applications qui vous serviront au quotidien pour l'aide à la prise de décision et puis voilà vous aider à avoir une vision plus plus complète et plus globale de votre patrimoine que ce soit immobilier ou autre à d'ailleurs puisque on parle d'immobilier mais ça peut être sur tous vos supports vous pouvez tout gérer comme ça et regarder ce qui est le plus intéressant tu le fais comment c'est du coup c'est enfin ça devient un petit programme simplement à force tu crées un chat avec sur avec ce projet là de demander à l'IA de créer pour soi quelque chose de visuel d'une application mais après c'est quoi c'est sur un support particulier ou c'est vraiment juste dans ce chat lac qui va te donner des visales est ce que c'est une sorte de Google sheet un tableur un truc alors c'est sur Google c'est pardon c'est sur chat GPT il y a un modèle maintenant donc c'est modèle work qui va directement créer une application web donc cette application web après on y va moi je j'ai demandé à ce qu'elle soit responsif pour le portable pour les smartphones etc mais on l'a fait évoluer au fur et à mesure du temps donc moi mais en fait c'est pas vraiment voilà c'est pas dans le chat c'est une vraie application qui est en ligne d'ailleurs on a développé une la avec projet locatif pour faire un comparateur de fiscalité et donc sur le site internet on va la mettre en ligne prochainement on met le prix du bien les frais de notaire les frais d'agence les informations de base du bien le banc en des travaux etc et ça nous fait le comparatif des trois modes de détention avec pareil un petit curseur ou en avance suivant le nombre d'années de détention pour voir la fiscalité qui arrive en on propre un lmmp et un essaye à l'IAS et ça nous permet comme ça de choisir le bon statut est ce qu'on souhaite conserver le bien sur la durée là on avait fait un test par exemple au bout de sept ans en on propre on se retrouve avec de la fiscalité mais pendant sept ans on avait pas de fiscalité on se dit ben moi le bien au bout de sept ans je vais peut-être arbitrer et donc je récupère 150 000 euros à ce moment là pour repartir sur notre projet ça aide à la prise de décision mais c'est super bien parce que moi j'ai fait ce tableau ça me fait un export pour la banque aussi avec tout mais ça a été cherché tout métables d'amortissement et donc ça calculent en temps réel les amortissements etc le capital amorti et je peux faire un export pour la banque avec tous les tableaux et toutes les informations nécessaires pour la présentation de mon dossier donc ça se met à jour au fur et à mesure donc aujourd'hui il faut l'utiliser c'est super puissant c'est très utile ça nous fait gagner beaucoup beaucoup de temps pas surtout mais bien j'intègre les DPE aussi et donc j'ai demandé à l'intelligence artificielle d'aller chercher directement les DPE sur la dm qui est en ligne pour que sur chaque adresse il mène taire la bonne note du DPE donc on a un peu feignant mais c'est tellement puissant et c'est tellement bien fait pour assurer les partenaires bancaires sur mon appréhension sur les évolutions des DPE alors montrer que j'ai anticipé aussi les nouvelles réglementations et qui soient assurés sur ce point de vue voilà c'est par exemple un des sujets parmi d'autres qui démontrent qu'on anticipe un petit peu tout ce qui peut se passer et toutes les questions qui pourraient arriver sur le long terme sur le sur le parc on pépite un stépisode là j'ai appréhée énormément de trucs ça va donner le faumaux pour aller faire du liage je crois que j'en fais vraiment pas assez clairement à t'écouter il y a avant des trucs à faire il y a un truc qui m'a attiré mon attention juste sur ce que disait par rapport au paper zimo laissez-y tu sais les vieilles essayes on voit ce qu'il veut vend dans ça je comprends pour le sourcil tu disais que les si jeunes elles peuvent acheter qu'est ce que tu fais avec ce genre d'info qu'est ce que ça te permet de faire c'est pour leur vendre des choses enfin c'est quoi oui exactement tout à fait alors savez que oui là ça peut être moins concerné les auditeurs mais clairement c'est des personnes qui sont en phase de développement et d'acquisition donc nous effectivement c'est des personnes qu'on identifie avec proche locatif pour leur proposer des biens etc mais ça peut être aussi des bons indicateurs pour des personnes qui cherchent aussi des associés rencontrer des personnes qui investissent on est souvent seul quand on est investisseur dans notre coin on parle avec des personnes qui nous comprennent pas et on a besoin d'avoir des personnes qui est changées donc ça peut être bah voilà des contacts intéressants aussi pour faire connaître des rencontres d'investisseurs des choses comme ça toute manière c'est j'invite tout le monde à aller dans ce type de rencontres c'est là où on se nourrit de l'expérience de chacun donc donc ça peut être utilisé comme ça mais effectivement nous c'est plutôt pour leur proposer nos services d'accompagnement parfait je comprends très très clair mais super smart ou est-ce que les gens peuvent retrouver si le supporte de la conversation actuelle romain alors j'ai différents réseaux bah j'ai une chaîne youtube robain elle d'un projet locatif où ben là effectivement on montre toutes les semaines des biens des imuppes des visites concrètement avec travaux le statut fiscal donc on décortique pleine projet que ce soit du petit projet du studio à 30 40 000 euros jusqu'au zimub la plusieurs millions d'euros donc là on est sur le terrain en monde tout ça et après bien sur instagram robain elle d'un officiel si elle est compte qu'ils sont faux sur l'incodine aussi voilà surtout les réseaux fait gaffe parce qu'ils vont trouver elle vont trouver quand même moyen de te faire un compte avec écrit officiel avec un 2L c'est la mode c'est la mode excellent bah merci beaucoup pour ce partage c'était vraiment super lucide transparent et j'ai vraiment apprécié je suis super agir à dur on en a dû se parler plus tôt je pense et c'est l'embaille j'hésite pas en tout cas si t'as besoin quoi que ce soit aussi ton côté merci beaucoup et puis on se voit très bientôt c'est gentil merci beaucoup ravi d'avoir pu partager mon expérience pacau à ton audience et j'espère que ça on confe viendra plus d'un que l'investissement immobilier reste un très très bon placement c'est cur sur le long terme rassurant partie des besoins fondamentaux et les faits de levier en france qui unique au monde franchement je vois aux Etats-Unis ils empruntent à 7% en ce moment donc on se plaigne pas surtout quand on peut lever 90% des sommes c'est enfin moi j'ai trouvé que c'était incroyable quand j'allais travailler que des mes premiers appartements j'avais autant de loyer que de mon salaire au 35 heures je me suis dit là il y a vraiment un truc à faire et je vais aller au bout du bout on est beaucoup d'espoir aux investisseurs la clip peut-être perdant un petit peu confiance en tout cas mais tu 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