301 - Le business des successions bloquées avec William Bellicha

Nous on arrive au moment où, l'un des hérités, un ou plusieurs, un souhaiter retrouver une certaine liberté, quand arrive le moment de devenir propriétaire définitive de cette part d'individions, on n'a jamais pris, en général, un seul contact avec les autres individuaires. Aucune banque ne peut nous prêter quelques soupes ce soir, puisqu'elle ne peut prendre aucune garantie sur rien. Pour faire cette activité, il faut être complètement fou, ça te vend bien, nous-mêmes, on est extrêmement barges. En France, il y a des millions de biens immobiliers qui sont bloqués dans des individuants, des succession qui traînent depuis 10, 15 et 20 ans. Des familles qui se parlent le plus, des héritiers au 4 coin du monde, des notaires qui gardent le dossier sous des piles en poussiérés, et personne pour proposer une solution concrète aux individuaires qui veulent sortir et créer de la valeur qui est bloquée, commence à sortir d'une division qu'on les aute des héritiers blocs tous, et surtout comment construire un modèle reproductible d'achat revente sur des situations que personne ne veut toucher, c'est ce qu'on va voir tant de conversations aujourd'hui avec William Bayichard, un marchand de bien atypique, co-fondateur, d'idée et d'eusser, une société spécialisée dans les rachats de part d'indivision. Aujourd'hui, il y a d'eusser trait d'une centaine de dossiers par an, uniquement sur fond propre, avec une décoite moyenne à l'an de 40, 50 % en dessous du prix du marché, mais aussi beaucoup de boulot, beaucoup de patience pour déboucler ces dossiers et puis neux, comme je suis pas l'entendre. Au cours de l'épisode, tu peux te préparer à apprendre comment fonctionne le rachat des part d'indivision comme ça marche, comment puerger le droit de pression des co-indivisaires, pourquoi les banques ne veulent pas financer ce type d'opération, comment William arrive à négocier, avec 30 propriétaires d'un lotissement pour en sortir à l'une animité, comment idées de ces construits sont réseaux de 1000 agents par an pour ressourcer ces affaires. En conversation qui va être très importante pour la suite, je pense, tant donné la mouvance du marché immobilier, notamment la transmission qu'on attend des baby boomers de beaucoup de biens qui vont être beaucoup sur la table ce type d'événement. Donc, prépare-toi à prendre pas mal, et peut-être une sastégie hi-ultraniche sur lesquels tu vas te placer. Pour tous les passionnés de l'Imo, William organise un événement de 19 et 20 septembre à côté de Nantes, le barbe-coup-passion Imo. Je t'invite à aller voir sur le groupe Facebook et sur le site idées de ces points Imo. Donc, c'est idées de ces points Imo. Si tu appréciez le podcast, n'hésite pas également à nous rendre le plus visite possible en laissant en avis, 5 étoiles sur Apple Podcast, ou Spotify, ça nous aide vraiment beaucoup. N'hésite pas vraiment, ça prend 2 minutes, ça m'aide beaucoup à faire connaître le podcast ou le renombre à aller sur ce. On attaque notre conversation, marchant bien à typique, rachat de part notre vision, super intéressant. Bonne écoute. Si tu es à l'écoute du podcast, tu sais qu'on aime nous gagner du temps et prendre des bonnes décisions sur la gestion locative. C'est aussi le cas. Quand tu construis un patrimoine Imo, chaque minute compte, et perds du temps sur la gestion locative, c'est hyper d'argent aussi. Je me suis encore passée des heures à l'entrée et d'un nouveau collocateur pour vérifier les pièces, modifier les contrats des bails, le fichier des états des lieux, etc. Du temps de l'énergie que je m'étais pas au bon endroit. Pour moi, ce qui change la donne aujourd'hui, c'est Kalimo, c'est un logiciel de gestion locative simple, complet et pensé pour les investisseurs. Tu peux centraliser tous les documents, généreux automatiquement des quittances de loyer, signaler beaux, électroniquement, faire tes états des lieux directement depuis ton téléphone, un vrai gain de temps, de tranquillité d'esprit, vraiment. 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Donc, oui, il faut rester patient aussi au site des podcasts. Très très content de t'avoir aujourd'hui avec nous. Pour parler de ta stratégie, toi, en tout cas, t'es ton zone de compétences et d'expertise qui sont les rachats de part d'indivision. Est-ce que tu peux nous donner une mécanisme justement? Comment ça se passe? Je vais te reparler si tu veux bien d'y dédocer de sa gênesse. Il y a environ 10 ans un couple d'amis avec lesquels on avait déjà eu des sociétés avec revendus une affaire et souhaitait réaliser à nouveau une activité de marchand bien. Et donc, à ce moment-là, on a fait ça à deux couples. Sandrine et Christophe Schiappard. Sandrine aujourd'hui est en notre présidente. Christophe est en devenu notre directeur technique. Et puis moi, et celle qui, depuis devenu mon ex, est remplacée il y a quatre ans peu près par Olivier De Gaulle. Lui-même, devenu notre daf. Quand on a souhaité créer des dossiers, j'ai posé un. Comment on va dire ça? Une exigence vis-à-vis de Sandrine et de Christophe. Je dirais qu'il y avait là créé une société de marchand bien à nouveau ensemble, mais que cette société soit abattie pour affronter un ensemble de problèmes juridiques plus ou moins complexes. C'est la base. Pourquoi faire simple, quand on peut faire compliquer, c'est vraiment notre tasse de thé? À partir de là, on a regardé ce qui se faisait en matière de complexité, non pas du produit lui-même, mais plutôt de ce qu'il entourait. Toutes la partie juridique. Ce n'est pas nécessairement par conséquent le bien qui est atteint de quelques pathologies que ce soit. C'est la situation qui va générer des soucis pour le propriétaire ou pour les propriétaires individus. Parmi nos actions, figurent effectivement, l'acquisition de part d'individions qui s'agissent d'individions légales, celles, par exemple, issus de succession ou conventionnelles, celles qui sont issus de mariage, de pacts ou de simples concubinages. C'est un créneau qui n'était pas du tout exploté. Comment est-ce que tu en est venu à penser qu'encore une fois, allez sur ces stratégies en particulier. Je pensais depuis un bail et ce bail remonte à 1995. Donc c'est un bail plutôt de type amphithéo-dique. En 1995, une cliente vient à l'agence et me propose de vendre un appartement. J'avais une agence annente à ce moment-là. Et évidemment, je trouve un client pour cet appartement. À l'époque, nous préparions nous-mêmes les compromis et je le rédige. Elle arrive à l'agence et me dit, écoutez, je vais signer pour ce qui me concerne, mais sachez que je suis propriétaire avec mes deux seurs. On est propriétaire à trois. Je vais emporter votre compromis chez le notaire. Le notaire le fera signer à mes deux seurs. D'ailleurs, il vous le renvera et l'affaire sera quasiment conclu après. Il suffira qu'on attendre le lactotantique. Sauf qu'48 heures après que je lui ai laissé le bail. Le compromis de vendre est qu'elle l'ait elle-même passée à son notaire. Je n'avais toujours qu'une nouvelle. J'ai donc rappelé l'étude. Je suis obtenu le notaire directement. Il m'a dit monsieur, vous savez ce que vous pouvez en faire de votre compromis? Vous pouvez le acheter à l'eau. Les deux seurs de votre client sont passés, me voir, elles ont déjà signé une offre d'un de mes clients et votre client s'apprête à passer. Donc, grosso modo, vous êtes écarté de l'affaire. C'est à ce moment où je me suis dit, c'est quand même dommage. J'aurais connu un investisseur qui aurait acheté une part d'indivision. J'aurais pu quelque part ne pas travailler pour rien. J'ai demandé à mes associés de l'époque, qui était aussi marrant de bien. Si on ne pouvait pas traiter de telle question, je me suis horté à un refus catégorique. Il ne voulait pas entendre parler de choses aussi difficiles également délicates. Tu t'es dit du coup, il y a un espace quoi. Il y a un espace, il manquait le temps. Donc, l'espace tant, il a fallu, il a fallu, en gros, 20 ans, pour le créer. Est-ce que tu peux décrire le process, clairement, aujourd'hui, entre au niveau d'un affaire comme ça, un sourcing, où est-ce qu'on trouve ce type d'affaire? Comment, est-ce qu'on les regarde, les négoci, éventuellement, et puis le démouclage d'une opération qui, je m'allais dire, une opération type. Mais je pense qu'on lui l'existe. Il n'en est que ce n'est pas. C'est le problème de la norme. C'est que chez nous, il n'y en a pas, justement. Comment les affaires nous arrivent? Déjà, parce que chaque année, je fais le tour. environ 1000 agences d'un hexagon. Quand je fais dans une région pendant une semaine par exemple, j'ai ma pile de plaquettes avec moi. Je rentre au déboté dans les agences qui ne m'attendent absolument pas et pour ça, je fais évidemment des agences physiques parce que les mandataires en réseau, je ne peux pas aller les voir un par un. Et puis, je leur explique ce que l'on fait, c'est-à-dire l'achat de part d'indivision, à charge pour elle ensuite de revenir vers moi si jamais elle trouve des cas de ciblats. Leur précisant de choses d'une part avec nous, avec des décès, n'y a aucune condition suspensive d'aucune nature. Quand vous contractez avec nous, le principe, c'est que ça a jusqu'au bout. Ça, c'est une première chose. La deuxième chose, c'est ce sont les honoraires d'agence. On ne les discute pas. Quelque soit le montant des honoraires en rapport avec le prix, on paye. Comment vouloir négocier des honoraires d'un négociateur immobilier qui a donné lui-même le meilleur pour pouvoir nous sortir à faire extraordinaire? Tout pain, mérite, salaire, dit-on, mais là, il l'amérite particulièrement parce que nous donner la possibilité d'obtenir des biens à quelque chose comme moins 40, voire moins 50%, c'est pas donné à tout le monde. Oui, c'est très spécifique donc tu goutts moins. Un minimal, le reminérer, ça juste va là pour le travail. Oui, non seulement il récupère ces honoraires d'agence lorsqu'on achète la première part, mais également lui est faite une promesse. C'est que le jour on remet la main sur la totalité du ou des biens, on les lui redonne en exclusivité. Lui proposant de, si jamais le bien est très loin par rapport au lieu au situ son agence, on lui propose qu'il délègue son mandat à un acteur local de manière à ce qu'il y ait également un intérêt toujours pour lui jusqu'au bout. Départ dans la division de nature, ça commence à le point d'origine, c'est le décès d'une personne. On est sur la succession 100%. En ce qui concerne la partie succession, oui, le point de départ, c'est effectivement le décès de quelqu'un. Ça arrive tous les jours et à partir de là, le comportement des hérités vis-à-vis d'une situation nouvelle qu'il avait certainement déjà imaginé un petit peu, mais en fait pas tant que ça parce que tant que la personne reste présente parmi nous, ce n'est pas le même monde. Il y a encore des liens qui existent au travers de cette personne vivante. Quand elle n'est plus là, les liens se distembre, les petites choses qui sont passées dans la vie de tous les jours, fuient un temps avec les parents et bien remonte la surface et se crée des disorcions, des comportements inhabituel. Et nous, il faut qu'on fasse avec ça. Vous pouvez parler d'une solution d'investissement qui devrait être intéressé. La vraie question, pour moi, quand on investisse, c'est pas seulement de savoir combien on peut gagner, mais où à l'oeil son capital pour obtenir le meilleur équilibre entre risques, rendement et temps passés, surtout. Et c'est là que j'y trouve l'approche d'enquilie mon partenaire super intéressante. Le principe il est simple, tu investis dans un parc mutualisé de mobilier professionnel, haut de gamme, l'oeil à des entreprises et tu persoignes partie des loyers générés. Le mobilier est sourcé, entretenu et reconditionné par les équipes d'enquils qui en faire n'actif, tangible avec une vraie valeur réelle, résiduelle. Enquil propose aux investisseurs un rendement brut annuel compris entre 6 et 9% fixé dès la sous-scription, avec des revenus distribuément seulement, intiqués d'entrée à partir de 500 euros et des durées d'amastissement comprises entre 12 et 48 mois. On a décortiqué le fonctionnement du modèle dans un épisode récent avec un issalar aussi, le fondateur d'enquilie, tu pourras l'écouter d'ailleurs, c'était très intéressant. Ce qui me parle en particulier dans cette approche, c'est qu'on reste sur un actif tangible, générant des revenus récurrents, mais avec une logique complémentaire un peu de l'immobilier traditionnel. Si tu veux en savoir plus, rentre-toi sur aki.nk.com/rubricinvest, en créant ton compte avec le code Paco, tu pourras obtenir un crédit 200 à 300 euros sur ton premier investissement, selon le montant investi. Je te laisse les liens dans la description de cette vidéo, aki.com/rubricinvest, tous les investissements comportent des risques de pertes en capital, allez sur ce, on attaque l'épisode. Parce que vous t'intervient à vous intervener au début de ce process, dès le moment où l'individion, les gens ont hérité des parles d'individions dans des biens immobiliers, où est-ce que c'est plutôt après une fois qu'ils aient commencé à chercher via des canaux classiques. On se mette ensemble, on va revendre tous ensemble, et que cette option-là, c'est épuisée, plusieurs mois, plusieurs années après, que tu arrives, et que c'est plutôt à ce moment-là plus propice ou que tu vies intervient avec finalement un peu le dernier recours. C'est là que tu prends la main. Alors, tu as raison. Dans le sens, on n'intervient pas au départ, au début, d'abord, les gens vivent via le moment de la séparation avec la personne, il faut qu'ils digèrent la chose psychologiquement, et puis il faut qu'ils se soient déjà parlé un minimum entre eux, ou pas parler du tout. Ça rive aussi. Il peut y avoir une divergence par des connexions ou une divergence par des connexions. Il y a les deux qui arrivent. Nous, on arrive au moment où l'un des hérités, un ou plusieurs, souhaiteraient retrouver une certaine liberté, d'ailleurs peut-être à t'ils lui-même besoin d'en sortir pour des raisons personnelles. Il ne supporte plus la situation. En le moment donné, pour lui, ce n'est plus une question de prix. C'est carrément qu'ils sont de survie. Ou peut-être aussi, à t'ils des besoins matériels, par exemple, une toiture à refaire des ouvertures qui sont anciennes, détériorées, et il n'a pas le choix, s'il ne veut pas que son propre bien, ce désarrage, il n'a pas le choix que de trouver une solution pour vendre. Problème, on aurait tous cru, moi le premier, dès le départ, que les notaires allaient nous apporter des affaires. Tout ce temps que nous sommes, on se dit naturellement le notaire quand il y a une succession, il est quasiment au centre, il est quasiment tout le temps informé. À partir du moment où il y a une situation qui se passe mal, qui mieux que le notaire, c'est ce qu'il en est. Et là, avec idées de sais, on se dit, et on se disait quand on l'a créé, moi le premier, le notaire, quand il y a blocage, plutôt que de garder son affaire sous des piles empoussierés, il va te la porter. C'est une solution qu'il va amener à ces clients, une solution juridique, amiable, fiable, pertinente. En fait, on a un souci à ce niveau là. Il nous est constamment dit que le notaire est un officier ministériel, ça c'est très bien. On n'oublie, et les notaires n'aiment pas en parler, on n'oublie le côté commerçant du notaire. Il faut que son étude tourne. Si Paco toit, tu es notaire d'une fratrie de cette personne par exemple. Chifre, prio, hasard. Et que tu as Albert qui vient de voir l'un des 7 cohéritiers, et qui te dit, mettre, je voudrais vendre ma part. Je voudrais sortir de l'individion, trouver-moi une solution, j'en peux plus. Je m'attends, à ce que toi, notaire, tu dis, Albert, il y a une solution légale qui est possible, c'est de vendre votre part. Et le notaire ne le fait pas. Il y a un profil intérêt à commercer, là-dessus, tu penses. Pourquoi le fait pas? Parce qu'il y a mangé, il y a un notaire, même plusieurs notaires parmi mes amis, m'ont donné l'explication suivante. William, comment veux-tu qu'on amène Albert, vers toi? Parce que si on amène Albert, vers toi, alors qu'on sait que les 6 autres sont contre Albert. On va prendre le risque que les 6 autres choisissent à devenir un autre notaire. Est-ce que tu te rends compte de la perce que ça ferait pour mon étude? Si ça devait s'avérer ce cas-là plusieurs fois, donc je préfère de rien dire, je garde ça pour moi. C'est son droit, quoi que c'est au moins son choix, il l'assume, on nous cache ça derrière, on nous brûle le secret, etc. Moi je veux bien, mais pour pas l'épanouement, faut quand même pas déconner, rien n'empêche au notaire de dire Albert. Voilà, Albert, j'ai une solution pour vous. Je vous passe le numéro de téléphone d'intel si vous voulez et vous vous mettez en contact avec lui. Je comprends qu'il puisse pas me contacter directement et me dire "William, on a dossier pour toi, est-ce que tu peux contacter Albert alors qu'il n'a même pas prévenu?" Je comprends, mais au moins qu'il laisse Albert prendre sa décision, mais ça il ne le fait pas. Et je trouve que c'est un petit peu, ce n'est pas seulement dommage, c'est regrettable pour l'ensemble des Albert de France. Tu te retrouves sur une part d'indivision, tu n'as qu'une part d'indivision, tu ne peux pas toucher quoi que ce soit, ne pas de revenu, etc. En fait, tu achètes dans la stratégie de petit à petit avoir la totalité pour pouvoir revendre parce qu'il n'y a pas d'autres sortis en tout cas en terminis de venir, ne pas être création de génération de revenu jusqu'à l'acquisition du total. En fait, l'idée, comme on dit, l'entrée dans une indivision, c'est d'il faut ce qui nous convient. Et pour ça, on utilise la technique du cheval de Nantes. Est-ce que tu connais cette technique là? Qu'est-ce que tu connais comme autre technique? Oui, mais on est Nantes. Tu l'as adapté pas. Je l'ai adapté. On met un pied dans la porte ou on entre dans la forteresse et derrière, on ne nous en sort plus, c'est ça l'idée. Est-ce que si je pousse le chemin d'envers un peu plus loin, on s'en met la pied dans la porte, on n'a pas les mêmes intérêts que les Individaires qui avaient ce lien familial parce que nous, on vient de l'extérieur, on a plutôt tendance peut-être justement créer plutôt de la discorde que l'entente là-dedans. La discorde, elle pré-existe. C'est pas nous qui créons ce sentiment là. La discorde, c'est des frères qui ne se parlent plus ou des frères à se faire. Ou des beaux enfants, peu importe, sont les autres Individaires qui ne parlent plus aux Individaires qui viennent vers nous voir carrément qui se tape dessus à Nantes. On a déjà vu de cas à la sortie du réunion chez le notaire, une tente à frapper sa nièce qui est tombée à la renverse et le notaire a dit, c'est une affaire qu'on travaille encore. Le notaire a dit, "Madame, si vous voulez porter plein de contre votre tente, j'ai tout vu, je suis là et vous madame sa tente." Sachez que je suis peut-être le troisième notaire à s'occuper de cet affaire-là qui est à ce moment-là déjà 20 ans. Mais il y en a un quatrième, parce que pour moi, c'est terminé. Aujourd'hui, cette maison, par dissrétition, je ne cite pas la ville, tu m'en voudras pas si je ne te dis pas que c'est à Saint-Russe sur l'ouin. On dirait rien. On dirait rien. Mais cette maison, on a d'abord acheté 77%, la part des ontes et des tentes. Et ensuite, on a finalement acquis les 23 autres % de la part des nœuvres. Mais on les a qui n'ont pas sous forme de part d'indivision, sous forme d'acquisition de droit individ. Je dis n'importe quoi, de droit universelle, successeuraux. La différence entre une acquisition de part d'indivision et l'acquisition de droit successeuraux, c'est quoi? Quand on achète un droit successeural, on achète tous aussi bien les actives immobiliers que immobiliers. On achète aussi les droits, mais on achète aussi les devoirs. Et il nous est arrivé à la suite de cette affaire qu'on nous présente des factures parce qu'on était devenu, comment dire, le débiteur de clientier qui ne s'était pas fait connaître, c'est nous qui avons assumé. Les héritiers eux ne s'achement pas si leur père avait laissé des dettes ou pas, ne voulait prendre aucun risque. C'est pour ça qu'on achète les droits successeuraux ou droits d'indivision. On prend le contrôle complètement, il y a un compte bancaire avec des sous-dessus, c'est pour nous, il y a des taxes financières et autres qui n'ont pas été pays depuis des années, c'est pour notre pas. Au moment où vous entrez, vous achetez une part d'indivision, vous devez signer un contrat avec les autres indivisaires pour vous dire, un peu comme une copreau dans un 10 de copreau. Non. Quand on achète une part d'indivision, on signe d'abord classiquement une promesse de ventre, mais une promesse de ventre qui va ne porter que sur une partie des droits. Et puis là, à hier, à côté de tout l'on, il y a 8 jours, on a signé les 2/3 dans un immeuble de style vitorien avec 2/3 cohéritière. Après, on va purger au travers de 815/14 du côté civile le droit de l'autre coin d'ivisaire à le casé champ racheter la part qu'on vise aux mêmes prix et conditions. La coin d'ivisaire, là, à un mois pour indiquer si d'entre usé de ce droit-là ou pas après passage d'ici. Si elle ne dirait pas en se délai d'un mois, c'était pour elle. Si elle indique qu'elle veut utiliser son droit de préemption, il lui est ouvert de nouveaux délais, de data data, d'abord un premier délai de 2 mois pour qu'elle puisse passer chez notaire payé le prix. Et si au bout de ces 2 mois-là, elle n'est toujours pas passé chez le notaire et bien on lui fait repasser lui-ci et lui accorde à présent 15 jours pour repasser chez le notaire, faut de quoi elle perdra l'ensemble de ses droits et nous-mêmes reviendrons dans l'action. Ça s'il s'agit de la personne qui tu achètes les pas ou le reste. On achète les pas dans l'indivisaire. L'indivisaire dont on achète les pas ou les induisaires font passer à une vissier chez l'indivisaire régâtitrant. A partir du jour où lui s'y est passé chez l'indivisaire régâtitrant, il y a des délais d'un mois qui court. La déclaration d'intention d'aliennés auprès de la ville ou du bénéficiaire en général et si je mets dans le délai d'un mois la personne indique que je veux préhunter, c'est là qu'elle bénéficie des 2 délais supplémentaires dont je vais parler. La fixation du prix elle est degré agréée de la même façon qu'une vente classique. Tu dégoisses le prix d'une part, comment tu devais évoluer, le prix d'une part. C'est établie de manière hyper scientifique, en fait on se basse sur la valeur du bien et on lui applique une certaine découte. On fait ça à chaque fois. Cette découte, elle varie selon un baromètre qu'on appelle la science du pif. Parce que tu vois, moi ce que j'aime bien, c'est que effectivement à chaque fois que je parle de ça, ça ouvre des ries et c'est naturel. C'est naturel qu'on pense, ça met dans la réalité. La découte, elle s'applique non pas seulement en fonction du bien, mais aussi en fonction des forces en présence. Est-ce qu'on a en face de nous parmi les coindivisaires et cathétrants des gens qui ont énormément de capacités financières et qui peuvent dégager tout de suite ou alors est-ce que les gens en question, par exemple, ne traînent pas. Est-ce qu'ils ont envie d'acheter? Est-ce qu'ils habitent à côté? Est-ce qu'ils ont pas vraiment envie d'acheter par 6 à 8 à 800 km de la et qu'ils ont plus envie d'y revenir que pour ça constituerait un véritable fardeau? Est-ce qu'ils se parlent vraiment ou pas? Est-ce que la personne qui est récalcitrente? Est-ce qu'elle a une véritable adresse fixe ou pas? Parce qu'on tombe sur des cas comme pour une maison dans le west de l'exagone, la personne n'a pas de domicile fixe, elle vit quelque part dans une carbone et en fait on va être obligé d'utiliser la dernière adresse connue à savoir l'adresse de la maison et donc on se dit que de fait elle ne devrait jamais recevoir la purge du délai de 815-14, puis on sait pas où elle est, on ne sait pas où lui a adressé, au moins ça lui aura été passée, le délai sera foreclose, cette personne ne préemptera certainement jamais, et si un jour elle l'apprend, il sera beaucoup trop tard, mais ça c'est pas de notre chef, c'est la situation qu'on vit qui est comme ça. Donc c'est juste à l'achat, que tu évalues ce type de contrainte, de bombe qui peut péter, et c'est à toi de faire le jugement à ce moment-là, le prix du marché, c'est temps, je le rends service et je vais dans un truc un peu compliqué, donc déjà la déco est à aller de temps, il y a ces histoires de "est-ce que ça n'a présenté pas a présenté, est-ce qu'il y a des décidions? Et tu as fait ce qu'il n'y a pas d'agents ou un otère qui va venir mettre la délai dedans, il y a un otère qui est un jour expliqué devant l'Assemblée, il y avait une dizaine de personnes, on était dans le cadre de la signature d'une promesse de vente, et moi j'ai dit une amie qui était individière avec son mari, et elle voulait tel montant pour sa part, et le notère lui expliquait que sur les deux mémoires 400 000 euros, elle qui avait, fois que c'est 40%, elle elle est touchée grosso modo 160 000, et moi j'ai dit mais non, tu peux demander la moitié, et le notère s'est emporté devant les acquiereurs, en tant que mes madames vous avez 40% de la valeur du bien, vous allez récupérer 160, à m'en donner, elle m'a regardé, elle m'a demandé de te prendre la parole, et je suis non maître, elle demande 200 000 euros pour sa part, et c'est soit les obtiens, soit elle ne signe pas, et le notère du monsieur de quel droit vous arroger le fait de demander 200 000 euros quand les 40% ne représentent que 160, je lui dis mais en réalité, vous faites la malgame, à partir des 100%, vous dites l'un possède 60%, il doit récupérer 240, l'autre possède 40% elle doit récupérer 160, parce que vous pensez que les deux vendent dans même temps, et donc ça me parait logique mathématicement de penser ça dans la réalité, c'est à monsieur qui vend sa part lui tel prix, il a vendre le prix qu'il veut, et baie mon ami, qui elle aussi va en prix qu'il veut, elle est pas obligée de dire que votre solution mathématique lui convient, donc c'est chacun fait un petit peu ce qu'il veut, c'est ça, évalue la part, selon finalement l'envie de la carrière, c'est ça qui fait le marché, c'est vraiment de l'autre, c'est ça, et en l'occurrence je voulais faire plier son ex-Marie, parce que son ex-Marie avait besoin aussi de récupérer de l'argent, mais elle aussi pour refaire sa vie, et à la fin le notaire qui ne comprenait pas trop à fini par accepter cette répartition là, considérant que c'était, monsieur l'un côté que vendait sa part, ma lame qui vendait sa part de l'autre, et les prix ne peuvent ne pas être les mêmes, ok? Est-ce que je suis fangulé par un notaire même? Je pense qu'il l'a pas trop apprécié, non, il n'a pas trop apprécié, non? Est-ce qu'il y a des choses sur lequel il faut se méfier? Tu parlais notamment que quand tu récupères des droits successoraux, tu as à la fois les actifs passifs, faut c'est un petit idée? Est-ce qu'il y a des choses, un peu comme on essaye qu'on t'achète une part de essaye, tu vois, on dit que c'est pas trop une bonne idée, parce que bah tu sais pas exactement s'il n'y a pas d'aides à droite à gauche, quand tu vas finir par être plus en d'aides à autre chose, comment ça se passe dans le cas type des rachères d'invisions, est-ce qu'on va parler d'un sujet que tu viens d'aborder qui sont les essayes, mais également l'ensemble des autres types de société, que ce soit l'ASA, l'ASRL, peu importe, elles sont régis par la loi de 66 sur les sociétés. La gouvernance n'est pas du tout la même qu'avec l'artique 815 et suivant du code civile, c'est bien la raison pour laquelle on achète uniquement des parts d'un division et pas des parts de personne morale. Tu m'as permis d'avoir des sujets, qu'on y est, ce n'est pas la même vie d'amie, c'est ça, parce que quand tu achètes des parts par exemple de essayes, tu détiens une partie de la chose, mais t'es pas un individu, t'as des parts propres qui te donnent droit à participer à un vote, qui va te convenir ou pas, tu aurais une minorité bloquante sur certains sujets, pas forcément sur d'autres, ce n'est pas du tout la même chose. Avec la loi, avec l'artique 815 et en particulier 815/14, dont la apparition date du 31 décembre 1976 avant, personne ne prévenait les individuers de l'entrée d'un nouvel individuers dans le jeu, il l'apprenait après coup et il n'y a même pas de droit de préemption avant. Là, eux peuvent exercer un droit de préemption et nous pouvons changer les équidibres. En réalité, quand on arrive dans une division, nous sommes un petit peu un cataliseur. Il y a cette chimie qui a bouleversé les équidibres et c'est un nouvel équilibre qui s'installe. C'est un nouvel équilibre dont on fait partie, c'est un équilibre, à ce moment-là, devenu extra familial. Les héritiers qui sont confrontés à la situation maîtrisée beaucoup mieux, le co-individuers précédent, qu'il voit peut-être aux gémonies, mais ils maîtrisaient, ils avaient un vécu ensemble. Quant nous-mêmes, il est d'ausser arrivons dans l'individion, c'est l'inconnu totale pour ces personnes-là. Qu'est-ce qui se passe? En avait-il le droit? J'en suis pas sûr, personne ne m'avait rien dit, maintenant ils sont rentrés. Qu'est-ce qu'on fait? Est-ce qu'on va l'affrontement avec cette société qu'on ne connaît pas? Est-ce qu'on trouve un arrangement? Est-ce qu'on discute avec eux ou pas? Et nous, on n'a pas la réponse avant qu'on ait acheté la part? Quand arrive le moment de devenir propriétaire définitive de cette part d'individuers, à ce moment précis, on n'a jamais pris, en général, un seul contact avec les autres individuers. Et c'est l'étape que, d'après que tu fais vraiment, au moment où on fait tous ces actés, à la limite, à le moment de la tautantique, j'imagine que c'est là où tu regardes vraiment, enfin tu contactes les autres individuers? Uniquement après. En disant, voilà, c'est célé, maintenant on est vraiment dedans. C'est ça bon, on fait quoi. Vous nous avez permis de rentrer dans l'individion, tout au moins, vous ne vous êtes pas opposé, ou si vous êtes opposé, c'est à servir à rien, n'êtes pas les jusqu'au bout. Donc, il est temps d'apprendre à se connaître, ou d'apprendre à se méconner, peu importe, mais il est temps de rentrer dans le cas. Et après, on écoute les uns et les uns et les autres, et on regarde s'il a matière à faire un bout de chemin sans louper. Parfois, on tombe sur des gens complètement fou, complètement barges. Tu reçois des missiles qui sont, réellement, des missiles. T'as dit pas? la première est faite d'insanité de tout ce qu'on veut. Ce qui me rassure, c'est que ces poètes-là écrivent les 9 autres pages du même tonneau. Après, j'imagine que dans la stratégie quand on rentre comme ça effectivement, c'est qu'on tu parlais de s'il y a chimie, je lui ai mis le terme et en gros de cataliseurs, c'est ça. Je le vois aussi comme ça dans le sens où vous bouleversez les kiliers, mais les idées justement, c'est bouleverser pour que l'asinémique change et que les gens se posent tout de suite la question "ok, qu'est-ce qu'on fait?" et que toi, tu rassettes, puisque la stratégie, c'est d'arrêter les 100% ça reste toujours comme ça finalement. Ça reste comme ça, après, quand on acquiert le jour, on acquiert la part, on ne sait jamais rien du futur. On n'a pas véritablement étudié la chose autrement qu'au travers du prisme de ce que l'autre individualiser ou les autres individualiser qui nous ont vendu leurs parts, nous ont dit, mais en réalité, on s'aperçoit parfois que les gentils n'étaient pas nécessairement ceux qui nous ont vendu leurs parts. On est très content qu'ils nous l'aident, c'est un moyen pour eux de faire suer les autres. Et ça, on le découvre après. Ça peut être très bien parce que ça a provoqué justement en fait à enlever l'élément qui, à l'être et qu'elle citron, mais que tu peux te défauter ton baisson mauvaise et puis avoir les rèquelles citrons avec toi finalement. C'est ça. J'ai pensé à un cas à Nantes qu'on a traité il y a quelques mois de frères, un qui habitaitait dans un studio à Nantes, l'autre, qui habitait depuis des années dans la maison parentale qui était une maison d'environ 140 mètres carrés. Un studio faisait lui 18-19 mètres carrés, celui qui vivait dans le studio était fut d'un temps architecte, c'est quelqu'un qui avait certaines connaissances en immobilier mes paquets et qui était absolument pas conduitous. Et l'autre frère, lui, voulait continuer à vivre dans cette maison là. Il ne veut, il n'a jamais traité. Il ne veut pas aider rien, donc on achète la part du frère qui lui n'habitait pas dans la maison et qui avait vu dégoter une petite maison à une quarantaine de kilomètres de Nantes qu'il voulait faire sienne, il fallait qu'il vende rapidement. Donc, mis en contact ensemble par Frédéric Pino de Axel et Actif, la Jansie Mobilière de Nantes, on s'est très bien entendu avec la personne. Et donc, on a acheté sa part, d'ailleurs, j'ai insignalé que Frédéric, pour faciliter la transaction, a fait donc de ses honoraires à celui qui nous vendait sa part parce que c'était un ami. Voilà, on bravo, Frédéric pour ça, pour ce geste fort. On achète la part du premier et l'autre anniversaire était, on va dire, était difficilement. Et ça a changé de direction dans tous les sens, tout le temps que c'est là. Donc, on va le voir, on lui dit qu'il on est et on se met d'accord pour vendre la maison ensemble. Frédéric Pino et le mec en question ne vient jamais signer chez le notaire qu'il avait pourtant lui-même choisi, même pas la promesse de l'entendre. Ça commence à nous énerver un petit peu cette histoire-là, un autre agent immobilier arrive dans le coup. Et qui, moi, je connais bien aussi cette personne, je viens m'occuper d'établir une relation. On en parle et Frédéric, il trouve entre les deux en arrangement communs, qui les satisfaits. Et ce deuxième agent immobilier trouve quelqu'un. Et là, la signature d'une nouvelle promesse d'avant approche et on a plus de nouvelles de l'héritier qui habite dans la maison. Mais quand je dis plus de nouvelles, c'est plus de nouvelles du tout. Ah oui, ça c'est le pire de coeur finalement, parce que tu peux pas, c'est vraiment rien faire. Le premier frère qui était propriétaire individu de cette maison nous avait passé une clé de cette maison, un soir Olivier Eva et frappe à la porte. Personne ne répond. D'ici un petit papier dans l'interstice de la maison, deux jours plus tard, c'est un soir où il y avait des émutes un peu partout, on revient et le petit papier était racé coincer dans la porte d'entrée principale. Donc on se dit c'est pas possible, il va arriver quelque chose, il faut qu'on aille vérifier. Et bien sûr, on prévient à personne, puisqu'on avait la clé. Donc on rentre dans la maison, on l'appelle, dans ton personne, qu'il est arrivé à l'étage et il entend quelqu'un parler dans une chambre en pièce noire, et Olivier frappe à la porte, je l'entends, et donc le mec dit, il y a quelqu'un qui frappe à la porte de gens, je comprends pas, attend, il était au téléphone avec quelqu'un. Olivier pousse la porte et le mec dit, mais qu'est-ce que vous foutez là? Et son copain lui conseille quoi? D'appeler les policiers. On était dans une maison qui nous appartient à 50%. Et moi j'attendais en bas, le mec avait dit Olivier, attendez quelques minutes, je reviens vers vous, et en fait, le mec il n'est jamais revenu vers nous à ce moment-là. On l'a vu un double équipage de la base arrivée. Heureusement que j'avais pris avec moi le petit papier prouvant qu'on était propriétaire de la maison, sinon on était bon pour aller au poste de police, à soir des meutes. Finalement, ça a servi quand même à quelque chose, parce que cette thérétie récale citrant qu'on a accompagné par la suite pour qu'il trouve un logement à finir, par venir signer après mes ordantes, puis il acte authentique, il a pu récupérer ses sous-lui aussi, et il a pu maintenant devenir locatère d'un appartement, il est content, mais que de mes endres pour reparenir à la revente de cette affaire et qu'elle risque qu'on a pris? Voilà. Il y a un truc dans ce type de stratégie quand j'écoute ce que tu es non, c'est qu'on n'a pas de revenu pendant la période où, à partir du moment, on a commencé à acheter une part. On a besoin d'avoir l'ensemble des parts pour revendre, et puis faire un peu à lui, donc à la façon typique de marche en bien. Je parlais chez moi ce matin avec le fondot qui a parlé devant ta terre, mais là, c'est un petit peu différent dans le sens où tu peux commencer à persuader les hommes. Tu vois, tu es propriétaire à 100% du persécerrier, tu peux même être une stratégie. Là, la stratégie, c'est uniquement d'acheter, de racheter, de racheter, de racheter jusqu'à avoir l'ensemble. Et là-t-on, ce que je vais te dire, c'est que dès lors qu'on a acheté la moitié de la maison, on a mis en branle une procédure pour solliciter du vu qu'il nous a trois, une indemnité d'occupation, et qu'il valente à la moitié d'un loyer qu'on aurait dû percevoir si jamais on avait doué la maison. Ok, ça, c'est quelque chose d'un flûr régulièrement que tu. On ne obtient quasiment jamais, puisqu'il faut vraiment que c'est jusqu'au bout pour ça, ça peut être arrivé dans une histoire à Rannis là où je sais pas comment on va s'en sortir, mais ça n'arrive jamais parce que quand on se mette d'accord, finalement, avec le cohyritir et calcitrant à la base, on lui dit dans la balance, coutait si on trouve un terrain d'entente, on arrête la procédure devant le juge. Et c'est pareil du coup en termes de financement, c'est des affaires, ce qu'il y a en niveau 4. Uniquement sur fond propre. Aucune banque ne peut nous prêter quelques soupes ce soir, puisqu'elle ne peut prendre aucune garantie sur rien, même quand tu as 97 et quelques % d'un bien, elle ne peut pas prendre ni de sûreté, ni di-potèque, rien. Donc tu avances tout, toi-même. Et le durée moyenne entre la chère et la revente. C'est à faire, donc je sais pas les surnentes, entre moments où on a acheté le premier route, Un 2025 et début de 1926, on a vendu, ça durerait à peu près 7 mois, c'était exceptionnel. Mais par contre, le tiers qu'on a dans une maison avertout, tu joues à côté nantes, un sud, on l'a depuis 4 ans, avec les seurs qui sont, je préfère ne pas qualifier. Voilà, il n'y a aucun contact avec, il n'y a aucune discussion possible. Elles sont extrêmement parano avec nous, dès qu'on va dans la maison, on a touché à des choses qu'on n'aurait pas dû toucher. On a tendu, alors qu'il n'aurait pas fallu, fallait qu'on est leur accord, etc. Elle donne un mandat à une agence pour faire croire aux juges qu'elle sont de bonne foi, et en définitive, il y en a une, c'est en cours à l'affaire. Il y en a une qui le signe, mais pas l'autre. Alors que c'est l'autre qui envoie le courrier, il y a des stratagems qui sont appliqués, parce que si on fait le compte, un peu de tous les côtés négatives du truc, on n'a pas de revenu, il faut financer sur fond propre, on a un délai qui est complètement imprévisible, on a un bien qui se dégrade avec le temps, naturellement s'offit à des moyens, justement d'entrer dans les prix des décisions. J'imagine que le type de bien, la typologie de bien qui s'accorde à ce type de stratégie, c'est forcément, peut-être prestigieux, patrimenial, dont on sait que, même sans forcément prendre soin et maintenir la qualité du bien, on aura une belle plus belle, alors qu'il va rester au travers de tous ces périphes. C'est bien ça, on a acheté tout type de bien de la fermette qui est déjà mauvaise état, on espérons qu'elle des gringoles pas plus bas à des châteaux, c'est vrai, mais non, c'est vraiment l'opportunité qu'il fait que pour faire cette activité, il faut être complètement fou, ça tombe bien, nous-mêmes, on est extrêmement barges, c'est vraiment ce qu'il y a. Qu'est-ce qu'il y a, la, peut-être, la règle globalement, juste là, je parlais en anglais, mais je ne trouve pas bien. Vas-y, en anglais. The rule of thumb, c'est-à-dire en gros, c'est quoi, au doigt mouillé? C'est ça, la sens du pif. C'est pour toi la décode que tu exiges au devant de toutes les problématiques que tu vas avoir. En général, c'est entre 40 et 50%. 40 et 50, tu sais. Ouais, sur un prix de revente, en l'état, au moment où tu l'achètes. Oui, et pour serner le prix de revente qui, convenons-en, est établi par une agence immobilière, sur une base à marcher à un moment donné, mais le marché peut varier en quelques années. En fait, ce qu'on se dit, c'est qu'on espère que le marché ne descendra pas de 30 ou de 40% pour en cette période-là. Mais, en dehors de ça, on a aucune vue. Quelque part, c'est ce qui nous plaît. C'est ce petit rin de folie qu'il fait qu'on va aller sur une affaire parce qu'on a envie d'y aller, parce qu'elle est tellement, voilà, c'est moi qui permet, mais elle est tellement surprenante. On a tellement pas de solution pour s'en sortir que, chouette, on va devoir converger. L'idée, c'est de se creuser la cervelle et des chafaudés, des plans qu'on met en place avec des gens qu'on ne connaît pas et qu'on ne maîtrise pas. C'est toutes ces équations avec une multiplicité d'un connu qui font qu'on se dit quand on s'en sort, c'est quand même chouette. C'est ça qui est intéressant. Je veux bien faire de la division de bâti ou d'immobles, mais c'est pas notre. Il y a quand même un petit. Il y a un peu d'abandonnures aussi dans les immobles à découpe, il y a de l'éviction, etc. Oui, oui, c'est un autre monde. Mais pas aussi, c'est très extrême que ce que tu décris, parce que là, c'est vraiment dans l'inconnu tout complet. Et en même temps, pour quelqu'un, c'est peut-être ça qui t'assire, mais pour quelqu'un qui aime vraiment l'humain vraja impression, que j'assemille ton métier à quelque chose de stratégie finalement, en réalité. Parce que tu es là que tu vas essayer de deviner et d'influencer en ta faveur des décisions humaines après une décision humaine, après une décision humaine sur les autres. C'est vraiment dire sur ce qu'il n'y a pas d'aspect technique, réellement, quand je parle technique, je veux dire, par exemple, tu vois, de droits d'urbanismes, de choses de connaître des trucs que les uns énormément. Oui, c'est tout s'amène à tout. Vraiment, par exemple, là, dans notre propriété de Vance, ce mêlée du droit des succession avec l'individion, la présence de la propriété au sein d'une ASL, à ceciation syndicale libre, dans l'autissement qui existe depuis 60 ans maintenant. Un règlement au sein du l'autissement strict qui empêche la division d'alôts, en plusieurs l'eau, et qui a pensé même à interdire la copropriété au sein d'alôts. C'est-à-dire que tant que tu restes dans ce l'autissement, tes pieds épontiers, tu peux rien faire, grosso modo. Depuis 2006, le père des anciens propriétaires et ensuite les quatre enfants, même si ils s'entendaient pas, ont tenté depuis 20 ans de sortir de l'individion. Pendant 20 ans, ils se sont essuyés, refus sur refus. On arrive, commence à acheter le bien, et on se verte à ce même situation. Il a fallu que j'ai à titre personnel rencontré chacun des 30 propriétaires, un par un, pour leur expliquer qu'on était les nouveaux propriétaires de ce qu'on souhaitait faire. Pourquoi est-ce qu'on souhaitait sortir du l'autissement en particulier, parce qu'on n'avait aucun élément d'équipement commun avec eux? Pour commencer à avoir des oreilles plus attentives, et on a fini par leur dire. On sait que les propriétaires précédents, vous devez en gros 10 ans de charge, donc au propriété. On sait aussi que sortir d'une association syndicale libre demande une révision du périmètre, du l'autissement, par Geometry Expert, par notaire, ça coûte des sous, et on leur a simplement proposé de prendre tout ça en charge. Encore une fois, ça reste de la dégo, avec d'autres personnes t'as pas discuté avec la mairie, ou est-ce que t'as vu quelque chose que les gens n'avaient pas vu sur cette histoire-là? Mais chalet qu'on discute non pas avec une, mais avec 30 personnes. Oui, oui, c'est massif. Et tu sais comme moi que les gens, quand ils te voient en général, ils sont sympas parce que tu les es aussi, mais qu'est-ce qui garantit le vote d'une personne? Qu'est-ce qu'ils te disent? Tu ne la connais pas quand tu l'aborde pour la première fois et réciproquement. Tu ne la maîtrise pas dans le moment du vote. Il y a personne qui, tu dis, toi, je t'interdit de voter contre notre sorte, ils font bien ce qu'ils veulent. Et en plus, ils sont en groupe, en âgée, ils connaissent tous nous, connaît personne. Qu'est-ce qu'on présente? En définitive, on a obtenu à l'unanimité des personnes présentes et représentées le droit de sortir de l'individion sous réserve, qu'on ne fasse construire sur cette deuxième parcèle qu'une est une seule maison et que ce soit acté par notaire pour ce soit valable non seulement pour celui qui va nous acheter le terrain, mais pour les futures aussi propriétaires ne voulaient pas d'animable. C'est tout ça qu'il faut maîtriser, ce n'est pas une personne. Et en plus, tu as le syndic d'arrière, le gestionnaire qui lui a salut fait à l'eau en moins. Ça dépend comment il te perçoit aussi. C'est un gros boulot de fond, mais t'as pas qu'une personne. Qu'est-ce que, si tu peux décrire à le dire, t'as plus belle à faire, à t'appuyer à faire, parce que vous avez l'idée de où est-ce qu'on peut tomber, parce que c'est un défaite aussi de portefeuille, j'imagine tu disais que tout était sur fond propre, mais forcément du coup, il faut recycler le capital, il faut quand même que ça avance, donc il y a du flux. Cagnes sur maire. Cagnes sur maire, il y a quelques années, on achète aux enchaires un appartement. Au tribunal de Grasse, je vais voir les agences qui l'estime à 260. L'avage t'es 170, donc on se dit "OK, c'est bon, on a de la marge". Mais on l'a 250, en réalité, le marché se retourne dès qu'on l'achete. On a fini par le revendre au bout d'un an et demi à 170 000. Donc on a perdu des frais financiers, de l'énergie, etc. On a l'aché là-dessus à peu près 20 000 euros, mais l'affaire dont je suis le plus fier, c'est l'affaire sur avec laquelle on a perdu le plus. C'est marrant, c'est pas qu'il y a que j'imère, c'est une autre. C'est une autre, c'est annente. Une division qui se passe mal. On a affaire à, en tant que vendeur, une maman et son fils, maman de 96 ans, le fils de 60 ans à peu près, on a affaire à un premier frère décédé qui laisse deux enfants connus, et une enfant dont on ne sait pas si elle existe. Enfin, si elle existe vraiment ou pas, il y a un acte joyeux d'un tribunal à l'étranger, mais un vérifier dans la zone oucée. Je vais même contacter un des responsables d'un service dans cette ville-là. Il m'a dit monsieur, vous savez, l'état civil chez nous, les pas sûrs. Et puis, il y a un deuxième frère qui était encore décédé lui aussi. L'essent un anglais également hérité. Et donc, nous on devait acheter en gros 60 et quelques pourcents de ce terrain-là. On signe une promesse de vente à hauteur de 360 000 euros, plus 10 000 euros, de Norère d'une agence que l'encore je ne cite très pas. Je ne parle pas de n'estaine. Le marché de l'immobilier se retourne pour les terrains, plus aucun terrain se vendait à n'en théautos. Qu'est-ce qu'on devait faire? Est-ce qu'on devait continuer à acheter l'affaire? Je te rappelle que même en présence de terrain, on ne met aucune condition suspensive d'aucune nature. Pas de sortie, vraiment, là. Peuillez les dire pas de sortie. Avec les associés, on a longuement discuté. Qu'est-ce qu'on devait faire par rapport aux vendeurs? Et par rapport à l'agence immobilière, est-ce qu'on devait verser les 10% ou pas? Est-ce qu'on devait verser les enurs à l'agence ou pas? On ne sait absolument pas ce qu'on devait faire par rapport à nos vendeurs. Est-ce qu'on devait verser les 10% ou pas? Ce que j'ai proposé à mes associés, on était en juillet. On inverse, on l'a déposé 10 000 euros sur les 36 000. J'ai dit à mes associés, je vous propose qu'on rajoute 26 000 et quelques pour le dépôt de garantie chez le notaire. Et quand contrepartie, on dit au notaire, on demande un délai de 6 mois supplémentaires pour réfléchir, voir si le marché se retournait dans le bon sens ou pas. Et si jamais en janvier prochain, on décide de ne pas continuer, à ce moment-là, vous pourrez deux fils, sans qu'on n'a rien à dire, verser les 36 000 euros, soit 10% au vendeur. Arrives fin janvier, on devait prendre une décision. La décision des associés a été une anim, on n'achète pas. Le notaire n'a pas eu besoin d'aller devant les tribunaux, pour verser les 36 000 euros assez clients. Et d'ailleurs, il nous a dit ce jour-là, c'est la première fois que j'vois ça. On n'a pas jugé ce que font les autres, nous, c'est notre soeur. Moi, personnellement, j'en suis fier, il a fait les bâtres avec mes associés pour ça, et même chose, on a versé les 19 000 euros à la gens immobilière, parce que, en définitive, Fred, le négociateur de la gens, ça a fait tout son boulot. La chose qui lui manquait, c'est qu'on vienne signer, qui était normal une mérité. Et c'est ce dont je suis fier, parce que le plus fier, parce que la parole a été respectée. - Ça, ça n'a pas de situation, des favores, parce que la parole a été respectée quand on t'ouvre bien, finalement. - Respecter la parole quand on t'ouvre bien, c'est parce qu'on va sortir et qu'on va y gagner énormément de choses. Donc, tout le monde est ravie, mais là, c'est un contexte un peu plus difficile, mais vraiment, je suis fier également de mes associés, parce qu'il fallait qu'ils acceptent. De toute façon, c'était simple. Et on se l'aider à l'époque. C'était soit il délocé payé le du, soit on a arrêté il délocé. - Est-ce que il est très clair? - Est-ce que il est délocé, elle est bénéficiaire, du coup? - J'en suis, quoi. - Oui, bien sûr. Il y a plein de affaires, on ne parle pas, qui sont très bien passés. - Bien sûr. Et là, on parle, ouais, c'est pareil. Tu as un exemple juste pour se donner. Désit, une affaire, qu'on pense les deux, trois cashrolls, ou est-ce que c'est? - Oui, c'est, c'est un qu'on pense largement. J'en ai pas une, j'en ai des dizaines éventuellement. - Ouais. - Oui, on a le malheur du cédier, qu'on achète, qu'on achète environ 450 000 et qu'on revend, par exemple, qu'on faisait un tour de 650 000. - Ça, c'était aussi des parles d'individions? - C'était des parles d'individions aussi, au départ, on achète 31,5%, 31,25% et puis après, qu'il t'appelait le reste, on a cette maison de pouza malègue, par exemple, cette maison de nante, qu'on achète en gros 110 000 euros pour 50% et 6 mois après, on revend ça 165 000. En proportion, c'est pas mal du tout. Il y en a beaucoup d'autres. - Oui, comme ça. - Oui, c'est vraiment comme le marchand de manière gère, c'est vraiment du volume. - Oui, ça. - Des faits portefeuille où il y a des casseroles, des choses qui permettent justement de respecter son engagement quand ça ne va pas. Et du coup, aussi, indirectement, c'est ce que tu as insinu. C'est que finalement, par le respecter, dans le réseau, c'est très important d'avoir une image de quelqu'un qui respecte sa parole, ça attire. En fait, indirectement, des villes derrière, donc c'est vertueux. Mais je suis sur le coup, ça fait quand même un peu mal. Mais je suis d'accord, ça fait mal. Mais quand tu es invité par un directeur d'agence à une réunion, durant laquelle tu as pouvoir présenter ton mode de fonctionnement à 40 ou 50 agences. Et quand parmi ces directeurs d'agence qui sont en face de toi, tu as le directeur de l'agence que tu as respecté, je peux te dire que ça fait un bien fou parce que tu imagines qu'on aurait fait n'importe quoi. C'est-à-dire qu'on aurait compris de moi une heure et on aurait pas payé ces honoreurs. Ce mec-là, il nous descendait devant 50 de ses confrères directeurs eux aussi. Et là, t'es pas bien. En réalité, je pense que si tu respectes la parole que tu as donné à tes interlocuteurs, peu importe, peu importe si ça peut faire mal à un moment donné ou à un autre, mais tu as installé dans le temps long. Et les gens savent qu'ils peuvent te faire confiance. Ça, c'est important. C'est pas une question de prix, c'est pas une question de marge. Ça, c'est autre chose. Le prix auquel on paye et la marge que l'on obtient au final, ce n'est que parce qu'on a super bien travaillé et l'affaire durant tout le laps de temps, durant qu'on est en contact avec, c'est parce qu'on est aussi rentré dans l'intimité de la famille et qu'on a partagé et des moments souriant et des moments plus durs. C'est cet ensemble qui est créé le fait que derrière, on a un certain nombre de gens qui aujourd'hui nous recommande. Il n'y a pas photo là-dessus. Oui, c'est là-dessus que ça se joue ou quoi sur le temps long. Bien sûr. Tu as eu de la concurrence aujourd'hui. Il y en a quelques-uns évidemment. Je pense qu'il fait la différence dans un certain nombre de cas, c'est notre côté humain. Et comment tu vois cette stratégie vers l'avant, les perspectives de cette stratégie, est-ce que tu penses que soit les babies boomers, la grande transmission qu'on a besoin? devant nous elle va être forcément acteur de volume chez vous quoi. Tu as un temps de vie qui s'allonge, tu as des familles qui sont complètement séparées, tu as des grands parents qui n'ont parfois quasiment plus de liens avec leurs enfants, qui ont encore moins de liens avec leurs petits enfants, effectivement, ces de natures a complexifié les rapports dans les familles, les envies, les besoins, des uns et des autres ne sont pas du tout les mêmes et pour autant il s'exprime tous, après il y a le droit qui est là pour normalement à planer à les choses mais les règles qui existent aujourd'hui ne sont pas été conçues justement pour de tel temps long. Est-ce qu'il y a des ressources que les gens qui peut-être nous écoutent et se disent à sa main-teresse d'aller là-dessus sur cette stratégie, de professionnaliser, de dire meilleur sur ces stratégies, qu'est-ce que toi tu as écouté, vu, absorbé, lu sur le sujet, est-ce que t'as beaucoup fait toi-même mais déjà se former, en ce qui me concerne, c'est l'incidue de la construction et d'habitats annentes mais il y en a à Paris ailleurs, c'est pas tant que l'ICH du Knaam nous donne toutes les réponses, ce serait complètement illusoire de croire ça, mais l'ICH nous ouvre des voix, c'est-à-dire qu'en définitive, il nous permet de savoir où aller chercher, c'est à nous nous faire nos réponses ensuite. Quand je dis tant en tant que l'aventure commence à l'habitude, ça arrête, en définitive, c'est parce qu'on est des chercheurs qui espérons trouver des pépites mais on sait jamais comment elles vont apparaître et on sait jamais comment on va transformer cette matière brut dans quelque chose qui va, qui va briller, ça c'est notre boulot de le faire de polir tout ça et ça se fait au greer, au greer du temps. Oui, mais je dis aux gens, il n'y a rien d'établis, il n'y a rien de préconçus, il faut accepter la léa, il faut accepter de prendre des risques mais je ne vais pas me comparer à Christophe Colombe, il sait pas ce qu'il y avait derrière parce que je serais très mal si je vais faire cette comparaison, mais nous aussi, on sait pas quel flow on va affronter après et c'est justement ce qui fait le sel de cette aventure, si tout était écrit par avance, quel intérêt ça représenterait. Oui, c'est évident, et c'est pour ça que ça vient d'être associé, d'être accompli, en groupe aussi, parce que j'imagine vivre seul ces aventures, même si tu as les épaules large, c'est quand même plutôt cool de… Olivier me dit souvent à notre associé, oui, je comprends pourquoi j'ai des cheveux là, il j'en ai le mois en moins. Ah oui, mais oui, mais quand tous les jours tu te dis, il faut qu'on trouve une solution, on n'a pas de choix, on sait pas laquelle, mais il faut qu'on trouve une solution, eh bien ça nous oblige à être aux agai, ça nous oblige à aller regarder régulièrement ces arrêts de cours de cassation qui apparaissent parce qu'il y a peut-être l'un d'entre eux qui va nous égouiller sur une nouvelle possibilité pour nous d'agir ou une nouvelle possibilité pour celui qui nous vend de bien sans sortir, le jour où on saura tout, on sera malheureux. Oui, merci beaucoup pour la conversation. Merci Paco, je n'ai pas eu ton passé, je n'ai pas combien de temps ça fait, mais c'est très agréable. Est-ce que les gens peuvent te retrouver si veulent… Il peuvent nous retrouver Petita sur le site Internet d'Ide de C, petit B les 19 et 20 septembre prochains lors de la 9ème édition du barbecue passion-ymo au château de la Casse-mi-chère à l'achat, c'est à côté de Nantes, 20 intervenants des notaires des aocats, et nous y seront. Merci encore. Merci Paco. Au revoir. Si tu apprécies cette conversation, tu vas adorer, je pense, la conversation de l'épisode 165, on avait eu avec Théo Berthée de la société hymo-complexe aussi du marchand bien aussi atypique pour le coup, c'est plus du squat et autres, mais aux situations aussi atypiques, je pense que c'est un épisode qui se m'arrive vraiment bien avec celui que tu viens d'entendre, n'hésite pas également à me laisser un avie 5 étoiles sur Apple Podcasts, ou Spotify, c'est là où vraiment je peux avoir plus de visibilité avec le podcast et le faire découvrir au plus grand nom. Merci beaucoup pour ton intéressant sur mon travail et à très bientôt.