309 - Jusqu'où accélérer son patrimoine sans le rendre fragile ?

C'est le temps à ces dernières semaines, plusieurs d'entre vous m'ont écrit avec des situations différentes, mais une question assez proche, quand même, jusqu'au temps qu'investir, je continue à accélérer dans la construction de Patrimoine sans rendre tout ce que j'ai construit plus fragile finalement. Des exemples, on n'a pas mal, il y a assez bastion notamment qui disait qu'il a 70% de son Patrimoine en immobilier, je pose la question, est-ce que je continue à maximiser le vieux bancaire avant mes 40 ans où est-ce que je commence à construire davantage de liquidité, des diversification, est-ce que je vais sur les marchés financiers, etc. Et je trouvais le thème vraiment intéressant, c'est le sujet de cet épisode sur l'eau du jour. Ma conviction, moi, c'est à partir de certain moments, chercher la performance maximale, qu'on peut avoir sur un investissement, peut devenir une erreur, parce qu'on est plus frileure, on devient moins versoriste, mais parce que l'objectif change, la performance, c'est ce qui se passe quand les choses se déroulent comme prévu. Et la robustesse, c'est un mot que tu vas entendre pas mal dans cet épisode, à la robustesse, c'est ce qui se passe quand justement elle se déroulent pas comme prévu. Et c'est quelque chose qu'il faut construire, je pense, quand on avance dans la création de son Patrimoine, ce qu'on a une phase plus de prédarvation, d'optimisation, plutôt que d'accumulation. Une vente, par exemple, qui prend 6 mois de retard, un banquier qui refuse d'effet infinissement. Tu dois sortir à 40 000 de travaux, par exemple, sur des imprévus, des choses comme ça. Tu change de boulot aussi, tu n'as plus envie de passer 10 heures par semaine sur ton niveau billet. Qu'est-ce que tu fais? Est-ce que ton système tiens encore? Et c'est là que j'ai, pour ma part, identifié 4 niveaux de robustesse, c'est ce qu'on va parler aujourd'hui. Avant de découvrir tout ça, je te rappelle que tu peux interagir avec moi, c'est vraiment l'objectif pour moi, sur cette année. Et l'année prochaine aussi, de développer des réseaux, développer le lien avec toi qui m'écoute, pour faire ensemble, progresser, faire des affaires, se développer personnellement, financièrement, émotionnellement, vraiment avancer ensemble, plus édroitement. Donc, n'hésite pas à m'écrire sur Paco-Arobase investisseur au ployel 40.com ou sur tous les réseaux, n'hésite pas à te répondre avec grand plaisir. Allez sur ce, on attaque pour moi les 4 niveaux qui vont permettre à ton système des plus robustes en tant qu'investisseur et qui sont importants. La première solidité, c'est la solidité financière. C'est la trésorie, le cache. Alors, c'est peut-être le cache que tu as en compte en bonne, que ça peut être la liquidité aussi, des actifs que tu as dans tuy-disposes, pas forcément du cache, mais du quasi cache, en anglais dans les bilans, des boîtes que je n'en lisais, il y avait une ligne qui s'appelait à l'actif cache n cache equivalents, donc cache equivalents, c'est à tout ce qui est, peut-être rapidement revendu. Donc ça peut être même à un niveau de dans un marché immobilier qui ne peut pas forcément le plus liquide, mais tu as des biens, des locaux sur lequel tu peux te avoir de l'équité, des lotes par king, par exemple. C'est comme ça. Bon évidemment, tu as des pseudo-instruments financiers basqués sur de l'immobilier qui sont encore plus rapides à revendre, ça c'est sûr, mais avec d'autres petites problèmes, on verra après. En tout cas, la trésorie liquidité, c'est vraiment le maître mot, dans la solidité financière, j'ajouterai aussi tout ce qui est niveau d'endettement, parce que de pouvoir, par exemple, te ref financer, ça c'est quelque chose qui peut être fait, si tu as suffisamment d'actifs, ça n'était pas trop trop à fond dans ton endettement. Et puis aussi, tu as la notion de marge de sécurité sur les projections dans des projets, par exemple, ou bien en fait au lieu de prendre de l'ouvrement loyer, t'en prends 10. Voir 9 et 8, comme ça, en fait, au pire du pire, ton système fonctionne, même si tu as suffisamment de marge de manoeuvre, du coup, pour que tu es la liquidité qui t'incompe sur cet actif là. D'ailleurs, il y a un en parlant de niveau de cache et de partenariat, il y a eu l'audi qui m'avait répondu sur Parimel, qui a déjà 14 l'eau en locatif, qui m'écrit. Quelque chose qui résonnait beaucoup en moi qui musait que pour elle, elle les deux maîtres mots, c'était réseau et très aurie, et c'est ça qui faisait qu'on avait la fixibilité et la sécurité. Et donc, la trésos, c'est quelque chose de assez évident, mais qui est toujours important d'avoir en tête, c'est quand on a la trésos, on a du temps, on se gagne du temps, pour acheter les choses du temps, pour ne pas vendre du temps, pour renégocier, si il y a besoin du temps pour attendre un financement. Dans un marché acheteur, comme aujourd'hui, en plus, avoir la trésos, c'est très pratique, parce que là, je n'hésite pas à moi sur le terrain, à aller voir les évendeurs en leur parlant à nouveau de la hausse d'éto, à leur parlant du contexte macroeconomique, qui ils entendent, qui ils entendent régulièrement la télé, mais avoir la trésos aussi pour pouvoir dire, par exemple, "Je avance une partie pour vous tranquilliser par rapport à une dépense que vous allez avoir prochainement". Et ça, c'est un vrai montage pour avoir des opportunités, mais avoir du cache, c'est toujours toujours très très important, même si, encore une fois, beaucoup de gens optimisent trop le cache, on voulait absolument le placer sur des supports qui permettent d'avoir du bon rendement, et moi, je ne suis pas forcément trop omnibilé par ça, je pense qu'il faut éviter d'être trop, il faut se dire, le coup d' opportunité du cache que je place sur des segments qui ne sont pas liquides, il est très important, donc oui, certes pas, l'essai sur un livraire, par contre, l'utiliser pour aller chercher les opportunités, ça pour moi, c'est vraiment important. La question, c'est pas combien je peux perdre finalement, mais est-ce que, avec cette solidité financière, une perte où est-ce qu'un retard dans mes projections, notamment, ça va m'obliger à agir au mauvais moment, et c'est là, le vrai risque de ne pas avoir de cache, de ne pas avoir de liquides. La deuxième niveau de robustesse, c'est la robustesse plus générale du portefeuille, donc ça parente plus à la diversification. On reprend l'exemple de Sébastien qui disait qu'il y avait 70% de son patrimoine en immobilier. En fait, c'est assez concentré, effectivement, non seulement sur les actifs qui sont exposés à la hausse d'étoe, notamment la situation micro-économique aussi, mais les gens achètent moins de maison, plus tendance à louer et qu'acheter dans l'immobilier, quand ça va vraiment mal au niveau de l'économie. On est en France aussi, on a la situation des finances publiques qui est désastreuse, et qui est peut-être pire que d'autres dans d'autres pays européens. Donc, il faut diversifier bien, c'est-à-dire pas seulement sur des classes d'actifs, mais aussi de façon géographique. Attention, quand on diversifie, on l'a vu sur pas mal d'épisode, on avait eu un avec Camille, notamment le 242, je me rappelle sur là. Diversification à la français, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de gens qui étaient, en fait, pensaient diversifier, mais elle n'était pas typiquement des gens qui ont dit qu'ils vont sur du DCP, de l'immobilier direct, du locatif, un peu de marchand, bah tu restes quand même déjà très franco-français, puis ensuite sur un actif qui sont exposés aux mêmes indices, donc fait attention à ça. Une vraie exposition, une vraie diversification, c'est géographique, c'est sectoriel, réellement. Et pour pouvoir vraiment avoir quelque chose qui tient la haute en terme de portefeuille. Moi, perso, j'ai choisi pour le moment l'option 1, c'est-à-dire que je ne suis pas trop diversifié tout de suite, mais je le sais et je sais que c'est temporaire. Donc aujourd'hui, j'ai vraiment tous les zones, on ne m'aiment pas mis sur, dans mon même panie, on va dire, sur l'activité immeau, mais je sais qu'il y avait ensuite en deuxième rideau, un redepement, je sais que c'est temporaire. Et ensuite, il dirait sur des l'eau en locatif plus patrimonial, plus liquide, moins dépendant de mes opérations et probablement moins performant que je le sais déjà en terme de rendement que ça sera moins que ce que je peux dégager sur mes opérations d'achat revente. Mais, par contre, je sais que ça va me donner plus de tranquillité de sérénité et ça, pour moi, c'est un coup important. Le troisième niveau de solité robustesse, elle est sur le niveau opérationnel. La question, là, c'est, qu'est-ce qui se passe si tu es plus disponible pour faire tes opérations, tes investissements? Tu pourrais, tu peux très bien avoir 15 appartements de la location conduire, des locataires, des travaux, un réseau d'artisants, la fiscalité, tu cherches. de façon permanente des nouveaux dils, t'as un pipe important sur le papier, tout va bien, sur Excel, tout est très performant et tous les actifs que tu mets en place que tu engagees dans tes projets, ils sont un beau retour sur investment. Mais est-ce que tu n'es pas construit un deuxième emploi? Est-ce que ton patrimoine, il dépend pas trop de toi. Et il faut intégrer vraiment dans le rendement, mais il faut vraiment tout intégrer dans le rendement, le temps que tu passes, ton énergie, ta charge mentale, ta disponibilité aussi, ta capacité à être présente pour ta famille, pour ton activité principale, j'ai discuté encore récemment avec une assistance administrative, d'où mon réseau d'entrepreneurs locales, qui disaient qu'il y avait de plus en plus des appels d'entrepreneurs qui lui demandaient. Au secours, en fait, viens m'aider et je veux déléguer pas, parce que je vais optimiser les choses, parce que sinon je vais divorcer, parce que les entrepreneurs passent beaucoup, beaucoup de temps à construire et au détriment de leurs familles. Et forcément, ça a un impact sur leur vie romantique, sentimental, familial, émotionnel, et ça a un impact sur leur vie ensuite, parce qu'on a un joué, après on doit gérer des diverses. Et ça, c'est assez destructeur en termes de valeur, si on reste sur le côté pure création de valeur, tu sais que les divers, c'est quelque chose qui va vraiment plus te faire reculer de plusieurs années en général, parce qu'il faut que tu t'occupe à tout ce que tu as construit ensemble, pouvoir diviser par deux, enfin j'ai un tu fais des mauvais choix, parce que vous êtes deux décisionnaires, en plus dans une situation parfois conflictuelle, donc c'est vraiment quelque chose à éviter à anticiper. Et donc, ce n'est pas juste du confort, encore une fois, c'est trop busté, c'est opérationnel, là, qu'on va chercher à construire, c'est pour te permettre aussi de voir le long terme et de ne pas tomber dans ces travers, là. Y'a un autre. aspect sur le côté opérationnel qui est important quand on regarde le rendement. D'ailleurs, je trouve, quand on regarde façon holistique le rendement, c'est tout à la comparaison entre le locatif long duré et le cours duré. Je vois des gens encore qui comparent un rendement d'une location cour durée avec un locatif typique en disant, c'est à peu près comparable une fois qu'on ajuste dans les loyers, on déduit des loyers du locatif cour duré, les charges de consergerie, des frais de plateforme par rapport à Airbnb, etc. Pour moi, c'est pas comparable, on doit pas être un pour un, on doit être pour, on doit avoir un LCD en rendement plus important de être plus exigeant que sur du passif long duré parce qu'on, même si tu délègues à 100%, tu vas avoir la charge mentale, tu vas avoir des biens qui sus plus aussi rapidement, parce que les gens, les voyageurs font pas forcément attention, il y a des choses vraiment plus importantes à un clore dedans et pour moi, c'est pas un pour un, donc si tu as 7%, 8% au rendement net, avec toi, LCD une fois des duites, la consergerie, et que tu peux avoir 8% à côté en cours, en long duré sur un bien rénové, bah bah sur la long durée, moi c'est clairement mon conseil. La quatrième couche de résilience qu'on va ici de construire, elle est décisionnelle, là c'est plus l'optionalité dont on va parler, à une décision robuste, c'est pas forcément celle qui va maximiser ce que tu vas gagner aujourd'hui, une décision robuste, c'est une décision qui va te donner des bonnes décisions disponibles demain, et surtout qui ne va pas t'en réduire. Pour un exemple, des investissements en immobilier en défiscalisation, le panel tout le monde connaît, tu vas gagner avec un avantage fiscal, une réduction fiscal au début, mais il y a aussi le loc avantage, notamment une réponse d'orelien qui avait donc de mémoire, je crois qu'il a huit locs locatifs, donc 5, sur des logements concessionnés en loc avantage, c'est logement en fait, la capacité d'endettement qu'il a pris, qu'il a consommé pour les construire, ils ne sont pas rattrapés ou pas complètement compensés, par la réduction fiscal, le banquier a pas pris en compte la réduction fiscal quand ils a fait, quand il a fait son prêt et donc son sa capacité d'endettement a les beaucoup plus renais que l'avantage qu'il va obtenir, en plus il est loqué par rapport au loyer qu'il a pratique, donc il est bloqué jusqu'à la départ des locâtaires, et donc son rendement, même si d'un point de vue plus flû, il va être gagnant sur le court terme parce qu'avec la réduction fiscal, il est gagnant en fait sur le long terme, encore une fois, il faut vraiment regarder le investissement de l'achat jusqu'à la revente et tout ce qui se passe au milieu, il ne sera pas forcément gagnant et d'autant plus qu'il y a l'aspect de rendre l'équidité, qui est là, quoi. Et donc attention à ne pas justement trop aller sur des investissements qui ont des rendements importants et qui peuvent bloquer notre progression, notre capacité à progresser, il y avait une autre personne qui m'a répondu, je me suis depuis un moment qu'elle avait fait des investissements locatifs en SCI et qui après l'avait un peu regretté, parce que justement, ça avait renie leur capacité à lever plus de dette, alors qu'il aurait pu lever plus de dette en l'occasion, enfin, en LNP, notamment en propre direct, c'est ça l'optionnalité, qu'il faut toujours regarder, et c'est pour ça que c'est important de développer cette couche également de robustesse donc décisionnelle, donc je te fais un petit peu le récap de ce que je viens de dire pour des quatre couches qu'il faut créer, la solidité financière, la traiseau, la liquidité, de tes biens, regarde tout ton patrimoine, toutes les actifs, regarde lesquels sont les quilles, lequels sont moyennement liquides, lesquels tu peux revendre dans neuf mois, lesquels tu peux revendre dans 18 mois ou autre, ensuite, la robustesse du portefeuille, qu'elle est ton niveau diversification, est-ce que tout va dans le même sens, est-ce que si l'économie monte ou justement elle crache, est-ce que tous vont cracher également de la même manière, pourquoi sinon, tu peux t'aider encore une fois des épisodes qu'on a fait avec 4242, on a fait des épisodes aussi, avec Vincent Delouard, on avait reçu qu'il y avait portefeuille de Saint Trinité, un portefeuille du CAFAR, celle qui est vraiment qui te limite résilant à la macro-économie, il y avait trois à trois valeurs dans ce portefeuille de mémoire, il y avait les faits des finances, donc les banques finances, d'un côté, la santé de l'autre, et l'énergie troisième grand-pôle qui fonctionne vraiment bien, qu'il y a une bonne forme de résilience, donc cherche à trouver dans ton portefeuille surtout aux actifs financiers une bonne diversification, la solité opérationnelle liée à la déligation au réseau, à surtout à de pas être le seul manion qui agit et qui craisse cette valeur, c'est délester le plus possible pour te libérer de la charge mentale et du temps, et la quatrième c'est sur l'optionalité toujours prend un investissement qui a des optionnalités à moyen à long terme, regarde pas juste la carotte au début, au court terme, et n'hésit pas d'ailleurs à me laisser des avis toi qui m'écoutent à moi, voyez des mèles ou des messages sur les réseaux sociaux, pour me donner ton point de vue sur ces quatre niveaux à quel niveau de tuer et où est-ce que tu es encore des doutes ou des questions, je serais vraiment ravite pour pouvoir brainstormer avec toi. Une fois qu'on a tout ça, il faut se rappeler quand même que la robustesse, ce n'est pas posséder toutes les ressources déjà, ça ne veut pas dire, être robuste, ce n'est pas avoir tout l'argent, toutes les compétences, toutes les infos, tout le temps nécessaire, j'aime bien la distinction anglaise, on m'a dit récemment, quand je posais les questions, d'ailleurs c'était un coach que j'avais business à qui j'ai pas encore les ressources pour déléguer complètement tout ce que je voudrais déléguer, et elle me répond tout suite, est-ce que tu n'as pas, alors en anglais c'est donné du like resources or resourcefulness, et l'idée, est-ce que tu as dit que te manque les ressources financières ou la capacité à trouver des solutions, l'ingéniosité, et des fois tu peux manquer d'argent, tu peux t'associer, tu peux manquer de compétences, tu trouves un partenaire, tu manques de financement, tu peux changer de structure, le réseau parfois aussi, tu manques, tu le construis, tu manques de temps, tu délèges, il y a toujours des moyens, même sans avoir des actifs réellement avec toi, de s'écrire, créer ces actifs. Pour terminer cet épisode, je veux te proposer de faire un audit de tes émotions, ce que tu te demandes peut-être, est-ce que ça vraiment va faire avec moi, est-ce que j'en suis à ce niveau là de demander, est-ce que je dois travailler sur la robustesse de mes investissements, j'ai peut-être pas assez de l'eau encore, peut-être pas encore assez construit, donc c'était bien marrant, pas cool, mais tu n'as pas forcément m'affecté ce que tu me racontes, et ben je te propose un test de faire un test pour vraiment le voir ça, quand tu penses à tes investissements, c'est un test plus dans l'émotion, quand tu penses à tes investissements, réfléchis à toutes ces investissements, pousse-toi un peu, et quelle est la première émotion qui arrive? Fait-le même plusieurs jours d'affilée, parce que des fois ça peut ne pas marcher si tu fais qu'un moment où t'es particulièrement stressé, ou au contraire un moment où tout va bien, t'as l'impression que tout va bien, t'as pas eu une mauvaise nouvelle encore, parce que il y en aura, ça fait partie du deal, mais pense à tes investissements sur plusieurs jours comme ça, note-les quelque part en disant, qu'est-ce que j'ai comme émotion qui arrive, est-ce que c'est positif, est-ce que c'est négatif? Je te donne des exemples, j'ai eu des cas où moi j'avais une problème de toiture qui fuyait dans un immeuble en coproprieté, j'étais pas à cette distance, c'est fait que je gère ça, inquiétude, d'équipe-le, inquiétude, il pleut chez moi, je me projette déjà là-bas, ou là là ça va infiltrer là-bas, tu vois un peu l'idée, quoi, les jours de pluie, t'es pas content, tu peux pas bosser, c'est complètement ridicule, c'est ce genre de d'émotion qu'il faut aller chercher, ou alors un financement quittard d'une discussion un peu conflictuelle avec ton boss, avec un locataire, avec un vendeur, avec un agent immeuble, et un banc qui est l'agent avec un vendeur qui n'est pas facile, qui m'a essayé de me faire payer les 10% d'indémité, d'immobilisation sur une demande de prorogation, de compromis, un peu un cas classique, mais il y a le financement qui arrive un peu retard, et du coup ça te expose, qu'est-ce qui va arriver, ton cerveau, il se met complètement en roulibe, donc d'autres exemples, ça peut être plus positif, aujourd'hui c'est plus le cas d'ailleurs, ce que je travaille dessus, tu vois hier, j'ai eu une confirmation d'arrêter vos mairies pour deux projets, ça fait déjà plus de deux mois, trois mois, même que je fais la demande, pour avoir rendez-vous avec le maire, et je suis super content, je pouvoir enfin défendre mon projet avec la mairie, avec le décisionnaire final, c'est super, un nouveau deal qu'on m'apporte, par exemple, Luke qui m'a apporté un deal récemment, je vais le regarder, je peux aller apporter un retour, et ça c'est cool parce que c'est pas juste bon, je vais avoir de l'argent de la marche qui arrive, parce que ça se trouve, ça ne boutira pas, mais c'est juste d'avoir quelque chose sur lequel travailler avec quelqu'un, qui en plus a fait l'effort de m'envoyer le deal, en me disant que ça pourrait être intéressant, donc juste le dialogue pour pouvoir creuser ensemble, brainstormer, voir où est la valeur pour être créée, rien que ça, ça me fait, ça me donne envie de dire, quoi, à dire, donc ça c'était bon signe aussi que l'investissement y pèse pas, et c'est de voir dans ton cas, est-ce que ce n'était pas arrivé au niveau déjà, où t'as plus de négatif que de positives dans tes émotions, ce qui veut dire que tu devrais rebalancez, et commencer à construire justement ces couches de solité de robustesse, pour donner la marche de ma neuf, pas de donner la performance du rendement, pas pouvoir briller en société en disant, sur mon tableau que celle, je vois, je suis à 13% en moyenne de rendements par an sur tous mes actifs, bravo ces énormes, qu'est-ce que ça ne va vraiment apporter pas grand-chose, mais par contre construire des niveaux de robustesse, c'est d'ailleurs, c'est beaucoup plus qu'ils font, et en plus c'est quelque chose qui se fait dans la durée, ce qui rend l'exercice encore plus intéressant, parce que justement tu vas voir la progression dans ton système, en fait, dans la construction de ton système, et rien que ça, en fait, c'est agréable à voir aussi ton évolution, ça m'en est un seminar où le coach parlait du progrès, disait que le humain, il y a une chose qui l'adore, et qui est le rend heureux surtout, c'est en fait le progrès, et c'est quelque chose qui est aussi au coeur du podcast, n'importe si un de plus de 5 ans que je fais ça, tu le sais, c'est pas la notion de où est-ce que tu en es aujourd'hui, c'est le progrès, la progression que tu va faire en écoutant des gens inspirants en échangant les bonnes pratiques, avec des investisseurs, avec des gens qui ont déjà fait le parcours, donc pour ça que je t'invite à rester à l'écoute, il y a plein d'autres invités intéressantes sur le podcast. Mais en réflexion aussi, avance, et voilà moi, je fais de façon transpente avec toi, tu sais, et des fois où je ne suis pas forcément juste dans mes analyses, mais je te donne ce que je le ressens et ce que j'ai analysé au moment même, et c'est ça qui rend le pouvoir de la communauté aussi autour du podcast intéressant, donc continue à m'écrire, continue à m'awarder des messages, moi je m'alimentte de ça aussi pour partager aussi avec toi en retour tout ça. Merci encore m'as écouté, n'hésite pas à m'envoyer, t'es commentaire tes avis, avis 5 étoiles sur un podcast Spotify, et t'es retour aussi sur les thèmes que tu voudrais que je développe, s'il y a des choses que tu penses, que c'est intéressant de creuser, je le ferai avec grand plaisir, voilà ça me donne vraiment juste l'impression d'avoir une conversation autour d'un café avec toi pendant une demi-heure au moins une fois tous les 15 jours, donc ça c'est vraiment cool, et voilà ça, je vais aller dans ce sens, merci beaucoup encore pour ton soutien, pour ton intérêt, et à très bientôt sur la route au téléphone par email, par message, comme tu veux, à bientôt, merci, tchao.