302 - 35 000 marchands de biens : comment encore trouver de bonnes affaires ? Avec François Bourgoin

Le monde s'ouvre, c'est facile de diviser un terrain de maison, tout le monde pense que c'est facile, n'ont pas juste un trait à faire, t'as plein de choses à voir. Avant, t'avais peut-être 6,9 marchands, maintenant je crois que t'as plus de 35 mètres qui sont inscrits. Il faut s'adapter, en fait, il faut pas rester sur ces acclits tout simplement. Et je n'aurais pas eu ce constat du siècle. Je pense qu'on s'ostrava au nu vers moi pour dire que j'avais pas informé les acclits à leur particulier de l'état du pignon. Le métier de marchand m'a dit à le vent en poupe, en son moment tout le monde en parle. Il n'en aiment d'opérateurs de gens qui vont sur ce marché, les investir locatifs, se rabattent dessus. Et l'univers du coup, du marchand de bien, a beaucoup évolué depuis plus de 20 ans. Tout à plus, on était 6000, on était 35 000 opérateurs aujourd'hui. Vu niveau de concurrence, quelle est la capacité encore de créer de la valeur sur l'acharement en immobilier en France aujourd'hui? C'est ce qu'on va voir avec notre invité aujourd'hui, et François Bourguin, qui lui a beaucoup d'expérience sur le secteur plus de 20 ans, à faire de l'acharement. Il fait 100% aujourd'hui, disquince à faire par an. Un spécialiste des corps de ferme, notamment la division de bâti et du lotissement. Tu verras qui partage avec nous son approche, sa méthode pour faire de façon professionnelle si c'est activité au quotidien et durée. On verra notamment comment il prépare un dossier avant que l'offre soit accepté. Pourquoi il garde tous ces archives de visite parfois même pour un plus de 10 ans? Tu veux voir, ça s'effrapant. Comment il gère la division de corps de ferme, sa méthode aussi pour former les agents immobiliers, à détecter des bonnes affaires? Plans de conseils dans ces conversations que tu sois marchand bien ou investisseur, sur l'agestion du risque structurée, notamment quand il va sur des superations sur lequel le bâti est dégradé ou des cas de mes rules, comment il arrive à gérer ces risques-là. Sur le timing et la négociation avec des principes, avec des règles qui lui permet encore une fois de durer, c'est sur une façon aussi de s'entourer, de s'associer pour trouver l'expertise et du financement. Comme il veut dire, la conversation en fait, à marchand bien, c'est un chef d'orchestre. Oui, OK, mais sans musicien, il ne peut pas jouer, ça c'est évident. Si t'es marchand bien ou si tu t'engages dans le marchand ou si tu es, même investisseur, pas forcément obligé d'être marchand, je pense que cette conversation va beaucoup t'aider sur ces aspects de ce structurée, structurée ton approche, à ta gestion du risque, et la régueur dans la négociation, la puissance du réseau, plein de thèmes comme ça qui sont vraiment pertinents pour toi de développer aussi dans cette activité, dans l'immobilier, dans la investition de manière générale? Si tu apprécies cette épisode, n'hésite pas à me envoyer des messages sur les réseaux sociaux, sur Parmaille, Paco, Robas, investisseur avec un S40.com. Et si tu veux m'aider à faire connaître le podcast au plus rendant, n'hésite pas à nous plus à mettre un avis 5 étoiles sur Apple Podcast, ou Spotify. Ça m'aide beaucoup à développer la notoriété du podcast de cette manière. Allez sur ce en attaque, notre conversation avec François, sur la charevente aujourd'hui et comment prospérer sur le long terme. C'est parti! Quand on a une vie bien remplie, une famille, un job, un business, s'il y a bien un truc sur lequel on ne veut pas passer de temps, c'est la gestion locative. Passage obligé pour investir en émoblié en direct, c'est chronophage, c'est un gras, c'est là où le ratio tant passé sur Valarcre et le plus mauvais. Si tu veux améliorer ce ratio, j'ai un outil à te présenter, c'est Calimaux, un logiciel de gestion locatif pensé pour les propriétaires qui veulent gérer comme des pro, sans y passer des heures, tout est automatisé, c'est un chronisation bancaire pour détecter les loyers, quittances, relances et alertes pour n'a rien n'oblié. Regule de charge, tout ça, simplement depuis tombeau billet, les compris pour faire les états des lieux. Ancien UCD, ecophondateur de Calimaux, Nicolas, ça assure que tous les documents juridiques sont à jour des nouvelles loyers et répondent à toutes les questions par chat, par téléphone ou par email, super réactif, super utile. 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Après, j'étais chez le service sécurité dans les mauvais de grands d'auteurs à la défense, donc c'est aussi un plus aussi pour maîtriser la rélimentation incendie. Après, effectivement, on parlait à l'investisseur. Et ensuite, il y a directement marchand bien, j'ai repris une agence immobilière, j'en ai créé quatre autres. Et après, j'ai lancé le marchand bien, pour avoir des biens en escue. J'avais la chance d'avoir un géomètre proche de l'artre-trait, où ils ne sont pas loin de chez moi, où je passais le soir, et puis on discutait, on est chandu pas mal, où j'ai appris beaucoup avec lui. Donc voilà, et puis après, effectivement, maintenant, je fais que du marchand bien à 100% uniquement. Donc t'as commencé le marchand en qu'il y a l'année du cours? Bah, il y a un peu plus de 20 ans, fait vraiment. Qui était du coup, pas de tout le même contexte aujourd'hui. Non, non, déjà, je m'en j'avais les agences immobilières aussi en parallèle. Donc voilà, c'était pas uniquement la seule activité. Effectivement, c'était un peu plus compliqué, puisque n'avais pas internet. Il fallait aller aux impôts chercher la feuille pour le cadastre. Même temps, tu payais. Pour l'IPLU, il fallait voir en Miri. T'as certaines Miri, en fait, t'as même pas le droit de faire de photocopie. Il fallait que tu regardes, tu ne peux pas prendre de photos, n'y en du tout. Tu es certaine numéro aussi qui bloquait aussi un petit peu. Donc c'était effectivement beaucoup plus long. Alors maintenant, on a quand même la majorité par internet. On gagne beaucoup plus d'être en renseuré. C'est toujours la nuit quand même. Ouais, c'est clair. Après, il y a plus de concurrence de faits à cause de ça, parce qu'il y a plus, c'est plus accessible. Mais toi, t'as connu à la dur et t'as connu aussi l'interprétation que tu peux donner des informations. C'est pas juste avoir l'infos, en fait. C'est aussi comment tu m'interprètes, comment tu travailles la faire, comment tu enlèves les complexités petit à petit. Ça, c'est l'expérience qui peut donner à ce genre. Tout à fait, oui, ça, ça a un plus d'avoir l'expérience. M'agréte-où je me consume, me former régulièrement. Fait que tu m'en as beaucoup carré sur le marché, mais qui ne se forme pas, qui ne connaissent pas, comme tout métier. On demande souvent ce que c'est facile de diviser intérêt à une maison. Tout le monde pense que c'est facile. Non, t'as pas juste un trait à faire. T'as plein de choses à voir. La partie urbannise pour détecter, effectivement, tu peux bien créer un terrain à bâtir et poser aussi une maison dessus. C'est pas le truc qui s'est constructible. Après, tout à l'heure sur le terrain, est-ce que ton terrain est en point longtemps, descendant, terre-y-leu? Est-ce que tu as la bouche à 70? Que beaucoup n'enlèrent pas? Est-ce que tu as pu sens nécessaire au niveau du réseau électrique? Est-ce que tu as pu sens d'eau? T'as plein de choses. T'as pas un applaissé par hasard dans le coin du terrain. C'est pas au milieu. Tout ça, c'est plein de choses qui, après, au niveau de ton prix, il peut diminuer des fois de 50%. Comment ça est établi, depuis que t'as commencé? Comment c'est affiné ta stratégie ou ta stratégie? Des types de pération que tu as fait, ce que tu es dit, je vais faire des attachements par cellère ou de la division de bâtis. Comment t'en est venu à faire ce que tu fais aujourd'hui? Est-ce qu'il y a eu un chemin de monde? Ou est-ce que c'est plus à l'opportunité? Les corps de ferme, je faisais un précuteur, donc ça aide. Je vais bien les corps de ferme sous-dressé, trouver des solutions pour diviser tout en gardant le cachet du bâtiment et pas de faire des cagères à la pein comme certains, qui se s'ilssonnent ça. J'aime bien aussi les usines aussi, on s'amuse dans les usines, j'aime bien les loutissements et puis effectivement la division de bâtis, donc dix ans de bâtis, dix ans de terre, un mise en copre d'immog, par contre, je ne fais pas de rénovation, je ne fais pas de surénovation, je ne fais pas d'agrandissement, ça, c'est pas mon top. T'as déjà fait des opérations avec du travaux, et tu as 18 coups, c'est pas pour ça. Je ne fais plus sur l'investissement, ça serait que c'est du temps, et puis on va en tant que professionnel, il faut quand même s'en tout le monde, de vrai professionnel, il faut être de ma juillage pour certains travaux, ça prend du temps. Pour l'instant, j'ai suffisamment en division, donc bah tant que ça fonctionne comme ça, continue. T'as déjà pris une particularité dans une de tes stratégies, c'est d'acheter des biens, en tout cas, c'est ce que, comme ça, que j'avais compris quand tu étais prérudé, on s'était vu au cercle, d'habiter, tu fais une séminaire. D'acheter des biens, en fait, partout en France, tu me dis, alors si je me trouve, des biens partout en France, à des prix des côtés, des biens, enfin, pas forcément de qualité, certains oui, certains non, et comme tu dis, de revendre en l'état. Et est-ce que je visu, est-ce que tu fais ce genre de stratégie? Par tout, non, je veux surtout l'île de France et les régions tout, après depuis 20 ans, j'achete sur 18 départements, c'est parce que c'est des choses qui sont arrivées, j'avais acheté une enjeu avec sur un terrain à côté de bonne, bon, et dix jours, c'est un contact liquidi, non, je ne vais pas t'elle chercher. Je vous profédie pour faire un week-end, du coup, il fallait bien faire si il demanda. En plus, le vent est de bonne qualité, là-bas. Après, dans l'année, aussi, une bien-quête avait été déparée par un autre terrain, voilà, je fais un autre, je ne sais pas, je fais super bas, c'est passé, je ne me suis même pas déplacé d'ailleurs. Donc, on a été pas sympa pour le week-end, donc je préférais rester chez moi. Mais voilà, sinon, je ne vais pas chercher au loin. La godo, c'est pareil, c'était une bonne qui avait récupéré un bien. La godo, je connais, donc je sais comment ça se passe, c'est, deux fois plus long au niveau d'élé, mais le cadre est agréable, là-bas. Est-ce que tu vas justement faire des bien-découtés pour le prix à l'achat, ou est-ce que tu étais plus sur la liquidité du bien à la sortie, qui est ça le plus important? Qu'est-ce que tu regardes en ligne de mière quand tu te positionnes? C'est déjà le qui n'est pas de travaux, c'est surtout de la division, ça se soit rapide, après, il y a certains biens, effectivement, certaines opérations, comme le corps de ferme nous, Jean-Lorois, où on a créé une voie-rie, on a viedu bilisé l'éôme, ça grand plus de temps, mais effectivement, il y a des biens unis que j'achète, et je revends, en fait, comme beau droit. C'était une ancienne, comme dirige, sale de rayons. Donc il a fait de un changement. Pour le patient d'habitation, on est en assistement d'illial, il n'y a pas d'assilisement d'illial, on avait un terrain de moins de 200m², mais moi, trouver une solution technique et revendre avec le petit package, je reviendrai de factation et solution technique qui était trouvé, va aider par le sponc. Ok, donc ça, c'est l'étend du. Je vais faire ce type de travaux quand même, c'est pas des travaux, c'est que d'amistratif, on amène le dossier avec la corde du sponc, le devis, et lui, il a juste fait le cheque, à l'arrière pour faire l'assilisement. Moi, je ne vais pas les travaux, je m'arrête à la partie technique administratif. Par exemple, pour la voirie l'autissement, etc. Alors non, on l'a effectivement comme c'est du commun, là, on se fait tout ce qui est voirie l'autissement, parce que c'est commun. Ok, donc là, il y a peut-être un effet un peu de portage qui va forcément avoir lieu, parce que il faut faire ça. En un certain temps, c'est déjà d'anticiper avant, comme nos gens le rois, je crois qu'on avait vu bien en 2020, avec le fameux Covid, donc il fait bien s'occuper quand même. J'ai vu dit, en septembre 2020, on a fait l'offre juste derrière, c'est à 367 000 €. Je pense que c'est bien quand même. On a fait l'offre à 250 000 € qui a été refusé. C'est normal, faut pas. Après, on a fait le CU, je suis l'autorisme pour Noël, donc toi, c'était sympa, comme qui a d'eau, valider bien évidemment. Et après, je l'ai s'écoulé aussi, en janvier, l'agence m'appelle pour relancer avec une contrefe à 290 000 € que je refuse. Et pendant tout le mois de janvier, on a négocié et on a réussi à acheter 267 000 €, 100 000 € de mois. Ok. Donc c'était parfait. Donc là, on a enchaîné les travaux. Alors deux mémoins, on n'est pas assez propriétaire. J'en regarde mes notes. Parce que moi, je me suis l'avais su. Comprémit si, en février 2021, on a mis un délai de 11 mois. Si nous perdons, il fallait faire un permis d'aménager. Je vous sorti un terrain bâtir en regard. Ça c'est tout le portaf, ça c'est de l'acte authentique jusqu'à la revente. Maintenant, c'est de la promesse à l'acte authentique. Ah, yes, ok. Voilà. Et si nous permis, après, on a eu le P, le P, à en septembre 2021. Et donc, on a annoncé la commercialisation et on a pratiquement tout comme saisé pour qu'on était sous promesse. Ce qui fait en attaquer les travaux en février, on a commencé de revendre, en juillet, pour finir la fin d'année. Ouais, t'as quand même. Au moins d'un an, on est resté à l'aider à moins d'annons. Ouais, ouais, parce que t'as failli toute la phase administrative. Tout à fait. Pendant, le lait de l'autre, on prend une hiérfiance. Ouais, ouais. T'as vraiment que, quand on doit mettre le premier coup de piège, que bon, voilà, faut que tu as propriétaire. En général, les travaux, c'est le lendemain ou le lendemain, on anticiif quand on a la date, pour avoir débuté tout ce que tu fais des travaux. Je pensais aux séries, quand tu disais que ça avait une offre à 250 qui a été refusée. Et ensuite, tu as quand même travaillé le dossier avec un séue que tu as demandé. La méchante ou une déliciense morce, c'est ce qu'on fait en fait. Les offres sont fusées, et on en voit les séries, on travaille. On prépare effectivement, entre temps, ça sera vendu, sera plus avand, mais au moment où ce sera où l'offre à s'accepter, on aura déjà notre séue et on gagnera du temps, on attacera tout de suite après le jeu à mettre. Tu fais dans la démarche de gagner du temps, ou dans la démarche plus, justement d'être plus d'avoir une position plus forte par rapport au vendeur, en disant, voilà, j'ai déjà toutes les solutions devant moi, puisque j'ai l'air assez vualité, ce qu'on lui dit. Non, je dis pas moi, je suis vualité. Ok. On dit pas tout. Ok. Et pourquoi tu dis pas tout, parce que tu crois que ça se. Ah oui, parce que lui, du coup, il va dire, ok, c'est bon, c'est vualité. Voilà, et puis c'est un moment de voir de moi supplémentaire aussi dans d'autres délais. Oui, je comprends. Et puis que n'importe quel autre hackerreur, c'est que c'est lui balé de la suite. Tu as fait ouf faire du la valeur de la situation? Oui, voilà, il n'a pas la faute. Ça, c'est intéressant. Oui, oui. Là, on a la plein qui se marie des suits qui sont positifs. Bon, effectivement, on a un bien, on sait, donc, à 94, c'est un terrain, une maison. J'ai fait une offre, et quelques temps, l'interfusé. Quand on voit ça plusieurs marchandes, un écola qui a refait une offre de son côté, qui a été refusé, qui a pu basque la mienne. Ouais. On a déjà le CEO pera-sionnel. Bon, bon, on va attendre. On attend 6 mois, un an. Et puis ça va sortir. Il y a d'autres choses que tu peux faire en amont pour débloquer des dossiers. Parle, le CEO pera-sionnel. Parce que c'est vrai que le vendeur en général, c'est un des premiers freins qui voient dire, "Oh là, ça va être long, il va faire les demandes d'urbanisme." Alors que, quand il arrive avec ton CEO pera-sionnel, c'est en haut, t'es le simple, blanc. Oui, tu as fait, après, ça dépend du vendeur, du type de vendeur, après, si on peut discuter et changer si il n'y a pas fermé. Ouais, je suis en autre corps de fermes en 2018, qu'elle avait été vendue. On juillait la dernière. Moi, je lui l'annonce comme ça, on se donge horriard. Il me dit, "Bah non, c'était vendu tout ça. Mais je sais pas, bon, ça me fait un contact." Et on rappelle, les gens ont eu un refus. Du coup, on a été visité, ce que c'est vraiment un grand corps de fermes. Et le problème, c'est que il est à 800 000 euros. Je pense qu'il y a un petit division par deux. Mais c'est ça en plus, ça. Mais bon, je suis dit, je vais pour l'instant, je vais attendre, je vais lancer les marchons, je vais aller, il n'y a pas de soucis. Parce que j'ai mal à celui-là, tout le monde va y aller. Ou alors, ils vont faire des offres. Les gens peut-être besoin d'orsoir des offres un peu cassés pour attirer. Et je sais que pour l'instant, ça fait un moyen de mix, ça revient à l'avantage, à la presse du point de visite. Et nous, comme on compte avec la mérie, je sais qu'il y a personne qui est dessus. Donc on travaille en amont, c'est long, à la mérie, mais on s'en fait, je vous l'ai du temps. Et ça, c'est un peu contraintuitif dans l'esprit où quand tu as des bien off-market, par exemple, tout le monde va avoir des bien off-market. Mais je ne sais pas si tu te décors avec moi, mais ce n'est pas forcément leur en fait le meilleur moment pour se positionner. Parce que le vendeur, il pense encore que le marché va répondre à un prix supérieur à ton off. Il va passer avec toi que si tu as vu un truc que lui n'y a pas vu, tu as créé de la valeur, mais que tu vas pas pouvoir par rapport à l'estimation de la joint immobilier, tu vas pas pouvoir faire un décode de trop. Il faut qu'il ait accepté le temps de voir le cycle en fait du marché qui ne répond pas, de bien qu'il a son lien, et après où vous devez m'en vendre, il y a prêt à reprendre. Attach avec toi, comment dire? Tu vois toi la stratégie de sourcing des biens, quand tu es des biens qui sont à vendre, le timing où tu vas commencer à négoer. Alors déjà, je vous vies avec qui je base depuis des années où c'est vrai off-market, c'est à dire qu'il y a que moi dessus, déjà il connaît bien le vendeur, donc 3/4 du temps ça passe, et effectivement quand on appelle pour négoer sur off-market, c'est certaine part du off-market puisqu'il nous propose à un grand marchand. Moi j'attends, effectivement, je ne fais pas d'offre dessus en fait, j'attends. Donc si ça revient à la vente, la gérette je vais pas faire la course. Est-ce que tu intermeras aussi dans les aides de destination de la joint? Pour rien que tu as fait. Je vois aussi où est-tu ta faire? Oui, ma paille, des fois qu'on m'aimes présenté au vendeur, parce que le bien est compliqué, il explique qui je suis comme en ce travail, et effectivement, c'est un travail d'équipe, le vendeur, je m'obille et moi. Ok. Tu dirais que c'est quand même le plus gros thé d'où tu es aujourd'hui quand même ce genre de truc? Non, ce n'est pas le plus gros, mais voilà, il y en a déjà, et donc ça peut venir, ça a ça et donc. Oui. Oui, parce que oui, je pense que le plus gros quand même, pour moi en tout cas, c'est quand le bien a déjà bien muré sur le marché, il est là depuis longtemps, et que toi tu arrives en fait avec une solution un peu innovante, tu tu reviens et déjà on a une oreille plus d'attendre à l'aise. Oui, oui, oui. Parce qu'avant, c'est un peu compliqué. Est-ce que tu fais, rien truc, qu'on avait un peu discuté en rofe une fois, c'était vu sur un appareau où tu parlais, et le bien que tu parlais de ça, tu parlais de la manière dont tu regardes des bâtis, que tu as visité, des bien que tu as visité à une certaine année, que tu gardes des photos de ces bien et que tu peux retrouver après quand tu refais une vie de plus d'un et après que le propriétaire qui a pris la racheter en fait le bien. Oui, c'était sur un peu avec mon contrat avec quelques marchons, donc il m'avait appelé me dire "J'ai un bien, quand il m'a dit bien, elle a vie, en fait, je devais viser il y a 7 ans pour avant". Oui. J'avais fait l'offre qui était pas passé, et c'est genre à acheter donc à ma place, des particuliers, et là, il remette en vente. Et en fait, je n'avais tout d'ossil, donc je suis expliqué, voilà, il faut faire l'offre à tes prix, c'est déjà de parcelles, de accès, je garde tout, effectivement. À chaque fois que tu fais une visit, t'as d'ailleurs tu as arrivé, tu gardes les photos. Bah, je les photo, j'ai tout ce qui est doc, tout est classé par année, par vie, tu m'envoies un truc à une disante, je leur trouve. D'accord, c'est l'équivalent du Google Maps quand tu vas la stri-view, tu vas voir les années. Non, mais ça c'est ça, c'est effectivement. C'est un des reventes où par exemple si j'ai bien un côté, je sais à quel prix c'était avant, enfin je s'en donne une source, c'est une mille d'informations. Tu fais pas pour tout le bien quand tu visites. Ah si, tous les bien, tout tout, je garde tout, tout tout, tout tout. Là, je touche. Non, j'ai dit ça. Bah oui, parce que ça fait une mille d'informations, puis en plus que maintenant tu stockes, on formatit, si tu en papez. Oui, oui, oui. Avant, c'est un papeier, c'est un pape plus loin, mais maintenant tu t'est stocked tout, donc c'est vieux. Je garde tout, les coups et les mecs, les agents, je garde tout. Est-ce qu'il y a dans d'autres réseaux que les agents pour le sourcing que tu exploites? Non, c'est que les agents, les notaires, pas trop. Donc non, c'est les agents, maintenant, de participer un peu plus, c'est que mon site a un net. Donc au début, je ne vais pas faire participer, mais si il m'a fait, on ne va pas dire non. Donc voilà, il m'envoie le dossier. Je fais 9, pour que les offres sont pas passées. Et bien, jour mathématiques, non, ça passera. Ok. C'est la technique vraiment de prendre le temps long, de regarder le dossier sur l'intégralité et de faire la même offert. Faites, tu rentres pas dans le jeu, de "Ah, bah tiens, peut-être que si je monte un petit peu mon prix". Non. Non. Dernièrement, je suis peu où j'ai fait 9, on m'a dit "faut avoir monté 10 000", "non, je ne remonte pas". C'est ça, on y a du tout. Pas principe, quoi, si vous t'aime. Pas pis même, on sait pas, je sais quand même l'avenir est incertain, donc on prend des risques derrière, donc moi, je fais mon offert plus juste et non, je ne remonte pas. Sur les corps d'efferves, qu'est-ce que tu regardes, qu'est-ce que sont les peut-être les erreurs à pas remettre, que ta comie soit peut-être pour la stratégie de de renaud des corps de fermes, parce que j'en ai étudié moi quelques-unes, c'était quand même compliqué de sortir avec des trucs, parce qu'il y a les coups de travaux qui étaient dedans, mais à la prête, ou tu fais de t'être pas ça, non plus mais. - Non, moi je ne fais pas les travaux, effectivement, moi, je suis sur le corps de ferme de Baudreville, on était sur 6 mm² terrain. - Ok. - C'était presque un carré en fait, hein. Là, effectivement, il faut aller voir la mérite, surtout une petite mérite, ils aiment bien qu'on aille aller voir discuter, et puis de toute manière, il y avait une oeuvre paix dessus, donc c'était huit logement, pas plus, donc on aurait pu en faire plus. On avait un deux problématiques, c'était qu'on était en assistement autonome, et donc effectivement, j'ai fait une voie-là aussi, j'ai fait une voie-là, un peu comme un noticement, on avait habillisé, et les grands-jeux ont été vendus, sur d'availles plusieurs branches, je le fais deux avec permis. Pour montrer qu'effectivement, il n'y a pas de soucis sur la commune, parce que après les autres étaient tellement grands, il y a différentes possibilités, et il y en a une qui était, non, deux en fait, qu'on voulait diviser pour les revans d'un rénové, en fait, on s'aperçut qu'elles étaient vraiment très très mauvaises états, et donc qu'ils fallait les démouliens. -Mais la problème de solution, des mouliens, du coup on a fait des temps à bâtir. -Que t'avandues en tant que terrain à bâtir. -Voilà, tout à fait, oui, problème de solution comme je l'ai dit. -Ai, ok. Et ça, le permis, ça c'est quelque chose que le vendeur, enfin, c'est la caeur qui s'est en train de changer. -N'en bas, il y a deux trois grands, j'ai moi déposé le permis pour deux trois grands, et les autres étaient vendus sans permis. -T'as créé les assénissements, les réseaux, également. -C'était en assissement du video, là. -Oui, c'était pour cette vidéo. -On a ramené tout ce que t'es télécom, l'électricité et haut. -Ouais. -Ouais, t'as créé finalement une sorte de, de mobiliser le disment de manière générale. Et c'est trouvé qu'il y avait seulement deux grands, qui sont. -Fait que t'es en mauvais état qu'on a démouli. -Ouais. -Ok. Parce que des trucs enquérés, ça prend. C'est dur aussi en général. -Oui, bon, on est déjà en train de faire côté. -Oui, si, si, ça s'est quand bien vendu, puis bon, de revivre, c'est comme dans le 28, on est projus qu'à 91, 78. -Oui. -Moi, on a quand même réussi à vendre. -Il y a des. Est-ce qu'il y a des zones géographiques qui sont pour toi. Enfin, peut-être, on peut pas y aller côté. -Le sud de char, par exemple, t'as pas mal de cordes de faim, mais si ça vaut rien du tout, donc. -En dessous de quoi, de 2000 du mètres, il va pas. -On dessous de 1000 d'hômes et on dessous de 1000 d'hômes. Là, c'est sûr que c'est dans ces prix-là. Et là, il n'y a rien à faire de toute manière. Il faudrait y avoir presque un l'oreux symbolique, et encore, comme d'été en matière, des fois on proposait l'autissement, ça vaut. Tu fais des l'eau à 25 000 euros, il n'y a pas de marge. Mais si on te donne, ça coûte déjà 25 000 euros par l'eau pour faire tout ce qui va arriver et habillisation. Maintenant, certains ne comprennent pas d'ailleurs, hein. -Oui, ils disent, moi, à moins quelque chose, je te donne. -Je vis la mission de donne, j'en voudrais même pas, parce qu'il faudrait y genre être comme de l'argent. -Ah, c'est vrai que c'est pas facile de faire comprendre ce métier, ce qu'on en fait nous par. -Ou gens qui nous vendent, quoi. -Bah, c'est pas leur métier, donc ils ne comprennent pas. Ils pensent qu'on divise juste simplement, il y a plein de choses cachées qu'on voit pas, un peu comme le métier à jommobillir. Tout le monde pense que c'est juste facile que tous les portes. Maintenant, en derrière, il y a tout un travail de préparation avant, pendant et après. À nous, c'est pareil, en fait. -Sur l'affaire des. Tu parlais d'une affaire d'une agence, donc tu as transformé, tu as fait un changement de destination, tu peux nous donner un peu les chiffres, peut-être. -Nature. -Ah, c'était sur beau-drevis, c'était une petite affaire, mais c'était arrivé comme ça. Alors, tant beau-drevis, beau-drevis, parce que j'en ai fait tellement que j'ai noté. En scène, ça a le le rion, surtout quand j'ai appelé l'agent, m'a dit, monsieur, moi, je serais pour attention à mon habitation, même, c'est impossible. Je ne me visite pas, je me visite. J'ai visité, j'ai vu avec l'amérique, et après, on a trouvé une solution technique pour l'assayissement non-connectif, j'en avais à peine 200 mètres carrés par un bureau d'études, de valider, de l'espoir, un devis, donc on a revendu, j'ai acheté du coup 35 000 euros et j'ai vendu 55 000 euros. Je suis juste fait d'amistratif. -Et tout ça pendant un peu, du compromis, du coup? -Oui. -Et pas de portage, tu sors bien. -Oui. -Ouais. -C'est vrai que c'est propre. -Mine ta fête, c'est une petite affaire, mais c'est dans le secteur. Beaux-dresvis, j'ai déjà fait 4,5 affaires, en faisant plus, c'est pas le lendemain de chez moi. -Les probléatiques que tu résous, peut-être les plus créatives, en plus que. Par exemple, ça, c'est un été une, c'est quoi les choses que tu mets en place pour créer de la valeur, et peut-être. Voilà, t'es des choses un peu innovantes que tu avais ou dans tu. -Oui, non, j'ai rien à inventer, de toute manière, mais qu'est-ce qu'on peut faire, qu'est-ce que j'ai eu? Parce qu'on fait, je suis en fait, d'un division avec permis, essayer de diviser pour faire des loux qui soient vendables, mais bon, je n'en fais rien d'extraordinaire. Pour les corps de fer, ou effectivement, je m'amuse quand même à faire des trucs sympas. -C'est important que des corps de fer, il n'y a pas beaucoup de perteurs qui se concentrent de la tour. -Oui, parce que ça fait peur, les corps de ferme sont générales dans les petits villages. Moi, j'ai fait beaucoup dans les petits villages. Ça fait peur à tout le monde, mais en fait, tous les vents sont une question de prix. Après, effectivement, on propose un corps de ferme au sud de Charte, je ne me paye les, parce que c'est vraiment très bas. -Mais j'ai fait nos jours de roi dans le sud du 28, beau-drevie dans le début du 28. On en a fait dans le 59 avec Charles. Donc, encore de ferme, effectivement, selon la élite secteur, on peut réussir à faire quelque chose. -Qu'est-ce que tu regardes pour analyser, en préalable, la liquidité du marché sur ces deux? -C'est le prix du secteur, pour voir, effectivement, si ça vous coûte divisée de revendre, parce que une grande, quand tu avais une grande, pour créer une habitation, c'est quand même été plus de 300 euros du métier, pour rénover avec l'inhabitation. Il ne faut pas grandir avec quand même quelque chose de sympa, avec le cas aussi, soit sympa. Là-t-on sur un projet de corps de ferme, on a un train de voir, de pouvoir faire soit d'habitation, soit revendre pour faire du stockage. De dire, si ça vient un peu compliqué, qui encore à nous, c'est matériau, pour avoir deux types de clientel, soit d'habitation, soit du stockage et le stockage, je suis très demandé. -Oui, et puis c'est plus du coup plus liquid. -C'est plus simple. -Oui, oui. -T'as pas grand chose. -Les habitations sur les corps de ferme, c'est toujours des maisons duplex, pas forcément, plus que ça. -Je vous le mets, j'en ai pas. -C'est mesons à étage, -Ouais, mesons à étage. -C'est à fait tous des beaux corps de ferme, à un étage, à l'écrou, oui, notre affaire, oui. -Il y a des trucs qui sont rédibitoires pour toi, par rapport à la structure même, parce que tout se vend un prix, mais une toiture dégradée. -C'est important. -Sur vos droits, on a vendu une grande joue, tu avais la toiture, qui était totalement à refaire, la charpentre, et tu avais de pignon, où tu avais une grosse fissure de bas en haut et tu rentrais la main. Mais pas de danger, sauf que j'ai pris mon archie qui a fait une étude pour respecter le programme à tix, qu'il fallait les faire, et qu'il y avait pas de risque. -Oui, ça, tu l'as donné à la kérare, en la disque? -Oui, oui, mais si il y a la promesse, ça a été informé de ce qui avait. -Oui, oui. -Oui, tu as besoin quand même pour ce type de bien, tu as quand même besoin de tentourer de gens qui vont te donner des biciers, des gens. -J'ai eu faux des histies à la vie de la. -J'ai déjà l'experte bâtiment aussi. J'ai des signatrices pour faire la vie de l'aise, trois nées, pour déposer des pays, j'ai un archie pour les permis, j'ai des entreprises de rénovation. Oui, comme je le marchand bien, c'est les chaudeurs casser, mais il ne s'y a pas de musicien. -C'est un peu. -C'est un solo, quoi. -Un peu comme le médecin, on est médecin de nous généralistes, et qu'il va couter un problème, tu as un spécialiste. Donc. -Oui, oui, pour ce type de clientèle, quand tu vend une grande avec un problème des fissures, quoi, faut quand même. Est-ce que. Je me dis même, est-ce que même le rapport de l'experte est suffisant ou de l'archie, suffisant pour calmer, pour insurer. -Jusqu'à présent, juste au moment des maisons, des problématiques de fissures, je sais comme ça, on a fait un autre exprès, et jusqu'à présent, je n'ai pas eu de soucis, ça a rassuré les gens. -Oui, t'as toujours les gens qui auront toujours peur, mais bon, une maison sans défaut, ça n'existe pas, oui. -Oui, c'est sûr. Après, c'est une question de comment tu le vois, quoi. -T'avais pas fait une maison qui était. Donc toi, ça en voulait, où il y avait genre le. Deux jours après, à la signature de la maison. -Alors non, j'ai acheté un lounier qu'une maison, donc acharevente. J'ai fait, effectivement, le constat du site, puisque c'était une maison qui était à rénover, avec le client qui était en très mauvaise état, qui avait eu fissure, etc. Et c'est quelques semaines après que j'ai vendu, où l'amérique m'appelle, me dit, "Il y a un bruit un peu bizarre à votre propriété". J'ai rien dans ce secteur là. Puis en fait, c'était l'adresse, j'ai vendu, j'ai vendu. Donc, du coup, j'ai quand même. J'ai été voir quand même pour me renseigner, quand même. J'ai pris mon drone pour jeter un petit coup d'oeil, et effectivement, tu vois. La toiture qui s'est fondrée, enfin, le pignon qui s'est fondrée, et qui est ennée avec lui à toi-ture. Parce que là, il n'y a pas d'en cours pour la quête. On est professionnels et immobiliers, tout le monde qui est. - On est quand même regardés, parce que bon, on est figu, parce que c'est toujours le méchant d'archem bien. - Oui, c'est ça. - Du coup, j'avais quand même mon constat du site, qui était bien que le pignon était en très mauvaise état, il était basché, etc. Mais le drone m'a permis de voir tout de suite quelque chose, qui m'a dit rassuré entre parenthèses, c'est que. On voit bien la charpente et le pignon que découlait, mais on voit qu'il n'y a pas de tuile. En fait, les gens avaient détulé. Parce qu'ils ont détulé ce moment, on a des grosses pluies, mais ils n'avaient pas bâcher. Ce qui fait que comme le pignon, tu es déjà en très mauvaise état, c'était des murs pierres éterne. Donc, les pluies incessantes, on les civait et on aidait effectivement le pignon à terminer et à s'écrouler et à entraîner à le torturant. Et je sais que par la jommobilié, donc au niveau de l'expert, de leur assurance, ils sont en torrent à 100%. - Oui, c'est ça. - Mais je ne vois pas du ce constat du siècle, aucune obligation de fournir. Je pense qu'on s'ostrava au nu vers moi pour dire que j'avais pas informé les acquiérés particules. de l'état du pignon. -Ouais, là, t'étais dans la penache, je pense. -Mais même si l'acte devant t'a été terminée. -Tout à fait, à bas, là, de sans problème. Il faut mieux dépenser quelques centaines d'euros et c'est une assurance surrait de pour nous. Parce qu'on est toujours le méchant marchand bien, donc moi, je vous en ai effectivement les fois des bienks qui sont très mauvaises états, mais par contre, tout est clair et les gens savent qu'ils achètent. Et c'est une notée noire sur blanc. -Est-ce qu'il y a des trucs qui sont rédibitoires dans les bienks que tu peux vendre en l'état avec toutes les garanties qui sont tous les experts qui peuvent dire. -Ouais, là, c'était structuré avec une fissure sur le pignon, mais est-ce qu'il y a des choses sur laquelle, même avec tous ces experts et tout soutien, tu vas pas. -Oui, on remise le prix au médecal, on avait dit. -Le chose, je vais pas laisser, c'est les maisons où la construction a débuté, n'est pas terminée, je n'y en ai pas, parce qu'il n'y a aucune assurance qui va être couvert d'hommage ou brage. -Ouais, c'est OK. -Et après, tu as promenu TV, aussi. -Ouais, oui, oui, je te retrouve à TV1. -Ouais. Donc, là, je ne vais pas. Et bien ce côté aussi, ce n'est pas mon truc, je ne vais pas. -OK. -Bé partout, après, voilà, c'est fait d'abra. -Ouais, c'est fait d'abra. Après, effectivement, c'est dépend du secteur géographique. Mais sinon, voilà, je. Certains bien, voilà, je ne l'y vais pas. -C'est quoi les esquinaques connues des douchefroites. -Opés qui ne sont pas bien passés, pourquoi, en fait, ils ont planté, peut-être. -Non, les dernières années là, où, effectivement, 2024, 2025, voilà, je suis de zopé où je perds un peu d'argent, donc ça se termine. Mais, en fait, avant, j'ai prévu ces soucis, c'est il de soucis depuis 2023, 24, 25, 26. Là, je suis en train d'épurer, puis on repart sur bonne base. -Ouais, c'est le problème des stocks qui ont perdu la valeur avec l'antéto, d'un coup. -Ouais, parce que c'est le moment où il fallait pas rassurer. -Il n'y a pas vraiment de façon de faire ça. -Il n'y a pas la boule de cristal, comme j'ai oublié un pas magicien. Et des fois, on peut faire attention, mais tellement de choses, mais on vous a attention. -Ouais, parce que la marche, ce que les gens ont oublié un peu parfois, on pense la marche et là, pour nous en dresser. Mais la marche, justement, c'est de marche de sécurité. -Oui, oui, il est marre, je suis quand on prend 20 points, ça veut dire, si bien, il suit de 20 points, on a encore ok, quoi. -Ouais, j'ai fait ce réalisation, on pourrait. -Je m'en prie, j'en corrompais bien sur plus ou fort, il y a eu des surprises, au niveau extention, réseaux et nédits, sur tout à l'égout. -Ou voilà. -Grosement que j'avais quand même de la marche, j'arrive quand même à avoir une bonne marre, on m'agrait tout. -C'est quoi, en termes de volumétrie, de dilles que tu fais sur une année, ça fait. -T迫 qu'on a plus de heures, on va dire entre 10 et 15 à faire par on. -OK. -Avec une nourraison entre moyenne de 12-18 mat, puis il y a. -On se relâche à l'avant, de ses opées. -On essaye effectivement d'aller vite, le but, c'est ce que c'est, en moins d'un an, des fois on arrive avant de jour même, la lebathy. Avec Alex, on a fait une maison, on a acheté fin décembre et on a revendu une même jour une des deux maisons, puis là on a une oeuf pour la deuxième maison, toi, qui va ce qu'il devrait se faire. Donc, moins d'un an. -Ouais, c'est plutôt bien. -Aique, du coup, la préco sur. -Vous direz que sur des édigateurs. Et une banque longue, c'est possible aussi pour se donner le temps de juste. -Par des vacances, c'est ça, il faut bien expliquer aux gens, on ne sait pas forcément évident. -On arrive quand un agent qui metrice et que des bières sont métiers, arrive à l'égocible, à l'actuel, même quand c'est juste de la mise en couple, on arrive à avoir du délai. -Alors même en une maison en couple, on est sur aussi cette moi-même. -Ouais, c'est bien, surtout, ouais. -Parce que déjà, beaucoup de propriéties, donc t'as pas. les jommes a été pas passées. Il faut faire le détégé, les tas de distribute de division, donc t'as passé le cumain là, tu peux pas comme ça, ils aient donc pendant un mois et demi de mois, il faut attendre que le travail soit fait. -Ouais, ouais, ouais, c'est sûr, tu le perds dans tous les cas. Mais ça, avec les agents, c'est quand même été rejéné. Je trouve le niveau de. Competence d'une, mais aussi vos bonnes volontés pour accompagner les marches ambiennes, les opérateurs professionnels. Je trouve qu'il y a vraiment de tout où il n'y a pas énormément de la quantité. Moi, je trouve dans mon secteur d'agent qui comprenne notre métier et qui s'est fait citer le choses. -Je suis très, très très con avec toi. -Je suis très con avec toi. Moi, si j'ai fait RQMQ, alors qu'il connaît pas avec l'hôpital, ça ne me pose pas tout ceci. La toa ce matin, j'étais avec Nicolas, on a formé des conseils mobiliers pour leur apprendre à détecter les biens. Comment les détecter, ce qui nous faut comme document, on a passé une matinée. Et là, du coup, les gens, ils voient un peu plus clair, ils vont nous envoyer des affaires. Donc, j'essage, ça n'avait pas. -Expiquez aussi que ce n'est pas parce qu'ils vont envoyer une première affaire qu'on va signer tout de suite. Certains, tu ne prends pas la affaire, il ne va pas être plus jamais. -Oui, oui. -C'est vrai, il faut les préparer, au fait, c'est un truc régulant. -Tu ne leur crasent pas la figure, en fait. -Oui, justement, donc tu dois. -Materie, en fait, à une demi-journée où on fait une petite foration avec des cas concrets. Voilà, je l'ai fait un peu travailler. Tu as un qu'est-ce que vous pensez, que vous allez faire, genre, mon de la commégage de planche, le plan de cadastre. Bon, non, moi, je vois ça, je vois ça. Pourquoi? Et puis, après, j'ai voilà la solution que j'ai trouvé. Et on voit une vingtaine ou une vingt-cinq affaire comme ça. Je leur respecte qui est pourquoi il faut du délai. Quelles sont les contraintes du marchand bien, notamment au niveau urbanisme? -Surtout, je sais pas si c'est parti. -Oui, c'est vrai qu'il n'y a pas de ce commentaire, il en faut. -T'es bon, bah, c'est pas la peine. -Oui, oui, oui, ça, c'est un peu ta stratégie. -Oui, j'avais vu que tu commentais, notamment avec la visibilité que tu te donnes sur LinkedIn ou autre, -C'est appel du pied aux alentines des offres d'oeil et aux formes. Tu crois qu'ils sont plus sensibles à le côté formation? Ou est-ce que tu penses que l'argument qui frappe le bon plus, c'est celui, juste financier, d'y en bas, vous allez les double-com. Ce qui est un peu instruct, un peu standard, je me présente tout le monde le pratique. -Oui, comment tu sortes du loup, voilà, tu vois, par rapport à un agent? Est-ce que tu penses qu'il est plus sensible à cette formation, cette approche longue terme? Moi, si j'étais agent, d'ailleurs, je pense que je dirais sur les marchands, c'est là où il y a le plus de volume. On a de la certitude, on sait où on va, mais il y a un peu qui pense que moi, la pression. Quoi, tu penses qu'ils sont plus sensibles quand tu fais tes réveillants avec les agents? -J'ai eu son sensible que tu l'as rapport des connaissances, déjà. Ça, c'est important. Il y a certains qui apprécient quand même, qui apprennent, certains que je connais depuis 10 années et qui je bois, ils adorent venir même en visite quelquefois avec moi, parce qu'ils apprennent beaucoup plus que de leur formation. Et puis derrière, effectivement, ils ramènent des biens d'une part au prix du marché, ou un petit peu en dessous. Et surtout, on ne fait pas d'un coup d'âge comme certains, un peu n'importe comment. On essaie de prendre tout en compte, faire quelque chose qui soit vendable. Et puis, on amène tous les documents techniques derrière où ils ont un dossier, on dossait devant, si il y a besoin de faire des vues de détruder, on fait des 3D, on fait des plans, on fait des 2 vues, pas de compter en travaux. Donc, comme je veux, on fait de l'aide à l'avantage. -Est-ce que tu t'es déjà. comment dire, mordu les dents, espèce, pas la bonne expression? Est-ce que tu as déjà regretté de donner du coup, par principe? Je sais pas si c'est le cas. Les biens à la revente à l'agent, les scluses ou les biens à la revente à l'agent, tu sais, parce que souvent, les agents qui trouvent les biens, c'est pas forcément les meilleurs pour les revendre, parfois c'est pas les mêmes caractastiques. -Alors à 95% les gens ont l'esprit jusqu'à l'avente. La récemment. encore, je ne veux pas le retirer. L'esprit, je le scouais parce que ça ne bougeait pas. Ça prend 1er fois comme 10 en 20 ans, puis il le dit, "Bah écoute, on va passer en gros d'asseme, simple." -Bon écoute, ça me va, hein? -Ah oui, ça c'est bien. -Je n'ai plus une nouvelle, mais c'est pas grave. -N'a donc, qui fait un salise qui sont contents de récupérer. -OK. Oui, donc tu casse pas l'arrelation, tu dis juste. -Ah non. -Ah non, au bout d'un moment, il faut que ça bougeait. Il faut trouver des solutions, il y en a effectivement. T'as tant pas que la carrière, il faut peut-être changer les photos, changer de texte, changer de pétate aussi de prix. Il faut trouver des solutions, il faut pas attendre dans son photo, il faut que ça se donne. Mon dos, ça se donne pas, il faut chercher pourquoi. -Tu te laisse quoi comme des lèvres sur un marché classique de semaine pour faire ça? Un mois? -Ouais, un mois des gens, où est-ce que ça donne? -Ouais, tu te fais? -Ouais, un mois, c'est quand même assez. Et dans ton bois de hyperatoire, il y avait aussi une impression de se détacher cette. cette façon de faire en association, tu fais des îles sols, toi, tu as fait des îles sols. -Je en fais, oui, puis là, on a trouvé parce que, effectivement, ça prend quand même du temps, on est en 5 marchands de travail ensemble, ça permet de dispatcher ce que j'ai pas mal de choses qui arrivent par le rôle national. Il faut faire des îles de faisabilité, ça prend du temps. Donc, on se départage, on achète le soit à 2, soit à 3 ou soit à 5. On reste. C'est fait un groupe, l'Ukcio, on travaille tous ensemble. -OK. -On est sur le lutissement de 5 étrées scobillants ensemble. On achete un niveau, la choisie sur scène ensemble. Voilà, donc on avance. -Comment se répartis les associations? Dans la mode manière de fonctionner, est-ce qu'il y a un rôle près définie sur la personne qui source, personne qui suie les travaux, les appels? -On a un peu la bonne franquette, on n'est pas sociétés, machins, sociétés, on se prend pas la tête. -Puis toi, artisan, on va dire. -OK. -Vous avez le sauf fonction de bien. -Ouais. -On se remonte plus des années, on a la même façon de penser et de travailler. Et puis, voilà, quand on s'appelle, on a à peu près les élés, on a les mêmes idées. Alors, ce fait, on est fait au niveau de division, jusqu'au tout comme ça, chacun, effectivement, même si j'ai pu se d'année d'expérience, où on a une expérience dans autre de mes deux mètres que moi, j'ai pas. Et donc, effectivement, ça s' additionne. -Ouais, c'est bien, je pense que, après, quand ça a augmenté trop en termes de membres. -Oui, voilà, non, on s'entend super bien, ça fait des écrousconnets. Le chalc, ça fait moins 7 ans, je crois, on va faire une vingtaine d'affaires ensemble. Donc, là, ça fait 3 ans, donc ça fait moins 5 ans, ça fait 4 ans et on a commencé avec moi, en fait. Des biomes, c'était pas du tout. On n'a pas cherché au début, c'est devenu naturellement, en fait. -Ouais. Voilà, c'est une nature. On n'a pas cherché ces natures. L'extrôtre voulait débuter le marchand et il voulait effectivement savoir un petit peu comment ça fonctionnait, avoir un coup de main et puis pas du coup, on reste à 3 ans ensemble. Qu'est-ce que 20 ans dans le métier? Ça t'amène, parce qu'on pourrait penser que 20 ans dans le métier à faire. Il y a été irrigué un sens essaiement d'affaires, t'as plus à faire que de capacité de les traiter, mais c'est peut-être aussi complètement faux, en ce sens où la concurrence est différente, les secteurs sont différents. Oui, la concurrence est différente au début, effectivement, c'est beaucoup, c'est certainement différent, effectivement. Le nom a été mutibarché beaucoup, mais avant, t'avais peut-être 6,9 marchands, maintenant je crois que t'as plus de 35 mètres qui sont inscrits. Ouais, 50, mais j'entendais. Ouais, ou 5 ou 8, mais les problèmes, c'est que le problème, tout le monde se lance marchand, pourtant, mais voilà, c'est facile et bon, après, derrière, nous restent avec le temps, après, des gens se qui reviennent, parce que ça s'est mal passé, donc qui reviennent de revier de dire nous, parce que c'est mal passé avec un marchand, ou que, après, voilà, je demande de travailler, maintenant, j'ai quelqu'un, ok, si il y a besoin, on est toujours là. Et quand on voit les perspectives de secteur, si des butèves aujourd'hui, tu commenceras comment, parce que, parce que, formé, comme tout métier, ce que, beaucoup de moments, ce que c'est facile de diviser un terrain, de faire de mes encompros, c'est facile si on connaît l'air, oui, mais si on connaît pas, je suis désolé, comme tout métier, on demande de monter un web, si t'as jamais fait, tu sais pas, c'est exacteur même chose, oui. Ouais, il faut être sur le terrain même, puis c'est comme ça que tu as pris un film. Ouais. Mais les bouillons, ça poursera, moi, je suis rentré en 2022, du coup, j'ai connu, bien, voilà, qui a été pris par là, là, là, auce des dos, avec une première personne qui fait mal, mais je pense que je suis content de là, enfin, mais je pense que c'est bien de prendre des bouillons aussi, parce que ça te réveille un peu, enfin, ça te réville, ça te donne l'emplitude de ce qui peut se passer mal aussi dans l'activité, et donc fait que, bah, il faut que ça soit épongé par d'autres trucs, et du coup, il faut du volet, mais du coup, c'est une activité, c'est une activité, attend, attend, attend. Est-ce que tu as beau faire attention à tout, il y a toujours des choses qui arrivent, que ça n'a pas prévu, un exemple, ou dans le sud et le son, j'avais acheté une maison, j'y sorti de terre à bâtir, comme d'habitude, je fais des directs supplémentaires, donc je fais mon à l'eau boutin pour l'habitation, et je fais le direct par hasitaire, et il s'était avéré, je crois, en deux mois après que j'ai rendu la maison, il y avait la mirule, hein. Voilà, tu as pas pu vraiment s'en sortir comme ça avec le BC, avec la précédée, parce que qu'on s'en avait. Alors là, on va dire, il faut voir le côté positif, on s'était le ancien profitaire qui avait décidé des planches dans la cave, et donc effectivement, la mirule était dedans, et elle était sur le mur en pierre de l'hérosement, elle n'est pas montée, ce qu'en fait, la cave était pas humide, était hérée, ce qui fait qu'elle n'a pas pu se développer, et il y avait deux, trois mètres carrés de mur qui étaient infectés. On voyait pas en fait à une nuit, il y avait vraiment. et si quand ils ont bârtillé les planches, ils ont vu qu'il y avait la mirule en dessous, et donc TRCP, alors elle aurait pu prendre pas en charge, ça, donc c'est à toi de payer, donc c'est à moi de payer, heureusement, ça a coûté que 4 500 euros, heureusement. Ça aurait pu coûter beaucoup plus cher, c'était monté à l'étage. Et ça, c'était TRCP qui est la pré-en charge, ou ce n'est pas le Prompat-Charge. Non, TRCP prend pas en charge, c'est un Prompat-Charge, donc ça, je suis une bonne-nue RCP qui prête en charge, tous ces problématiques-là, avec notamment la protection juridique, parce qu'à chaque fois que j'ai besoin, ça ne prend jamais en charge, ou quoi, je suis en recherche, une bonne RCP, d'une bonne protection juridique. Tu as parlé à François Seigura, ou en F1? Oui, j'ai de trois sous coups, d'où? Ouais, ouais, ici pas, mais bon, ça, c'est juste en offre. Ouais, mais c'est important, c'est clair, c'est dans ces moments-là où tu dis. Ce serait tout à maison où tu aurais été, ou bien, c'était mort, hein? Ouais, après j'ai dit, c'est énorme. Il était énorme. Alors, heureusement, on avait comme regardé, ce que tu nous as appelé, les gens tout de suite, il fallait rembourser, ceci, il perd de l'aveur de la maison, tout ça, on peut dire, bon, voilà, le but, c'est de trouver une solution, mais évidemment, mais bon, les gens avaient comme des points négatives, si tu avais commencé les travaux, il n'ait pas déclaré la meurue langue mérie. Bon, on a gardé, ça s'est bien passé quand tu le rendais où les mon experts, et leur expert étaient là aussi, ça s'est bien passé, je vais écouter. Moi, ce qui est la meurue, je prends en charge, c'est comme ça, c'est. qu'il y a un souci, puis tout ça, ça s'est bien passé, ça s'est fini. Les notés ont fait un protocole pour que ça soit dans les règles. Ouais. Et donc, j'ai payé ce que je devais payer. Ok, des biens avec des infiltrations d'eau, ou en fait des remontés capitilaires, des phares fois, c'était des maisons avec des bassins en dessous, qui fait que, il y a de l'humidité même à 80%, j'avais fait une visite, et pour ça que j'avais demandé, je t'avais demandé à des coordonnées d'un expert là-dessus pour voir. Et finalement, je suis pas l'aise, par prudence, en me disant, je ne veux pas avoir à supporter des jours de trucs, même si mon parler de solution, tu vois, avec de la résine, pour mettre le sol, mais c'est juste en fait une truc vraiment imperméable. Oui, il y a des clés en solution résine, où il y a des clés de 3, 4 solutions effectivement. Ouais. Effectivement, si ça va beaucoup, pour avoir, moi, je juge une maison dans la cas, en fait, il y avait une nappe fratique. Et ça coule, donc il y a une pomme de road vage. J'ai acheté, je dis, visant de eux, la maison, les gens me dis "ouais, bah oui, c'est assez donatulé, vous pouvez vous en servir pour la l'issive, je devrais même vous en toucher à la maison, vous avez le gratuit, et non, j'ai vendu la maison, mais effectivement, il y a certains qui ont eu peur et qu'on pachetait, mais ça, c'est normal, sur le pourcentage. Ça n'étérirait pas la structure de la maison. Non, non, non, non, il fait une pomme de road vage en permanence. Mais c'était de l'eau naturelle, le prop qui te servait effectivement, que tu pourrais récupérer en prido, ça va au lieu. Ouais, quand tu l'expliques bien comme ça, et qu'est-ce que. Oui, je ne veux pas que les choses soient clés. J'ai vendu des choses avec des problématiques, mais voilà, on explique, c'est ce que j'ai la jambe ou il ne faut rien cacher, il faut le dire. Et j'en ai un tu sais pas ce pas mal, même au téléphone, il explique bien d'abord, les choses soient les gens qui ne sont pas ce qu'on n'a pas. Ouais, ouais, c'est clair. On gagne du temps. Ouais, parce que le temps, non, on marche en certainement, ça qui est important. Et pour la jambe oublier aussi, il ne va pas faire des vies pour rien, celui-là, à la fin. Il sait qu'il ne veut pas. Sur les financements, comment tu fonctionnes, tu as un bank particulière, parce que tu fais du restaurant-ing, est-ce que tu appellais les investisseurs pour financer? Pour l'instant, j'ai une ligne de crédit, j'ai plusieurs banques, et puis là on commence à faire appel aux investisseurs premiers, ce que je cherche. 4,5 investisseurs, toi, le but, c'est de travailler toujours avec les mêmes, ne pas avoir des gens qui passent comme ça, ça m'intéresse pas. C'est d'avoir quelques investisseurs tout simplement, ça soit régulier. Ça va être une de mieux se connaître. Et puis il y a un gêneur qui m'a rejoint, parce que quand même le temps, ben, lui, ça va être de former, en fait, on lui apporte un peu de formation aussi, il voit comment ça se parle, à son lui explique, comme il veut se lancer marchand, pour lui, c'est un plus. Oui, commence par éluer son capital et regarde. Donc forcément, on va lui expliquer, il y aura un peu plus de techniques, là, je m'oblié, avant, pendant, après. Et donc, on compte faire avec quelques investisseurs. Est-ce que tu vois dans la nouvelle génération de marchand qui arrive, tu parles de la formation continue, etc? C'est sûr, mais est-ce que tu vois des gens. Tu sais que ça ne va pas le faire, en fait, qu'est-ce qu'il fait que, peut-être, il y a des fausses bonnissiers sur le marchand des profils qui. Oui, oui, oui, tu en as un temps beaucoup qui va le se lancer. Il n'y a un appel par semaine des gens qui veulent dérancer moins, je ne sais pas ce que vous voyez, mes publications qui sont plus pour la gens mobilés de toute manière. Mais voilà, il m'appelle, moi, je réponds toujours, mais vous voyez, il y en a certains, ça fait peur. C'est une niveau technique, au niveau juste, mentalité, quoi, de même. Mentalité technique, il y en a certains, ouais, ouais. Donc dans la cupidité, où il y a la croyance que tu veux faire des marges entre la candée et toi, c'est plutôt ça, en tout cas. Oui, puis des choses qui ne fait pas attention, le gars, je suis, il voulait visiter, diviser une maison en appart, il m'appelle, "Biouais, je voudrais une aide, machin, faire un ensemble, tout ça, donc déjà quand je connais pas, c'est même pas la peine." Je pose des questions, je dis voilà, j'étais en signe, il m'a déplacé par qui, il m'a bien en face et place de par qui, mais ça se passe pas comme ça, enfin tu vois, le gars, il se tenses, on s'en rien mettraisé, je lui prie, c'est comment, je regarde ici sur internet, ça m'a donné un prix, je ne sais pas comment ça que ça marche. Et j'ai des peuples, je ne sais pas, j'ai pas regardé des peuples, ça prend en compte, elle est des peuples pour le prix de ventre, tout du bien. Enfin voilà, donc tu sens effectivement, ouais, c'est sûr, il y a un peu de tout, je pense que ça va s'asséner avec le temps. Oui, voilà, ceux qui sont vraiment convient d'apprendre, qui cherchent à savoir justement qui pose des bonnes questions, c'est des gens qui vont y arriver effectivement. Et on a devant nous quand même un surgain d'un peu en perspective, il y a la grande transmission, on t'en parle beaucoup, beaucoup de succession qui ont arrivé, des biens qui vont aller sur le marché. Enfin, comment tu t'es tu toi, dans. est-ce que tu es confident à la venir, comment tu vois la venir? Mais il faut s'adapter en fait, il faut pas rester sur ces acquis tout simplement. C'est pour ça que tu vois, au début je faisais pas de travaux, maintenant, ouais, que si effectivement, il faut faire des travaux peut-être pour aider, on va y aller. Il faut pas rester sur ces acquis, il faut savoir évoluer avec l'annement, donc. Ouais, donc t'es prêt à aller sur des trucs où il y a. Parce qu'il y a la marche, mais évidemment, parce que derrière, il faut que tu aimes que tu passes pour proietère, tu vas regarder bien pour un certain temps, un coup financier, mais effectivement oui, non, je suis prêt, il faut s'adapter. Mais niveau de marche, tu as attend, général, un projet. On est en gros, entre 20 et 30% selon le type de bien, des fois, bon, pas la 40. Est-ce que tu as la mode, la fonction, tu vois, le niveau de sécurité, parce que bon, il y a l'élo que tu peux vendre en précaut avec une vente longue, et puis tu as des trucs où, bah, il y a une grosse enveloppe travaux, c'est pas la même typologie d'OP. Oui, tu t'as fait, tu prends le par rapport, il s'est effectivement, oui, tout à fait, tu vas monter la marche, parce que tu sais qu'il faut émerge de sécurité un peu plus plus importante. Oui. Mais toujours entre ces 20-30. Oui. Est-ce qu'il y a des choses qu'on a pas mentionné et trucs que tu tiens à cœur de partager sur la activité de marchands, sur ce que tu as fait toi, depuis le début, sur ce que tu vois, sur. Un truc que je vois, effectivement, c'est que aussi bien en essence de formation, tout ça, ta personne qui parle, la sécurité est 110, alors que quand tu crées des appartements dans une maison, tu dois respecter la raté de Jean-Mille 1986, c'est comme une construction d'oeuvre, il doit avoir un plan chicouffe, des murs à un coup de feu, pour parfla, mais personne en parle en fait, aussi bien même les même investisseurs qui lui créent des appartements pour garder et louer, il doit respecter aussi la raté de Jean-Mille 1986. C'est vrai qu'on en parle vraiment pas. Alors aussi un problème, c'est du pénal. Oui, il y a eu des problèmes comme ça, qui sont repercutés. Tu as quelques années, c'était quelqu'un qui faisait du Airbnb, qui était pas moitié déclaré, là où il y a eu le feu, il y a eu des morts, effectivement, c'était pas respecté. Pour nombre de personnes, enfin il n'y a pas de chose, c'était là, c'était le quoi se me y en plus, donc. Ouais, c'est lourd, même mentalement. Tout à fait, alors que ça coûte pas si cher, je spie quelquefois, quand je suis des interventions, une porte par flamme, c'est dans 400 euros, pour un truc modèle simple, ça coûte pas si cher, un écrute-toi, on partit au Danescalier, c'est quand même un peu un velu que ça a amélioré, que tu peux manipuler, du retrocer, soit mécaniquement, soit allé trickement, soit le peu matis de petite lucard, non, ou de. C'est un moment fait un velu que ça a amélioré, d'un mettre sur un mettre, en fait. D'accord. On boule l'escalier. On partit au Danescalier, voilà. Donc ça coûte pas si cher, et puis après, comme je dis, après, c'est dire la Jean-Mobili, voilà, moi je suis au Nome, il explique aussi aux clients. Ah ça donne un galager de qualité, c'est une chose que tu as fait. Tu peux un peu d'esfaces primative, ou pas un avec des fesses. Non, en contre, en partie au Danescalier, t'as forcément un palier, donc après, c'est soit en partie haut, soit sur le côté, il y a différentes méthodologies pour mettre en l'écrute-toi. Et sur les murs en tin. Or soit sur la partie toi, ou suite à un toi plat, tu peux le mettre sur le toi plat, ou sur le côté du toi plat sur la face à, non, en fait. Et puis en plus, le service, la prevention des compuies sont totalement ouvert, c'est pas des gens qui vont te mettre dehors, c'est pas un ça arrive avec les instructeurs, de permis, etc. Tu peux les consulter comme ça, tu peux les consulter, c'est pas des gens qui ont fermé la porte. Ah, ok, ouais, jamais, ça. Ouais, non, c'est franchement des gens qui sont là pour t'aider. Ça, tu conseilleras vraiment pour pas de la reno, enfin bien, qu'est déjà créé, mais tu fais de la reno dedans, pas forcément. Tu fais appartement aux une maison. Voilà, pour maintenant, je suis le celui qui n'est qu'une rien, prend un bureau d'études, qui va effectivement se charger de faire une tease de sécurité. Qui permettra l'artisan de savoir ce qu'il va prendre comme matériaux. Ouais. Maintenant, ça a super intéressant, ça, je n'avais pas pensé à ça. Parce que oui, le pompier, il voit forcément les trucs que toi, tu vois pas. Il a fait un "resign" de trucs. Et effectivement, tout ce qui est à l'établi, sans le public, c'est contrôlé, mais dans l'habitation, il n'y a pas de contrôle. Oui. Sur le contrôle, c'est quand tu es le feu qui a eu des goins, on déplaissait. Ah, il trotard. Trotard, c'est qu'elles sont les choses dans l'inventaire, les supports d'information que tu pourrais conseiller aux personnes qui veulent se lancer, connaissent un peu plus, surtout sur le marchand. Ma tête est bouquin. Ta bouquin de Salva Martin, à le Tom 2, qui est pas mal, où je parle d'ailleurs du corps de ferme de nos gens. Et je parle de zamas aussi, un petit peu, réglementation à un sendie. Tu as fait une bouquin de 10, 10, 10, 10 marchands bien. Après, ben, effectivement, tout le monde, pas mal de choses sur internet, maintenant. Puis après, je suis qui veut se débuter, c'est de trouver un marchand de bling qui a peu d'expérience pour travailler avec lui. Et puis se former un petit peu à droite à gauche, oui. C'est vrai que l'activité elle est quand même vachement construit une impression ou adaptée à la collaboration. J'ai l'impression qu'il y a toujours un rôle très type pour monter l'opération. C'est quand même une façon de dérisquer aussi son passage à l'action en temps que tu as chiant. D'arrêter de se dire, ben, moi, je contribue une ma manière, mais je suis quand même un peu sur le cockpit. Il vaut mieux le faire avec un client, puis d'aller au soir et marchands à plein déchouner, parce qu'on ne connaît pas tout, qui est arrivé quelque chose, qui va de une adresse, des petits trucs qui peuvent te faire y aider du temps, de l'argent. Donc, les soirées marchands, c'est bien aussi. Ouais, ce qu'on peut te contacter, le plus simplement. Ensuite, il dit. On ne faut pas le mécordonner, parce que, non, c'est que tu as mal bossé. Je suis un liquedé, je suis sur Facebook, Insta, je ne passe si teuge, je ne parle YouTube, mais j'ai un internet luxu au point et faire. T'as une équipe qui s'occupe de tout ça. - Mon ancien mécugeur. - C'est un croyabsel. Et il n'arrive pas de laisser tout ça, de bouffer ton temps. Non, ce que j'aime bien en plus, donc ça va, quand j'aime bien quelque chose, ça se passe bien, et quand je ne me passe du mal, il faut que je. Mais là, non, je me viens, donc je vais faire des fois en gardant le film en même temps. - Excellent. - Je fais deux choses en même temps. - On y arrive quand même, tu vois. - On y arrive quand même. - Voilà, tu t'as fait, mais je arrive quand même, faire deux choses en même temps. Même si ma femme est contraire. Merci beaucoup, François. - Merci. - À très bientôt. - À bientôt. Voilà, c'est terminé. J'espère que cette conversation t'as plu, t'as inspirée et t'as permis de te structurer pour tes investissements long terme. Si tu es encore là maintenant, c'est que tu appréciez podcast. J'espère, en tout cas, est-il pas à le partager autour de toi, à laisser des avis 5 et toi, le sur Apple Podcast, ils se Spotify, ça m'aide vraiment à faire découvrir au plus grand nombre. À la semaine prochaine, à très bientôt. Merci. Ciao.