133 - Immobilier locatif rentable : comment on fait en 2026 ?

Je n'avais ce qu'il n'y avait pas tardé grand métropole, valorosement paris, bordeaux, tous les vous et c'est fini, non, c'est fini, bordeaux, n'y pensons même pas. Si un secret en l'obinière que j'ai appris, c'est le temps. Fous le jeune en un style, plus vite en amorti et plus d'argent en fait. Même si le produit n'est pas le meilleur du monde, il n'y a pas de produit parfait, il n'y a pas de mouton à saane pas de valorosement, chaque investissement assez avantage et aussi c'est un convivient, mais avant de l'aider, s'il y a quelque chose à faire pour moi, c'est d'y aller, pour forcer, il faut aller sur le terrain. [Musique] Bonjour, vous écoutez juge hâte, le podcast qui vous aide à mettre du bon sens dans vos finances personnelles. Faire preuve de juge hâte avec votre argent, c'est choisir la simplicité, investir sur le long terme et savoir quand faire confiance à votre intuition, que ce soit en bourse, en immobilier ou ailleurs, pas besoin d'être un expert pour bien investir. Alors, pour être sûr de ne pas rater les prochains épisodes, abonnez-vous. [Musique] Pendant des années, l'immobilier et le gatif a été présenté comme une évidence pour faire grandir sur un patrimoine financier, grâce à l'effet de le vieux, au loyer régulier et au fait qu'il s'agissait d'une protection contre l'inflation. Depuis quelques années, le contexte a changé, particulièrement avec la osse des taux de crédit immobilier, les règles de crédit, aussi qui sont plus strictes, la fiscalité qui s'est allandie, sans parler des contraintes énergétiques qui sont de plus en plus importantes. Aujourd'hui, on va discuter d'investir dans l'immobilier de manière rentable en 2026 concrètement, est-ce que c'est encore possible et si oui, comment on peut faire? On va discuter de tout ça avec Jeremy Adidas, qui est investisseur en immobilier de manière assez importante avec beaucoup de l'eau à son actif. Bonjour, Jeremy et bienvenue sur Jujet. Oui, bonjour David, merci beaucoup, merci pour ton accueil et merci de vous donner un général comme cette invitation parce que oui, effectivement, le livre mobilier, le secteur et le mobilier est en plein bon le leur sombre et la question de Potsilou pas investir est plus pertidente que jamais. Effectivement, autant il y a quelques années, on pouvait se dire, oui, en gros, il fallait investir dans l'immobilier, il y avait peut-être crédit, perbat, etc etc. Et là, le contexte a beaucoup changé, il y a plus de réglementations aussi, il y a plus de problèmes potentiels, plus de choses à penser, donc c'est plus compliqué, je pense, et tu me diras un petit peu ce que tu as en pense, peut-être avant qu'on rentre dans le livre du sujet sur comment on fait concrètement, est-ce que tu pourrais peut-être présenter rapidement et expliquer quel est ton expérience dans l'immobilier pour les personnes qui ne te connaissent pas encore? Oui, je suis avec plaisir. Alors, pour ceux qui vont concerne, je ne suis pas ici du monde bon immobilier, je viens de faire une formation commerce littéraire de base, formation commerce, puis j'ai intégré le monde de l'industrie dans les télécoms d'abord puits chers muscles, je l'étais responsable commercial, donc bien loin, bien loin des considérations immobilières, et un petit peu par le hasard de la vie de trouchement des envies, et surtout le groupe, vous devez bien vilier, je me suis retrouvé d'abord à investir à titre personnel, puis comme je pouvais élater pas tout acheter, je me suis mis à proposer les bonnes affaires que j'avais et proposer mon expérience à d'autres. Pour en faire aujourd'hui, mon métier, puisque aujourd'hui, nous accompagnons donc des investisseurs de A à Z, c'est ça qui est important en leur proposant de certains nombre de services plus émolationnels qui vont de la recherche du bien jusque à l'optimisation, la gestion de travaux alors, on n'est pas évidemment mettre au dave, faire une assistance à mettre les ouvages, et encore, on ne fait que du comptage travaux pour être répressive, et la gestion locative parce que effectivement, nous vous opiliez ce professionnalisme, je suis antici pour vous la question de tout à l'heure, l'immobilier devient de plus en plus compliqué, est-ce ce qui se faisait, j'ai commencé à titre personnel il y a plus de 15 ans, mais ce qui se faisait il y a 15 ans, il a une cefé, car non, aujourd'hui plus, nous, la nécessité très clairement d'avoir une approche, je dirais beaucoup plus professionnelle et beaucoup plus carré. La version tel que moi, je l'ai connu, à savoir, seules se sont calapés avec une vidéo youtube et en bon livre, et là, ce n'est plus suffisant, elle était après à la, mais oui, pour la motivation, mais après, il y a un certain nombre de méthodes, certains membres d'outils, et surtout, surtout, surtout, beaucoup, beaucoup de, d'être expérience à la guerre, parce que ça reste un métier en tant que tel, et comme j'ai plaisir à vous dire souvent, on ne gagne pas d'argent sans embêter un petit peu, ça tombe bien, on peut gagner beaucoup d'argent, mais ça tombe bien, on peut s'embêter beaucoup aussi, d'où l'intérêt, je vais vous rappeler d'avoir une vision, un peu, elle est beaucoup plus professionnelle en 2000, 26, aujourd'hui, quand en 2022, qui a été l'effet de grâle en termes d'investissement vocatif, peut-être. Est-ce que tu peux revenir très rapidement sur ton parcours, concrètement, pour comprendre un petit peu, des états que tu as suivi, la stratégie aussi que tu as mis en place au fur et à mesure, et peut-être même le nombre de l'eau, tu vois que tu as eu ou que tu as actuellement? Alors, oui, je n'ai ce de particularité d'avoir adopté les stratégies qui est la mienne, c'est-à-dire, puisque j'ai fait ce choix d'avoir une bande de l'eau très importante entre les achats à les reventes, etc., j'ai passé à mon modèle des 200 l'eau, tout à fait. Plus je vous m'en achete à crédit, puisque à mon modèle, effectivement, les banques ne me suivaient plus, et au travers de cette stratégie qui est un peu particulière, parce qu'on n'est pas énormément à avoir, je dirais, cette quantité de l'eau, j'ai pu développer un certain nombre de stratégies avec des appétenses pour certaines sites de biens plutôt que d'autres. La difficulté, je dirais, pour un novice, je ne sais pas quel est la cible de gens qui t'écoutent, mais la difficulté, effectivement, pour un novice, aujourd'hui, qui veut faire des mobiliers, c'est, c'est Jennifer, la multiplicité des stratégies possibles, tout fait du milieu du bœuvler, du saisonnier, de l'étudiant, de la relocation, de la colocation, de marchand bien, j'ai une part à la multiplicité de stratégie, et de notre part, la difficulté, je voulais moquer, à mettre en place ces stratégies, que ce soit pour du arabien, avec la multiplicité, une multiplication des noirs anti-arbiens, que ce soit pour du marchand bien, avec tous les risques énerents au marchand bien, etc. Donc pour ce qui me concerne, j'ai fait ce choix un petit peu de manière, en j'aimerais te dire que j'ai construit, que ça fait 15 ans, je savais là où j'allais aller, pas du tout, j'ai fait un petit peu, c'est que ma personnalité, j'ai fait un petit peu au travers des opportunités que j'ai rencontrées, et des personnes, surtout que je l'ai acheté, avec lesquelles je voulais la chance de travailler, aujourd'hui, je suis davantage développé, surtout ce qui est inmeuble, de rapport au appartement, quasiment à 55 ans, qui meubles et appartement au propriété, mais en l'u, au moment tout cas, avec des travaux, principe du déficit foncier, on prélimé, ça plutôt était sa ma stratégie, j'ai fait beaucoup des revient-bils, à titre personnel en volume, mais je suis en train de dire revivir, je sais qu'elle s'y n'a plus aucun aujourd'hui, à partir de quelques villes, j'ai fait un peu d'acharement, mais c'est vrai que c'est quelque chose que j'ai à titre personnel un peu plus de mal à faire, non pas parce que ça n'est pas rentable, c'est là, n'est pas la question, mais parce que c'est mon métier, je me rends compte tous les jours que prouvé un bien rentable devient de plus en plus compliqué, résultat des courses, c'est un peu tellement compliqué que pourquoi elle revente, c'est là ma philosophie, même si je connais l'argument de tes marchands, et qui est juste, c'est-à-dire qu'on peut encaisser 7 ans de 10 ans de m'envoyer en seule opération, d'acharement certes, mais voilà, j'ai cette capacité aujourd'hui, j'ai bien emploi des systèmes de gestion, parce qu'ils y beaucoup de bien dire aussi beaucoup de travail, aussi beaucoup de soucis, et on parlait des soucis, ce quoi, un pays et des gâtésos, à Sandzi, et autres petits plaisirs que nous mobilions de nos apports, forcément gros, pas très moins, gros problèmes, au quotidien, donc c'est vrai que aujourd'hui, cette capacité a agiré plusieurs appartements, plusieurs soucis, plusieurs sages, on est une petite structure familiale, jamais cette ambition, on est part de me développer et de recruter de salariés, de faire des fidèles, bon, on a déjà resté sur quelque chose de beaucoup moins ambitieux, mais de beaucoup de plus réalistes et beaucoup plus flexibles sur tout, aujourd'hui, objectif, peut-être revendre quelque bien, qui sont au moins qualitatifs, pour me concentrer sur le cœur de médecis, le fameux Pareto, le fameux 8020, c'est à dire ceux qui me rapportent le plus et qui m'embête au moins, mais ton jour, dans ce top type, de faire des bons coups, voilà, ma stratégie, le mobileurantable, c'est surtout d'acheter moins cher que le prix du marché, par exemple ça, ça paraît évident, mais ça passe souvent par des bienres qui sont déco-té, par des bienres qui sont, par optimisé, t'es 200 mètres carrés, par exemple, c'est d'exemple que je cite souvent, mais que je l'ai connu, et qu'il faut diviser, qu'il faut utiliser ou avec une locatère qui est là depuis 50 ans, qu'à 50 ans, qu'il faut gentiment remercier, vraiment, là, il y a toute cette stratégie là, donc clairement, aujourd'hui, le mobileurantable existe, je te me confie en fait, tout le monde est haut, mais ça se dontant évidemment plusieurs choses, le premier c'est que je n'avais ce n'est pas tarder grand métropole, valheureusement par les bords d'autre voulouse, c'est fini, non, c'est fini, bords ne pensent même pas, ni ce c'est pas la peine. à moins d'aller faire du 1/2 bien mis, de les stratégie un peu alternatique que je te désire début, moi j'ai tendance aujourd'hui à ne plus faire pour des raisons évidentes, de travail et de risque, évidemment. Mais c'est vrai qu'aujourd'hui moi les biens que je préfère sont les biens qui sont, moi j'ai tendance à dire moi les biens plus ambiennes et moches, plus ils me me plaît, plus ils sont bien. et n'est pas apprécié par les clients mieux sépores parce que je ne suis pas bien égocié, mais c'est vrai que j'ai tendance à lire des biens qui sont pas jolies, c'est vrai que je ne vais pas avoir des biens venuins, je ne vais pas avoir des biens avec une belle vidéo 3D, j'adorais en refaire, moi aussi j'adorais proposer à les clients des vidéos comme les crètes, mais la réalité c'est qu'on ne gagne pas d'argent avec des biens qui sont évidemment primimes, ce serait trop beaucoup trop simple. J'ai tendance à parler souvent, c'est un terme un peu galvodé aujourd'hui mais je faisais partie des anciens qui ont parlé souvent, j'avais pour habitué de parler de pépites, pépites immobilières, mais les pépites, c'est l'image que j'aime bien, pépites, on la trouve dans la boue, on la trouve dans le. c'est ça, c'est pas quelque chose de beau dans son décrein, il faut aller la chercher, il faut aller réfléchir, il faut aller un petit peu s'envêter avec un autre catérafer partir, avec des travaux à faire, avec l'amérie, avec le Bourbonis, je ne sais pas, pour que, si moi, un or, deux ans, cinq ans après, on a donné quelque chose qui soit effectivement optimisé et donc une vraie pépite, c'est aussi pour ça que je tenais. j'ai du mal à revendre des biens sur lesquels j'ai beaucoup travaillé, que ce soit quand on est travaux ou tout, la gesture ne soit à ce qu'on est stratine, parce que je sais que, on arrive à optimiser des biens de manière très intéressante. Et aujourd'hui, c'est vrai qu'on a un parc important qui nous permet qu'il peut être de dire une autre risque, puisque on n'est pas concentré uniquement sur une psychologie ou sur une vie dont on est sur plusieurs villes, qu'on plait à les changer des heures. Quand on parle de rentabilité, effectivement, on parle souvent d'entrepreneurier un peu en immobilier, d'aller chercher cette ou-te-pas-maises rentabilité, en cherchant un peu les problèmes, les fameuses appartements ou les biens, en fait, que personne ne veut, qui soit moche ou autre. Mais là, par contre, c'est, il y a plein, plein de stratégies possibles. Pour quelqu'un qui nous écoute, qui n'a pas encore investi dans le mobilier, qui recherche un bien rentable, qu'elle serait, comment il faudrait commencer pour ne pas tomber dans des pièges soit trop grands, soit des pièges qui, pour toi, serait un peu évident, mais que la personne ne verrait pas, tu vas essayer de ressortir des grandes tendances pour essayer de rechercher cette fameuse, cette fameuse immobilier rentable. Les écaillers évitaient, il y en a tellement et des erreurs, j'en fais souvent, mais il est évident qu'aujourd'hui, il y a un prix de marché, parce que le prix principal, c'est ça, il y a un prix de marché, qu'il va, et il est évident qu'il serait à 3, 4, 5 fois moins cher que le prix du marché, il aurait évidemment un gros warning sur lequel j'en serre évidentement au trapecieux. Les bonnes affaires n'existe pas en tant que tel. Elle se crée à la châme, on me sait tous, enfin, je vais peut-être, c'est nécessaire de me rappeler, on peut bien sûr espérer qu'une ville, face pour un 2, 3 fois, ça, la réalité, c'est que c'est beaucoup plus compliqué aujourd'hui, mais j'ai eu la chance à cette personnelle, parce que c'était au contexte, il y a 15 ans d'investir dans des villes, moi je suis l'arseigné, donc d'investir notamment dans des villes comme Barçailles, Bésier, Lim, Paport, qui étaient des villes un peu sous-côté, parce que, parce que l'accident est sur une, ou réputation négative, etc., qui sont des villes de tir en note, mais il est évident que j'ai pris des risques. Aujourd'hui, il n'a vraiment une question, c'est qu'elle est pour l'investisseur en face, qu'elle est le niveau de risque que celui-ci est prêt ou pas à prendre. Il n'y a pas de bonnes stratégies, il n'y a pas de. ça, j'ai toujours tendance à essayer de aborder ces sujets avec le plus du unité possible, il n'y a pas de bonnes stratégies. Il n'y a vraiment qu'elle est. quand j'ai eu une accueille, il y a une rencontre qui est arrivé en plus de personne et à niveau de stratégie qui n'est pas à prendre. Il est évident que quand on a 20 ans, 25 ans, on est peut-être prêt à prendre davantage de risque à 40, 50. Et c'est tout à fait qu'on prend le site, Moemel à la site toute personnelle, ma stratégie est complètement évolue en casant, dit 15 ans, mais c'est bientôt 20, hein, à complètement évoluer, puisque je prenais au départ des risques qui ont des quartiers. bon, pour plus l'air de l'orcer, ils sont enzés dans vos intentions, c'est juste populaire, avec des locataires faire assa, etc. qu'on peut recommander des fois à certaines méchants de faire, en fait, comme stratégie, mais que je ne fais plus à titre personnel, parce que j'ai plus envie de m'embêter à gérer les stress et les problématiques notamment administratives qui vont avec ce type de population. Mais clairement aujourd'hui, si tu veux gagner de l'argent, il ne faut pas hésiter à aller dans des quartiers en transition, ce qui ne veut pas dire attention, il n'aurait pas des quartiers dans nos, du tout. Mais des quartiers comme les quartiers proches des gare, comme les quartiers dans des villes la presse qui pas à le musil d'affaire meurtre, peu importe, ils sont des. où il y a une volonté économique politique de changement. Ça, c'est important. Dans ma région, le sud, moi, je travaille entre l'UIS et les éperpignants, la petite éradée, on a l'utilisité de vie avec des profils complètement différents. Jamais, si aussi bien dans des grandes écropoles que dans des petits villages, il ne faut pas avoir peur du petit village, il y a de contrefaire, parce que le OU, il faut être capable de comprendre que localement, il y a des. quand dirais, il y a des enjus qui sont. ils sont complètement différentes. Je prends un exemple très concret de fil et que peut-être les gens connaissent. Un bon élection, mais à côté de Marseille, avec son province, très grandier d'éviter d'avoir ce même village. Vous restez une située à côté de perpignants, vous avez des petites vies entre guillemets comme Argelets, ou notre vies de qui sont très recherches. Et il ne faut pas effectivement voir de Paris, vous voyez une grande ville, il ne faut pas se désédifier et avoir vu qu'ils soient trop bipolar, oui, non, ça rentre ou pas, parce qu'il faut en fait s'adapter. Il faut être ouvert à la possibilité pour qu'on ne pas être du commerce, il faut être ouvert à la possibilité de faire de l'étudiant. Il faut, je pense, essayer. Le Harbien dit, pourquoi pas, moi, j'ai des amis qui ont vies, mais qui, parfois, font des chiffres sur une zippe au moins de 1,5 mois, peut-être plus important, mais c'est un travail, c'est beaucoup stress, de mon point de vue, c'est voilà, et je le répète, ça dépend vraiment des personnes. Donc je ne parle à la stratégie évolue du temps au fil de la vie, notre part dépend aussi de la pétence des gens au risque ou pas. Il y a des gens qui ne veulent pas de risque, moi j'ai des clients avec qui la majorité ne se passe pas, ça se passe très bien, mais il arrive quelquefois, il faut être honnête, que des clients au bout de 6 mois, un nombre de ans se rendent compte que c'était un investissement, mais n'était pas fait pour moi. Parce qu'ils ont été tirés par l'objet brillant, par les exemples que moi, je n'ai pas mort à communiquer sur les réseaux, mais il s'avère que investir dans des animaux de délabrer parfois en insolubrité, avec des locataires en l'état de mauvaise qualité, je ne répète pas à méchant, mais de mauvaise qualité, mais c'est pas de naturel, parce que il y a des médecodes parce qu'il faut d'abord au bas, à s'essayer à une situation, faire un autre dit, faut assiser à une situation, ensuite il faut optimiser, ça passe partout, les démarches administratives, les travaux, etc. Pour ensuite, 6 mois, un nombre de ans, 5 ans après, aller chercher ce tableau d'10% pour ce pourcent et davantage, mais je le répète, c'est de temps l'évolubilier, c'est de temps l'autre. Et la problématique que je trouve aujourd'hui, ce rapport de plus en plus, c'est que les gens, donc plus le temps, plus l'envie, plus la patience. Voilà, et qu'ils espèrent, effectivement, alors c'est pour ça que le marchandier a d'ailleurs au passage, en ce moment, c'est le haut temps en 2020, 2022, j'avais dit que c'est sans taine d'appels par jour, par jour, pour l'investissement locatif, autant aujourd'hui, ça s'est beau, que plus calvée, l'investissement locatif ou l'immobilier général, le facture évé, les gens me l'achètent, oui, ils s'emprendent de risques, c'est là le paradoxe, souvent en français, d'ailleurs, c'est pour ça que aujourd'hui ce qui est plus l'île sur les réseaux, c'est toutes ces formations, tous ces livres sur le marchandier, le flip express, les lâcheurs reventes avec tous les travaux, parce qu'il s'est l'express de machines nékinées pour moi, il y a du soeur, qui consiste à dire on peut faire de l'argent sans bêté et sans prendre de risques, c'est pas vrai. Le principe de la rentabilité du rendement, c'est le risque, on école le commerce, il est une seule chose que j'ai retus, c'est plus un produit érentable, plus il est risqué, plus une action érentable, plus ça se vous entend qu'on aura évidemment des risques d'alors, et je le répète, ça n'est pas fait pour tout le monde, très clairement ça n'est pas vrai, c'est vrai que la chare revente, vraiment le vent en poupe en ce moment, le fait d'être marchand bien, c'est quelque chose qui est hyper en vogue, et je te rejoins tout à fait, en fait il y a quelques années, c'était beaucoup plus l'immobilité locative rentable, en fait, qui était recherché, et là beaucoup moins, toi, ta stratégie, c'est vraiment l'immobilier locative rentable, et j'aimerais juste revenir cette notion de rentabilité, juste pour creuser un petit peu quand même ce côté-là, parce que je comprends qu'il y a plein de stratégies possibles, et qu'il faut faire accompagner, toi, tout à l'heure tu parlais plutôt dimmable de rapport, est-ce que c'est la stratégie qu'il faut privilégez pour vraiment rechercher de la rentabilité quand on va avoir à la fois un petit peu de serréinité, et aussi de la rentabilité? Alors, l'immobilité locative rentable, et aussi extrêmement la mode passée plus d'un temps, il y a quelques années, il y a beaucoup moins aujourd'hui, on voit beaucoup moins de l'île de fondation là-dessus, alors est-ce que si elle a secrétait, je te disais qu'à toute personnelle, je suis exposée à peut-être 55, 50% en immobile, et 50% d'appartement, compréhété, etc. Alors il y a du pourré du groupe, tout dépend d'un encore de plusieurs critères. Il y a un même raccour à plein d'abentages. Très clairement, notamment le fait de pouvoir être mettre chez soi et de pouvoir faire ce que l'on veut, quand on veut chez soi. L'inconvénant de l'immueubre en coopropriété, dans la partement de coopropriété, c'est qu'effectivement on ne peut pas élace décider de ce que l'on veut faire. On ne peut pas décider de faire ou pas du Airbnb. Et on se voit souvent contre un, c'est le principe de la démocratie. On se voit souvent contre un par des gens qui ont plus, pour des intérêts qui ne sont pas investisseurs et qui résonnent complètement différemment de nous. L'avion même du adhéritage qui veut refaire la cage escannier. La personne qui veut pas qu'on fasse de Airbnb parce que ça la perdue, etc. Et des choses qui paraissent en plus complètement illogiques. Mais c'est le principe et c'est le jeu en général de la majorité. Et c'est vrai qu'à toute personnelle, ça c'est problématique. Néanmoins il y a aussi quelques avantages en coopropriété. Notamment le fait de se dire qu'on est d'avantage structuré, qu'on est d'avantage j'ai revien à compagnie par le syndic, notamment. Et que les enjeux sont moins importants. Il y a une réalité, tout dépend du budget. Aujourd'hui, si tu as 100 000 euros, ça met très compliqué. Le genre est à 100 000 euros. Mais c'est souvent des îles de la vraie. Et énormément de travaux, peut-être plus, soit même le double de travaux. Donc, il y a une réalité, aujourd'hui, investir un nouveau. Mais dans ces cas là, 100 000 euros dans une petite ville avec tous mes inconvénients, le turnover, de manque de demandes de locatives, etc. C'est pour ça que je pense qu'effectivement, il faut essayer de tout. Moi, j'ai des clients aujourd'hui qui ne jurent que par les îles. Notamment pour cette flexibilité, cette liberté, la réalité, c'est quand même, on le n'est négocié en termes de prix beaucoup mieux, comme appartement. Des travaux sur scène disent appartement sans beaucoup racheter en général que sur un seul, etc. Et un effet de volume, qui est évidemment beaucoup plus important. Mais la réalité, c'est quand même la Paris, c'est quasiment possible. Là où, un appartement en coopropriété à Paris, déjà, c'est beaucoup plus à telle. Il y a ce très réalité là. Je dirais qu'on lui faut. Il y a aussi une prise de risque. Et évidemment, quand l'immeuve, on fait une toiture, on fait une face à un zon l'immeuve. C'est beaucoup plus dangereux. Évidemment, en volume, que dans un appartement. Mais là, encore, il y a des risques, en fait, il peut mettre une CG. Il y a des soumiches sureux, des audites, qu'on peut faire en amont, typiquement pour éviter une bêtise. Alors, nous, on ne le propose pas. Je ne suis pas techniciens. Mais je recommande à certains de mes clients qui ont des doutes ou qui les y, tout qui se rassurer, à des fois de passer par des bureaux d'études, par des agenures, sous-tures, à réduire ces pays-en. Mais c'est à prendre en cours dans un calcul. Aujourd'hui, c'est un niveau garantable. On a intégrant tous les calculs, y compris les armés homorèrents ou ceux d'un techniciens vers. Pourquoi pas? Pourquoi pas? Il faut le faire. Il faut le tenter. Mais encore une fois, je le répète, c'est pas fait pour tout le monde. Et ça, un petit peu, est l'asse. Le image qui a été un peu trop vendu de ce riche rentier qui vivrait au bord de la piscine, et qui profiterait de ses rantes, à vivre. Voilà. Ça, c'est quelque chose qui je trouve, a fait beaucoup de mal à la profession. Qui a fait beaucoup de mal aux investisseurs professionnels, marchant ou pas, d'ailleurs, comme encore, cette idée que ce serait facile juste parce qu'on a envie de le faire le mindset. Oui, c'est important. C'est un prêt roquis. Je le disais tout à l'heure. Mais encore une fois, ça me étonne. Et surtout sans envie d'aller se barre. C'est toujours très compliqué. Je suis justement notre appel. J'étais avec quelqu'un qui me disait qu'il avait encore un dégadaiso. Donc, il faut gérer de l'hiver, il faut gérer des soucis, il faut gérer le stress. Il est rend à ce genre de situation. Et je le répète, c'est parfait pour tout le monde, surtout quand on travaille et qu'on a l'idée de se finir. Donc, bon, le fait de dénéguer les agents, c'est leur métier, ils dénaient le mais avec tous les inconvénients, tu vois. Quand on parle d'immobilier, on parle souvent des trois fameux critères, en placement, en placement pour l'instant, tu n'as pas trop insisté sur cette partie-là. Tu as plutôt parlé de dévite des grandes villes, plutôt essayer de chercher les villes annexes, voir les petits villages. J'ai envie d'enplacement, quels sont les emplacements à privilégier, même si tu as déjà un peu partiellement répondu pour essayer de déguir les gens qui disent, ben oui, l'emplacement de l'emplacement de l'emplacement, mais en fait, concrètement, si j'ai un emplacement prébiome, ça va être compliqué. Donc, comment on peut faire concrètement? Je suis un raison, je veux parler de l'arrivée principal, qui est celle de l'emplacement. Alors oui, ça me paraissait évident, mais il est évident aujourd'hui qu'un investiard sur le Champs-Elysées, c'est beaucoup plus intelligent qu'un investiard dans un petit village reculé du front de la creuse. C'était évident. Mais on a envie à la réalité économique aujourd'hui d'investir sur le Champs-Elysées. Ça n'est pas accessible à un qu'il aime, voir au joubimme, aujourd'hui avec une pas très bonne question, je ne pourrais pas le faire, qu'il t'a tout vendre. Et puis c'est pas forcément rentable, et puis il n'y a pas forcément de produits. Il y a une réalité aussi. Aujourd'hui, la réalité, c'est que les emplacements prébiomes, une vie de moyenne ou importante, sont pris d'assaut littéralement, souvent ne se revendent pas ou s'échanges de générations générations. Donc il y a une réalité aussi, mais on a revu à ce type de comment faire des mobilier en bas, malheureusement, ça se fait aussi dans le fait d'aller dans des emplacements secondaire, ce qui ne veut pas dire au creux une fois de mauvais emplacements, je le répète, mais d'aller dans des emplacements secondaire, être sur la vie, la place principale d'un village de 10 000 et 20 000 en son fiche à ditant, mais proche une grande vie, mais ça c'est stratégie. Être sur l'emface de l'amérie, je ne sais quoi, ou du château de la ville, du levier qui t'en pleine rénovation parce que l'amérie, mais beaucoup d'argent parce qu'il y a une volonté de se réindustrialiser, etc. Ça, oui, c'est stratégie. À l'inverse, vouloir à tout prix être dans le meilleur quartier du neveil sur côté, mais comme Paris, comme Bordeaux, comme tout le monde, encore tout le monde, c'est pour vraiment une exemple, mais toutes ces grandes métropoles, Bordeaux, d'Or, Paris sont aujourd'hui inaccessibles. Et je publie leur ce matin sur les raisons parce que je crois que ce chiffre est intéressant, on accrue en 2025, on accrue que l'immobilier allait s'effondrer. On a dit, de partout dans la presse, on accrue que l'immobilier était mort. Résultat les courses, l'immobilier l'ont exposé dans les villes royennes depuis 40 000 000 habitants, les prix ont exposé dans l'Orienne 6 % et sur 80 % les coûts d'yasuchifs, sur 80 % des coûts de 100 000 habitants et plus, 80 % des villes ont augmenté de 10 %. Pour aller m'omigner qu'il est mort, on est loin d'être le cas. La réalité c'est qu'aujourd'hui, on a la fameuse loi. Il y a deux lois importantes, c'est dans le placement, dans le placement. Et il y a une deuxième loi dont je ne suis pas parlé, c'est l'eau prénadement. Il y a une loi économique qui existe depuis toujours et qui perdura bien après toi et moi, qui consiste à dire que lorsqu'on a plus de demande que de produits disponibles, le prix qu'on le veille ou non, monte toujours. Et même d'ailleurs, en passant par des lois ou des systèmes en cas de rembondéloïe, type, blocage, des prix, etc. La réalité c'est que, à nuer à 16, ils ont voulu bloquer le prix du pain, le prix du pain quand même exposé. En partant le Covid, on a voulu bloquer le prix des dévases et la réalité c'est qu'on a eu plus de base et que les rares masques disponibles, on va lui dire qu'il est fort sur une base et un peu préparé pour l'immobilier, on a tellement contraint sur le dessert d'introduction, pour la telle rencontrée, la construction n'a plus de construction, on a vu ça un masque. On a tellement contraint la construction, on a tellement mis de normes dans l'intérêt du locataire toujours, on n'est pas du propriétaire d'ailleurs au passage, c'est sur le concretitaire qui est un peu l'affaire, on ne l'a pas l'air à si tu le souhaites, que régime ta décourse, ça va vouloir trop protéger le locataire, aujourd'hui, il y a pour rien à nuer, et que le poiv locataire aujourd'hui, bien, à plus de logement des cés avec une super isolation thermique parce qu'il y a plus de rien de tout coup, et donc le poiv qui reste, les prix, exploise, les prix à l'achat, mais il nous l'a envoyé aussi, et ça c'est une réinité économique, c'est pas que j'aurais joué, c'est la réinité économique qui fait que pour moi, investisseur, alors, c'est très mauvaises nouvelles que les prix exploise, pour les néos, investisseurs, pour les futures primoses accédents, mais pour ceux qui ont déjà comme moi du patrimoine, la réalité, cette exposition est excellente pour moi, et aujourd'hui, si je ne vais pas recommander, évidemment non objective, ce qui est mon métier, mais d'investir ou pas, je suis comme un cul qui n'a jamais été aussi pertinente à investir aujourd'hui, justement parce que plus personne ne le fait. Voilà, à investir au sein du canon, littéralement, au début de 5 janvier contre le tour de 7 épisodes, le lendemain du kidnappé du président de Venezuela, typiquement, il va y avoir quelque chose, ça va se traduire par un événement économique pour les du pétrole qui explosent ou pas, et forcément, ça va avoir des conséquences réelles, niveau bilanées derrière eux, que le prix de l'économie réelle, et par définition, moins de logements disponibles, résultant les courses, ceux qui sont encore là, avant fin de l'argent, c'est mathématique que l'on loillait en France, en Goumonde, c'est la magie du système bancaire français, un loyer en Goumonde, tous les ans, du minimum, vers le sang, de 3%, si ce qu'on appelle l'ingiste hiérès, alors que le tour, l'avanceurité elle ne bouge pas, elle est fixe, et donc a raté sans faire beaucoup des forts, on gagne de l'argent de vos pays, clairement, même si on s'en mette un peu, c'est clair. Effectivement, c'est le principe de. l'immobilier qui est l'immobilier locatif en fait qui est parfois un peu oublié parce que recherche d'avantage de gains en fait d'avantage de performance aussi il y a le côté chronophage quand même de l'immobilier qui peut faire peur à certains en termes de type de bien tout à l'heure tu parles d'immobilier de rapport ok on comprend les avantages avec la monde de propriété le fait de mettre un petit peu mettre chez soi c'est ça alors que en copropriété du coup forcément il y a le syndic les voisins pour être dire avec lesquels il faut se mettre d'accord quand il y a des travaux pour autant sur la copro je me dis bah en fait quelqu'un qui veut commencer à se lancer qui va commencer à investir dans l'immobilier ça peut être une bonne pratique comme tu l'as fait toi il y a quelques années est-ce que quelqu'un prend un petit peu de cette achat un petit peu bon père de famille presque mais tout en recherche de la rentabilité dans une copropriété par exemple tu as dans un petit même dans un petit village en fait il y a aussi des petits immeuble avec des petits appartements rentables en fait mais je suis un raison de ce qui est pas bon effectivement moi j'ai commencé à titre personnel sur mes petits appartements un petit été deux petit sugeaux 50 euros 60 euros des prix tout à fait accessible déviens dans lequel alors moi je ne sais pas de travaux mais dans lequel tu peux pour croire pas même mettre la main la même la main les perdre etc je suis tout à fait d'accord à toi c'est un beau moyen de commencer je te le disais je recommande très fortement aujourd'hui de faire par un même d'aller visiter encore une fois même sans passer par des pro parce que des pro comme moi ça coûte de l'argent ça c'est après je pense que c'est vraiment l'état d'après quand on commence il faut aller faire nos visites il faut aller étudier refus il faut aller il faut aller les négocier des devis avec des arts six heures il faut suivre en chantier et pourquoi pas même jéré soi même son genre y arrière de temps que ça allait vous ager allez payer des impôts allez se faire contrôler voilà il faut le tester par soi-même pour savoir je le répète si oui ou non on est fait pour ça mais tu as raison quand on commence il faut commencer à la hauteur de ce qu'on peut faire et de ses ennuis donc on peut commencer petit il était vinaux qu'à du meuve donc on commence c'est parce qu'il y a de plus d'intelligions je complais qu'on raconte avec toi le soir est ce que prendre raison du jetère je te lisez tout à l'heure quand on a 50 sur 100 pléros quand on en avait un temps dans de 5 ans c'est déjà magnifique on fait avec ce qu'on peut et bien sûr acheter dans une compropriété ça peut être une excellente cité alors attention tu me parles le type pourquoi pas c'est un très bon plan mais plusieurs ennertes à voir le problème de la compropriété ou de là je vais faire de pas être maître chez soi c'est surtout les coups indérents à la compropriété et la difficulté et l'erreur que moi j'ai fait et que je suis entre un pays aujourd'hui d'ailleurs car sans plus tard c'est qu'effectivement on n'a pas tendance on attendance à regarder de manière un peu stock et pas flu la rentabilité le rendement c'est à dire un ratio un rapport entre eux ce qui rend presque y seur mais on a eu toujours effectivement puisqu'il est permanent on a eu bien les vues des travaux on oublie les les coûts de fonctionnement les appels de charge exceptionnel parce que un des incombinants principaux je le vis souvent dans quelques compropriété délabré dans ce et autres c'est que quand on est en compropriété si le voisin ne paye pas on a obligé le payer pour lui et ça c'est un énorme convivre c'est un juste impossible mais c'est le principe de la compropriété et ça effectivement tant qu'on n'y a pas été confronté tant qu'on a effectivement je ne les ai pas vu à l'effet des instruments générales à jusqu'en ce moment où à la fin on tient un peu presque au vent c'est pas agréable c'est pas agréable parce que parce que c'est la vie qu'on fait de faire refait de la société avec tous les problématiques qui vont avec mais oui en effet pour commencer petit je pense c'est un peu un très bonne idée mais il faut faire attention à plusieurs critères du part la taxe du ciel d'autre part le montant des charge d'autre part l'étant de fienne il est évident qu'à trop petit se face un très gros pour son c'est pas c'est pas tout ce qu'il faut rentrer les gens il faut voir aussi la typologie des habitants parce que ce sont que des propriétés ou que des investisseurs parce qu'un investisseur s'occupe peut-être ou bien effectivement que quelqu'un qui a mis tout le jour voilà je dirais qu'il faut avoir ce que tu as vu un peu global mais bien sûr avec un objectif qui est toujours le même qui est de gagner de l'argent tout de suite ma philosophie c'est de dire je qu'elle est de l'argent maintenant pas dans 20 ans même si bon c'est devenu un discours un peu évidemment beaucoup plus compliqué aujourd'hui avec le contact sur des prix des taux des coûts de travaux etc je le disais tout à l'heure un budget à 50 000 euros c'est fait compliqué fait très compliqué d'avoir quelque chose de rentre il faut être clair quand je me drombe là c'est quasiment même possible sauf à aller effectivement aller sur quelque chose de spectre compliqué de traiter dans le monde et je ne recommande pas c'est ce à technique en fait qui est dur à trouver entre rentabilité et risque soucis je suis en parler niveau pilier c'est très gros de fâche de raison effectivement ce qu'il faut investir en morce ou en niveau pilier l'amour c'est bien ou rentable alors après ça produit certains qui nous écoutent d'euros sur 10 ans en temps c'est pas vrai peut-être mais il est évident que le niveau pilier est très gros de fâche par contre niveau pilier généralement en ce moment je m'intéresse beaucoup à au parc des modes des grosses forties de niveau pilier et la première marche tous les gens qui ont fait sur le milieu de l'ardère ont toujours commencé par l'entreprise pour l'aérien et niveau pilier il finisse par la bourse il finisse évidemment par le ce qu'on appelle l'écoutine le café tal privé la vécissement de la startup etc mais commence toujours par le milieu pourquoi parce que niveau millier c'est la seule classe d'actif dans laquelle on peut devenir millionnaire alors je n'ai pas avec son argent avec celui du lopeterre je ne me passe votre race donc je mets ça parle en général quand on dit comme ça aujourd'hui une gant ne va pas de prêter à un milieu de rope pour investir sur total malheureusement ce ne sont pas trop ça la réalité c'est qu'elle ne va te prêter de l'argent pareil pour du bitco et ils ne vont pas prêter de l'argent pour faire du bitco et la réalité c'est qu'il ne prête que pour le niveau pilier donc commencez par niveau pilier et arrivez le certain style comme je le fais aujourd'hui à 42 ans 43 pardon commencez à revendre commencez à arbitrer et faire autre chose la réalité c'est que dans les 100 plus grosses fortunes l'imobilier représente peut-être que 5% 6% de leur patte témoine donc c'est devenu plus grand chose par ça ça va faire mesquelles on commence et il faut bien commencer avec ce qu'on appelle le fameux effet de levier on essaie d'aller chercher les biens qui rapportent plus à la révidement avec le plus de soucis mais pour dans le cadre je le répète dans le voyage qui va durer 10 va 30 ans voilà acheteur d'appartement et le plus réfer de sa vie pour croire pas mais je n'y sera quasiment possible de gagner de l'argent comme ça tout à l'heure tu as parlé de l'importance de faire des travaux pour secret ça ça rentabilité de 0 on pourrait dire avec des travaux il y a aussi la notion de dpux d'abélioreer le diagnostic du performant synergétique d'acheter un bien qui est mal classé en vue de d'améliorer sa note bah pour le confort du locataire mais aussi pour une possible revente à terme j'aimerais avoir ton avis un petit peu sur cette stratégie qui semble presque un peu facile en fait t'achète un bien qui est hyper mal classé tu disole et après tu potentiellement tu peux lui un petit peu et après le revendre avec une belle plus plus value est ce que c'est une stratégie qui se tient d'après toi sur le papier oui tel que tu l'as présenté sur l'excelles à marche magnifique pour bien dans la vraie vie c'est un peu plus compliqué pour deux raisons de raisons de départ du départ parce qu'il faut bien acheter aujourd'hui on vient en g comme bien ça vaut très compliqué à les cibres il n'y a pas de prix mettre carré des côtés il faut bien acheter et surtout derrière il faut non seulement bien la révoler mais de manière évidemment la moins coûteuse possible la plus optimale possible alors avec le plus d'efficacité avec et avec au moins de recours on peut tous se référer à ce que disent des diagnosticres oui on peut tous mettre des bonheurs de partout mais la réalité c'est que c'est pas faisable déjà économie pour moi et puis on n'a pas le droit de le faire de partout notamment dans un certain milieu de classé donc encore une fois oui sur le papier c'est c'est c'est la faire du siècle et si tu veux mon avis je reprends en thèse on voit aujourd'hui que ça a été vaste de mon point de vue fume historie de mon point de vue puisque ça fait déjà deux trois ans que je disais je suis pendant sur le coup j'ai raison je ne sais pas de son raison mais j'avais un nombre certain que il y avait que ça ne pouvait pas c'était pas tonable on ne pouvait pas te dire c'était pas possible avec autant de logements de milleaux trois milleaux qu'elle est disparaître de marcher et en face possible d'artisan avec des gens qui n'avaient pas de soum parce que faire des travaux ça coûte cher sur tous les travaux de qualité comme ce qui était exigeait la réalité c'est qu'aujourd'hui le gouvernement recule son dire évidemment il change les méthodes il trouve des prétextes mais il soit en train de reculer et en janvier la première janvier de 1906 donc il y a quatre jours quand on tourne ce ce sont une clavier y a une nouvelle méthode de calcul qui en gros à revaloriser les écranés par rapport aux gaz ces techniques mais qui par ce que tu joues de par ce que tu joues de comptes à pervier à franchissant au septembre et le joueur qui n'était pas bien passé deux repasés du bon côté donc je te disais vas fémisterie pour ceux qui il y a quelques temps étaient étaient à qui on disait vandée tout de suite vandée pas cher c'est des temps que c'est encore possible parce que votre logement va être au plus ou à nouveau en réalité c'est que mon atrovel pis allé que ces jambes à leur réserve peut-être pour certains lents moi je vais faire forcément fait d'affaires comme celle-là parce que les biens que j'achetais sont généralement toujours mal classés en tout cas il dirait que ça change pas grand chose avant l'approche mais pour ceux qui On utilise ce parvulement bravo eux, mais c'est malheureux pour effectivement des personnes qui auraient été un peu abusées, je pense, par cet aspect là. Mais demain, on a généralement des travaux, oui, il faut en faire, pas parce que j'aime ça. C'est parce que c'est là que ce prix, la valeur est hôté. Un bien rénové, érentable, pourquoi les gens le vendraient? Si ça se passe bien, je dirais qu'elle est souci. Moi, je te demande à mes taux de demander à mes taux de trouver des problèmes et de les récoltres. Le problème de travaux, le problème de locataire ou le problème de stratégie. Reviens à modifier, je faut les changer à l'amuser, mais à l'interprète, évidemment, la personne ne va pas le vendre. Donc c'est ça, au faire des travaux, c'est une des solutions pour améliorer les situations existantes. Comme je vous disais, la difficulté, c'est de visualquer en tout cas, parce qu'il y a aussi de réalité de marcher, ce que je te disais, à aller faire 3 à 4 000 euros du mettre carré de travaux. Dans le vie, le prix du matériel ne dépasse pas les 3 à 4 000 euros, c'est suffit. C'est suffit parce que on ne reviendra pas un bien plus cher, parce qu'il ne vaut, et ce n'est pas parce qu'on est encec, qu'on va le rev. Alors, on peut le revendre en B, on le revend plus cher, effectivement, quand on le dé. Mais on le revendra jamais plus que le prix des travaux, etc. C'est pour ça que je le disais, il y a des techniques, des matériaux qui sont un peu plus efficaces, un peu plus intelligents. Et aujourd'hui, c'est une maîtrise à avoir de mon point de vue, c'est une difficulté encelle de l'analyse des diagnostic, des DPE. Aujourd'hui, quelqu'un qui est capable, je ne sais pas forcément, qui est capable d'interpréter et ne savoir comment aller optimiser, moi j'ai des amis qui se travaillent, qui sont devenus des spécialistes, et qui savent que tel led de verre est plus efficace que tel autre, en One Place, etc. Et ça, c'est une vraie compétence, oui, il va être effectivement extrêmement intéressant à terme. Mais on en revient toujours une remover chose, faire des travaux, c'est un vrai métier, trouver des artisans de confiance très compliqué. Parce que des confiance, oui, mais qui soit appli, compétitif, dirais que là, ça rajoute, un niveau de difficulté, et la réalité, c'est que c'est aussi pour ça, d'ailleurs, comme l'univers bilier, tout le monde en frais sinon, si elle n'est pas un sujet de difficulté de barrière à l'entrée, en terme de prix, en terme de travaux, en terme de normes, tout le monde en frais. Et ce serait bien, mais sur le principe ce serait pas viable pour l'intégralité des acteurs. T'as beaucoup insisté sur l'idée d'aller sur le terrain, d'apprendre en fait, de faire des erreurs de se lancer. T'as pas trop parlé en revanche des outils pour trouver un bien, et en fait souvent, les personnes qui recherchent des biens immobiliers, en fait, ils vont passer des heures sur le bon coin, sur d'autres outils, en fait, à scroller, à lire les amances, etc. Je voudrais avoir ton avis un petit peu sur les outils, peut-être qu'il faut utiliser pour essayer de trouver un bien rentable, ou bien peut-être une méthode, pour sélectionner des annonces pertinentes, parce que des annonces, il y en a des dizaines, des centaines, potentiellement, dans le secteur géographique qu'on conscieble. Là aussi, je serais très oble, j'espère en tout cas, dans la réponse que je vais t'apporter, parce que c'est un vrai débat au sein des investisseurs, ou même si il faut faire une de nos dîmes de rapport, ou si il faut acheter ces RPs ou du locatif, les débat comme ça, qu'ils font lesquels chacques à de bonnes réponses, j'ai tendance à considérer que, pour ce qui me concerne, j'ai tendance à penser qu'effectivement les meuls affaires ne sont pas facilement sur l'internet, on ne va pas les dire du bon coin notamment, là où certains de connaît qu'on peut prendre le diron qu'avec une bonne méthode, on peut trouver ces passiers, etc. J'ai tendance à penser que non, sur la base de mon expérience, alors il existe effectivement tous ces citat-lètes dont, ce n'est pas loger de bon coin, le PIP et autre, il existe aussi un sac d'agricateur qu'à ce tourouc, il permet effectivement d'analyser les offres, les comparables entre elles, de voir les rues-sournes du prix qu'à ce tourouc, par exemple, et d'un site réperence qui permet de voir pour où il a nos données les vaut qu'il soit au prix, et que comme un temps l'est publié, etc. C'est magnifique la réalité, c'est quoi je vais utiliser à titre personnel. Même si je pense qu'effectivement ça peut être source d'un terrain, je pense qu'à un moment donné, c'est ce que je te disais, il faut être capable d'aller sur le terrain, ça me dirait quoi, ça veut dire surtout, aller rencontrer les gens, aller rencontrer les acteurs de ce métier, que ce soit les agences, que ce soit les notaires, les visiers, les artisans, les commerçants, je reste convaincu que c'est un métier de d'homme et pas un métier uniquement de robot, sinon, dans quelques années je suis quand remplacé par l'IA, et peut-être, d'ailleurs, certainement, c'est fait partie des agences organisées, il faut partie de ces tomes d'îmes et des métiers qui devraient m'attendre, ils disparaître. Moi, je suis convaincu que pour l'instant, non, parce que je suis convaincu qu'à aller surtout de utiliser sur la multiplicité des offres existantes, et aujourd'hui, soit d'investir dans un secteur donné, dans une ville ou dans un arrondissement, dans ces cas-là, oui, c'est un peu plus simple, quoi que, à Paris, dans une autre ville, il y avait déjà des milités de possibilité, mais, comme je le fais, moi, j'ai pas de milieux géographiques, pour ce qui concerne, j'avais été aussi dans le chute de la France, en Bretagne, le Co-Harm, qu'à Angoulet, que dans ce jour de ville, en fait, moi, je vais là où il y a les pots de affaires, et c'est vrai qu'à l'en avoir ce connaissance local, global, de 10, 50, 100, 200 villes, c'est impossible. Impossible, surtout que les règles d'urbanisme, pour ceux qui ne le savent pas, ne sont pas nationales. Les règles d'urbanisme sont spécifiques dans tel ville, vous avez des règles qui sont différentes de la ville en face, dans tel quartier de tel ville, vous avez des règles qui sont différentes du quartier dans le face. Et ça, il est impossible sans avoir se spécialiser de maîtriser tout ça, c'est pour ça que je le disais, passés par des gens qui sont de tel ou tel secteur, permet généralement, vous degriller beaucoup de temps, d'éviter les pièces générales, d'éviter les quartiers ou les rues qui sont des fois moins recommandables, surtout sur les villes de ce groove-air. La parie, on sait bien que l'il faut dans tel ou tel encement, etc. C'est facile. Vous allez dans l'express, c'est longtemps, je sais pas si c'était ce qu'il faut encore, vous vous recommander, les quartiers à la mode, etc. La réalité, c'est que pour des villes, ce qu'on dévite, le secondaire ou des villages, ça n'existe pas. Et il y a une des forts et des possibles et dangereux de le faire des fois seuls. Je vais te citer un exemple, un titre personnel qui a été très à la mode, qui l'a un peu moujandu parce qu'elle a beaucoup monté, qui est baisillée dans mon secteur, qui comme Saint-Ethièn il y a quelques années, a été l'espèce d'elle dorado, dans lequel tous les investisseurs voulaient aller, la réalité, c'est qu'à baisiller, on a, moi-même, j'ai visité des matins magnifiques, osmanine exceptionnelle à juste à côté, ce qui s'appelle les américains, les espèces de chans et misées de la barre, mais des choses exceptionnelles avec des rentabilités de 17-18% du vu de l'ouage, je ne comprenais pas pourquoi, car je suis en place, parce que la population, parce que tout ça, et ça, encore une fois, ce niveau de grand minorité, la nécessite, encore une fois, soit d'un écheon de terrain, de visiter, de voir par soi-même ce que j'ai fait, soit d'avoir, encore une fois, des gens de confiance, même si la confiance, évidemment, mais je ne pense pas qu'il y en ait, aussi cette capacité à voir, et ça c'est ce qu'on appelle l'expérience, c'est très compliqué à expliquer, très compliqué à en s'ennier, d'avoir cette capacité à voir si il y a une bonne affaire ou pas, si on peut ne couper, trouver une solution, il n'y a pas, et là, ce n'est de vivre dans lesquels les investisseurs se refilent leur tuyau, oui, certains l'ont fait, mais évidemment, ce n'est assez compliqué à expliquer, avoir un bon fini, nous par rapport à un produit, c'est peut-être bon, je ne pourrais pas t'expliquer, mais il est évident qu'en fait, il y a des réalités, dans tel ville, dans tel secteur, c'est que si on était deux, qui sont recherchés plutôt que les tétrois, on sait que les studios ne sont pas intéressants, voilà, il y a ce très compliqué là, donc encore une fois, il y a des chiffres, il y a exènes, il y a la réalité, et la réalité du marché d'anim, et clairement, on parle à même, à m'opfolier par exemple, qui est pourtant, et à quelques minutes de route, voilà. Donc, à les propres des risques, oui, le prend seul pourquoi pas, mais il faut effectivement penser plan ABC, j'ai toujours commencé à proposer un accident, plusieurs alternatives, plusieurs scénarios, des clients qui veulent faire du temps bien, pourquoi pas, pas trop l'âme, mais il faut que ce soit rentable, en location à l'année. Sinon, c'est trop dangereux, c'est beaucoup trop dangereux, voilà. Et c'est là où l'on revient à la réalité de marcher, un vestir à cad, qui est de suivi le haut comvien, c'est l'oeuvre et désirable. Et là, ce que l'on va lui dire, à l'effet de la rentabilité à cad, à l'année, alors, il peut avoir des pourraux victoires, et pourquoi pas, il faudrait qu'on regarde dans les détails, c'est très compliqué, si on ne fait pas une très bonne affaire. Ce n'est pas le possible, hein, en tout cas, moi, c'est le parfait. Ouais, il y a vraiment l'idée d'aller sur le terrain, en fait, pour se faire sa convécion, pour apprendre aussi, pour faire son réseau, en fait, aussi, comme tu l'expliquais. Donc, ça, je comprends. Pour autant, il y a des gens qui habitent à Paris, et qui souhaitent investir en Bretagne. Et donc là, ça peut bien, ça peut être compliqué, en fait, quand tu as de distance, quand tu as coté de chez toi, tu peux pas avoir de la rentabilité, parce que les prix sont vraiment très chers, ou pas, tu parlais de bordeaux aussi. Donc peut-être là, c'est que c'est 130 vôtres, c'est vraiment très loin, mais quel serait ton conseil, quelqu'un qui habite à dans une grande ville paris, ou par exemple, pour qui recherchent un bien locatif rentable, pour vraiment aller sur le terrain, parce que, en fait, il va y avoir la contrainte géographique, potentiellement les transports, etc. Evidemment les gens sont plus à l'aise intellectuellement parlant dans l'idée d'investir à 20 ou 30 minutes de là où les résides, de là où les amis de là où leur parent se trouvent. La réalité, tu vas émoké, c'est que dans certains secteurs, c'est un possible. Pari, bando, tout douce, pas un porte, ce sont des vies de aujourd'hui où les prix m'a de carrer sont tellement élevés. Et la quinze ans, il était déjà, il m'en fait que progresser et je te disais peut-être à l'heure que dans mon avis, il m'en a dit encore qu'on va essayer. Le soirée, c'est avec la flation, la raquette est déviée. La réalité, c'est que chercher à Paris, tu peux chercher pendant 20 ans, tu ne te trouves-ra selon moi. Ce qui ne veut pas dire qu'il ne faut pas y avoir une feuille, il n'y a pas de dis comprendre. Jamais, jamais, jamais, parce que tu as une réalité de marché qui fait que, en plus avec des loignettes sont bloquées, je dirais que ça rajoute à nouveau de concrète, à Lyon, et c'est d'ailleurs pour ça qu'aujourd'hui, les vies et les vies, aujourd'hui, où c'est le plus facile de trouver nos vécateurs sont par définition les vies où c'est le plus intéressant d'investir. Si tu faudrais y matcher des deux classements, pari, Lyon, au bando, je crois que c'est le vies où il y a le plus de difficulté à trouver des vécateurs, certains vies de Bretagne, mais c'est parce que c'est les vies les plus chères tout simplement. Et parce qu'effectivement quand il y a quelque chose de disponible, ça s'arrache. Et les gens restent en plus, ce pas dans des années. Donc aujourd'hui, effectivement, prouvé un bien-rentat dans ces grandes métropoles, c'est très compliqué. Deux possibilités, soit dans une région donnée, dans un secteur donné, 10, 20, 30 kilomètres, près chacun est voie, effectivement, une pareille gérable. Soit accepté d'aller dans des villes en plus ou moins côtés, de ce secteur, il y a tous vos vies qui sont comme en côté. Je prends pour exemple la région parisienne qui se débloque aujourd'hui beaucoup vers Sud-Paris. Donc prendre des exemples que les gens peuvent comprendre. Je vais être parlé d'une vie que je voulais très bien te ruse pour y renterrer. Donc toutes les vies le tour de Tous et de la mineur de Tous, ce débloque. Parce que c'était des villages qui étaient pas très longtemps délavés. Résultant des courses, les gens ont besoin de se loger parce que tout vous êtes recher. Donc ça ne peut pas faire une demi-heure le temps. Oui, ça ne pourront pas la première stratégie. Deuxième stratégie, si on veut vraiment de la rentabilité, mais surtout sans péter. Parce qu'on aurait une fois tout dépend de ce que l'on fera ou pas. Si il est évident, tu es artident, tu vas les faire toi-même, tu es travaux. C'est clair que il faut être à côté. Tu ne pourras pas le faire à Paris, tu pourras pas le faire à l'Orsède. Par contre, si tu acceptes le principe de déléguer et c'est un peu la philosophie avec des gens comme moi. Si tu as accès à le principe de déléguer à des gens tout ou partie de ton investissement, dans ces cas là, tout au point que sa ma philosophie, là où tu as investi, tant que tout au plus, c'est plus rentable. C'est aussi facile que ça. Je te disais qu'à cette personne, j'avais dit en Bretagne. J'ai vite un ligne, je pense bien, que je n'y vais jamais. J'ai acheté sans visiter, je sais pas si c'est un des gens de me dire, mais c'est la réalité. J'ai fait confiance à des gens, bah des conclures en réalité, sur des amis, qui ont fait un excellent travail. Oui, ça m'a coûté beaucoup plus d'argent que si j'avais fait moi même, surtout que c'est mon médecin, mais la réalité, c'est que je ne pouvais pas être ici et en Bretagne. C'était juste un peu si matériellement et physiquement. C'est pour ça que je te dis, il y a eu un foie à faire. Moi, mon choix, c'était que tout est en club, parce que ça me coûte de l'argent, mais c'était comme rentable. La dernière partie dont je voulais parler avec toi, c'est la partie du financement. Donc, le fameux crédit immobilier, beaucoup de personnes pensent que avec la remantée des taux de crédit, ben en fait, c'est plus vraiment intéressant d'acheter des immobiliers, parce que en fait, le coût du crédit a été métivier par deux ou trois par rapport à il y a quelques années. Alors, j'ai deux questions là-dessus. Qu'est-ce que tu en penses de cette affirmation? Et deuxième question, c'est quelle est, d'après soi, la durée un peu optimale du crédit quand on cherche à investir de manière rentable? Alors là aussi, la réponse a évolué avec le temps. Quand je vais commencer, on te disait, on te disait qu'il faut aller sur les durées de crédit les plus longs possibles, 25 ou 30 ans, pour lisser à la baisse sur l'avancélité, donc faire davantage tout cash flow, mille euros de loyer pour 500 euros de crédit, négagé à peu près 500 euros, bruit évidemment, de restant à vie. Ça, c'était la théorie. La vraie vie, c'est qu'aujourd'hui, la réalité, c'est qu'aujourd'hui, tu as raison, les taux. Tellement augmenter, alors, je vais en parler après. On tellement augmenter que faire une crédit sur 25 ans et pire sur 30 ans, coute tellement cher qu'en réalité, ce n'est pas forcément intéressant de le faire comme t'es. Alors certes, les intérêts sur les petits des impôts, on est d'accord. Et puis je dirais que ça n'est pas aussi, est-ce que l'on fait de la RP, est-ce qu'on fait du vocatif pendant certain nombre d'années jusqu'à sa cosie, je crois. Il était possible de déjuire, de défiscaliser les intérêts et de ça, résidence principale, lorsque cela ne pas grave, maintenant que c'est plus possible que possible que pour du vocatif, effectivement, ça ne se passe pas la même selon qu'on achète sa maison, selon qu'on investit. À titre personnel, je peux même te dire mieux, j'ai même fait quelques achats avec les crédits qu'on saut. En tout cas, des achats ou des travaux, des choses comme ça, ce qui est stupide, donc, pour le public communique, mais qui avait le mérite de me permettre d'avoir de l'argent là où il m'a. Parce que c'était des fiscalisades si bon, j'aurais pas fait. Pour en revient à l'histoire des taux, je suis à raison dans la liste des prétextes, des fos monos excuses qu'on se donne, la distance, le fait de ne pas trouver des bien-rentales ou, troisième argument, le fait que des taux pour qu'on peut m'emmenter est un des. peut-être le temps 3 des fos excuses que les gens me donnent pour ne pas à l'oubou. Alors, les taux entre vont-tés, c'est vrai. Depuis 1 ou 2 ans, mais la réalité, c'est quoi? C'est que le prix sur 10 ans, sur 20 ans, sur 50 ans. Parce que quand on avait ça de mobilier, je te disais tout à d'ailleurs qu'on avait dit pour une longue durée. Ça fait être marchandle. Mais encore une fois, c'est une catégorie très satin. Quand on avait 6, c'est pour une longue durée. Chineau, autant pas le faire pour que j'allais pas de l'argent avec les frais de notaire mais on aurait, etc. Si on avait 6, c'est pour une longue durée. Sur 20 ans, les taux, des vols d'injection, ils est commis à la hausse ou à la vece. Donc rien d'empêche, si on paye un taux, on joue trop au pénouvé en année 8 de le faire acheter en année 5, en soit pourquoi pas. Mais c'est surtout que c'est surtout que je pense aux arguments parce qu'à la réalité, les taux, quand on joue trop à 3%, pour avoir à 3,5 ans, en train de la réalité, on rédiquinassement au bas vu de l'oeil de mes parents par exemple. Mes parents ont acheté des biens et aujourd'hui, je peux te citer l'exemple, mes parents étaient commerçants. On a eu des revenus qui ne étaient pas énormes mais au reçois, et je pense que c'était aussi grâce à eux, une spécifique de culture. Au reçois, on fait des mobiliers parce qu'ils vivent, ils sont sponsornés en vendu, ils vivent sous investissement qui n'ont pas les ponds. Sauf qu'à l'époque, les prétés pas les mal, c'est le moins qu'on puisse dire. Mais à l'époque, les taux étaient à 17, 18%! Qu'est-ce que mes parents ont réduit? En fait, les taux, pour moi, si tu veux te fousser, c'est que déjà parce qu'on est déficitralisme, c'est là qu'on la récupère, on les déjuie en haut de ces voyées pour faire semblent. Donc, c'est une fois s'excuse, et puis je l'automne disais, les taux, la réalité, c'est que là, ils ont arrêté d'augmenter. Si tu veux mon avis, pareil, je pense que ça c'est très sugié à interprétation, je suis convaincu, en 2006, allez, ils vont se tabler et voir baisser, c'est mon avis, je peux me prouper. Pour plein de résonces, que j'ai vus rapidement pour que tu es content, c'est un interesse. J'ai une part parce qu'on a les Etats-Unis et un certain Donald Trump qui met une pression sans vingue, sur qu'on appelle la fête, la banque centrale américaine, pour baisser les taux, de ce que je ne sais pas, parce que la chine est même le Japon qui était historiquement réputée pour ne jamais baisser ces taux, vienne de baisser d'artouille, et on roule la machine à biller, la fameuse impression au nettaire, le candidat Syrizin, à repris ou va reprendre. Donc, mathématiquement, les taux vont baisser. Alors, donc on va revenir au 1% ou au 0,3, qui était clairement une annovale, est-ce qu'on va y reviter? Je ne sais pas, ce qui est sur est certain, c'est que les taux vont rembesser. Et c'est pour ça que je te disais, est-ce qu'il est prénom, il n'y a pas d'intelligence, ou pas aujourd'hui en 2016 d'investir à nos billets, je suis convaincu que oui, tu connais le fameux jargon qui consiste à dire que le meilleur moment, c'était Syrizin et c'est le nouveau bien-mourne, bah c'est maintenant, c'est clairement maintenant. En fait, si un second le billet que j'ai appris, c'est le temps. Je pense que c'est le temps, mais comme en borce et comme dans certains autres secteurs, c'est le temps plus jeune en investi, plus vite en amorti, et plus d'argent, même si le produit n'est pas le meilleur du monde, même si la fère n'est pas exactement, n'en rembler pas toutes les cases que le formatur nous a demandé de remplir. Il n'y a pas de produit parfait, il n'y a pas de mouton à 5 fois de malheureusement, chaque investissement assez avantage et aussi, c'est incominant, ou par les tueurs de billets ou de la partement, voilà, du débat, c'est clair, mais avant de l'aider, si il y a quelque chose à faire pour moi, c'est d'y aller, pour forcer, il faut aller sur le terrain. Si on se plante, et je me suis beaucoup planté, je te l'en ai parlé de, quelque chose de mes réussites, mais j'aurais pu parler aussi de tous mes échecs, et j'en ai beaucoup, et je ne m'en cache sûrement pas sur les réseaux, je parle d'ailleurs beaucoup plus, c'est ça, mais on ne prôché des fois des choses négatives qui me sont arrivées ou qui m'arrivent, comme du positif, parce que c'est la triste réalité aussi, et il faut en parler. Si on ne va faire rassurer le terrain comme je ne suis pas déchets, on ne peut pas se renforcer, on ne peut pas devenir plus fort, on ne peut pas devenir plus réellisiant, c'est un mot à la mode des peuchants de beaucoup, on ne peut pas s'adapter. Encore une fois, on peut faire. Alors oui, on peut investir en morce dans les centres des CPS, encore une fois, c'est très bien, on prend moins de risques, mais on n'est pas à l'abri de l'accident quand même, on n'est pas à l'abri de ce qui se fait harmement, on n'est pas à l'abri de craque, on n'est pas à l'abri de mauvais surprise aussi. Au coin! la question, c'est la notre conclusion, c'est aujourd'hui est-ce que les personnes qui nous écoutent, on ne lui ou pas de faire de l'obilière? Est-ce que oui ou non, on est oubliés que réellement changer leur vie? Je pense modestement que ça a été le mon cas, j'ai eu cette chance de faire de longs études, de trahir dans des grosses boîtes, mais aujourd'hui, très honnêtement, je ne regrette clairement pas d'avoir démissionné, d'avoir changé de vie, clairement pas. C'est pas sûr d'en écouter, merci beaucoup pour tout ce que tu nous appartagées aujourd'hui, Jeremie, pour les personnes qui ont aimé aux entendres, tu l'as apprécié ta méthode, ta vision, t'as aussi l'immobilier, comment elles peuvent soit te suivre, soit te contacter? Précipiellement sur la VD, ce que je suis à Facebook, Instagram ou link à Gid, je suis l'investisseur de immonte, t'en tâchais donc avec eux, l'investisseur, avec elle devant, elle comme l'étitia, j'ai aussi un site internet, l'investisseurimot.com, pour s'assumer, on retrouve sur Google, aujourd'hui effectivement, comme je te disais en d'un mceau, je publie tous les jours sur les 3 réseaux près de Twitter, etc, j'essaye de publier régulièrement pour effectivement parler de nationalité, parler des sujets qui fâchent, il y en a beaucoup dans la nationalité, surtout en cas de vote du budget, et aussi pour montrer des exemples d'avant-à-cré de des chèques ou de réussites, mettre des témoignages de clients qui sont évidemment contents de l'amérable pas, que les personnes qui me les écoutent des lintemps contactés, j'ai vraiment beaucoup de plaisir à répondre à leur question, effectivement comme j'ai eu t'as vu pendant toute cette interview, l'ivobilier des tarfais de corsement, donc je pense que de s'appeler est important l'ivobilier avec moi ou avec d'autres, d'ailleurs des tarfais de corsement de bombe, je suis assez regardant sur le profil des personnes avec qui je le travaille ou s'attraîner avec moi, parce que je pense que investir sur l'envoyage, qui est que durer 6 mois un an, et que ça doit se faire dans de bonnes conditions. Si les personnes ont aimé ma manière de, alors en soi je ne diriais de bien réconnusier d'ailleurs, je pense que j'ai dit une certaine manière des choses que les personnes ont déjà peut-être ennemis, mais en réalité c'est ça aussi la compagniement, c'est des fois trouver quelqu'un qui soit capable de nous faire avancer, manglé nous souvent, et de nous rassurer, mais là si j'ai été cette personne, je serai à envie des heures différentes, et de velager la ruche qu'on merci pour certaines tannées qui n'étaient pas sûrement de moutons. Merci beaucoup à tout, à franchement c'était très intéressant d'entendre ton approche, ton expérience aussi sur le terrain, et après je comprends effectivement qu'il y a un miant de stratégie ennemobilier, que ce n'est pas fait dans plus pour tout le monde, et c'est intéressant aussi ce que tu partages sur les réseaux, donc LinkedIn aussi, donc on mettra bien sûr les liens pour te retrouver en dessous de cet épisode, donc un grand merci et puis je t'ai dit à bientôt. Merci d'avoir écouté Jujot, si vous avez apprécié cet épisode, n'oubliez surtout pas de vous abonner et de mettre un commentaire 5 étoiles. En vous abonnant, vous êtes sûr de ne pas rater les prochains épisodes, et en mettant un super commentaire, vous montrez aux autres personnes la qualité de ce podcast que vous adorez. Cela permet ainsi de faire grossir le nombre d'écoutes et de pouvoir accueillir les experts les plus pointus dans leur domaine. Je compte sur vous, c'est très important pour le podcast et pour moi. Merci et à bientôt. [Musique]