#103 - Meine Top 3 Fails aus 1.200 Bauvorhaben

Hallo und herzlich willkommen bei der neuen Folge meiner Top 3 Fails aus 1200 Bauverhaben. So gelingt ein Bauverhaben sicher. Ich möchte heute mit euch über die Top 3 Fails nicht nur von mir, sondern auch von meinen Kunden sprechen. Wir haben ja wirklich sehr, sehr viel gebaut, till letzten 20 Jahre. Und das haben wir sich natürlich viel an und ich werde häufig gefragt, Peter, was sind denn so die allerwichtigsten Dinge? Und genau das haue ich heute raus, natürlich wie immer am Ende, das allerwichtigste, ich fange, weil sie hinten an, 3, 2, 1 und dann würde ich sagen, starten wir durch, legen wir los. Hallo und herzlich willkommen zum Emot inside podcast. Ich bin Dr. Peter Bohnicke, dein Gastgeber und leidenschaftlicher Bau- und Immobilien-Experte, mit über zwei Jahrzehnten Erfahrungen und mehr als 1000 realisierten Bauverhaben. In diesem Podcast teile ich offeneine Erfahrungen und spreche mit echten Profis über ihre Erfolgstrategien, Tipps und Tricks. Freude ich auf spannende Unterhaltungen mit erfolgreichen Bauträgern, Projektentwicklern, Investoren und wichtigen Akteuren wie Architekten, Genüren, Projektsteuern, Rechtsanwälten und Finanzexperten. Auch aktuelle Herstellerlösungen und moderne Abwicklungsmethoden werden wir natürlich beleuchten. Kurz gesagt, es geht darum gemeinsam zu lernen und drehendete unserer Projekte zu steigern, viel Freude beim Zuhören. Also, wie gesagt, wir fangen jetzt mal hinten an die Nummer 3, Kostensicherheit und Puffer für Skalierung. Was meine ich damit? Ich stelle immer wieder fest, dass ganz ganz viele keine Kostensicherheit haben. Und woran liegt das, das liegt natürlich einfach an einer unterirdischen Vorbereitung. Es ist für mich echt oft nicht auszuhalten. Ich muss dir direkt aufpassen, dass ich nicht mich sofort gleich am Anfang in rasche Rede. Es ist für mich unglaublich. Es gibt so viele nicht nur Anfänger, sondern auch Profis, die nicht kalkulieren können. Und ich sage euch jetzt mal ganz hart, ihr könnt euch nicht auf Kostenermittlungen von Architekten verlassen. Und ihr dürft euch auch nicht wundern, wenn die Kosten explodieren, wenn ihr eure Hausaufgaben vorher nicht macht. Was bedeutet das? Ihr braucht eine ordentliche Methode, das ist dann auch gleich noch ein Punkt, auf den wir später eingehen. Und ihr müsst im Onkauf aufpassen, darüber habe ich schon ganz oft gesprochen. Ihr müsst am Anfang Geld ausgeben für eine TDD, für eine LDD und dann müsst ihr eure Planung ordentlich aufsetzen. Und zwar wirklich nicht mehr ändern, sondern komplett durchdenken und fertig machen. Und dann braucht ihr ganz schnell Marktpreise und deswegen sage ich auch meinen Architekten immer. Ich brauche von euch keine Kostenberechnung, keine Kostenschätzung. Brauche ich alles nicht. Weil ich gehe ganz schnell an den Markt, aber so schnell auch wieder nicht, weil ich meine Hausaufgaben alle vorher mache. Das bedeutet, wir machen eine ordentliche Onkaufsprüfung mit TDD, LDD, mit entsprechenden Profis und Juristen. Das ist einfach bei uns im Zinshausprojekt, wo wir über mehrere Millionen Euro sprechen. Vollkommen normal. Ich gebe in der Regel vor dem Onkauf zwischen 10 und 50.000 Euro aus. Unter uns, ich brauche natürlich deutlich weniger, weil ich arbeite ja immer mit den gleichen Experten, mit denen ich sehr häufig arbeite. Aber ein normaler Mensch zahlt hier 10 bis 50.000 Euro vor Ankauf. Und bitte, hier immer demütig sein. Verlost euch niemals auf eure eigene Expertise. Auch ich nehme wirklich immer zusätzlich meine Experten mit ins Boot, am Ende entscheide natürlich ich. Aber ich würde niemals ein Gebäude einfach nur zack so kaufen, weil ich so arrogant bin zu denken, dass ich alles kann und alles weiß. Also, hier Lebensversicherungen einbauen und für Kostenssicherheit im Onkauf sorgen. Ich habe sehr häufig, möchte ich jetzt noch erwähnen, auch aus über 1200 Bauwagen. Ich habe sehr häufig, dass man genau in dieser Phase, wenn man es richtig macht, noch mal super verhandeln kann. Weil oft die Ferkäufer gar nicht wissen, was sie für eine Schrockboote haben oder für ein schlechtes Grundstück. Also investiert hier wirklich Geld im Onkauf und sorgt dann für eine Kostenssicherheit. Das bedeutet. Da sprechen wir auch gleich noch drüber beim nächsten Punkt. Incentiviert eure Partner, ich komme gleich drauf. Das heißt, such die richtigen Partner die echten Top Experten und beauftrag die Fähre. Wie gesagt, da sprechen wir gleich im nächsten Punkt drüber. Jetzt habt ihr die perfekten Partner gefunden und jetzt macht ihr die perfekte Planung. Im Zweifels voll mit einem Architektenwettbewerb. Das ist eine Super Sache. So könnt ihr wirklich das Maximum baurechtlich rausholen, also eure Grundstück. Ich liebe es, weil es gibt so tolle Architekten da draußen und eben halt auch die anderen. Dann habt ihr die perfekte Planung mit einer schlanken Kostengruppe 700. Gleich mal als Hausnummer. Wenn ihr so arbeitet, wie ich, brauchte in der Regel je nach Projektgröße. Also bitte nicht über einen Kampagieren, aber ihr braucht zwischen 8 und 13, 14% Bau-Neben-Kosten in der Kostengruppe 700. Wenn ihr mit Einzelgewerken arbeitet, auch wieder je nach Projektgröße und Umfang, braucht ihr in der Regel Bau-Neben-Kosten zwischen 13 und 17%. Also ihr merkt schon mit meiner Methode, ich brauche dir hier weniger. Als keine Side-Information, die öffentliche Hand braucht mittlerweile zwischen 20 und 23, 24% Bau-Neben-Kosten. Also das ist natürlich unterirdisch, wollen wir nicht. Also merkt euch diese Kenzahlen, ich arbeite wahnsinnig gerne mit Vergleichswerten und Kenzahlen, weil du so ganz schnell ein Feeling dafür bekommst, wie viel Kosten sind gerechtfertigt. Und ich bin ja Sachverständiger für Baukosten, Hauptheben-Sprechen, deine große Datenbank und kann euch da gerne weiterhelfen. Und eben mit dieser Kostenssicherheit, mit der durchdachten Planung gehen wir ganz schnell an den Markt und holen uns geuhangebbar. Und es ist meine Lieblingsmetode, weil du so wahnsinnig schnell Kostenssicherheit bekommst und erst dann hol ich mir eine Bankfinanzierung. Ganz wichtig. Dann kann ich nämlich skalieren. Wir machen ja auch momentan wirklich zehn Projekte gleichzeitig. Ich glaube, es sind sogar 11 oder 12. Und ihr merkt schon, ich weiß nicht mal genau, wie viele Baufarben ich gleichzeitig mache, weil ich mit meiner Methode skalieren kann und extrem kosten sich er bin. Wir haben in der Regel eine Kostenssicherheitsquote am Ende noch fertigstellung von zwei, drei Prozent. Das ist schon geil und vor allem werden wir auch häufig am Ende mit einer Kostenunterschreitung fertig. Das ist natürlich richtig cool und dann kannst du skalieren. Also das ist die Nummer drei. Jetzt gehen wir in die Nummer zwei. Und zwar zusammenarbeit Verträge in Sentivierungen. Das ist eine Herzensangelegenheit. Ich will unbedingt eine tolle Stimmung haben und ich will das meine Partner mitdenken und auch mal mit Minderkosten zu mir kommen. Ja, das gibt es ihr Lieben. Das bedeutet, wir machen ganz schlankke Beauftragungen bei unseren Architekten in genüren Sachverständigen. Zum Beispiel zahlen wir Architekten pro Quadratmeter Wohnfläche. Das ist eine Super Sache, weil ich dann natürlich meinen Architekt dadurch belohne, wenn ihr mehr Wohnfläche generiert. Wie geil ist das denn? Also ich würde niemals im Zinshaus einen Architekten einfach mit einer Pauschallvergütung nach Hawaii bezahlen. Niemals. Es gibt hier wirklich clevere Methoden, die bekommt ihr natürlich alle von mir im Raum in einer Zusammenarbeit. Ich will, dass die richtig motiviert sind und die Entschuldigung sich den Arsch aufreißen für mein Bau vorhaben. Und ich bin auf dem Superbau hier. Ich entscheide schnell und hart. Ich mache hier nicht 100 mal Schnick-Schnack-Links und rechts und ewig lange nicht endende Schurfiks-Dermine. Ich schnüre tolle Packages mit schlanken Verträgen. Ich zitiere auch keine Paragrafen gar nichts. Die kann sich dann im Zweiflus-Folder-Richter aussuchen. Ich mache wirklich schöne schlankke Verträge und insentiviere meine Partner. Und das mache ich natürlich auch bei der Baufirma. Bei allen, ich will, dass die richtig Bock auf mein Bau vorhaben haben. Und das empfehle ich euch dringend, Finger weg von Knüppel verträgen und natürlich, kleine Seiteninformation, achtet da drauf, dass ihr nicht einen doppelten Puffer bezahlt, achtet drauf, dass ihr keine kostenlosen Vobital-See-Leistungen bezahlt. Die werden ja häufig mit ausgeschrieben von unwissenden. Das finde ich immer furchtbar. Also die meisten Leistungsverzeichnisse sind wirklich inhaltlich leider echt mies. Da müsst ihr wirklich drauf achten und nach "How" entwickeln oder euch einkaufen, weil da wird richtig richtig Geld kaputt gemacht. Und das ist für mich der absolute Albtraum. Ja, also ich weiß, ich gehe jetzt hier im Schweinskalok durch, aber ich habe zu den einzelnen Punkten wirklich unzählige Podcast schon aufgenommen. Sieht euch die rein, weil ich will hier wirklich jetzt in dieser knackigen Folge dann direkt zu meiner Nummer eins kommen und zwar zur Vorbereitung, zur Methodik und zum Team mit der entsprechenden Selbsteinschätzung. Ja, das ist ein Punkt und ich erkläre euch gleich, warum. Beginnen wir mit das Selbsteinschätzung. Ich verstehe es wirklich überhaupt nicht. Warum so viele da draußen denken, dass sie Gott sind. Ich übertreibe jetzt natürlich wie immer ein bisschen. Viele denken einfach nur weil sie ein Leben lang schon in einem Haus wohnen oder in einer Wohnung, dass sie Ahnung vom Bau haben. Weit gefällt. Warum denkt ihr gibt es so viele Disziplinen? Es gibt Anwälte, die aufs Baurechtspezialistiert sind. Andere aufs Immobilienrecht. Andere auf Vertragsrecht. Also es gibt ja wirklich viele Fachdisziplinen. Darüber hinaus. gibt es natürlich Architekten, die auf Sanierungen oder Denkmeller spezialisiert sind. André auf Zinshäuser, im Neubau. André auf Einfamilienhäuser. André auf Hollen. André auf Industrie behalten. André auf Büro behalten. Und so weiter. Es ist ein Blumenstrauß vom Themen. Es ist wirklich immer und immer komplex. Bauen ist nicht einfach. Wenn es so easy wäre, dann würde jeder damit steinreich werden. Und über die Fails spricht ja keiner. Es ist echt furchtbar. Also von daher ist die Selbsteinschätzung. Ist wirklich die Nummer eins. Schau dir ganz nüchtern in den Spiegel. Bist du Bauprofi. Oder denkst du nur, dass du einer bist, nur weil du weißt, was ein Äster ist. Also und um Himmelswüllen nehmt euch auch keine vermeintlichen Fake-Profies mit rein. Was meine ich damit? Also ganz, ganz viele nehmen sich dann irgendwie den Kusame rein als Architekt unter Bruder, der Maura-Meister ist, das reicht euch einfach nicht. Und es heißt noch lange nicht, dass das echte Experten sind. Nehmt euch wirklich, wirklich von Herzen, die richtigen Leute mit rein und schätzt euch richtig ein. Auch ich, obwohl ich Sachverständiger bin, obwohl ich über 1.200 Projekte begleitet habe und unzählige Millionen selbst investiert habe. Also ich treisse gerade die 30 Millionen Marken und die Bauprohaben sind natürlich noch viel, viel größer, die ich alle begleitet habe. Aber auch ich habe ja ganz bewusst 16 Experten bei mir im Team, die ich hinzuziehe. Ich würde niemals allein aufgrund meiner Überheblichkeit eine Immobile kaufen oder ein Grundstück kaufen. Ich spreche auch jede Planung noch mal mit meinen Experten durch, bevor ich entscheide. Ich bin immer demütig und das ist meine Lebensversicherung und daher empfehle ich auch euch, auch wenn ihr 10 mal besser seid, also ich vielleicht, nehmt euch noch mal die richtigen Profis mit ins Boot und behandelt die gut. Also selbst ein Schätzung. Und jetzt kommen wir, das ist die Vorbereitung. Jetzt kommen wir zur Methodik und zum Team, wie gesagt, wir suchen uns die richtigen im Zweifelsfall durch Wettbewerbe. Und dann behandeln wir die gut, indem wir ordentliche Verträge mit Incentivierungen machen, das war ja meine Nummer 2. Ich sorge für ein wohlwollen das miteinander. Ich behandle alle gut. Das heißt, wenn wir persönliche Besprechungen machen, heute läuft ja auch viel über Teams und Zoom und so weiter Google Meet. Dann lau dich die auch mal zum Essen ein. Ich habe jetzt zum Beispiel momentan wieder meine Oktoberfesteinladungen rausgeschossen. Ich gehe mit denen zu erwiesen, was auch immer. Ich bin jetzt, ich habe einen Bauverraum in Köln, da gehe ich zum Kornewoll. Ich feier mit denen auch mal. Ich will das, die wirklich Bock haben, mit mir zu arbeiten. Ich will das, die richtig Bock drauf haben, dass auch ich erfolgreich bin, um mit mir das nächste Bauverraum realisieren zu können. Und das wird so oft mit den Füßen getreten. Ich verstehe es nicht. Also dazu gehören bei Weitem nicht nur die Verträge, sondern auch der Umgangstohn. Ich treffe auch häufig Entscheidungen nicht unbedingt sofort, aber sehr schnell meistens, also bei wichtigen Entscheidungen schlafe ich immer einen auch drüber. Ist bei mir Grundgesetz. Aber wenn ich entschieden habe, dann habe ich entschieden. Und das wissen meine Partner, wahnsinnig zu schätzen. Wenn es mal eine Kleinigkeit gibt, einen kleinen Schaden irgendwo. Auch das kommt vor. Mein Gott, dann ich mach da gar nicht lang rum. Ich zahl's einfach. Entschuldigung, Scheiße auf die 1.000 Euro, weil bis meinen Handwerker damit seiner Versicherung rummacht, das nehme ich ihm ab und die lieben mich dafür. Und bei größeren Schäden natürlich müssen sie daran. Also wenn es gilt dann gilt es und das wissen auch alle. Und das sind meine Top 3. Ich empfehle euch, ziehe euch die Folge, gebt Kimne vor als nochmal rein, schickt ihr auch bitte Freunden, liken, abonnieren wir immer und kommentiert. Doch gerne mal hier auch auf YouTube. Was sind eure Top 3? Wo habe ich was vergessen? Wo ist euer wichtigster Punkt? Vielleicht los uns da mal in Austausch gehen. Ich beantworte alle Kommentare immer höchst persönlich und freue mich über jede Rückmeldung. Und von daher wünsche ich euch vor allem tolle und gute Investments und wenn ihr Bock habt auf mal eine erste Schätzung zu euren Bau vorhauben, dann holt euch hier gerne ein kostenloses Erstgespräch, dass wir uns das in aller Ruhe mal anschauen können. Die Erstgespräch hier bei uns führen in aller Regel meine Architekten. Von daher habt ihr hier wirkliche Profis in der Leitung und ich freue mich drauf. Vielleicht kommt ihr zwischen uns zu einer Zusammenarbeit und wenn ihr sagt, "Ne ich habe da überall keinen Bock drauf", dann könnt ihr auch gerne mich kontaktieren, weil ich habe ja mittlerweile auch eine G.U. Firma für Neubauten und Sanierungen und wie immer bei mir Pauschalpreis schlüsselfertig. Also meldet euch einfach, bleibt ihr gerne mit dabei, lasst mir Kommentare da und wie immer tolle Investments und bis bald euer Peter Böhnikkel. Das war's für diese Folge des Immun-Inside-Podcasts. Wenn du mehr erfahren möchtest oder Frage hast, freue ich mich von dir zu hören. Folge mir gerne auf Instagram und vernetze dich mit mir auf LinkedIn, unter Dr. Peter Böhnikkel oder Buche direkt ein Erstgespräch. Lasst uns gemeinsam daran arbeiten, die Rendite deiner Projekte zu erhöhen. Bis zum nächsten Mal und vielen Dank fürs Zuhören.