306 - La marge ne se fait pas à l’achat, avec Cindy Portier

qui est trop cool en compagnieant les marchands, c'est que parfois je peux faire l'entrée et la sortie. Ce qui fonctionne beaucoup aujourd'hui, c'est les studios et l'été de ça, ça parvite. Si au bout d'un mois, effectivement, il y a eu une ou deux visites, il faut se poser des questions. On y mobilise, on entend souvent dire que la marche fait à l'achat. C'est faux, c'est incomplet. En réalité, entre le moment où on l'achète et le moment où on vend, il reste une question essentielle. Quelle est le produit que va réellement acheter le marché? C'est comme dans d'importe quel business. Et c'est souvent là qu'il y a une partie importante de la valeur qui est créée, avec même des opérations similaires, de la façon dont on l'envisage la sortie, le positionnement, va créer la valeur. Il va faire une grosse différence. Comment mieux positionner le des produits que l'on travaille et pour pouvoir créer le maximum de valeur? C'est ce qu'on va discuter aujourd'hui avec Cindy Portier, notre invité de la semaine qui est agent commercial cherter immobilier fondé par Julien Calamote, qu'on s'alluie d'ailleurs. Elle est basée à l'Union. Elle est spécialisée dans l'accompagnement des marchands de bien et des investisseurs locatifs sur son LinkedIn. Tu pourras lire "J'ai de les marchands à vendre et les investisseurs à acheter". Ça dit déjà tout. Elle regardent donc à la fois les opérations avec l'œil de la carreur, l'œil de l'investisseur et l'œil du marchand bien, parce que dans cet écosystème, en fait, marchant bien investisseur, ce côte ou en permanence, même s'il boît pas forcément les opérations de la même manière. Ce qu'on va découvrir dans la question, c'est pourquoi il faut identifier la store finale avant même de définir le marché. La précommerciélisation comme véritable test grandeur nature du marché, la manière d'ajuster une opération quand les premiers retours ne sont pas bons, l'intérêt ou non de vendre en plateau rénové, meublé ou totalement clé en main, selon les scénarios, selon le type de bien et les configurations. Les ultimarchétiques, on peut avoir aussi en notre position, les projections 3D, plan, video et etc. Et le rôle parfois décisif de l'off-market et de réseaux de professionnels, on va parler beaucoup aussi de réseaux de comprendre quel agent on va s'adresser pour vraiment avoir des conversations effisantes dans son marché efficace et aller de l'avant. Que tu investes sur l'opérateur, vraiment la question va te plaire, je pense, et va te permettre de t'être meilleur. Donc, dans la compréhension que tu as du rôle que tu as dans cet écosystème et comment du coup, avec ce rôle-là, agir pour être meilleur. Si le podcast te plait, je t'encourage à laisser des avis inquiétales sur Apple Podcast, ce Spotify. Donc, à nous faire découvrir ce podcast auprès du plus grand nombre, n'hésite pas en parler aussi autour de toi et tu peux aussi t'abonner à ma newsletter et de ma terre. Majementale sur investisseur avec un esquare.com/MM comme Majementale. Allez sur ce. Place à notre conversation avec Cindy, c'est parti! Et, Cindy, bienvenue chez les investisseurs 4.0. Pour parler un peu de la jonction, tu entres, prends, entre marchand investisseurs dans l'YMO. Il y a deux populations qui se côtoient. Je suis intéressante. Tu sois un peu au milieu des deux. J'ai l'impression, mais tu nous dis « raf, peut-être »? Et, tu regardes par rapport à la création de valeur dans le marchand, dans le podcast comme tu sais, on pense beaucoup, il y a beaucoup de gens qui veulent créer de la valeur avec les mobiliers, investissements, locatifs, long terme, patrimonial, on arrête un peu le cashflow. On a une vision plus rationnelle du cashflow, je pense, et plus se dire, comme on peut créer de la valeur dans les mobiliers, peut-être d'autres manières que juste avec le locatif. Ou, alors, si c'est le locatif, c'est ça, mais comme on prend de bonnes décisions à louer son capital, que ça soit qu'on soit opérateur ou juste financeur ou juste monteur, il y a tellement de… dans l'YMO, je trouve de partenaires potentiels sur une opération, que on ne voit pas forcément, on croit que c'est un peu binaire, mais en fait, il y en a beaucoup plus, et je trouvais trop l'intéressant, justement, là-dedans, parce que tu te positionnelles, du coup, étant en étant la fois pour les marchandes, les investisseurs, les aider à faire leur chose, et je trouvais intéressant de te recevoir. Donc, sans trop dévoiler, du coup, à par avant, c'est déjà ce que tu fais, mais est-ce que tu peux du coup peut-être te présenter plus formellement aux gens qui caissent peut-être pas encore? Oui, bien, déjà, merci à toi, Paco, de donner l'honneur, de venir sur ton podcast, que je trouve d'ailleurs super intéressant, oui, donc, du coup, c'est vraiment de faire parler plusieurs intervenants autour d'un même sujet, et c'est cool, parce que… Bah, des activités comme la mienne, on les connaît pas trop, parce que du coup, je suis agent commercial au sein du réseau hartaé immobilier. Le fondateur, c'est Julien Calamote, qui est assez connu, consalué et qui est assez connu dans le monde de l'immobilier, enfin, de l'investissement immobilier en France. J'ai rejoint ce réseau en avril, là, c'est assez récent, mais du coup, bon, le siège à Toulouse, mais moi, je suis rohallion, je suis originaire de Claremont Ferrand, mais ça fait une dizaine d'années que je suis allion, et je suis dans l'immobilier, depuis pas si longtemps que ça n'a plus, ça fait trois ans et demi, et j'ai assez rapidement voulu me spécialiser sur l'accompagnement des investisseurs locatifs et des marchands de biens. Donc j'ai un statut d'agent commercial, le mandatère assez classique, mais je me spécialise sur l'avante de produits souvent à rénover et souvent en sortie de marchand de biens. Donc je fais à 60% de la transaction et principalement avec des marchands de biens, je travaille très peu avec des particuliers, et après, à 30 à 40%, je fais de l'accompagnement Claremont. C'est l'activité de base de Artaï, c'est de l'accompagnement Claremont pour des investisseurs locatifs qui veulent déléguer entièrement leur recherche, leur travaux, leur amme bleuement, et on fait aussi de la mise en location et j'ai toujours locatif à Chartay. Donc ces deux polles se complètent pas mal dans l'activité, et c'est pour ça que je suis amené à travailler et avec des marchands de biens et avec des investisseurs locatifs, et aussi des particuliers aussi parce que, bien, il y a souvent des produits marchands qui sont destinés à la résidence principale, mais voilà un petit peu ce que je fais. Tout à fait, à Jean-Caux, depuis le départ, dans ta carrière, où est-ce que tu as une appétence particulière sur ton baguane, en fait? Non, non, j'ai démarré directement à Jean-Caux et là, je suis toujours à Jean-Caux. Tu vois, d'ailleurs, j'ai pas la carte de thé, ça peut peut-être être intéressant de la voir dans les prochaines années, mais ce statut-là me convient plutôt bien aujourd'hui. Et toi, tu t'es dit, moi, je me clientèle, ça va être les marchands, parce que tu sentais qu'il y avait un engouement sur le marché, parce que, juste, tu sentes tout en tant qu'investisseur, peut-être, tu aimes cette approche, un peu cette vision du entrepreneurial de l'IMO? Oui, bien, en fait, j'ai démarré l'IMO bilier grâce à une formation dans l'investissement locatif, que j'ai fait, quand j'ai mon premier CDI et mon premier CDI, c'était en tant que charger de web marketing, donc on en parlera plus tard, mais, d'ailleurs, la partie marketing, ça me plaît beaucoup, et ça a beaucoup apporté à mon autorité et ma visibilité sur l'ion, mais oui, donc, en fait, j'ai vraiment démarré l'IMO bilier par en tant qu'agent-immo, mais plus en tant que investisseuse immobilier, donc c'est toutes ces caractéristiques-là qui me plaisaient dans ce domaine-là, et j'ai démarré en tant qu'agent-ico-classique, avec une formation classique, parce que je ne connaissais pas le métier, et là, on te dit, effectivement, va déposer des flyers autour de chez-toi, fait de la pige, cherche un peu les annonces qui ont du mal à vendre sur le bon coin, il appelle les particuliers, etc. Sauf que moi, ça me parlait pas plus que ça, vendre la maison à côté de chez moi, je vois ça me disait rien, donc j'ai démarré quand même comme ça, mais je voulais trouver un peu la niche qui me plaisait, et ça démarrait comme ça, en fait, je me suis dit qu'est-ce que j'aime dans l'IMO bilier? Moi, c'est plus les bien avec travaux, c'est plus l'accompagnement des investisseurs locatifs, mais t'es déjà intéressé beaucoup aux métiers de marchandes bien, et je voyais qu'ils avaient souvent un besoin d'aide pour commercialiser leurs opérations, et d'ailleurs, je voyais aussi souvent revenir dans les formations obligatoirement, il faut redonner la commercialisation à l'Agent Immo qui a apporté l'affaire, et en discutant avec des marchandes bien, je me suis souvent remarqué qu'en fait l'Agent qui leur a apporté l'affaire ne savait pas forcément commercialiser ce qu'il proposait à l'avante, donc ça repait partie de l'Agent Immo, mais il y a déjà dans un premier temps l'appétence que toi tu as eu de rechercher du marchand, je trouve ça étrange qu'il n'y a pas plus d'Agent qui l'a, parce qu'il y a du volume, c'est technique, c'est spécialisé, peut-être que ça demande un investissement important au départ, mais je trouve son positionnement, il y a beaucoup plus de potentiel que la maison, je me suis madame tout le monde, qu'est-ce qu'il a vu les gens autour de toi, les agents qui proposaient de faire du boîtage, les pratiques un peu classiques, qu'est-ce que tu dis que faire peut-être dans ton approche, tu trouves que tu as ce que tu as demandé et tu fais que là où tu vas actuellement, là où tu suis spécialisé, pourquoi? Disons que déjà dans mon ancien métier du coup dans le marketing, ce que j'aimais faire c'était du bit ou bit, être en direct avec le client, ça me plaisait moins et je me suis confronté à ça aussi en débarant l'activité de d'agents commerciales en immobilier, c'est que je n'avais pas forcément envie de travailler avec des particuliers, finalement. Et je trouve que c'est beaucoup d'émotionnel, c'est très compliqué. Et comme tu dis, il y a moins de volume, donc il faut travailler beaucoup. Je pense qu'un très bon agent immobilier qui fait du particulier, faut qu'il soit très, très, très bon au local et qui connaissent les commerçants du coin, les concières, les gardiens, mais vraiment qui arrivent à se spécialiser sur un secteur en particulier. Et moi, j'avais pas forcément envie de ça, j'avais vraiment envie de travailler ce bit ou bit, d'être avec des professionnels, d'avoir une récurrence dans mon activité, et aussi d'utiliser les réseaux sociaux pour me faire connaître. Et Papil Mamie qui va en s'amener à côté de chez moi, les réseaux sociaux, tu vois, c'est pas possible. Donc en utilisant Instagram et LinkedIn beaucoup, c'est aussi bien LinkedIn que j'ai réussi à capter cette niche-là. C'est du bit ou bien, en fait, et du coup, c'est les marchands de bien beaucoup. Achetement, c'était dit que pendant la question, on allait essayer de prendre un peu de temps des compétences et ton approche pour améliorer la façon de créer de la valeur, de voir où est ce qu'il peut y avoir de la valeur qui n'est pas forcément évidente à créer et qu'elle est ton approche, en fait. Avec les exemples que tu peux avoir, les anecdote que tu peux avoir et ça qui est intéressant. Et un des premiers thèmes qu'on pouvait, comme vous voulez, je t'avais proposé qu'on discute, c'était le côté la sortie, en fait, pensé à la sortie avant même de penser à acheter. C'est pas forcément quelque chose de très naturel pour les marchands et opérateurs. Comment tu vois toi dans l'approche justement de créer une valeur la sortie? Oui, déjà juste petite précision, mais en gros, les exemples que je vais donner, ça reste des exemples sur Lyon. Donc, c'est une grande ville et ça ne s'adapte pas tout le monde à tous les secteurs. On va pas réfléchir de la même manière, quand on est dans une grande ville, plutôt que quand on est dans une ville peut-être touristique en bord de mer ou en montagne, ou peut-être pu se regarder les centres d'intérêts, à proximité, et puis beaucoup aussi la réglementation locale en termes de location courte durée. Sur Lyon, on va le regarder quand même pas mal aussi, mais quand même un peu moins. Et puis dans une ville moyenne, on va pas regarder la même chose non plus, parce que le pré-homé de carré va être faible et du coup le prix des travaux va être assez conséquent par rapport à l'achat. Donc faire attention à ça. Et dans des villes perrues urbaines et rurales, on va plus regarder terrain, division par cellère, etc. C'est quelque chose que sur moi, sur Lyon, j'ai pas été jamais de marchand de bien qu'ils le font, il y en a qui ont fonds, mais voilà, un petit peu pour préciser le contexte. Et du coup, oui, on dit souvent que la marge se fait à l'achat. Ça, tu vois, on entend beaucoup dans les formations de marchand de bien, etc. Et moi, j'interviens beaucoup à la sortie et je trouve que c'est d'autant plus important que c'est à la sortie et à la commercialisation. Donc oui, effectivement, il faut bien négocier le prix à l'achat pour se faire sa marge, mais il y a quand même tout en boulot de commercialisation et de pré-commercialisation qui faut regarder. Et ça passe par qui on va revendre. Quels sont les particuliers et les restisseurs qui vont acheter mes loups à la sortie? Quelles budget ils ont? Est-ce qu'ils ont beaucoup de budget? Est-ce qu'ils ont une appétence pour les travaux? Ou est-ce que ça leur fait peur? L'investisseur, il va tout de suite regarder une facilité de mise en location, une rentabilité, il va regarder les chiffres, il va regarder les travaux aussi, mais le particulier pour sa résidence principale, il va pas du tout regarder la même chose. Il va regarder si c'est calme, si c'est lumineux, si c'est un extérieur, si c'est une classe de parking, si ça rentre dans son budget, si les travaux ne font pas trop peur, donc il faut dès la recherche du produit penser d'abord à qui on va revendre, plutôt que de partir du produit et de faire son truc et au final parfois ça fonctionne pas. Oui, ça c'est aussi intéressant de savoir est-ce qu'on commence par. On a une affaire, on décide de voir le public à qui on va le vendre, un typiquement approche B2B encore une fois. Ou est-ce qu'on va d'abord chercher et faire l'année le secteur? Qu'est-ce qu'il manque, qu'est-ce que les gens veulent à un produit ou est-ce qu'ils veulent aller, que ça soit investisseur ou résidence principale, et comment après, je vais alors dégoter le produit avant même de forcément l'avoir en main. Et oui, et en plus ça change beaucoup en fonction des années. Là tu vois sur Lyon ce qu'on remarque beaucoup, c'est ce qui, enfin les loups qui sortent vite, c'est les petites surfaces, c'est les petits budgets, parce que les gens ont moins de capacité d'endettement, les taux d'emprunt sont élevés, donc tu vois tout ce qui va dépasser 250 000 euros, c'est compliqué, c'est long à vendre. Il faut faire beaucoup de visites, il faut rassurer les gens, alors que ce qui fonctionne beaucoup aujourd'hui, c'est les studios et l'été de toi, ça ça parvite. Donc le marchand de bien, il doit regarder ça en priorité et dire ce qui marche aujourd'hui, c'est ça. Donc je vais peut-être focus ma recherche sur ce type de produit. D'ailleurs qu'est-ce que tu dis, c'est toi comme un petit outil d'attaque, un faux qui te sont donnés, enfin on peut en priorité, c'est quoi pour te faire une idée du secteur? Moi aujourd'hui, je ne suis pas trop d'outil parce que je connais Lyon, je connais mon secteur tu vois, mais oui pour un marchand qui démarre, il faut qu'ils pensent les annonces en visite d'annonce, c'est ça qui parle quand même pas mal et surtout regardez depuis combien de temps l'annonce et en ligne pour voir ce qui fonctionne, ce qui ne fonctionne pas, pour voir peut-être que ça c'est trop cher, donc c'est pour ça que ça met du temps à se vendre. Alors que c'est bien placé, c'est sympa mais peut-être que c'est trop cher. Et faire attention aux DVF parce que les DVF c'est bien mais c'est décalé de si moi en général tu vois. Et en si moi on sait qu'il peut se passer quand même pas mal de choses et que le prion met qu'il peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Est-ce que quand tu fais ta stratégie ton produit et tu sais qui tu vas le vendre et quel type de producteur, est-ce que en ayant fait quand même ça, t'es tombé sur des chiffres qui ne marchaient pas, en fait ça ne collait pas, c'est un des exemples de produits que tu pensais que ça allait marcher, ça ne va pas, ça ne va pas marcher. Oui tout à fait, du coup en fait moi j'accompagne beaucoup de marchands bien dans leur pré-commercialisation. Donc c'est ça qui est bien, c'est que pour le coup ça c'est bien ancré dans la tête des marchands c'est qu'il faut tout de suite négocier une pré-commercialisation quand ici le compromis. Donc ça nous permet de tester le marché, de voir si le produit qu'on propose y fonctionne dans sa forme mais aussi dans son prix. Et parfois ça nous permet d'ajuster et de se rendre compte que finalement c'était pas la bonne stratégie et du coup on a encore le temps de changer de stratégie de commercialisation. Et ça ça m'arrive assez régulièrement. Comme je te disais les petites surfaces ça marche pas mal. Là tu vois j'accompagne un marchand de bien qui a acheté un plateau presque l'entierté du premier étage d'un immeuble. Il voulait faire que 2 l'eau à la base, un 40m² et un 65m². Donc un petit T2 et un T3. Donc on a commencé la commercialisation comme ça. Je savais que le T2 c'est vendu assez rapidement. Là tu vois on a signé le compromis récemment. Et le T3, c'était avant les vacances. On a commencé à commercialiser où on avrilait. On a fait quelques visites mais vraiment pas beaucoup. On a gardé les statistiques de vue sur les annonces et tout. Il y avait du mouvement mais pas trop. Et en fait quand tu fais les visites, tu te rendes compte que c'est cher. Il y a un peu de travaux et du coup ça. Parce que vu que c'est des destinations primois accédents, particuliers pour sa résilence principale, ils ont un peu du mal à se projeter. La division n'était pas encore faite. Ça c'est mon travail aussi de réussir à projeter les gens. Là ici le problème c'était que la division n'était pas faite du mal à se projeter. Des travaux. Un devis travaux qui était en cours mais qu'on n'avait pas encore finalisé. Ils savent ce qu'il y a à faire comme travaux les gens. Mais ils veulent voir noir sur blanc combien ça va leur coûter etc. Et budget est trop élevé. Donc ce qu'on a fait, c'est qu'on a réfléchi à une nouvelle stratégie. Et finalement il va proposer 3 l'eau. Donc le 75 m² on va redémiser en deux petits de 3 m². Après ça a été fait qu'il faut que ça puisse passer avec leur badisme etc. Et puis en termes deux coups. Mais c'était déjà eu des cas où tu vois que le marché n'est pas validé. Pendant le period du compromis sur la préco, tu ne peux pas vraiment avoir cette option divisée. Dans ce cas là, tu as vu des cas où en fait ça drop le projet complètement. Ou est-ce que tu as d'autres solutions de retournement? Non, en fait j'intervra quand le marché ont de bien la signe sont compromis et c'est quand même validé par l'urbanisme et la coupe propriété. Donc j'ai pas trop eu de cas où ils ont dû sortir du projet parce que ça ne fonctionnait pas. Après oui sur l'ion faut faire attention parce que tu as la loi, font un article de loi dans l'urbanisme qui te dit qu'à partir de l'individion de l'eau, jusqu'à 9 l'eau, tu dois proposer 70% de T2, donc ça vient un peu contrebalancer ce que je te disais avant, c'est qu'aujourd'hui les petites surfaces se vendent comme des petits peins, donc le marchand de biens leur étant dans sa vouloir faire une division en plusieurs loups, petits studios, sauf que ça par contre ça fonctionne pas. Et Nedy, ça la création de compteur va te demander la validation et la confirmation de l'urbanisme que tu as eu, et là tu vois, j'ai un marchand de biens qui ne connaissait pas cette règle, et du coup, il va quand même pouvoir changer et passer à des formats T2 parce qu'on a deux fenêtres par l'eau, donc ça va, si t'as qu'une fenêtre, c'est foutu, donc là le projet tombe un peu à l'eau et effectivement, tout est prix de sortie que t'avais imaginé et t'amarges, c'est compliqué du coup, ouais, ouais, ça faut, parce que dans les zones que tu tenais avant, effectivement il avait rechangeé de stratégie en divisant et nouveau, mais ça, si tu n'as pas fait en amont, l'analyse, tu peux pas au milieu de chemin, dire à tiens, finalement on va le couper en deux, enfin c'est pas aussi simple que ça, mais. Oui, bah oui, il n'avait pas encore commencé les travaux de division, on était en précombertialisation, il n'est pas encore recté, donc tu vois, ça permet, ce moment-là, ça permet vraiment d'ajuster et de changer son fusil d'épaule quoi. Ouais, dans les changements, les ajustements que tu peux faire pendant la précause, c'est quoi les options que tu peux donner en gros et vendre en plateau ou on finit typiquement tous les travaux. Oui, il y a beaucoup ça aussi, ouais. Ouais, bah là typiquement, j'ai un autre projet que je veux, c'est un immeuble qui va être complètement réhabilité par un marchand de bien, il y a 4 l'eau plus une petite maison en fond de cours qui va être très sympa d'ailleurs, la maison est dans un état lamentable, donc là, on a tout de suite décidé que de façon, il fallait qu'il arrête d'oeuvre et qu'il propose un produit un peu haut de gamme, avec la cuisine, limite, il peut la meubler, ça peut être mieux parce qu'on va être sur des budget quand même à 500 000, 600 000 euros, donc le particulier qui achète, bah il est envie d'en avoir pour son argent et là, il faut créer le coup de cœur, quoi tu veux, tu peux pas vendre un produit pourri et dans les 4 l'eau, il vend 3 à rénover et un petit de 30 mètres carrés qui ont réchaussé, ça fait souvent peur, là, il est dans un état aussi lamentable le truc. Donc, même si tu te dis, vas-y, je veux le vendre à un investisseur, je mets un prix bas parce qu'il y a des travaux et parce que c'est un petit surface du coup pour l'investisseur ça marche, là, il rentre dans le truc, honnêtement, j'ai rarement vu des trucs comme ça et du coup, il va encore plus te négocier le prix et là, l'idée, c'est quand même de montrer un peu de valoriser le bien et de le rénover entièrement comme ça, comme ça on maximise le prix de sortie, quoi. Quand tu prends tes décisions comme ça de sortir, enfin, pas de sortir, mais d'ajuster, tu les prends à partir d'indicateurs de signaux, que la préco marche pas très bien, mais qu'est-ce que ça veut dire concrètement parce que ça aussi, c'est subjectif, est-ce que si il n'y a vraiment rien évidemment, on va se dire, c'est mort, mais est-ce que parfois, des fois, c'est juste les phases de marché, voilà, on a au mois d'août, peut-être pas forcément prendre pour rage en comptant, qui n'est pas forcément énormément de demandes. Comment tu trouves qu'elle est le cutoff, partir duquel, là, il faut prendre une décision, faut ajuster, est-ce que tu vas vite, très vite, le premier mois, c'est là que ça va être jugé, ou comment tu tu procèdes? Oui, déjà, c'est des discussions assez régulières avec le marchand bien, tout au long du début de commercialisation, et c'est vrai que c'est une phase hyper importante parce que c'est à ce moment-là où l'annonce, elle est fraîche, donc l'annonce, elle est en tête de liste, normalement, et si le prier bon, les photos, les projections virtuelles, le dossier, il est percomplé, tout est fait pour que, normalement, la chère passe à l'action, si au bout d'un mois, effectivement, il y a eu une ou deux visites, et ça l'a pas fait, enfin, il faut se poser des questions, ou au contraire, si on a eu énormément de visites, on a eu aussi beaucoup de retours des gens, donc on arrive facilement à ajuster, et à savoir ce qui bloque. Donc oui, oui, il y a au bout d'un mois en général, surtout sur Lyon qui a une vie assez dynamique. Au bout d'un mois, faut quand même prendre des décisions, bon, là, effectivement, tu l'as dit, c'est la période estivale, donc on se laisse quand même du temps, mais oui, il faut prendre des décisions rapidement, ouais. Quelles sont les… t'as vu pas mal de marchands que t'as accompagné? C'est quoi les erreurs principales que tu vois des marchands faire dans l'immisamment, dans les commercialisations ou les projets? Comme je t'ai dit tout à l'heure déjà une mauvaise lecture du PLU, où au final, le marchand ne connaît pas forcément bien son secteur, donc là, le marchand que je t'ai disais, c'est un néo-marchand, sa première opération, il a fait un peu d'investissement locatif avant, mais très peu, et du coup, ça, ça peut vraiment bloquer une opération, après, oui, c'est une mauvaise connaissance du secteur, et des prés aux mètres carrés. Là, tu vois, bah, l'année dernière, j'avais une opée, que c'est un marchand de vin qui m'a contacté sur l'incodine, et faudrait que je trouve les chiffres, mais du coup, lui, il est en association avec deux autres marchands, mais qui n'était pas du secteur. Et je ne sais pas ce qui s'est passé, mais ils ont tellement mal acheté, mais ça, c'est vraiment super mal passé pour te dire, j'ai réussi à leur trouver un accueil, mais finalement, j'ai même pas été payé, parce qu'en fait, la boîte a été en liquidation judiciaire. En 2019, l'immable, il a été acheté 220 000 euros. Les marchandes bien que je t'ai dit qu'ils m'ont contacté, ils ont acheté en 2023, 330 000 euros, alors qu'il n'y a aucun travaux qui m'a été fait entre 2019 et 2023. Donc moi, quand j'ai vu l'immable, ça avait été squatté, mais plus personne à ce moment-là, mais ça avait été squatté, les appartés, c'était une cata, et il y avait un tilo calco commercial qui tournait encore avec un locataire dedans, au rétchaussé, une petite épicerie relécolyte, mais bon, dans un secteur pas hyper sexy, en périphérilionnèse, tu as des bus qui passent et tu n'as pas le métro, donc déjà remplacement pas fous fous, et donc ils ont acheté 330 000 en 2023, donc déjà, j'ai jamais compris comme ils ont fait, mais ce sont vraiment foyers, foyers sur l'analyse, et ils ont eu des dossiers à côté qui devaient passer en priorité, donc ils ne sont pas du tout occupés de stimuler là, donc ils ont laissé tel qu'elle, et en 2025, ils m'ont contacté, parce qu'ils ont décidé de le revendre, et là, la douche froide quoi, ça a été hyper compliqué, j'ai fait passer énormément de gens, il y a eu énormément d'offres, mais finalement, qui ne convenaient pas, parce que c'était trop bas et qu'ils allait perdre de l'argent, sauf qu'au bout d'un moment, mais ils étaient quand même obligés de revendre, et donc tu vois, je le rétrouvais quelqu'un avec un collègue à moi, c'était le client d'un collègue à moi, 180 000 euros, il est revendu. Et il avait porté eux sur avec un crédit, il était sur les 24 mois d'engagement de revente. Oui, je pense. Oui, oui. Donc compliqué, très compliqué, du coup, l'équitation suis une tisseur de la boîte. Ça c'est vraiment le pire des scénarios qu'on a un train de décré, elle a froid, c'est pas. Oui, oui, oui, le pire des scénarios, oui, et je sais pas comment ils ont fait pour acheter aussi cher, tu vois, bon, là, c'est vraiment une question de mauvaise analyse du marché, quoi, merde. Ouais, ouais, ça s'appellait, ça pardonne pas, clairement. Et oui, il y a y rattrapable à ce niveau-là, c'est clair. Donc, oui, ça, c'est des erreurs d'analyse, que tu. Donc, ils sont un peu pour les néo-marches en peut-être, qu'il y a, qu'il y a né, il ne s'est pas forcément bien les. et bien, est-ce qu'il y a d'autres choses pendant dans la pression aussi, dans la transformation qui doit être faite ou. Ben, en termes de travaux aussi, pas négligé, négligé les travaux, je pense, parce que. Ben, une toiture à refaire ou une facette ou même des planches qui ont peut-être s'écroulé, tu vois, ça, c'est hyper important et ça te rajoute beaucoup de budget, si tu t'en aperçois pas avant. Donc, donc l'idée, c'est de bien s'entourer, de bien faire passer un couvreur pour qu'il vérifie la toiture. Et ça, si ça le mieux, c'est de le faire quand même avant l'offre ou au moins avant le compromis pour pouvoir peut-être renégocier le prix au moment du compromis en disant, ben, en fait, on n'avait pas vu ce gros truc. Et ça va, ça va tuer toute notre marge, donc, en fait, faut qu'on revole prix tout de suite, quoi. Dans la commercialisation et les efforts marketing que tu peux faire ou de transformation pour aller chercher vraiment un prix haut sur des produits, c'est quoi? Les choses que tu trouves qui sont vraiment utiles, qui marchent vraiment bien dans ta pain de plie. Ouais, ben, j'aime beaucoup les marketing parce que j'ai en deux domaines là et je trouve que c'est hyper important justement de réussir à cibler à quel personne on va vendre le produit et ensuite adapter la stratégie marketing. Et du coup, surtout en termes de préco, parce qu'en fait, si la division n'est pas encore faite et n'est pas physique quand les gens arrivent sur place, tu vois, j'avais le cas dans un, c'était un macon, des marchandes bien qui ont acheté. tout un cabinet médical, c'était en plateau de plus de 100 mètres carrés, mais c'était encore en mode de cabinet médical quand on précommercialisé. Donc effectivement, les gens rentrent dedans et se disent, "Ah, mais il y a pas si longtemps, j'étais venu voir le médecin ici." Et après de se dire, ça va devenir peut-être mon appartement, c'est vraiment dur de réussir à les projeter et de les amener dans le truc et de leur dire, alors là, il y aura une cloison, là, il y aura ta porte. Donc ça passe par pas mal d'outils marketing qui sont obligatoires, des plans. Moi, j'en fais un petit peu, mais c'est juste pour la commercialisation, tu vois, c'est là de la précomme, ça aide le marchand de bien. Il n'y a pas besoin de payer un archi tout de suite. Et parfois, il n'y a pas besoin d'empayer du tout en fait si c'est juste une petite division et qu'il n'y a pas besoin d'archi, ça lui évite des frais. Donc moi, j'en fais des projections virtuelles, projections 3D pour se permettre de se projeter dans l'espace. Donc tu as leur dévisite. Je peux parfois prendre mon ordinateur et leur montrer comment ça va se passer vraiment. Là, il y aura la fenêtre, il y aura le canapé, la télé, etc. Donc ça, c'est assez important. Après, on peut faire des vidéos sur les réseaux sociaux. Si tu vois, là, avec une collègue, on est en train de tourner une série d'épisode, une série de réelles pour l'immeuble que je te disais qu'il va être complètement réhabilité. On va faire des avant après. On explique vraiment en vidéo comment ça va rendre. Ça, ça permet plutôt de développer notre visibilité à nous, mais aussi de la vente. Parce qu'on peut très bien envoyer la vidéo à la carrière qui s'intéresse au produit. Et ça, pour une clientèle particulière ou des investisseurs, tu fais ça le même impact? Oui, oui, tout à fait. Là, l'investisseur, il en a souvent moins besoin, enfin, si il est à guérir et qu'il a l'habitude de. Tu vois, un petit studio, une petite surface, une rénovation classique, il a l'habitude, donc ça lui parle moins. Mais voilà, pour du particulier, où ils ont besoin d'être assuré, de voir un peu tout ça. Je peux faire aussi des plaquettes commerciales. Ça, ça, c'est pas mal aussi. Pour expliquer les atouts du secteur, les atouts du bien, expliquer toute la rénovation qui va être faite peut-être que le marchand de bien, il propose d'y voir en plateau, mais par contre, il vient faire tout des pleins de travaux de grosses œuvres et de rénovation énergétique. Donc, pas hésité à mettre en avant ça, qui aura une ITE, qui aura des fenêtres en double vitrages, qui aura une toite qui va réviser des parties communes clines, etc. Ça, ça peut être pas mal de le mettre en avant. Oui, mises sur les points forts du bien et essayés de toujours prendre les points faibles et essayer de les transformer. Par exemple, par exemple, j'ai un autre exemple, j'ai un marchand de bien qui a acheté un immeuble pour le découper et à la base, il y avait deux l'eau en rétchaussée, en souplex, la chambre était en souplex, hyper humide. En plus, les fenêtres étaient cassées, ils ouvraient plus depuis un certain temps, il y avait des locataires dedans. Ça a été compliqué déjà de les faire partir et de traiter un peu ça. Et ce qu'il a fait, c'est qu'à côté des chambres en souplex, tu avais des caves, et là, je suis parti voir en début de semaine, tu vois, il a bien avancé sur les travaux. Il y avait, je pense, cinq ou six caves en tout. Il les a tout supprimé, il a laissé une cave qui sera en local poubelle et l'autre cave qui sera en local vélo. Il a supprimé les caves et par contre, il a agrandi toutes les chambres du bas, il a fait des dressings, donc tu vois, il a un peu créé de la valeur dans ce qui était un peu à la base pourri quoi. Donc il y avait quand même des ouvertures. Oui, tu as quand même des fenêtres, tu as quand même des fenêtres, il va rajouter une VMC aussi, il y a refait tout, et ça donne sur une petite cour, mais vraiment une mini cour derrière avec un grand mur qui te gâche toute la visibilité, pas très lumineux, et les appartements du hausse qui fait, c'est qu'il va créer des terrasses qui vont de la fenêtre jusqu'au mur, en fait, avec des ypènes, et là, pareil, en fait, un extérieur, en ville, alors qu'à la base, c'était un d'espace un peu mythes, un peu humis d'un peu sombre, et au final, il y a des terrasses, tu vois. Oui, ça c'est bien pour le ceux du premier, mais ceux du dessous, ils ont encore moins de lumière, du coup. Non, il fait trois terrasses, en qu'un qu'on s'en fait. Donc, tu en as une au milieu, une ici et une ici, et du coup, ça m'a tu veux super bien. Ok, voilà, et on a la finalité de ça, il a réussi à les sortir du coup les produits. Non, ben là, c'est en travaux, tu vois, donc on va attaquer la précomme. Il veut faire un mur végétal aussi, du coup, contre le mur que je te disais, avec des petites lumières un peu sympas. Donc ça, bah, tu vois, je vais essayer de le modéliser en projection virtuelle, parce que c'est pas encore fait, parce que les gens, quand ils vont arriver là, comme si je leur dis, bah, c'est toujours mieux d'avoir un visual, mais voilà un petit peu l'idée, ouais. Quand est-ce que toutes ces techniques un peu de homstéging, de déco, de choses esserves, et quand est-ce qu'elles sont peut-être un peu inutiles, parce qu'il y a aussi un peu de. peut-être se faire des idées aussi, par rapport à ça en disant, voilà, je vais vendre au prix haut parce que je vais installer un canapé de belles déco. Oui, je peux te sortir un autre exemple, ou pour le coup, là, c'est un marchandien qui lui son process, c'est de faire des flips, de réussir à faire des flips, donc de vendre vite, et du coup de proposer des prix qui sont quand même assez bas, il fait aucun travaux et aucune création de compteur, donc lui, il veut mettre des frais juste dans nos terres et géomètres pour créer les états descriptifs de division, et c'est tout. Du coup, quand t'as des immebles revendu à la découpe, mais que les parties communes sont pourries, déjà faut que t'es absolument un compteur par l'océan, ça ne marche pas, parce qu'il crée pas les compteurs, mais par contre, quand t'as des parties communes pourries et que tu ne veux pas faire les travaux, mais tu veux quand même sortir les laux comme ça, c'est compliqué, j'avais mis des annonces pour attirer des particuliers, parce que t'as des beautés trois, lumineux qui sont assez grands, qui peuvent être destinés à un couple ou une famille, enfin, un couple avec enfants, et au final, tu les fais rentrer là dedans, c'est pas possible, en gros, il faut leur dire que du coup, tous les travaux de copreau vont être votés lors de la première âge, une fois qu'on aura vendu tous les laux et que tous les nouveaux copres propriétaires seraient en place, et que c'est à eux, de prévoir un petit budget, sauf qu'on n'a pas encore les tentièmes, donc ils ne savent pas combien ils vont payer, donc là, on a fait faire un devis de toit de fure et un devis pour la rénovation des parties communes, en leur disant, bah vous, par rapport à votre laux, vous allez payer à peu près ça, sauf que c'est un peu du. c'est un peu à l'éatoire, ce type de produit, ça correspond carrément à l'investisseur artisan, tu vois, pour qu'il est travaux, ça ne leur fait pas peur, qui recherche justement des prix bas et qui n'en trouve pas, sur ce type de produit là, il n'y a pas besoin de faire des projections virtuelles de fous, peut-être des plans quand même pour les aider à se projeter, mais là, l'idée de l'avant, c'est vraiment que ça part vite proposer des prix bas et trouver de l'investisseur qui est à guérir et qu'on trouve souvent au market, c'est d'ailleurs via les annonces, tu vois, on n'en a presque pas trouvé, c'est beaucoup du off-market, c'est beaucoup avec des réseaux de chasseur immobilier ou des sociétés d'investissement clé en main comme Artaïe, tu vois, le gars qui accompagne l'investisseur locatif, il lui propose le produit, mais il lui propose le produit peut-être clé en main, elle prie les intéressants, on va gérer les travaux pour toi, on te fait tout ça, on le rassure, etc. Donc ça passe un peu comme ça, ouais, ouais, et ça, tu crois que c'est plus pas un pourfait que tu rassures, que pas un pourfait que ça soit off-market, ce qui peut être sexy, un peu en ce moment en disant, je l'ai eu off-market, off-market, plutôt qu'elle est en ligne quoi, des investisseurs, c'est vrai qu'ils vont quand même sur les plateformes d'annonce, mais ils préfèrent quand même qu'on leur amène un truc off-market, oui, et puis bien sur Lyon franchement, je sais pas, je sais pas combien de pourcentages, il y a de biens qui sont vendus off-market, mais franchement, surtout pour des petits surfaces et du produit investisseur, franchement je dirais 10%, on va avoir 15%, et c'est souvent des produits super sympas, tu as beaucoup de marchands de biens qui tu fais jamais d'annonce, en fait, et qui passe que avec des commercialisateurs comme ça, tu vois, ben moi, je fais pas mal de off-market aussi, j'ai beaucoup d'agents immobiliers avec qui je travaille, qui font que du off-market, aucune diffusion d'annonce, donc on fait matcher le mandat de vente avec le marchand de biens, et le mandat de recherche avec le chasseur, où le contrat, si c'est une société comme Artaï, et du coup l'investisseur, lui, il se dit qu'il a eu un truc qui était pendant l'annonce, et ça, il y a aussi ce côté qui joue, la clénoté de l'investisseur, souvent j'ai l'impression qu'il y a des vues un peu comme un route secours ou pas en tout cas, je suis un peu sûr estimé, je trouve pas mal d'opérateurs, qui se parle, qui se lance 10 voix, c'est bon, investisseur dans le secteur à 8% de rendement brut, ça suffit. Et du coup, ils disent c'est bon, ils leur prient d'achat par rapport à un prix de sortie calculé là-dessus. Est-ce que tu dirais qu'il y a des choses auxquelles il faut être vigilant quand on va s'adresser à des investisseurs, des trucs peut-être qui ne sont pas des bonnes idées là-dessus? Oui, bah il y a un exemple que je voulais te parler d'ailleurs et qu'on n'a pas évoquien mais qui est assez sympa, bah c'est vrai que l'investisseur lui veut du rendement, mais il ne veut pas que ça non plus. Il veut aussi peut-être bien une proximité avec les écoles, si c'est pour l'étudiant, une proximité avec les transports en commun et toujours dans cette réflexion de patrimonial comme tu disais, n'est pas juste du cashflow, pas juste du rendement. Bah il va rechercher aussi peut-être un emplacement pour que ce soit intéressant sur le long terme et pour que aussi peut-être qu'il fasse une plus value à la revente, que ce soit liquide et que ça intéresse du monde quand il voudra revendre. Donc effectivement on ne faut pas juste leur proposer un rendement et tu vois là j'ai un cas un marchand de bien néo, un marchand de bien qui aime beaucoup les chiffres, qui aime beaucoup les produits d'investissement, qui s'y connaît bien en CGP, qui est du coup m'a proposé à l'avente un plateau, pas super bien situé, mais pour en faire un coliving 5 chambres. Et du coup sur le papier ben on était à 9,5% de rendement brut, il a fait une plaquette de fou, de moins d'y page pour expliquer tous les chiffres etc, enfin franchement le boulot de dingue, moi j'ai rien besoin de faire tu vois donc ce n'est pas mal. On avait fait un site internet aussi, il avait fait un site pour présenter le produit avec il y a et tout, entre que c'est sympa que je pouvais envoyer aux acquérêts quand il m'a appelé via les annonces pour leur donner plus info. Bref truc super sympa, avec du coup l'aépris d'archie, il a fait les projections virtuelles et dépenser pas mal d'argent dans tout ça. Heureusement on était encore en précommerciabilisation, mais le produit finalement n'a pas de jus tout trouvé d'acquereur parce que c'était dans une copre propriété un peu populaire. En placement comme je te disais pas proche d'université ou de campus ou de faque, les transports en commun sur Lyon, c'est hyper important, plus t'es prolle d'un métro, plus ça va être intéressant. Là c'était pas le cas, t'avais des lignes de bus mais voilà. Donc compliqué et du coup il est sorti, il est sorti et à pas acheter parce qu'il a vu que c'était trop compliqué. Donc ce type de produit peut-être que ça marche, oui, avec des CGP qui le propose à des investisseurs, qui veulent un produit un peu clair en main, qui veulent juste du rendement. Mais sur le papier juste avec une annonce franchement c'était j'ai eu zéro touch avec l'annonce, c'est vrai. Oui mais je peux comprendre franchement c'est un peu comme ton cas avec la co-pro qui est dégueulasse et qu'il y a trop de choses qui font y et qui tirent ce rendement. C'était trop niché, c'était trop. Exploitation 5 change, enfin le truc, tu sais que ça n'a pas du passif, un T3, une famille quoi, ça va être. Oui, il y a en plus du coup il avait pris un autre agent qui lui commercialisaient en plateau. On voulait tester un peu les deux stratégies, moi je vendais le produit clair en main et l'autre vendait en plateau. Même en plateau tu vois je pensais qu'il y aurait eu plus de touch et finalement ça n'a pas marché parce que l'emplacement voilà pas dans le cas. Donc en placement il perd l'enfortant. Tu fais un petit peu de tertiaire de commerce, bureau, chose comme ça ou pas du tout en fait. Alors sur Lyon j'en ferai un petit peu quand le marchand il a acheté des bureaux et qu'il est transformant en habitation ou en locaux commerciaux pour l'ouer en location courte durée parce que tu sais sur Lyon ça devient de plus en plus compliqué de l'ouer en courte durée. Ta loi de la compensation dans l'hyper centre, donc l'investisseur qui veut faire la courte durée, il est dans l'obligation soit de compenser, soit plus facilement d'acheter un local commercial en sous-destination de meubles et de touristes. Et ça bah tu vois j'ai des marchandes bien qui se spécialisent presque que là tu. Qui achète des bureaux ou des anciens centres de radio ou des choses comme ça et qui demandent l'urbanisme en changement de sous-destination parce qu'on est déjà au commercial et souvent ça passe. Et franchement la revente le premier terrain est hyper intéressant parce que ça devient rare de pouvoir faire du Airbnb sur Lyon. Donc ça fonctionne bien mais sinon non je ne fais pas trop de terres. Et ça pour le coup parlait des produits intéressants pour les investisseurs là pour le coup du Airbnb comme ça. Ça nous permet d'alier en placement et rendement et du coup ça fonctionne bien sur Lyon donc c'est un peu la perleur. Qu'est-ce que tu dirais que tu conseilleras peut-être aux investisseurs mais surtout aussi aux marchandes des choses qui peuvent améliorer leur façon de travailler avec les agents ou peut-être que tu dirais aux agents pour travailler mieux avec les marchandes, ça peut y aller dans les deux sens. Qu'est-ce qu'il manque en fait pour qu'il y ait plus d'éficience dans cet écosystème, ce que je trouve. Il y a encore, enfin moi je le vois même en local, je n'ai pas des agents comme toi et des agents qui ne sont vraiment pas appelés et marchandes. Et donc tout doit être pris avec des pincettes parce qu'ils ne comprennent pas vraiment notre métier. Qu'est-ce que tu dirais pour conseiller à peut-être un opérateur qui veut constituer un réseau de agents qui soit vraiment spécialisé pour lui et qui ce qu'il veut qu'on se comprendrait et que ça avance. Il y a une bonne question. Effectivement je pense un peu comme toi je trouve que c'est dommage que il n'y a pas autant, enfin qui n'est pas assez de agents immobiliers qui s'intéressent au métier de marchandes bien. J'ai des marchands qui me disent que parfois ils parlent à des agents mais ils ne savent même pas ce que le marchand de bien ils fait. Alors que pour moi c'est un acteur primordial du secteur immobiliers parce que vous vendez des produits, vous créez des produits donc je comprends pas trop le truc. Déjà je pense qu'il faut différencier l'agent immobiliers qui t'a apporté l'affaire et qui sait que peut-être revendre justement une ancienne maison et qui comprend comment accompagner cette famille dans la succession des choses comme ça. Mais qui ne sait pas forcément commercialiser, il faut bien différencier les deux et soit on a quand même envie de passer par lui mais si ce n'est pas trop fait, mais là du coup on va l'aider. Donc le marchand va lui proposer des plans, des projections virtuelles, tout un dossier hyper complet. Il va peut-être faire les visites avec lui mais j'ai des marchands parfois qui veulent être là lors des visites parce qu'ils savent mieux parler des travaux qui vont être faits ou des choses comme ça. Donc c'est possible et du coup ça permet aussi de former un peu ces agents immolais et de leur montrer un peu le métier, donc ça peut marcher de cette manière-là. Je pense. D'ailleurs je ne sais pas si tu as des chiffres à peu près de toi, un agent qui écouterait et qui voudrait se mettre en tant que marchand, il peut se dire ouais mais il y a peut-être moins quand même de volume sur mon secteur, il n'y en a pas beaucoup aux opérateurs. Est-ce qu'un agent il va gagner sa vie aussi bien dans ce que du marchand tu veux? Je pense qu'il y a de mieux sa vie moi mais après c'est mon avis. Ce qui est trop cool, on accompagne en les marchands c'est que parfois je peux faire l'entrée et la sortie en fait. Je peux vendre l'immeuble donc je récupère des honoraires de ventes à ce moment-là et ensuite, vu qu'en plus je la compagne dès le début sur des prix de sortie, je l'ai dossier peut-être à se positionner sur un prix par rapport à la marche qui va se faire. Je suis là dès le début et du coup je connais le produit par cœur et pour la revente, forcément qu'il va passer par moi parce qu'en fait je sais de quoi je parle et du coup je gagne aussi à la sortie en fait. Donc déjà c'est tout bénéf et en plus un bon marchand bien va faire plusieurs opérations dans l'année et si les satisfaites ont travaillent, il va te recontacter et ça c'est trop bien. Parce que du coup c'est vraiment du bisous bisous en tant que professionnel on avance sur des projets, on sait comment on boss. Et moi je veux vraiment ça moi c'est vraiment ma philosophie, c'est devenir la partenaire numéro 1 des marchands bien quoi. J'en ai déjà quelques ans avec tu travailles régulièrement et c'est trop cool. Je me permets de cuiser ce hook pour faire d'appel tous les agents qui sont dans mon coin c'est démarre, écoutez plus le propos de Cindy c'est vraiment ça. Je le vois beaucoup qui en fait ça pêche un peu. Oui ça pêche un peu et puis moi j'ai une la même approche à faire de vis-à-vis des agents, c'est à dire que je veux l'intégrer, je parle déjà des prix de sortie derrière, vous avez le mandat qui vous avez pour acheter derrière le prix final. Pour moi c'est que c'est un clair, ils sont partenaires les agents avec nous dans les projets. Et donc en fait notre client finalement c'est même les agents en réalité si on regarde de façon un peu. Donc c'est lui qu'on doit choisir pour qu'ils travaillent maintenant avec nous et qu'il est de l'aide. sur le secteur, qu'est-ce qu'il liquide, qu'est-ce qu'il se vend, c'est notre oeil d'expertise là-dessus même si dans les faits, il faut aussi très bien connaître son secteur sur eux-mêmes, on n'a pas besoin, enfin il faut. - Oui. - Mais la puissance, enfin, allez là, pour moi, l'intérêt vraiment des agents, c'est pouvoir me dire quand il me dise un prix de sortie, c'est pas basé sur. Parce qu'il vole prendre un mandat ou parce qu'il vole me faire plaisir, c'est combien vous le vendez en un mois, c'est truc quoi, parce que moi, mon calcul va être là-dessus, en fait, c'est. On prend des récits là-dessus, mais je trouve qu'il y a vraiment un gros gap encore, et du coup un potentiel intéressant de création de valeur quand les deux parties ont compris comment travailler ensemble, qu'en fait. - Ben oui, oui, t'as tout à fait raison, et puis, l'idée c'est de travailler au wind dans la main, et de réfléchir peut-être à plusieurs scénarios, à travailler une grille de prix, moi j'aime bien bosser une grille de prix, et l'envoyer au marchand, et parfois il demande à un autre agent la grille de prix, puis qu'on part avec la sienne, donc il a trois grille de prix pour comparer, moi j'aime bien aussi lui proposer d'autres scénarios, tu vois, peut-être s'y revendent pas sous cette forme là, mais plutôt en deux plateaux, un investisseur qui va lui refaire peut-être une division, parce que des investisseurs locatifs qui veulent faire un peu le bloe du marchand, il y en a beaucoup et qui ne trouve pas de produit, d'ailleurs. Mais oui, pour moi, c'est vraiment hyper intéressant de bosser avec des marchands, quoi, c'est clair. - Comment est-ce que tu vois d'ailleurs par rapport aux investisseurs, parce que c'est vrai que c'est un peu un jeu à Somme-Nul dans lequel on se dit que la marge elle est créée par le marchand, qui vend derrière un investissement locatif, qui va récupérer lui un peu plus en valeur, parce qu'il a l'avantage que le marchand n'a pas lui, il a le temps, il a son pressur 25 ans, donc il peut, entre guillemets, même si la chête un peu plus chère que le marchand quand même s'est retrouvé dans sa renta à lui, mais en général, c'est quand même un peu plus le marchand qui vend, il fait sa marge et moi l'investisseur, il y a des gains, comment t'arrives à consilier, est-ce que c'est même possible ou est-ce qu'il y a des produits en fait, c'est juste un produit marchand, puis ça n'y aura pas aux investisseurs derrière, comment tu vois la dynamique. - Des produits marchand qu'ils font comme je te disais, de la découpe qui revendent soit en plateau, soit rénové que les romains, mais la découpe est vraiment découpe des coups pour un petit surface, ça peut être destiné à l'investisseur en locatif, mais ça va être destiné à l'investisseur qui cherche du patrimonial, et qui ne recherche pas forcément du rendement, qui aura de les faire déparner à faire tous les mois, mais par contre, il aura un super produit, il aura une copropriété toute belle parce que le marchand, il a tout rénové, il aura un bel emplacement, et il aura peut-être réussi à avoir un produit off-market qui était passant les annonces et qui traînait sur le bon coin. Donc ça marche quand même, après, des investisseurs qui veulent du rendement, effectivement, c'est difficile de les faire passer derrière un marchand. Là, tu vois, j'ai un client en contrat clé en main chez RT, qui recherche de l'investissement en locatif sur Lyon, mais qui veut beaucoup de travaux, qui aimeraient bien un grand plateau à diviser. Donc, chose que les marchands cherchent, et du coup pour l'investisseur, c'est dur à trouver, parce que les marchands, ils arrivent à se positionner peut-être plus rapidement, parce qu'ils peuvent faire des offres en condition, ils ont aussi leur réseau d'apporteurs d'affaires, les notaires, etc. Et moi, j'en ai un peu, tu vois, mais moi, c'est souvent des marchands qui m'apportent ce type de produit. Donc là, tu vois, je vais essayer de le positionner. Là, j'ai un marchand de bien qui m'a proposé un bien, il n'est pas encore propriétaire. Donc, soyez devant la découpe. Soit moi, je l'ai fait une autre proposition. Je vais du plutôt de revendre en 5 l'eau, revendre plutôt en 2 l'eau, côté cour et côté rue. Je mets mon client en investisseur sur le côté cour, parce que lui, il veut faire une vision, donc c'est lui qui va faire la division en 3. Il est autre investisseur à côté rue, il va faire la division en 2. Et ça peut lui qu'on y est, il est OK, parce que il se dit, même si je prends pas 20% de marge et que j'en prends que 10 ou 15, ben en fait, j'ai largement moins de travaux à faire, ça ne va pas me prendre longtemps, je vais revendre vite. Donc ça marche aussi. Ouais, est-ce que tu peux offrir au marchand dans ces cas-là, c'est la certitude et le timing, en fait, la sortie finalement. Tu lui donnes déjà une sortie avec quelqu'un, oui, ils portent ça. Mais ils ne sont pas avec Enédie, enfin, ça lui enlève, ça lui enlève pas mal de contraintes, quoi, tu vois. Mais bon, faut arrêter assez tôt, assez en amont dans la commercialisation pour pouvoir avoir ça, quoi. Comment t'es par rapport au perspectif d'avenir sur le secteur limo, sur justement comment les opérateurs, la valeur va être créée, qu'est-ce que tu. si tu te projetes un peu maintenant, quand tu vois les choses dans les prochaines années, ça va vous déguer, c'est-à-dire que tu ne veux pas répondre à ma place. Moi, je suis très enthousiasse, mais là-dessus, je pense qu'il y a un boulevard justement pour les gens qui se mettent à. qu'ils ont une méthode, une rigueur, une façon de travailler, qu'ils se professionnalisent vraiment, pas. Ouais, je suis d'accord avec toi, en plus aujourd'hui, comme dans tout domaine, on a tellement d'outils qui nous permettent d'avancer plus vite, mieux. On a Lija qui a fonds, et franchement, pour avoir pas mal de data, c'est trop cool. Et pour les marchandiers, les investisseurs locatifs, je pense que ça peut permettre d'aller plus vite. Et ouais, je pense que pour les gens qui veulent vraiment se lancer à fond, il n'y aura pas mal de choses à faire quoi. C'est quoi, les Lija que tu utilises, toi, ou les outils dernièrement que t'as chopé, qu'est-ce qu'il t'a intéressé? Qu'est-ce que j'utilise? Moi, j'utilise Claude à fond. Mais pour de la recherche donnée, de secteur, pas forcément, non, pour de l'orgueil? Oui, c'est plus pour de l'orgueil, ouais. Pour de la recherche sur des secteurs, non, j'en ai pas plus que ça, mais j'ai un gars qui m'a fait une présentation, il n'y a pas longtemps. Je me rappelle plus du nom de l'outil, mais pour les marchandiers, ça a l'air pas mal. Je pense qu'il y a plein d'outils comme ça qui vont sortir un peu, tu vois, avec une analyse directe du PLU par un fonction d'une adresse. Tu vas avoir plein de trucs comme ça et ça va aider pas mal de gens, je pense. Après, moi, je pense que je suis d'accord avec toi, c'est un peu l'effet wow, on va montrer aussi de trois trucs, tout à fait, wow, incroyable et. Après, là où je pense qu'on est préservés, parce que moi, je vous vois ça aussi un peu comme une menace, ici le marché hymo devient aussi liquide que les marchandiers financiers. On est un peu dans la moïse, parce qu'en fait, on a plus cette astrimétrie d'information qui peut permettre ou d'appréciation, qui peut parler de créer de la valeur, tu vois dans l'immobilier, c'est ça qui fait un peu la magie du truc. Et donc, je le vois un peu comme une menace, si jamais tout un coup, toutes les infos, toutes les stratégies sont ouvertes à tous, tout le monde peut faire des coups, le prix est complètement efficient et ça, je pense qu'on n'y sera pas encore malgré les efforts de l'illia, heureusement, je pense que. Oui, on a toujours un aspect humain, relationnel, je suis quelqu'un, oui, oui, ben oui, puis je vais falloir ajuster à daté nos méthodes de travail, en fait, de toute façon l'illia va falloir qu'on s'y mette à fond, ça c'est sûr, mais qu'on garde, oui, cette partie humain, relationnelle et c'est beaucoup le cas dans l'immobilier, et je pense qu'on, les gens qui réussissent, c'est ce qui se démarque grâce à ça, en fait, qui arrive à construire un réseau, je pense que c'est beaucoup le réseau qui fait qu'on est bond dans l'immobilier. Et ce n'est pas juste en ayant de la date à que ça fonctionne et quoi. Excellent, merci Cindy pour cette conversation, c'était cool. Ben, bien, grand plaisir, j'espère avoir répondu à peu à tes questions. Ouais, oui, oui, oui, oui, oui. On aurait été aidés les marchands de bien, et en tout cas, il faut surtout, ce qu'on doit retenir, c'est qu'il faut beaucoup penser à la sortie et à la commercialisation, il n'est pas juste à négocier un prix à la chale, il y a encore beaucoup beaucoup de taf après pour que ça sorte et que ça marche quoi. Ouais, exactement c'est le son, le très belle de son, la sortie, les saufs sortis, c'est ça qui fait le deal ou pas, finalement. Où est-ce que le genre peut te retrouver en priorité? Eh bien, Link Dind, Cindy Portier, et Instagram, un petit peu, j'essaie de faire un peu de contenu à Cindy Portier, une mot, et puis ça peut près tout. J'ai une communauté WhatsApp aussi pour les gens de la région lionèse, si ça vous tente. Je partage beaucoup de bien off-market. Il y a plein d'autres agents-y-maux aussi qui partagent des bien off-market pour du marchand, pour de l'investisseur. On se donne des recommandations, des actus, des conseils aussi. Donc si vous avez besoin de du lien, je crois qu'il est dans ma bio Instagram, donc voilà, ça peut être intéressant. Je vais le mettre dans les notes également. Ah, non, c'est c'est cool. C'est encore ces outils qui permettent de te différencier aussi, je pense. Ça, oui, ça a augmenté. Pas mal ma visibilité sur le lien quand je l'ai créé. En fait, je voulais en endroit où je peux se partager mes bien off-market et les diffuser à tout le monde sans avoir besoin d'envoyer Mail Par Mail ou appeler tout le monde pour diffuser ces bien. Ça fonctionne bien, oui. Ça fonctionne bien. Ah, carrément. C'est cool. Merci à toi, Cindy. Et puis, on se croisera sur moins de ces quatre sur le terrain. Je sais pas si ça va pas se passer à l'aion. Tu passes à l'aion de temps en temps ou pas? Pas ce temps en temps, mais ça va forcément m'en arriver. En gros, à préparer, c'est la deuxième version où il n'y a plus. investisseur, je trouve qu'ils me contactent, qu'ils me demandent d'aller les voir. Donc je pense que ça finirait par arriver, ouais. Ok, écoute, avez grand plaisir, ouais. Comme si tu passes. Ça fait ça. À bientôt. Merci. À bientôt, bonne journée. Si c'était épisode t'as plu, je te recommande chaudement la conversation avec Orianna pour eux qu'on a eu. Il y a quelques temps, c'était l'épisode 233 qui était très riche aussi en enseignement, en anecdote, sur les façons de s'adapter de s'ajuster en tant coopérateur dans l'immobilier. N'hésite pas à m'aider aussi à faire découvrir le podcast avec des avis 5 étoiles sur Apple Podcasts ou Spotify, ça mette beaucoup. Merci encore d'être essais jusqu'au bout et à la semaine prochaine.