#16 💥 ESPECIAL ALQUILER: Cláusulas esenciales para alquilar

0:00 Intro Alquilar lo más caro posible pero luego, una vez que tengamos el inquilino adentro, lo importante es que se quede adentro, que esté a gusto. 0:07 Interlocutor 2 El día ese de la visita lo pongas todo de gala y parezca espectacular, pero el día que entra a vivir. Todas esa decoración de esto ya no existe, no es solo un día que tengas que dar la talla por decir de una forma, sino que es del día a día. 0:20 Interlocutor 3 Que para mí el proceso y el filtro del inquilino es como fundamental porque es el máximo riesgo que tienes en la operación. 0:25 Interlocutor 1 Tienes que vender, sueño, intentar que la gente se pueda imaginar ya viviendo en el piso. 0:31 Interlocutor 2 Cuando tú tienes un inquilino que antes de entrarte ha hecho 200 preguntas, el día que entre no te va a hacer 200, te va a hacer la bombilla, te va a hacer 10000 preguntas y. Por muy buen tío, que sea muy buen pagador, que cuide el piso, no sé qué tú quieres un inquilino que está cada día preguntándote 10 cosas, no todo. 0:47 Interlocutor 3 ¿El Mundo va con con el Excel de los 185 días de todo El Mundo, va con un Excel contando los días que está fuera? 0:55 Interlocutor 2 Y dentro que vienen a veces aquí, que se cuando vendieron la empresa se fueron. 0:59 Interlocutor 1 Allí, Ah, vale él, él vive allí. 1:00 Interlocutor 2 No, ahora han vuelto, lo contaron y todo igualmente les llegó la sí. 1:06 Interlocutor 1 ¿Pero por qué? 1:06 Interlocutor 2 Hay juicio para el el. 1:10 Interlocutor 3 Le están pidiendo €180000 o. 1:12 Interlocutor 2 Algo así sabe que. 1:14 Interlocutor 1 Es vigilar y tiene pinta que va a perder o. 1:17 Interlocutor 2 No lo sé, te pasas 1 año con los cojones aquí arriba, sí, bueno, no ya. 1:26 Interlocutor 1 Empezamos así, siempre no pasa. 1:30 Interlocutor 2 Nada. 1:33 Interlocutor 3 Venga, vamos allá. Bienvenidos a Juan ladrillo, un lugar donde os gusta hablar del sector inmobiliario de una forma desenfadada. Hoy somos los 3. No tenemos invitado porque nos gusta hacer este tipo también de de charlas y vamos a hablar del alquiler de vuelvo a empezar. 1:50 Interlocutor 1 Desde. 1:51 Interlocutor 2 1415 capítulo 16, el. 1:57 Interlocutor 1 Primer fallo. 2:02 Interlocutor 3 Bueno, votaciones, o sea. 2:04 Interlocutor 1 Bienvenido. 2:08 Interlocutor 3 Bienvenidos a holadrilla, un lugar donde nos gusta hablar del sector inmobiliario de una forma desenfadada y hoy vamos a hablar del alquiler y lo vamos a hacer desde una perspectiva muy interesante. Así que quédate hasta el final porque francamente van a salir cosas muy interesantes. 2:23 Empezamos por el principio. Si os parece. ¿Alexis, me gustaría que a TI que te gusta tanto hablar de la rentabilidad? 2:30 Cómo buscar la máxima rentabilidad ¿Tú, cómo buscas la máxima rentabilidad en una vivienda de alquiler? 2:34 Interlocutor 1 A ver, creo que la la fórmula es bastante sencilla, comprar barato, alquiler caro. O sea, ahí nos quedamos. La la idea es buscar en zonas, ubicaciones. Es un poco lo que habíamos hablado en el último podcast donde vamos a comprar barato y con una pequeña reforma o haciendo la la misma intervención ya puedes. 2:58 Vender todo, alquilar mucho más caro. ¿Entonces yo creo que una vez que tengas la ubicación, el piso y todo, ya entramos más en modo como te vendes, no? Al final alquilar un piso es vender su producto, es mostrar su producto de la mejor forma. 3:16 Es mostrar el producto en su mejor día y no es engañar a la gente, es mostrar, oye, mi producto puede ser eso. 3:24 Interlocutor 2 Luego. 3:25 Interlocutor 1 ¿El que tiene adentro, que que lo va a entender o no, no? 3:28 Interlocutor 2 ¿Es ponerlo de gala, no? De hecho, siempre se dice que estamos todos de acuerdo. ¿Yo creo que el negocio no lo haces en la compra, como decías tú, en comprar lo más barato posible, pero yo creo que el capítulo de hoy no es, oye, ya he comprado, habré comprado mejor o peor? Pues una vez que yo tengo ese ese activo, cómo lo pongo guapo, no de gala Home Staging. 3:46 Bueno, con lo que sea, al final es marketing, ya sea home staging, ya sea yo qué sé, las fotografías, ya sea la propuesta que tú haces. YY hoy no solo hablamos del alquiler tradicional, hablamos también de habitacional. Entonces hay estrategias distintas para una cosa por la otra, si le pongo muebles o no le pongo muebles, si si es alquiler, alquiler tradicional, o sea, hay un montón de cosas, yo creo y que a mí también me gustaría saber vosotros. 4:11 ¿Qué estrategias utilizáis? Pero que más allá de haber hecho una buena compra, puedes rascar esas décimas, no de de rentabilidad, gracias a a lo que haces después de la compra. 4:21 Interlocutor 3 De hecho, es curioso porque yo acostumbro a hacer alquiler por temporada para empresas. ¿Y yo nunca pongo tele porque en casa no tengo tele, pero siempre el primer día cuando llego no la tele, la Tele dónde está? Cómo es que una vivienda sin tele no, porque al final son trabajadores que están haciendo el campo del Barça o que están haciendo unas soldaduras de un edificio nuevo al lado. 4:40 ¿YY el primer día siempre me toca ir al Leroy Merlin de turno a comprar la tele para para quedar bien, no? O sea. 4:47 Interlocutor 1 Claro, pero creo que hay algunas cosas, como la tele, que no es tan caro, pero da un valor percibida total. 4:55 Interlocutor 3 Enorme, no cuesta nada. 4:57 Interlocutor 1 Yo primera cosa que hago cuando tengo un piso es ponerle la puta tele y la tele la más grande posible, porque como más grande parece mucho más de lujo, así que como más grande sea mejor. Y hay otra cosa que no. La gente no invierte en esto y no lo puedo entender. 5:14 Son las fotos. 5:16 El retorno de hacer buenas fotos Cuando entramos en Inviert estáis sobre todo en Barcelona, son fisimas las fotos. Son finísimas y al día de hoy tenemos móviles que ya pueden hacer buenas fotos, pero que un fotógrafo venga a hacerte una sesión de fotos profesionales. 5:32 Todo curado. Incluso hay muchos que ya lo hacen con un un poco de Stalin, que te pones las flores y tal te cuesta €100. 5:40 Interlocutor 2 La Mesa toda puesta. 5:42 Interlocutor 1 ¿YY lo vas a alquilar €100 más caro al mes? Pues tener buenas fotos. 5:46 Interlocutor 3 De hecho, la gracia es poner esos cuatro elementos para que parezca que realmente ahí hay alguien viviendo. ¿Todo muy impersonal, no? Pero el Croissant, la manzana, el el té caliente que se vea el humo si tu. 5:57 Interlocutor 2 No decías no en algún momento me habías dicho que que el día que ibas a hacer fotos te ibas a ir, comprabas los croissants, no sé qué y lo ponías. 6:05 Interlocutor 3 Para el el plan, el pan, unas flores frescas, reales de o sea, como para que la gente cuando entre se Note que está vivido, pero sin sin sin personalismos. 6:14 Interlocutor 1 Sí, pero al final la la inversión de de hacer esto respeto el rector Tor no es enorme la gente. Está ahí, no quiere gastarse 5 o 10, €100 más cuando lo van a recuperar cada mes, porque una vez que pactas el precio con el inquilino ya se queda así. 6:32 La, el último piso que teníamos era de venta. No hemos hecho omstanding antes de ponerlo a la venta, lo lo intentábamos vender por 200, no se vendió, le hemos hecho el omstaging, lo acabamos de firmar por dos 40. €40000 * €1000 invertido en Homestage el mismo piso, los mismos acabados, solo más limpio con el omistag. 6:58 Interlocutor 2 De hecho, por también barrer un poco hacia casa esto el tema de la E a que también hoy seguro que tocamos cosas. Ostia. Yo o sea cien por cien, de acuerdo en que la inversión en hacer unas buenas fotografías profesionales marcan la diferencia, pero es que además, con la entrada de la I a todavía todavía va a ser más fácil y más económico poder tener unas fotografías aunque estén retocadas con I a espectaculares y que van a marcar la diferencia, ya sea en la venta o en el caso que hablamos hoy, que es en el alquiler. 7:26 Interlocutor 3 Y hoy con copia YY os pasa que tenéis fotografías de calidad, porque yo las últimas veces que he probado alguna tecnología se notaba que eso no era. 7:33 Interlocutor 2 ¿Real? No, no, no. A día de hoy ya hay tecnología que genera y. Imagen que que lo hace perfecto, o sea que alguna, o sea yo a veces les pones las fotografías ahí. Yo De hecho hice unos stories un día que ponía dos imágenes y tenían que adivinar cuál era la Real y que no, que había gente que adinaba, sí, pero es que quizás estaba más o menos 505050, por lo tanto al final estadísticamente que quede 5050 no significa que la mitad lo han sabido no que que lo haces a potra y te sale 5050. 8:03 Usa IA para mejorar las fotos Unos se equivocan y no, no, porque porque es súper real. Y es que esto evoluciona a una velocidad, que es que lo que puedes hacer mañana y pasado mañana ya no tiene nada que ver con lo que haces hoy. Y no solo eso, sino que yo De hecho acabo de grabar hace nada un un vídeo que ya te convierte la fotografía en en vídeo también. 8:19 O sea, no solo con unas fotos cutres. Con I a las puedes convertir en fotos profesionales, pero es que hasta la I a le puedes decir, quiero que la foto que me hagas y que me retoques la Hagas como si la has hecho con una Cámara Sony, bueno, no tengo ni idea de cámaras Eh, pero Sony no sé cuántos con una edición de tonos de no sé qué con brillo. 8:38 Yo que sé me he estado inventando porque no tengo ni idea, pero que y te te te hace unas fotos realmente espectaculares. 8:44 Interlocutor 1 ¿Pero para entenderlo bien, tú le metes la foto va así y le preguntas que te lo mejore, no? 8:50 Interlocutor 2 Tú puedes crear fotos de la de la nada, puedes ponerle la foto base y mejorarla, vale de calidad, puedes meterle la foto y editarle cosas, o sea, ponerle un mueble, ponerle un cuadro, ponerle yo que sé tienes como algo de decoración, oye, ponme unas piñas dentro porque no hay nada, pues te pones las las piñas, todo esto lo puedes hacer. 9:09 Interlocutor 1 A mí me parece muy bien, pero luego tarde o temprano tienes la visita o la entrada del inquilino. 9:15 Interlocutor 3 Claro. 9:15 Interlocutor 1 Claro, no hay que generar también esta expectativa del piso cien por cien 100. 9:21 Interlocutor 2 Por 100, a no ser que cuando llegue el piso le pongas unas unas gafas de de realidad virtual, pero está claro que esto es cuando se queda en la parte digital. Si después esa persona, ya sea el inquilino o el comprador, tiene que ir al piso, pues esas piñas o esa planta tiene que existir, sino. 9:39 Pues ese wow que tenías el expectativa versus realidad, pues como pasa en Instagram, no, pues te pasaría. Te pasaría lo. 9:46 Interlocutor 3 ¿Mismo, qué aplicación plataforma recomiendas para esto? 9:49 Interlocutor 2 ¿A ver, hay muchísimas EH? ¿Y De hecho yo recomendaré esta y quizás cuando publicamos el podcast ya hay otra mejor o de aquí no se cuánto hay otra mejor, pero yo hasta hace nada utilizaba chat GPT, pero ya hace pues no se un mes o una cosa así, nano banana que es de germinai de Google, pero es que también hay una China que lo hace muy bien, después hay y constantemente están igual que con el vídeo, pues está sora, está, veo, está ahí, veo 3, después sale el sora dos, después sale y va, va avanzando entonces? 10:20 Aplicaciones de IA Tampoco quiero decir un como un nombre concreto, pero a día de hoy es que con cualquiera ya haces cosas. 10:25 Interlocutor 3 La gente que entra en propia para estar actualizada de este de esta información. 10:28 Interlocutor 2 Pues es una de las cosas que que hacemos. 10:31 Interlocutor 1 Y para volver a tocar el tema de rentabilidad, al final tenemos esto de de alquilar lo más caro posible, pero luego, una vez que tengamos el inquilino adentro, lo importante es que se quede adentro, que está a gusto y. Creo que de un lado hay tener este piso deseado, que todo El Mundo se está peleando para para poder alquilarlo, pero luego este piso tiene que ser funcional y un piso funcional es un piso que no tenga drama, que no tenga problemas de que si hay 1 y intentar pues solucionarlo rápido. 11:04 Y creo que fidelizar el el cliente no al final porque es un inquilino, pero es tu cliente. Y es súper importante, porque a la mínima, que cuántos más tiempo, días pasan, que un un piso no está alquilado, estás perdiendo dinero. 11:22 Yo lo que lo que hago con mis pisos es que me pongo una fecha para acabar las reformas o lo que sea, y cada día que no está alquilado o hay un cambio de de inquilino. Cada día me marco. 11:37 Vale, pues hoy has perdido tanto. ¿Que sería el alquiler diario? ¿No? Y me me pongo enfermo y estoy todo el día para alquilarlo ya y creo que hay mucha gente que van. Como mucho más tranquilo y no se dan cuenta que se le está, está yendo la rentabilidad porque no están haciendo las cosas para que se alquilen. 11:58 Interlocutor 2 Por por intentar ahorrarte unos euros y De hecho hablamos no de oye. 12:02 Que la foto sea igual que la realidad ¿La parte de allá es muy interesante para muchas cosas, pero después cuando viene el inquilino lo tiene que ver que ver vis real, no? Pues aquí es lo mismo que tú le el día ese de la visita lo pongas todo de gala y parezca espectacular, pero el día que entra a vivir. 12:18 Todas esa decoración de esto ya no existe, pues lo mismo. ¿Y entonces el día no es solo un día que tengas que dar la talla por decir de una forma, sino que es todo el día del día a día, no? Quizás es tradicional, no tanto, porque al final el inquilino se hace su casa suya y la decora como quiera, la limpia como quiera, pero en por ejemplo en habitacional, que sí, que que es constante, que tienes que estar ahí como propietario durante todo el proceso, pues es muy muy importante estas cosas y hemos hablado del tema visual no que tiene que al final somos seres humanos, los compra. 12:48 Los vendedores, los los que alquilan, etcétera. Pero también es muy importante, en mi opinión es es el el olfato, el olfato es una de las cosas que va muy relacionado a a la memoria y cuando recuerdas algo pues te vienen los olores, no también. 13:01 Olores para mejorar la ambientación del piso, como si fuera un hotel Entonces yo no sé de quién lo escuché en algún momento, yo ahora ya no lo hago tanto porque lo hago tanto a distancia todo que es un poco más complicado, pero al principio me acuerdo que me acuerdo que yo venía de Barcelona, Lleida y parar en una gasolinera, comprar los típicos frascos de estos que le pone los palitos. 13:18 Ambientador porque tenía una visita o lo que sea y ponía ahí para ambientar todo el piso, porque cuando entraba al inquilino el potencial inquilino, Ostia que vinculas también una una buena olor, un. 13:28 Interlocutor 3 Hay un ambiente olor de pan recién hecho que sirve para esto. 13:32 Interlocutor 1 Sí, y en el último podcast hemos hablado un poco de seguir las tendencias de lo que hacen las empresas grandes. Cuando vas a un hotel muy top, que al final yo considero que es un poco donde debería llegar cada un hotel 5 estrellas no que llegas, la la cama está perfecta, la limpieza está perfecta y es donde tendría que llegar cada cada dueño, pues siempre hay un olor y cada hotel tiene su olor muy muy. 14:00 Interlocutor 2 Identificado. 14:01 Interlocutor 1 Muy identificado y todos los dueños tendrían que ir a un hotel top. Analizar todo e intentar hacer lo mismo en sus habitaciones, en sus pisos. 14:13 Interlocutor 2 Todo que puedas adaptarse. 14:15 Interlocutor 1 Exacto. 14:16 Interlocutor 2 ¿De hecho, yo o sea totalmente de acuerdo, EH? YY relacionando con esto en lugar de hoteles y unas de las cosas que que. Me yo cuando voy de Airbnb a cualquier sitio, también me digo, este cómo hacen esto, cómo hacen la entrada, cómo hacen si tengo un problema, que así que me lo invento para ver cómo responden, para ver si lo hacen con un chatbot, si un no sé qué no, entonces con esto estoy atento, una de las cosas yo compro, me he visto mucho con scalpers, no sé si conocéis la marca, pues scalpers hace esto, o sea tu entras en cualquier tienda de scalpers. 14:44 De España y todas huelen igual y es un olor súper característico, pues yo creo que scalpes mismo se dio cuenta de esto, de que lo del vínculo y scalpes ya te vende el un perfume que parece que sea un perfume para ponerte tú, pero no es para casa. 14:59 Y haces súper buen olor. De hecho yo me lo compré y a veces en casa pues lo tiras y mi casa huele a scalpes. No YYY. 15:06 Interlocutor 1 Entras en tu armario, no con esa sensación de estar. 15:08 Interlocutor 2 Porque el cerebro es como vinculas. Yo qué sé, pues la marca que yo a mí me gusta más de ropa, no sé qué, con un olor que me gusta. Y entonces pues pues hacer eso. Cuando tú tienes que alquilar un piso, pues es lo es la misma estrategia que está haciendo una marca de ropa, por ejemplo. 15:23 Interlocutor 1 Vale, YY para acabar, cuando estamos por publicar el anuncio ya tenemos buenas fotos. Ya tenemos el piso limpio, bonito para cuando vayan a venir a visitar. 15:35 Dar un buen servicio en la primera visita del alquiler Creo que primero hay que ser simpático. Si tú sabes que no te gusta relacionarte con la gente, no hagas visitas. Manda a un amigo, manda a un agente inmobiliario. 15:44 Interlocutor 3 Las visitas. 15:45 Interlocutor 1 Yo la mayoría las hago, pero porque las hago porque soy muy buen vendedor y me gusta vender, entonces tengo facilidades YY puedo. Puedo hacer muy, muy rápido, digamos. Pero lo hago porque tengo un valor añadido muy grande respecto a otra gente, pero si no me gustaría y no lo haría bien, obviamente lo intentaría delegar. 16:08 Pero son cosas que cuando tengo tiempo lo hago. Y a nivel del anuncio creo que el Hopi también no cuesta nada tomar 2 minutos para redactar un buen copi, no, no poner poner al menos las características del piso que y que sea. 16:24 Atractivo porque la gente ve las fotos y luego no todos, pero se suelen leer el copi YY la gente, a veces no ni se le ocurra tipo. Ay llamarme a tal número. 16:35 Interlocutor 3 Intentas ser técnico o inspiracional o ambas cosas. 16:38 Interlocutor 1 No tienes que vender sueño. 16:41 Interlocutor 2 Vale. 16:43 Interlocutor 1 Tienes que intentar que la gente se pueda imaginar ya viviendo en el piso, o sea, al final está bien decir lo que hay. Pero a partir de allí, pues montar un texto para que la gente ya se Imagine cocinando en la cocina durmiendo en la cama. 17:00 Interlocutor 2 Sí, yo estoy, estoy de acuerdo, pero promedias. ¿Y a qué me refiero? De hecho, yo De hecho, bueno, después de acabar la Universidad y así hice un un. Un posgrado en en esade de tema de gestión de empresas, ventas de etcétera. Y te decían que tú, o sea tú te tienes que adaptar al comprador y habrá gente que conectará mucho más contigo con la venta. 17:21 Si es una persona emocional, pues obviamente con el lifestyle, las emociones, el verte allí, pero si esa De hecho se clasifica con colores. Esto ahí, el verde, el azul, el rojo y. ¿Y el amarillo vale, y cada 1 representa, pues qué, qué perfil de persona eres, no? 17:36 ¿Pues los más ejecutivos, más de estos es el azul, no? Pues a un azul, a ver, es una casa y al final tu casa es también siempre algo emocional, por muy azul que seas, pero a un azul le tienes que hablar de números, le tienes que hablar de, o sea, tienes que ir como si fueras casi hablarle más del Excel, no, y con eso es con lo que vas a conectar más con esa persona, lo que tienes que hacer es. 17:56 O sea, el inicio de cualquier negociación o aquí de cualquier proceso de venta que estás vendiendo un piso o ven alquilando una habitación, tienes que identificar qué perfil de persona es y venderle con argumentos basados en el color de esa persona. 18:09 Colores según el Buyer Persona Claro, yo yo considero, lo lo hago de esta forma porque considero que me quiero ir a un perfil emocional porque seguramente tenga un precio un poco más alto que el precio de mercado y un perfil azul como dices. ¿El verá el precio descartado? 18:25 ¿Entonces no llegar hasta el copy? Y si yo busco un perfil emocional para que sea una compra un alquiler porque se enamora del piso YY le no le importa pagar dos €300 más. 18:39 Interlocutor 2 Entonces construyes ya todo tú funnel, por decirlo de una forma, no tu embudo de ventas. Desde el anuncio hasta la visita, etcétera. Ya centrándote. Creo que son los rojos, no los más emocionales son los claro. Esto tiene bueno, es como cuando tú vendes. 18:54 En principio. ¿Prefieres venderle a alguien que va a ser su casa con inversor? No, porque el inversor va a querer comprar más barato. ¿Tú quizás pierdes o descartas parte del mercado, pero prefieres ir a a los rojos, a los emocionales, que cuando seas capaz de conectar esa emoción estarás dispuesto a a pagar más de alquiler por ese piso? 19:13 Interlocutor 1 ¿Exactamente cuando alquilas o o vendes un piso, cuántos compradores necesitas? ¿Necesitas? 1 lo sé. Entonces por mí, como más pequeño sea, hago menos visitas, gano más tiempo, contesto al menos mensajes. Y lo acabo alquilando, vendiendo más caro. 19:31 Interlocutor 3 Necesitas organizáis para que cada 5 minutos entre el siguiente no, esto que a veces te pasa que en la escalera ves la cola de gente que está esperando para entrar. 19:40 Interlocutor 1 Yo siempre hago 15. 19:42 Interlocutor 3 15 minutos. 19:42 Interlocutor 1 ¿Si porque no, no te da tiempo, si no es, volvemos al perfil azul, donde mira la habitación es aquí la cocina es aquí te gusta, no? 19:52 Interlocutor 3 ¿El siguiente, pero lo haces para generar fomo o para optimizar tu tiempo? 19:55 Interlocutor 1 Optimizar mi tiempo, pero tiene como efecto secundario. ¿Ostia, hay alguien antes hay alguien? 20:01 El filtro del inquilino Después me tengo que dar. 20:03 Interlocutor 3 Prisa y en tu casa. Ramón. 20:05 Interlocutor 2 Yo yo para empezar no hago yo las visitas porque mis pisos menos 1 que está aquí en Barcelona, el resto están lejos y entonces no las hago yo y pero no las. O sea, si se pueden hacer seguidas se hacen, pero normalmente es que al final yo en por ejemplo en Lleida las habitaciones. 20:21 ¿Es que haces dos visitas y media y lo has alquilado ya la habitación, entonces? Pues si para hacer dos visitas y media tienes que ir 2 días, pues se hace 2 días. Entonces yo tengo lo que tengo es un precio cerrado con una persona que hace las visitas y es cerrado. 20:39 Cerrado, o sea que si 1 se alquila la primera y 1 se alquila o me meto a la décima le pago lo mismo. ¿Vale? Entonces hay procesos. De entrada que en una visita se ha ganado, pues una cantidad importante, YY si hace 10 pues tampoco le sale tan bien, no, pero al final le le compenso. 20:56 Interlocutor 3 Esto me acuerdo que lo discutimos tú y yo hace un par de años, porque para mí el proceso y el filtro del inquilino es como fundamental porque es el máximo riesgo que tienes en la operación, o sea el tipo de inquilino que te va a venir, las condiciones. O sea, para mí es algo como muy importante de no delegar para que no venga un externo y lo haga a cualquier forma, si no tenerlo yo controlado. 21:16 ¿Y de esto que estabais diciendo? ¿Me pasó en el COVID que a todos nos cogió el pánico de Oye aquí, o sea nadie, o sea, todo El Mundo está en ERE, nadie no sé qué y tal y en un piso no sé si un día tenía como 20 visitas de bueno, no sé, eran viernes por la tarde, quizá eran 10 y sábado por la por la mañana 10 y la segunda visita me vino y me dijo, Oye, lo quiero, ya lo quiero yo tal y pero en vez de pagar tanto pagaré un poco menos, no? 21:42 Y me pasó este punto de decir, ostras, que me vale la pena hacer las 20 visitas. ¿Y vete a saber si lo acabaré alquilando o se lo dejo a esta persona que ya he filtrado y tiene un buen perfil, aunque pague un poco menos, no? Y al final pues bueno, llegamos a este acuerdo, pues pagando un poco menos y me ahorré tener el viernes y el sábado enseñando a a todo El Mundo. 22:04 Interlocutor 2 A ver, yo estoy de acuerdo que el proceso de Del filtrado de los inquilinos es una parte básica de Del negocio porque te te puede hacer caer todo, pero creo que. ¿Aunque sí que es verdad, estoy de acuerdo que la visita es cuando ves el cara a cara, no? YY ves muchas cosas, pues yo lo que hago es toda la parte previa a la visita, es donde yo hago mi análisis y mi decisión de si esa persona encaja o no. 22:29 Más cuando se hacen las visitas. La persona que hace visitas es persona de mi confianza y también oye, pues me hace una nota de voz o hablamos lo que sea de Oye, pues la visita ha ido bien, la he visto interesado, la he visto interesado no sé qué y me dice también un poco, oye, pues mira, Ostia, vestía fatal o yo que sé o o hablaba muy mal, preguntaba mucho, a ver que todo El Mundo está en en el derecho de preguntar no, pero cuando tú tienes un inquilino que antes de entrarte ha hecho 200 preguntas. 22:56 El día que entre no te va a hacer 200 veces en la bombilla te va a hacer 10000 preguntas y por muy buen tío que sea muy buen pagador, que cuide el piso o no sé qué. ¿Tú quieres un inquilino que está cada día preguntándote 10 cosas, no? Pues estas cosas las puedes ver también durante todo el proceso. 23:13 Y después yo lo que he empezado a hacer desde hace poco es que ya hago seguro de impago en todos. 23:17 El seguro de impago O sea, todo en pisos de alquiler tradicional y en habitaciones. Entonces, eso si cometemos un error en ese proceso de de filtrar los inquilinos, pues bueno, te te para un poco el golpe, no de te puede hacer otras cosas como destrozarte el piso, como molestar al resto de inquilinos si es habitacional, etcétera. 23:35 Pero al menos el impago te lo guardas. Y a día de hoy, los costes que tienen los seguros para mí es un coste irrisorio para lo bien que duermes después. Si tienes, si lo tienes bien, bien hecho. 23:45 Interlocutor 1 ¿A nivel de seguros de impagos, lo ves rentable para tu caso? ¿En concreto? Porque yo como seguros tengo un poco de hate de forma general hacia todos los seguros, porque al final los seguros son negocios y un negocio tiene que ganar dinero. 24:03 Entonces tiene que. ¿Pagar menos o devolver menos dinero de lo que ingresa? Entonces no puedo entender cómo puede ser bueno tener un seguro. 24:14 Interlocutor 2 Si si tienes 35 pisos. Lo que hace un seguro que al final es estadística, no sé que de cada 1000 tantos me van a impagar, pues hago la media y gano, tengo un margen y ya está, si tu tienes 35 pisos o Lucía no de renta seguro que ha estado aquí en el podcast que tiene 150 y pico habitaciones en propiedad. 24:34 Llegas a un nivel en que sí, si tú miras todo lo que pagas y que te sale 1 rana de no sé cuántos te sale. Cuenta que ese rana pues lo asumes y te saldrá más barato que todo lo que le pagas a a al seguro, pero cuando tienes. Tiene piso, dos pisos, 3 pisos, 5 pisos, 7 pisos. 24:51 Yo creo que sale a cuenta porque como el tuyo sea 1 de estos se el rana y sea un no, no una rana, no un sapo y te destroce y que te cueste no solo el impago, sino que te destroza el piso, pues te puedes destrozar el negocio. Depende en qué fase estés. 25:07 Entonces para mí compensión. 25:09 Interlocutor 1 Más bien es por el el riesgo que a cambio que tengas el el riesgo sobre 3, pues. 25:14 Interlocutor 2 ¿Esto es como el casino, no? ¿En teoría tú tiras 100 veces la bola y va a salir, no porque está el cero, pero te va a salir 50 rojos y 50 negros no, pero puede ser que los 50 tú pongas al rojo, salga negro, pongas al rojo, salga negro y que hagas €35 seguidos negros no? 25:35 Pues te puede pasar lo mismo con el okupa. ¿En teoría es 1 de cada 100, pues puede ser que sea tu número 1 no? Y De hecho cuando estás empezando. Cuando eres un rato vas no, y además filtras peor porque estás empezando. ¿Seguramente por lo tanto, tienes más probabilidades de que tu inquilino número 1 sea el que te va a joder la fiesta, no? 25:54 Entonces, y al final estamos hablando ahora te lo digo de memoria, pero yo creo que estoy pagando como el 1,9% de la anualidad. 26:02 Interlocutor 1 Pensaba que era mucho más caro, más caro es. 26:05 Interlocutor 2 ¿Que es ridículo, no te merma la rentabilidad y entonces duermes tranquilo y si te resta? 26:11 Interlocutor 1 ¿O sea, porque yo entiendo que el seguro de impago tiene que aceptar el perfil que vaya a ingresar en el piso, no? 26:18 Interlocutor 2 ¿Exacto, yo con el que trabajo que tampoco voy a hacer decir empresas, pero con el que trabajo exacto que patrocine si quiere que patrocine, no con el que yo trabajo me ofrece con habitaciones, habitaciones, EH? 26:33 No, no es en el tradicional. Si hacen, creo que sí. Sí, hacen lo mismo. ¿También tienes dos opciones, una es que tú te piden, creo que es DNI, nóminas y contrato, vale? Lo analizan si sale todo, okey, ya está, pagas la el coste de Del seguro y te y te aseguran, pero si o no tienes las nóminas o no cumple, no sé qué o lo que sea tienen una opción en la que le pagas al seguro. 26:59 No solo el coste del seguro, sino que en la la una, o sea un mes de fianza, se lo depositas al seguro. ¿Vale, vale? Y ahí lo único que necesitas es dar el DNI y lo que hacen ellos es, supongo, un chequeo de que no estén listas de morosos o cosas. No sé qué checks hacen que que solo miran eso, pero tú solo aportando una mensualidad y yo lo que hago es para no repercutir eso al inquilino de que me pague una un mes de fianza a mí y 1 a al al seguro que en teoría es como funciona yo lo que he pactado o me he aceptado, el seguro es. 27:30 Porque el inquilino me paga a mí el el el mes de fianza y yo se lo deposito al al seguro y si está todo bien, cuando termina me devuelven ese mes de fianza. 27:39 Interlocutor 3 ¿Queréis comentar alguna anécdota, Alexis? 27:42 Interlocutor 2 ¿Invagos algún impago? Yo no he tenido impagos, entonces yo voy pagando, como dices tú, yo nunca he tenido, yo he. 27:48 Interlocutor 1 Tenido impagos, pero. 27:50 Interlocutor 2 Pues cuento alguna. 27:50 Interlocutor 1 Pero soy bastante bastante claro. ¿O o sé que es buena persona YY le dejo pasar los días porque sé que me va a pagar si no yo les digo claro, tengo un contrato en el contrato ya lo redacto bastante bien y si ya hay más de 10 días de retraso fuera? 28:09 Interlocutor 2 No he tenido impagos, pero esto sí que he tenido de alguien que te pide pues pagar un poco más tarde. Lo máximo que he tenido es que 1 me pidió. ¿Creo que fue como el que el siguiente mes me pagaba doble y me pagó, Eh? 28:20 Interlocutor 1 Sí, yo, yo en la época cubit también he hecho durante 3 meses han dejado de pagar, pero luego han pagado poco a poco. O sea, no, cuando es alguien donde hay un una comunicación te lo explica todo bien, pero si es alguien que ya no te contesta y. 28:36 Y tal. Yo tengo esta política de que si al cabo del día 10 del mes no has pagado, no me contestas y no, no se ve una intención de pagar, voy fuera del piso y el día aún se entra alguien más. 28:51 Interlocutor 3 ¿Ponéis un penalti si se retrasan en el pago? O sea, De hecho, tenemos un listado de de cosas que hay que tener en cuenta en las cláusulas contractuales, que si nos da tiempo hoy lo tocaremos al final del Podcast. 29:00 La cláusula de penalties en caso que no cumpla ¿Pero ponéis un penalti en el caso de que nos pague entre el 5? 29:03 Interlocutor 2 ¿Y el 10? Yo, yo sí hay un penalti como los primeros días, no me acuerdo, es como una cantidad YY va subiendo, pero aunque ha pasado como decíamos que me han llevado a pagar más tarde porque pues me lo han pedido por una situación, etcétera, no. O sea, no lo he aplicado nunca. ¿Yo lo tengo en el contrato por si acaso y si se da un caso de estos que ves que es mala fe y repetitivo y no sé cuántos, pues lo tienes ahí puesto en el contrato y puedes tirar de ello, pero yo creo que es es una cláusula básica, pero que casi no la vas a aplicar y que es solo de como de salvavidas, no? 29:35 Interlocutor 1 Para impresionar, exacto, si al final, a nivel de de gestión, además de los pagos, creo que hay una gestión bastante fuerte. ¿Cuando empiezas a tener 101520 pisos a nivel de inquilinos o tenéis alguna anécdota, algo que os haya pasado, algo que habéis podido automatizar con con los inquilinos? 29:59 Interlocutor 2 ¿Bueno, yo, yo obviamente automatizo bastantes cosas, pero sobre todo la parte más del principio de bueno y después la la siguiente también es que se puede, se puede realmente hacer un montón de cosas desde la parte de la firma de contratos, por ejemplo? 30:12 Automatizaciones en el filtro del inquilino De hecho, en la Comunidad de propia el otro día desarrollaba un grabé un vídeo de de toda la parte del filtro. ¿Vale, o sea, de cómo se puede hacer, EH? Aunque el idealista lo pone complicado. El que cuando te te contacta alguien por el chat de idealista de interesado, extraer de forma automática de ese dato para que se le envíe un whatsapp, por ejemplo, de pues como iniciando la conversación se puede hacer, pero el idealista no te lo pone fácil a no ser que te dé acceso su API. 30:40 Interlocutor 1 No con idealista se puede hacer de forma, pues poner tu integrador el en el otro viene por decir algo que conteste directamente. Realmente por correo, o sea que que conteste al correo de idealista. 30:54 Interlocutor 2 Por Whatsapp también vale, o sea. 30:56 Interlocutor 1 Pero lo tienes que extraer y luego. 30:58 Interlocutor 2 Enviar al Whatsapp lo que tú cuando cuando alguien te escribe por idealista, lo que pasa es que te llega un email que te dice tal persona te ha escrito entonces si tienes una cuenta gratuita. Solo ponía tal persona, te ha escrito y ya está. Si tenías una cuenta de pago, te decía tal persona con este teléfono, este este este email y el mensaje que te había dicho entonces con n 8 n o Make lo que puedes es crapear ese mail y sacar todo el nombre, el mensaje que te ha enviado el teléfono y el email. 31:26 Y tú automáticamente envías un email a ese ay un email o un email a ese mail o un Whatsapp a ese número de teléfono. 31:33 Interlocutor 1 Si si no me equivoco, tú puedes puedes contestar directamente al correo de idealista. Y ya se marca la la respuesta en el mismo chat de idealista, me parece que no lo dejan, pero funciona. 31:46 Interlocutor 2 Si no me equivoco, creo que es un Nou replay Nou replay. 31:50 Interlocutor 1 Vale, pero no sé dudar, pero me parece que. 31:53 Interlocutor 2 Lo probaré, lo probaré porque si es así sería. 31:55 Interlocutor 1 Mucho más, aunque. 31:56 Interlocutor 2 También os digo una cosa ahora. Todo El Mundo habla de chat GMT esta yemina y está perplexity, pues por perplexity acaba de sacar a final un navegador como si fuera el Chrome o el que sea. 32:07 Perplexity y Comet Pues este este perplexity que se llama el navegador que se llama Comet, lleva ya la I a es como si fuera un un Google, no un Chrome. con Google lleva el el todo el navegador de de Perplexity con la I a integrada. Y tiene todo el tema de agentes. Y tú hablas con lo que sé como si fuera un Google, le puedes ir pidiendo cosas y este navegador Comet hace cosas. 32:29 O sea, no solo le pides y te responde, sino que hace cosas. Y el otro día lo que probé fue. ¿Le dije, puedes acceder a mi cuenta idealista? Y me dijo, si en el navegador tienes Logueado allá tu cuenta idealista, si vale, pues digo, vale, ábreme. Idealista, me abrió la página de idealista, puse mi usuario contraseña y a partir de ahí todo lo dejo, esa pestaña abierta todo el tiempo que haga falta y a partir de ahí, todo lo que yo quería hacer en idealista me lo hacía, le dije. 32:55 ¿Del anuncio que tengo publicado ves al chat de idealista y pide y dime las personas que me han escrito en los últimos 7 días y dime su nombre, su teléfono si está porque no siempre lo ponen y el mensaje y me hizo una tabla con todo y después le dije Oye porque estaba probando Eh? 33:11 Y le dije, puedes contestar mensajes por mí y me dijo si y le dije Vale, pues a tal persona contéstale esto y lo contestó, entonces esto ya esto ya se puede hacer. No tu bueno, tienes la versión gratis después si quieres hay la pro que De hecho se puede hacer con perplexit, o sea es la pro de perplexit y como sería la de que vale €20 al mes. 33:34 Pero con Paypal tiene una cosa que puedes conseguir, 1 año gratis. 33:37 Interlocutor 1 Pero a nivel de ganancia de tiempo es enorme, porque por ya de lista, si pones un anuncio a precio de mercado bien publicado el el mismo día a la noche, ya tienes más de 100 mensajes y pues a contestar puedes. 33:51 Interlocutor 3 Vincular idealista con Whatsapp y Mail, por ejemplo, o sea, el canal de comunicación idal está muy bien. 33:56 Interlocutor 2 Con el Comet este con mail con 8 n que decía Alexis, lo que puedes hacer es cuando te llega este mail y los crapeas. 34:03 El filtro de los inquilinos automatizado Tú le puedes enviar un Whatsapp, o sea la automatización de email, lo que hace cuando tiene ese email o ese número de teléfono. El trigger es o la acción es que que envía el mensaje y a partir de ahí lo que puedes tener es que cuando te contesta. ¿Tienes un chatbot conectado que puede hacer? 34:21 ¿Pues desde oye, vale, dime, lo que hago yo es enviarles un o puedes enviar un formulario que le pide? Pues que cobra sí, qué tipo de contrato tiene, cuándo quiere entrar, cuánto tiempo quiere estar, las preguntas que tú quieras. Entonces lo que decía el otro día en la Comunidad de propia lo que desarrollé es no solo automatizar, pedirle toda esta información para que yo no tenga que hacer nada y tener todo esto, sino que le puse unas normas, unas reglas muy básicas para descartar. 34:47 Vale entonces que después tienes que entrar tú manualmente a valorar el feeling, el no sé qué, lo que sea. Sí que creo que esto incluso en un tiempo, la I a también lo podrá hacer también, pero que ponía, por ejemplo, yo una de las cosas que para mí sí que es un obligatorio es que no haya mucha diferencia de edad en en la gente que vive en un piso, o sea, y a día de hoy te escribe gente de 70 años y gente de 18 años que está estudiando que quieren vivir en un piso por habitaciones. 35:12 ¿Por qué? Porque no pueden pagar 1 normal, pues ese filtro que no hace falta que lo haga una persona, eso se. Automatizar. Yo tengo un Excel donde tengo todos los inquilinos y tengo la edad que tienen entre otra información. Entonces tengo una media, sé cuál es la media. Entonces, cuando entra cualquier potencial inquilino, le envías un formulario para que lo rellene. 35:30 Todo lo que rellenas en ese formulario se te va poniendo en un en un Excel y cada 1 de ellos tienes una regla que hace vale, este es más de un 20% mayor que la media del piso o más joven que un 20% de la media de Del piso. Si está fuera de esos dos extremos de +20 − 20 descartado. 35:48 ¿Qué es que sí? Sí, pues, sigue el siguiente paso. El siguiente paso, el que tú quieras llamarles o o organizar la visita en esta automatización que os decía lo siguiente era que se le enviaba un Whatsapp con un enlace de calendy que es, no sé si lo conocéis, que es una herramienta para que pones la disponibilidad de tu agenda y él puede seleccionar cuando hace la visita. 36:08 Vale, aunque yo les pongo el calely, pero les pongo también una carpeta con el vídeo para que a ver, porque muchas veces cuela que con un vídeo, Tour, etcétera, ya es suficiente. Cuela porque quizás son estudiantes que vienen de fuera y no están en la ciudad todavía y mucha gente reserva solo vídeo o algo. 36:25 Interlocutor 3 Más. 36:26 Interlocutor 2 ¿No fotos y vídeos, o sea, a qué te refieres por el? 36:29 Interlocutor 3 Contrato el esbozo del contrato. 36:30 Interlocutor 2 No, esto viene, después yo les envío una plantilla y después el firmar también se puede digitalizar todo. No utilizo 1, que se llama Fill faster, que se integra muy bien con make, que es la herramienta que yo utilizo para automatizar muy bien. 36:44 Interlocutor 1 Y entonces, a nivel de Del contrato, cuando lo firmas, creo que es algo que se olvida mucho. Es todo el tema de la la lista del material, no que está presente en la en el inventario. 36:59 Interlocutor 3 ¿Os parece si repasamos cuáles son las cláusulas más importantes? 37:02 Cláusulas en el contrato de alquiler (desalojo, finalización antes de tiempo, penalización si no desalojan...) Yo De hecho, para no hacerlo aburrido os voy a preguntar si las habéis tenido en cuenta alguna vez o no. Vale YY vamos viendo, obviamente aquí hay habitacional temporal, larga duración y otras, vale, o sea, hay algunas que son específicas, pero vamos a ver duración y finalización, por ejemplo la cláusula de desistimiento no en el caso de que el inquilino quiera marcharse antes le hacéis pagar un penalti. 37:23 Si no, avisa con 30 días de antelación. 37:24 Interlocutor 2 Siempre yo hago 1 año con un mínimo de 6 meses y si no antes era perdías la fianza. ¿Ahora apuesto que me tienes que pagar lo que falta hasta los 6 meses, aunque después les perdono y les me sirve como ey, mira lo que pone el contrato, Eh? Pero va págame un mes, que es el preaviso. 37:41 YY ya está lo mismo. 37:43 Interlocutor 3 Fin automático en caso de los contratos de de temporada en que el alquiler pues acaba y termina automáticamente con una fecha fija pase lo que pase y por lo tanto el el inquilino debe desalojar en esa fecha, sí. 37:55 Interlocutor 2 Sí, pero yo dejo una causa de que si estamos de acuerdo se puede renovar temporada a temporada ya es que yo hago contratos, en teoría es su vivienda habitual, vale, y hago 12 meses con esto que decía los 6 mínimos. 38:15 ¿Entonces es su vivienda habitual, entonces y por qué es habitacional y lo puedes hacer por Código Civil? Entonces en teoría puede quedarse más tiempo y. 38:22 Interlocutor 3 ¿Se puede empadronar? 38:23 Interlocutor 2 ¿Y se puede empadronarse bien? ¿Sí, sí, vale, también tengo clausura, empadronamiento, EH? ¿No sé si lo has puesto aquí, pero eso es importante, que si quieren empadronarse de su vivienda, que creo que como propietario no te puedes negar, EH? Pero yo lo que pido es que me lo comuniquen YY que al salir pues tienen que que. 38:40 Interlocutor 3 ¿Despegarse de baja para que no haya 20 empadronados en una misma, no? 38:44 Interlocutor 1 Porque es lo típico, que la gente se empadrona, se va y ahí se quedan años. 38:50 Interlocutor 2 Sí, bueno, o lo típico que a mí me dices, oye, si se puede empadronar un amigo o un familiar o un que dices no, o sea, hay que especificarlo también solo se puede empadronar quien está en el contrato. 39:00 Interlocutor 3 Última cláusula de a nivel de tiempos, penalización si no desalojan, o sea que por lo tanto, cada día que estén demás tengan que pagar el doble de lo que tocaba. 39:09 Interlocutor 2 Sí, bueno, el doble no me acuerdo cuánto es, pero. 39:12 Interlocutor 3 Sí, bueno. Osana, algo como para que oye se sientan, no con el derecho, que si vamos a juicio hay algo importante, precio de pagos y morosidad, pago por adelantado, la renta se paga al principio de cada mes, nunca al final y está bueno. Obviamente nos va a mejorar el el flujo de caja, pero incluso marcando muy bien que tiene que ser entre el 1 y el 5, entre el 5. 39:32 Interlocutor 2 Y el 10, 1 y 5 y. 39:33 Interlocutor 1 1, 1 y 5. 39:34 Interlocutor 3 Vale. Intereses por retraso, que si el inglés no lo paga más tarde se pacta ya una cláusula penal del porcentaje o de los euros que habrá, no sé, €50 al día en el caso de que no pague. 39:45 Interlocutor 1 Tenemos el mismo contrato. 39:46 Interlocutor 2 ¿Bueno, es que yo creo que es bastante sander, no? Aunque yo si que es verdad que lo he ido, o sea, con el tiempo, cuando me he encontrado con situaciones he ido añadiendo matices que que te encuentras y que no tenías. 39:58 Interlocutor 1 Cláusulas de normas de convivencia es lo que más se ha añadido. Creo que es algo muy importante. Puede ser una tontería, pero si es un un piso compartido no puedes estar 3 horas en el en la ducha porque tienes cuatro otros compañeros de piso que van a estar esperando. 40:17 Las partes comunes siempre tienen que estar limpia. ¿Cocinas limpias después? 40:21 Interlocutor 3 Que ratios hay entre baño y habitaciones, o sea, cuantas cuantos hay cuantos baños hay para cuantos habitaciones. 40:29 Interlocutor 1 Lo lo ideal es uno por uno, pero la mayoría son 3 por 1. 40:33 Interlocutor 3 Vale. 40:34 Interlocutor 2 Yo tengo yo el máximo, o sea un baño cuatro personas y no he tenido nunca ningún problema, pero también es un perfil de inquilino. 40:41 Interlocutor 3 Se aguanta el termo. 40:44 Interlocutor 1 Suelen ser de gas. 40:45 Interlocutor 2 No, si este es de es de gas, este es de gas eléctrico, otros, por ejemplo, que es todo eléctrico. Si que tengo 3 baños, 6 inquilinos. 40:55 Interlocutor 1 Muy bien, tengo 4 por 1 hoy y tampoco hay. 40:58 Interlocutor 2 Yo el tema de normas de convivencia, que estoy súper de acuerdo, que es súper importante y que las he ido mejorando. Yo también lo que hago es aparte de que las tienen en el contrato, las imprimo y las pongo en un cuadro en el comedor para que allí lo. 41:11 Interlocutor 3 ¿Ves cada día? 41:12 Interlocutor 2 Y no hay excusa de Ah, no, es que el contrato no, no me lo he leído. 41:16 Interlocutor 1 YY convivencia, no estamos hablando solo de adentro de la casa, pero hacia los vecinos. O sea, yo lo pongo siempre en el contrato. Si vivís en esta finca hay que ser amable con los vecinos, hay que saludar y sobre todo a partir de una cierta hora. Ya no se puede hacer ruido. 41:32 Si no lo respetas. Tengo el derecho de de ser, de que se se finaliza el contrato. 41:37 Interlocutor 2 Ruidos. El no poder hacer puedes si teletrabajas puedes teletrabajar desde el piso, pero ciertos trabajos no se pueden hacer desde desde el piso. El tema de las visitas también se regula en las cláusulas de de pues de de convivencia. 41:53 Qué más, no sé, bueno. 41:56 Interlocutor 3 Yo tenía apuntado prohibición por su barrendo. ¿No, sabiamente, no puedes, tampoco puedes, o sea, tienes que usar la vivienda para esa finalidad, o sea, bueno, además, una vez nos encontramos con viviendas que hay una una plantación de marihuana, no? ¿Pues o sea o no sé, un espacio de prostitución, no? 42:13 O sea, pues que si hay algo que te que te avisen. O sea, uso exclusivo para la vivienda, identificación de ocupantes, al menos también en en el temporal. Yo en el contrato sí que pongo que que bueno oye, pues se lo he contratado a en empresa, pero necesito saber cuáles son los inquilinos que va va a haber dentro. 42:31 Nombre, apellido, YDNIY. Si hay un cambio pues me tienen que notificar y no pasa nada. O sea, YYY es una cláusula más del del contrato. ¿Prohibiciones específicas tipo se prohíbe expresamente el fumar, tener mascotas, hacer ruido, como lo decías, Eh? Esto también. 42:46 Interlocutor 2 Yo fumar también lo pongo. Lo que pasa que alguna habitación, muchas grave es cuando conviertes parte del salón, por ejemplo en en la habitación, pues yo por ejemplo, tengo una habitación que da a la salida de pues al balcón, pues a ese inquilino, aunque en el piso y el contrato pone que está prohibido fumar. 43:05 ¿Cuando alguna vez me ha preguntado alguien De hecho en en un piso, ahora que tengo en mente cuando lo acabe de hacer la reforma y buscaba todos los inquilinos 1 de los primero que llego y me preguntó, Oye, se puede fumar? Le digo, Ay, pues mira, tienes todas estas habitaciones, pero en el piso no se puede fumar, pero si si fumador intensivo, cogetela en el balcón y se la cogió y pues en el balcón haz lo que quieras, pero no. 43:28 Interlocutor 1 Hay que decirlo. 43:29 Interlocutor 2 Se no toma mucho. Claro, es que es desagradable. 43:33 Interlocutor 1 Si yo yo por mí, cuando tengo un panel amplio a nivel de escoger el inquilino, alguien que fuma es un punto negativo, o sea. 43:42 Interlocutor 3 Claramente, bueno, hay muchos. 43:47 Interlocutor 1 Que fuman, que no quieren, que se fume en casa. 43:50 Interlocutor 2 ¿Claro, pero el tema esto lo hemos hablado alguna vez? Yo creo que el tema fumar el tema mascotas. A mí muchísimas veces me han preguntado si si se podía tener mascota y yo siempre, obviamente digo que no. Y incluso hay gente que se enfada YY al final esto yo por ejemplo, yo toda mi vida he querido tener, quería tener un perro de pequeño, no, y mis padres no, no hubo manera de convencerlos y siempre decía, cuando me independicé me compraré un perro totalmente. 44:14 ¿Me independicé con la que ahora es mi mujer y es la persona más alérgica al perro de al pelo del perro de la historia, no, un rollo que ha pasado un perro ha pasado por ahí y le ha caído un pelo al suelo y ella casi se ahoga, no? 44:30 Y entonces me pongo en esta situación y digo, hostia, si hay una persona que que tiene este problema y vive en un piso que en la habitación de al lado hay un perro. 44:41 Interlocutor 3 Pues es que esa persona se va a ver obligada a marcharse. Entonces, pues no. Si te lo pide Ray algún día, que sepas que mi hermano tiene 5 hijos YY querían una mascota y les dijo, Oye, esto es una gran responsabilidad. Por lo tanto os voy a comprar una una Correa y tenéis que sacar cada día la Correa a pasear 3 veces durante un mes te aguantas la Correa, tenéis que salir cada cada día 3 veces. 45:05 Cláusulas en el contrato de alquiler (fianza de garantía, copia de llaves, pequeñas reparaciones... ¡y mucho más!) Duraron media semana, no ni 3. 45:08 Interlocutor 3 Días, o sea, fue fácil. 45:10 Interlocutor 2 Vale, sí. La estrategia me la apunto esta. 45:14 Interlocutor 3 ¿Os parece si continúo fianza y garantías? Es obvio, no una fianza legal, una garantía adicional. 45:19 Interlocutor 2 ¿Si hacéis por codigo civil, cuántas creo que puedes pedir? No las que quieras. ¿Cuántas pedís vosotros dos meses? Vale, yo hago una. 45:28 Interlocutor 1 Bueno, yo tengo un un mes por si no pagan un mes, por si hay alguna penalización a nivel de inventario y tal porque ya yo yo tengo la de la experiencia que tengo. Al final los que cuando hay un problema te llegan todos los problemas de golpe con el mismo inquilino, es decir, no va a pagar, pero es el que peor te va a dejar el piso es el que se va a ir con cosas del inventario y por eso que hablábamos del inventario, porque cuando alquilas a 2, 3, 4 años ni tú te acuerdas de lo que hay. 45:58 En el piso y creo que tener un papel es clave y es algo que no se suele hacer y otra cosa también que quería comentarles el tema de las copias de llave, que el propietario siempre se se quede, las llaves, que no las vaya a usar nunca. 46:14 Interlocutor 2 Porque cambiar si es alquiler tradicional, por mucho que te quedes unas llaves, yo yo con o sea, yo he cambiado siempre la llave, cuando soy inquilino me da igual. Quédate una copia si quieres, pero yo la yo. La cambio, la cerradura siempre. Y tenía también malas experiencias. 46:29 Interlocutor 3 Inhabitacional por iniciamente la habitación y una pequeña caja fuerte de un de un. 46:35 Interlocutor 2 Backup, yo lo que hago es cerradura electrónica, o sea que puedas salir con el teléfono de la calle y la del piso y en las habitaciones es con llave y lo que pongo es el típico cajetín con código dentro del armario del recibidor. Tienen una segunda copia de la llave de la habitación por si la pierden. 46:52 Vale, entonces siempre hay una. 46:54 Interlocutor 1 Sí, sí. 46:55 Interlocutor 2 Bueno, en el contrato hay una cláusula que dice que si pierdes una de las dos copias, o sea tú responsabilidad es, yo tengo una copia de la habitación, si la pierdo, vale, tienes la segunda para poder entrar, pero es tu responsabilidad hacer una copia y volver a dejarla dentro por si vuelves a perder de aquí unos meses. 47:11 La la siguiente, si no, a mí no me llames. Es culpa tuya de que no es esto. Lo primero y lo segundo es que el día que te marchas. O sea, tú puedes haber gastado perdido una, coges la segunda, no la repones, pero nunca más la vuelves a perder. No tienes el problema, pero el día que te marchas, cuando tú tienes que entregar todo igual que como estaba, pues está que tienes que dejar dos llaves. 47:30 Esto lo pongo por contrato. 47:32 Interlocutor 1 Yo por desconfianza, siempre entrego un doble juegos de llave y me ha pasado más de una vez que alguien pierde el primer juegos, no dice nada, pierde el segundo y ahí si yo no guardo la copia, la la hacemos jodido, o sea yo siempre. 47:47 Interlocutor 2 La copia, pero es que en habitacional es distinto, en habitacional sí que no van a cambiar la la cerradura, o sea en habitacional bueno pueden haber las pérdidas pero pero no, no vas a perder y en el tema de fianzas que decíais que yo hacía una de vosotros dos y yo lo hago por porque hago 1 por 2 motivos, una porque en habitacional al final la persona pues va un poco más. 48:08 Interlocutor 1 ¿Ajustada a eso? 48:09 Interlocutor 2 ¿Cuesta entonces pagar dos? Mucha. Realmente descarta muchos inquilinos que quizás no querrías descartar. Y segundo, el tema que hemos tocado antes. Del seguro de impago, el seguro que yo hago tiene una cobertura por daños, o sea, no es solo el impago, es cuando se marcha, se ha destrozado cosas y no lo paga o no lo puedes cubrir con la fianza. 48:29 ¿Creo que te cubre hasta €3000 vale entonces ya con un mes de fianza? Para mí el mes de fianza, más que por el impago o por el destrozar, es más un que tampoco quiero a la típica persona que no tiene o sea cero ahorros, tiene que ser capaz de pagar el primer mes más un mes de fianza más un coste de. 48:47 De una entrada no, que eso a mí me da una garantía de que tienes un mínimo ahorro, que no estés a cero pelado, que este es el típico el que tiene 0, 0, 0, 0 y no puede pagar la fianza. Habrá muchos meses que el imprevisto y no podrá pagar sí. 49:01 Interlocutor 3 Hemos hablado del Estado de conservación con un inventario que es fundamental, pero luego reparaciones a cargo del inquilino y previsiones de obras. O sea las. Obviamente. Si hay obras hay, hay que avisar y a nivel de reparaciones no os pasa. ¿O sea, yo yo creo que es es fundamental marcar exactamente de quién repara qué? 49:17 Porque hay cosas que son o o o obvias no decir Oye, si le ha hecho un agujero en la pared, pues lo tiene que tapar. Pero luego hay otras cosas, no a nivel de mantenimiento de que si funciona la nevera o no funciona el lavavajillas o funciona la caldera. O sea, hay cosas que está bien ya especificar de decir no, no is your fall YY tú te tienes que hacer cargo de esto. 49:37 Interlocutor 2 Yo yo lo primero que hago es como decías, creo que lo has dicho tú antes de hay un anexo donde pone todo el material que hay inventario de de todos, o sea, de consumibles y no consumibles. Entonces eso está todo documentado en listado y en fotografías. ¿Vale, y después es cosas que son consumibles, las sustituyo yo vale en habitacional, Eh? 49:57 Hablo en habitacional, todo lo que es consumible es lo lo sustituyo yo y todo lo que no es consumible. Si se ha roto o ha pasado lo que sea por un mal uso, eso lo tiene que cubrir el inquilino si se ha roto, porque pues por desgaste propio de de ese mueble o de lo que sea, pues lo cubro yo también. 50:14 Y al final, volviendo a lo que hablábamos al principio de todo, del del podcast, no de de Ostia, que tienes que cuidar al inquilino, que no, yo hay veces que es yo que sé, oye, que es que el edredón no sé qué. Me voy a Amazon y compro un edredón que vale €30 YY se lo compro y se lo envío y tiene y estrena un edredón nuevo, no, yo creo que claro, si vas a pisos que tu margen o sea estos pisos que hablamos por ejemplo con con Juan no de que valen €10000 y que le mete una reforma no sé qué y después no se alquila, no sé por cuánto alquilaba estos pisos por €400 menos el no sé qué de qué. 50:51 Claro, pues si tienes que ir pagando el no sé qué tal, pues al final no te salen los números. ¿Si tienes cierto margen, sí, oye, la regalas no tener más? 51:00 Interlocutor 1 Comparto bastante con con Ramon y también es más una para no comerte la cabeza porque a veces vas a perder más tiempo a hacer entender al inquilino que es de su culpa, que lo tiene que pagar él, que no tenemos nada que ver, que hacer un pedido por Amazon y mandárselo a casa y muchas veces yo por evitar el conflicto. 51:20 No busco entender, vale, vale, y ya te lo te lo cambio. Obviamente, si algo no me parece lógico, le voy a hacer entender. Y más si estamos hablando de cosas más grandes. Pero la gran mayoría es como vale. No hay problema, ya ya lo tienes. 51:34 Interlocutor 3 Muy bien. ¿Y ya por último, renuncias de derechos de inquilino, no? O sea el el caso del tanteo de retractos a que no tengan derechos. Luego para poner tal que ahora nos ha pasado en Alcoy. Bueno, en la reunión que hablaban de de este tema no. O sea que quede muy claro cuáles son sus derechos de si a futuro se quiere vender el inmueble. 51:50 Interlocutor 2 Bueno, ha pasado la inquilina, se pensaba que pero no tenía ninguna. 51:54 Interlocutor 1 Razón, De hecho, ellos es una cláusula que si pillo algo de alquiler que siempre intento negociar sobre esta cláusula para tenerla en mí en mi favor. Secretario bien en locales y tal. Creo que del lado del inquilino. 52:11 Y si es un producto interesante, yo siempre intento incluso ponerme de derecho preferente delante de la familia. 52:19 Interlocutor 3 ¿Tiene sentido? 52:19 Interlocutor 1 En en el caso que se pueda. 52:21 Interlocutor 2 ¿Una pregunta, volviendo al tema de las de las fianzas en temporal o en habitaciones, cuando las devolvéis las fianzas? 52:30 Interlocutor 3 Yo o sea, aquí. 52:31 Interlocutor 2 Tengo yo aquí, he tenido alguna discusión, no con con los inquilinos. 52:35 Interlocutor 3 O sea, yo en el contrato les porque al final en Cataluña dependemos del Incasol y el incasol, o sea, es es un desastre. 52:41 Interlocutor 2 Pero en habitacional o en que vas por Código Civil, etcétera. Cómo o sea, lo devuelves cuando sale el inquilino. 52:48 Interlocutor 3 Yo últimamente las he devuelto antes de que me devuelva la fianza. ¿Linkasol yo, pero o sea, por el buen trato que tengo con con el inquilino y por el buen rollo decir, Oye, si todo está bien, EH? O sea, siempre queda con el esto de que todo esté bien, pero vamos, pero ha habido otras veces que me he esperado a que me devuelvan la fianza legal. 53:07 La YY han pasado 3 meses. 53:10 Interlocutor 2 Es que no iba tan por aquí, porque yo por ejemplo y vuelvo habitacional que al final tú pagas, pues la luz, el no sé cuánto yo, por ejemplo. 53:18 Interlocutor 1 ¿En el último mes, no? 53:19 Interlocutor 2 Bueno, si a veces te dicen cosas de estas de oye el último mes no te lo pago y quédate la fianza, no, no, no, no lo acepto. Y segundo, que yo, por ejemplo, yo a mí me pagan una el alquiler más, una cuota fija que es siempre la misma, que incluye el agua, el Internet, la luz y una limpieza semanal de zonas. 53:38 Vale, entonces, aunque el agua, por ejemplo en Lleida es comunitaria, entonces va dentro de mi cuota de la Comunidad, va la agua. Entonces, aunque un día se un mes se les vaya la olla y pagan, gastan muchísima agua. Mi coste va a ser el el mismo vale, pero la luz si que puede haber sustos y De hecho he tenido pues facturas de €600, €700 ponéis contadores en cada. 54:00 Si pongo contadores en cada habitación, pues ver quién ha sido el listo, no, pero pero voy más en que. Lo pongo en contrato que yo cubro estas cosas que os comentaba, pero hago una mención especial en en la luz que es cubro a lo que yo creo que es un consumo más que suficiente, que es €200 al mes de luz. 54:19 Vale, si se pasan normalmente no pasa, pero si se pasan se divide esa cantidad. A mi parecer, a partes iguales o si como yo puedo monitorizar cada habitación lo que han consumido, si ha sido 1 que lo ha hecho, pues lo puedo hacer proporcionalmente al consumo en kilovatio hora que que han tenido. 54:36 ¿Vale, entonces por qué iba ahí? Voy a lo de las fianzas. Yo la factura de la luz la recibo cuando la recibo y De hecho hay pisos en que te vienen cada dos meses. Entonces un tío se te va, yo que sé el día 5 de septiembre y quizás hasta el 1 de noviembre no tienes la factura. Entonces Ostia, devolverle la fianza y que en noviembre me venga una factura de €700 y he hecho la factura más susto que he tenido en toda mi experiencia como inversor. 55:01 Fue un tío que se marchó y fue la siguiente factura y además. Después, hablando con todo El Mundo, ese fue el el causante de de ese sobrecoste de la factura. Y yo ya le había devuelto la fianza. Pues suerte para buscarlo y que te pague, pues los €400 que te tenía que pagar de de la factura de la luz. 55:18 Entonces yo en espero. ¿A que me a que o sea no devuelvo la fianza? Obviamente hay la revisión el mismo día que sale o al día siguiente, cuando sea de de la habitación que esté todo bien, que todo lo ha dejado como estaba, etcétera, pero no se lo devuelvo hasta que no llega la siguiente factura. Y valido que no hay un sobrecoste. 55:34 Y esto me ha llevado discusiones con. 55:36 Interlocutor 3 ¿Cuántas horas al mes te te lleva en la esta gestión porque no lo puedes automatizar? Esto sí que. 55:41 Interlocutor 2 Se pueden hacer cosas, se pueden hacer cosas, pero. O sea, normalmente el tema de los suministros. 55:48 Interlocutor 3 Eh, una tarde cero. 55:49 Interlocutor 2 ¿Cero por qué no? Porque lo automatice, porque normalmente no pasan de los €200. Entonces yo miro y ya está, miro, hola, bueno, es 3 segundos, miro la factura, no ha superado los €200, ya está, no tengo que hacer nada. 56:01 Interlocutor 1 ¿Más, pero creo que lo que haces es una forma de ganar muchísimo tiempo también, no? O sea, yo hago exactamente lo mismo. El hecho de poner todo en un pacto dónde está incluido y solo tener que revisar si se pasan o no te hace ganar un tiempo porque sino luego tienes que mandar todas las. 56:16 Facturas, hacer los cálculos al céntimo. Luego recordar que cada 1 te pague y es una liada. Nunca las facturas se llegan a tiempo y tal es una aliada y respeto a la fianza. Yo lo siempre lo devuelvo una semana más más tarde. 56:33 O sea, me doy una semana de imagen y me quedó una pequeña parte de la fianza por si acaso pasó a pasar algo en la en la factura y una vez que llega la factura ya acabo de devolver todo y creo que. Con todo lo que hemos hablado podemos decir que al final la gente tiene que tener en cuenta que alquilar un piso puede ser algo pasivo, pero para llegar a este punto de que sea pasivo, que sea automatizado, hay un recorrido muy grande de de pasar y. 57:06 Alquilar nunca es 100% pasivo. ¡Cuanto más automatices mejor!🛑 Disclaimer: Esto no es un consejo de inversión. Basamos nuestro análisis en experiencia personal. Investiga, asesórate y toma decisiones con criterio.Dicho esto… Somos Alexis Gardes, Albert Peguera, Ramón Molera y ¡arrancamos con El Juego del Ladrillo!Vamos al lío 👇🔗 NUESTRAS REDES SOCIALES:✅ Instagram: https://www.instagram.com/eljuegodelladrillo/✅ Tik Tok: https://www.tiktok.com/@eljuegodelladrillo✅ YouTube: https://www.youtube.com/@ElJuegoDelLadrillo Lo siento para los que lo vendan así, pero cuando tienes 101520 pisos no es nada pasivo. Siempre hay problemas, siempre hay cosas de gestionar, siempre hay visitas de hacer. Hay un montón de cosas de hacer. Entonces creo mucho en que desde el primer piso intentar automatizar todo para poder crecer. 57:26 Y que sea al menos lo más cercano al pasivo te. 57:30 Interlocutor 3 ¿Patrocina propia o algo? 57:31 Interlocutor 1 No, no, no, no, no, no. 57:33 Interlocutor 2 Puedo pensar más parecido, pero. 57:36 Interlocutor 1 No, no, bueno. 57:37 Interlocutor 2 Mucha gente, yo pues yendo a propia, no mucha gente, no, yo yo entraré en propia para aprender a automatizar y no sé qué es que de momento solo tengo un piso y no sé que vale, vale, entra cuando tú quieras. O sea, no, no, pero es que estoy de acuerdo, que si no lo tenía propiamente. 57:52 Interlocutor 1 Pero pero me. 57:53 Interlocutor 2 Aconsejo Polo con el logo aquí. 57:57 Interlocutor 1 Creo que podemos acabar con estas buenas palabras. 58:00 Interlocutor 3 Me parece bien y si a la gente le ha gustado, pues nada seguirnos por favor darle al like es gratis. 58:08 Interlocutor 1 Aprovecharlo es mucho más barato que continuo. 58:10 Interlocutor 3 Es un pequeño favor si no, y la verdad es que nos ayuda a poder seguir creciendo, así que nos vemos en el próximo. 58:20 Interlocutor 1 Capítulo. 58:22 Interlocutor 2 Gracias este cambio de Taburetes. El culo, la espalda, todo.