#108 - La réalité de la négociation

[Musique] Bonjour à tous et bienvenue sur la retraite à 40 ans, le podcast pour prendre sa vie en main. Chaque dimanche, je retrouve une personne comme vous qui échange son film sur ses origines, ses ambitions, ses aspirations, sa relation à l'argent. Je m'appelle Litter Lora, je suis l'experte français du frugalisme et du mouvement FIRE. Financial in the Planet, c'est une retailer perlée. Un dépendance financière et retraite précoce. Retrouvez mon livre la retraite à 40 ans, c'est possible aux éditions La Russes. Pour rejoindre le mouvement FIRE, c'est sûr de venir frugalisme.com. Il y a une communauté, des workshops et des outils. [Musique] Bienvenue dans un nouvel épisode de la retraite à 40 ans, j'ai hâte de passer un petit moment avec vous. Pour cette semaine, de février, j'aime bien cette histoire chronologique et qu'on reprenne. Là, on en était là-dedans, parfois, pour voir ce qui s'est passé. Alors, qu'est-ce que je peux vous dire sur cet épisode? On va commencer par un petit update des éléments qu'on a fait cette semaine. Comme ça, ça peut vous garder, vous donner l'énergie pour avancer dans vos prochaines opérations. Et après, on va faire un focus sur la négociation avec des anecdotes, avec des éléments pour que je puisse vous donner un maximum de valeur. Alors déjà, on commence par les actualités de la semaine. Donc là, la semaine 7 de janvier, qu'est-ce qu'on a fait? Nous, de notre côté, dans le coaching-y-mour, on a eu trois nouvelles acquisitions, deux collocations, une collocation à 610 euros de cache faux par mois. Là, on est dans l'est de la France, dans le sud-est, une collocation à 177 euros de cache faux par mois. Là, on est dans le West, de la France. Encore une fois, ce qui est important de retenir sur les collocations, vous en rappelez. Vous faites un appartement, par exemple, de 80 mètres carrés. Il s'agit d'avoir quatre chambres et votre cache faux sera plus ou moins le montant de la chambre et potentiellement de la cave n'oubliez pas de louer votre cave et votre parking à côté. Ça peut toujours être utile et ça peut faire du cache faux supplémentaire. Et enfin, un appartement qui fait 50 euros de cache faux, on a 50 euros 0 euros de cache faux. Là, cette stratégie-là, c'est une stratégie, j'ai un discuté avec des failleurs. Alors, c'est pas une stratégie que moi, je fais normalement. J'ai discuté de ça avec Benjamin, donc puis, il a fait son failleur avec ses strats-là. En gros, vous achetez un bien sur une longue durée, donc 25 ans et c'est un bien que vous allez descendir à des familles. Et vous pouvez le faire, du coup, en île de France. Vous allez devoir trouver des biens qui sont en dessous des 2 milliards du mètres carrés et pouvoir les louer dans les 1 300 euros avec en charge. Mais attention, parce que vous avez quand même des charges franchement qui sont assez conséquentes. Quand vous faites ça, ça vous permet d'avoir des appartements et de louer pendant 5 à 7 ans. A des familles, donc il faut des appartements assez grands. C'est-à-dire que, en fait, vous allez avoir des appartements où des personnes vont délouer, avoir des grands espaces. On se rende compte que si elle va changer et récupérer le même espace, ça va être compliqué pour elle. En fait, d'aller dans d'autres endroits, donc elles ne vont pas déménager, vont être très bien dans votre locale. Et du coup, c'est de cette strata-là. Donc, on a eu trois investes, il m'aulte de valider, de faire signature chez notaire, programmé ou déjà réalisé. Et sur le programme, reprise la coaching. Alors, là, on avance, on est sur plusieurs sujets. Je vous parle dLOE quand on a été envoyé, donc c'est Deterving Tent. C'est un document juridique qui clarifie simplement les termes de la transaction que vous allez effectuer. Généralement, c'est non-ongageant, donc ça n'est pas en comment c'est fait. Mais généralement, vous mettez les clauses pour que ce soit non-ongageant, pour les faire aussi que ce soit-ongageant. Non-ongageant, c'est-à-dire que vous indiquez simplement, écoutez, voilà le business que vous présentez. Je vous trouve intéressant pour ta partie. Voilà moi ce que je veux faire de ce business type et pourquoi ça m'intéresse. Et après, vous indiquez simplement dedans des conditions en disant pour là. Moi, je peux le payer avec, par exemple, une formule sur la rentabilité de la boîte. Une formule sur chez d'affaires, par exemple, je suis ok pour payer ce business une fois le chiffre d'affaires. Si les informations-ci de sous sont vérifiées et validées et donc le noter de toutes les informations, tant de tout. Quand vous faites cette élevanda, ça vous permet, après, de lancer la due-dile. Donc attention, les due-diles, ça prend beaucoup de temps. Une due-dile, c'est quoi? C'est l'analyse complète de la boîte. Et là, c'est ce sur quoi on va rentrer sur trois business. Donc là, on est sur des business purement en ligne. On a un business de e-commerce, donc on a fini le week, ça fait 3,200 euros de bénéfice par mois. La problématique qu'on a sur ce business-là, c'est simplement de s'assurer qu'on a bien une compétence. En fait, la personne qui vend ce business est très douée pour faire de l'acquisition en ligne, évidemment, à craquer ce qui fonctionne aujourd'hui. Et nous, il faut qu'on soit en faculté de vérifier si on en capacité de garder la même chose, la même acquisition ou de le sous-traité pendant un certain temps. Et quelle est le temps de risque qu'on est OK d'absorber? Deux emmenuements, c'est un business de service 5 500 euros de bénéfice par mois. Là, on est dans un business US, là, on est sur des services BTC. Ça fonctionne très bien ce moment, grosses acquisitions, quand même SEO. Donc c'est l'optimisation sur Google et ça arrive les personnes arrivent de Google. Donc à voir là où on en est aussi, on va pouvoir passer à l'audite concrète. Sachant qu'à attention à tous ceux qui veulent acheter aujourd'hui tout ce qui est site Internet, nous, on a eu des phases donc avec Romain, on a associé sur pas mal de business, où on est passé à des sites où on faisait du 5 000 euros par mois, à des sites qui faisaient plus que 1000 euros par mois, on a divisé par 5, avec les nouvelles mises à jour de Google. Donc attention, surtout quand vous faites des business, vous prises de business en ligne, vérifier la pérennité du business. D'ailleurs, je vous en donnerai de deux, trois éléments derrière. Et dernier, c'est un ni commerce qui fait 20 000 euros de chiffre par mois. Et là, on est en train de faire une élui qui va s'éloigner du chiffre qui attendu, et de la valeur qui attendu par le sédan. Pourquoi? Parce qu'il y a une, comme ce qui arrive assez souvent. Et d'ailleurs, ça a été des cours sujets de Nigo, d'ailleurs, c'est d'un long. Il y a des enjeux déliéments sur le prix et sur la valeur des sites. Alors, tous ces dits là dont je vous ai parlé, il y a eu des négociations dessus qui ont été faites. En tout cas, je dis "bravo" au faillir qui sont motivés qu'on fait tous ces dits là. Et ce qu'il faut retenir, c'est qu'il y a des enjeux, il y a beaucoup d'enjeux sur les négociations sur ce qu'on fait, sur comment on avance. Alors, si vous n'aimez pas faire des négociations, il va falloir vous y mettre. Pourquoi? Parce que, bien, la négociation, ça va être ajustée finalement, vous, ce que vous voulez par rapport aux attentes de la personne qui en face, et de s'assurer que vous êtes alignés. En version très bref pour ceux qui écoutent ce podcast, et qui ont pas forcément envie d'écouter tout le reste, mais je pense que ça va être super intéressant. La négociation de base, le premier truc, c'est un savoir ce que je veux. Deux, c'est être à l'écoute de l'autre, et trois, c'est être OK pour l'attention. Alors, c'est très important d'avoir ces trucs-là. Déjà, savoir ce que je veux, ça paraît, en fait, ça paraît simple, ça permet évident, mais ce n'est pas du tout le cas, surtout qu'on commence à rentrer son cerveau dans un ensemble de calculs, dans un projet, quand on commence à se projeter, etc., etc. Là, par exemple, on peut reprendre, moi, les dils que je vois passer, les dils limaux, généralement, ce qu'on va faire, c'est moi, vous venez voir, et je vous dis concrètement, qu'est-ce que tu veux? Par exemple, Thierry, qu'est-ce que tu veux? C'est quoi, ton projet? Thierry me dit, OK, moi, ce que je veux, c'est du cash flow, et je veux très peu de gestion. Je dis, OK, très peu du cash flow, c'est quoi? Donc, il me donne, ben voilà, moi, j'aimerais au minimum avoir 300 euros de cash, ou sur l'invest, je dis, OK, très peu de gestion, ça veut dire quoi? Aba, moi, je veux pas faire de collab pour telle telle raison, parce que pour moi, il y a plus de gestion que c'est ici, c'était du long terme à chaine, je fais, OK, c'est quoi ton budget? Bref, on va enumerer l'ensemble des éléments que Thierry a, puis sa famille, etc., tout ce qu'il a comme en jeu. Et après, s'assurer que, OK, donc là, tu veux faire un investe, 200 000 euros, tu veux faire un minimum de 300 euros de cash flow, est-ce que t'es OK? Oui, c'est ça. Alors ton cash flow est calculé avec 110 % de dette, etc. Donc, tu veux faire, par exemple, in-mope de rapport, et du coup, c'est ça, ta stratégie, voilà un exemple d'in-mope que tu peux acheter, il faut qu'on ait cherché ça. Exactement, c'est ce que je veux. Une fois que vous savez ce que vous voulez, comme bien, il ne faut pas revenir en arrière. Par exemple, Thierry peut avancer, puis revenir, me voir, il va faire un tiens visiteur, j'ai visité ça, j'ai eu ce truc là, c'est intéressant, moi, j'ai demandé, est-ce que, t'as bien vérifié que ça faisait du cash flow? Est-ce qu'on a bien vérifié la attention de l'occative, les travaux, etc., etc., et on va se rendre compte que, finalement, Thierry, un moment, on va me proposer un bien où il y a 200 mille euros de travaux, sachant qu'il ne veut pas à la base de faire des travaux. Il me dit, "Ah tiens, c'est une superve opportunité, je me lancez, etc., ma jambe." Et après, il faut revenir exactement, oui, mais est-ce que c'est vraiment ce que tu voulais à l'origine? Est-ce que c'est vraiment ça? Ou est-ce que là, t'entends de te décaler vers autre chose? C'est pareil, quand on fait des rachats de business. Là, par exemple, je suis avec Jane, je suis avec Constance, je suis avec Cristina sur rachat de business. Oui, effectivement, c'est très féminence. Alors, j'ai dû changer de façon de communiquer. J'ai envoyé une nouvelle vibe, je ne sais pas, mais en tout cas, j'ai 50% féminin. Et quand je reprends, il y a toute une phase, ou en fait, on pense savoir ce qu'on veut, mais c'est normal quand on ne sait pas véritablement. Donc, quand on fait deux limos d'ailleurs, et du rachat de boîte, au début, moi, j'encourage très vite à analyser Fronescrage des dossiers, donc on regarde des dossiers des débuts. Et en fonction des dossiers qu'on regarde, on voit qu'elle est la vibe qu'on a, et on voit qu'elles sont les a priori, et on voit qu'elles sont les endroits, et on se dit au quai, je me sens de faire ça, je me sens pas de faire ça. Surtout que quand vous reprenez un business, pour la majorité des personnes qui font prendre un business, soit vous avez l'expertise de reprendre un business, soit vous l'avez pas. Avoir l'expertise de reprendre un business, en réalité, c'est assez élevé, par exemple, vous voulez reprendre un City Combert, un site de services en ligne, bref. Il faut avoir une expertise, soit d'avoir géré des gens qui ont fait de l'actosition, à les deux Google et de comprendre comment ça marche, Google Insta, et faire des pubs, soit il faut vous-même l'avoir fait, soit il faut être bon en disposition en trafic, soit il faut être bon en négociation à avoir déjà eu le truc, soit il faut avoir déjà géré sa boîte, bref, le montant d'expertise à l'acher, et quand même assez élevé, on va vous dire oui, bon, on peut racheter des sites, on peut racheter des boîtes pour 0 euros, etc. Oui, c'est tout à fait vrai, sauf que à votre avis, pourquoi, par exemple, il y a plein de trucs hyperentables qu'on propose, mais je ne vais pas les prendre, parce que un, je ne vais pas le temps, et je ne vais vraiment pas le temps, quand vous regardez l'ensemble du périmètre que vous avez, vous devez optimiser votre temps, et deux, on sait très bien qu'elles sont les risques qui sont associées. En fait, le gros risque qu'on vous reprenne une boîte, c'est simplement de devoir avoir l'expertise et de la maintenir dans le temps, et donc, soit vous, vous l'avez, soit vous avez l'expertise, donc, il faudrait des gens de lui trouver et de les remettre sur le terrain. Quand vous voyez des sites commerces qui sont avant, dont on dit "OK, ça fait 1 000 euros de cashflow" tous les mois, donc ça fait 1 000 euros bénéfice tous les mois, généralement, ça va avoir un pot, ça fait 1 000 euros, avoir un pot tous les mois, et en fonction de certains secteurs, c'est vendu 20 fois, c'est 1 000 euros, donc vous avez un site qui fait 1 000 euros par mois, et c'est vendu 20 000 euros. Le seul en jeu, c'est des gens que vous avez un site qui connaît, ce qui fonctionne à l'aide de pubs. Bon, ça veut dire que là aujourd'hui, vous avez des pubs qui tournent, et qui aujourd'hui, vous font vendre le produit avec la marge de 50-70 % associée. Très bien. Par contre, il faut dire que c'est pubme marche aujourd'hui, peut-être que le produit que vous proposez aujourd'hui ne marchera pas demain, il y a une durée de vite produit, peut-être que le produit est marché qu'un an, peut-être qu'il va marcher deux ans, et après, sur les pubs, peut-être que d'autres personnes vont se positionner sur le même produit, et payer plus cher les pubs, donc vous allez attaquer votre marge et votre produit va être plus vêtre attaqué. Quand vous regardez ces sites-là, vous avez plus de chances d'avoir de toute façon, vous allez avoir des problèmes, mais vous avez plus de chances d'avoir un changement de pubs qui marchera moins bien, de devoir refaire de nouvelles choses où vous adaptez au marché. Donc c'est ça qu'il faut apprendre. Et ça, vous pouvez l'apprendre. Moi, je vous conseille effectivement reprenant quelque chose et en le faisant avec le cédan pour comprendre bien ce qu'il a fait. La plupart des cédans vont dire oui, moi, je ne boss pas, etc. Sauf que c'est, en fait, ça, il faut faire regarde parce que, moi, je l'ai voie et vous, vous les voyez aussi. Alors déjà, si boss pas et qu'il n'y a pas de changementale, bon, pourquoi ils vendent? Qu'est-ce très bien? Déjà, première raison. Et deuxième raison, c'est un dirigeant qui habitué, par exemple, vous faites, vous êtes habitué à faire de la cuisine. Vous êtes habitué à faire risotto. Bon, moi, j'en fais, à disons, une fois par jour, une fois par semaine. Je sais mon plat préféré, disons que je suis hâte à quai dessus. Donc, vous demandez de faire risotto, mais moi, ça me prend s'actuellement qu'une énergie. Vous avez quelqu'un, par exemple, qui habitué tous les jours à faire deux heures de caisse pour les bosser. Bon, vous vous demandez de venir vous chercher une demi-heure. Oui, il n'y a pas de problème. Il fait ça deux heures, voilà. Donc, ces gérons sont entraînés à comprendre comment ça marche. Et en plus, peut-être boss pas énormément, mais en réalité, continue à bosser. Ce qui fourtenir de votre côté, c'est que, si vous voulez aller sur du vie commerce de l'avant-de-service en ligne, ou même développer un business, que l'appartie acquisition, business en ligne pub, SEO, social, social, social, social, social network, vous allez devoir le développer. Donc, vous ne pouvez pas vous protéger. Vous dire, ok, je vais acheter un truc qui tombe, ça va fonctionner, et ça va être fantastique. Non. Et d'ailleurs, si ces business sont vendus 20 fois à deux ans, c'est que normalement, ce qu'on est censé dire, c'est que le chiffre qui a réalisé aujourd'hui, doit fonctionner pendant deux ans. C'est ça qu'on vous vend en réalité. Donc, faites vachement gaffe à ce que vous achetez. Vous avez la même chose sur tout ce qui est entreprise. Alors, il y a des multiples qui sont délirants. Là, je vois passer beaucoup de boîtes, qui sont entre 1, 2, 3 millions d'euros de chiffres à faire, quand je regarde avec les coups, et les gars qui vendent ça, bon, ok, ils font 300 mille balles, ils font 200 mille, 300 mille balles d'hébites d'hébites d'un. Donc, en gros, de ce qui vous reste, vous prenez votre chiffre à faire, vous envie toutes les charges. Et, grosso modo, vous allez d'hébites d'un. Donc, vous faites un million d'euros, vous la vraie question que vous posez. Et, d'ailleurs, même si vous ne maîtrisez pas tout ce qu'on t'asse, c'est pas grave, je vais vous dire simplement, ok, je fais un million de chiffres à faire. À la fin, il me reste combien sur le compte de la boîte avant un pot. Parce que les impôts, ça peut toujours varier. Donc, vous avez un million d'euros de chiffres à faire. Il vous reste 300 mille balles. Ok, les gars sont là. Donc, vous avez des consètes dans des boîtes entre 1 et 2 millions d'euros de chiffres à faire. Faire attention. Parce que, j'ai vraiment pas de dégé en place. Maître un dégé en place, c'est comme compliqué de mettre un dégé en place. C'est d'avoir quelqu'un qui va reprendre ça et qui va mettre de l'énergie. Parce qu'il y a quand même la partie énergie dans la reprise de boîtes, qui est de se dire, ok, un business ne vit que par l'énergie qui a un jeté dedans. Vous, votre différence entre vous aujourd'hui qui gagner 2 000, 3 000, 10 000, 100 000 euros par mois, c'est une exponentielle en énergie injectée dans le business. Pour injecter beaucoup d'énergie dans le business, au début, il y a besoin que vous, ce soit votre énergie. Donc là, si vous reprenez votre premier commerce à 3 000 euros de bénéfice par mois, c'est à vous d'injecter l'énergie pour comprendre la plupart des choses. Et après, c'est d'utiliser les effets de levier. Vous pouvez utiliser. Donc, les effets de levier, c'est toujours les mêmes. Vous allez avoir vos employés ou vos brillances que vous avez pour voir. Demandez de faire des taches. Ils vont être plus compétents vous, parce qu'ils font de faire que ça de la journée et comprendre qu'ils sont ce qui marche aujourd'hui. Vous allez avoir l'attaque d'automatisation et d'éligation. Ça va, oui, c'est à mettre en place et ça permet de faire beaucoup de choses. Mais attention, de pas trop fantasmer dessus, non plus. Mais c'est un des leviers. Et le dernier, ça va être le levier financier où vous mettez de la dette dessus. Et du coup, en mettant de la dette dessus, ça va vous permettre de démultiplier ce que vous faites. Tout ça, c'est comment injecter l'énergie qui doit aller dans une consommation exponentielle par rapport à ce que vous gagnez. Vous, ça vous permet de mettre en une sortière mille à la sortie. Plus vous savez utiliser ces mécanismes-là. Plus vous allez pouvoir avancer la dessus. Mais il n'y a pas de secret. C'est-à-dire que, si là, demain, vous acheter un city commerce, une boîte qui fait de l'argent et qui n'a, entre guillemets pas besoin d'un dégé. En gros, il faut arrêter fantasmer, c'est d'économie. Il faut avoir quelqu'un qui met l'énergie dedans et qui gère ces différents leviers. Sur les boîtes, en question, qui sont à 1 million, 2 ou 3 millions d'euros. Bon, les mecs, ils vendent leurs boîtes. Ils vont vous mettre des multiples. Alors, moi, ce que j'aime bien comme vision de valorisation des boîtes, après, ça dépend du regard de qui. Donc, vous avez plein de méthodes pour valoriser le boîte. On va s'arrêter sur une des méthodes qui, en fait, n'est jamais réellement expliqué, qui ressemble à un DCF. Donc, discuter de cashflow. Mais en réalité, moi, quand je regarde des boîtes, je fais un truc vraiment bête et méchange. Je me dis, OK, la boîte, elle vaut le mec, il en veut, 1 million. OK, si moi, j'imprunte 1 million d'euros, combien je peux rembourser par moi? Que c'est le coup de combien pour moi de rembourser ça? OK, est-ce que la boîte a 70% de ce que je générais à la fin, comme un bien immobilier, dans ce modo, est-ce que l'encapacité de rembourser ça? Ça, moi, c'est une des premières choses que je fais pour regarder la boîte. Donc, dites-vous, est-ce que vous pouvez emprunter la totalité? Alors, attention, là aussi, quand vous empruntez une boîte, c'est quasiment, comme l'immobilier, vous avez environ 10% de fréannex qui sont des frais de judile. Donc, votre expert comptable qui va vérifier des comptes, votre vocat qui va vérifier des contrats, ça dépend du risque que vous déprendrez, mais à un moment, il va falloir mettre des cartes pas mal de choses et faire attention, parce que si vous ne faites pas gaffe, par exemple, vous oubliez que il faut mettre de l'ordre côté quand il y aura des départs d'artrête, ou si vous avez plein de cédits que il y a une personne qui va partir, il va falloir du payer à peut-être un an, deux ans. Par exemple, vous avez de départ à l'artrête d'un déminité ou de salaire. Si vous oubliez ça et que vous ne mettez pas dans le prix d'origine, bon, ça aide pour votre pomme. Mais quand on est sur des salaires importants, ou même moi, moi, ça m'a arrivé, je crois l'année dernière sur un départ à l'artrête. Bon, c'est un petit salaire sur un mi-temps, mais ça va comme côté près de 20 minutes bas, il va devoir payer et vous devez décaisser comme ça à 20 000 euros, quoi, vous ne pouvez pas faire autrement. Du coup, ce que je veux dire, si vous regardez des boîtes, vous dites OK, d'un côté, est-ce que je peux le financer par rapport à ce qu'il reste et le financement d'une boîte du coup, c'est sur 7 ans et vous rajoutez 2 points de base, vous rajoutez 2% sur les prix humaux sur 20 ans. On va essayer d'y appourer les. De ce que je vois depuis le temps que je fais ça, vous prenez le taux humaux sur 20 ans à cette du 3%, et vous rajoutez 2% en plus, mais vous faites l'emprance sur 7 ans quand on fait du LBO. Donc, ça peut bouger, donc ça s'appelle LBO, le vrai Dubai Out. Et en français, je ne sais absolument pas comment ça s'appelle, la chape par dette, dette. En gros, avec ce modèle-là, vous donne un certain nombre de prix, mais il ne faut pas oublier quelque chose. Demandez-vous ce que vous achetez. Vous ne vous achetez pas, normalement, un TAF. Donc par exemple, si l'âge des personnes qui me vendent leurs boîtes, donc il y en a que c'est un gestion de patrimoine, il y en a qui sont dans les services, il y en a d'autres qui sont dans la gestion de conciergeurie. Bref, il y a pas mal de boîtes que je regarde en ce moment. Et à ces souvent, on va avoir 1 ou 2 gérants qui s'en vont. Ils finissent leur histoire à 2, ils partent où le gérant qui part. Vous vend un truc en vous disant que vous vendons 7 fois, 7 ou 8 fois du coup ce fameux EBITDA. Donc ça veut dire qu'en 7 ans, normalement, vous avez remboursé la boîte. Ça peut presse à l'idée. C'est-à-dire que avec ce que vous gagnez chaque année, vous avez remboursé. La problématique, c'est quand vous achetez une boîte que la partie opérationnelle se barre, que la partie commerciale se barre. Parce que c'est généralement ça. Pour tenir une boîte, ce n'est pas compliqué. Il faut que vous teniez le commercial. Donc vous soyez bon, en acquisition marquette et en closing de l'île. Concretement, vous pouvez être bon pour faire entrer la tune. Il n'y a pas de méthode pour le faire. Mais il faut être bon là-dessus. Et de l'autre côté, il faut être bon aussi en opération. Donc c'est sûr que toutes les emmerdes de votre boîte sont remées. Donc le CEO d'un côté, vision, faire entrer de la tune, et le CEO de l'autre côté, gestion des emmerdes. Par contre, quand vous venez une boîte, que là, il y a par exemple les deux dirigeants se barre. Ils ont une boîte, ils ont fait OK 200, 400 mille euros de EBITDA par an. En plus, ils avaient une petite rémunération, etc. Bon, ils se barre. Mais l'opérationnel se barre. Et l'acquisition, en grand-parti, ce qui font les négociations se barre aussi. Est-ce que là, vous voulez vraiment acheter cette boîte à 7 fois, EBITDA. Vous avez pas un truc qui tourne. Vous avez pas de déjeun en place. Comme d'habitude, on va vous dire, non, mais on a 3 personnes qui sont fantastiques dans notre boîte, qui s'occupe de tout, etc. Oui, mais c'est pas trois fonds dedans, c'est pas 3 personnes. Alors potentiellement, les personnes sont vraiment motivées. Mais déjà, c'est pas 3 personnes qui sont ceux qui j'ai un des emmerdes quand il y en a. Et quand il faut trouver un nouveau produit à créer, quand il faut adapter sa boîte, elle reste rond. Non, c'est pas le cas. Et en plus de ça, faire très attention à l'âge des personnes. On a tous, puis moi, je le vois aujourd'hui, d'où la retraite à 40 ans. Là, je m'approche de la quarantaine. Je suis l'ombre de qui j'ai été avant. Alors, je suis peut-être différent par rapport à avant. Mais en gros, quand je me revois, moi, c'est ce que j'ai fait. Donc, passé, là, à tous, c'est 200 l'eau, l'alimentation de co-working, le château, lancer le co-working, créer la boîte stélope, puis après, que ce soit vendu, pareil pour rechawer, faire les levées de fonds, pareil pour optimien, puis revendre optimien. Bref, quand je vois tous ces trucs-là, je me regarde aujourd'hui. Je me mets mes meilleurs d'opinions. Un capum de refaire tout ça aujourd'hui. Alors, il y a aussi autre chose. C'est qu'aujourd'hui, du coup, je suis en faculté de faire potentiellement beaucoup plus d'argent qu'avant. Et je aussi beaucoup plus de charge. J'ai comme tous les biremos, j'ai toutes les boîtes et tout. Donc, ça change aussi le paradigme. Et puis, aussi, je pense l'énergie, le sens qu'on veut donner à sa vie. Et à quel point, on veut se dégomer pour avancer. Et une fois qu'on a prouvé quelque chose, si c'était ça, la motivation initiale, et moi, je pense de mon père, c'était un peu ça. Qu'est-ce qui nous reste et quelle est la prochaine chose, le prochain truc qu'on vit dans sa vie? Bref, tout ce que je veux dire dans les boîtes, c'est attention, parce que généralement, quand les personnes elles vendent, c'est qu'elles elles ont fait un bout de leur terrain et aussi leurs équipes ne sont plus les mêmes et elles sont au courant si les équipes vont partir ou pas. Donc surtout, faites gaffe, protégez-vous et ne payez pas n'importe quel prix n'importe quoi. Je pense que, si vous voulez vous lancer de toute façon, il faut y aller et il va falloir leur bosser, il va falloir aller dans le dur. Et c'est pour ça que moi, je suis tout à fait ok de faire des entre guillemets, des petits commerces, des trucs à rapport 1000, 2000, 3000 balles par mois. D'ailleurs, ça coûte assez cher à acheter, je veux déjà, mais je suis tout à fait ok de faire ces business-là pour faire une étape. C'est-à-dire qu'on fait, on fait un pas ensemble. Ce que j'avais oublié, en toute sincerity, c'est le nombre d'heures que j'ai tafé pour arriver là où j'en suis. Moi, j'en ai ainsi. Je vous dis bouquais, elle est toute évident. Voilà, ça tombe comme ça. Voilà ce qu'il faut faire. Voilà le tab, je le fais comme ça. Je le souterai comme ça. Bref, en fait, j'ai déjà fait tellement de fois que ça me paraît évident. Mais quand on l'a jamais fait, il faut bien commencer quelque part, pareil dans l'imot, quand on a jamais fait, il faut bien commencer quelque part. Et avancer du jour au lendemain, c'est dépend pour lesquels d'entre vous. Et vous allez peut-être pas prendre des méga risques. Enfin, moi, voilà, j'ai 27 logements dans deux à quatre. dans des villages de 2000 habitants. Oui, bon, bah ça, il faut quand même se dire, "OK, je vais là-bas, je le fais comme ça, j'ai un Maurice que cette manière-là." Donc étape par étape. Ce que je voulais vous dire, c'est n'oubliez jamais que les trucs sont. ce n'est pas verre, quoi. En fait, on a une énergie vraiment créatrice qui va nous pousser à faire la transac et qui va faire qu'on ne va pas voir plein de choses et c'est normal. C'est normal parce qu'il faut tellement d'énergie, tellement de folie, en fait, notre espèce pour acheter un appart, pour acheter un dimeux, acheter une boîte, revendre Renégocien gros contrat. Il faut cette énergie, un petit peu inconsciente, qui va nous pousser à passer à l'action. Par contre, de l'autre côté, n'oubliez jamais que une fois que vous avez fait une opération, c'est vous qui êtes à la manœuvre et c'est vous qui allez devoir faire face aux nouvelles obligations de la boîte. Donc, demain, vous achetez un e-commerce. Les pubs ne marchent plus. Il y a 0,40 euros. Vous allez payer la boîte 100 000 balles ou 200 000 balles. Il faut rembourser les 100 ou 200 000 balles. Sous si vous avez en énergie au cache, mais ça revient la même chose. Pareil pour un appart. Donc là, on m'a proposé un domaine à 12 millions d'euros. OK, il est censé être à 12 millions d'euros me proposer 8. OK, c'est du off-market, etc. Potentiennement, enfin, ça fait du chiffre. OK, mais ça veut dire un max d'emmerde. En fait, vous dire qu'il y a plein de trucs à reprendre. Il y a plein de boîtes à reprendre. Qui font du chiffre et qui font du cache. Par contre, en face de ça, quelle est le truc auxquels vous êtes prêt? Enfin, qu'est-ce que vous êtes prêt à faire? En tout cas, comme d'âme, moi, je vous encourage. Pour ceux qui ont chaud, venez à venir avec mon coaching. Imo et reprise de boîtes, franchement, miar coaching. Là, vous avez la full access. On se fait des 1-2 un ensemble. Vous êtes aussi dans un groupe. On est là pour tout dégonner. Si vous a envie de bosser avec moi, c'est aussi la bonne porte d'entrée comme Martin. Avec qui maintenant, par gérine boîte, ce qui vous l'execte, mon fer. Avec sa femme Justin. Donc, en tout cas, go, venez là-dessus. On va revenir un petit peu sur les négo. Donc sur les négo, déjà, savoir exactement ce que vous voulez ne quittez pas ça. Donc, si vous l'ensez, après, vérifier. Si ce que vous voulez, c'est totalement atteignable ou pas. Il y a des trucs qui sont pas atteignables. Il y a des trucs qui sont atteignables. Là, si vous voulez gagner 5000 balles par mois, avoir un truc totalement automatisé, totalement délégué, pas de charge. Pas mettre de dette et pas prendre de risque. En vrai, moi, pour le moment, je n'ai pas trouvé. Il y a un truc qui, pour moi, marche super bien ou je fais rien. Mais c'est hyper risqué. C'est un de mes investes dans un truc de Paris en ligne. Donc, moi, j'ai essayé dans une boîte qui crée un système de Paris en ligne en Afrique. C'est une rentale hallucinante. Mais ce truc-là, c'est hyper risqué. En même temps que j'avais fait cet investissement-là, j'avais investi dans 3 soldes, dans deux autres boîtes en Afrique. Les deux autres ont coulés. C'est ce qu'il faut se dire. Donc, je vais acheter mon vachement déran. Ok, j'ai fait un Richter de dingue. Mais si j'étais capable de refaire ça à chaque moment, je vous le dirais. Alors, déjà, je le ferai. Et puis là, aujourd'hui, je sais pas. Franchement, je sais, les capables de faire la même chose. Je sais pas où j'en serais. Alors, du coup, sur les négaux, ce qu'il faut retenir, c'est que la négaux, votre objectif, c'est de trouver un accord. Donc, vous avez, vous, il y a quelque chose qui vous intéresse. Donc là, par exemple, je suis en face de négaux. Je suis en face de négaux pour faire une prise de participation contre de la porte marketing avec une entreprise. Donc là, avec la présence que je peux avoir sur LinkedIn, avec un vous qui y a de présents ici, il y a pas de personnes qui me font confiance pour avancer et qui sont auquel pour aller avec des produits que je peux sélectionner. Donc, par exemple, si je négocie un super deal avec un cabinet d'expertise comptable, des personnes, je peux leur dire, bah tiens, tu peux appeler tel de cabinet d'expertise comptable. On a fait le package holding LC plus optimisation financière pour toi. Tout ce que c'est fait, on a tout fait codifier, tu les appelles et toi, ça te permet d'avoir un autre regard que le mien et tout est bien fait et tout est bien codifier. Donc, sur ces trucs-là, moi, ce qui m'intéresserai, c'est de fructifier d'offrir plus de services aux personnes qui sont avec moi, avec une autre vision et quelqu'un qui peut vous accompagner dans le temps et moi, avoir des parts d'une entreprise. Là, je suis en négociation avec plusieurs cabinet d'expertise comptable qui sont intéressés pour bosser avec moi. Moi, mon objectif, quand je fais ça, c'est de prendre des parts du cabinet parce que je vais bosser avec eux, je vais faire de leur com, je vais faire entrer des clients, je vais créer des nouveaux produits, donc je vais créer beaucoup de valeur. Donc, c'est non seulement moi ce que je veux savoir, un revenu récurrent chaque mois pour faire ça. Donc, ça va permettre de faire des budgets, avoir accès à des experts. Donc, c'est-à-dire avoir du temps d'expert avec qui je peux échanger pour qu'ils peuvent refaire des produits, mais c'est gagnant gagnant. C'est-à-dire que quand je vais faire ce bout de création de nouveaux produits, eux vont aussi pouvoir les revendre dans leur cabinet. Moi, je pense avoir une bonne vision de ce qui intéresse à force des changeaux avec vous tout le temps. Là, j'ai changé avec des dégés encore une fois de boîtes multinationales parmi vous. J'ai changé avec un peu près de tout niveau, en fait, au sein de la communauté sur Whatsapp, sur LinkedIn, un petit peu tout le temps. Du coup, créer ces nouveaux produits qui vont être aujourd'hui pertinent avec la bonne manière de communiquer et avec le bon budget, bon endroit et la bonne énergie, bon endroit pour faire entrer des clients. Ça fait gagner à tout le monde. C'est-à-dire que vous, en tant que client, vous êtes content, vous êtes content, vous êtes accès à ce qui marche moins bien aujourd'hui. Vous êtes des mecs qui bossent vachement bien et qui comprennent ce que vous voulez. Et nous, on a le bon pricing et on fait de la marche dessus, etc. Donc, moi, ce que je veux, c'est concrètement avoir des parts de la structure, du cabinet des parties scontables, et avoir un revenu cher en cache tous les mois, sachant que je veux plus avoir d'écouties que de revenus tous les mois, mais j'ai ces besoins de revenus tous les mois. Pourquoi j'ai ces besoins de revenus tous les mois, ce que je me suis aperçu dans ma structure globale, et surtout ces derniers temps, et je voulais dire lors du dernier épisode, j'ai quand même une faculté, en fait, j'ai besoin de beaucoup de cache pour non seulement, alors, j'ai mon niveau de vie, alors, c'est dépendant, est-ce qu'on va voir que c'est élevé ou pas, mais en gros, moi, ce que je burn, je pense tous les mois pour ma vie de consommation, on va dire, ça va être du peut-être 2, 3, 4 mille euros pour moi tout seul, donc apparailler entre restaurant, équipement ou chose comme ça. Alors, je vais essayer de, en fait, c'est un peu compliqué, parce que vu que les 3/4 du temps, je fais quasiment que du business, mais ça va assez vite. Disons que, je ne sais pas un moment, je voyage et je ne sais pas business, alors, c'est assez rare, mais mon gros son bordeaux, ça va assez vite de dépenser ces semblants, d'ailleurs, il faudrait que je vous fasse, c'est mal parce que, à force d'avoir donné toutes les bases sur l'investissement, je me suis tellement élonitre tout ça pour me concentrer sur Cris de la valeur que j'ai mon cerveau à Switchy, et de l'autre côté, j'ai quand même mes engagements sur limo, donc, ils génèrent beaucoup et de temps en temps, ou ça peut avoir des problèmes, donc là, faut faire attention. Donc, là, par exemple, de temps en temps, moi, je peux avoir des 20, 30 000 euros à payer en un mois pour voter gros bâtiments, je dois refaire des choses, et le cashflow, moi, je l'ai potentiellement burné avant, et du coup, là, je me retrouve avec, OK, j'ai 20 000 balles, 20 ou 30 000 balles à payer. Autre élément, j'ai aussi, quand je lance des business, ou que je lance des actions, ou que je prends des participation, etc, là, ça me burn beaucoup de cash. Donc, je aussi besoin de cash pour cette partie-là. Tout ça pour dire, que j'ai besoin de ce système de cashflow, je ne pense pas être au niveau que je veux, alors faire attention toujours plus, c'est ce que c'est le bon moment, etc. Est ce que c'est bon en temps? Et de l'autre côté, il y a l'équity. Donc, moi, je sais ce que je veux, l'essentiel, c'est de bien faire comprendre ce que je veux et bien faire comprendre ce que l'autre peut y gagner. Et en face, bien comprendre qu'elles sont les intérêts et les attentes de la personne n'en face, donc, par exemple, là, du cabine expertise comptable. C'est exactement la même chose qu'on vous a acheté de limo. Vous avez des personnes, si vous mettez à la place de la personne qui vend son immeuble ou sa maison, donc là, on a fait pas mal avec Jeremy, qui est donc coaching immeu. On a fait pas mal de vie la côté de Bordeaux. Et il y a plein de gens, en fait, qui veulent vendre, bon, on va vous dire, qu'il y a un immeuble ou même là avec Yasin. On était sur des appartements, le même appartant, dont la même résistance, on vaut le vendre à 180. Alors, non, encore pire que ça. Un 60-10 m², 61 m² pour être exact. On vaut le vendre à 170 000 euros, alors que pour vous, pour que votre investe marche bien, faut être adu 145 pour du 95 ou 95 m². Et vous avez les deux prix qui existent et les gens qui se battent pour vendre aux deux. Et vous, vous allez devoir choper l'autre bien, qui est de bien, on va à 90 m² à 145 000 ou 140 000 euros. Ça existe et vous allez réussir à choper. Sauf que les agents ont dit un nom, ça n'existe pas. On veut dire un nom, mais ça sert à, maintenant, machin. Mais en fait, ça existe. Et là, on chope et on les prend, c'est là. Sur les immeuble et sur les maisons, c'est exactement pareil. Vous allez avoir un vendeur qui n'est pas forcément au courant de toutes les contraintes exhaustatives. Donc là, par exemple, on était sur des enjeux de Demiante. Sur un bien. En fait, le vendeur a acheté une ruin. Il a refait des travaux dedans et là, il veut revendre son truc. Avec un petit peu de plus venu par rapport à ces travaux et ce qu'il est. Et le prix d'achat. Sauf que la réalité, c'est qu'il n'a pas réglé la problématique de Demiante. Son truc est indouable, invendable en réalité. Sauf si quelqu'un ne fait pas gaffe à ce type d'éléments. Alors, il y a forcément des gens. Et de temps en temps, on les remercie de temps. On les remercie pas, mais ils sont ok de racheter ce type de bien. Sans se rendre compte qu'en fait, si un jour, c'est assez vite qu'il y a les deux se faire choper. Mais en gros, quand vous avez ce vendeur là, ce n'est pas le. Vous, votre taf, c'est de vous rappeler déjà. Vous voulez quelque chose pour faire du cash-low. Vous voulez quelque chose pour que ça fonctionne bien et que les travaux tout-fois soient financés soit pas à vous. Et c'est d'arriver vraiment à ce qui vous intéresse au fond. Et c'est comme ça qu'on fait des investissements. Par exemple, on avait un investissement à 8%-8% de rendement brut. Donc, on y a un recharge, fois 12 divisé par le coup de temps de l'investre. On est à 300 euros de cash-low et on passe à du quasiment 12 avec du 600 euros de cash-low. Donc ça, c'est ce qu'on fait. Un quasiment tout le temps, quand vous regardez sur le meilleur agent, vous avez des cartes avec les plus moyens en appartement ou en immeubles. Quand nous, il y a du, par exemple, en maison, vous avez du 1500 euros du mètre carré. Nous, on va essayer d'acheter du 1 000 euros du mètre carré. Et oui, ça va demander d'en faire un paquet. Oui, ça va demander de faire beaucoup de négociation. Oui, ça va demander de repasser par les mêmes phases, ce que vous voulez. D'être à l'écoute de l'autre, quand vous échanger avec la personne pour vérifier si ça peut être dans bon sens et de vivre la tension, de vivre des personnes qui ne vont pas être ok avec vous. Et en fait, vous allez renvoyer à des personnes. Et d'ailleurs, c'est ce qui se passe que potentiellement. Elle pensait faire une superbe opportunité à acheter un truc 10000-200. Maintenant, potentiellement, des personnes qui ont acheté des pinelles à 150 000 euros, ils se rendent compte que pinelles, ils ont vos 70 ou ils ont 15 à la fin. Et vous allez potentiellement la personne qui veut leur dire, ben écoutez, c'est ça. Et c'est pas grave. Et c'est pas grave que les personnes soient dans les motionnels. Quand vous faites votre off, quand vous avancez. Et c'est pareil pour les boîtes. Les boîtes. Il y avait un gars là qui ont voulait 2 millions 7. Et nous, on arrive. Et on lui dit, bon bah, nous ce qu'on peut, c'est 1 million sans. Et en plus, le gars, il voulait refaire un dit la côté, etc. Non, nous, on ne peut pas faire autrement. Et après, il ne faut pas clore. Alors, ça peut être assez. Donc là, on a eu des échanges. La personne, vous êtes tout autour d'un café. Vous discutez avec elle. Vous prenez ces chiffres. Pour un moment, il faut crever l'absence. Puis la personne, elle peut se lever en face de vous. Elle peut se dire, mais je m'en vais. Mais non, mais c'est quoi ce truc? C'est n'importe quoi. Mais c'est absolument pas ça. Et en plus, moi, là, j'ai peur du temps avec vous. C'est pas le bon prix. Ça va pas du tout. Mais c'est pas grave. C'est pas grave. C'est pas grave, parce que le bon prix, c'est pris auquel vous êtes prêt à payer. Et surtout, le prix auquel vous êtes ok pour prendre nos risques. Quand vous achetez un bien immobilier, c'est plus simple qu'une boîte. Mais par exemple, pendant la boîte, ce que c'est plus compliqué, quand vous achetez une boîte, il faut faire la liste de tous les risques que vous avez à reprendre la boîte. Et en face de ça, il faut minimiser ces risques-là. Vous achetez une boîte. On vous dit, nous, c'est bien la boîte. Chaque année, elle fait 300 000 euros de chips d'affaires. Donc, c'est sûr qu'il fait 300 000 euros de résultat. Donc, c'est sûr qu'il va faire 300 000 euros de résultat. Elle est prochaine. Il y a de n'importe quoi. Le gars, il fait 300 000 euros de résultat. Qu'est-ce qu'il fait aujourd'hui? Qu'est-ce qu'il fait que ce truc automatique va péter? Et en plus de ça, qu'est-ce qu'il fait? Qu'est-ce qu'il fait? Il faut chaque fois lui demander, quand est-ce qu'il a eu un gros problème sur le chiffre? Et comment il a fait pour surmonter ça? Bien sûr, on va vous dire, mais j'ai jamais eu ça. J'ai jamais eu de problème sur le chiffre. À chaque fois, ça fonctionne super bien. Et ça, c'est que des conneries. Je connais pas un mec qui n'a jamais eu d'emmerde sur sa boîte. Quand vous voyez par exemple un mec qui est réussit bien, qui fait 6, 10 millions par an avec sa boîte, qui a de la marge. Vous avez l'impression que tout va bien et quand vous lui parlez, il est super content et il est super heureux. Alors, je vais vachement bien passer pour vous le dire parce que moi, c'est exactement ça. Vous me parlez à peu près à n'importe quel moment de ma vie. Moi, dès que je vous vois, en fait, je vois votre énergie. Moi, j'adore les gens. Vous me donnez tellement d'énergie quand je vous parle. Je suis toujours content, vous me parlez. J'ai beau être dans un moment, j'ai perdu. Bah voilà, j'ai perdu. J'ai perdu peut-être 1, 2 millions sur les crypto. En plus de ça, on est louper notre dîle. Je ne sais pas quelle boîte est tout. Je vous parle, on se pointinter. Je vous parle. Et ben là, tout de suite, je vais être super content. Mais tout le monde est ici, super content, etc. D'ailleurs, de temps en temps, j'ai pris l'habitude. Mais ça, je vais arrêter de vous dire. Je suis super content, mais je veux dire. Ah ouais, tu sais, en ce moment, c'est dur. En fait, je suis super content. Je veux dire que c'est dur pour. Vous ne voyez pas que. Vous ressentiez pas simplement que moi, je suis eu genre trop content de vous voir. Et je vous en vois trop des good vibes. Les gens qui ont des boîtes et quand vous acheter des boîtes, n'oubliez pas qu'il y a ça en face. Alors, ça vaut le coup. C'est-à-dire qu'en fait, en vrai, vous avez pas le choix. C'est assez marrant, mais. En fait, dans votre vie, vous avez pas le choix d'aller au charbon. C'est un truc. C'est comme si vous voulez avoir le corps en bonne santé. Vous avez pas le choix que de respecter un régime alimentaire ou que moi, de mettre des bonnes habitudes alimentaires. Et de l'autre côté, de faire un minimum de sport. Surtout, avant, je crois que c'est 30 ans. Avant 30, 35 ans, c'est là où vous commencez à perdre du muscle. Donc, là, tout seul. Parce que je pense que vous êtes dans mon audimetre. Alors, je suis super content parce que vous m'enviez des messages sur Insta. J'ai vu que j'en ai motivé pas mal d'entre vous. Elle est fait en du sport. Alors, je sais qu'elle a beaucoup d'entre vous qui font déjà beaucoup de sport. Et vous motivez. Et ça, je suis super content parce que vous m'enviez ça. Oui, victoire, lâche pas. Intensité, vas-y, fonce. Et d'autre côté, je vois des personnes qui l'ont dit. Oui, victoire. J'ai vu tes stories sur le sport. Ça m'a donné envie de faire du sport et là, je fais le taquet. Du coup, ce que je veux dire là-dessus, c'est. Allez-y. Vous êtes obligé. En fait, vous n'avez pas le choix. Nous, notre enjeu, c'est de gagner en liberté, gagner en liberté, ça veut dire. Levez prendre blocage qu'on est chez nous et réussir à faire du cache. Et réussir à faire du cache et avoir levé des blocages et finalement passer à l'action et faire du cache. Et ça va bien fonctionner. Et en fait, vous n'avez pas le choix pour atteindre une grande partie de ce que vous voulez dans votre vie. De passer par ces étapes ou ok, je rachète moi et commerce. Je rachète ma boîte. Je lance un business. Et on reporte ce moment, on va faire type d'invest et ces types d'actions plus on va essayer de s'économiser. Moi, ça va marcher. Après, il y a des techniques. Il y a plusieurs façons de le faire. Par rapport à qui vous êtes, comment vous communiquez votre façon de faire du business, votre façon de vous associer. Vous avez plusieurs façons pour faire quelque chose qui vous correspond à vous. Et en gros, on n'a pas le choix. Alors, on est parti, on continue un petit peu sur nos exemples. Ce qui faut se dire, c'est négliger pas ce que ça va vous prendre comme temps et comme énergie. Alors, il faut le faire en deux phases. Il faut toujours rêver à fond. C'est comme quand vous voulez faire prendre une nouvelle habitude. Par exemple, imaginez que demain, vous avez des abdos, facez votre truc. Des abdos, encore de rêves, vous n'êtes pas épuisé de la journée. Vous pouvez marcher pendant quatre heures à pas de problème. Vous pouvez porter vos enfants en savoir mal au dos. Vous n'avez plus, vous êtes plein d'énergie matin. Ok, là, on est imaginés ce qu'il faut. De l'autre côté, on va grossir le fait de, par exemple, pas faire de sport et pas s'occuper de son amionstation. Du coup, vous allez avoir des brûlures à l'estomac. Vous allez avoir des problématiques de peau. Vous allez avoir mal au dos, à une douilleur chronique. Peut-être à un jomb, à force de pas faire de sport. Vous allez à un moment avoir des problématiques de santé. Il vous grossissait ce qui est de ne pas prendre l'habitude. Une fois que vous avez les deux, vous avez un grand écart. Et dans le moment, c'est d'être obus que vous devez aller vers l'habitude. Et là, après, vous mettez en place ce qu'il faut pour y arriver. Par exemple, dans l'investimo ou dans la reprise de boîte. Si vous faites un investimo, alors, je le vois, vous pouvez acheter plein d'appart en région parisienne qui vous font 500 ans, 1000, 2000, en fait, en réalité, un appart. Pas bien acheté en raison parisienne. Ça vous fait 2000 à 3, 4,000 euros de cashflow négatif. Entre les taxes oncières. Les charges de copro. Normalement, les charges de copro, c'est pas énorme. Les taxes oncières, les charges de copro, les impôts. L'assurance du bien. Et qu'est ce que j'oublie? Vous avez les frais bancaires. Les frais bancaires, si vous ouvrez un compte, dans le banc tradique, ou prendre un peu de tuna tout le temps. Entre eux, tout ça, vous allez vous retrouver avec 1000 balles, 1000, 2000 balles de cashflow négatif. Bien sûr, vous n'avez pas voulu voir exactement tous les mois, ce que ça faisait comme en base. Vous avez fait desquels qu'il te fait, vous allez dire "ok", vous faites votre loyer moins l'emprunt, en gros. Là, vous enloyez moins l'emprunt, vous dites "ok", il faut que je mette 400 balles tous les mois, ça va le faire. Parce que vous en faites, vous êtes chaud, vous dites "ok", vous avez un peu de pression et vous en faites 4 d'un coup. Du coup, en 4 d'un coup, vous êtes déjà à 4, vous en faites 4 du mois, vous êtes déjà dans vos calculs. Vous êtes déjà au que c'est pas grave, c'est 2000 balles par mois. Sauf qu'en réalité, vous êtes planté sur vos calculs, c'est pas 400 balles, c'est plutôt 1000 balles, que ça vous coûte tous les mois. Et là, la problématique, c'est que vous arrivez à un stade, ou finalement, vous êtes à 4,5, 10 000 de cashflow négatif sur vos investes. Et bien là, c'est vraiment la merde. Donc, c'est là, il faut se dire, enfin, c'est vraiment la merde. C'est pas grave, vous l'avez fait, vous avez fait ça pour comprendre, etc. Mais en gros, vous passez dans un truc négatif. Nous, dans vos enjeux, c'est de se dire "ok", un mauvais deal, c'est à l'épendre de trait, mais 9-10%, un mauvais deal, 11%, c'est un bon deal. Bon deal, c'est 11%, de remment brut, "ok" comme en fait. Et après que vous avez l'excellent deal, ça va, vous avez un deal qui a 11%, comment vous le passez tous au monde, vous monter à du 14, 15%, et vous défoncez ça. Attention, c'est dur. À chaque fois qu'on rajoute des couches de rendement, et qu'on rajoute des couches de "je vais gagner plus avec un investe", c'est que ça génère des choses supplémentaires. Par exemple, là, dans mon programme, il y a un truc que j'ai changé. Vous venez, vous me dites ce qu'on va faire. "Ok, on se mot "taquer", on va sur les investes. Si vous y arrivez pas, on se dit "ok", est-ce que je ne serai pas un investe, "cachelot neutre", un peu de cachelot négatif, le moment de l'investe est fait et je mettrise mon truc. En fait, un moment, quoi qu'il arrive même avec un cachelot neutre ou un cachelot négatif, ça peut fonctionner si ça correspond à là où vous en êtes dans votre vie, à un moment donné. Il faut vraiment voir qu'est-ce qu'on doit avancer. On ne peut pas tous avoir le truc fantastique, moment en avance. Alors, sur l'anago, on prend un peu. Si vous avez un truc qui est trop cher, comme pour une boîte, si vous avez un truc où vos arguments ne passent pas. Donc, le trop cher, ça peut être, par exemple, vous ne voulez absolument pas faire de travaux. Pendant quelques temps, trouvez des dilles sans travaux, avant de vous dire de sélectionner le premier dill avec travaux qui passent et d'être en total fantasme sur les travaux. Si c'est trop cher, un dill, c'est une boîte à l'être cher. Si par exemple, le genre va paraester, si l'expertise est pas bonne, si il y a trop de risques dans votre matrice de risques, vous ne prenez pas, c'est un nogo. Quand, moi, je vois des dilles, il n'y a que des oports partout où vous en avez plein en fait. Le seul truc, c'est que pour ce qu'on compte que vous avez plein de dilles, les plein d'oports, c'est qu'il faut y passer le temps nécessaire. Quand on a envie d'avoir des résultats importants trop vite, on se met trop de pression, ça va aller check. Quand vous prenez du temps pour faire des trucs, vous allez voir en compte qu'il y a plein d'oports de business partout, il y a plein de trucs là, par exemple. Je suis avec Ryan. Ryan ont boss sur des reprises entreprise en difficulté. Et d'ailleurs, là, Mazel Tof, à lui, vient de faire un beau succès. On en prend d'ora. Je vais voir si je peux l'inviter, si il peut en parler. Et avec Ryan, on regarde une boîte. En ce moment, c'est un organisé de formation. Voilà, c'est toute une histoire. Je pense que je vais en faire un autre épisode carrément. Je vais vous faire un épisode sur cette organisme pour la petite anecdote. Elle a une boîte de formation. Elle est en contact avec elle, avec Martin, du coup. Quand on regarde les boîtes à reprendre ensemble, principalement, des boîtes de formation. Parce qu'on maîtrise un peu le secteur. Elle faisait un million, un million trois de chiffres de fer. Ça marchait bien, mais un moment, elle en avait marre. Du coup, elle a mis sa boîte en gestion. En mettant sa boîte en gestion, elle voulait partir dans les îles. Elle s'est rendue compte qu'elle n'ait pas vu beaucoup ses enfants, qu'elle travaillait beaucoup, qu'elle avait fait pas mal de boîtes, qu'elle s'était jamais arrêtée. Bref, un constat que la majorité de personne peut avoir, que vous y une boîte ou même pas de boîte ou des projets ou pas, ça arrive assez souvent. Et là, elle se dit, je mets une personne en gestion, de trucs marge bien, tourne. Alors, la réalité, je ne sais pas. Il faudrait voir exactement dans quelle état c'était. Parce que j'ai avancé toujours bien pour remettre les fautes sur quelqu'un. C'est à dire qu'on met quelqu'un à sa place, mais à tous, par exemple, on a des prestataires, par exemple, on a des outils informatiques, par exemple, on met contents de se plan de regarder si les problèmes ne viennent pas de nous. Bref, elle part. La personne qu'elle a mis en gestion de sa boîte, donc c'est une boîte de formation. Elle a pris une de ses formatrices et elle a mis d'informatrices. En gestion, qu'elle était toute content, elle a mis gérante. Et là, la gérante, elle a coûté la boîte, quoi. Donc elle s'entraut que des prudomes, ses formatrices, ses autres formatrices et formateurs, mais c'est principalement des formatrices dans ce domaine s'ont barré. Son née en prudome, on aurait mal à dire. Donc, il y a le choix. Soit les gens, ils le sentent pas. Ils se mettent en opposition par rapport à la boîte. Ils disent, je me sens trahi, je suis attaqué sur mes valeurs. Et du coup, je vais défoncer la boîte, car en face, cette façon, la boîte, elle a de l'argent, donc elle est cherchée de la tune. Super, fantastique. Et de l'autre côté, il y a ceux qui sentent que c'est la merde. Ils disent, ok, je me barre. Je vais dans une autre boîte, dis, je clôture le sujet. Je préfère, entre nous, deuxième cas, faire attention, parce que j'ai quand même l'impression qu'en France, de plus en plus dans le premier cas, et on a un arsenal qui n'est pas à l'équilibre entre eux, des salariés et des directeurs de boîte. L'heure, je pense, qu'il y a un truc à faire entre nous et c'est quelque chose, discutant avec une de mes meilleures pêtes, que je vais recouter en tant que dérage d'une boîte. Elle est fantastique. Je l'adore. Je vais voir, c'est un jour. Elle veut pas participer au podcast pour différentes raisons. Et elle m'a dit, mes victoires, "premis des trucs que tu dois faire avant de recouter quelqu'un, c'est d'apprendre à devirer." Je n'avais pas compris ça, parce que je suis très dans l'humain. J'ai un peu évolué, mais je suis très dans l'humain. J'ai un truc un peu bizarre que je dois faire pour vous aussi. Par exemple, pour beaucoup of working, je n'attends, le haut, il y a métier, il y en a beaucoup qui ont géré le cover pour moi. Pour moi, on fait du business. On est un peu potes, mais pas de business. Et on se donne tous les deux. Moi, je me donne pour toi, tu te donne pour moi. Et pas à ce que tu veux faire dans ta vie, je te donne. Je permette d'atteindre tes objectifs. Si c'est possible, en tout cas, je vais te montrer la voix. Et j'ai pas compris qu'en fait, dès le début, je pense qu'on va convier les gars. Parce que moi, ce que je n'avais pas compris à l'époque, c'est que j'étais là, ok, à une autre objectif, c'est de faire que le business marche. Coute-coute, et on se donne, et on se respecte et ça va avancer. Et en fait, ce que je n'avais pas vu, c'est que. Malade, j'étais en contact direct avec eux. Ils étaient recrutés d'une certaine manière. Et dans des boîtes qui commencent à grossir, vous êtes pas forcément en contact direct avec les gens, et où à des moments, il y a potentiellement des litiges, effectivement, il faut être en capacité de l'irrir des gens. Et ça, je ne l'avais pas. En fait, ça dépend de votre menagement et comment c'est structuré. Je pense que moi, ce que j'ai comme un menagement, c'est à mon avis répliquable, mais il faut être là tous les jours. Il faut à tous les jours. J'étais pas là tous les jours d'en courir qu'il y ait dans mes obbinesses, mais il faut voir. En fait, c'est peut-être bon, bref, on peut en discuter. Et je vous disais de tout ça. Parce que ces éléments-là, c'est vous qui allez les récupérer, et du coup, voyez bien. Qu'est-ce que ça veut dire d'avoir tous ces éléments ou faire mesure du temps? Dans le négo, il y a plusieurs trucs que vous pouvez négocier. Il n'y a pas que le prix. Par exemple, il y a l'accompagnement, il y a des travaux, il y a des délais, il y a des commissions supplémentaires que vous pouvez faire. Attention, retenez dans la tête que quand on commence, ce qui est bien, c'est de comprendre à peu près comment les choses sont valorisées. Donc les boîtes, on peut comprendre qu'elles sont les mécanismes autour du résultat, comme à quelqu'un de rajouter un être, comme à quelques des impôts, quels sont les différentes méthodes pour faire des valorisations. On peut vous dire au quest, donc là, c'était vendu du temps, donc on peut le vend de temps. Voilà le prix de marché, etc. C'est pareil dans les boîtes et dans les mots dans tout derrière. En réalité, tout ça, c'est un peu des canais. C'est vraiment la transac, c'est le mec qui veut vendre à quel prix. Vous êtes prêts à acheter à quel prix et à ce que vous êtes d'accord. C'est ça, c'est sera de le vrai truc. Et sans mais longtemps, en fait, c'est basique, mais en mais longtemps, on comprend pas ça. Par contre, ça veut pas dire qu'il faut pas maîtriser, alors maîtriser jusqu'à un certain point, mais les autres méthodes de valorisation. Pour un bien immobilié, moi, j'avais le premier, là, on est en train de vendre un appart dans le gros caillou à Paris. Donc là, vous êtes dans du 12-14 000 euros de loyer, de plus ou mai de carré. Comme on fait ce plan de carré, on va effectivement regarder les transactions quand on lieu récemment et regarder comment nous nous positionnions. Donc ça, c'est nécessaire. Et après, on va se dire, ok, qu'elles sont les autres. Quels sont les autres à très du bien et est-ce qu'on peut le autrement, en fonction de nous nous enjeu? Donc, il y a toujours des frictions. Et il y a des enjeux qui vont faire des frictions sur la base des prix. Donc, si on est du côté du vendeur, il y a un truc où on veut vendre ou même à l'acheter, on veut vendre. C'est une problématique d'égo. Moi, je vendre à tel prix, etc. Et on va se dire qu'il n'y a pas de marge de négo. On va se dire qu'il y a quand même beaucoup d'argent. Et on va se dire qu'on va avoir un broker, donc que ce soit sur l'immobilier ou les boîtes, les gens veulent choper un mandat. En fait, la technique, c'est un peu exactement le même chose que dans l'écoupe, quand vous délitez, là. Vous vous délitez, vous invitez, vous allez au resto, c'est sympa. Vous passez des premiers mois ensemble. Vous faites des efforts chez vous, c'est nickel. Vous parlez bien. Vous faites attention à ce corps sans l'autre, etc. Trois ans plus tard, vous faites une partie de technique avec la personne que vous l'angulée, parce qu'elle est pas assez douée. La poube elle n'est pas sortie, vous l'angulée. En fait, vous passez dans une phase autre de la relation où il y a plein de merde qui arrive derrière et pas au début. C'est exactement la même chose qu'en fait de l'avante, les gens ont dit "Ouais, non, mais t'inquiète, moi t'as un boîte, j'te l'avoir un million, on n'y a pas de problème, ah bah ouais, t'inquiète, moi t'on apparte là, je te le vends 300 000, il n'y a pas de problème, etc. Alors que dans le temps, ça va 10 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 Alors que dans le temps, ça va 10 000 000. On a aussi le broker, le broker il arrive, lui il défend donc le broker ou l'agent immobilier ou l'intermédiaire pour les boîtes, et en fait le mec, il va devoir dire au gars qui vend la boîte, qu'en fait, son estimation, les 20% au 50% au dessus du marché et qui s'est planté, grosse problématique. Il y a une problématique, c'est que le gars il a du mal à Follop avec ses différents sujets, différents dossiers. Lui, ce qui veut, c'est normal, c'est son TAF, il veut juste faire entrer un dossier devant derrière quoi. Et après, il va en gros être dans une phase où il va zéroquet, finalement, j'ai un acheteur, mais qui est trop loin de ce que veut le vendeur quoi. Et après, il va se retrouver dans une situation comment il va expliquer à ce qui se passe par rapport au contexte. Nous, ce qu'on a aujourd'hui, on a quand même une phase qui est assez spécial, en ce moment, on a la France, les signaux extérieurs, c'est que le truc va un peu se péter la gueule. On a des taux qui sont un petit peu plus intéressants, mais qui baissent pas autant de prévues. On a moins de cas sur le marché, on a de plus en plus de régulations, que je suis sur des boîtes ou que je suis frais sur des mots, avec de plus en plus de charges. On peut quand même se dire que c'est un peu un peu compliqué. On a une d'équation à maximiser que ce soit sur, en fait, on a une équation. Global que vous avez sur l'imau ou sur l'achat de boîtes, on va l'appeler des questions faits là. Vous, ce que vous allez devoir maximiser, c'est la tune qui rentre dans votre boîte, donc les bénéfices de votre boîte et la facilité de gestion de votre boîte. Vous allez devoir maximiser, à minimiser, ça va être le coup d'achat de votre boîte et la difficulté des executions. Par exemple, vous racheter en supersitie commerce qui tourne vachement bien. Mais vous ne savez pas le gérer, vous n'avez pas gérer le SV, vous ne savez pas gérer les pubs, etc. Demandez au vendeur comment le SV fonctionne, faites le process et que lui vous recrute quelqu'un à mettre pour les pubs et qui reclute quelqu'un à mettre pour le SV. Ça peut désargument de négociation. Le gars qui vous vend sa boîte, par exemple, vous voulez le payer et payer sa boîte, allez, sans l'île balle de monde. En réalité, peut-être que c'est 100 000 balles et d'avoir une facilité de gestion, mais on savait un peu avec l'expérience, bah ça vous s'ambient de balle, quoi. En regardant les deux, vous dites OK, si ça, ça tourne et ça fonctionne et vous faites ça, vous diminuez les facilités de gestion. Vous, c'est fantastique. Sur les coups d'achat et de difficulté d'exécution, là c'est pareil. Difficulté d'exécution, peut avoir des enjeux sur la tune. Vous avez des enjeux, ça peut être des enjeux sur des problématiques juridiques. Par exemple, il y a plein de choses que vous pourrez négocier. Quand on fait la négociation, ça se joue surtout. Vous n'êtes pas que sur le prix d'achat, vous êtes sur l'ensemble du deal et l'ensemble du deal ça peut être, ça va être sur l'ensemble. Donc si on prend bien mobilier, la négo ne fait pas que sur le prix d'achat, elle peut être sur les loyers, facilité de gestion, le coup d'achat, il y a des difficultés d'exécution. Et à chaque fois, il va falloir se poser à un certain nombre d'objets et revenir dessus. Il y a des, en fait, quand vous achetez une boîte, il va falloir en un monde déterminer tout ce qui va tout ce qu'il va pas. Par exemple, quand j'ai vendu Emmanuel, mon espace de coverking à Paris, je savais qu'il y ait des normes que je vérifais pas depuis un temps et j'avais un délai pour faire des travaux. Et directement, j'ai dit à Emmanuel, écoute, j'aurais pu très bien dire qu'il n'y a pas de problématiques là-dessus, alors il y a un plein qui font ça. Moi, je n'étais pas dans cette optique là, et j'ai dit, écoute, il y a tant problématiques, ça va être coûté en élèque en gros, à 80 000 euros de travaux, à 80 000 euros de travaux, après voir pour être conforme, et voilà ce que tu dois faire. Pour ça, il aurait pu lui-même, d'ailleurs, j'ai donné des études, etc., etc., mais il n'aurait plus ne pas regarder. Vous, quand vous reprenez des locaux, faites bien mes vérifications. Vous avez des experts, en plus, quasiment public, principalement pour l'imot, pour vérifier tout ça, donc vérifier bien en appelant l'amérique, qu'en est-il de l'immeuble, qu'en est-il de l'espace, de l'espace, par exemple, un local commercial, fait de vachement gaffe ou le co-commercion. Ah ouais, faut que je vous parle aussi de nouvelles stratégies, quand on en train de mettre en place, qui sont fantastiques, je vous en parlais plus tard. Donc, il y a d'horbanisme, il y a la mairie, il y a des ABF, pour les appeler, pour les boîtes, c'est exactement pareil. Il y a des règlementations et des syndicats pour l'ensemble des boîtes. Sur les organismes de formation, il y a un moment de règles à respecter, et du coup, vérifier, en fait, tout les problèmes auxquels vous pouvez être confondés, et vous pouvez utiliser ça comme le vide négociation. Sur les immeubles, il y en a plein, il y a des gars qui, il y a eu des meubes, par exemple, qui ont désarrêté de payer, et qui ne vous le dise pas. Donc, vérifier avec la mairie, qui a des endroits, ou en fait, on ne peut pas faire, on ne peut pas mettre certaines vitres et des mecs, on met des vitres qui ne correspond pas à ce qui devrait être fait. Voilà, vous allez avoir tout ça pour des effets de levier de négociation. En gros, la négociation, il faut borner vos risques. Et savoir ce que vous pouvez faire et créer des solutions et aligner les intérêts. Ça, c'est ce qu'il faut. Si, à force d'enfer, ça va très bien fonctionner, et à force de vous préparer vos négo, elles vont vraiment marcher et bien marcher. Qu'est-ce qui fait peur? Quand vous faites une négo, il faut comprendre, c'est la peur du Roger, la peur de se faire insulter, le manque de respect, la peur de temps, le manque de légitimité, tout ça, ça passe avec le volume. Vous allez en faire, plus ça va marcher. Et vous allez, vous allez tout dégommer. En fait, vous allez tout dégommer à force de faire des négo et il faut y aller, faut aller sur le terrain et trouver vous de l'énergie des choses qui vous appartent. Je vous donne un petit type, je vous ai déjà dit, vous avez vu un épisode de podcast avec mon père. Quand je suis dans un moment où je doute, j'ai envie de procrastiner ce qui m'arrive, ce qui m'arrive vraiment souvent, rien. Qu'est-ce que je fais? Je prends mon téléphone, tout de suite, j'appelle mon père, dès que j'entends savoir automatiquement pas, ça me donne de l'énergie pour les bosser. Je ne me vois, je n'ai jamais, je pense jamais, appelé mon père, dans mon lit au bout de ma vie. Non, dès que j'ai quelqu'un au téléphone, je ne peux pas rester dans mon lit, je suis obligé de passer à l'action. Et du coup, ça c'est un truc que j'utilise. Quand j'ai des trucs très très, là, je suis en train de régler, je montrerai après le volume des ans que j'ai aujourd'hui, des touts de voir à long que j'ai. Et ben là, j'utilise toujours cette technique, j'appelle quelqu'un, je passe du temps avec quelqu'un pour pouvoir avoir l'énergie de passer à l'action. Et pour vous, c'est exactement la même chose. Donc, voilà, on s'est fait un petit épisode, un petit peu négo, un petit peu négo sur les boites, sur les mots. J'espère que ça vous gêne un de la valeur. En tout cas, la chérienne, l'objectif, c'est qu'on avance, c'est qu'on continue dans le temps, c'est qu'on crée des belles boites, c'est qu'on reprenne des belles boites, c'est qu'on fasse bel limo. On s'enrichisse en faisant la valeur pour tout le monde, c'est ce qu'on va faire jusqu'à maintenant. C'est qu'on dépasse, nous j'allons, à chacun entre nous, soit des montants par mois, soit passer à l'action, soit faire une première opée, soit attendre 10, 20, 30, 100 millions. Bref, qu'on continue à faire tout ça. Moi, je sais que vous allez cartonner. Je vous remercie de m'écouter. N'hésitez pas à m'avoir eu un petit message. Ce qu'on voit de ça, n'hésitez pas à un petit WhatsApp, ce qu'on l'intiene, un petit-litine. Vous êtes beaucoup, on fait beaucoup d'écoute. Je suis vraiment vraiment vous remercie. Moi, ça me motile de faire ça avec vous. C'est aussi un peu, je m'a thérapie aussi avec vous, vous voyez, volu de plus ça. On s'entend donc de nez. Je vous donne des vrais feedbacks sur ce qu'on fait. On va pas s'arrêter, on va tout cartonner. Et surtout, n'hésitez pas encore à un petit message à un petit-litine, on m'a relancé, ça me fait toujours plaisir. Et moi, je vous dis à très vite. Vous venez d'écouter un épisode de l'un retraite à 40 ans. N'hésitez pas à en parler autour de vous, à vous abonner, à rajouter 5 étoiles et à mettre un petit commentaire. Ça nous aide vraiment beaucoup pour être informé des nouveautés. Rendez-vous sur "Devenir Frugaliste" encore. Une question, je réponds sur LinkedIn, dicteur Laura et Laura. Et surtout, n'oubliez pas, vous êtes déjà au top. À très vite. [Musique]