#105 - Wie ich mit Pauschalpreisverträgen ein Vermögen mache

Hallo und herzlich willkommen zur neuen Podcast-Folge, wie immer auch auf YouTube. Und zwar sprechen wir darüber, wie ich mit Pauschalpreisverträgen ein Vermögen mache. Es ist für mich immer wieder total unverständlich, warum so viele Bauherren und Investoren, egal ob Fix und Flip oder Neubau, vollkommen egal was, sich so quälen mit Einheitspreisverträgen und Streitigkeiten. Und in dieser Folge kläre ich auf, warum ich ein extremer Verfechter von Pauschalpreisen und fairen Verträgen bin mit Inzentivierungen. Ich führe euch hier ganz explizit bei dieser Folge mal durch, weil so viele Nachfragen gekommen sind beim letzten Mal. Und ich kläre das natürlich sehr, sehr gerne auf, weil ich damit wahnsinnig gut fahre und daher auch in der Lage bin, wirklich viele Projekte gleichzeitig zu machen. Und deswegen sage ich auch immer, sobald der Bau beginnt, endet bei mir der Stress. Viele glauben es nicht, aber ich kläre genau das heute auf. Daher wie immer bis zum Schluss dabei bleiben und ja, let's go. Hallo und herzlich willkommen zum Immo-Inside-Podcast. Ich bin Dr. Peter Burnickel, dein Gastgeber und leidenschaftlicher Bau- und Immobilienexperte mit über zwei Jahrzehnten Erfahrung und mehr als 1000 realisierten Bauvorhaben. In diesem Podcast teile ich offen meine Erfahrungen und spreche mit echten Profis über ihre Erfolgsstrategien, Tipps und Tricks. Freu dich auf spannende Unterhaltungen mit erfolgreichen Bauträgern, Projektentwicklern, Investoren und wichtigen Akteuren wie Architekten, Ingenieuren, Projektsteurern, Rechtsanwälten und Finanzexperten. Auch aktuelle Herstellerlösungen und moderne Abwicklungsmethoden werden wir natürlich beleuchten. Kurz gesagt, es geht darum, gemeinsam zu lernen und die Rendite unserer Projekte zu steigern. Viel Freude beim Zuhören. Wir fangen direkt mal an. Ich würde sagen, wir fangen direkt mal an mit der Skalierung und nicht mit dem Mythos. Der Mythos, dass Pauschalpreise teurer sind, den löse ich später auf. Aber fangen wir gleich mal an mit der Skalierung. Wenn du mit Einheitspreisverträgen arbeitest, wie soll man sagen, ich fange so an, ist der Aufwand, drastisch höher. Und zwar zieht sich das durch den kompletten Prozess. Also zum einen muss die Planung so detailliert sein, dass dein Architekt oder Ingenieur Einheitspreisleistungsverzeichnisse machen kann. Da sind wir uns hoffentlich klar, dass wir das wollen. Weil ansonsten holst du dir einfach Angebote ein, die du nicht miteinander vergleichen kannst. Das will ja keiner, ist totaler Blödsinn. Also irgendjemand, egal ob du oder dein Architekt oder dein Ingenieur, muss einen Einheitspreis erfahren. Es gibt jetzt viele, die nicht in der Lage sind, die Planung fertigzustellen vor dem Baubeginn. Das ist das Nächste, was ich nie im Leben verstehen werde. Für die ist das natürlich super easy und eine ganz gute Geschichte. Wir machen einfach Einheitspreis-LVs, schreiben aus, was uns gerade so einfällt und was wir eventuell unter Umständen brauchen und auch was wir vielleicht nicht brauchen. Dann packen wir noch Puffer-Positionen mit rein. Wir machen einfach mal eine Ausschreibung. Das ist natürlich eine gute Idee. Das ist ein super, super schlechter Ausgangspunkt für deine Verhandlung. Du weißt aber, deine Planung ist noch nicht fertig und freust dich darüber. Das heißt, du kannst den Auftrag schon vergeben, aber kannst ja während der Bauphase noch fleißig weiter planen. Was ist das Problem bei der ganzen Geschichte? Zum einen hast du ein riesen Kostenrisiko, weil du überhaupt nicht weißt, was auf dich zukommt. Zum anderen muss irgendjemand dieses LV ja dennoch erstellen mit allem Pipapo und oft vielen hundert Positionen. Und du musst es vergleichen und verhandeln. Und noch schlimmer: Während der Bauphase musst du es aufmessen. Das heißt, ihr müsst regelmäßige Aufmaße machen. Darauf habe ich schon gleich mal überhaupt keinen Bock. Stell dir mal vor, du hast jetzt 10, 15 Firmen auf der Baustelle und musst mit jedem einzelnen kontrollieren, was die eingebaut haben. Ich kann euch als alter, ehemaliger TGA-Planer sagen: Bei der Elektrotechnik ist das kaum möglich. Die ganzen Kabel und Leitungen - woher willst du wissen, was schon drin ist und was nicht? Da ist natürlich viel, viel Potenzial für Lug, Betrug, Beschiss etc. Naja, also, ihr seht schon mal, ich bin hier grundsätzlich nicht begeistert. Vor allem aber, weil der Aufwand so hoch ist. Ganz unabhängig vom Kostenrisiko, das ist natürlich auch immens. Also ich habe einen riesen Aufwand vorher, währenddessen und zum Abschluss. Und jetzt kommt noch was hinzu: Wenn ihr viele hundert Positionen ausschreibt, dann gibt es natürlich Interpretationsspielraum ohne Ende. Das bedeutet, ihr werdet zweifelsohne und zwar mit nahezu hundertprozentiger Sicherheit Nachträge bekommen. Und ihr wisst ja, darauf habe ich keinen Bock. Also ihr seht, diese Seite der Medaille ist einfach fehleranfällig. Dann verleitet es dazu, die Planung noch nicht fertigzustellen, weil wir schreiben einfach mehr aus und können es uns dann aussuchen. Aber, meine Lieben, denkt mal darüber nach. Wenn ihr einen guten, also im Sinne der VB und des Vertragsrechts einen guten Handwerker habt, dann grillt euch der. Weil bei jeder Position, die ihr nicht abruft, entgangener Gewinn schlummert. Also nicht nur, wenn ihr mehr einer Position braucht, habt ihr ein Preisanpassungsrecht nach unten. Nein, nein, nein. Der Handwerker hat auch einen Anspruch und zwar einen harten Anspruch auf entgangenen Gewinn. Das ist mal maximal unlustig. Und der ganze Aufwand ist natürlich auch der pure Wahnsinn und was mich neben dem Aufwand am meisten stört, ist das immense Kostenrisiko und die Fehleranfälligkeit, die wiederum Nachtragspotenzial haben. Eine kleine Geschichte: Die VB ist ja immer eine Position inklusive Liefern und betriebsfertig montieren. Was ist jetzt, wenn du überall Liefern und betriebsfertig montieren reinkommst? Liefern und betriebsfertig montieren rein schreibst, weil es in deiner Standardvorlage ist und bei einer Position schreibst du es nicht rein. Dann hast du gleich ein riesen Fiasko und Diskussionsthema, weil ein findiger Handwerker sagen würde, ich habe einfach nur liefern, aber betriebsfertig montieren nirgends kalkuliert, weil ich ja nicht wusste, was ich machen soll. Also ihr seht schon, da steckt riesen Potenzial für Nachträge drin und riesen Aufwand und genau das wollen wir nicht. Schauen wir mal weiter. Wie beweise ich jetzt meine These, dass ich mit Pauschalpreisen ein Vermögen verdiene? Viele, jetzt gehen wir mal auf den Mythos ein, behaupten ja, dass Pauschalpreise teurer sind. Die reine Logik, der reine Menschenverstand ergibt das ja auch, weil durch eine Pauschalierung alle Massen auf Null gesetzt werden und das Massenrisiko beim Unternehmer bleibt. Das heißt, eigentlich müsste da draußen jeder Handwerker sagen, ich pauschaliere sehr gerne, kostet 10% mehr. Das wäre der normale Menschenverstand, die normale Logik. Ist aber nicht so, weil die Handwerker wirklich, also eigentlich zu 100%, ich hatte es nie anders, immer gerne pauschalieren, weil sie sagen, ich muss dann nichts aufmessen, wir haben weniger Stress, ich kann nach Baufortschritt Rechnungen stellen, es ist alles einfacher für uns alle, lass uns pauschalieren. Ich gebe dir einen Nachlass. Interessant, oder? Also ich bekomme einen Nachlass, wenn ich pauschaliere. Also das kann ich wirklich zu nahe zu 100% sicher bestätigen, weil es bei mir tatsächlich noch nie anders war. Es geht aber noch weiter, weil ich ja die ganzen Vorteile, also die Kehrseite der Nachteile von vorher habe. Ich muss keinen Einheitspreis LV machen, ich habe kein Massenrisiko etc. etc. Was habe ich? Ich habe natürlich immer ein Nachtragsrisiko, wenn ich ändere. Wie gehe ich jetzt vor bei unseren Bauvorhaben? Wie komme ich an den besten Preis? Naja, das ist eigentlich relativ einfach. Einfach auch wieder mal den logischen Menschenverstand walten lassen. Man macht die Planung und zwar zieht man die durch, bis sie fertig ist. Fertig bedeutet nicht bis ins letzte Detail, ganz im Gegenteil. Fertig bedeutet, ich ändere keine Wände mehr, in der Elektrotechnik ändere ich keine Steckdosen mehr und keine Unterverteilungen mehr und in der Heizung, okay, da ändere ich halt eben die Heizung nicht mehr. Das heißt, ich definiere alles, was ich haben will und mache das fertig, sodass es wirklich final fertig ist. In der Architektur zum Beispiel mache ich Anschlussdetails bei den Balkonen, bei der Attika. Ich lege eine Zeichnung bei, wie ich die Treppengeländer haben will. Ich definiere die Bodenbeläge. Beim Sanitärer definiere ich die Armaturen, das Keramik etc. Ich lasse einfach keinen Interpretationsspielraum, aber ich lasse meinem Unternehmer die Freiheiten, seine Fabrikate und seine Bauweise anzubieten. Das geht so weit, dass ich beim Rohbau ausschreibe, dass mir egal ist, ob es Ziegel, Kalksandstein oder Holz ist. So weit gehe ich, weil ich will, dass mein Unternehmer den besten Preis seiner Lieferanten an mich durchreichen kann. Das ist jetzt schon etwas Hardcore. Ich habe jetzt in dieser Folge nicht genug Zeit. darauf einzugehen, zieht euch da gerne meine anderen Podcasts alle rein, weil das ist elementar. Also ich nutze alle Preisvorteile und alle handwerklichen und baulichen Vorteile meiner Bieter, definiere die Planung so weit, wie es eben sein muss. Als Beispiel kann ich euch, wer in der HAWI fit ist, wird mir folgen können. Ich mache in der Regel einen Mini-Vorentwurf, einen abgespeckten Entwurf. Ich lasse mir keine Erläuterungsberichte geben und keine Kostenberechnungen und ich mache ungefähr eine halbe Leistungsphase 5, eine halbe Leistungsphase 6 und sowieso keine Leistungsphase 7, weil das mache ich selbst. Dadurch spare ich mir auch in der Kostengruppe 700 richtig Geld. So, wie komme ich jetzt an den allerbesten Preis? Ich habe jetzt einmal die Pläne und Berechnungen, die Definitionen, die ich wirklich haben will. Zum Beispiel Heizlastberechnung etc. mache ich natürlich. Meine Architekturdetails sind definiert und jetzt mache ich eine funktionale Leistungsberechnung. Baubeschreibung, in der ich mit Worten beschreibe, was ich haben will. Wenn ich Bauträger bin, nehme ich einfach meine Baubeschreibung und bohre die noch etwas auf, weil ich will natürlich vom Handwerker mehr geschuldet haben, als ich dem Käufer schulde. Das muss man natürlich in Abgleich bringen. Da bitte ganz stark aufpassen. Das ist wirklich Profibusiness. Aber am Ende gehe ich so vor. Wenn ich jetzt wirklich den allerletzten Cent noch rausholen will, oft mache ich das mittlerweile gar nicht mehr, weil ich sowieso so wirtschaftlich baue, tatsächlich. Ich lege noch ein Leistungsverzeichnis dazu, ein Einheitspreisleistungsverzeichnis, natürlich mit GAP-Datei, in dem ich definiere, was bepreist werden soll und in dem ich die groben Massen übergebe, damit meine Unternehmen besser kalkulieren können und schneller kalkulieren können. Das bedeutet Beton, Stahl, Leitungslängen etc. Ich gebe grobe Richtungen vor, damit die leichter und schneller kalkulieren können, damit ich mehr Angebote bekomme. Und dann mache ich eine Pauschalierung mit einem Pauschalpreisvertrag, in dem dann das Leistungsverzeichnis alles mit angefügt wird. Achtung, Bausoll beachten. Hier bitte meine Folge zum Bausoll. Unbedingt anschauen und anhören, weil das ist natürlich jetzt absolutes Profibusiness und da passieren so wahnsinnig viele, viele Fehler. Ich kann sie mir gar nicht fassen. Aber mit einer Definition des Bausolls ziehe ich das von oben nach unten durch und das Leistungsverzeichnis, das Einheitspreisleistungsverzeichnis, das ich unter Umständen habe, wie gesagt, ich habe es in vielen Fällen gar nicht mehr, lege ich dennoch mit bei zur Definition der Qualitäten, nicht jedoch der Massen. Die Massen werden immer genullt durch den Pauschalpreis. Und dann bin ich eigentlich fertig. Und der Prozess, wie ihr merkt, ist bei mir zum einen in der Planung drastisch schlanker und in der Ausführung natürlich utopisch schlanker. Ich bekomme den besseren Preis, und das Schöne daran ist, das bekomme ich, egal ob ich mit Einzelgewerken arbeite oder wie ich sehr häufig mit Generalunternehmen. Ich habe wirklich alle Vorteile und einen festen Preis und in meiner Welt wird ja nichts mehr geändert. Ich habe dann auch keine Nachträge, weil ich natürlich, falls ich wirklich mal mit Einzelgewerken arbeite, ganz, ganz intensive und ausgearbeitete, viele Jahre lang erprobte Schnittstellenlisten habe. Also, ihr merkt schon, es kann viel einfacher sein. Im Detail waren jetzt vielleicht einige Dinge für euch dabei, die einigermaßen komplex sind, ist es aber gar nicht. Man braucht einfach nur die Methodik und die ganz klaren Schritte dazwischen, die entsprechenden Vorlagen, wie zum Beispiel Schnittstellenlisten, etc. Leistungsbeschreibungen, also funktionale Leistungsbeschreibungen, FLBs, Baubeschreibungen haben wir natürlich alles. Und wenn du das so durchziehst, hast du zum einen immer den roten Boden, du weißt immer genau, was zu tun ist, du hast immer einen klaren Blick über das Bausoll und deine Bauverträge, die sehr wertschätzend sind, die dem Bauunternehmer ermöglichen, Vertrauen aufzubauen. In unseren Bauverträgen zum Beispiel zitieren wir auch keine Paragraphen. Die kann sich im Zweifelsfall der Richter aussuchen, aber ich streite ja sowieso nicht mehr. Früher habe ich viel gestritten, heute nicht mehr. Und all das führt zu einem so derart wohlwollenden Übereinander und wertschätzenden Miteinander, dass ich wirklich gute Stimmung auf der Baustelle habe. Und dann als i-Tüpfelchen bekommen meine Handwerker und Bauunternehmer noch einen Bonus, wenn das Ergebnis besser wird. Und dann bin ich fein. Wenn euch diese Dinge alle interessieren, dann erstmal natürlich liken und abonnieren. Derartigen Content gibt's bei mir immer. Ich will einfach Geld verdienen, ich will skalieren. Durch diese Pauschalierung kann ich natürlich viel, viel mehr Bauvorhaben gleichzeitig machen und ich will eine gute Stimmung mit dem besten Preis. Ganz einfach. Und wenn euch diese Dinge interessieren, wie gesagt, lasst mir doch bitte ein Like und ein Abo da. Das hilft mir wirklich immens. Und kommentiert gerne mal mit euren Fragen. Ich beantworte jede Frage selbst. Und freue mich immer, wenn wir in die Kommunikation gehen können. Und in die Shownotes packe ich natürlich mal noch ein kostenloses Beratungsgespräch meiner Architekten. Das bedeutet, wenn ihr eure Situation, euer Bauvorhaben besprechen wollt, holt euch einen kostenlosen Termin. Und mein Architekt, einer meiner Architekten, wird euch hier entsprechend beraten und Input zu eurer Situation geben. Und vielleicht kommt's ja zu einer Zusammenarbeit. Und wenn nicht, ist auch alles fein. Genau. Also vielen Dank für eure Zeit. Ist ja auch sehr wertschätzend. Und euch alle tolle Investments und viel Erfolg bei eurem Bauvorhaben. Und dann freue ich mich, wenn wir uns bald hören und vielleicht auch sehen. In diesem Sinne, euer Peter Burnickel. Das war's für diese Folge des Immoinsight Podcasts. Wenn du mehr erfahren möchtest oder Fragen hast, freue ich mich von dir zu hören. Folge mir gerne auf Instagram und vernetze dich mit mir auf LinkedIn unter DrPeterBurnickel oder buche direkt ein Erstgespräch. Lass uns gemeinsam daran arbeiten, die Rendite deiner Projekte zu erhöhen. Bis zum nächsten Mal und vielen Dank fürs Zuhören. Untertitelung des ZDF für funk, 2017