#085 - Handwerker-Abzocke: so nicht!

Hey, c'est kurz in eigener Sache. Wenn du als Investor, Bauher, Bauträger oder Projektentwickler gerade ein Projekt plant oder vielleicht sogar schon mitten drin bist und baust, dann ist mein kostenloses Live-Webinar absolute Pflicht für dich. Du bekommst dort das exakte System schritt für schritt, mit dem du neu bauten unter 3000 und Sanierungen unter 1000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche realisieren kannst. Kein Blau Blau. Dazu bekommst du die komplette Methodik, wie du die richtigen Partner findest, verhandelt und beauftragst, Architekten, Geoos, Bauträger etc. Und wie du deine Kalkulation ab sicherst, bevor der erste Bautgerold. Alles aus der Praxis über 1200 begleitete Bauverhaben, mehr als 25 Millionen Euro selbst investiert. Meldet dich jetzt kostenlos natürlich an auf www.probindestrichbaucher.com/webinar. Ich freue mich sehr auf dich und weiter gehts mit der Folge. So liebe Investoren, hallo zusammen bei einer neuen Folge heute zum Thema Handwerkerabzocke. So nicht. Warum geht es heute? Ich möchte mit euch sprechen, eben über Handwerkerabzocken, über die ihr oft gesprochen wird und ich will heute aufklären, dass du in den allermeisten Fällen du selber schuld bist. Ich erlebe hier so viel, ich sag's euch, es ist der pure Wahnsinn und von daher sprechen wir mal darüber. Wie du vor allem kosten sicher, kosteneffizient und entspannt bauen kannst und eine Handwerkerabzocke zu 99% sicher vermeiden kannst. Ich würde sagen, wir starten direkt an. Hallo und herzlich willkommen zum Immurinsight-Pot-Cost. Ich bin Dr. Peter Bohnicke, dein Gastgeber und leidenschaftlicher Bau- und Immobilien-Experte mit über zwei Jahrzehnten Erfahrung und mehr als 1000 realisierten Bauverhaben. In diesem Podcast teile ich offeneine Erfahrungen und spreche mit echten Profis über ihre Erfolgstrategien, Tipps und Tricks. Freude ich auf spannende Unterhaltungen mit erfolgreichen Bauträgern, Projektentwickler, Investoren und wichtigen Akteuren wie Architekten, Genüren, Projektsteuern, Rechtsanwälten und Finanzexperten. Auch aktuelle Herstellerlösungen und moderne Abwicklungsmethoden werden wir natürlich beleuchten. Kurzgesagt, es geht darum gemeinsam zu lernen und drehendete unserer Projekte zu steigern. Viel Freude beim Zuhören. 80% von euch sind selber schuld, das meine ich auch so, wie komme ich zu diesem Statement? Na ja, ich erlebe eben sehr sehr häufig Investoren, die zu mir kommen mit ihren wirklich teilweise oder überwiegend schlecht geplanten Bauverhaben mit unfertigen Planungen, mit noch schlechteren Ausschreibungen und noch viel schlechteren Methoden. Und dann darfst du dich wirklich bei Leibin nicht wundern, wenn der Schuss noch hinten losgeht. Ich muss hier wirklich mal einmal eine Landzebrechen für die Handwerke, ich komme erst selbst aus einer Handwerkerfamilie und ich kann euch wirklich sagen, ich habe viele viele viele Bauffahrhaben realisiert, auch jetzt gerade im Moment. Die extrem stressfreilaufen, sehr freundschaftlich, partnerschaftlich, wenn ich die Baustellen besuche, meine Baustellen besuche, bin ich glücklicherweise immer ein gern gesehener, Auftraggeber und Partner. Wir haben eine tolle Stimmung und es funktioniert wirklich in Time und in Budget. Wie schaffen wir das oder wie schaffst du das? Mal ganz vereinfacht und dann gehen wir tiefer rein. Planen und dann bauen. Klingt jetzt erstmal super plakativ, toll gemacht, Burnickel. Aber so ist es. Die aller meisten, ich sag's euch, die aller aller meisten, verdödeln und fast baufil Zeit mit der Planung, weil die Architekten keinerlei ordentliche Vorgaben bekommen. Das ist schon mal der Kapitalfehler Nummer eins, das bedeutet es wird, ewich hin und her geplant, irgendwann kommend an viele von euch zu mir. Und was mache ich? Ich treue euch die Planung auf links, weil die Planung einfach an der Realität vorbei ist. Die meisten haben eine so schlechte Wohnflächeneffizienz. Es ist nicht auszuhalten. Die aller meisten Planen immer noch architektonisch, wurchbord aus bedeutet. Viele verschiedene Strenge im Gebäude sind los angeordnete Räume und Wege, tote Flächen und der Geschossflächen, die kein Mensch braucht, viel zu große Technikflächen und so weiter und so fort. Und das IT-Türpfelchen sind dann für mich immer noch architektorische Wahnsins-Elemente, die einfach unforsbbar Geld verschlingen. Also ich sehe hier wirklich unglaublich viel. Und was liegt leider, leider auch meistens an dir als Investor. Du musst deine Architekten und Ingenieure im Übrigen auch rechts an Welt und Steuerberater hart führen und klare Vorgaben machen. Du musst die Planungen optimieren und dann dir das Ausschreibungsvorgin die Methodik zur Recht legen. Das ist dein Ur-Eigengster-Job. Ich mache noch mal einen kleinen Ausflug zurück und zwar die aller meisten Planen ewig. Dann brauchen Sie dringend eine Baugenehmigung, dann wird das über Hostet mit einer schlechten Planung häufig getan. Später hat man dann den Druck, weil vielleicht die KFW-Mittel-Oppelrufen werden, was auch immer. Und dann wird über schnell ausgeschrieben und die Ausschreibung wieder optimiert noch ordentlich gechallengt. Und dann hast du eine wahnsinnig schlechte Basis und das meistens wird noch getoppt. Und dann kommt das IT-Türpfelchen obendrauf mit einem unforsbbar schlechten Bauvertrag. Bei dem das Bau soll zum Himmel stinkt bzw. kaum vorhanden ist, ich hatte tatsächlich diese Woche wieder einen Kunden, ein neuer Kunde von mir, "Bauträger", der wusste nicht, was ein Bau soll ist, meine Lieben. Ohn faszbar. Und wenn du hier nicht zumindest den braunen Gürtel hast in diesem Thema, dann wird es riesig koreig für dich. Und wenn du hier noch gelbgurträger bist, dann nimmt ihr doch einen schwarzgurträger mit ins Boot der Weißmidausspiel gespielt wird. Das bedeutet, macht eine Planung fertig. Investier hier Zeit, sprich mit uns, lass uns die Planung einmal komplett voll optimieren. Und zwar nach allen Regeln der Kunst von A bis Z. Dann wird die Planung freigezeichnet, unterschrieben am liebsten. Wirklich hart freigezeichnet, ich sag immer mit Schweiß und Blut unterschreiben. Und dann wird das Ding verflixt noch mal genau so gebaut und nicht anders. Es wird genauso gebaut, meine Liebeninvestoren und nicht anders. Wir schieben keine Wände mehr, wir schieben keine Türen mehr und wir stellen nicht drei Monate später fest, dass die Tür im Dachgeschoss sich gar nicht öffnen lässt, weil die zwei Meter Linie 30 Zentimeter hinter der Tür ist. All die Dinge erlebe ich, ihr könnt es euch nicht vorstellen. Also das bedeutet hier "hard run on the bullet" Dann ein klare Ausschreibungskonzept. Willst du mit Generalunternehmer arbeiten, so wie ich fast immer oder mit Einzelgewerken? Ich habe jetzt mittlerweile sogar eine eigene Generalunternehmer, Firma für Sanierungen im Übrigen, wenn es dich interessiert. Ich arbeite am liebsten Schlüssel fertig. Warum? Ich will kosten Sicherheit und ich bin faul, das bedeutet ich will nur einen Ansprechpartner und ich will 456 oder 8 Projekte gleichzeitig machen. Das am Rande. Das bedeutet hier "entscheidet dich für die richtige Methode" Willst du mit einer als Preis-LV aus und einzelnen Ausschreibungen arbeiten, dann mit einzelnen Bauverträgen und harten Schnittstellenlisten, damit das Ganze gut funktioniert? Allright, alles okay, kannst du gerne machen oder entscheidet dich für die Variante B weniger planen, mehr Funktionale-Beschreibung vielleicht noch einheitspreis-LV zur Kalkulationsbasis-Mitarzu, damit der Bieter ordentlich kalkulieren kann, dann einige schöne Leid-Ditails-Mitarzu und auch wieder hier einen tollen, tollen Superguten durchdachten kurzen knackigen Fären, Generalunternehmer-Vertrag, auch dieser mit einem ordentlichen Bau-Solb. Also, das ist die Mutter aller Verträge, die Mutter aller vorgehen, du brauchst hier eine absolute klare, klare Basis. Diese Basismus stehen, dann kannst du ganz fair und ordentlich verhandeln, deine Bieter können kalkulieren und daher bin ich so ein Fender von, dass du hier eine Planung moxt mit Leid-Ditails beschreibe durch eine Funktion. Durch eine funktionale Leistungsbeschreibung, durch eine FLB ordentlich die Qualität und Quantität, die du haben willst, lasst den Bieter kalkulieren, gib ihnen alles, was du hast, alle Berechnungen, Heizlastberechnungen, Baufüße, Kualische Dinge, TGA, Elektroplanung und so weiter und sofort gib ihnen die Dinge. Auch hier bitte mach nicht zu viel, du brauchst in der Kostengruppe 720% - das braucht es nicht, du brauchst hier vielleicht? Also, zwischen 8 und 13% in der Regel reichen aus für eine tolle tolle Basis und dann formuliere hier bitte eine ordentliche Vertragsbasis mit einem Tipp-Top-Bau-Sol. Das bedeutet, wenn deine Pläne hervorragend sind, dann sind die im Bausol ganz weit oben. Ich nummeriere gerne durch von 1 bis 15 hohes Beispiel, das es wirklich messerscharf und klar ist. Wenn deine Baubeschreibung, deine FLB besser ist als deine Planung, dann ist die vielleicht die Nummer 1. sollte natürlich ganz weit oben stehen mit einem Brandschutzkonzept, wenn du ein Esbergst oder hast. Das heißt macht ihr hier Gedanken über deine Baubeschreibung. Das ist so wichtig und macht ihr Gedanken über das Bausol über die Reihenfolge. Was willst du höherwertiger bewertet haben und was niederwertiger? Magst du vielleicht einen Detailpauschall vertrag, die ich wirklich liebe und aus Massenerysik zu reduzieren? Oder vielleicht sogar, es gibt da noch einige, die machen sowas eine Globaulpauschale. Überleg dir das einfach oder gehen Richtung GMP, Gesamtmaximalpreis, mit Incentivierungen, mit Bonis. Also da gibt es so viele tolle Möglichkeit, Schöpfe diese aus und der Regner hier über Handwerker abzoggeh, da bin ich ja noch gar nicht. Viele viele Handwerker da draußen sind ganz, ganz tolle Menschen, tolle Handwerker und tolle Unternehmer, die einfach nur arbeiten wollen. Aber wenn du natürlich hier einen Knüppelvertrag magst, mit einer Monster-Ausschreibung, die kein Mensch versteht und einer schlechten Planung, weil dir da Handwerker so vorzieht, dass hinten und vorne alles falsch ist, dann darfst du dich auch später nicht beschweren, wenn es Nachträge gibt und Anpassungen gibt, logisch, weil man den Schrott der geplant ist, oft einfach gar nicht bauen kann. So und jetzt gibt es natürlich wie überall bei allen Menschen die guten und die schlechten. Es gibt sicherlich auch den ein oder anderen Handwerker, für den bist du dann frisch fleisch. Stell dir mal vor, du bist Handwerker, musst ständig Angebote abgeben und bei Ausschreibungen mitmachen. Hast auch so deine Problemchen mit Materialbeschaffung, mit Mitarbeitern und so weiter und so fort und mit der DSGVO und was es sonst noch alles gibt und jetzt magst du irgendwo die 15. der Ausschreibung und bist wieder der zweite. Nein, dann kommt der ein oder andere einfach auf die Idee, ich suche mir jetzt bewusst die Ausschreibungen raus, die schlecht sind, die Lückenhoff sind, die Fehlerhoff sind, die schlechten Planungen und dann mache ich einen Kampfpreis, um hier erster zu sein. Weil der Bau ja leider, wir wissen es meistens an den Billigsten vergeb und nicht an den Wirtschaftlichsten. Und dann steigt natürlich die Party, also ich könnte hier wunderbar Handwerker beraten, weil ich kenn sie auch von der anderen Seite zu genüge, dann kannst du als Handwerker natürlich sofort bedenken anmelden, Behinderungen anmelden, den Finger in die Schnittstellenwunde legen, in die sowieso kosten reinlegen und da voll auf die 12 gehen und den Auftraggeber äußer dich und uns mit den Achträgen vollkommen zerschießen. Viele haben so das Modell, die schießen einfach jede Woche, zwei, drei Nachträger aus, kein Witz und irgendwann macht einfach die Summe, macht es aus. Und das ist natürlich eine Methode, die ich hause, die ich furchtbar finde, aber man muss fairerweise sagen, die durchaus legitim ist. Das Fazit für mich an dieser Stelle ist sehr sehr einfach. Such dir die richtigen Handwerker, ebenso wie bei den Architekten in genüren Rechtsanwölden Steuerbewörtern. Sprich mit Referenzkunden, schau dir Baustellen an, investiere hier Zeit in die Recherche, in den Überblick deiner Partner. Und vor allem, dein Ziel sollte immer eine ordentliche Pauschalierung sein. Idealerweise noch mit GMP und Incentivierung, dann ist meine Welt absolut in Ordnung, dann bin ich Oberhäppi mit einem tollen kurzen knackigen Bauvertrag und jetzt kommt du brauchst den schwarzen Gürtel im Bausäu. Du musst einfach wissen, wie das Spiel gespielt wird. Du brauchst einen Topanwalt, einen Topberater und der mit dir das Bausol und den Bauffertrag hart aufstellt. Der soll bitte fair sein, aber natürlich hart in das Sache. Ich will schon, dass du das Auftrag hierher den einen oder anderen Choker im Ermüll hast. Es muss einfach passen und wenn du das so durchziehst und vorher eine geniale Planung hast, die wirklich hieb und stichfest ist, die optimiert ist, bei der bei der Ausschreibung kein Meter Kabel, kein Kubikmeter beton, kein Kilogramm Stahl zu viel drin ist. Die ausgeludst ist im Sinne der Wohnflächen-Effizienz. Und die optimiert ist im Sinne von leiddetailsarchitektonischer Ort, die eine hochwirtschaftliche Bauweise ermöglichen und dann vielleicht sogar noch am Ende, zur die Kirsche auf der Sahne, noch mit einem Low-Tech-Ansatz, der eine hohe Qualität bringt und dir eine Stabilität und Ruhe reinbringt, einen zufriedenen Käufer, einen zufriedenen Mieter, nervos willst du mehr. Aber du musst einfach deine Hausaufgaben machen. Wir stellen fest und halten fest, die allermeisten machen das einfach nicht. Die arbeiten einfach fogelwild drauf los und wundern sich dann, dass sie von bösen Handwerken abgezockt werden. Das ist natürlich einmal komplett vollste Ansatz und wenn du dennoch mal einen bösen Handwerker erwischt, dann kann ich dir sagen. Wenn die vorgenannten Punkte die Hausaufgaben von dir erledigt wurden, deine Planung Tippetoppe ist, deine Passchallierung, Hibulstich fest, das Ding durchoptimiert und ausgeludst ist und dein Bauvertrag mit dem Bau soll, hart aber fär ist, dann will sich der Handwerker bei dir maximal die Zähne ausbeißen und du kannst hier immer noch hoch entspannt und zufrieden, die Baustelle besuchen und das Ding durchziehen, weil der wird am Ende nicht durchkommen, weil du nichts ändern wirst, weil du einfach das baust, was du geplant hast. So einfach ist das. Ja, das zum Thema Handwerker abzocken. Ich hoffe, es hat euch wieder Spaß gemacht. Wenn euch meine Themen interessieren, dann folgten auf allen Social-Media-Kanälen, lasst mir hier ein Like und ein Abo da, bleibt hier einfach mit dabei. Ich freue mich unwahrscheinlich auf euch und wenn du ein Bau verhauben hast, dann melde dich bei mir und dann packen wir es einfach gemeinsam an. So oder so, ich freue mich, dass du hier dabei warst und ich wünsche dir hoch erfolgreiche Investments, wenig Stress, viel Rendite in diesem Sinne aufgute Investments, dein Peter Bunickel. Das war's für diese Folge des Imu Insight-Pot-Costs. Wenn du mehr erfahren möchtest oder Frage hast, freue ich mich von dir zu hören. Folge mir gerne auf Instagram und vernetze dich mit mir auf LinkedIn unter Dr. Peter Bunickel oder Buche direkt ein erstgespräch. Lasst uns gemeinsam daran arbeiten, die Rendite deiner Projekte zu erhöhen. Bis zum nächsten Mal und vielen Dank fürs zuhören. * Musik *